Nghiên cứu tác động của các nhân tố tài chính và phi tài chính tới việc lựa chọn mua nhà ở giá thấp và trung bình tt

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ NGUYỄN TUẤN ANH NGHIÊN CỨU TÁC ĐỘNG CỦA CÁC NHÂN TỐ TÀI CHÍNH VÀ PHI TÀI CHÍNH TỚI VIỆC LỰA CHỌN MUA NHÀ Ở GIÁ THẤP VÀ TRUNG BÌNH Chuyên ngành: Tài - Ngân hàng Mã số: 62 34 02 01 TÓM TẮT LUẬN ÁN TIẾN SĨ TÀI CHÍNH - NGÂN HÀNG Hà Nội - 2018 CHƯƠNG GIỚI THIỆU CHUNG 1.1 Tính cấp thiết đề tài Sở hữu nhà ước mơ mong muốn tất người Rất nhiều nghiên cứu nhà ở, từ xã hội học, tâm lý học đến kinh tế ranhững lợi ích việc sở hữu nhà cho chủ sở hữu xã hội.Haurin cộng (2002) chứng minh việc sở hữu ngơi nhà góp phần cải thiện mơi trường gia đình, cải thiện khả nhận thức trẻ giảm thiểu vấn đề xã hội Thêm vào đó, việc sở hữu nhà làm tăng lịng tự trọng hộ gia đình vàsự hài lịng sống xem thành tích gia đình (Tan, 2009) Nghiên cứu Green and White (1997) cho thấy trẻ em hộ gia đình sở hữu nhà có thành tích học tập tốt trẻ em hộ thuê nhà Về mặt tâm lý, theo lý thuyết Maslow (1943, 1954), việc sở hữu ngơi nhà bảo vệ thành viên khỏi khó chịu thể chất hay tiếp xúc xã hội khơng mong muốn (tính riêng tư) Việt Nam ngoại lệ, sở hữu nhà xem quan trọng theo truyền thống văn hóa người Việt Nam Một thành ngữ phổ biến biết Việt Nam “An cư lạc nghiệp”, hàm ý phải có ngơi nhà n tâm học tập, làm việc phấn đấu cơng tác Đã có nhiều nghiên cứu xác định nhóm nhân tố tác động tới định mua nhà, bao gồm: đặc tính hộ gia đình, ví dụ như, tuổi tác, giới tính, tình trạng hôn nhân, thu nhập, tài sản, cái, công việc (Eppli Childs, 1995; Jones, 1995; Robst cộng 1999; Tan, 2008; VanderHart, 1994), giáo dục (Asberg, 1999; Ioannides Rosenthal, 1994); yếu tố thuộc tính nhà ở, ví dụ, loại phòng khu vực (Ellickson, 1981; Tú cộng sự, 2005), chi phí nhà (Ermisch Salvo, 1996; Robst cộng sự, 1999), vị trí nhà (Boehm Schlottman, 2004; Cho, 1997); yếu tố kinh tế vĩ mô tác động môi trường xã hội, ví dụ, thuế thu nhập (Fallis, 1983; Rosen Holtz-Eakin, 1984), lạm phát (Follain, 1982),thay đổi kinh tế vĩ mô (Clark cộng sự, 1994), liên quan tới pháp luật (Brownstone, 1988), sách nhà (Bourassa Yin, 2006,2008) Ngồi cịn có số yếu tố tâm lý cá nhân thích di chuyển chuyển đổi chỗ (Kan, 2000; Schulz cộng sự,2014), háo hức cho quyền sở hữu nhà (Seko Sumita, 2007) kỳ vọng thị trường nhà đất (Ho, 2006; Kraft Munk, 2011) Hausman (2008) tiến trình lựa chọn định mua nhà không giao dịch kinh tế thơng thường mà cịn chịu tác động yếu tố kinh tế xã hội phức tạp.Về mặt tổng thể, gia đình đáp ứng với thay đổi sống áp dụng chiến lược chung tìm kiếm nhà họ việc xác định mức họ trả tiền, bên cạnh đó, gia đình bị lung lay tác động yếu tố khác bao gồm cảm xúc đàm phán nội thỏa hiệp, từ tình cảm lời khuyên từ nhiều nguồn khác (bao gồm chuyên gia bất động sản, thành viên gia đình rộng lớn hơn, bạn bè đồng nghiệp tác động yếu tố vĩ mơ khác Trong bối cảnh đó, bên cạnh những nhân tố tài chính, nhân tố phi tài định đến việc lựa chọn mua nhà giá thấp trung bình.Các nghiên cứu nhân tố ảnh hưởng đến định mua nhà khác quốc gia tùy thuộc vào điều kiện kinh tế, tính đặc thù văn hóa, luật pháp thể chế quốc gia áp dụng kết phát quốc gia cho quốc gia khác (Opoku Abdul-Muhmin, 2010;Wang cộng sự, 2011) Mặc dù có nhiều nghiên cứu giới xem xét yếu tố tác động tới định việc lựa chọn nhà nước phát triển, dường nghiên cứu Việt Nam chủ đề hạn chế Bên cạnh đó, sau hai thập kỷ thị trường hoá nhà Việt Nam, với bước thăng trầm thị trường, giá nhà đất Việt Nam cao, đặc biệt thành phố lớn Hà Nội, Đà Nẵng Thành Phố Hồ Chí Minh, điều gây khó khăn cho hộ gia đình có thu nhập thấp trung bình Trong năm gần đây, Chính phủ đưa số sách gói hỗ trợ nhà giá thấp, doanh nghiệp xây dựng tiến hành xây dựng sản phẩm khác nhằm đáp ứng với nhu cầu khách hàng có thu nhập thấp trung bình Về mặt lý thuyết, việc lựa chọn nhà chịu ảnh hưởng sẵn có tín dụng (Vigdor, 2006) Đặc biệt, sẵn có tín dụng tốt nhân tố quan trọng để gia tăng nhu cầu nhà Tuy nhiên, chưa có nghiên cứu xem xét liệu lý thuyết có thực Việt Nam, đặc biệt thị trường nhà giá thấp trung bình Từ lý trên, nghiên cứu sinh chọn chủ đề: “Nghiên cứu tác động nhân tố tài phi tài tới việc lựa chọn mua nhà giá thấp trung bình”làm đề tài nghiên cứu Trên sở xác định nhân tố ảnh hưởng đến định lựa chọn nhà hài lòng khách hàng sau sử dụng sản phẩm, nghiên cứu kỳ vọng cung cấp kiểm chứng thực nghiệm có khoa học góp phần đâu nhân tố quan trọng định đến lựa chọn mức độ hài lòng người mua nhà Từ đó, kết giúp nhà sách, doanh nghiệp, nhà đầu tư nhà ngân hàng xác định nhân tố ưu tiên để cải thiện chất lượng mức độ hài lịng người mua nhà (hộ gia đình) 1.2 Mục tiêu nhiệm vụ nghiên cứu 1.2.1 Mục tiêu nghiên cứu Mục tiêu nghiên cứu đề tài nghiên cứu tác động nhân tố tài phi tài tới việc lựa chọn hài lịng nhà giá thấp trung bình Trên sở đó, nghiên cứu đề xuất số kiến nghị giúp nhà sách, doanh nghiệp, nhà đầu tư nhà ngân hàng đưa sách sản phẩm phù hợp nhằm đáp ứng tốt nhu cầu người mua nhà 1.2.2 Nhiệm vụ nghiên cứu Để đạt mục tiêu trên, luận án thực nhiệm vụ sau: a Hệ thống hóa sở lý thuyết về: (i) nhân tố tài phi tài tác động đến việc lựa chọn hài lịng nhà giá thấp trung bình; (ii) phương pháp đánh giá tác động nhân tố b Khái quát thực trạng nhà giá thấp trung bình Việt Nam c Phân tích tác động nhân tố tài phi tài đến định lựa chọn mua hài lịng nhà giá thấp trung bình thành phố lớn Việt Nam d Đề xuất số kiến nghị cho nhà sách, nhà đầu tư ngân hàng nhằm đưa sách sản phẩm phù hợp, đáp ứng tốt nhu cầu người mua nhà 1.3 Câu hỏi nghiên cứu Để đạt mục tiêu luận án, nghiên cứu trả lời câu hỏi sau:  Có nhân tố tài phi tài tác động đến việc lựa chọn hài lòng nhà giá thấp trung bình?  Cần sử dụng phương pháp để đánh giá tác động các nhân tố tài phi tài đến định lựa chọn hài lòng nhà giá thấp trung bình thành phố lớn Việt Nam?  Thực trạng nhà giá thấp trung bình Việt Nam nào?  Nhà sách, nhà đầu tư ngân hàng cần làm để đưa sách sản phẩm phù hợp, đáp ứng tốt nhu cầu người mua nhà? 1.4 Đối tượng phạm vi nghiên cứu 1.4.1 Đối tượng nghiên cứu Đối tượng nghiên cứu luận án tác động nhân tố tài phi tài tới việc lựa chọn mua nhà giá thấp trung bình hộ gia đình 1.4.2 Phạm vi nghiên cứu  Phạm vi không gian: Luận án tập trung khảo sát ba thành phố xem có số lượng nhà giá thấp trung bình lớn bao gồm Hà Nội, Đà Nẵng Thành phố Hồ Chí Minh  Phạm vi thời gian: Đánh giá tổng thể tác động yếu tố tài phi tài đến lựa chọn mua nhà giai đoạn nghiên cứu khảo sát 2012-2015; thời gian khảo sát tập trung luận án tháng 7-8/2016  Phạm vi nội dung: Để đánh giá hành vi có hay khơng mua nhà địi hỏi nghiên cứu phải có nhóm mẫu gồm người mua không mua nhà Như vậy, cần có dàn mẫu thơng tin người mua NOXH hay NOTMTTB địa bàn Tuy nhiên, để có thơng tin người khơng mua chung cư khó khăn khơng khả thi Do đó, luận án giới hạn nghiên cứu nhân tố tài phi tài ảnh hưởng tới định lựa chọn mua nhà giá thấp trung bình với nhóm đối tượng người mua nhà xã hội thương mại trung bình thấp Bên cạnh đó, nghiên cứu giới hạn tập trung xem xét tác động nhân tố tài tới việc lựa chọn mua nhà góc độ hành vi hộ gia đình, cụ thể nhóm nhân tố thu nhập hộ gia đình, khả tiếp cận tín dụng hộ gia đình thời gian tốn khoản vay Cịn yếu tố vĩ mơ khác chi tiêu phủ, tổng sản phẩm nước, nghiên cứu dừng lại chủ yếu phân tích thống kê mơ tả để cung cấp bối cảnh tảng cho nghiên cứu 1.5 Phương pháp nghiên cứu Trong nghiên cứu liệu thu thập thông qua phương pháp điều tra xã hội học có sử dụng phiếu khảo sát với đối tượng khảo sát chủ hộ giá thấp trung bình Hà Nội, Đà Nẵng TP Hồ Chính Minh Mục đích khảo sát nhằm xác định nhân tố tác động tới định lựa chọn mua hộ giá thấp trung bình xem xét yếu tố ảnh hưởng tới hài lòng khách hàng Để triển khai nghiên cứu, đề tài thực bước: nghiên cứu sơ nghiên cứu thức Nghiên cứu sơ với mục đích kiểm tra phù hợp nội dung bảng câu hỏi thực tế Việt Nam Nghiên cứu sơ thực thơng qua phương pháp định tính để khám phá, điều chỉnh bổ sung biến quan sát dùng để đo lường khái niệm nghiên cứu Nghiên cứu thực phương pháp vấn trực tiếp có sử dụng bảng câu hỏi Cỡ mẫu cho nghiên cứu sơ định lượng có kích thước n = 50, chọn theo phương pháp lấy mẫu thuận tiện Địa điểm đối tượng khảo sát sơ chủ hộ giá thấp trung bình địa bàn Hà Nội Nghiên cứu thức thực phương pháp định lượng sử dụng phiếu khảo sát Cỡ mẫu nghiên cứu thức 950 mẫu với đối tượng khảo sát chủ hộ giá thấp trung bình Hà Nội, Đà Nẵng TP Hồ Chính Minh Nghiên cứu thức sử dụng để kiểm định mơ hình đo lường mơ hình lý thuyết Các phương pháp phân tích liệu sử dụng luận án, gồm có: phương pháp thống kê mô tả, phương pháp kiểm định tham số (T-test, ANOVA, ), kiểm định Bonferroni, kiểm định Dunn-test, phương pháp hành phân tích hồi quy phương pháp ước lượng IV 1.6 Những đóng góp luận án 1.6.1 Về mặt lý luận  Hệ thống hóa sở lý thuyết nhân tố tài phi tài tác động đến việc lựa chọn hài lịng nhà giá thấp trung bình;  Đề xuất khung phân tích đánh giá tác động các nhân tố tài phi tài đến định lựa chọn hài lòng nhà giá thấp trung bình 1.6.2 Về mặt thực tiễn  Kết nghiên cứu giúp xác định tác động nhóm nhân tố tài phi tài đến việc lựa chọn hài lòng nhà giá thấp trung bình thành phố lớn Việt Nam;  Kết nghiên cứu kỳ vọng cung cấp chứng thực nghiệm cho nhà nghiên cứu, doanh nghiệp nhà làm sách xác định nhân tố ưu tiên để từ cải thiện hài lòng khách hàng phát triển bền vững thị trường bất động sản;  Đưa số hàm ý cho ngân hàng, nhà làm sách doanh nghiệp đầu tư bất động sản 1.7 Kết cấu luận án Ngoài phần mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo phụ lục, luận án bố cục gồm 05 chương Các đầu mục chi tiết của Chương sau: Chương 1: Giới thiệu chung 1.1 Tính cấp thiết đề tài 1.2 Mục tiêu nhiệm vụ nghiên cứu 1.3 Câu hỏi nghiên cứu 1.4 Đối tượng phạm vi nghiên cứu 1.5 Phương pháp nghiên cứu 1.6 Những đóng góp luận án 1.7 Kết cấu luận án Chương 2: Tổng quan tình hình nghiên cứu sở lý luận việc lựa chọn mua nhà giá thấp trung bình 2.1 Tổng quan tình hình nghiên cứu việc lựa chọn mua nhà giá thấp trung bình 2.2 Cơ sở lý luận việc lựa chọn mua nhà giá thấp trung bình Chương 3: Thiết kế phương pháp nghiên cứu 3.1 Thiết kế nghiên cứu 3.2 Phương pháp lấy mẫu 3.3 Các giả thuyết nghiên cứu 3.4 Phương pháp thu thập thơng tin 3.5 Phương pháp phân tích liệu Chương 4: Kết phân tích tác động nhân tố tài phi tài tới việc lựa chọn hài lòng nhà giá thấp trung bình 4.1 Tổng quan chung thị trường nhà giá thấp trung bình Việt Nam 4.2 Phân tích đặc điểm người mua nhà hộ chung cư 4.3 Đánh giá vai trò tài nhân tố định mua hộ 4.4 Phân tích nhân tố tác động tới tiếp cận vốn hài lòng nhà Chương 5: Kết luận số đề xuất, kiến nghị 5.1 Kết nghiên cứu 5.2 Một số hàm ý sách 5.3 Hạn chế nghiên cứu định hướng cho nghiên cứu CHƯƠNG TỔNG QUAN TÌNH HÌNH NGHIÊN CỨU VÀ CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ VIỆC LỰA CHỌN MUA NHÀ Ở GIÁ THẤP VÀ TRUNG BÌNH Trong Chương 2, luận án tiến hành tổng quan nghiên cứu nước quốc tế liên quan tới nhân tố tài phi tài ảnh hưởng đến định lựa chọn mua nhà hài lòng khách hàng mua nhà Đây sở lý luận quan trọng để nghiên cứu đề xuất giả thuyết nghiên cứu hình thành phương pháp nghiên cứu sử dụng Thêm vào đó, nội dung Chương làm rõ khái niệm nhà giá thấp trung bình vai trò việc sở hữu nhà.Trên sở tổng quan, Chương đề xuất nhóm nhân tố tài phi tài tác động tới việc lựa chọn mua nhà hài lòng khách hàng mua nhà 2.1 Tổng quan tình hình nghiên cứu việc lựa chọn mua nhà giá thấp trung bình 2.1.1 Các nhân tố tài ảnh hưởng đến định lựa chọn mua nhà Một số nghiên cứu số nhân tố tài ảnh hưởng tới việc mua nhà lãi suất lạm phát (Maclennan cộng sự, 1998; Elbourne, 2008), nới lỏng hạn chế tín dụng thời gian tốn (Bernanke Blinder, 1988; Bernanke Gertler, 1995), gia tăng chi tiêu phủ sở hạ tầng (García cộng sự, 2010), khủng hoảng tài (Jill, 2011; Fortura Kushner, 1986), thu nhập hộ gia đình hiệu ứng giàu có (Martínez Maza, 2003; García-Montalvo, 2006) tổng sản phẩm nước (Hii cộng sự, 1999) 2.1.2 Các nhân tố phi tài ảnh hưởng đến định lựa chọn mua nhà Đã có nhiều nghiên cứu giới nhóm nhân tố phi tài tác động tới định lựa mua nhà Tiêu biểu nhóm nhân tố sau: Thứ nhất, yếu tố đặc điểm cá nhân: yếu tố ảnh hưởng đến định người tiêu dùng bao gồm lối sống tính cách họ, hay nói rộng đặc điểm nhân học Đặc điểm nhân học bao gồm: đặc tính hộ gia đình, ví dụ như, tuổi tác, giới tính, tình trạng nhân, thu nhập, tài sản, quy mơ gia đình, giáo dục, nghề nghiệp, tầng lớp xã hội tôn giáo (Le Park, 2010) Những đặc điểm hữu ích việc tìm hiểu người nghĩ, họ sẵn sàng để mua, có sản phẩm phù hợp với loại tuổi đối tượng khách hàng Thứ hai, nhóm yếu tố thuộc tính bên ngơi nhà: nhóm yếu tố định chất lượng nhà Nhóm yếu tố bao gồm kích thước nhà ở, loại nhà ở, tuổi nhà ở, vật liệu ngơi nhà làm, kích thước lơ đất, số lượng phòng khách, phòng ăn nhà bếp, số phịng ngủ, số phịng tắm, sân, ban cơng, nội bố trí, phong cách ngơi nhà, thiết kế nội thất (Cupchik cộng sự, 2003; Nguyễn Trọng Nghĩa, 2017; Lê Va Xi, 2017) Opoku Abdul-Muhmin (2010) nhấn mạnh nhân tố quan trọng ảnh hưởng đến định mua nhà khách hàng Thứ ba, nhóm yếu tố thiết kế khơng gian bên ngồi nhà hộ Trong đó, thiết kế bên ngồi hộ gồm hình dạng cấu trúc nhà, diện hàng rào, kích thước khu vườn, loại hình chất lượng mái nhà, tường bên loại khu vực cơng cộng (như hồ bơi, phịng giải trí, chung bếp, phịng trị chơi) (Bhatti Church, 2004; Opoku Abdul-Muhmin, 2010) Môi trường nhà bao hàm phạm vi rộng thuộc tính, chẳng hạn đặc điểm khu vực, khu phố nơi sinh sống (Pasha Butt, 1996) Thêm nữa, không gian sống có bị nhiễm mơi trường, có nguy hiểm an ninh lại, không gian mở, xanh, trình độ dân trí, đặc điểm văn hóa mơi trường, chiếu sáng đường phố, tiếng ồn, hệ thống thoát nước mưa, đường nhỏ, chiều rộng đường, vỉa hè, định hướng, bố trí đường phố khía cạnh địa lý (Fierro cộng sự, 2009; Lê Va Xi, 2017) Thứ tư, yếu tố vị trí chung cư Một yếu tố định cho sở thích người tiêu dùng việc mua nhà vị trí nhà gần thành viên gia đình cha mẹ anh chị em Ở Việt Nam, hầu khu vực Đông Nam Á, đề cao giá trị gia đình thích sống gần gũi với thành viên gia đình Thêm nữa, vị trí hộ gần địa điểm làm việc, vị trí gần trung tâm giáo dục, vị trí gần trung tâm mua sắm, dễ tiếp cận, giao tiếp tốt xã hội Vị trí thuận lợi tiện cho giao thông lại cho nhân tố quan trọng ảnh hưởng lớn đến giá nhà (Pope, 2010) Ngoài ra, nghiên cứu số khác ảnh hưởng đến định lựa chọn mua nhà gia tăng dân số, hay số yếu tố tâm lý cá nhân thích di chuyển chuyển đổi chỗ ở, háo hức cho quyền sở hữu nhà kỳ vọng thị trường nhà đất Các nghiên cứu nhân tố ảnh hưởng đến định mua nhà khác quốc gia tùy thuộc vào điều kiện kinh tế, tính đặc thù văn hóa, luật pháp thể chế quốc gia áp dụng kết phát quốc gia cho quốc gia khác (Opoku Abdul-Muhmin, 2010) 2.1.3 Các nhân tố tài phi tài ảnh hưởng đến hài lịng khách hàng Các nhân tố phi tài ảnh hưởng đến hài lòng khách hàng gồm: quyền sở hữu nhà (Liên cộng sự, 2008; Elsinga Hoekstra, 2005; Barcus, 2004; Harkness Newman, 2003; Rohe cộng sự, 2001; Rohe Stegman, 1994); Đặc tính hộ (Chapman Lombard, 2006; Khana cộng sự, 2003; Elsinga Hoekstra, 2005; Osward cộng sự, 2003; Parkes cộng sự, 2002; Baum cộng sự, 2010; Hipp, 2010): vị trí nhà - thuộc tính địa điểm thuận lợi thường đề cập đến khả tiếp cận tớitrung tâm thương mại, tiện nghi địa phương trung tâm mua sắm,trường học trung tâm vận tải (Gibson, 2007; Potter Cantarero, 2006; Tan, 2011); điều kiện khu vực bảo trì khu phố, nhiễm tội phạm tìm thấy quan trọng để đánh giá chất lượng môi trường xung quanh hộ gia đình (Chapman Lombard, 2006;Cook, 1988; Gibson, 2007; Hipp, 2010); đặc điểm xã hội nhân hộ gia đình (Ren Folmer, 2016; Baum cộng sự, 2010; Chapman Lombard, 2006; Lu, 1999; Osward cộng sự, 2003; Pinquart Burmedi, 2004) Ngoài ra, số yếu tố khác hệ thống phân phối nhà, dịch vụ chất lượng nhà yếu tố quan trọng ảnh hưởng đến hài lòng nhà hầu (Amole, 2009; Baiden cộng sự, 2011; Francescato cộng sự, 1989) Bên cạnh yếu tố phi tài chính, nghiên cứu Adriaanse (2007) Lu (1999), yếu tố tài hộ gia đình yếu tố quan trọng ảnh hưởng đến hài lòng khách hàng Adriaanse (2007) cho hộ gia đình có thu nhập cao thường hài lòng nhà Tuy nhiên, số khác cho thấy thu nhập có tác động tiêu cực (Amole, 2009) khơng có ảnh hưởng đáng kể đến hài lòng cư dân (Li Wu, 2013, Zhu Shelton, 1996) Có thể người có thu nhập cao có xu hướng có nguyện vọng cao so với tiêu chuẩn nhà tại, điều làm giảm hài lịng nhà họ Thêm nữa, nghiên cứu khác gia tăng giá trị ngơi nhà mang lại hài lịng cho khách hàng (Hutchison, 1994; Fama Schewert, 1977, Rubens cộng sự, 1989, Bond Seiler, 1998) 2.1.4 Đánh giá chung tổng quan tài liệu Tổng quan tài liệu cho thấy, có nhiều nghiên cứu xác định nhóm nhân tố tác động tới định mua nhà hài lịng khách hàng, bao gồm: đặc tính hộ gia đình, ví dụ như, tuổi tác, giới tính, tình trạng nhân, thu nhập, tài sản, cái, cơng việc, giáo dục, loại phịng khu vực, chi phí nhà ở, vị trí nhà ở; yếu tố kinh tế vĩ mô tác động mơi trường xã hội, ví dụ, thuế thu nhập, lạm phát, thay đổi kinh tế vĩ mô, liên quan tới pháp luật, sách nhà Ngồi cịn có số yếu tố tâm lý cá nhân thích di chuyển chuyển đổi chỗ ở, háo hức cho quyền sở hữu nhà kỳ vọng thị trường nhà đất Mặc dù có nhiều nghiên cứu giới xem xét yếu tố tác động tới định việc lựa chọn nhà nước phát triển, dường nghiên cứu Việt Nam chủ đề cịn hạn chế Bên cạnh đó, sau hai thập kỷ thị trường hoá nhà Việt Nam, với bước thăng trầm thị trường, giá nhà đất Việt Nam cao, đặc biệt thành phố lớn Hà Nội, Đà Nẵng Thành Phố Hồ Chí Minh, điều gây khó khăn cho hộ gia đình có thu nhập thấp trung bình Trong năm gần đây, Chính phủ đưa số sách gói hỗ trợ nhà giá thấp, doanh nghiệp xây dựng tiến hành xây dựng sản phẩm khác nhằm đáp ứng với nhu cầu khách hàng có khả chi phí thấp trung bình Về mặt lý thuyết, việc lựa chọn nhà chịu ảnh hưởng sẵn có tín dụng (Vigdor, 2006) Đặc biệt, sẵn có tín dụng tốt nhân tố quan trọng để gia tăng nhu cầu nhà Tuy nhiên, chưa có nghiên cứu xem xét liệu lý thuyết có thực Việt Nam, đặc biệt thị trường nhà giá thấp trung bình 2.2 Cơ sở lý luận việc lựa chọn mua nhà giá thấp trung bình 2.2.1 Khái niệm nhà giá thấp trung bình Nhà giá phải (affordable housing) gắn liền với thuật ngữ phổ biến nghiên cứu lĩnh vực nhà làkhả chi trả nhà (housing affordability) Thuật ngữ khả chi trả nhà ngụ ý đơn giản khả mua nhà Tại New Zealand, khả mua nhà định nghĩa khả hộ gia đình mua nhà khu vực lựa chọn với giá hợp lý, phù hợp với lực hộ gia đình để đáp ứng chi phí nhà diễn ra, mức độ thu nhập tùy ý có sẵn để đạt mức sống chấp nhận (Ban Cơng tác khả chi trả vấn đề, 2003) Tại Việt Nam, khái niệm nhà giá thấp trung bình khơng có thống hay đồng thuận chung Ví dụ, khái niệm nhà thu thập thấp quy định rõ ràng văn thơng tư (ví dụ: Nghị số 02/NQ-CP Chính phủ) quy định hộ có có diện tích 70 m2 giá bán 15 triệu/m2 Tuy nhiên, định nghĩa phân loại khơng tính đến yếu tố đặc điểm địa lý yếu tố vùng miền vùng nước.Trong thực tế, có khác biệt lớn thu nhập, chi tiêu mức sống vùng miền nước Tỷ số giá hộ thu nhập khả dụng hộ gia đình đo lường xem hộ gia đình có đủ khả để mua sở hữu hộ Chính lẽ đó, việc sử dụng mức chuẩn chung cho tất tỉnh, thành phố, vùng miền khơng phù hợp Vì vậy, dựa tiêu chuẩn theo thu nhập khả chi trả loại nhà CBRE, kết hợp với khảo sát thực tế thị trường nghiên cứu để xem xét đặc thù thị trường ý kiến chuyên gia lĩnh vực bất động sản, nghiên cứu xác định nhà giá thấp trung bình vùng địa phương khác Cụ thể, nghiên cứu định nghĩa hộ giá thấp trung bình Hà Nội hộ có giá trị tỷ đồng Trong đó, nhà giá thấp trung bình Thành phố Hồ Chí Minh hộ có giá trị tỷ 700 triệu đồng Đà Nẵng tỷ 200 triệu đồng 2.2.2 Vai trị việc sở hữu nhà Nhà có vai trò quan trọng sống hàng ngày Nhà cung cấp riêng tư bảo vệ chống lại xâm nhập, thể chất tinh thần (Stone, 1993) Sở hữu nhà thể thành công hộ gia đình Các nghiên cứu khả mua sở hữu nhà có tác động sâu rộng sống phát triển cộng đồng 2.2.3 Đề xuất nhóm nhân tố tài phi tài tác động tới việc lựa chọn mua nhà Trên sở tổng quan nghiên cứu liên quan, phần đề xuất nhóm nhân tố tài phi tài tới việc lựa chọn mua nhà Nội dung nhóm tiêu chí trình bày Bảng 2.2 2.3 sau: Bảng 2.2: Nhóm nhân tố tài tác động tới việc lựa chọn mua nhà TT Tên nhân tố Giải thích, cấu phần Nguồn tham khảo Tổng giá trị thị trường tổng thể cho tất Tổng sản phẩm hàng hóa dịch vụ cuối Wheeler Chowdhury, 1993; Hii nước sản xuất quốc gia năm cộng sự, 1999 cụ thể Barakova, 2003; Quỹ Tiền tệ Quốc Tỷ lệ lãi suất Tỷ lệ lãi suất cho vay ngân hàng tế, 2000; Ngân hàng Thanh toán lạm phát tỷ lệ lạm phát Quốc tế, 2001; Zhu, 2004 Khả tiếp cận Nới lỏng hạn chế tín dụng thời tín dụng thời Goodhart Hofmann (2007) gian toán gian toán Khủng hoảng tài Ảnh hưởng khủng hoảng tài Fortura Kushner, 1986; Jill, tới nhu cầu mua nhà 2011 García-Montalvo Mas, 2000; Thu nhập hộ gia Tổng thu nhập hộ gia đình Martínez Maza, 2003; Garcíađình Montalvo, 2006; Trilla, 2002 Gia tăng chi tiêu phủ sở Chi tiêu phủ Oates, 1969; hạ tầng Tuy nhiên, nghiên cứu tập trung xem xét tác động nhân tố tài tới việc lựa chọn mua nhà góc độ hành vi hộ gia đình, cụ thể nhóm nhân tố thu nhập hộ gia đình, khả tiếp cận tín dụng hộ gia đình thời gian tốn khoản vay Cịn yếu tố vĩ mơ khác chi tiêu phủ, tổng sản phẩm nước, nghiên cứu dừng lại chủ yếu phân tích thống kê mơ tả để cung cấp bối cảnh tảng cho nghiên cứu Bảng 2.3: Nhóm nhân tố phi tài ảnh hưởng đến định lựa chọn mua nhà Nhóm nhân TT Giải thích, nội dung Nguồn tham khảo tố Kích thước, loại nhà ở, tuổi nhà ở, vật liệu, Cupchik cộng sự, 2003; kích thước lơ đất, phịng khách, phịng ăn Johnson Phillips, 1984; Greene Chất lượng nhà bếp, số phòng ngủ, phòng tắm, sân, ban Ortuzar, 2002; Opoku Abdulcơng trình cơng, nội bố trí, phong cách nhà, Muhmin, 2010; Pasha Butt, 1996; thiết kế nội thất Opoku Abdul-Muhmin, 2010 Thiết kế bên ngồi khơng gian: hình dạng cấu trúc nhà, diện Bhatti Church, 2004; Greene hàng rào, kích thước khu vườn, loại hình Ortuzar, 2002; Opoku AbdulThiết kế chất lượng mái nhà, tường bên Muhmin, 2010; Pasha Butt, 1996 hộ Môi trường: đặc điểm khu vực sinh sống; Arimah, 1997; Cheshire Sheppard, môi trường không gian sống, vấn đề an ninh, xanh, 1995; Pasha Butt, 1996; Fierro xung quanh trình độ dân trí, đặc điểm văn hóa môi cộng sự, 2009; Ekeland trường, chiếu sáng đường phố, tiếng ồn, hệ cộng sự, 2004; Rojas Greene, thống thoát nước mưa, chiều rộng đường, 1995 vỉa hè Chất lượng Mức độ mà sản phẩm đáp ứng mong đợi Smith Wright, 2004;Shank nhà dịch khách hàng cải thiện chất lượng sản Rajan, 1994;Keller, 1998 vụ phẩm nên dẫn đến hài lòng khách hàng thấp (TMTBT) so với hộ nhà xã hội (XH), khác biệt có ý nghĩa thống kê mức 1% Tính bình qn hộ có khoảng 1,21 lơ gia cịn số cao không đáng kể cho hộ TMTBT so với hộ XH Tính trung bình số phịng tắm phòng ngũ cho hộ cao cho hộ TMTBT so với hộ XH khác biệt có ý nghĩa thống kê mức 5% Về mức độ hoàn thiện hộ mua, kết phân tích thống kê suy luận với kiểm định Chi-square cho thấy khơng có khác biệt hai nhóm nhà Tuy nhiên, mức giá hộ TMTBT cao khoảng triệu/m so với hộ nhà XH khác biệt có ý nghĩa thống kê cao Về đặc điểm dự án chung cư, số liệu cho thấy mật độ hộ thang máy cao, khoảng 78 hộ/thang tỷ lệ cao nhóm nhà XH (84,5 hộ/thang) so với 74,5 hộ/thang nhóm nhà TMTBT Khoảng cách bình qn từ dự án chung cư tới trung tâm thương mại hay chợ gần 2,4 km khoảng cách gần đáng kể với dự án nhà TMTBT (1,93 km) so với dự án nhà XH (3,22 km) Số liệu cho thấy dự án nhà TMTBT gần công viên, trường phổ thông trung học phổ thông sở, gần bến xe so với dự án nhà XH Sự khác biệt khoảng cách nêu có ý nghĩa thống kê mức 5% nhỏ Điều cho thấy nhìn chung hộ TMTBT có vị trí thuận tiện so với hộ nhà XH Nghiên cứu tiến hành so sánh đăc điểm hộ chung cư nhóm vay khơng vay gói hỗ trợ mua nhà Phân tích thống kê suy luận cho thấy tỷ lệ lớn (57%) nhóm vay gói hỗ trợ mua hộ nhà XH so với tỷ lệ 28% nhóm khơng vay Kết phân tích cho thấy tính trung bình nhóm vay mua hộ có diện tích nhỏ hơn, số phịng tắm, phịng ngủ so với nhóm khơng vay khác biệt có ý nghĩa thống kê mức 1% Có khác biệt đáng kể mức độ hoàn thiện hộ chung cư mua hai nhóm, 70 % nhóm vay gói hỗ trợ mua hộ dạng có nội thất so với 56% nhóm không vay Tuy nhiên tỷ lệ mua hộ mức hoàn thiện nội thất đầy đủ cao nhóm khơng vay gói hỗ trợ (34%) so với nhóm vay gói hỗ trợ (21%) Giá bình qn hộ với nhóm vay thấp khoảng triệu so với nhóm khơng vay Bên cạnh đó, hộ nhóm vay có mật độ hộ/thang máy cao so với nhóm khơng vay Sau cùng, hộ chung cư nhóm vay có khoảng cách xa tới vị trí cơng viên, bến xe, trung tâm thương mại, trường THCS, THPT nhà trẻ Điều hàm ý nhóm khơng vay vốn thường có điều kiện tài tốt để mua hộ rộng hơn, tiện ích có vị trí thuận lợi so với hộ nhóm vay gói hỗ trợ mua nhà Kết so sánh đặc điểm hộ chung cư ba thành phố khảo sát theo phương pháp Bonferroni tính trung bình hộ chung cư Hà Nội có diện tích lớn so với Đà Nẵng TP HCM khơng có khác biệt diện tích hộ Đà Nẵng TP HCM Kết cho thấy có khác biệt có ý nghĩa thống kê số phịng ngủ, phịng tắm, lơ gia hộ ba thành phố Tỷ lệ hộ mua dạng nội thất cao Hà Nội tỷ lệ hộ mua mức hoàn thiện đầy đủ lại thấp Hà Nội so với hai thành phố lại Kết so sánh từ phương pháp Bonferroni cho thấy mức giá hộ cao Hà Nội, tiếp đến Tp HCM sau Đà Nẵng Tuy nhiên, mật độ hộ/thang máy cao Hà Nội thấp Đà Nẵng Sau cùng, kết so sánh cho thấy có khác biệt có ý nghĩa thống kê khoảng cảnh tới địa điểm tiện ích hộ ba thành phố 4.3 Đánh giá vai trị tài nhân tố định mua hộ Qua trình khảo sát thực địa, kết hợp với tổng quan tài liệu nghiên cứu giới nói trên, nghiên cứu nhà chung cư cho người thu nhập thấp Việt Nam (Lê cộng sự, 2016), luận án đưa năm thuộc tính quan trọng hộ có ảnh hưởng lớn tới định mua hộ chung cư NOXH NOTMTBT sau: (1) Chất lượng cơng trình; (2) Thiết kế hộ; (3) Vấn đề tài (khả tốn); (4) Vị trí chung cư; (5) Mơi trường xung quanh chung cư Để xác định tầm quan trọng tương đối năm thuộc tính nói trên, người vấn (chủ hộ) yêu cầu trả lời câu hỏi: Ông/bà xếp hạng thứ tự quan trọng từ tới năm yếu tố nói Để kiểm định độ tin cậy thang đo Likert với câu hỏi trên, tác giả luận án sử dụng phương pháp quán nội qua hệ số Cronbach’s Alpha vốn phương pháp sử dụng phổ biến (Mazzocchi, 2008) Kết kiểm định cho thấy giá trị hệ số Cronbach’s Alpha có giá trị lớn 0.75, đảm bảo độ tin cậy thang đo Likert với biến số nghiên cứu (Mazzocchi, 2008) Bảng 4.7 phân tích kết khảo sát ý kiến người mua hộ tầm quan trọng nhân tố họ định mua nhà Giá trị thống kê mơ tả tính cho tồn mẫu khảo sát cho thấy người mua nhà đánh giá vấn đề tài quan trọng với họ định mua hộ với giá trị trung bình thang đo Likert cho biến số 3,49 Đóng vai trị quan trọng thứ hai vị trí tịa chung cư (3,46) sau môi trường xung quanh tịa chung cư tính trung bình người mua nhà đánh giá tầm quan trọng yếu tố mơi trường mức 3,03 Hai nhân tố cịn lại thiết kế hộ chất lượng cơng trình mức giá trị trung bình (khoảng 2,5) Kết nghiên cứu đồng thuận với phát nghiên cứu định lượng Wang Li (2006) Trung Quốc nhóm tác giả phát vị trí hộ vấn đề tài quan trọng, quan trọng đặc điểm bên hộ việc định mua nhà họ Tương tự, nghiên cứu định lượng khác phát hộ gia đình có thu nhập thấp Ai Cập Philipine (Daniere, 1994) nhóm người mua nhà có thu nhập thấp Tiểu vương Quốc Ả rập (Opoku Abdul-Muhmin, 2010) đánh giá vị trí hộ (gần trung tâm thành phố) có ảnh hưởng nhiều tới định mua nhà họ Ngược lại, sử dụng phương pháp hỗn hợp (cả định tính định lượng), nghiên cứu Pakistan lại cho thấy kết cấu bên hộ quan trọng đặc điểm bên vấn đề tài (Pasha Butt, 1996) Trong điều kiện Việt Nam, nhóm mẫu hộ mua chung cư có giá thấp trung bình nên vấn đề tài quan trọng phát nghiên cứu tương tự với nghiên cứu nước phát triển với mẫu khảo sát tập trung vào nhóm dân cư nghèo Hơn nữa, giá nhà so với thu nhập ởcác thành phố lớn Việt Nam thuộc nhóm nước cao giới nên tài ln vấn đề quan trọng hàng đầu định mua nhà người có thu nhập thấp trung bình (Long, 2015) Bảng 4.7 so sánh mức đánh giá tầm quan trọng nhân tố tới định mua nhà hai nhóm nhà Phân tích thống kê mơ tả cho thấy nhóm mua nhà TMTBT dường đánh giá tầm quan trọng cao chất lượng cơng trình thiết kế hộ so với nhóm mua nhà xã hội, nhóm mua nhà XH đánh giá tầm quan trọng môi trường xung quanh khu chung cư quan trọng so với nhóm nhà TMTBT Lưu ý kết phân tích thống kê mơ tả nói với mẫu nghiên cứu suy diễn cho tổng thể Kết kiểm định Chi-square Bảng 4.7 cho thấy có khác biệt hai nhóm mua nhà đánh giá quan trọng yếu tố tài vị trí chung cư kết suy diễn cho tổng thể nghiên cứu Kết cho thấy nhóm mua nhà XH đánh giá tầm quan trọng vấn đề tài cao hơn, đánh giá ảnh hưởng vị trí thấp so với nhóm mua nhà TMTBT Do đó, giả thuyết H1, H10 H11 chấp thuận, giả thuyết H8 H9 không chấp thuận Bảng 4.7: So sánh tầm quan trọng nhân tố mua nhà XH nhà TMTBT Loại nhà Nhà TMTBT Nhà XH Chung Các nhân tố Giá trị trung bình Độ lệch chuẩn Giá trị trung bình Độ lệch chuẩn Giá trị trung bình Độ lệch chuẩn Ý nghĩa thống kê Chất lượng công 2.49 1.34 2.37 1.23 2.45 1.30 trình Thiết kế hộ 2.55 1.40 2.40 1.30 2.50 1.37 Vấn đề tài 3.49 1.42 3.87 1.42 3.62 1.43 *** Vị trí chung cư 3.46 1.29 3.21 1.27 3.37 1.29 *** Môi trường xung 3.03 1.29 3.22 1.28 3.10 1.28 quanh khu chung cư Lưu ý: Các nhân tố đánh giá theo thang đo likert từ tới (1: quan trọng; 2: quan trọng; 3: bình thường; 4: quan trọng 5: quan trọng) Kết kiểm định Chi-square cho thấy nhóm vay vốn hộ trợ mua nhà nhóm khơng vay hỗ trợ đánh giá khác tầm quan trọng bốn nhân tố cịn lại Trong nhóm khơng vay đánh giá tầm quan trọng chất lượng công trình thiết kế hộ cao hơn nhóm vay, nhóm vay lại đánh giá tầm quan trọng cao nhân tố tài mua nhà Điều hiểu nhóm vay vốn có điều kiện tài hạn chế so với nhóm khơng vay họ đánh giá tầm quan trọng nhân tố cao nhóm khơng vay Kết kiểm định Chi-square người mua nhà Đà Nẵng đánh giá tầm quan trọng chất lượng cơng trình cao so với người mua Hà Nội TP HCM Người mua nhà Hà Nội TP HCM đánh giá tầm quan trọng vấn đề tài mua nhà cao so với Đà Nẵng Điều giải thích giá nhà hai đô thị lớn cao so với Đà Nẵng nên người mua coi vấn đề tài quan trọng so với người mua Đà Nẵng Kết phân tích cho thấy khơng có khác người mua ba thành phố đánh giá tầm ảnh hưởng thiết kế hộ môi trường xung quanh chung cư Kết nghiên cứu cho thấy có khác biệt đáng kể người dân ba thành phố nhân tố tài mua hộ Giá nhà coi nhân tố quan trọng mua nhà Hà Nội, Đà Nẵng TP HCM Khá thú vị, người dân Hà Nội Đà Nẵng đánh giá tầm quan trọng giá nhà mức phí dịch vụ quan trọng so đánh giá người dân TP HCM Về điều kiện toán mua nhà, người mua nhà chung cư TP HCM đánh giá quan trọng so với người mua nhà Hà Nội Đà Nẵng Khá thú vị, tầm quan trọng khả vay vốn lãi suất khoản vay người mua nhà đánh giá quan trọng Hà Nội so với Đà Nẵng TP HCM 4.4 Phân tích nhân tố tác động tới tiếp cận vốn hài lịng nhà 4.4.1 Phân tích nhân tố tác động tới tiếp cận vốn vay mua nhà Trong nghiên cứu này, tác giả sử dụng phân tích hồi quy để đánh giá nhân tố vi mơ cấp hộ gia đình tác động tới việc lựa chọn nguồn vốn vay mua nhà Bảng 4.18 báo cáo kết phân tích vay vốn ngân hàng để mua hộ chung cư nhà XH nhà ởTMTBT Kết cho thấy 42% số hộ khảo sát có vay ngân hàng để mua nhà, tỷ lệ cao với nhóm nhà XH (57%) so với nhóm nhà TMTBT (34%) khác biệt có ý nghĩa thống kê cao Giá trị trung bình khoản vay hộ khoảng 500 triệu, nhóm nhà TMTBT có giá trị khoản vay cao nhóm nhà XH Trong nhóm hộ vay vốn từ ngân hàn có khoảng 56% vay từ gói hỗ trợ 30 ngàn tỷ để mua nhà tỷ lệ cao hẳn nhóm nhà XH (73%) so với 41% nhóm nhà TMTBT Có 35% số hộ vay vốn mua nhà vay từ nguồn không hỗ trợ, tỷ lệ cao cho nhóm nhà TMTBT so với nhóm nhà XH (48% so với 19%) khác biệt có ý nghĩa thống kê mức 1% Tính trung bình giá trị khoản vay từ gói 30 ngàn tỷ khoảng 480 triệu, giá trị khoản vay cao khoảng 60 triệu cho hộ vay để mua nhà TMTBT Giá trị trung bình khoản vay ngân hàng không từ nguồn hỗ trợ khoảng 550 triệu, cao với nhóm nhà XH khác biệt khơng có ý nghĩa thống kê Kết phân tích hài lịng khoản vay mua nhà, kết cho thấy mức độ hài lịng tính chung cho mẫu 3,99 với gói hỗ trợ 30 ngàn tỷ, 3,82 với chương trình ưu đãi tín dụng mua nhà Kết phân tích thống kê suy luận cho thấy có khác biệt mức độ hài lịng với khoản vay từ gói 30 ngàn tỷ nhóm nhà XH nhà TMTBT (4,1 so với 3,8) Về thủ tục vay vốn, kết phân tích cho thấy khơng có khác biệt có ý nghĩa thống kê hai nhóm đánh giá thủ tục vay vốn từ nguồn hỗ trợ mua nhà (1,2) Bảng 4.18: Vay vốn ngân hàng để mua nhà chung cư Loại nhà Nhà TM TBT Nhà XH Độ Giá trị lệch trung chuẩ bình n 0.57 0.50 181 477.61 43 0.73 0.44 0.07 0.26 Giá trị trung bình Độ lệch chuẩn 0.34 0.48 520.12 272.38 30 ngàn tỷ (1)a Chương trình ưu đãi (2)a Vay ngân hàng không từ (1) (2)a 0.41 0.11 0.49 0.31 0.48 0.50 0.19 Giá trị khoản vay (1)/hộ 518.33 168.44 459.86 Giá trị khoản vay (2)/hộ 454.17 193.88 378.00 Giá trị khoản vay (3)/hộ 536.44 348.11 582.82 Vay từ ngân hànga Giá trị khoản vay/hộ 0.40 139 18 116 08 278 12 Chung Giá trị trung bình Độ lệch chuẩn Ý nghĩa thống kê 0.42 0.49 *** 499.92 234.32 * 0.56 0.09 0.50 0.29 *** 0.35 0.48 *** 482.22 153.36 *** 424.87 170.66 548.83 330.58 Mức độ hài lòng với 3.81 0.82 4.10 0.65 3.99 0.73 ** khoản vay (1)c Mức độ hài lòng với 3.75 0.61 3.93 0.96 3.82 0.76 khoản vay (2)c Đánh giá thủ tục với vay 1.86 0.73 1.85 0.71 1.85 0.72 hỗ trợ mua nhà (1, 2)b Lưu ý: a tỷ lệ hộ có vay để mua nhà; b thang đo từ 1: phức tạp; 2: bình thường; 3: đơn giản cĐánh giá mức độ hài lòng với khoản vay thang đo likert từ tới Nguồn: tính tốn tác giả từ liệu khảo sát Bảng 4.19 trình bày kết từ mơ hình hồi quy Multinomial Logit (ML), với nhóm so sánh người khơng vay vốn từ nguồn thương mại hay hỗ trợ để mua nhà Hệ số Pseudo R có giá trị 0,2 cho thấy việc lựa chọn mơ hình phù hợp (Louviere cộng sự, 2000) Kết cho thấy biến số giáo dục có ảnh hưởng đáng kể tới việc vay vốn mua nhà Những hộ mua nhà xã hội (NOXH) có khả tiếp cận nguồn vốn vay hỗ trợ (gói 30 ngàn tỷ hay chương trình tín dụng ưu đãi) cao nhóm nhà thương mại giá trung bình thấp (TMTBT) 134 %1.Giữ nguyên nhân tố khác không đổi, người có cao học có khả tiếp cận vốn vay hỗ trợ mua nhà cao nhóm khơng có đại học 95%.Về khoản vay thương mại, nhóm có đại học có khả vay vốn thương mại để mua nhà thấp nhóm khơng có Tính RRR (ralative risk ratio)-1=eb-1=e0.85-1=1,34 lần (134%) đại học 42%.Tuy nhiên, nhóm có cao học lại có khả vay thương mại mua nhà cao so với nhóm khơng có cao học 140% Tuy nhiên, biến số nghề nghiệp, tuổi, quy mơ hộ thu nhập khơng có quan hệ với khả vay vốn mua nhà Điều hàm ý thực khơng có phân biệt việc cho vay với nhóm khách hàng theo nghề nghiệp điều kiện kinh tế quy định cho vay cụ thể rõ ràng Một số đặc điểm hộ có quan hệ với khả tiếp cận nguồn vốn khác để mua nhà Kết cho thấy tổng giá trị hộ hay diện tích nhà bình qn đầu người lớn khả vay vốn hỗ trợ thấp so với việc khơng vay Ví dụ, diện tích hộ/người tăng thêm 10 m khả vay vốn hỗ trợ giảm 50%2 Biến số vùng miền có tác động đáng kể tới khả tiếp cận vốn vay.Kết cho thấy, giữ nguyên nhân tố khác khơng đổi người dân Đà Nẵng có khả vay vốn hỗ trợ mua nhà thấp nhóm TP HCM 93%.Người dân Hà Nội có khả vay vốn thương mại mua nhà thấp người dân TP HCM 78% Bảng 4.19: Những nhân tố tác động tới tiếp cận nguồn vốn vay để mua chung cư Vay vốn hỗ trợ mua nhà so Vay thương mại mua nhà so với không vay với khơng vay Biến giải thích Sai số Sai số chuẩn Hệ số Hệ số chuẩn vững vững a Loại nhà 0.85** (0.343) 0.20 (0.277) Tuổi chủ hộ -0.04** (0.016) -0.03 (0.022) Giới tính chủ hộa 0.26 (0.176) -0.10 (0.250) Hôn nhân 0.45 (0.421) 0.03 (0.583) Bằng đại học/cao đẳnga 0.12 (0.258) -0.54** (0.271) Bằng cao họca 0.67* (0.404) 0.88** (0.413) a Cán CNV nhà nước 0.50 (0.313) -0.42 (0.421) Làm việc cho doanh nghiệpa 0.41 (0.255) 0.08 (0.230) Tổng số thành viên hộ 0.02 (0.239) 0.19 (0.292) Số trẻ em (nhỏ 15 tuổi) -0.21 (0.220) -0.03 (0.254) Số người lớn (trên 60) -0.44** (0.216) 0.04 (0.287) Thu nhập từ 10-20 triệu/hộ/thánga 0.53 (0.381) 0.21 (0.374) a Thu nhập 20 triệu/hộ/tháng 0.05 (0.520) 0.11 (0.392) Logarit tổng giá trị nhà mua -1.62*** (0.472) 0.37 (0.402) Xây thôa 0.55 (0.401) 0.11 (0.351) Nội thất bảna 0.37 (0.262) 0.28 (0.254) Diện tích nhà bình qn đầu người (m2) -0.07*** (0.023) -0.00 (0.025) Số lô gia 0.13 (0.214) -0.10 (0.209) Số nhà tắm 0.05 (0.321) 0.05 (0.213) Số phòng ngủ 0.08 (0.284) -0.10 (0.331) Khoảng cách tới trường THPT gần 0.11 (0.121) 0.12 (0.105) Khoảng cách tới trường THCS gần -0.04 (0.110) -0.31* (0.160) Mật đô hộ/thang máy -0.01** (0.006) -0.01 (0.005) Khoảng cách tới trung tâm thương mại/chợ gần 0.02 (0.107) -0.12 (0.078) Khoảng cách tới công viên gần 0.03 (0.044) -0.03 (0.048) Khoảng cách tới bến xe bus gần 0.19 (0.166) 0.31* (0.186) Khoảng cách tới nhà trẻ gần -0.27*** (0.088) 0.26*** (0.081) Hà Nộia 0.13 (0.378) -1.54*** (0.334) Đà Nẵnga -2.67*** (0.910) -0.55 (0.405) Hệ số chặn 12.83*** (3.222) -2.30 (2.836) Wald chi2(58) 769.67 Pseudo R2 0.20 Tính e-0.07*10-1=-50% Số quan sát 950 Lưu ý: cluster theo dự án sai số chuẩn vững sử dụng mơ hình *,**,*** biểu thị mức ý nghĩa thông kê mức tương ứng 10%, 5% 1% Nhóm so sánh biến giả a sử dụng là: nhà TMTBT; nữ; có kết hơn; chưa có ĐH/cao đẳng; tự kinh doanh; thu nhập 10 triệu/hộ/tháng lúc mua nhà; nội thất hồn thiện; TP Hồ Chí Minh 4.4.2 Phân tích tác động vốn nhân tố khác tới hài lịng nhà Kết thống kê mơ tả hài lòng nhà cho thấy mức độ hài lòng cao TP HCM, sau Hà Nội Đà Nẵng Tuy nhiên, kiểm định thống kê Dunn-test cho thấy khác biệt có ý nghĩa thống kê so sánh TP HCM Hà Nội Số liệu cho thấy khoảng 60% người khảo sát hài lòng hài lòng với nhà ở, khoảng 20 % có mức độ bình thường cịn lại 20% biểu thị khơng hài lịng khơng hài lòng với nhà Số liệu cho thấy tỷ lệ % người hài lòng hài lòng cao Tp HCM so với Hà Nội Đà Nẵng Cần lưu ý khác biệt kết thống kê mô tả kiểm định Dunn-test để suy diễn so sánh cho tổng thể, khơng nói ngun nhân khác biệt mức độ hài lòng nhà cá nhân Để làm điều này, cần có phân tích thống kê đa biến với định mơ hình phùhợp phân tích Bảng 4.16 Các tài liệu nghiên cứu xác định nhiều nhân tố khác tác động tới hài lịng nhà với nhóm dân số khác (Lee Park, 2010; Tuyến Hưởng, 2017) Các nghiên cứu cho thấy đặc điểm người dân, đặc điểm hộ (sở hữu, thiết kế, nội thất, ngoại thất, chi phí cho nhà ở,…) có quan hệ chặt chẽ với mức độ hài lịng nhà Bên cạnh đó, mơi trường xung quanh hộ, vị trí tiện ích kèm có tác động mạnh tới hài lịng nhà (Addo, 2015; Amole, 2009; Baiden cộng sự, 2011; DiazSerrano, 2006; Galster, 1987; Yi, 1985) Trong bối cảnh nghiên cứu luận án, vay vốn mua nhà từ nguồn khác có tác động tới mức độ hài lịng nhà lý sau.Thứ nhất, với hộ vay vốn để mua nhà, mức độ hài lịng với nhà cao với hộ không vay với họ việc sở hữu hộ điều ước mơ mong muốn Vay vốn giúp họ thực hóa sớm mong muốn họ hài lịng với tình trạng nhà Thứ hai, nhiên việc phải trả khoản lãi vốn vay gốc hàng tháng (vay trả góp) gánh nặng tài làm cho mức độ hài lòng nhà với chủ hộ vay vốn thấp chủ hộ khơng vay vốn.Thứ ba, tình xảy hai tác động đồng thời xảy tác động rịng phụ thuộc vào tình xảy mạnh Trong nghiên cứu này, tác giả xem xét vai trò nguồn vốn vay mua nhà hài lòng nhà người dân mua NOXH NOTMTBT Với thang đo Likert hài lòng với sản phẩm, với sống nói chung nghiên cứu thường đưa giả định biến số có giá trị liên tục thứ bậc nghiên cứu thực nghiệm chứng kết từ việc sử dụng mơ hình hồi quy bình phương nhỏ hay Logit/probit thức bậc cho kết thống (Ferrer-i-Carbonell Ramos, 2014) Tuy nhiên, việc tính tốn diễn giải kết thuận tiện, nghiên cứu kinh tế thường sử dụng biến thứ bậc đo lường hài lịng có giá trị biến liên lục sử dụng phương pháp hồi quy tuyến tính để đánh giá nhân tố tác động tới hài lịng nói chung (Ferrer-i-Carbonell Ramos, 2014; Ferrer-i- Carbonell Frijters) Do nghiên cứu này, tác giả sử dụng biến số hài lịng nhà biến có giá trị liên tục sử dụng mơ hình hồi quy tuyến tính để ước lượng tác động biến số Bảng 4.21 cho thấy giá trị thống kê Cragg-Donald 5,571, lớn giá trị bác bỏ 5,442, xác nhận biến công cụ sử dụng đảm bảo tính liên quan (đủ mạnh) Bên cạnh đó, giá trị thống kê Hansen J statistic (p-value) khơng có ý nghĩa thống kê (0.82) xác nhận tính ngoại sinh biến cơng cụ Sau cùng, kiểm định tính nội sinh biến tài (vay vốn hỗ trợ vay vốn thương mại) cho thấy hai biến có tính nội sinh (p-value