Bồi dưỡng nghiệp vụ kinh doanh bất động sản: PHÁP LUẬT VỀ BẤT ĐỘNG SẢN

Trang 1

CHUYÊN ĐỀ :

PHÁP LUẬT VỀ BẤT ĐỘNG SẢN

1 ĐẠI CƯƠNG VỀ BẤT ĐỘNG SẢN

2 CÁC QUYỀN CỦA NGƯỜI SỬ DỤNG ĐẤT

3 CÁC QUYỀN CỦA CHỦ SỞ HỮU BẤT ĐỘNG SẢN (KHÔNG PHẢI ĐẤT ĐAI)

4 GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN

c) Các tài sản khác gắn liền với đất đai

d) Các tài sản khác do pháp luật qui định

- Động sản là những tài sản không phải là bất động sản

Như vậy, so với định nghĩa trước đây (đ.181 BLDS 1995), bất động sản khôngđược xem là các tài sản không di, dời mà được xác định theo phương pháp liệt kê (đấtđai, nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, các tài sản khác gắn liền với đất đai)còn động sản là những tài sản không được xem là bất động sản

Từ định nghĩa trên cho thấy có những vật có thể là động sản hay bất động sản tùytheo trạng thái thực tế của vật này Thí dụ ; một cây sắt, một tấm tole nếu để rời ra thì

sẽ được xem là động sản nhưng nếu được sử dụng để xây nên một căn nhà thì đượcxem là bất động sản

1.2 Các căn cứ xác lập quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng bất động sản:

a) Tại Việt Nam, các bất động sản (trừ đất đai) có thể xác lập quyền sở hữu cho cánhân, tổ chức theo các căn cứ sau đây (đ.170 BLDS 2005):

- Do lao động, do hoạt động sản xuất, kinh doanh hợp pháp

- Được chuyển quyền sở hữu theo thỏa thuận hoặc theo quyết định của cơ quanNhà nước có thẩm quyền

- Thu hoa lợi, lợi tức (hoa lợi là sản vật tự nhiên mà tài sản mang lại; lợi tức làkhoản lợi thu được từ việc khai thác tài sản)

- Tạo thành vật mới do sáp nhập, trộn lẫn, chế biến

- Được thừa kế tài sản

- Chiếm hữu bất động sản không có căn cứ pháp luật nhưng ngay tình, liên tục,công khai trong thời hạn 30 năm thì trở thành chủ sở hữu tài sản đó, kể từ thời điểmbắt đầu chiếm hữu, trừ trường hợp chiếm hữu tài sản thuộc sở hữu Nhà nước (đ.247BLDS 2005)

b) Đối với đất đai, quyền sở hữu thuộc về Nhà nước, do Chính phủ thống nhấtquản lý cá nhân, pháp nhân, hộ gia đình, chủ thể khác chỉ được quyền sử dụng đấtđược xác lập do Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất

2 CÁC QUYỀN CỦA NGƯỜI SỬ DỤNG ĐẤT :

Trang 2

Theo đ.106 Luật đất đai 2003 (áp dụng từ 01/7/2004) người sử dụng đất (gồm cánhân, tổ chức, hộ gia đình) được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, chothuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốnbằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau :

Tuy nhiên, tuỳ từng trường hợp, các đối tượng được cấp quyền sử dụng đất có đầy

đủ hoặc bị hạn chế các quyền nêu trên :

- Tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất hoặc có thu tiền sửdụng đất mà tiền đã trả có nguồn gốc từ ngân sách Nhà nước thì không có quyềnchuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh,góp vốn bằng quyền sử dụng đất Tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất không thutiền sử dụng đất để xây dựng các công trình không bằng nguồn vốn từ ngân sách Nhànước được quyền bán tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất; thế chấp, bảolãnh, góp vốn bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất Người mua tài sảnđược Nhà nước tiếp tục giao đất không thu tiền sử dụng đất theo mục đích đã được xácđịnh (đ.109, 110 LĐĐ)

- Tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất mà tiền đã trảkhông có nguồn gốc từ ngân sách Nhà nước thì có quyền chuyển nhượng, cho thuêquyền sử dụng đất và công trình xây dựng gắn liền với đất, tặng cho quyền sử dụng đấtcho Nhà nước, cho cộng đồng dân cư để xây dựng công trình phục vụ lợi ích chung,thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền vơi đất

- Tổ chức kinh tế được Nhà nước cho thuê đất có quyền thế chấp, bảo lãnh, gópvốn bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất; người mua tài sản được Nhànước tiếp tục cho thuê đất theo mục đích đã được xác định ; cho thuê lại đất đã đượcxây dựng xong kết cấu hạ tầng trong trường hợp được phép đầu tư xây dựng kinhdoanh kết cấu hạ tầng tại khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế Tổ chứckinh tế thuê lại đất trong khu công nghiệp cũng có các quyền như trên nhưng các tổchức kinh tế sử dụng đất thuê của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thì áp dụng theo luậtdân sự (theo hợp đồng do các bên thỏa thuận)

- Tổ chức kinh tế nhận chuyển quyền sử dụng đất mà tiền đã trả không có nguồngốc từ ngân sách Nhà nước thì có các quyền như tổ chức kinh tế được Nhà nước giaođất có thu tiền sử dụng đất mà tiền đã trả không có nguồn gốc từ ngân sách Nhà nước

- Tổ chức kinh tế nhận chuyển quyền sử dụng đất mà tiền đã trả có nguồn gốc từngân sách Nhà nước thì có các quyền như tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đấtkhông có thu tiền sử dụng đất

- Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất không phải là đất thuê có quyền chuyển đổi,chuyển nhượng, cho thuê, để thừa kế, tặng cho, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằngquyền sử dụng đất

- Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước cho thuê đất có quyền bán, để thừa kế, tặngcho tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn (trongthời hạn thuê đất) bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất; hộ gia đình, cánhân thuê lại đất trong khu công nghiệp cũng có các quyền như trên nhưng các hộ giađình, cá nhân sử dụng đất thuê của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân khác thì áp dụng theoluật dân sự

Trang 3

- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài về đầu tư tại Việt Nam được Nhà nướcgiao đất có thu tiền sử dụng có các quyền như tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất

có thu tiền sử dụng đất mà tiền đã trả không có nguồn gốc từ ngân sách Nhà nước

- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài về đầu tư tại Việt Nam được Nhà nướccho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm có quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng tàisản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất, bán tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liềnvới đất;

- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài về đầu tư tại Việt Nam được Nhà nướccho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê có quyền chuyển nhượng,cho thuê lại quyền sử dụng đất thuê và tài sản gắn liền với đất; thế chấp, bảo lãnh, gópvốn bằng quyền sử dụng đất thuê và tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất.Trường hợp được phép đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở thì được quyền bán hoặccho thuê nhà ở; người mua được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận chuyển nhượng quyền sửdụng đất trong khu công nghiệp, khu công nghiệp cao, khu kinh tế có các quyền như tổchức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất mà tiền đã trả không cónguồn gốc từ ngân sách Nhà nước

- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài thuê đất,thuê lại đất trong khu công nghiệp, khu công nghiệp cao, khu kinh tế có quyền bán, thếchấp, bảo lãnh, góp vốn bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê, đấtthuê lại nếu trả tiền thuê đất hàng năm Trường hợp trả tiền thuê đất một lần cho cảthời gian thuê, thời gian thuê lại có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất thuê, đấtthuê lại và tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốnbằng quyền sử dụng đất thuê và tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê,đất thuê lại

- Trường hợp người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc các đối tượng đượcmua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất có quyền bán, thế chấp, để thừa kế, tặng chonhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất

2.1 Qui định về chuyển nhượng quyền sử dụng đất :

a) Điều kiện :

Cá nhân, pháp nhân, hộ gia đình, chủ thể khác sử dụng đất được pháp luật chophép chuyển quyền sử dụng đất mới có quyền chuyển quyền sử dụng đất

Việc chuyển quyền sử dụng đất được thông qua hợp đồng, trừ trường hợp đượcthừa kế quyền sử dụng đất theo qui định của pháp luật về thừa kế

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là sự thoả thuận giữa các bên, theo

đó bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất chuyển giao đất và quyền sử dụng đất chobên nhận chuyển nhượng, còn bên nhận chuyển nhượng trả tiền cho bên chuyểnnhượng theo quy định của pháp luật

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bao gồm các nội dung sau đây:

- Tên, địa chỉ của các bên;

- Quyền, nghĩa vụ của các bên;

- Loại đất, hạng đất, diện tích, vị trí, số hiệu, ranh giới và tình trạng đất;

- Thời hạn sử dụng đất của bên chuyển nhượng; thời hạn sử dụng đất còn lại của bên nhận chuyển nhượng;

- Giá chuyển nhượng;

- Phương thức, thời hạn thanh tóan;

- Quyền của người thứ ba đối với đất chuyển nhượng;

- Các thông tin khác liên quan đến quyền sử dụng đất;

- Trách nhiệm của các bên khi vi phạm hợp đồng

Trang 4

Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản, có công chứng,chứng thực theo quy định của pháp luật Khi chuyển quyền sử dụng đất, các bên cóquyền thoả thuận về nội dung của hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất nhưng phải phùhợp với quy định của pháp luật Giá chuyển quyền sử dụng đất do các bên thoả thuậnhoặc do pháp luật quy định.

Bên nhận chuyển quyền sử dụng đất phải sử dụng đất đúng mục đích, đúng thờihạn ghi trong giấy chứng nhận sử dụng đất và phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sửdụng đất ở địa phương tại thời điểm chuyển quyền sử dụng đất

Việc chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký quyền sửdụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai

@ Quyền và nghĩa vụ của bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất :

Bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất có các nghĩa vụ sau đây:

- Chuyển giao đất cho bên nhận chuyển nhượng đủ diện tích, đúng hạng đất, loạiđất, vị trí, số hiệu và tình trạng đất như đã thoả thuận;

- Giao giấy tờ có liên quan đến quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng.Bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất có quyền được nhận tiền chuyển nhượngquyền sử dụng đất;

@ Quyền và nghĩa vụ của bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất :

Bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất có các nghĩa vụ sau đây:

- Trả đủ tiền, đúng thời hạn và đúng phương thức đã thoả thuận cho bên chuyểnnhượng quyền sử dụng đất;

- Đăng ký quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;

- Bảo đảm quyền của người thứ ba đối với đất chuyển nhượng;

- Thực hiện các nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật về đất đai

Bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất có các quyền sau đây:

- Yêu cầu bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất giao cho mình giấy tờ có liênquan đến quyền sử dụng đất;

- Yêu cầu bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất đủ diện tích, đúng hạng đất, loạiđất, vị trí, số hiệu và tình trạng đất như đã thoả thuận;

- Được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với đất được chuyển nhượng;

- Được sử dụng đất theo đúng mục đích, đúng thời hạn

b) Thủ tục :

Hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất gồm có:

- Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất;

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc một trong các lọai giấy tờ về quyền sửdụng đất theo qui định của Luật đất đai (nếu có)

Thũ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất được thực hiện như sau:

- Trong thời hạn không quá bốn (04) ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp

lệ, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ, trích sao hồ

sơ địa chính; gửi số liệu địa chính đến cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính;chỉnh lý giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp hoặc thực hiện thủ tục cấp giấychứng nhận quyền sử dụng đất đối với trường hợp phải cấp mới giấy chứng nhận;

- Trong thời hạn không quá ba (03) ngày làm việc kể từ ngày nhận được thôngbáo nghĩa vụ tài chính, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất hoặc UBND xã, thị trấn

có trách nhiệm thông báo cho bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng thựchiện nghĩa vụ tài chính;

- Trong thời hạn không quá ba (03) ngày làm việc kể từ ngày bên chuyển nhượng

và bên nhận chuyển nhượng thực hiện xong nghĩa vụ tài chính, Văn phòng đăng ký

Trang 5

quyền sử dụng đất hoặc UBND xã, thị trấn nơi có đất có trách nhiệm trao giấy chứngnhận quyền sử dụng đất cho người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

2.2 Qui định về chuyển đổi quyền sử dụng đất :

Hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất là sự thoả thuận giữa các bên, theo đócác bên chuyển giao đất và chuyển quyền sử dụng đất cho nhau theo quy định củapháp luật

Hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản, có côngchứng, chứng thực theo quy định của pháp luật

Hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất bao gồm các nội dung sau đây:

- Thời điểm chuyển giao đất;

- Thời hạn sử dụng đất của bên chuyển đổi; thời hạn sử dụng đất còn lại của bênđược chuyển đổi;

- Chênh lệch về giá trị quyền sử dụng đất, nếu có;

- Quyền của người thứ ba đối với đất chuyển đổi ;

- Trách nhiệm của các bên khi vi phạm hợp đồng

Việc chuyển đổi quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký quyền sửdụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai

@ Nghĩa vụ của các bên chuyển đổi quyền sử dụng đất :

Các bên chuyển đổi quyền sử dụng đất có các nghĩa vụ sau đây:

- Chuyển giao đất cho nhau đủ diện tích, đúng hạng đất, loại đất, vị trí, số hiệu vàtình trạng đất như đã thoả thuận;

- Sử dụng đất đúng mục đích, đúng thời hạn;

- Chịu lệ phí về việc chuyển đổi quyền sử dụng đất đối với diện tích đất đối vớidiện tích đất mà mình được chuyển đổi và thực hiện các nghĩa vụ của người sử dụngđất theo quy định của pháp luật;

- Thanh toán tiền chênh lệch, nếu giá trị quyền sử dụng đất chuyển đổi của mộtbên cao hơn, trừ trường hợp có thoả thuận khác

@ Quyền của các bên chuyển đổi quyền sử dụng đất :

Các bên chuyển đổi quyền sử dụng đất có các quyền sau đây:

- Yêu cầu bên kia giao đất đủ diện tích, đúng hạng đất, loại đất, vị trí, số hiệu vàtình trạng đất như đã thoả thuận;

- Yêu cầu bên kia giao cho mình toàn bộ giấy tờ hợp pháp về quyền sử dụng đất;

- Được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với đất đã chuyển đổi;

- Được sử dụng đất theo đúng mục đích, đúng thời hạn

Hồ sơ chuyển đổi quyền sử dụng đất gồm có:

- Hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất;

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc một trong các lọai giấy tờ về quyền sửdụng đất theo qui định của Luật đất đai (nếu có)

Thũ tục chuyển đổi quyền sử dụng đất được thực hiện như sau:

- Trong thời hạn không quá 10 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ,Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất chuyển hồ sơ cho cơ quan quản lý đất đai cấphuyện để làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Trường hợp các bên chuyển đổi phải thực hiện nghĩa vụ tài chính mà nghĩa vụ đóđược xác định theo số liệu địa chính thì Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất gởi số

Trang 6

liệu địa chính đến cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính; Văn phòng đăng kýquyền sử dụng đất thông báo cho các bên thực hiện nghĩa vụ tài chính.

- Trong thời hạn không quá 05 ngày làm việc kể từ ngày thực hiện xong nghĩa vụtài chính, các bên chuyển đổi nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại nơi đã nộp

hồ sơ

2.3 Qui định về cho thuê quyền sử dụng đất :

Để thực hiện quyền này, các bên phải ký hợp đồng thuê quyền sử dụng đất Hợpđồng thuê quyền sử dụng đất là sự thoả thuận giữa các bên, theo đó bên cho thuêchuyển giao đất cho bên thuê sử dụng trong một thời hạn; bên thuê phải sử dụng đấtđúng mục đích, trả tiền thuê và trả lại đất khi hết thời hạn thuê theo quy định của phápluật

Hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản, có côngchứng, chứng thực theo quy định của pháp luật

Hợp đồng thuê quyền sử dụng đất bao gồm các nội dung sau đây:

- Thời hạn thuê;

- Giá thuê;

- Phương thức, thời hạn thanh toán;

- Quyền của người thứ ba đối với đất thuê;

- Trách nhiệm của các bên khi vi phạm hợp đồng;

- Giải quyết hậu quả khi hợp đồng thuê quyền sử dụng đất hết hạn

Việc cho thuê quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký quyền sửdụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai

@ Quyền và nghĩa vụ của bên cho thuê quyền sử dụng đất :

Bên cho thuê quyền sử dụng đất có các nghĩa vụ sau đây:

- Đăng ký việc cho thuê quyền sử dụng đất;

- Chuyển giao đất cho bên thuê đủ diện tích, đúng vị trí, số hiệu, hạng đất, lọaiđất, và tình trạng đất như đã thỏa thuận;

- Cho thuê quyền sử dụng đất trong thời hạn được giao, được thuê;

- Kiểm tra, nhắc nhở bên thuê bảo vệ, giữ gìn đất và sử dụng đất đúng mục đích;

- Nộp thuế sử dụng đất, trừ trường hợp có thỏa thuận khác;

- Báo cho bên thuê về quyền của người thứ ba đối với đất thuê

Bên cho thuê quyền sử dụng đất có các quyền sau đây:

- Yêu cầu bên thuê quyền sử dụng đất trả đủ tiền thuê;

- Yêu cầu bên thuê quyền sử dụng đất chấm dứt ngay việc sử dụng đất khôngđúng mục đích, hủy họai đất hoặc làm giảm sút giá trị sử dụng của đất; nếu bên thuêkhông chấm dứt ngay hành vi vi phạm thì bên cho thuê có quyền đơn phương chấmdứt thực hiện hợp đồng, yêu cầu bên thuê trả lại đất đang thuê và bồi thường thiệt hại;

- Yêu cầu bên thuê trả lại đất khi thời hạn cho thuê đã hết

@ Quyền và nghĩa vụ của bên thuê quyền sử dụng đất :

Bên thuê quyền sử dụng đất có các nghĩa vụ sau đây:

- Sử dụng đất đúng mục đích, đúng ranh giới, đúng thời hạn cho thuê;

- Không được hủy họai, làm giảm sút giá trị sử dụng của đất và phải thực hiện cácyêu cầu khác như đã thỏa thuận trong hợp đồng ;

Trang 7

- Trả đủ tiền thuê quyền sử dụng đất đúng thời hạn, đúng địa điểm và theo phươngthức đã thỏa thuận; nếu việc sử dụng đất không sinh lợi thì bên thuê vẫn phải trả đủtiền thuê, trừ trường hợp có thỏa thuận khác;

- Tuân theo các quy định về bảo vệ môi trường; không được làm tổn hại đếnquyền, lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất xung quanh;

- Trả lại đúng tình trạng như khi nhận sau khi hết thời hạn thuê, trừ trường hợp cóthỏa thuận khác

Bên thuê quyền sử dụng đất có các quyền sau đây:

- Yêu cầu bên thuê chuyển giao đất đủ diện tích, đúng vị trí, số hiệu, hạng đất, lọaiđất, và tình trạng đất như đã thỏa thuận;

- Được sử dụng đất thuê ổn định theo thời hạn như đã thỏa thuận;

- Được hưởng hoa lợi, lợi tức từ việc sử dụng đất;

- Đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng theo quy định của pháp luật ;

-Yêu cầu bên cho thuê giảm, miễn tiền thuê trong trường hợp do bất khả kháng

mà hoa lợi, lợi tức bị mất hoặc bị giảm sút

@ Trường hợp chậm trả tiền thuê và đất bị thu hồi :

- Khi bên thuê chậm trả tiền thuê quyền sử dụng đất theo thỏa thuận thì bên chothuê có thể gia hạn; nếu hết thời hạn đó mà bên thuê không thực hiện nghĩa vụ thì bêncho thuê có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng, yêu cầu bên thuê trả lạiđất Bên cho thuê có quyền yêu cầu bên thuê trả đủ tiền trong thời gian đã thuê kể cảlãi đối với khỏan tiền chậm trả theo lãi suất cơ bản do Ngân hàng Nhà nước quy địnhtương ứng với thời gian chậm trả tại thời điểm thanh tóan

- Khi bên cho thuê hoặc bên thuê cố ý vi phạm nghĩa vụ của người sử dụng đấtdẫn đến việc Nhà nước thu hồi đất thì bên vi phạm phải bồi thường thiệt hại cho bênkia

Trong trường hợp hợp đồng thuê quyền sử dụng đất đang có hiệu lực nhưng donhu cầu về quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và phát triển kinh

tế mà Nhà nước thu hồi đất thì hợp đồng thuê quyền sử dụng đất hết thời hạn Nếu bênthuê đã trả tiền trước thì bên cho thuê phải trả lại cho bên thuê khỏan tiền còn lại tươngứng với thời gian chưa sử dụng đất; nếu bên thuê chưa trả tiền thì chỉ phải trả tiềntương ứng với thời gian đã sử dụng đất

Bên cho thuê được Nhà nước bồi thường thiệt hại do thu hồi đất theo quy định củapháp luật, còn bên thuê được Nhà nước bồi thường thiệt hại về hoa lợi có trên đất

@ Quyền tiếp tục thuê quyền sử dụng đất khi một bên chết :

Trong trường hợp bên cho thuê quyền sử dụng đất là cá nhân chết thì bên thuê vẫnđược tiếp tục thuê quyền sử dụng đất cho hết thời hạn thuê

Trong trường hợp bên thuê quyền sử dụng đất là cá nhân chết thì thành viên trong

hộ gia đình của người đó đượctiếp tục thuê quyền sử dụng đất cho đến hết thời hạnthuê nhưng phải báo với cơ quan nhà nước có thẩm quyền

@ Chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong thời hạn cho thuê quyền sử dụng đất :

Khi thời hạn cho thuê quyền sử dụng đất đang còn, bên cho thuê vẫn có quyềnchuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người khác nếu được cơ quan nhà nước cóthẩm quyền cho phép, nhưng phải báo cho bên thuê biết để bên thuê thực hiện nghĩa

vụ với bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Bên thuê vẫn được tiếp tục thuê cho đến hết thời hạn thuê quyền sử dụng đất theohợp đồng

@ Chấm dứt hợp đồng thuê quyền sử dụng đất :

Hợp đồng thuê quyền sử dụng đất chấm dứt trong các trường hợp sau đây:

Trang 8

- Hết thời hạn thuê và không được gia hạn thuê;

- Theo thỏa thuận của các bên;

- Nhà nước thu hồi đất;

- Một trong các bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng hoặc hủy bỏ hợpđồng theo thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật;

- Bên thuê quyền sử dụng đất là cá nhân chết mà trong hộ gia đình của người đókhông còn thành viên nào khác hoặc có nhưng không có nhu cầu tiếp tục thuê;

- Diện tích đất thuê không còn do thiên tai;

- Các trường hợp khác do pháp luật quy định

Khi hợp đồng thuê quyền sử dụng đất chấm dứt, người thuê quyền sử dụng đấtphải khôi phục tình trạng đất như khi nhận đất, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặcpháp luật có quy định khác Tài sản gắn liền với đất được giải quyết theo thỏa thuậncủa các bên

@ Thủ tục đăng ký cho thuê quyền sử dụng đất :

Bên cho thuê quyền sử dụng đất nộp một (01) bộ hồ sơ gồm:

- Hợp đồng thuê quyền sử dụng đất;

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc một trong các lọai giấy tờ về quyền sửdụng đất theo quy định của Luật Đất đai

Trong thời hạn không quá năm (05) ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp

lệ, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm thực hiện thủ tục đăng kýcho thuê quyền sử dụng đất vào hồ sơ địa chính và chỉnh lý giấy chứng nhận quyền sửdụng đất đã cấp hoặc thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối vớitrường hợp phải cấp mới giấy chứng nhận ;

Trình tự, thủ tục cho thuê đất quy định tại điều này không áp dụng đối với trườnghợp cho thuê đất trong khu công nghiệp

@ Thủ tục xóa đăng ký cho thuê quyền sử dụng đất:

Sau khi hợp đồng thuê quyền sử dụng đất hết hiệu lực, người đã cho thuê, quyền

sử dụng đất nộp (01) bộ hồ sơ gồm có:

- Xác nhận thanh lý hợp đồng thuê đất trong Hợp đồng thuê đất đã ký kết hoặcbản thanh lý hợp đồng thuê đất;

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

lệ, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm thực hiện xóa đăng ký chothuê, cho thuê lại trong hồ sơ địa chính và chỉnh lý giấy chứng nhận quyền sử dụngđất

2.4 Qui định về cho thuê lại quyền sử dụng đất :

Các qui định về cho thuê lại quyền sử dụng đất (đã được thuê) thực hiện tương tựnhư nêu trên

2.5 Qui định về thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất :

Việc thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất được thể hiện thông qua hợpđồng

Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên

sử dụng đất (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng quyền sử dụng đất của mình để bảođảm việc thực hiện nghĩa vụ dân sự với bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp).Bên thế chấp được tiếp tục sử dụng đất trong thời hạn thế chấp

Hợp đồng bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận của người thứ ba(gọi là bên bảo lãnh) cam kết với bên có quyền (gọi là bên nhận bảo lãnh) sẽ thực hiện

Trang 9

nghĩa vụ thay cho bên có nghĩa vụ (gọi là bên được bảo lãnh) nếu khi đến thời hạn màbên được bảo lãnh không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ Các bêncũng có thể thỏa thuận về việc bên bảo lãnh chỉ phải thực hiện nghĩa vụ khi bên đượcbảo lãnh không có khả năng thực hiện nghĩa vụ của mình.

@ Phạm vi thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất :

Quyền sử dụng đất có thể được thế chấp, bảo lãnh một phần hoặc tòan bộ

Trường hợp người sử dụng đất thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất thìnhà, công trình xây dựng khác, rừng trồng, vườn cây và các tài sản khác của người thếchấp, bảo lãnh gắn liền với đất chỉ thuộc tài sản thế chấp, bảo lãnh nếu có thỏa thuận

@ Quyền và nghĩa vụ của bên thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất :

Bên thế chấp, bảo lãnh có các nghĩa vụ sau đây:

- Giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bên nhận thế chấp;

- Làm thủ tục đăng ký việc thế chấp; xóa việc đăng ký thế chấp khi hợp đồng thếchấp chấm dứt;

- Sử dụng đất đúng mục đích, không làm hủy họai, làm giảm giá trị của đất đã thếchấp;

- Thanh tóan tiền vay đúng hạn, đúng phương thức theo thỏa thuận trong hợpđồng

Bên thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất có các quyền sau đây:

- Đượcsử dụng đất trong thời hạn thế chấp, bảo lãnh;

- Bên thế chấp, bên được bảo lãnh được nhận tiền vay do thế chấp, được bảo lãnhtheo phương thức đã thỏa thuận;

- Hưởng hoa lợi, lợi tức thu được, trừ trường hợp hoa lợi, lợi tức cũng thuộc tàisản thế chấp, bảo lãnh;

- Được chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất đãthế chấp, bảo lãnh nếu đuợcbên nhận thế chấp, nhận bảo lãnh đồng ý;

- Nhận lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sau khi đã thực hiện xong nghĩa vụthế chấp

@ Quyền và nghĩa vụ của bên nhận thế chấp, nhận bảo lãnh quyền sử dụng đất :

Bên nhận thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất có các nghĩa vụ sau:

- Cùng với bên thế chấp, bảo lãnh đăng ký việc thế chấp;

- Trả lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi bên thế chấp đã thực hiện nghĩa

vụ được bảo đảm bằng thế chấp

Bên nhận thế chấp, bảo lãnh quyền sử dụng đất có các quyền sau đây:

- Kiểm tra, nhắc nhở bên thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất bảo vệ, giữgìn đất và sử dụng đất đúng mục đích;

- Được ưu tiên thanh tóan nợ trong trường hợp xử lý quyền sử dụng đất đã thếchấp, bảo lãnh

@ Xử lý quyền sử dụng đất đã thế chấp, bảo lãnh :

Khi đã đến hạn thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm bằng thế chấp, bảo lãnh bằngquyền sử dụng đất mà bên thế chấp, bên bảo lãnh không thực hiện hoặc thực hiệnkhông đúng nghĩa vụ thì quyền sử dụng đất đã thế chấp, bảo lãnh được xử lý theo thỏathuận; nếu không có thỏa thuận hoặc không xử lý được theo thỏa thuận thì bên nhậnthế chấp, bảo lãnh có quyền khởi kiện tại Tòa án

@ Thủ tục đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất :

Trang 10

Trong thời hạn không quá năm (05) ngày làm việc kề từ ngày ký kết hợp đồng tíndụng, các bên tham gia thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất phải nộp một (01)

bộ hồ sơ gồm:

- Hợp đồng thế chấp, hợp đồng bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất;

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc một trong các lọai giấy tờ về quyền sửdụng đất theo quy định của Luật đất đai

lệ, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thực hiện đăng ký thế chấp, đăng ký bảolãnh vào hồ sơ địa chính và chỉnh lý giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp hoặcthực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với trường hợp phải cấpmới giấy chứng nhận

Việc đăng ký thay đổi nội dung đã đăng ký thế chấp, đã đăng ký bảo lãnh bằngquyền sử dụng đất; sửa chữa sai sót trong nội dung đăng ký thế chấp, đăng ký bảo lãnhbằng quyền sử dụng đất được thực hiện theo trình tự, thủ tục như trên

@ Thủ tục đăng ký xóa đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất :

Sau khi hòan thành xong nghĩa vụ trả nợ, bên đã thế chấp, bên đã bảo lãnh bằngquyền sử dụng đất nộp một (01) bộ hồ sơ gồm có:

- Xác nhận của bên nhận thế chấp, bảo lãnh về việc đã hòan thành nghĩa vụ trả nợtrong Hợp đồng thế chấp, hợp đồng bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất hoặc Bản xácnhận của bên nhận thế chấp, bảo lãnh về việc đã hòan thành nghĩa vụ trả nợ;

lệ, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất kiểm tra việc hòan thành nghĩa vụ trả nợ củangười xin xóa đăng ký thế chấp, xóa đăng ký bảo lãnh; thực hiện việc xóa đăng ký thếchấp, xóa đăng ký bảo lãnh trong hồ sơ địa chính và chỉnh lý giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất

2.6 Qui định về tặng cho quyền sử dụng đất :

Việc tặng cho quyền sử dụng đất được thể hiện thông qua hợp đồng Hợp đồngtặng cho quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên tặng cho giaoquyền sử dụng đất cho bên được tặng cho mà không yêu cầu đền bù, còn bên đượctặng cho đồng ý nhận theo quy định của pháp luật

Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất bao gồm các nội dung sau đây:

- Lý do tặng cho quyền sử dụng đất;

- Thời hạn sử dụng đất còn lại của bên tặng cho;

- Quyền của người thứ ba đối với đất được tặng cho;

@.Nghĩa vụ của bên tặng cho quyền sử dụng đất :

Bên tặng cho quyền sử dụng đất có các nghĩa vụ sau đây:

- Giao đất đủ diện tích, đúng hạng đất, lọai đất, vị trí, số hiệu và tình trạng đất như

đã thỏa thuận;

- Giao giấy tờ có liên quan đến quyền sử dụng đất cho bên được tặng để làm thủtục đăng ký quyền sử dụng đất

@ Quyền và nghĩa vụ của bên được tặng cho quyền sử dụng đất :

Bên được tặng cho quyền sử dụng đất có các nghĩa vụ sau đây:

Trang 11

- Đăng ký quyền sử dụng đất tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy địnhcủa pháp luật về đất đai;

- Bảo đảm quyền của người thứ ba đối với đất được tặng cho;

Bên được tặng cho quyền sử dụng đất có các quyền sau đây:

- Yêu cầu bên tặng cho giao đủ diện tích, đúng hạng đất, lọai đất, vị trí, số hiệu vàtình trạng đất như đã thỏa thuận;

- Được sử dụng đất theo đúng mục đích, đúng thời hạn;

- Được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Bên được tặng cho quyền sử dụng đất nộp một (01) bộ hồ sơ gồm có:

- Văn bản cam kết tặng cho hoặc hợp đồng tặng cho hoặc quyết định tặng choquyền sử dụng đất của tổ chức;

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc một trong các lọai giấy tờ về quyền sửdụng đất theo quy định Luật đất đai

Trong thời hạn không quá bốn (04) ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp

lệ, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ, làm trích sao

hồ sơ địa chính; gửi số liệu địa chính đến cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính(nếu có); chỉnh lý giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp hoặc thực hiện thủ tụccấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với trường hợp phải cấp mới giấy chứngnhận;

Trong thời hạn không quá ba (03) ngày làm việc kể từ ngày nhận được thông báonghĩa vụ tài chính, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất hoặc Uy ban nhân dân xã,thị trấn nơi có đất có trách nhiệm thông báo cho bên được tặng cho quyền sử dụng đấtthực hiện nghĩa vụ tài chính;

Trong thời hạn không quá ba (03) ngày làm việc kể từ ngày bên được tặng chothực hiện xong nghĩa vụ tài chính, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất hoặc Uy bannhân dân xã, thị trấn có trách nhiệm trao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

2.7 Qui định về góp vốn bằng quyền sử dụng đất :

Việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất được thể hiện thông qua hợp đồng Hợpđồng góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đóngười sử dụng đất (sau đây gọi là bên góp vốn) góp phần vốn của mình bằng giá trịquyền sử dụng đất để hợp tác sản xuất, kinh doanh với cá nhân, pháp nhân, hộ giađình, chủ thể khác theo quy định của pháp luật

Hợp đồng góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất bao gồm các nội dung sau đây:

- Thời hạn sử dụng đất còn lại của bên góp vốn;

- Thời hạn góp vốn;

- Giá trị quyền sử dụng đất góp vốn;

- Quyền của người thứ ba đối với đất được góp vốn;

@ Quyền và nghĩa vụ của bên góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất :

Bên góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất có các nghĩa vụ sau đây:

- Giao đất đúng thời hạn, đủ diện tích, đúng hạng đất, lọai đất, vị trí, số hiệu vàtình trạng đất như đã thỏa thuận trong hợp đồng;

Trang 12

- Đăng ký quyền sử dụng đất tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy địnhcủa pháp luật về đất đai.

Bên góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất có các quyền sau đây:

- Được hưởng lợi nhuận theo tỷ lệ góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất;

- Được chuyển nhượng, để thừa kế phần góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất,trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác;

- Được nhận lại quyền sử dụng đất đã góp vốn theo thỏa thuận hoặc khi thời hạngóp vốn đã hết;

- Hủy bỏ hợp đồng và yêu cầu bồi thường thiệt hại nếu bên nhận góp vốn khôngthực hiện việc thanh tóan phần lợi nhuận đúng thời hạn hoặc thanh tóan không đầy đủ

@ Quyền và nghĩa vụ của bên nhận góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất :

Bên nhận góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất có các nghĩa vụ sau đây:

- Thanh tóan phần lợi nhuận cho bên góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất đúngthời hạn, đúng phương thức đã thỏa thuận trong hợp đồng;

- Bảo đảm quyền của người thứ ba đối với đất được góp vốn;

Bên nhận góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất có các quyền sau đây:

- Yêu cầu bên góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất giao đất đủ diện tích, đúngthời hạn, hạng đất, lọai đất, vị trí, số hiệu và tình trạng đất như đã thỏa thuận trong hợpđồng;

- Được sử dụng đất theo đúng mục đích, đúng thời hạn;

- Được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong trường hợp bên nhận gópvốn là pháp nhân, trừ trường hợp góp vốn trong hợp đồng hợp tác kinh doanh

Trong thời hạn không quá mười (10) ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp

lệ, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ, thực hiệnđăng ký góp vốn vào hồ sơ địa chính, chỉnh lý giấy chứng nhận quyền sử dụng đấthoặc thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với trường hợp phảicấp mới giấy chứng nhận

@ Thủ tục xóa đăng ký góp vốn bằng quyền sử dụng đất :

Bên đã góp vốn hoặc bên nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất hoặc cả hai bênnộp một (01) bộ hồ sơ gồm có:

- Hợp đồng chấm dứt góp vốn;

Trường hợp xóa đăng ký góp vốn mà trước đây khi góp vốn chỉ chỉnh lý giấychứng nhận quyền sử dụng đất (do không thay đổi thửa đất) thì trong thời hạn khôngquá năm (05) ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, Văn phòng đăng kýquyền sử dụng đất có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ, thực hiện xóa đăng ký góp vốn trong

hồ sơ địa chính và chỉnh lý giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Trường hợp xóa đăng ký góp vốn mà trước đây khi góp vốn đã cấp giấy chứngnhận quyền sử dụng đất cho pháp nhân mới (do có thay đổi thửa đất) thì thực hiện nhưsau:

Định dạng
Số trang	25
Dung lượng	206 KB