Nghiên cứu tác động của các nhân tố tài chính và phi tài chính tới việc lựa chọn mua nhà ở giá thấp và trung bình tt

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ NGUYỄN TUẤN ANH NGHIÊN CỨU TÁC ĐỘNG CỦA CÁC NHÂN TỐ TÀI CHÍNH VÀ PHI TÀI CHÍNH TỚI VIỆC LỰA CHỌN MUA NHÀ Ở GIÁ THẤP VÀ TRUNG BÌNH Chuyên ngành: Tài - Ngân hàng Mã số: 34 02 01 TÓM TẮT LUẬN ÁN TIẾN SĨ TÀI CHÍNH - NGÂN HÀNG Hà Nội - 2018 Luận án hoàn thành tại: Trường Đại học Kinh tế - ĐHQGHN NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: PGS.TS NGUYỄN HỒNG SƠN TS ĐINH XUÂN CƯỜNG Phản biện 1: ………………………………………………………… ………………………………………………………… Phản biện 2: ………………………………………………………… ………………………………………………………… Phản biện 3: ………………………………………………………… ………………………………………………………… Luận án bảo vệ cấp ĐHQGHN …………………………… ………………………………………………………………………… Vào hồi …………… ngày …… tháng …… năm ………………… Có thể tìm hiểu luận án tại: - Thư viện Quốc gia - Trung tâm Thông tin - Thư viện, ĐHQGHN CHƯƠNG GIỚI THIỆU CHUNG 1.1 Tính cấp thiết đề tài Sở hữu nhà ước mơ mong muốn tất người Việc sở hữu ngơi nhà góp phần cải thiện mơi trường gia đình, cải thiện khả nhận thức trẻ giảm thiểu vấn đề xã hội (Haurin cộng sự, 2002) Thêm vào đó, việc sở hữu nhà làm tăng lòng tự trọng hộ gia đình hài lịng sống xem thành tích gia đình (Tan, 2009) Đã có nhiều nghiên cứu xác định nhóm nhân tố tác động tới định mua nhà, bao gồm: đặc tính hộ gia đình, ví dụ như, tuổi tác, giới tính, tình trạng nhân, thu nhập, tài sản, cái, công việc (Tan, 2008), giáo dục (Asberg, 1999); yếu tố thuộc tính nhà ở, ví dụ, loại phịng khu vực (Tú cộng sự, 2005), chi phí nhà (Robst cộng sự, 1999), vị trí nhà (Boehm Schlottman, 2004); yếu tố kinh tế vĩ mô tác động mơi trường xã hội, ví dụ, thuế thu nhập (Fallis, 1983), lạm phát (Follain, 1982), thay đổi kinh tế vĩ mô (Clark cộng sự, 1994), liên quan tới pháp luật (Brownstone, 1988), sách nhà (Bourassa Yin, 2006, 2008) Ngoài cịn có số yếu tố tâm lý cá nhân thích di chuyển chuyển đổi chỗ (Kan, 2000; Schulz cộng sự,2014), háo hức cho quyền sở hữu nhà (Seko Sumita, 2007) kỳ vọng thị trường nhà đất (Ho, 2006; Kraft Munk, 2011) Các nghiên cứu nhân tố ảnh hưởng đến định mua nhà khác quốc gia tùy thuộc vào điều kiện kinh tế, tính đặc thù văn hóa, luật pháp thể chế quốc gia áp dụng kết phát quốc gia cho quốc gia khác (Opoku Abdul-Muhmin, 2010; Wang cộng sự, 2011) Mặc dù có nhiều nghiên cứu giới xem xét yếu tố tác động tới định việc lựa chọn nhà nước phát triển, dường nghiên cứu Việt Nam chủ đề cịn hạn chế Bên cạnh đó, sau hai thập kỷ thị trường hoá nhà Việt Nam, với bước thăng trầm thị trường, giá nhà đất Việt Nam cao, đặc biệt thành phố lớn Hà Nội, Đà Nẵng Thành Phố Hồ Chí Minh, điều gây khó khăn cho hộ gia đình có thu nhập thấp trung bình Trong năm gần đây, Chính phủ đưa số sách gói hỗ trợ nhà giá thấp, doanh nghiệp xây dựng tiến hành xây dựng sản phẩm khác nhằm đáp ứng với nhu cầu khách hàng có thu nhập thấp trung bình Về mặt lý thuyết, việc lựa chọn nhà chịu ảnh hưởng sẵn có tín dụng (Vigdor, 2006) Đặc biệt, sẵn có tín dụng tốt nhân tố quan trọng để gia tăng nhu cầu nhà Tuy nhiên, chưa có nghiên cứu xem xét liệu lý thuyết có thực Việt Nam, đặc biệt thị trường nhà giá thấp trung bình Từ lý trên, nghiên cứu sinh chọn chủ đề: “Nghiên cứu tác động nhân tố tài phi tài tới việc lựa chọn mua nhà giá thấp trung bình”làm đề tài nghiên cứu 1.2 Mục tiêu nhiệm vụ nghiên cứu 1.2.1 Mục tiêu nghiên cứu Mục tiêu nghiên cứu đề tài nghiên cứu tác động nhân tố tài phi tài tới việc lựa chọn hài lịng nhà giá thấp trung bình Trên sở đó, nghiên cứu đề xuất số kiến nghị giúp nhà sách, doanh nghiệp, nhà đầu tư nhà ngân hàng đưa sách sản phẩm phù hợp nhằm đáp ứng tốt nhu cầu người mua nhà 1.2.2 Nhiệm vụ nghiên cứu Để đạt mục tiêu trên, luận án thực nhiệm vụ sau: a Hệ thống hóa sở lý thuyết về: (i) nhân tố tài phi tài tác động đến việc lựa chọn hài lòng nhà giá thấp trung bình; (ii) phương pháp đánh giá tác động nhân tố b Khái quát thực trạng nhà giá thấp trung bình Việt Nam c Phân tích tác động nhân tố tài phi tài đến định lựa chọn mua hài lòng nhà giá thấp trung bình thành phố lớn Việt Nam d Đề xuất số kiến nghị cho nhà sách, nhà đầu tư ngân hàng nhằm đưa sách sản phẩm phù hợp, đáp ứng tốt nhu cầu người mua nhà 1.3 Câu hỏi nghiên cứu Để đạt mục tiêu luận án, nghiên cứu trả lời câu hỏi sau:  Có nhân tố tài phi tài tác động đến việc lựa chọn hài lòng nhà giá thấp trung bình?  Cần sử dụng phương pháp để đánh giá tác động các nhân tố tài phi tài đến định lựa chọn hài lịng nhà giá thấp trung bình thành phố lớn Việt Nam?  Thực trạng nhà giá thấp trung bình Việt Nam nào?  Nhà sách, nhà đầu tư ngân hàng cần làm để đưa sách sản phẩm phù hợp, đáp ứng tốt nhu cầu người mua nhà? 1.4 Đối tượng phạm vi nghiên cứu 1.4.1 Đối tượng nghiên cứu Đối tượng nghiên cứu luận án nghiên cứu tác động nhân tố tài phi tài tới việc lựa chọn mua nhà giá thấp trung bình hộ gia đình 1.4.2 Phạm vi nghiên cứu  Phạm vi không gian: Luận án tập trung khảo sát ba thành phố xem có số lượng nhà chung cư giá thấp trung bình lớn bao gồm Hà Nội, Đà Nẵng Thành phố Hồ Chí Minh  Phạm vi thời gian: Đánh giá tổng thể tác động yếu tố tài phi tài đến lựa chọn mua nhà chung cư giai đoạn nghiên cứu khảo sát 2012-2015; thời gian khảo sát tập trung luận án tháng 78/2016  Phạm vi nội dung: Để đánh giá hành vi có hay khơng mua nhà địi hỏi nghiên cứu phải có nhóm mẫu gồm người mua không mua nhà Như vậy, cần có dàn mẫu thơng tin người mua NOXH hay NOTMTBT địa bàn Tuy nhiên, để có thơng tin người khơng mua chung cư khó khăn khơng khả thi Do đó, luận án giới hạn nghiên cứu nhân tố tài phi tài ảnh hưởng tới định lựa chọn mua nhà chung cư giá thấp trung bình với nhóm đối tượng người mua nhà xã hội thương mại trung bình thấp Bên cạnh đó, nghiên cứu giới hạn tập trung xem xét tác động nhân tố tài tới việc lựa chọn mua nhà góc độ hành vi hộ gia đình, cụ thể nhóm nhân tố thu nhập hộ gia đình, khả tiếp cận tín dụng hộ gia đình thời gian tốn khoản vay Nghiên cứu giới hạn xem xét ảnh hưởng số yếu tố vĩ mơ chi tiêu phủ, tổng sản phẩm nước, lạm phát đến định mua nhà thông qua tác động yếu tố đến giá nhà 1.5 Phương pháp nghiên cứu Trong nghiên cứu liệu thu thập thông qua phương pháp điều tra xã hội học có sử dụng phiếu khảo sát với đối tượng khảo sát chủ hộ giá thấp trung bình Hà Nội, Đà Nẵng TP Hồ Chính Minh Mục đích khảo sát nhằm xác định nhân tố tác động tới định lựa chọn mua hộ giá thấp trung bình xem xét yếu tố ảnh hưởng tới hài lòng khách hàng Địa điểm đối tượng khảo sát sơ chủ hộ giá thấp trung bình địa bàn Hà Nội Cỡ mẫu nghiên cứu thức 950 Các phương pháp phân tích liệu sử dụng luận án, gồm có: phương pháp thống kê mơ tả, phương pháp kiểm định tham số (T-test, ANOVA, ), kiểm định Bonferroni, kiểm định Dunn-test, phương pháp phân tích hồi quy, phương pháp ước lượng IV mơ hình Vector hiệu chỉnh sai số 1.6 Những đóng góp luận án 1.6.1 Về mặt lý luận  Hệ thống hóa sở lý thuyết nhân tố tài phi tài tác động đến việc lựa chọn hài lịng nhà giá thấp trung bình;  Đề xuất khung phân tích đánh giá tác động các nhân tố tài phi tài đến định lựa chọn hài lịng nhà giá thấp trung bình 1.6.2 Về mặt thực tiễn  Kết nghiên cứu giúp xác định tác động nhóm nhân tố tài phi tài đến việc lựa chọn hài lịng nhà giá thấp trung bình thành phố lớn Việt Nam;  Kết nghiên cứu kỳ vọng cung cấp chứng thực nghiệm cho nhà nghiên cứu, doanh nghiệp nhà làm sách xác định nhân tố ưu tiên để từ cải thiện hài lòng khách hàng phát triển bền vững thị trường bất động sản;  Đưa số hàm ý cho ngân hàng, nhà làm sách doanh nghiệp đầu tư bất động sản 1.7 Kết cấu luận án Ngoài phần mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo phụ lục, luận án bố cục gồm 05 chương Chương 1: Giới thiệu chung Chương 2: Tổng quan tình hình nghiên cứu sở lý luận việc lựa chọn mua nhà giá thấp trung bình Chương 3: Thiết kế phương pháp nghiên cứu Chương 4: Kết phân tích tác động nhân tố tài phi tài tới việc lựa chọn hài lịng nhà giá thấp trung bình Chương 5: Kết luận số đề xuất, kiến nghị CHƯƠNG TỔNG QUAN TÌNH HÌNH NGHIÊN CỨU VÀ CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ VIỆC LỰA CHỌN MUA NHÀ Ở GIÁ THẤP VÀ TRUNG BÌNH 2.1 Tổng quan tình hình nghiên cứu việc lựa chọn mua nhà giá thấp trung bình 2.1.1 Các nhân tố tài ảnh hưởng đến định lựa chọn mua nhà Một số nghiên cứu số nhân tố tài ảnh hưởng tới việc mua nhà lãi suất lạm phát (Maclennan cộng sự, 1998; Elbourne, 2008), nới lỏng hạn chế tín dụng thời gian tốn (Bernanke Blinder, 1988; Bernanke Gertler, 1995), gia tăng chi tiêu phủ sở hạ tầng (García cộng sự, 2010), khủng hoảng tài (Jill, 2011), thu nhập hộ gia đình hiệu ứng giàu có (Martínez Maza, 2003; García-Montalvo, 2006) tổng sản phẩm nước (Hii cộng sự, 1999) 2.1.2 Các nhân tố phi tài ảnh hưởng đến định lựa chọn mua nhà Đã có nhiều nghiên cứu giới nhóm nhân tố phi tài tác động tới định lựa mua nhà Tiêu biểu nhóm nhân tố: đặc điểm cá nhân; thuộc tính bên ngơi nhà; thiết kế khơng gian bên ngồi nhà hộ; vị trí chung cư Ngồi cịn có nhân tố khác ảnh hưởng đến định lựa chọn mua nhà gia tăng dân số, hay số yếu tố tâm lý cá nhân thích di chuyển chuyển đổi chỗ ở, háo hức cho quyền sở hữu nhà kỳ vọng thị trường nhà đất 2.1.3 Các nhân tố tài phi tài ảnh hưởng đến hài lịng khách hàng Các nhân tố phi tài ảnh hưởng đến hài lòng khách hàng gồm: quyền sở hữu nhà (Liên cộng sự, 2008; Elsinga Hoekstra, 2005; Barcus, 2004; Harkness Newman, 2003; Rohe cộng sự, 2001; Rohe Stegman, 1994); Đặc tính hộ (Chapman Lombard, 2006; Khana cộng sự, 2003; Elsinga Hoekstra, 2005; Osward cộng sự, 2003; Parkes cộng sự, 2002; Baum cộng sự, 2010; Hipp, 2010): vị trí nhà - thuộc tính địa điểm thuận lợi thường đề cập đến khả tiếp cận tớitrung tâm thương mại, tiện nghi địa phương trung tâm mua sắm,trường học trung tâm vận tải (Gibson, 2007; Potter Cantarero, 2006; Tan, 2011); điều kiện khu vực bảo trì khu phố, nhiễm tội phạm tìm thấy quan trọng để đánh giá chất lượng môi trường xung quanh hộ gia đình (Chapman Lombard, 2006;Cook, 1988; Gibson, 2007; Hipp, 2010); đặc điểm xã hội nhân hộ gia đình (Ren Folmer, 2016; Baum cộng sự, 2010; Chapman Lombard, 2006; Lu, 1999; Osward cộng sự, 2003; Pinquart Burmedi, 2004) Ngoài ra, số yếu tố khác hệ thống phân phối nhà, dịch vụ, thu nhập hộ gia đình, giá trị chất lượng nhà yếu tố quan trọng ảnh hưởng đến hài lòng nhà hầu (Amole, 2009; Baiden cộng sự, 2011; Francescato cộng sự, 1989) 2.1.4 Đánh giá chung tổng quan tài liệu khoảng trống nghiên cứu Tổng quan tài liệu cho thấy, có nhiều nghiên cứu xác định nhóm nhân tố tác động tới định mua nhà hài lịng khách hàng, bao gồm: đặc tính hộ gia đình, ví dụ như, tuổi tác, giới tính, tình trạng hôn nhân, thu nhập, tài sản, cái, công việc, giáo dục, loại phòng khu vực, chi phí nhà ở, vị trí nhà ở; yếu tố kinh tế vĩ mô tác động mơi trường xã hội, ví dụ, thuế thu nhập, lạm phát, thay đổi kinh tế vĩ mô, liên quan tới pháp luật, sách nhà Ngồi cịn có số yếu tố tâm lý cá nhân thích di chuyển chuyển đổi chỗ ở, háo hức cho quyền sở hữu nhà kỳ vọng thị trường nhà đất Mặc dù có nhiều nghiên cứu giới xem xét yếu tố tác động tới định việc lựa chọn nhà nước phát triển, dường nghiên cứu Việt Nam chủ đề cịn hạn chế Bên cạnh đó, sau hai thập kỷ thị trường hoá nhà Việt Nam, với bước thăng trầm thị trường, giá nhà đất Việt Nam cao, đặc biệt thành phố lớn Hà Nội, Đà Nẵng Thành Phố Hồ Chí Minh, điều gây khó khăn cho hộ gia đình có thu nhập thấp trung bình Trong năm gần đây, Chính phủ đưa số sách gói hỗ trợ nhà giá thấp, doanh nghiệp xây dựng tiến hành xây dựng sản phẩm khác nhằm đáp ứng với nhu cầu khách hàng có khả chi phí thấp trung bình Về mặt lý thuyết, việc lựa chọn nhà chịu ảnh hưởng sẵn có tín dụng (Vigdor, 2006) Đặc biệt, sẵn có tín dụng tốt nhân tố quan trọng để gia tăng nhu cầu nhà Tuy nhiên, chưa có nghiên cứu xem xét liệu lý thuyết có thực Việt Nam, đặc biệt thị trường nhà giá thấp trung bình 2.2 Cơ sở lý luận việc lựa chọn mua nhà giá thấp trung bình 2.2.1 Khái niệm nhà giá thấp trung bình Nhà giá phải (affordable housing) gắn liền với thuật ngữ phổ biến nghiên cứu lĩnh vực nhà khả chi trả nhà (housing affordability) Thuật ngữ khả chi trả nhà ngụ ý đơn giản khả mua nhà Tại New Zealand, khả mua nhà định nghĩa khả hộ gia đình mua nhà khu vực lựa chọn với giá hợp lý, phù hợp với lực hộ gia đình để đáp ứng chi phí nhà diễn ra, mức độ thu nhập tùy ý có sẵn để đạt mức sống chấp nhận (Ban Cơng tác khả chi trả vấn đề, 2003) Tại Việt Nam, khái niệm nhà giá thấp trung bình khơng có thống hay đồng thuận chung Ví dụ, khái niệm nhà thu thập thấp quy định rõ ràng văn thơng tư (ví dụ: Nghị số 02/NQ-CP Chính phủ) quy định hộ có có diện tích 70 m2 giá bán 15 triệu/m2 Tuy nhiên, định nghĩa phân loại khơng tính đến yếu tố đặc điểm địa lý yếu tố vùng miền vùng nước.Trong thực tế, có khác biệt lớn thu nhập, chi tiêu mức sống vùng miền nước Tỷ số giá hộ thu nhập khả dụng hộ gia đình đo lường xem hộ gia đình có đủ khả để mua sở hữu hộ Chính lẽ đó, việc sử dụng mức chuẩn chung cho tất tỉnh, thành phố, vùng miền khơng phù hợp Vì vậy, dựa tiêu chuẩn theo thu nhập khả chi trả loại nhà CBRE, kết hợp với khảo sát thực tế thị trường nghiên cứu để xem xét đặc thù thị trường ý kiến chuyên gia lĩnh vực bất động sản, nghiên cứu xác định nhà giá thấp trung bình vùng địa phương khác Cụ thể, nghiên cứu định nghĩa hộ giá thấp trung bình Hà Nội hộ có giá trị tỷ đồng Trong đó, nhà giá thấp trung bình Thành phố Hồ Chí Minh hộ có giá trị tỷ 700 triệu đồng Đà Nẵng tỷ 200 triệu đồng 2.2.2 Vai trị việc sở hữu nhà Nhà có vai trò quan trọng sống hàng ngày Nhà cung cấp riêng tư bảo vệ chống lại xâm nhập, thể chất tinh thần (Stone, 1993) Sở hữu nhà thể thành công hộ gia đình Các nghiên cứu khả mua sở hữu nhà có tác động sâu rộng sống phát triển cộng đồng 2.2.3 Đề xuất nhóm nhân tố tài phi tài tác động tới việc lựa chọn mua nhà Trên sở tổng quan nghiên cứu liên quan, phần đề xuất nhóm nhân tố tài phi tài tới việc lựa chọn mua nhà Nội dung nhóm tiêu chí trình bày Bảng 2.2 2.3 sau: Bảng 2.2: Nhóm nhân tố tài tác động tới việc lựa chọn mua nhà TT Tên nhân tố Tổng sản phẩm nước Tỷ lệ lãi suất lạm phát Khả tiếp cận tín dụng thời gian tốn Khủng hoảng tài Thu nhập hộ gia đình Giải thích, cấu phần Tổng giá trị thị trường tổng thể cho tất hàng hóa dịch vụ cuối sản xuất quốc gia năm cụ thể Nguồn tham khảo Wheeler Chowdhury, 1993; Hii cộng sự, 1999 Tỷ lệ lãi suất cho vay ngân hàng tỷ lệ lạm phát Barakova, 2003; Quỹ Tiền tệ Quốc tế, 2000; Ngân hàng Thanh toán Quốc tế, 2001; Zhu, 2004 Nới lỏng hạn chế tín dụng thời gian toán Goodhart Hofmann (2007) Ảnh hưởng khủng hoảng tài tới nhu cầu mua nhà Tổng thu nhập hộ gia đình Fortura Kushner, 1986; Jill, 2011 García-Montalvo Mas, 2000; Martínez Maza, 2003; GarcíaMontalvo, 2006; Trilla, 2002 Gia tăng chi tiêu phủ sở Oates, 1969; hạ tầng Tuy nhiên, nghiên cứu tập trung xem xét tác động nhân tố tài tới việc lựa chọn Chi tiêu phủ mua nhà góc độ hành vi hộ gia đình, cụ thể nhóm nhân tố thu nhập hộ gia đình, khả tiếp cận tín dụng hộ gia đình thời gian tốn khoản vay Cịn yếu tố vĩ mơ khác chi tiêu phủ, tổng sản phẩm nước, nghiên cứu dừng lại chủ yếu phân tích thống kê mơ tả để cung cấp bối cảnh tảng cho nghiên cứu Bảng 2.3: Nhóm nhân tố phi tài ảnh hưởng đến định lựa chọn mua nhà Nhóm nhân tố TT Giải thích, nội dung Nguồn tham khảo Kích thước, loại nhà ở, tuổi nhà ở, vật liệu, kích Cupchik cộng sự, 2003; thước lơ đất, phịng khách, phịng ăn nhà bếp, Chất lượng Greene Ortuzar, 2002; số phịng ngủ, phịng tắm, sân, ban cơng, nội cơng trình Opoku Abdul-Muhmin, bố trí, phong cách nhà, thiết kế 2010 nội thất Thiết kế bên ngồi khơng gian: hình dạng cấu trúc nhà, diện hàng rào, kích thước khu vườn, loại hình chất lượng Opoku Abdul-Muhmin, Thiết kế mái nhà, tường bên ngồi 2010; Arimah, 1997; Pasha hộ mơi Môi trường: đặc điểm khu vực sinh sống; không Butt, 1996; Fierro cộng trường xung gian sống, vấn đề an ninh, xanh, trình độ dân sự, 2009; Ekeland cộng quanh trí, đặc điểm văn hóa mơi trường, chiếu sáng sự, 2004 đường phố, tiếng ồn, hệ thống thoát nước mưa, chiều rộng đường, vỉa hè Mức độ mà sản phẩm đáp ứng mong đợi Chất lượng khách hàng cải thiện chất lượng sản phẩm Smith Wright, 2004;Shank nhà dịch vụ nên dẫn đến hài lòng khách hàng thúc Rajan, 1994;Keller, 1998 đẩy việc bán hàng cao Vị trí Gần thành viên gia đình; phương Mulder, 2007; Vadali, 2008; chung cư tiện giao thông công cộng, gần trường học, bệnh Bina cộng sự, 2006; viện, trung tâm thương mại nơi làm việc Đặc điểm cá nhân hộ gia Trình độ giáo dục, độ tuổi, nghề nghiệp, giới tính, đình tình trạng nhân, tình hình việc làm, số lượng khách hàng trẻ em quy mơ hộ gia đình mua nhà 2.2.4 Lý thuyết hành vi người tiêu dùng Chay Greenstone, 2005; Pope, 2008 Hawkins cộng sự, 2011; Schiffman cộng sự, 2012; Pride Ferrell 2011; Hoyer MacInnis, 2010 Theo lý thuyết hành vi người tiêu dùng, mơ hình định mua bao gồm giai đoạn xác nhận vấn đề, tìm kiếm thơng tin, đánh giá lựa chọn thay thế, định mua hàng hành vi nhận thức sau mua (Schiffman cộng sự, 2012; Solomon, 2009) Quy trình định chia thành hai phần: quy trình mua trước quy trình định sau mua Quá trình mua trước bao gồm ba giai đoạn: nhận dạng vấn đề, tìm kiếm thông tin đánh giá lựa chọn thay Trong đó, giai đoạn sau bao gồm việc đánh hành động sau mua, hài lòng sau mua, sau mua sử dụng sản phẩm dịch vụ (Kotler Keller, 2009) 2.2.5 Lý thuyết chu kỳ kinh doanh thị trường nhà Lý thuyết chu kỳ kinh doanh tin có thay đổi tảng kinh tế yếu tố tâm lý gây thay đổi chu kỳ kinh doanh (Thorton, 2006) Thứ nhất, giá bất động sản ảnh hưởng đến khối lượng tín dụng ngân hàng, khơng trực tiếp thơng qua hiệu ứng giàu có cho chủ tài sản thay đổi khối lượng cho vay bất động sản mà gián tiếp thông qua khoản vay chấp tài sản bất động sản Thứ hai, cho vay ngân hàng ảnh hưởng đến giá bất động sản thông qua hiệu ứng khoản Những thay đổi tình trạng sẵn có tín dụng thái độ cho vay có tác động đáng kể đến nhu cầu bất động sản định đầu tư xây dựng Thứ ba, chu kỳ tín dụng tài sản thúc đẩy yếu tố kinh tế chung, chẳng hạn khối lượng khoản vay ngân hàng lãi suất Kết luận Chương Chương tổng quan nhân tố tài ảnh hưởng đến định lựa chọn mua nhà hài lòng khách hàng mua nhà Kết tổng quan tài liệu cho thấy, định lựa chọn mua nhà hài lòng khách hàng mua nhà chịu tác động nhóm nhân tố tài phi tài Trong đó, nhóm nhân tố tài chính, bao gồm: thay đổi tỷ suất sinh lời, lãi suất lạm phát; nới lỏng hạn chế tín dụng thời gian tốn; khủng hoảng tài chính; thu nhập hộ gia đình hiệu ứng giàu có; gia tăng chi tiêu phủ sở hạ tầng; tổng sản phẩm nước Tuy nhiên, nghiên cứu giới hạn xem xét tác động nhân tố tài tới việc lựa chọn mua nhà góc độ hành vi hộ gia đình, cụ thể nhóm nhân tố thu nhập hộ gia đình, khả tiếp cận tín dụng hộ gia đình thời gian tốn khoản vay Các nhân tố phi tài chính, bao gồm: nhân tố thuộc đặc tính nhà (chất lượng nhà dịch vụ, thiết kế hộ môi trường xung quanh, yếu tố vị trí chung cư), đặc điểm cá nhân hộ gia đình khách hàng mua nhà (giá trị cá nhân, yếu tố văn hóa, dân tộc giai cấp xã hội) Thêm vào đó, dựa tiêu chuẩn theo thu nhập khả chi trả loại nhà CBRE, kết hợp với khảo sát thực tế thị trường nhà ý kiến chuyên gia lĩnh vực bất động sản, nghiên cứu xác định hộ giá thấp trung bình Hà Nội hộ có giá trị tỷ đồng Trong đó, nhà giá thấp trung bình Thành phố Hồ Chí Minh hộ có giá trị tỷ 700 triệu đồng Đà Nẵng tỷ 200 triệu đồng Theo lý thuyết hành vi người tiêu dùng, mơ hình định mua bao gồm giai đoạn xác nhận vấn đề, tìm kiếm thơng tin, đánh giá lựa chọn thay thế, định mua hàng hành vi nhận thức sau mua Lý thuyết chu kỳ kinh doanh cho thay đổi tảng kinh tế yếu tố tâm lý gây thay đổi chu kỳ kinh doanh CHƯƠNG THIẾT KẾ VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 3.1 Thiết kế nghiên cứu Để triển khai nghiên cứu, đề tài thực bước chính: nghiên cứu sơ nghiên cứu thức Nghiên cứu sơ với mục đích kiểm tra phù hợp nội dung bảng câu hỏi thực tế Việt Nam Nghiên cứu thức thực phương pháp định lượng sử dụng phiếu khảo sát Đối tượng khảo sát nghiên cứu thức giống nghiên cứu sơ ba thành phố lớn đại diện cho ba miền Bắc, Trung, Nam Hà Nội, Đà Nẵng TP Hồ Chính Minh sử dụng để kiểm định lại mơ hình đo lường mơ hình lý thuyết Dữ liệu thu thập từ nguồn sơ cấp phân tích sử dụng cơng cụ định lượng, bao gồm: phân tích thống kê mơ tả, thống kê suy luận, kiểm định phân tích hồi quy sử dụng để phân tích tác động nhân tố tài phi tài đến định mua nhà giá thấp trung bình hài lịng khách hàng mua nhà thành phố lớn Việt Nam 3.2 Phương pháp lấy mẫu Trong nghiên cứu này, mẫu chọn theo phương pháp chọn mẫu cụm, phân tầng có trọng số chọn mẫu thuận tiện đơn vị (tầng) chọn mẫu cuối Địa điểm quy mô khảo sát bao gồm: Hà Nội khảo sát 500 cá nhân/hộ gia đình (trong 50 cá nhân/hộ gia đình sử dụng cho điều tra thử); Đà Nẵng 100 cá nhân/hộ gia đình; Hồ Chí Minh - 400 cá nhân/hộ gia đình Tại thành phố, nhóm tiến hành lựa chọn ngẫu nhiên, phân tầng mẫu theo thứ tự: quận, dự án, tới tòa chung cư; tòa chọn ngẫu nhiên tầng tiếp đến hộ Lý do, nghiên cứu lựa chọn Hà Nội, Đà Nẵng TP Hồ Chính Minh để khảo sát lẽ thành phố có số lượng hộ tiêu thụ lớn nước (chiếm 70%) Theo Hair cộng (1998), để thực phân tích nhân tố kích thước mẫu áp dụng nghiên cứu phải tối thiểu gấp lần tổng số biến quan sát Bài nghiên cứu có nhỏ 100 biến quan sát, số mẫu tối thiểu 100*5 = 500; Đối với phân tích hồi quy đa biến: cỡ mẫu tối thiểu cần đạt tính theo công thức 50 + 8*m (m: số biến độc lập) (Tabachnick Fidell, 1996) Nghiên cứu có biến độc lập, kích thước mẫu tối thiểu là: 50+8*5 = 90 quan sát Như vậy, tổng số mẫu nghiên cứu 950 hoàn toàn phù hợp với yêu cầu đặt đảm bảo tính đại diện cho tổng thể 3.3 Các giả thuyết nghiên cứu Các giả thuyết mối quan hệ nhân tố tài phi tài với định mua nhà đề xuất sau: Bảng 3.1 Các giả thuyết nghiên cứu mối quan hệ nhân tố tài định mua nhà Giả thuyết H1 H2 Diễn tả giả thuyết Có mối liên hệ yếu tố tài định mua nhà Có mối liên hệ yếu tố giá hộ định mua nhà CHƯƠNG KẾT QUẢ PHÂN TÍCH TÁC ĐỘNG CỦA CÁC NHÂN TỐ TÀI CHÍNH VÀ PHI TÀI CHÍNH TỚI VIỆC LỰA CHỌN VÀ HÀI LÒNG NHÀ Ở GIÁ THẤP VÀ TRUNG BÌNH 4.1 Tổng quan chung nhà giá thấp trung bình Việt Nam Trong năm gần đây, Đảng Nhà nước ban hành nhiều nghị văn quy phạm pháp luật đầu tư, xây dựng phát triển nhà giá thấp trung bình, góp phần giải chỗ cho hàng triệu người dân, ổn định xã hội phát triển kinh tế xã hội đất nước Đối với dự án phát triển nhà xã hội cho người thu nhập thấp khu vực đô thị, công nhân khu công nghiệp, từ năm 2009 đến năm 2016, nước hoàn thành đầu tư xây dựng 179 dự án, với quy mô xây dựng khoảng 71.150 hộ, tương đương với khoảng 3,7 triệu m 2, tổng mức đầu tư khoảng 25.900 tỷ đồng Về kết giải ngân gói tín dụng 30.000 tỷ đồng hỗ trợ nhà theo Nghị 02/NQ-CP ngày 07/01/2013 Chính phủ : Tính đến 31/10/2016, ký hợp đồng cam kết cho vay 32.841 tỷ đồng giải ngân 28.588,7 tỷ đồng (đạt 87,05%) Về chương trình hỗ trợ nhà cho hộ nghèo khu vực nông thôn: Giai đoạn (2008 - 2012) thực theo Quyết định số 167/2008/QĐ-CP hoàn thành hỗ trợ 531.000 hộ (đạt 107% so với kế hoạch); tiếp tục triển khai giai đoạn theo Quyết định số 33/2015/QĐ-TTg, với khoảng 311.000 hộ, theo đề án địa phương có 268.000 hộ thuộc diện đối tượng hỗ trợ đăng ký vay vốn 4.2 Phân tích đặc điểm người mua nhà hộ chung cư 4.2.1 Đặc điểm kinh tế xã hội người mua nhà Nghiên cứu mô tả số thông tin đăc điểm nhân học, giáo dục, việc làm điều kiện kinh tế người vấn (chủ hộ vợ hay chồng chủ hộ) theo nhóm cư dân ba thành phố lớn Hà Nôi, Đà Nẵng TP HCM Kết phân tích thống kê cho thấy tỷ lệ chủ hộ chưa không kết hôn thấp đáng kể Hà Nội so với TP HCM Đà Nẵng khác biệt có ý nghĩa thống kể ghi nhận Hà Nội TP HCM Kết kiểm định Dunn-test cho thấy tỷ lệ chủ hộ chưa tốt nghiệp đại học Hà Nội thấp đáng kể so với hai thành phố cịn lại, tỷ lệ chủ hộ có đại học thấp Đà Nẵng so với Hà Nội, tỷ lệ chủ hộ có thạc sỹ Hà Nội cao nhiều so với TP HCM Đà Nẵng Kết so sánh nhóm với phương pháp Dunn-test cho thấy tỷ lệ chủ hộ làm việc quan nhà nước Hà Nội thấp nhiều so với TP HCM Đà Nẵng tỷ lệ chủ hộ làm việc cho khu vực doanh nghiệp lại cao nhiều Hà Nội so với Đà Nẵng Kết kiểm định Dunn-test cho thấy tỷ lệ chủ hộ làm việc tự kinh doanh cao Hà Nội, sau TP HCM sau Đà Nẵng Kiểm định Bonferroni cho thấy quy mô hộ gia đình trung bình số thành viên lớn tuổi hộ gia đình mẫu khảo sát Hà Nội cao Đà Nẵng TP HCM Về khía cạnh thu nhập, tỷ lệ hộ có thu nhập thấp Hà Nội TP HCM khoảng 10% - 12%, thấp nhiều so với Đà Nẵng 31% Trong đó, tỷ lệ hộ có mức thu nhập trung bình cao nhiều Hà Nội so với hai thành phối lại Số liệu cho thấy tỷ lệ hộ thu nhập cao TP HCM cao đáng kể so với Hà Nội TP HCM 11 Kiểm định T-test cho thấy độ tuổi trung bình nhóm vay cao gần tuổi so với nhóm khơng vay Kiểm định Chi-square cho thấy tỷ lệ chủ hộ chưa không kết hôn cao so cho nhóm vay so với nhóm khơng vay.Tỷ lệ chủ hộ chưa tốt nghiệp đại học cao cho nhóm vay khơng có khác biệt có ý nghĩa thống kê tỷ lệ chủ hộ có đại học cao học hai nhóm vay không vay Kết kiểm định Chi-square cho thấy tỷ lệ chủ hộ làm cho quan nhà nước cao nhóm vay (30%) so với nhóm không vay (20%), tỷ lệ làm việc cho khối doanh nghiệp lại thấp nhóm vay so với nhóm khơng vay Về điều kiện kinh tế, kết phân tích thống kê suy luận cho thấy có khác biệt cấu hộ theo nhóm thu nhập hai nhóm vay khơng vay Trong tỷ lệ hộ thu nhập thấp giống hai nhóm, tỷ lệ hộ có thu nhập trung bình cao cho nhóm khơng vay tỷ lệ hộ thu nhập cao lại cao cho nhóm vay 4.2.2 Đặc điểm hộ chung cư Kết thống kê mô tả đặc điểm hộ chung cư theo mẫu khảo sát thu tính trung bình, diện tích hộ khoảng 72 m 2, diện tích cao cho hộ thương mại giá trung bình thấp (TMTBT) so với hộ nhà xã hội (XH), khác biệt có ý nghĩa thống kê mức 1% Tính bình qn hộ có khoảng 1,21 lơ gia cịn số cao khơng đáng kể cho hộ TMTBT so với hộ XH Tính trung bình số phịng tắm phịng ngũ cho hộ cao cho hộ TMTBT so với hộ XH khác biệt có ý nghĩa thống kê mức 5% Về mức độ hoàn thiện hộ mua, kết phân tích thống kê suy luận với kiểm định Chi-square cho thấy khơng có khác biệt hai nhóm nhà Tuy nhiên, mức giá hộ TMTBT cao khoảng triệu/m so với hộ nhà XH khác biệt có ý nghĩa thống kê cao Về đặc điểm dự án chung cư, số liệu cho thấy mật độ hộ thang máy cao, khoảng 78 hộ/thang tỷ lệ cao nhóm nhà XH (84,5 hộ/thang) so với 74,5 hộ/thang nhóm nhà TMTBT Khoảng cách bình quân từ dự án chung cư tới trung tâm thương mại hay chợ gần 2,4 km khoảng cách gần đáng kể với dự án nhà TMTBT (1,93 km) so với dự án nhà XH (3,22 km) Số liệu cho thấy dự án nhà TMTBT gần công viên, trường phổ thông trung học phổ thông sở, gần bến xe so với dự án nhà XH Sự khác biệt khoảng cách nêu có ý nghĩa thống kê mức 5% nhỏ Điều cho thấy nhìn chung hộ TMTBT có vị trí thuận tiện so với hộ nhà XH Nghiên cứu tiến hành so sánh đăc điểm hộ chung cư nhóm vay khơng vay gói hỗ trợ mua nhà Phân tích thống kê suy luận cho thấy tỷ lệ lớn (57%) nhóm vay gói hỗ trợ mua hộ nhà XH so với tỷ lệ 28% nhóm khơng vay Kết phân tích cho thấy tính trung bình nhóm vay mua hộ có diện tích nhỏ hơn, số phịng tắm, phịng ngủ so với nhóm khơng vay khác biệt có ý nghĩa thống kê mức 1% Có khác biệt đáng kể mức độ hồn thiện hộ chung cư mua hai nhóm, 70 % nhóm vay gói hỗ trợ mua hộ dạng có nội thất so với 56% nhóm khơng vay Tuy nhiên tỷ lệ mua hộ mức hoàn thiện nội thất đầy đủ cao nhóm khơng vay gói hỗ trợ (34%) so với nhóm vay gói hỗ trợ (21%) Giá bình qn hộ với nhóm vay thấp khoảng triệu so với nhóm khơng vay Bên cạnh đó, hộ nhóm vay có mật độ hộ/thang máy cao so với nhóm khơng vay Sau cùng, hộ chung cư nhóm vay có khoảng cách xa tới vị trí cơng viên, bến xe, trung tâm thương mại, trường THCS, THPT nhà trẻ Điều hàm ý nhóm khơng vay vốn thường có điều kiện tài tốt để mua hộ rộng hơn, tiện ích có vị trí thuận lợi so với hộ nhóm vay gói hỗ trợ mua nhà 12 Kết so sánh đặc điểm hộ chung cư ba thành phố khảo sát theo phương pháp Bonferroni tính trung bình hộ chung cư Hà Nội có diện tích lớn so với Đà Nẵng TP HCM khơng có khác biệt diện tích hộ Đà Nẵng TP HCM Kết cho thấy có khác biệt có ý nghĩa thống kê số phịng ngủ, phịng tắm, lô gia hộ ba thành phố Tỷ lệ hộ mua dạng nội thất cao Hà Nội tỷ lệ hộ mua mức hoàn thiện đầy đủ lại thấp Hà Nội so với hai thành phố lại Kết so sánh từ phương pháp Bonferroni cho thấy mức giá hộ cao Hà Nội, tiếp đến Tp HCM sau Đà Nẵng Tuy nhiên, mật độ hộ/thang máy cao Hà Nội thấp Đà Nẵng Sau cùng, kết so sánh cho thấy có khác biệt có ý nghĩa thống kê khoảng cảnh tới địa điểm tiện ích hộ ba thành phố 4.3 Đánh giá vai trị tài nhân tố định mua hộ Giá trị thống kê mô tả tính cho tồn mẫu khảo sát cho thấy người mua nhà đánh giá vấn đề tài quan trọng với họ định mua hộ với giá trị trung bình thang đo Likert cho biến số 3,49 Đóng vai trị quan trọng thứ hai vị trí tịa chung cư (3,46) sau mơi trường xung quanh tịa chung cư tính trung bình người mua nhà đánh giá tầm quan trọng yếu tố môi trường mức 3,03 Hai nhân tố lại thiết kế hộ chất lượng cơng trình mức giá trị trung bình (khoảng 2,5) Kết nghiên cứu đồng thuận với phát nghiên cứu định lượng Wang Li (2006) Trung Quốc nhóm tác giả phát vị trí hộ vấn đề tài quan trọng, quan trọng đặc điểm bên hộ việc định mua nhà họ Tương tự, nghiên cứu định lượng khác phát hộ gia đình có thu nhập thấp Ai Cập Philipine (Daniere, 1994) nhóm người mua nhà có thu nhập thấp Tiểu vương Quốc Ả rập (Opoku Abdul-Muhmin, 2010) đánh giá vị trí hộ (gần trung tâm thành phố) có ảnh hưởng nhiều tới định mua nhà họ Ngược lại, sử dụng phương pháp hỗn hợp (cả định tính định lượng), nghiên cứu Pakistan lại cho thấy kết cấu bên hộ quan trọng đặc điểm bên ngồi vấn đề tài (Pasha Butt, 1996) Trong điều kiện Việt Nam, nhóm mẫu hộ mua chung cư có giá thấp trung bình nên vấn đề tài quan trọng phát nghiên cứu tương tự với nghiên cứu nước phát triển với mẫu khảo sát tập trung vào nhóm dân cư nghèo Hơn nữa, giá nhà so với thu nhập ởcác thành phố lớn Việt Nam thuộc nhóm nước cao giới nên tài ln vấn đề quan trọng hàng đầu định mua nhà người có thu nhập thấp trung bình (Long, 2015) Nghiên cứu so sánh mức đánh giá tầm quan trọng nhân tố tới định mua nhà hai nhóm nhà Phân tích thống kê mơ tả cho thấy nhóm mua nhà TMTBT dường đánh giá tầm quan trọng cao chất lượng cơng trình thiết kế hộ so với nhóm mua nhà xã hội, nhóm mua nhà XH đánh giá tầm quan trọng môi trường xung quanh khu chung cư quan trọng so với nhóm NOTMTBT Lưu ý kết phân tích thống kê mơ tả nói với mẫu nghiên cứu suy diễn cho tổng thể Kết kiểm định Chi-square cho thấy có khác biệt hai nhóm mua nhà đánh giá quan trọng yếu tố tài vị trí chung cư kết suy diễn cho tổng thể nghiên cứu Kết cho thấy nhóm mua nhà XH đánh giá tầm quan trọng vấn đề tài cao hơn, đánh giá ảnh hưởng vị trí thấp so với nhóm mua nhà TMTBT Do đó, giả thuyết H1, H10 H11 chấp thuận, giả thuyết H8 H9 không chấp thuận Kết kiểm định Chi-square cho thấy nhóm vay vốn hộ trợ mua nhà nhóm không vay hỗ trợ đánh giá khác tầm quan trọng bốn nhân tố lại Trong nhóm khơng vay đánh giá tầm quan trọng chất lượng cơng trình thiết kế hộ cao hơn nhóm vay, nhóm vay lại đánh giá tầm quan 13 trọng cao nhân tố tài mua nhà Điều hiểu nhóm vay vốn có điều kiện tài hạn chế so với nhóm khơng vay họ đánh giá tầm quan trọng nhân tố cao nhóm không vay Kết nghiên cứu cho thấy người mua nhà Đà Nẵng đánh giá tầm quan trọng chất lượng cơng trình cao so với người mua Hà Nội TP HCM Người mua nhà Hà Nội TP HCM đánh giá tầm quan trọng vấn đề tài mua nhà cao so với Đà Nẵng Điều giải thích giá nhà hai đô thị lớn cao so với Đà Nẵng nên người mua coi vấn đề tài quan trọng so với người mua Đà Nẵng Kết phân tích cho thấy khơng có khác người mua ba thành phố đánh giá tầm ảnh hưởng thiết kế hộ môi trường xung quanh chung cư Kết nghiên cứu cho thấy có khác biệt đáng kể người dân ba thành phố nhân tố tài mua hộ Giá nhà coi nhân tố quan trọng mua nhà Hà Nội, Đà Nẵng TP HCM Khá thú vị, người dân Hà Nội Đà Nẵng đánh giá tầm quan trọng giá nhà mức phí dịch vụ quan trọng so đánh giá người dân TP HCM Về điều kiện toán mua nhà, người mua nhà chung cư TP HCM đánh giá quan trọng so với người mua nhà Hà Nội Đà Nẵng Khá thú vị, tầm quan trọng khả vay vốn lãi suất khoản vay người mua nhà đánh giá quan trọng Hà Nội so với Đà Nẵng TP HCM 4.4 Phân tích nhân tố tác động tới tiếp cận vốn hài lòng nhà 4.4.1 Phân tích nhân tố tác động tới tiếp cận vốn vay mua nhà Trong nghiên cứu này, tác giả sử dụng phân tích hồi quy để đánh giá nhân tố vi mơ cấp hộ gia đình tác động tới việc lựa chọn nguồn vốn vay mua nhà Kết phân tích vay vốn ngân hàng để mua hộ chung cư NOXH NOTMTBT cho thấy 42% số hộ khảo sát có vay ngân hàng để mua nhà, tỷ lệ cao với nhóm NOXH (57%) so với nhóm NOTMTBT (34%) khác biệt có ý nghĩa thống kê cao Giá trị trung bình khoản vay hộ khoảng 500 triệu, nhóm nhà TMTBT có giá trị khoản vay cao nhóm nhà XH Trong nhóm hộ vay vốn từ ngân hàn có khoảng 56% vay từ gói hỗ trợ 30 ngàn tỷ để mua nhà tỷ lệ cao hẳn nhóm nhà XH (73%) so với 41% nhóm nhà TMTBT Có 35% số hộ vay vốn mua nhà vay từ nguồn không hỗ trợ, tỷ lệ cao cho nhóm nhà TMTBT so với nhóm nhà XH (48% so với 19%) khác biệt có ý nghĩa thống kê mức 1% Tính trung bình giá trị khoản vay từ gói 30 ngàn tỷ khoảng 480 triệu, giá trị khoản vay cao khoảng 60 triệu cho hộ vay để mua nhà TMTBT Giá trị trung bình khoản vay ngân hàng không từ nguồn hỗ trợ khoảng 550 triệu, cao với nhóm nhà XH khác biệt khơng có ý nghĩa thống kê Kết phân tích hài lịng khoản vay mua nhà, kết cho thấy mức độ hài lịng tính chung cho mẫu 3,99 với gói hỗ trợ 30 ngàn tỷ, 3,82 với chương trình ưu đãi tín dụng mua nhà Kết phân tích thống kê suy luận cho thấy có khác biệt mức độ hài lịng với khoản vay từ gói 30 ngàn tỷ nhóm nhà XH nhà TMTBT (4,1 so với 3,8) Về thủ tục vay vốn, kết phân tích cho thấy khơng có khác biệt có ý nghĩa thống kê hai nhóm đánh giá thủ tục vay vốn từ nguồn hỗ trợ mua nhà (1,2) Kết từ mơ hình hồi quy Multinomial Logit (ML) với nhóm so sánh người khơng vay vốn từ nguồn thương mại hay hỗ trợ để mua nhà thu hệ số Pseudo R có giá trị 0,2 cho thấy việc lựa chọn mơ hình phù hợp (Louviere cộng sự, 2000) Kết cho thấy biến số giáo dục có ảnh hưởng đáng kể tới việc vay vốn mua nhà Những hộ mua NOXH có khả tiếp cận nguồn vốn vay hỗ trợ (gói 30 14 ngàn tỷ hay chương trình tín dụng ưu đãi) cao nhóm NOTMTBT 134 % 1.Giữ nguyên nhân tố khác không đổi, người có cao học có khả tiếp cận vốn vay hỗ trợ mua nhà cao nhóm khơng có đại học 95%.Về khoản vay thương mại, nhóm có đại học có khả vay vốn thương mại để mua nhà thấp nhóm khơng có đại học 42%.Tuy nhiên, nhóm có cao học lại có khả vay thương mại mua nhà cao so với nhóm khơng có cao học 140% Tuy nhiên, biến số nghề nghiệp, tuổi, quy mơ hộ thu nhập khơng có quan hệ với khả vay vốn mua nhà Điều hàm ý thực khơng có phân biệt việc cho vay với nhóm khách hàng theo nghề nghiệp điều kiện kinh tế quy định cho vay cụ thể rõ ràng Một số đặc điểm hộ có quan hệ với khả tiếp cận nguồn vốn khác để mua nhà Kết cho thấy tổng giá trị hộ hay diện tích nhà bình qn đầu người lớn khả vay vốn hỗ trợ thấp so với việc khơng vay Ví dụ, diện tích hộ/người tăng thêm 10 m khả vay vốn hỗ trợ giảm 50%2 Biến số vùng miền có tác động đáng kể tới khả tiếp cận vốn vay.Kết cho thấy, giữ nguyên nhân tố khác khơng đổi người dân Đà Nẵng có khả vay vốn hỗ trợ mua nhà thấp nhóm TP HCM 93%.Người dân Hà Nội có khả vay vốn thương mại mua nhà thấp người dân TP HCM 78% 4.4.2 Phân tích tác động vốn nhân tố khác tới hài lòng nhà Kết thống kê mơ tả hài lịng nhà cho thấy mức độ hài lòng cao TP HCM, sau Hà Nội Đà Nẵng Tuy nhiên, kiểm định thống kê Dunn-test cho thấy khác biệt có ý nghĩa thống kê so sánh TP HCM Hà Nội Số liệu cho thấy khoảng 60% người khảo sát hài lòng hài lòng với nhà ở, khoảng 20 % có mức độ bình thường cịn lại 20% biểu thị khơng hài lịng khơng hài lịng với nhà Số liệu cho thấy tỷ lệ % người hài lòng hài lòng cao Tp HCM so với Hà Nội Đà Nẵng Cần lưu ý khác biệt kết thống kê mô tả kiểm định Dunn-test để suy diễn so sánh cho tổng thể, khơng nói ngun nhân khác biệt mức độ hài lòng nhà cá nhân Trong nghiên cứu này, tác giả sử dụng biến số hài lòng nhà biến có giá trị liên tục sử dụng mơ hình hồi quy tuyến tính để ước lượng tác động biến số Kết nghiên cứu cho thấy giá trị thống kê Cragg-Donald 5,571, lớn giá trị bác bỏ 5,442, xác nhận biến công cụ sử dụng đảm bảo tính liên quan (đủ mạnh) Bên cạnh đó, giá trị thống kê Hansen J statistic (p-value) ý nghĩa thống kê (0.82) xác nhận tính ngoại sinh biến cơng cụ Sau cùng, kiểm định tính nội sinh biến tài (vay vốn hỗ trợ vay vốn thương mại) cho thấy hai biến có tính nội sinh (p-value