CHÚ Ý: LUẬN VĂN CHỈ MANG TÍNH CHẤT THAM KHẢO, KHÔNG SỬ DỤNG 100% VÀO MỤC ĐÍCH VIẾT LUẬN VĂN. MỌI SAI SÓT CHÚNG TÔI KHÔNG CHỊU TRÁCH NHIỆM -------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Pháp luật mua bán nhà xã hội LỜI MỞ ĐẦU Lý chọn đề tài Trong sống chúng ta, để sở hữu nhà mơ ước Bởi vì, nhà loại tài sản có giá trị lớn, phục vụ nhu cầu sinh hoạt ngày gia đình, cá nhân Đồng thời, yếu tố phản ánh phát triển kinh tế, xã hội đất nước Cùng với tăng trưởng dân số nước ta nhu cầu nhà người dân ngày tăng, đặc biệt thành phố, khu đô thị lớn So với nhiều năm trước nhu cầu nhà ngày nâng lên chất lượng điều kiện kèm theo Là nước phát triển với dân số đông, Việt Nam nước phải đối mặt với nhiều thách thức to lớn nhằm đáp ứng nhu cầu nhà cho người dân Trong năm gần đây, ngày nhiều hộ gia đình, cá nhân khơng đủ tiền mua nhà dù nhà nhỏ Đối với nhiều gia đình nghèo, người có hồn cảnh khó khăn nhà thứ xa xỉ Cho nên, việc chăm lo giải nhà cho Nhân dân Đảng Nhà nước quan tâm xác định nhiệm vụ tâm để phát triển kinh tế - xã hội Trong trọng đẩy mạnh phát triển kinh tế - xã hội Trong đó, trọng đẩy mạnh phát triển nhà xã hội để giải nhu cầu nhà cho đối tượng sách xã hội, người có cơng với cách mạng, người nghèo khu vực nông thôn,… Qua nhiều năm khai thác, chương trình phát triển nhà xã hội đạt nhiều kết tích cực, khẳng định chủ trương đắn vấn đề an sinh xã hội, nâng cao đời sống vật chất, tinh thần người dân Cụ thể tạo số lượng lớn nhà cung cấp thị trường, hình thành thị trường kinh doanh nhà xã hội lành mạnh Tuy nhiên, bên cạnh thuận lợi trình triển khai thực phát số tổ chức, cá nhân lợi dụng kẻ hở quy định pháp luật nhà xã hội để trục lợi cá nhân, làm ảnh hưởng đến ngân sách Nhà nước, quyền lợi ích hợp pháp cho chủ đầu tư, hội gia đình cá nhân tham gia giao dịch nhà xã hội Để thị trường nhà xã hội phát triển cách lành mạnh công bằng, hạn chế tình trạng bất bình đẳng người mua, đáp ứng nhu cầu nhà người dân, việc đặt khung pháp lý giao dịch mua bán nhà xã hội nhu cầu cần thiết Cũng lý đó, quy định pháp luật mua bán nhà xã hội đời Với mong muốn tìm hiểu cách cụ thể có hệ thống quy định pháp luật Việt Nam mua bán nhà xã hội Vì vậy, người viết lựa chọn đề tài “Pháp luật mua bán nhà xã hội” để làm đề tài nghiên cứu Qua sở phát bất cập để đề xuất giải pháp hiệu phù hợp với quy định pháp luật tình hình thực tế GVHD: Nguyễn Thị Thanh Xuân SVTH: Hồ Trung Hiếu Pháp luật mua bán nhà xã hội Mục tiêu nghiên cứu đề tài Trên sở nghiên cứu số vấn đề lý luận chung quy định pháp luật hành mua bán nhà xã hội, người viết làm rõ khái niệm, đặc điểm nguyên tắc giao kết, thực mua bán vấn đề liên quan đến mua bán nhà xã hội cách thấu đáo cặn kẽ Ngoài ra, người viết nghiên cứu đánh giá thực trạng pháp luật Việt Nam mua bán nhà xã hội, nội dung cịn hạn chế, thiếu sót, chưa phù hợp Phân tích, đánh giá rủi ro xảy cho người tham gia mua bán nhà xã hội Qua đó, đưa điểm đạt chưa đạt được, điểm hợp lý hay chưa hợp lý quy định pháp luật phạm vi khả thân, người viết đưa đề xuất, giải pháp nhằm khắc phục thúc đẩy phát triển hoạt động mua bán nhà xã hội cách hoàn thiện phổ biến Phạm vi nghiên cứu Trong luận văn người viết chủ yếu nghiên cứu quy định pháp luật mua bán nhà xã hội Trong đó, tập trung nghiên cứu tìm hiểu quy định pháp luật Nhà nước mua bán nhà xã hội chủ yếu hai giai đoạn: Giai đoạn từ chủ đầu tư bán nhà xã hội cho người phép mua nhà xã hội giai đoạn từ người mua bán nhà cho người mua Với nội dung nghiên cứu trên, người viết nghiên cứu khuôn khổ quy định pháp luật hành như: Pháp luật Nhà số Luật, Nghị định Chính phủ quản lý phát triển nhà xã hội, văn hướng dẫn thi hành Ngoài ra, người viết cịn phân tích yếu tố ảnh hưởng mua bán nhà xã hội mặt lý luận thực tiễn Phương pháp nghiên cứu Để hoàn thành luận văn, người viết nghiên cứu dựa sở vận dụng phương pháp khác phương pháp đối chiếu, phương pháp tổng hợp, phương pháp so sánh, phương pháp phân tích,… phương pháp phân tích luật viết để tiến hành đánh giá, phân tích bình luận quy định pháp luật mua bán nhà xã hội Kết cấu luận văn Ngoài phần mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo nội dung luận văn gồm 03 chương trình bày theo trình tự từ sở lý luận đến quy định pháp luật có liên quan sau thực trạng giải pháp hoàn thiện Cụ thể: Chương 1: Khái quát chung mua bán nhà xã hội Trong chương này, người viết nghiên cứu quy định chung pháp luật mua bán nhà xã hội từ khái niệm, đặc điểm, đối tượng điều kiện để hưởng sách nhà xã hội Kế đến, phân tích tình hình mua bán nhà xã hội, giới thiệu điều kiện mua bán nhà xã hội, đặc điểm GVHD: Nguyễn Thị Thanh Xuân SVTH: Hồ Trung Hiếu Pháp luật mua bán nhà xã hội vai trò quy định pháp luật mua bán nhà xã hội đời sống xã hội Sau cùng, sở quy định có liên quan kiến thức thực tiễn, người viết tóm lược quy định điều chỉnh điều kiện mua bán nhà xã hội thời gian qua Qua đó, làm tảng lý luận để thực chương Chương 2: Quy định pháp luật mua bán nhà xã hội Trên sở quy định pháp luật, người viết nghiên cứu, phân tích làm rõ vấn đề liên quan đến mua bán nhà xã hội Phân tích, đánh giá điểm hợp lý chưa hợp lý quy định pháp luật điều kiện mua bán nhà xã hội, quyền nghĩa vụ bên giao dịch mua bán nhà Từ đó, làm sở để so sánh, đôi chiếu lý luận thực tiễn, tìm hướng giải quyết, hồn thiện cho vấn đề nghiên cứu để thực chương Chương 3: Thực trạng giải pháp hoàn thiện quy định pháp luật mua bán nhà xã hội Nội dung chương phân tích, đánh giá thuận lợi khó khăn quy định pháp luật mua bán nhà xã hội thực tế áp dụng pháp luật vào giao dịch mua bán nhà xã hội Qua đó, người viết đề xuất số giải pháp để áp dụng điều kiện mua bán nhà xã hội nhằm giúp cho đối tượng thuộc diện mua bán nhà xã hội tham gia vào giao dịch mua bán nhà xã hội cách dễ dàng, phát huy hiệu mục tiêu sách nhà xã hội mà Đảng Nhà nước đề GVHD: Nguyễn Thị Thanh Xuân SVTH: Hồ Trung Hiếu Pháp luật mua bán nhà xã hội CHƯƠNG KHÁI QUÁT CHUNG VỀ MUA BÁN NHÀ Ở XÃ HỘI 1.1 Lý luận chung nhà xã hội 1.1.1 Khái niệm phân loại nhà 1.1.1.1 Khái niệm nhà Từ xa xưa, loài người biết sử dụng hang động núi để trú thân nhằm chống lại bất lợi thiên nhiên, như: mưa, nắng, bão, gió, thú dữ,… Tuy khơng có tên gọi thức xem nhà lịch sử lồi người Từ mục đích ban đầu để trú ẩn, nhà trở thành phần quan trọng đời sống người, tạo điều kiện cho người có nơi trú ngụ, nghỉ ngơi, sinh con,… tiến tới ổn định kinh tế, sản xuất phát triển Theo thời gian, đời sống xã hội ngày phát triển, tiến văn minh nhu cầu nhà ngày trở nên thiết yếu cần thiết Hơn nửa, nhà không đơn kiến trúc thông thường đảm bảo nhu cầu người mà biểu thị giá trị văn hóa, lịch sử dân tộc, quốc gia Vì lẻ mà quốc gia giới quan tâm đặc biệt đến vấn đề nhà Nhà tiếp cận góc độ khoa học pháp lý đối tượng điều chỉnh nhiều ngành luật ngành luật lại có cách hiểu từ khía cạnh khác Theo pháp luật dân nhà loại bất động sản đối tượng số giao dịch dân giao dịch mua bán nhà ở, tặng cho nhà ở, cho thuê nhà ở, chấp nhà ở,… Còn theo pháp luật xây dựng nhà hiểu loại cơng trình xây dựng, sản phẩm tạo thành sức lao động người, vật liệu xây dựng, thiết bị lắp đặt vào cơng trình, liên kết định vị với đất, bao gồm phần mặt đất, phần mặt đất, phần mặt nước phần mặt nước, xây dựng theo thiết kế Cơng trình xây dựng bao gồm cơng trình dân dụng, cơng trình cơng nghiệp, giao thông, nông nghiệp phát triển nông thôn, công trình hạ tầng kỹ thuật cơng trình khác Ngồi ra, theo quy định pháp luật nhà nhà hiểu cơng trình xây dựng với mục đích để phục vụ nhu cầu sinh hoạt hộ gia đình, cá nhân Từ khái niệm rút số vấn đề sau: Một là, mục đích “nhà ở” nhằm “để ở” phục vụ nhu cầu sinh hoạt ngày hộ gia đình, cá nhân1 Hai là, cơng trình xây dựng với kiến trúc nhà chủ thể sử dụng hộ gia đình, cá nhân sử dụng vào mục đích ở, phục vụ nhu cầu sinh hoạt ngày chủ sử dụng cơng trình xây dựng thỏa điều kiện nhà Tùy vào trường hợp, mục đích xây dựng mục đích sử dụng một, có trường hợp, mục đích xây dựng mục đích sử dụng Khoản Điều Luật Nhà năm 2014 GVHD: Nguyễn Thị Thanh Xuân SVTH: Hồ Trung Hiếu Pháp luật mua bán nhà xã hội hoàn toàn khác Trường hợp chủ đầu tư nhà thương mại xây dựng nhà để bán cho hộ gia đình, cá nhân mục đích xây dựng nhằm thu lợi nhuận Tuy nhiên mục đích sử dụng nhằm để phục vụ nhu cầu sinh hoạt ngày thỏa mãn điều kiện để gọi nhà 1.1.1.2 Phân loại nhà Dựa vào khác nhà phân loại sau: Thứ nhất, vào tính chất giao dịch nhà nhà phân thành nhà thương mại, nhà xã hội, nhà công vụ nhà phục vụ tái định cư Thứ hai, vào kết cấu cơng trình hình thức sở hữu nhà phân thành nhà riêng lẻ nhà chung cư Thứ ba, vào mức độ hồn thiện cơng trình nhà phân thành nhà có sẵn nhà hình thành tương lai Cịn pháp luật kinh doanh bất động sản phân chia nhà thành: Nhà, cơng trình xây dựng có sẵn nhà, cơng trình xây dựng hình thành tương lai 1.1.2 Khái niệm đặc điểm nhà xã hội 1.1.2.1 Khái niệm nhà xã hội Trên giới, khái niệm nhà xã hội xuất sớm, từ nước Anh, Mỹ, Canada năm 1970 lan rộng nước khác Nhật Bản, Hàn Quốc Với xuất nhà xã hội, nhiều quốc gia thành cơng việc góp phần giải nhu cầu đại đa số phận người dân nhà ở, đặc biệt người dân thu nhập thu nhập thấp, người khơng thể khơng tự kiếm chỗ cho thân gia đình Mỗi nước có mơ hình nhà khác có điểm chung ưu đất, tài thuế đễ đối tượng có nhà với giá rẻ Có lẽ nghe đến cụm từ nhà xã hội số người cịn lạ lẫm lầm tưởng đến dự án chất lượng thấp, xây dựng tạm bợ để giải chỗ cho số phận người dân chưa có nhà sách hưởng ưu đãi giống dự án tái định cư Có thể ý nghĩ với dự án trước đây, từ năm 2013 trở lại có quy định rõ ràng nhà xã hội theo Nghị số 02/NQ-CP Chính phủ số giải pháp tháo gỡ khó khăn cho sản xuất kinh doanh, hỗ trợ thị trường, giải nợ xấu; Nghị định số 188/2013/NĐCP ngày 20/11/2013 Chính phủ phát triển quản lý nhà xã hội, ý nghĩ khơng cịn xác Vậy nhà xã hội gì? Nhà xã hội loại hình nhà thuộc sở hữu quan Nhà nước (có thể trung ương địa phương) loại hình nhà sở hữu quản lý Nhà nước, tổ chức phi lợi nhuận xây dựng với mục đích cung cấp nhà giá rẻ cho số đối tượng ưu tiên xã hội GVHD: Nguyễn Thị Thanh Xuân SVTH: Hồ Trung Hiếu Pháp luật mua bán nhà xã hội công chức Nhà nước chưa có nhà ổn định, người có thu nhập thấp,… cho thuê cho với giá rẻ so với thị trường2 Ở Việt Nam, nhà xã hội định nghĩa nhà Nhà nước tổ chức, cá nhân thuộc thành phần kinh tế đầu tư xây dựng cho đối tượng quy định Luật Nhà thuê thuê mua (người thuê nhà sau thời gian quy định mua cơng nhận sở hữu nhà đó) theo quy chế Nhà nước quy định Đây sách có ý nghĩa xã hội lớn Có thể thấy nhà xã hội nội dung quan trọng sách phát triển kinh tế - xã hội mà cịn sách xã hội Nhà nước Phát triển nhà xã hội nội dung Nhà nước đặc biệt quan tâm nhằm thực “quyền có nhà ở” người dân mà Hiếp pháp nước ta quy định Khái niệm nhà xã hội qua năm nhiều có đơi phần thay đổi, nhiên thay đổi chủ yếu xoay quanh việc bổ sung thêm đối tượng thụ hưởng sách nhà xã hội phương thức điều kiện sở hữu loại nhà này, nội dung quan điểm khái niệm nhà xã hội không tha đổi So sánh số khái niệm nhà xã hội với số khái niệm loại nhà khác quy định Luật Nhà năm 2014, thấy rằng: Nhà thương mại nhà đầu tư xây dựng để bán, cho thuê theo chế thị trường; Nhà công vụ nhà dùng để đối tượng thuộc diện nhà công vụ; Nhà phục vụ tái định cư nhà để bố trí cho hộ gia đình, cá nhân thuộc diện tái định cư Nhà nước thu hồi đất ở, bị giải tỏa nhà ổ theo quy định pháp luật Trong Nhà xã hội loại nhà dành cho đối tượng hưởng sách xã hội đối tượng có cơng với cách mạng, đối tượng thu nhập thấp (khơng phải đóng thuế thu nhập thường xun), đối tượng khơng có nhà ở, đối tượng hưởng sách hỗ trợ nhà theo quy định pháp luật Ngồi ra, Nhà nước cịn có ưu đãi miễn tiền sử dụng đất, vay vốn mua nhà xã hội với giá ưu đãi,… Chủ thể cung cấp nhà xã hội Nhà nước, tổ chức, doanh nghiệp hộ gia đình, cá nhân chịu quản lý Chính phủ Chính phủ đừng quản lý nhằm đảm bảo an ninh trật tự, vệ sinh môi trường tránh trường hợp bị lợi dụng 1.1.2.2 Đặc điểm nhà xã hội Thứ nhất, đặc điểm hình thức nhà xã hội Hình thức nhà xã hội quy định cụ thể sau: Nhà nước đầu tư xây dựng nhà xã hội vốn ngân sách nhà nước, công trái quốc gia, trái phiếu, vốn hỗ trợ phát triển thức, vốn vay ưu đãi nhà tài trợ, vốn tín dụng đầu tư phát triển Nhà nước đầu tư xây dựng theo Thin Bui “Định nghĩa nhà xã hội gì?”, nhà xã hội Hồ Chí Minh, https://www.nhaoxahoihcm.vn/2014/06/noxh-la-gi.html [Truy cập ngày 16/4/2021] GVHD: Nguyễn Thị Thanh Xuân SVTH: Hồ Trung Hiếu Pháp luật mua bán nhà xã hội hình thức hợp đồng xây dựng - chuyển giao diện tích đất xác định để xây dựng nhà xã hội theo quy định thuê, cho thuê mua3 Doanh nghiệp, hợp tác xã bỏ vốn đầu tư xây dựng nhà xã hội thuê, cho thuê mua, để bán mua, thuê nhà người lao động đơn vị thuê có ưu đãi Nhà nước theo quy định4 Hộ gia đình, cá nhân bỏ vốn đầu tư xây dựng nhà xã hội diện tích đất hợp pháp thuê, cho thuê mua, bán có ưu đãi Nhà nước theo quy định5 Thứ hai, yêu cầu dự án đầu tư xây dựng nhà xã hội Luật Nhà năm 2014 đặt yêu cầu dự án đầu tư xây dựng nhà xã hội chi tiết sau:6 - Đáp ứng yêu cầu quy định Điều 19 Luật này; trường hợp xây dựng nhà xã hội chưa có chương trình, kế hoạch phát triển nhà phê duyệt Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phải gửi lấy ý kiến Hội đồng nhân dân cấp trước định chủ trương đầu tư dự án xây dựng nhà - Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phải quy hoạch khu vực riêng để lập dự án đầu tư xây dựng nhà xã hội thuê - Đối với dự án xây dựng nhà xã hội mà không thuộc khu vực phải lập dự án đầu tư xây dựng nhà xã hội riêng thuê quy định khoản Điều chủ đầu tư phải dành tối thiểu 20% diện tích nhà xã hội dự án thuê; chủ đầu tư hưởng chế ưu đãi xây dựng nhà thuê theo quy định khoản Điều 58 Luật phần diện tích 20% nhà xã hội thuê bán nhà cho người thuê theo quy định bán nhà xã hội sau thời hạn 05 năm cho thuê - Dự án đầu tư xây dựng nhà xã hội phải quan nhà nước có thẩm quyền quản lý, kiểm soát chất lượng, tiêu chuẩn diện tích, giá thuê, giá thuê mua, giá bán việc xét duyệt đối tượng thuê, thuê mua, mua nhà Thứ ba, loại nhà tiêu chuẩn diện tích nhà xã hội Theo quy định Điều 55 Luật Nhà năm 2014: - Là nhà chung cư nhà riêng lẻ phù hợp với quy hoạch chi tiết xây dựng quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt - Trường hợp nhà riêng lẻ phải thiết kế, xây dựng theo tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng, tiêu chuẩn diện tích nhà xã hội - Trường hợp nhà chung cư hộ phải thiết kế, xây dựng theo kiểu khép kín, bảo đảm tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng, tiêu chuẩn diện tích nhà xã hội Khoản Điều 53 Luật Nhà năm 2014 Khoản Điều 58 Điều 59 Luật Nhà năm 2014 Điều 58 Luật Nhà năm 2014 Điều 54 Luật Nhà năm 2014 GVHD: Nguyễn Thị Thanh Xuân SVTH: Hồ Trung Hiếu Pháp luật mua bán nhà xã hội Theo Quy định Điều Nghị định 100/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 Chính phủ phát triển quản lý nhà xã hội thì: a) Trường hợp nhà xã hội nhà chung cư hộ phải thiết kế, xây dựng theo kiểu khép kín, bảo đảm tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng, tiêu chuẩn diện tích hộ tối thiểu 25 m2 sàn, tối đa 70 m2 sàn, bảo đảm phù hợp với quy hoạch xây dựng quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt Chủ đầu tư dự án điều chỉnh tăng mật độ xây dựng hệ số sử dụng đất lên tối đa 1,5 lần so với quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng hành quan có thẩm quyền ban hành; Căn vào tình hình cụ thể địa phương, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh điều chỉnh tăng tiêu chuẩn diện tích hộ tối đa, mức tăng khơng 10% so với diện tích hộ tối đa 70 m bảo đảm tỷ lệ số hộ dự án xây dựng nhà xã hội có diện tích sàn 70 m khơng 10% tổng số hộ nhà xã hội dự án b) Trường hợp nhà xã hội nhà liền kề thấp tầng tiêu chuẩn diện tích đất xây dựng nhà khơng vượt 70 m2, hệ số sử dụng đất không vượt 2,0 lần phải bảo đảm phù hợp với quy hoạch xây dựng quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt; Trường hợp dự án xây dựng nhà xã hội liền kề thấp tầng phải Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh chấp thuận Đối với dự án xây dựng nhà xã hội đô thị loại đặc biệt, loại loại Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phải báo cáo xin ý kiến Hội đồng nhân dân cấp tỉnh trước định chủ trương đầu tư c) Việc thiết kế nhà xã hội riêng lẻ hộ gia đình, cá nhân đầu tư xây dựng phải bảo đảm chất lượng xây dựng, phù hợp với quy hoạch điều kiện tối thiểu quan nhà nước có thẩm quyền ban hành Bộ Xây dựng hướng dẫn cụ thể tiêu chuẩn thiết kế ban hành quy định điều kiện tối thiểu xây dựng nhà xã hội riêng lẻ Theo Khoản Điều Khoản Điều Thông tư số 20/2016/TTBXD ngày 30/6/2016 hướng dẫn thực số nội dung Nghị định 100/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 Chính phủ phát triển quản lý nhà xã hội Cụ thể sau: Tiêu chuẩn tối thiểu phòng ở7: Mỗi phòng nhà xã hội hộ gia đình, cá nhân đầu tư xây dựng để bán, cho thuê, cho th mua phải đảm bảo chất lượng cơng trình xây dựng theo quy định pháp luật xây dựng tiêu chuẩn tối thiểu sau đây: Diện tích sử dụng phịng khơng nhỏ 10m 2; chiều rộng thông thủy không 2,40m; chiều cao thông thủy chỗ thấp không 2,70m Khoản Điều Thông tư số 20/2016/TT-BXD ngày 30/6/2016 Bộ Xây dựng hướng dẫn thực số nội dung Luật Nhà năm 2014 GVHD: Nguyễn Thị Thanh Xuân SVTH: Hồ Trung Hiếu Pháp luật mua bán nhà xã hội Tiêu chuẩn tối thiểu hộ, nhà8: - Mỗi hộ, nhà xã hội hộ gia đình, cá nhân đầu tư xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua phải đảm bảo chất lượng cơng trình xây dựng theo quy định pháp luật xây dựng tiêu chuẩn tối thiểu sau đây: + Đối với hộ nhà chung cư phải đáp ứng tiêu chuẩn hộ khép kín theo quy định pháp luật xây dựng pháp luật nhà ở, có diện tích sử dụng tối thiểu 25m2 (bao gồm khu vệ sinh) + Đối với nhà (không phải hộ nhà chung cư) phải đáp ứng tiêu chuẩn phòng quy định Điều Thơng tư phải xây dựng khép kín (có phịng riêng, khu vệ sinh riêng), có diện tích sử dụng tối thiểu 25m2 (bao gồm khu vệ sinh); đáp ứng quy định chất lượng cơng trình xây dựng từ cấp trở lên theo pháp luật xây dựng + Dự án xây dựng nhà xã hội đầu tư nguồn vốn ngân sách Nhà nước phải áp dụng thiết kế mẫu, thiết kế điển hình quan có thẩm quyền ban hành Trường hợp chủ đầu tư dự án đề xuất áp dụng mẫu thiết kế khác phải quan định chủ trương đầu tư chấp thuận9 Thứ tư, đất để xây dựng nhà xã hội Trên sở phân tích đặc điểm nhà nhà xã hội cơng trình xây dựng tạo sức lao động người, vật liệu xây dựng, thiết bị lặp đặt cơng trình đặc biệt phải liên kết định vị với đất Theo Khoản Điều 104 Luật Đất đai năm 2013 quy định: “Tài sản gắn liền với đất cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất bao gồm nhà ở, cơng trình xây dựng khác, rừng sản xuất rừng trồng lâu năm có thời điểm cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất” Các quy định pháp luật đưa nhằm chứng minh mối liên hệ mật thiết đất nhà, kể đặc điểm nhà xã hội đất đai yếu tố bỏ qua Khi phê duyệt quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng nông thôn, quy hoạch xây dựng khu công nghiệp, khu nghiên cứu đào tạo, Ủy ban Nhân dân có thẩm quyền phê duyệt quy hoạch có trách nhiệm xác định rõ diện tích đất để xây dựng nhà xã hội 10 Diện tích đất thơng tin khu vực, địa điểm dành để phát triển nhà xã hội phải công bố công khai Cổng thông tin điện tử Ủy ban Nhân dân cấp tỉnh quan quản lý nhà cấp tình11 Đất để phát triển nhà xã hội bao gồm12: Điều Thông tư số 20/2016/TT-BXD ngày 30/6/2016 Bộ Xây dựng hướng dẫn thực số nội dung Luật Nhà năm 2014 Khoản Điều Nghị định 100/2015/NĐ-CP ngày 20 tháng 10 năm 2015 Chính phủ quy định phát triển quản lý nhà xã hội 10 Khoản Điều 56 Luật Nhà năm 2014 11 Khoản Điều 56 Luật Nhà năm 2014 12 Khoản Điều 56 Luật Nhà năm 2014 GVHD: Nguyễn Thị Thanh Xuân SVTH: Hồ Trung Hiếu Pháp luật mua bán nhà xã hội - Đất Nhà nước giao để xây dựng nhà cho thuê, cho thuê, mua bán; - Đất Nhà nước cho thuê để xây dựng nhà cho thuê; - Diện tích đất dự án đầu tư xây dựng nhà thương mại mà chủ đầu tư phải dành để xây dựng nhà xã hội theo quy định Khoản Điều 16 Luật Nhà năm 2014; - Đất hợp pháp tổ chức, hộ gia đình, cá nhân dùng để xây dựng nhà xã hội Khi phê duyệt quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng nông thôn, quy hoạch xây dựng khu công nghiệp, khu nghiên cứu đào tạo Ủy ban Nhân dân có thẩm quyền phê duyệt quy hoạch có trách nhiệm xác định rõ diện tích đất để xây dựng nhà xã hội Theo quy định Khoản Nghị định 100/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 Chính phủ phát triển quản lý nhà xã hội, quỹ đất phát triển nhà xã hội xác định theo nguyên tắc sau: - Tại đô thị loại đặc biệt, loại 1, loại loại trình lập, thẩm định phê duyệt quy hoạch đô thị, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn, quy hoạch phát triển khu công nghiệp, Ủy ban Nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (gọi tắt Ủy ban Nhân dân cấp tỉnh) có trách nhiệm vào nhu cầu nhà xã hội địa bàn để bố trí quỹ đất dành cho phát triển nhà xã hội; đạo quan chức xác định cụ thể vị trí, địa điểm, quy mơ diện tích đất dự án xây dựng nhà xã hội đồng hệ thống hạ tầng kỹ thuật hạ tầng xã hội để phát triển nhà xã hội Diện tích đất thơng tin khu vực, địa điểm dành để phát triển nhà xã hội phải công bố công khai Cổng thông tin điện tử Ủy ban Nhân dân cấp tỉnh quan quản lý nhà cấp tỉnh theo quy định pháp luật đất đai pháp luật nhà Việc sử dụng đất để phát triển nhà xã hội phải bảo đảm phù hợp với quy hoạch đô thị, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn quan có thẩm quyền phê duyệt tuân thủ Giấy phép xây dựng trường hợp phải có giấy phép quan Nhà nước có thẩm quyền cấp theo quy định pháp luật xây dựng Về chuyển mục đích sử dụng đất vườn liền kề, đất nông nghiệp khác để phát triển nhà xã hội tổ chức Ủy ban Nhân dân cấp tỉnh định; hộ gia đình, cá nhân Ủy ban Nhân dân cấp huyện định Theo quy định Điều Nghị định 100/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 Chính phủ phát triển quản lý nhà xã hội, quỹ đất để phát triển nhà xã hội dự án phát triển nhà thương mại, dự án đầu tư phát triển thị thì: - Chủ đầu tư dự án phát triển nhà thương mại, dự án đầu tư phát triển đô thị, không phân biệt quy mô diện tích (bao gồm dự án đầu tư xây dựng theo hình thức xây dựng – chuyển giao (BT) hình thức xây dựng - kinh doanh – GVHD: Nguyễn Thị Thanh Xuân 10 SVTH: Hồ Trung Hiếu Pháp luật mua bán nhà xã hội chứng nhận Tuy nhiên, phải đảm bảo điều kiện lại giao dịch mua bán nhà theo quy định khơng thuộc diện bị kê biên, khơng có tranh chấp khiếu nại khơng thuộc diện có định thu hồi đất, giải tỏa tháo dỡ nhà Thứ năm, thời hạn 05 năm kể từ toán hết tiền mua, thuê mua nhà xã hội, có nhu cầu bán lại nhà xã hội người mua, thuê mua phép bán lại cho đơn vị quản lý đối tượng mua nhà xã hội mà nộp thuế thu nhập cá nhân, miễn tiền sử dụng đất Riêng hộ gia đình cá nhân thuộc diện tái định cư muốn mua, thuê mua nhà xã hội bán lại nhà xã hội theo chế thị trường cho đối tượng có nhu cầu sau toán hết tiền mua thuê mua nhà xã hội cấp giấy chứng nhận Nhưng phải nộp tiền sử dụng đất cho nhà nước thuế thu nhập cá nhân theo quy định Có thể thấy rằng, dự án nhà xã hội sách nhà nước với mục đích cung cấp nhà giá rẻ cho số đối tượng chưa có nhà ổn định, người có thu nhập thấp, dù hỗ trợ khơng nhà nước cịn nhiều đối tượng khó khăn nhà thuộc diện mua nhà xã hội, “cầu lớn nhiều so với số lượng cung”, nhiều trường hợp đối tượng đủ điều kiện mua nhà xã hội không sở hữu nhà xã hội trường hợp hồ sơ mua nhà nhiều số lượng hộ phải xét duyệt, lựa chọn đối tượng hình thức chấm điểm theo tiêu chí quy định Chủ đầu tư dựa vào điểm ưu tiên hồ sơ để lập danh sách đối tượng dự kiến giải mua nhà xã hội, sau gửi Sở Xây dựng để kiểm tra lại nhằm loại trừ trường hợp đối tượng hỗ trợ nhiều lần, trường hợp người đăng ký mua nhà xã hội nộp hồ sơ hợp lệ dự án khơng cịn quỷ nhà để giải chủ đầu tư có trách nhiệm ghi rõ lý chưa giải trả lại hồ sơ để người nộp hồ sơ biết nộp đơn dự án khác Sau 15 ngày kể từ ngày nhận danh sách Sở Xây dựng khơng có ý kiến phản hồi chủ đầu tư thơng báo cho người mua nhà xã hội đến để thỏa thuận thống tiến hành ký hợp đồng mua bán nhà 2.2.2.2 Sau thời hạn 05 năm kể từ ngày toán hết tiền mua, thuê mua nhà xã hội Bên mua, thuê mua nhà xã hội bán lại nhà theo chế thị trường cho đối tượng có nhu cầu sau thời hạn 05 năm kể từ toán hết tiền mua, thuê mua nhà xã hội cấp giấy chứng nhận Nhưng phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định nộp thuế thu nhập cá nhân theo quy định pháp luật thuế; trường hợp bán cho đối tượng thuộc diện mua nhà xã hội bán với giá tối đa giá nhà xã hội loại địa điểm, thời điểm bán nộp thuế thu nhập cá nhân GVHD: Nguyễn Thị Thanh Xuân 40 SVTH: Hồ Trung Hiếu Pháp luật mua bán nhà xã hội Vì vậy, để vừa đảm bảo quyền sở hữu người mua, thuê mua, vừa đảm bảo mục tiêu sách nhà xã hội, Nhà nước cho phép người mua, thuê mua sau thời hạn 05 năm kể từ toán hết tiền cấp giấy chứng nhận bán lại nhà xã hội cho đối tượng có nhu cầu Tuy nhiên, quy định việc bán lại nhà xã hội cho đơn vị quản lý đối tượng thuộc diện mua nhà xã hội với đối tượng khác có vài điểm khác sau: “Đối với tổ chức, hộ gia đình, cá nhân nước thơng qua hình thức đầu tư xây dựng, mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế, nhận góp vốn, nhận đổi nhà hình thức khác theo quy định pháp luật” 27; cá nhân nước phải có đủ lực hành vi dân để thực giao dịch nhà theo quy định pháp luật dân không bắt buộc phải có đăng ký thường trú nơi có nhà giao dịch; tổ chức phải có tư cách pháp nhân khơng phụ thuộc vào nơi đăng ký kinh doanh, nơi thành lập “Đối với người Việt Nam định cư nước ngồi thơng qua hình thức mua, thuê mua nhà thương mại doanh nghiệp, hợp tác xã kinh doanh bất động sản (sau gọi chung doanh nghiệp kinh doanh bất động sản); mua, nhận tặng cho, nhận đổi, nhận thừa kế nhà hộ gia đình, cá nhân; nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất dự án đầu tư xây dựng nhà thương mại phép bán để tự tổ chức xây dựng nhà theo quy định pháp luật”28; “Đối với tổ chức, cá nhân nước ngồi thơng qua hình thức quy định: Tổ chức, cá nhân nước sở hữu nhà Việt Nam thông qua hình thức sau đây: đầu tư xây dựng nhà theo dự án Việt Nam theo quy định Luật nhà năm 2014 pháp luật có liên quan; mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế nhà thương mại bao gồm hộ chung cư nhà riêng lẻ dự án đầu tư xây dựng nhà ở, trừ khu vực bảo đảm quốc phịng, an ninh theo quy định Chính phủ”29 Khi kết hợp với quy định điều kiện bán lại nhà xã hội với quy định hình thức sở hữu nhà người Việt Nam định cư nước ngồi, thấy người bán lại nhà xã hội hộ gia đình, cá nhân sau mua, thuê mua nhà xã hội sau thời hạn 05 năm sau toán hết tiền mua nhà cấp giấy chứng nhận; người Việt Nam định cư nước ngồi có quyền sở hữu nhà Việt Nam thông qua giao dịch mua nhà hộ gia đình, cá nhân Như vậy, dù khơng có quy định nêu rõ cho phép mua, quy định hình thức sở hữu nhà họ lại phù hợp với điều kiện mua bán lại nhà xã hội Cho nên, việc người Việt Nam cư trú nước mua lại nhà xã hội nhà xã hội đủ điều kiện bán việc hợp lý không trái với quy định pháp luật Tuy nhiên, khác với tổ 27 Điểm a, Khoản 2, Điều Luật Nhà năm 2014 Điểm b, Khoản 2, Điều Luật Nhà năm 2014 29 Điểm c, Khoản 2, Điều Luật Nhà năm 2014 28 GVHD: Nguyễn Thị Thanh Xuân 41 SVTH: Hồ Trung Hiếu Pháp luật mua bán nhà xã hội chức hộ gia đình, cá nhân nước, để sở hữu nhà người Việt Nam định cư nước ngồi cịn phải đáp ứng thêm số điều kiện sau: - Nếu cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư nước ngồi, phải có đủ lực hành vi dân để thực giao dịch nhà theo quy định pháp luật Việt Nam, phải thuộc đối tượng sở hữu nhà Việt Nam theo quy định Luật Nhà năm 2014 không bắt buộc phải có đăng ký tạm trú đăng ký thường trú nơi có nhà giao dịch Người Việt Nam định cư nước phải thuộc đối tượng phép nhập cảnh vào Việt Nam, người Việt Nam định cư nước phải có giấy tờ theo quy định sau đây: trường hợp mang hộ chiếu Việt Nam phải cịn giá trị có đóng dấu kiểm chứng nhập cảnh quan quản lý xuất, nhập cảnh Việt Nam vào hộ chiếu; trường hợp mang hộ chiếu nước ngồi phải cịn giá trị có đóng dấu kiểm chứng xuất, nhập cảnh quan quản lý xuất, nhập cảnh Việt Nam vào hộ chiếu kèm theo giấy tờ chứng minh quốc tịch Việt Nam giấy tờ xác nhận người gốc Việt Nam Sở Tư pháp tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương, quan đại diện Việt Nam nước ngoài, quan quản lý người Việt Nam nước cấp giấy tờ khác theo quy định pháp luật Việt Nam Đối với trường hợp người mua, thuê mua nhà xã hội bán lại cho đơn vị quản lý đối tượng thuộc diện mua nhà xã hội người mua, thuê mua nhà xã hội sau thời hạn 05 năm kể từ toán hết tiền mua, thuê mua nhà cấp giấy chứng nhận bán cho đối tượng có nhu cầu theo chế thị trường Tuy nhiên, trường hợp người mua, thuê mua bán lại nhà xã hội cho đối tượng thuộc diện mua nhà xã hội bán lại với giá tối đa giá bán nhà xã hội loại, địa điểm, thời điểm bán, nộp tiền sử dụng đất nộp thuế thu nhập cá nhân Như vậy, nguyên tắc thời hạn 05 năm kể từ toán hết tiền nhà cấp giấy chứng nhận người mua, thuê mua bán lại nhà theo giá thỏa thuận Nhưng thực tế, nhu cầu nhà đối tượng thuộc diện mua nhà xã hội nhiều, để tạo thêm nguồn cung cấp nhà cho đối tượng với giá phù hợp với lực tài đối tượng này, Nhà nước quy định việc bán lại nhà cho đối tượng ưu tiên theo giá nhà nước, nhiên việc làm ảnh hưởng đến quyền lợi chủ sở hữu bán nhà cho đối tượng Chính vậy, mặt nhà nước quy định người mua, thuê mua bán lại với giá tối đa giá bán nhà xã hội loại, địa điểm thời điểm bán cho đối tượng thuộc diện mua nhà xã hội, mặt khác miễn tiền thuế thu nhập cho người bán trường hợp bán lại cho đối tượng GVHD: Nguyễn Thị Thanh Xuân 42 SVTH: Hồ Trung Hiếu Pháp luật mua bán nhà xã hội 2.2.3 Quy định quyền nghĩa vụ hai bên 2.2.3.1 Quyền nghĩa vụ người mua Đối với quyền người mua - Nhận bàn giao hộ có chất lượng với thiết bị vật liệu theo danh mục vật liệu xây dựng mà bên thỏa thuận, kèm theo hợp đồng hồ sơ hộ với thỏa thuận hợp đồng - Yêu cầu bên bán làm thủ tục đề nghị cấp giấy chứng nhận theo quy định pháp luật - Nhận giấy chứng nhận sau tốn tồn tiền mua hộ, loại thuế, phí, lệ phí liên quan đến hộ mua bán khoản lãi phạt chậm toán (nếu có) theo thỏa thuận hợp đồng theo quy định pháp luật - Yêu cầu bên bán hoàn thành việc xây dựng cơng trình hạ tầng kỹ thuật hạ tầng xã hội theo nội dung tiến độ dự án phê duyệt - Có quyền từ chối nhận bàn giao hộ bên bán không hoàn thành việc xây dựng đưa vào sử dụng cơng trình hạ tầng phục vụ nhu cầu thiết yếu bên mua - Yêu cầu bên bán tổ chức hội nghị nhà chung cư lần đầu để thành lập Ban quản trị nhà chung cư nơi có hộ mua bán có đủ điều kiện thành lập Ban quản trị nhà chung cư theo quy định Bộ Xây dựng - Yêu cầu bên bán nộp phạt vi phạm hợp đồng bồi thường thiệt hại vi phạm thỏa thuận thuộc diện phải nộp phạt phải bồi thường hợp đồng theo định quan nhà nước có thẩm quyền - Các quyền khác hợp đồng Đối với nghĩa vụ người mua đầu tiên: - Thanh toán đầy đủ hạn số tiền mua hộ kinh phí bảo trì phần sở hữu chung 02% theo thỏa thuận hợp đồng - Nhận bàn giao hộ theo thỏa thuận hợp đồng - Chấp hành quy định quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư Bộ Xây dựng ban hành nội quy quản lý sử dụng nhà chung cư bên bán ban hành tùy thời điểm - Bảo quản nhà cơng trình xây dựng bán thời gian chưa bàn giao nhà cho bên mua - Thực thủ tục mua bán nhà công trình xây dựng theo quy định pháp luật - Giao nhà, cơng trình xây dựng cho bên mua theo thời hạn, chất lượng điều kiện khác thỏa thuận hợp đồng, giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất, hồ sơ có liên quan theo thỏa thuận hợp đồng - Bồi thường thiệt hại lỗi gây GVHD: Nguyễn Thị Thanh Xuân 43 SVTH: Hồ Trung Hiếu Pháp luật mua bán nhà xã hội - Thực nghĩa vụ tài với nhà nước theo quy định pháp luật - Các nghĩa vụ khác hợp đồng 2.2.3.2 Quyền nghĩa vụ người mua Đối với quyền người mua - Yêu cầu bên mua hồn thành thủ tục mua bán nhà, cơng trình xây dựng theo thời hạn thỏa thuận hợp đồng - Yêu cầu bên mua giao nhà cơng trình xây dựng theo thời hạn, chất lượng điều kiện khác thỏa thuận hợp đồng, giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất hồ sơ có liên quan theo thỏa thuận hợp đồng - Yêu cầu bên mua bảo hành nhà, cơng trình xây dựng theo quy định pháp luật - Yêu cầu bên mua bồi thường thiệt hại việc giao nhà, công trình xây dựng khơng thời hạn, chất lượng cam kết khác hợp đồng - Các nguyên tắc khác hợp đồng Đối với nghĩa vụ người mua kế tiếp: - Thanh toán đủ số tiền mua nhà, cơng trình xây dựng theo thời hạn phương thức thỏa thuận hợp đồng - Nhận nhà, cơng trình xây dựng kèm theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất hồ sơ có liên quan theo thời hạn thỏa thuận hợp đồng - Bồi thường thiệt hại lỗi gây - Các nghĩa vụ khác hợp đồng GVHD: Nguyễn Thị Thanh Xuân 44 SVTH: Hồ Trung Hiếu Pháp luật mua bán nhà xã hội CHƯƠNG THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ MUA BÁN NHÀ Ở XÃ HỘI 3.1 Thực trạng pháp luật mua bán nhà xã hội 3.1.1 Thuận lợi pháp luật mua bán nhà xã hội 3.1.1.1 Thuận lợi quy định pháp luật mua bán nhà xã hội Để thực tốt vai trị việc giải vấn đề an ninh - xã hội, Nhà nước có nhiều sách khác Trong đó, nhà xã hội sách lớn nhà nước trọng quan tâm để đảm bảo mục đích, hướng đến việc hỗ trợ nhà cho đối tượng thuộc diện mua nhà xã hội Trong năm gần đây, hệ thống quy định pháp luật chế, sách nhà xã hội ngày hồn thiện, phù hợp với điều kiện thực tế đất nước địa phương Cụ thể sau: Thứ nhất, hệ thống quy định pháp luật điều chỉnh điều kiện mua bán nhà xã hội xây dựng đầy đủ, bao gồm quy định nằm văn pháp luật như: Luật nhà năm 2014, Nghị định Chính phủ ban hành Quyết định Thủ tướng ký nhằm hướng dẫn cụ thể hóa việc thi hành Luật nhà năm 2014 Thông tư Bộ ban hành hướng dẫn chi tiết số điều Nghị định như: Nghị định 99/2015/NĐ-CP ngày 20 tháng 10 năm 2015 Chính phủ quy định chi tiết hướng dẫn dẫn thi hành số điều Luật nhà năm 2014, Nghị định 100/2015/NĐ-CP ban hành ngày 20 tháng 10 năm 2015 Chính phủ quản lý phát triển nhà xã hội, Thông tư 20/2016/TT-BXD ngày 30 tháng năm 2016 Bộ xây dựng hướng dẫn thực số nội dung Nghị định số 100/2015/NĐ-CP ban hành ngày 20 tháng 10 năm 2015 Chính phủ quản lý phát triển nhà xã hội Ngoài ra, việc phát triển nhà xã hội hỗ trợ Bộ luật liên quan Luật đất đai, Luật kinh doanh bất động sản,… Nghị định Thơng tư khác có liên quan Thứ hai, quy định hệ thống pháp luật ngày hoàn thiện, đổi theo hướng tích cực, gắn liền với thực tế, làm rõ quy định chưa cụ thể, thay đổi gắn liền với thay đổi quan điểm đối tượng thụ hưởng điều kiện tiếp cận nhà xã hội Cụ thể quy định điều kiện tiếp cận nhà xã hội người mua Luật nhà năm 2014 chỉnh sửa làm rõ số điều kiện mua nhà xã hội như: điều kiện chưa hưởng sách hỗ trợ nhà ở, đất hình thức nơi sinh sống, học tập; có nhà thuộc sở hữu diện tích nhà bình quân đầu người hộ gia đình thấp mức diện tích nhà tối thiểu Chính phủ quy định thời kỳ khu vực, bổ sung đối tượng đảm bảo điều kiện không thuộc trường hợp phải nộp thuế thu nhập thường xuyên Sự thay đổi cho GVHD: Nguyễn Thị Thanh Xuân 45 SVTH: Hồ Trung Hiếu Pháp luật mua bán nhà xã hội thấy thích ứng phản hồi quan ban hành sách với thực tiễn thi hành Thứ ba, nhà nước có quy định pháp luật công tác tra, kiểm tra giám sát việc xây dựng thực thi pháp luật nhà ở, đặc biệt nhà xã hội Đẩy mạnh công tác đào tạo, bồi dưỡng kiến thức chuyên môn, nghiệp vụ phát triển quản lý nhà cán bộ, công chức làm việc lĩnh vực nhà Có thể khẳng định, phát triển nhà xã hội chủ trương đắn Đảng Nhà nước, tạo hội cho hàng triệu người thuộc nhóm đối tượng sách xã hội có nơi an cư, lạc nghiệp, góp phần vào sách an sinh xã hội trình xây dựng đất nước, hướng tới mục tiêu cơng nghiệp hóa, đại hóa đất nước Đảng đề Với việc xây dựng hành lang pháp lý đầy đủ, sách ưu đãi hỗ trợ nhà nước đảm bảo thực năm qua, nhiều dự án nhà xã hội triển khai thực giải chỗ cho nhiều đối tượng sách xã hội có khó khăn nhà 3.1.1.2 Thuận lợi thực tế áp dụng quy định pháp luật mua bán nhà xã hội - Căn theo quy định văn cấp Trung ương, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương ban hành định cụ thể quy định tiêu chí ưu tiên lựa chọn đối tượng mua nhà xã hội địa bàn, dựa số điều kiện cụ thể địa phương, cách thức tiến hành quản lý, phát triển nhà xã hội địa phương Qua đó, tạo thuận lợi cho chủ đầu tư tiến hành bán nhà xã hội dễ dàng hơn, giúp người dân có thêm hiểu biết điều kiện mua bán, trình tự thủ tục mua bán nhà xã hội Tránh tình trạng khơng nắm quy định pháp luật dẫn đến khó khăn vấn đề thực quy trình, thủ tục mua bán; đồng thời tạo nên liên kết chặt chẽ giúp cho Ủy ban nhân dân, chủ đầu tư nhà xã hội, Sở xây dựng Sở, phòng, ban khác gặp thuận lợi tổ chức xét duyệt, xác nhận hồ sơ cho hộ gia đình, cá nhân mua bán nhà xã hội 3.1.2 Khó khăn pháp luật mua bán nhà xã hội 3.1.2.1 Khó khăn quy định pháp luật mua bán nhà xã hội Đánh giá quy định pháp luật mua bán nhà xã hội hệ thống pháp luật Việt Nam, thấy nhiều quy định nhà xã hội cần điều chỉnh, bổ sung, kể đến số quy định nhiều bất cập như: Thứ nhất, nhiều vướng mắc việc xác định đối tượng mua nhà, khái niệm người có thu nhập thấp ví dụ Hiện nay, chưa có khái niệm quy định người có thu nhập thấp; theo quy định Nghị 02/2013/NQ-CP ngày 07 tháng 01 năm 2013; Nghị 61/2014/NQ-CP ngày 21 tháng năm 2014 Chính phủ gói tín dụng 30.000 tỷ đồng không giao cho Bộ xây dựng để xác định người có thu nhập thấp đô thị Thông tư GVHD: Nguyễn Thị Thanh Xuân 46 SVTH: Hồ Trung Hiếu Pháp luật mua bán nhà xã hội 07/2013/TT-BXD ngày 15 tháng năm 2013 Bộ xây dựng hướng dẫn xác định đối tượng vay vốn hỗ trợ nhà theo Nghị 02/2013/NQ-CP Thông tư 17/2014/TT-BXD ngày 18 tháng 11 năm 2014 Bộ Xây dựng hướng dẫn xác định đối tượng vay vốn hỗ trợ nhà ở; theo Nghị 02/2013/NQ-CP khơng đặt tiêu chí mức thu nhập xác định đối tượng là người có thu nhập thấp thị Cho đến có Công văn 395/2015/BXD-QLN ngày 03 tháng năm 2015 Bộ xây dựng việc hướng dẫn hỗ trợ nhà theo Thông tư số 17/2014/TT-BXD định nghĩa khái niệm người có thu nhập thấp thị sau: “Người có thu nhập thấp người làm việc quan, đơn vị, doanh nghiệp thuộc thành phần kinh tế lao động quan, đơn vị, doanh nghiệp thuộc thành phần kinh tế lao động khu vực đô thị có mức thu nhập khơng phải đóng thuế thu nhập cá nhân theo quy định pháp luật thuế thu nhập cá nhân” Thứ hai, quy định xác định đối tượng thực trạng nhà quyền địa phương việc xác nhận người có mức thu nhập thấp bình qn tháng khơng thuộc diện phải nộp thuế thu nhập cá nhân từ thu nhập thường xuyên; theo quy định pháp luật thuế, theo việc xác nhận đối tượng thực trạng nhà giao cho quan nơi người cần xác nhận làm việc để xác nhận, trường hợp nghỉ việc giao cho Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận Giai đoạn xác nhận thông tin thu nhập nhà xem khâu then chốt định cá nhân có đủ điều kiện thụ hưởng sách hỗ trợ nhà xã hội hay không tiếp tục thực thủ tục khác để tiếp cận quỹ nhà xã hội hay không Tuy nhiên quy định bộc lộ điểm chưa hợp lý: - Nếu việc xác định thông tin nêu thực quan, đơn vị người cần mua nhà xã hội xác định tiền lương khoản thu nhập khác quan, đơn vị, cịn khoản thu nhập khác ngồi quan, đơn vị thuộc trường hợp nộp thuế thu nhập cá nhân thực trạng nhà quan, đơn vị nơi người làm việc khó xác định (vì quan, đơn vị khơng thuộc chức quản lý thực trạng nhà nhân thuộc đơn vị mình) - Nếu việc xác nhận thực Ủy ban nhân dân cấp xã, quan xác nhận thực trạng nhà mà khơng có thơng tin tiền lương, khoản thu nhập chịu thuế khác Vì vậy, việc xác nhận thơng tin nêu khó đảm bảo xác Thứ ba, quy định liên quan đến điều kiện cư trú trường hợp khơng có hộ địa phương, phải có tạm trú từ 12 tháng trở lên kèm theo điều kiện có hợp đồng lao động dài hạn giấy tờ chứng minh có tham gia bảo hiểm xã hội GVHD: Nguyễn Thị Thanh Xuân 47 SVTH: Hồ Trung Hiếu Pháp luật mua bán nhà xã hội Thứ tư, điều kiện quy định Khoản Điều 63 Luật nhà năm 2014 trước bán, cho thuê mua nhà xã hội hình thành tương lai chủ đầu tư xây dựng dự án nhà xã hội không bắt buộc phải bảo lãnh Ngân hàng Tuy nhiên, theo Luật kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định chủ đầu tư dự án bất động sản bán nhà hình thành tương lai phải Ngân hàng thương mại có đủ lực thực bảo lãnh nghĩa vụ tài chủ đầu tư khách hàng chủ đầu tư không bàn giao nhà theo tiến độ cam kết với khách hàng để trường hợp chủ đầu tư không thực bàn giao nhà theo tiến độ cam kết bên mua có u cầu bên bảo lãnh có trách nhiệm hoàn lại số tiền ứng trước khoản tiền khác cho khách hàng theo hợp đồng mua bán nhà hợp đồng bảo lãnh ký kết Thực tế cho thấy nhiều trường hợp chủ đầu tư nhà xã hội hình thành tương lai ứng trước gần 70% giá trị nhà sau khơng chịu trách nhiệm việc hồn thành dự án khơng tiến hành bàn giao nhà theo cam kết, khơng có khả tài để tốn lại tiền đền bù cho người mua, bắt buộc chủ đầu tư phải bảo lãnh dự án nhà xã hội tương lai thực cần thiết, vừa phát triển dự án bất động sản, vừa bảo vệ quyền lợi người mua nhà, nâng cao trách nhiệm chủ đầu tư 3.1.2.2 Khó khăn việc áp dụng pháp luật mua bán nhà xã hội Việc phát triển nhà xã hội chủ trương đắn Đảng Nhà nước, trình nỗ lực lớn việc thực quan nhà nước đơn vị quản lý năm qua Để thực đắn chủ trương, đường lối Đảng Nhà nước, hàng loạt quy định mua bán nhà xã hội đời, chỉnh sửa, bổ sung để tạo hành lang pháp lý vững cho giao dịch mua bán nhà xã hội, đảm bảo nhu cầu nhà xã hội cho đối tượng có điều kiện khó khăn Nhà nước ưu đãi Tuy nhiên, từ thực tế triển khai quy định pháp luật cho thấy cịn khó khăn tồn việc áp dụng: Thứ nhất, theo quy định pháp luật nhà đối tượng hỗ trợ giải cho mua nhà xã hội bao gồm nhóm đối tượng: người có cơng với cách mạng; người thu nhập thấp; hộ nghèo, cận nghèo khu vực đô thị; người lao động làm việc doanh nghiệp khu công nghiệp; sĩ quan, hạ sĩ quan nghiệp vụ, hạ sĩ quan chuyên môn kỹ thuật, quân nhân chuyên nghiệp; công nhân quan đơn vị thuộc công an nhân dân quân đội nhân dân; cán bộ, công chức, viên chức đối tượng trả lại nhà công vụ; hộ gia đình, cá nhân, thuộc diện bị thu hồi đất phải giải tỏa, phá dỡ nhà mà chưa nhà nước bồi thường nhà ở, đất ở; đối tượng phải đáp ứng điều kiện nhà ở, nơi cư trú thu nhập mua nhà thơng qua việc nộp hồ sơ đăng ký mua nhà dự án nhà xã hội Chủ đầu tư có trách GVHD: Nguyễn Thị Thanh Xuân 48 SVTH: Hồ Trung Hiếu Pháp luật mua bán nhà xã hội nhiệm xét duyệt hồ sơ, lựa chọn hồ sơ đủ điều kiện để ký hợp đồng mua bán nhà Tuy nhiên, có nhiều dự án nhà hộ mang tên nhà xã hội không dành để bán cho đối tượng hưởng sách nhà xã hội, dù Nhà nước bỏ nhiều ngân sách để thực sách nhằm hỗ trợ nhà cho đối tượng Ví dụ điển hình dự án nhà xã hội Chung cư An Trung 2, phường An Hải Tây, quận Sơn Trà, thành phố Đà Nẵng: “Kết kiểm tra hồ sơ xét duyệt Liên doanh DMC - 579 (chủ đầu tư) 324 trường hợp mua nhà xã hội, có 43 trường hợp hồ sơ xét duyệt khơng có giấy tờ chứng minh đối tượng không đủ điều kiện để hưởng sách nhà xã hội Sau đồn tra có văn gửi kèm theo danh sách đề nghị Văn phòng đăng ký đất đai thành phố Đà Nẵng rà soát xác nhận 553 trường hợp có hồ sơ xin mua hộ thuộc diện nhà xã hội Qua kết kiểm tra, đối chiếu 324 trường hợp duyệt mua nhà xã hội thể hiện: có 24 trường hợp có nhà đất, 11 trường hợp có đất trở lên, 42 trường hợp có đất Đối chiếu thời điểm xét duyệt (khoảng thời gian từ ngày đăng ký mua đến ngày phê duyệt mua nhà xã hội) hồ sơ đối tượng, thể hiện: có 12 trường hợp xét duyệt cho mua nhà xã hội sở hữu nhà thời điểm xét duyệt không đủ điều kiện hưởng sách hỗ trợ nhà xã hội theo quy định Có trường hợp có nhà chuyển nhượng, tặng cho trước thời điểm xét duyệt, sau xét duyệt nhận chuyển nhượng, tặng cho lại nhà trước để mua nhà xã hội Xác minh thu nhập cá nhân cho thấy, có 208/324 trường hợp có mã số thuế, Cục Thuế thành phố xác nhận có 95 trường hợp có thu nhập cao, có 52 trường hợp chịu thuế thu nhập cá nhân,…Tổng hợp toàn kết kiểm tra 324 trường hợp mua nhà xã hội, thể có 80 trường hợp sai phạm phải chấm dứt hợp đồng Trong có trường hợp xét duyệt hồ sơ không đúng, 10 trường hợp đối tượng đối tượng khơng làm việc doanh nghiệp; 12 trường hợp có nhà ở, trường hợp vừa có nhà vừa chịu thuế thu nhập cá nhân, 36 trường hợp chịu thuế thu nhập cá nhân, 11 trường hợp cho thuê nhà xã hội, trường hợp vừa chịu thuế thu nhập cá nhân vừa cho thuê nhà xã hội, trường hợp đứng tên mua giúp…30” Thứ hai, theo quy định không bán lại nhà xã hội thời hạn 05 năm kể từ toán hết tiền mua nhà, trừ trường hợp bán lại cho đơn vị quản lý đối tượng thuộc diện mua nhà xã hội, sau thời hạn 05 năm người mua bán lại cho người mua theo chế thị trường Tuy nhiên, thực tế có nhiều trường hợp hộ gia đình, cá nhân lợi dụng sách ưu đãi với nhà xã hội để mua bán trục lợi như: mua bán lại nhà xã hội để 30 Triệu Tùng “Nhiều sai phạm xét duyệt mua nhà xã hội An Trung 2”, Báo Đà Nẵng nguồn: https://baodanang.vn/channel/5404/201912/nhieu-sai-pham-trong-xet-duyet-mua-nha-o-xa-hoi-an-trung-23267218/index.htm [Truy cập ngày 14/5/2021] GVHD: Nguyễn Thị Thanh Xuân 49 SVTH: Hồ Trung Hiếu Pháp luật mua bán nhà xã hội hưởng chênh lệch sau khơng có nhu cầu lại bán cho đối tượng không quy định Cụ thể dự án khu nhà Ecohome (phường Đông Ngạc, quận Bắc Từ Liêm, Hà Nội) công ty Cổ phần Đầu tư Thương mại Thủ đô chủ đầu tư nhà xã hội “Lãnh đạo công ty cổ phần phần Đầu tư Thương mại Thủ cho biết, hộ gia đình, cá nhân giải hỗ trợ nhà xã hội lần Tuy nhiên, có số trường hợp xét duyệt mua nhà xã hội Ecohome Ecohome nộp hồ sơ mua nhà xã hội Ecohome Qua kiểm tra bước đầu, chủ đầu tư phát bốn trường hợp vi phạm quy định mua nhà xã hội Đối với trường hợp này, đơn vị đình quyền mua hộ, đồng thời báo cáo Sở Xây dựng xử lý theo quy định Khơng có dự án Khu nhà Ecohome 3, số dự án nhà xã hội khác địa bàn TP Hà Nội xảy tình trạng mua đi, bán lại suất hộ Để kiểm soát việc này, Bộ Xây dựng có văn gửi UBND thành phố Hà Nội việc kiểm tra, chấn chỉnh hoạt động môi giới, mua bán nhà xã hội địa bàn Theo Bộ Xây dựng, theo phản ánh, số dự án nhà xã hội địa bàn TP Hà Nội (như dự án Ecohome phường Đông Ngạc, quận Bắc Từ Liêm; dự án địa 282 phố Nguyễn Huy Tưởng, quận Thanh Xuân…) có tượng cá nhân mơi giới, sàn giao dịch bất động sản thực môi giới mua bán nhà thu tiền chênh lệch trái quy định Cụ thể, chi phí hướng dẫn, hỗ trợ làm hồ sơ cam kết mua nhà lên tới hàng chục triệu đồng; chi phí để khách hàng mua góc, vị trí đẹp phải nộp tiền chênh so với giá bán gốc hàng trăm triệu đồng Đối với trường hợp mua lại phải trả tiền chênh từ đến triệu đồng/m2, tương đương hộ chênh lệch so với giá gốc khoảng 400 triệu đồng Do vậy, Bộ Xây dựng đề nghị UBND thành phố Hà Nội đạo Sở Xây dựng quan chức địa phương tổ chức kiểm tra hoạt động giao dịch, mua bán nhà xã hội dự án địa bàn để chấn chỉnh tượng, hoạt động nêu đồng thời xử lý tổ chức, cá nhân vi phạm quy định pháp luật (nếu có) theo thẩm quyền Ơng Nguyễn Văn Thành, đại diện Tập đoàn Hoành Sơn (chủ đầu tư dự án 282 phố Nguyễn Huy Tưởng) cảnh báo người mua lại nhà xã hội theo hình thức phải chịu rủi ro pháp lý Theo quy định, sau năm người mua nhà xã hội chuyển nhượng lại nhà cho người khác Lúc đó, người mua nhà phải trả thêm tiền sử dụng đất không hưởng ưu đãi dự án nhà xã hội Theo luật sư Trương Thanh Đức, Chủ tịch HĐTV Công ty Luật Basico, xảy tranh chấp q trình sử dụng nhà có vấn đề người mua hồn tồn gánh chịu rủi ro, có kiện người bán quan liên quan khơng có sở pháp lý, pháp luật bảo vệ, bảo đảm quyền lợi người mua nhà.31” 31 Khải Hưng “Nhiều rủi ro mua lại nhà xã hội”, trang Hà Nội Nguồn: https://nhandan.com.vn/tranghanoi-tin-chung/nhieu-rui-ro-khi-mua-lai-nha-o-xa-hoi-358507/ [Truy cập ngày 14/5/2021] GVHD: Nguyễn Thị Thanh Xuân 50 SVTH: Hồ Trung Hiếu Pháp luật mua bán nhà xã hội Thứ ba, với người có hồn cảnh khó khăn thu nhập thấp nhà xã hội giải pháp cho họ gia đình Tuy nhiên, thực tế nhiều người e dè định mua nhà xã hội, cách tiếp cận thông tin nhà xã hội đối tượng hưởng sách nhà xã hội hạn chế, quy trình xét duyệt phức tạp tốn nhiều thời gian Thứ tư, Nhà nước đưa nhiều ưu đãi, hỗ trợ người dân doanh nghiệp việc thực sách nhà xã hội, đưa quy định điều kiện để mua bán loại nhà Tuy nhiên, quy định lại thiếu chế kiểm tra, giám sát nên phần lớn ưu đãi thuộc doanh nghiệp chính, người mua khơng thụ hưởng nhiều Hiện cịn tồn nhiều bất cập công tác phát triển quản lý nhà xã hội quan nhà nước, cụ thể chưa thường xuyên tra, kiểm tra theo thẩm quyền để chấn chỉnh kịp thời trường hợp lạm dụng mua bán nhà xã hội để trục lợi, đối tượng mua nhà xã hội không quy định, chưa đôn đốc kịp thời địa phương thực nghiêm túc quy định kiểm tra, tra xử lý hành vi vi phạm phát triển quản lý nhà xã hội 3.2 Giải pháp khắc phục khó khăn kiến nghị hồn thiện quy định pháp luật mua bán nhà xã hội Phát triển nhà xã hội định hướng lâu dài quan trọng Đảng Nhà nước ta Do vậy, việc thể chế hóa vấn đề nhà xã hội văn luật điều cần thiết hàng đầu, Luật nhà năm 2014 có quy định nhà xã hội chất lượng thấp, đặc biệt chưa quy định hình thức bán nhà xã hội, đề xuất, kiến nghị, sửa đổi, bổ sung pháp luật mua bán nhà xã hội phải đảm bảo hiệu lực quản lý Nhà nước, giải pháp cần phải đặt mối quan hệ tổng thể với pháp luật khác như: quyền người; quyền công dân; pháp luật cư trú, hộ tịch; giải pháp giúp quan, cá nhân có thẩm quyền nhìn lại hệ thống pháp luật mua bán nhà xã hội, đảm bảo hiệu lực quản lý nhà nước Tuy nhiên việc nhận thức bất cập tồn quy định pháp luật mua bán nhà xã hội người viết đề xuất số giải pháp cụ thể nhằm hoàn thiện quy định pháp luật: Thứ nhất, hoàn thiện quy định nhà xã hội văn Luật Mặc dù có quy định phát triển nhà theo chế thị trường luật hành chưa quy định rõ chế sách chưa xác định trách nhiệm Nhà nước, tổ chức, cá nhân liên quan việc phát triển nhà xã hội Vì vậy, thời gian qua, doanh nghiệp trọng đến phát triển nhà thương mại, nhiều địa phương quyền lại chưa quan tâm mức đến việc phát triển nhà xã hội, dẫn đến nhiều đối tượng thuộc diện sách xã hội; người thu nhập thấp,… khơng tiếp cận loại nhà Luật nhà hành chưa có chế sách khuyến khích cụ thể đủ mạnh để đầu tư xây dựng nhà GVHD: Nguyễn Thị Thanh Xuân 51 SVTH: Hồ Trung Hiếu Pháp luật mua bán nhà xã hội xã hội thuê, đặc biệt thị lớn có nhu cầu cao nhà để đáp ứng điều kiện khả chi trả người dân Bởi vậy, hầu hết doanh nghiệp trọng đến việc đầu tư xây dựng nhà để bán nhằm thu hồi vốn nhanh, thực tế lại cần quỹ nhà đối tượng th khơng đủ khả tài Thứ hai, khẩn trương xây dựng ban hành tiêu chuẩn người có thu nhập thấp phù hợp với tình hình kinh tế xã hội chủ trương, sách Đảng Nhà nước làm xác định đối tượng thụ hưởng sách nhà xã hội sách khác liên quan đến người có thu nhập thấp,… Thứ ba, khác với việc mua bán nhà có sẵn, việc mua nhà hình thành tương lai tiềm ẩn nhiều rủi ro cho người mua, để bảo vệ lợi ích đáng cho người mua pháp luật nên quy định thêm điều kiện bảo lãnh trường hợp bán nhà xã hội hình thành tương lai, để mặt nâng cao trách nhiệm chủ đầu tư, mặt khác làm giảm thiểu rủi ro cho người mua mua nhà xã hội hình thành tương lai Thứ tư, tăng cường phổ biến kiến thức pháp luật mua bán nhà xã hội cho người dân, đối tượng thụ hưởng; tổ chức buổi tuyên truyền trực tiếp địa phương; tuyên truyền doanh nghiệp, nơi làm việc,… để giúp cho người dân hiểu thêm sách nhà xã hội lợi ích mà Nhà nước ưu đãi Do đó, đẩy mạnh buổi tuyên truyền pháp luật nhà xã, phường, thị trấn, nơi làm việc,… từ tư vấn viên giải pháp tốt để phát triển nhà xã hội, Thứ năm, tăng cường công tác quản lý, đẩy mạnh việc cơng khai hóa, minh bạch hóa,… q trình thực thi pháp luật mua bán nhà xã hội; nghiêm khắc xử lý trường hợp lợi dụng sách cố tình vi phạm quy định pháp luật nhà để trục lợi cá nhân; đối tượng trên, chủ đầu tư quan liên quan phải có trách nhiệm liên đới cho việc thiếu trách nhiệm q trình sàng lọc khơng kỹ càng; trường hợp tổ chức, văn phịng,… cơng chứng thực công chứng cho hợp đồng chuyển nhượng sai điều kiện mua bán nhà phải xét đến trách nhiệm Riêng trường hợp cố tình vi phạm, ngồi xử phạt hành vi cịn phải kiên thu hồi nhà để bảo đảm công xã hội thực đắn mục tiêu sách xã hội đề KẾT LUẬN Hiện nay, nhà xã hội nhiều quan tâm trọng Nhà nước phát triển phổ biến đời sống xã hội Vì thế, việc nắm quy định pháp luật mua bán nhà xã hội vấn đề cần thiết, nhận thấy pháp luật nhà nói chung mua bán nhà xã hội nói riêng cần GVHD: Nguyễn Thị Thanh Xuân 52 SVTH: Hồ Trung Hiếu Pháp luật mua bán nhà xã hội phải có quy định thích ứng với thay đổi nhanh chóng nhu cầu nhà người dân, phù hợp với tốc độ tăng trưởng kinh tế nước Có nhà xã hội phát huy hết đặc điểm tích cực tiến mà mơ hình nhà mang lại Ngoài ra, quy định pháp luật mua bán nhà xã hội cần hướng tới mục đích nâng cao chất lượng sống cá nhân thông qua việc nâng cao chất lượng công trình xây dựng, đồng thời nhằm củng cố ổn định xã hội nước ta trình phát triển hội nhập Đề tài nghiên cứu đưa số bất cập phổ biến quy định pháp luật mua bán nhà xã hội, quy định xét duyệt hồ sơ, mua bán nhà, vai trò quan nhà nước kiểm tra, giám sát để người dân thực điều kiện theo quy định pháp luật Từ để pháp luật mua bán nhà xã hội hoàn thiện Người viết kiến nghị số giải pháp sau: Một là, cần hoàn thiện quy định đối tượng ban hành tiêu chuẩn người có thu nhập thấp phù hợp với tình hình kinh tế xã hội; quy định thời hạn cấp giấy chứng nhận cho nhà xã hội; việc hoàn thiện quy định pháp luật mua bán nhà xã hội giúp cho sách pháp luật Nhà nước thực thi hiệu đời sống xã hội Hai là, cần xây dựng hệ thống cung cấp đầy đủ thông tin nhà xã hội địa phương nơi có dự án nhà xã hội để đăng tải thông tin quy hoạch, kế hoạch xây dựng nhà xã hội,… nhằm tạo thuận lợi cho người dân trình tiếp cận loại hình Ba là, việc tăng cường vai trị nhà nước quản lý phát triển nhà xã hội quan trọng; quan nhà nước phải tăng cường công tác tra, giám sát để qua sớm phát xử lý trường hợp vi phạm, đồng thời nâng cao trách nhiệm cán bộ, công chức, viên chức việc thực sách nhà nước nhà xã hội DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Danh mục văn Luật Nhà năm 2014 Bộ Luật Dân năm 2015 Luật Đất đai năm 2013 GVHD: Nguyễn Thị Thanh Xuân 53 SVTH: Hồ Trung Hiếu Pháp luật mua bán nhà xã hội Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 Nghị định 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 Chính phủ quy định chi tiết hướng dẫn số điều Luật Nhà Nghị định 100/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 Chính phủ quy định phát triển quản lý nhà xã hội Thông tư 20/2016/TT-BXD ngày 30/6/2016 Bộ Xây dựng hướng dẫn thực số nội dung Luật Nhà năm 2014 Công văn 395/2015/BXD-QLN ngày 03 tháng năm 2015 Bộ xây dựng việc hướng dẫn hỗ trợ nhà theo Thông tư số 17/2014/TT-BXD Nghị 02/2013/NQ-CP ngày 07 tháng 01 năm 2013 Chính phủ số giải pháp tháo gỡ khó khăn cho sản xuất kinh doanh, hộ trợ thị trường, giải nợ xấu 10.Công văn 199/BXD-QLN ngày 17/7/2017 Bộ Xây dựng việc bão lãnh Ngân hàng dự án nhà xã hội Danh mục trang thông tin điện tử 11 Thin Bui “Định nghĩa nhà xã hội gì?”, nhà xã hội Hồ Chí Minh, https://www.nhaoxahoihcm.vn/2014/06/noxh-la-gi.html [Truy cập ngày 16/4/2021] 12 Ths Nguyễn Bá Thuận: “Bàn khái niệm mua bán nhà xã hội”, tạp chí cơng thương, http://tapchicongthuong.vn/bai-viet/ban-ve-khai-niem-mua-ban-nha-o-xa-hoi-50187.htm 13 Triệu Tùng “Nhiều sai phạm xét duyệt mua nhà xã hội An Trung 2”, Báo Đà Nẵng nguồn: https://baodanang.vn/channel/5404/201912/nhieu-sai-pham-trong-xet-duyet-mua-nha-o-xa-hoi-an-trung-23267218/index.htm [Truy cập ngày 14/5/2021] 14 Khải Hưng “Nhiều rủi ro mua lại nhà xã hội”, trang Hà Nội Nguồn: https://nhandan.com.vn/tranghanoi-tin-chung/nhieu-rui-ro-khi-mua-lai-nha-o-xa-hoi-358507/ [Truy cập ngày 14/5/2021] GVHD: Nguyễn Thị Thanh Xuân 54 SVTH: Hồ Trung Hiếu ... b? ?o vệ, b? ?o đảm quyền lợi người mua nhà.31” 31 Khải Hưng “Nhiều rủi ro mua lại nhà xã hội”, trang Hà Nội Nguồn: https://nhandan.com.vn/tranghanoi-tin-chung/nhieu-rui-ro-khi -mua- lai -nha- o- xa- hoi- 358507/... khoản tiền khác cho khách hàng theo hợp đồng mua bán, thuê mua nhà hợp đồng b? ?o lãnh ký kết Chủ đầu tư có trách nhiệm gửi hợp đồng b? ?o lãnh cho bên mua, bên thuê mua ký kết hợp đồng mua, thuê mua. .. toán tiền mua nhà cấp giấy chứng nhận bên 14 Ths Nguyễn Bá Thuận: “Bàn khái niệm mua bán nhà xã hội”, tạp chí cơng thương, http://tapchicongthuong.vn/bai-viet /ban -ve- khai-niem -mua- ban- nha- o- xa- hoi- 50187.htm