THUYẾT MINH DỰ ÁN ĐẦU TƯ KHU DU LỊCH SINH THÁI KẾT HỢP DU LỊCH NGHỈ DƯỠNG BẮC GIANG

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập – Tự – Hạnh phúc -  THUYẾT MINH DỰ ÁN ĐẦU TƯ KHU DU LỊCH SINH THÁI KẾT HỢP DU LỊCH NGHỈ DƯỠNG Chủ đầu tư: Công ty TNHH Sơn Gia Trang Địa điểm: tỉnh Bắc Giang Tháng 5/2018 Dự án khu du lịch sinh thái kết hợp du lịch nghỉ dưỡng _ CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập – Tự – Hạnh phúc -  THUYẾT MINH DỰ ÁN ĐẦU TƯ KHU DU LỊCH SINH THÁI KẾT HỢP DU LỊCH NGHỈ DƯỠNG CHỦ ĐẦU TƯ ĐƠN VỊ TƯ VẤN CÔNG TY TNHH SƠN GIA TRANG CÔNG TY CP TƯ VẤN ĐẦU TƯ DỰ ÁN VIỆT NGUYỄN NGỌC THÌN NGUYỄN VĂN MAI Đơn vị tư vấn: www.lapduandautu.vn PICC - 0903034381 Dự án khu du lịch sinh thái kết hợp du lịch nghỉ dưỡng MỤC LỤC CHƯƠNG I MỞ ĐẦU I Giới thiệu chủ đầu tư II Mô tả sơ thông tin dự án III Sự cần thiết xây dựng dự án IV Các pháp lý V Mục tiêu dự án CHƯƠNG II: ĐỊA ĐIỂM VÀ QUY MÔ THỰC HIỆN DỰ ÁN I Hiện trạng kinh tế - xã hội vùng thực dự án I.1 Điều kiện tự nhiên vùng thực dự án I.2 Điều kiện kinh tế - xã hội vùng dự án 10 II Quy mô sản xuất dự án 12 III Địa điểm hình thức đầu tư xây dựng dự án 13 IV Nhu cầu sử dụng đất phân tích yếu tố đầu vào dự án 14 CHƯƠNG III PHÂN TÍCH QUI MƠ, DIỆN TÍCH XÂY DỰNG CƠNG TRÌNH LỰA CHỌN PHƯƠNG ÁN KỸ THUẬT CƠNG NGHỆ 16 I Phân tích qui mơ, diện tích xây dựng cơng trình 16 II Phân tích lựa chọn phương án kỹ thuật, công nghệ 17 CHƯƠNG IV: CÁC PHƯƠNG ÁN THỰC HIỆN DỰ ÁN 23 I Phương án giải phóng mặt bằng, tái định cư hỗ trợ xây dựng sở hạ tầng 23 II Các phương án xây dựng cơng trình 23 III Phương án tổ chức thực 24 IV Phân đoạn thực tiến độ thực hiện, hình thức quản lý dự án 24 CHƯƠNGV: ĐÁNH GIÁ TÁC ĐỘNG MƠI TRƯỜNG – GIẢI PHÁP PHỊNG CHỐNG CHÁY NỔ VÀ YÊU CẦU AN NINH QUỐC PHÒNG 26 I Đánh giá tác động môi trường 26 I.1 Giới thiệu chung: 26 I.2 Các quy định hướng dẫn môi trường 26 Đơn vị tư vấn: www.lapduandautu.vn PICC - 0903034381 Dự án khu du lịch sinh thái kết hợp du lịch nghỉ dưỡng I.3 Các tiêu chuẩn môi trường áp dụng cho dự án 27 I.4 Hiện trạng môi trường địa điểm xây dựng 27 II Tác động dự án tới môi trường 28 II.1 Nguồn gây ô nhiễm 28 II.2 Mức độ ảnh hưởng tới môi trường 30 II.3 Giải pháp khắc phục ảnh hưởng tiêu cực dự án tới môi trường 31 II.4 Kết luận: 33 CHƯƠNG VI: TỔNG VỐN ĐẦU TƯ –NGUỒN VỐN THỰC HIỆN VÀ HIỆU QUẢ CỦA DỰ ÁN 34 I Tổng vốn đầu tư dự án 34 II Nguồn vốn thực dự án 36 III Phân tích hiệu kinh tế phương án trả nợ dự án 44 III.1 Nguồn vốn dự kiến đầu tư dự án 44 III.2 Phương án vay 45 III.3 Các thơng số tài dự án 45 KẾT LUẬN 48 I Kết luận 48 II Đề xuất kiến nghị 48 PHỤ LỤC: CÁC BẢNG TÍNH HIỆU QUẢ TÀI CHÍNH CỦA DỰ ÁN 49 Phụ lục Tổng mức, cấu nguồn vốn dự án thực dự án 49 Phụ lục Bảng tính khấu hao hàng năm dự án 49 Phụ lục Bảng tính doanh thu dịng tiền hàng năm dự án 49 Phụ lục Bảng Kế hoạch trả nợ hàng năm dự án 49 Phụ lục Bảng mức trả nợ hàng năm theo dự án 49 Phụ lục Bảng Phân tích khả hoàn vốn giản đơn dự án 49 Phụ lục Bảng Phân tích khả hồn vốn có chiết khấu dự án 49 Phụ lục Bảng Tính tốn phân tích giá (NPV) dự án 49 Phụ lục Bảng Phân tích theo tỷ suất hồn vốn nội (IRR) dự án 49 Đơn vị tư vấn: www.lapduandautu.vn PICC - 0903034381 Dự án khu du lịch sinh thái kết hợp du lịch nghỉ dưỡng CHƯƠNG I MỞ ĐẦU I Giới thiệu chủ đầu tư      Chủ đầu tư Mã số thuế Đại diện pháp luật Chức vụ Địa trụ sở Nghệ An : CÔNG TY TNHH SƠN GIA TRANG : 2901402276 : Nguyễn Ngọc Thìn : Giám đốc : Xóm 3, xã Diễn Hồng, huyện Diễn Châu - II Mơ tả sơ thông tin dự án Tên dự án: Khu du lịch sinh thái kết hợp du lịch nghỉ dưỡng Địa điểm xây dựng: Xã Đông Hưng, huyện Lục Nam, tỉnh Bắc Giang Hình thức quản lý: Chủ đầu tư trực tiếp quản lý điều hành khai thác dự án Tổng mức đầu tư dự án: 300.794.172 đồng (Ba trăm tỷ bảy trăm chínmươi tư triệu trăm bảy mươi hai nghìn đồng) Trong đó: + Vốn huy động (tự có): 60.158.834.000 đồng + Vốn vay : 240.635.337.000 đồng III Sự cần thiết xây dựng dự án Bắc Giang tỉnh có nhiều tiềm loại hình du lịch Ngồi cảnh quan thiên nhiên kỳ thú, tươi đẹp nhiều điểm du lịch mang đậm văn hóa với sắc riêng: Những di tích lịch sử văn hóa đình, chùa, đền, miếu, lăng, tẩm…đã thống kê có tới 2000 di tích, xếp hạng 543 di tích (477 di tích cấp tỉnh, 86 di tích cấp quốc gia có 23 điểm di tích, cụm di tích thuộc khởi nghĩa Yên Thế di tích cấp quốc gia đặc biệt… Những di sản văn hóa phi vật thể bao hàm hình thức văn hóa dân gian, truyền thống như: phong tục tập quán: lễ hội, âm nhạc, dân ca, dân vũ, y học dân tộc, nghệ thuật, ẩm thực, nghề thủ công truyền thống… Tất di sản văn hóa vật thể phi vật thể có di sản UNESCO cơng nhận: Quan họ di sản văn hóa phi vật thể dại diện nhân loại, Ca trù di sản văn hóa phi vật thể đại diện nhân loại cần bảo vệ khẩn cấp Mộc chùa Vĩnh Nghiêm di sản ký ức giới Khu vực Châu Á - Thái Bình Dương Có Những di sản Đơn vị tư vấn: www.lapduandautu.vn PICC - 0903034381 Dự án khu du lịch sinh thái kết hợp du lịch nghỉ dưỡng Bộ Văn hóa, Thể thao Du lịch đạo lập hồ sơ hát Then, đàn Tính, hát Văn Từ thực tế trên, để góp phần thực chương trình tỉnh, cơng ty TNHH Sơn Gia Trang phối hợp công ty Cổ Phần Tư Vấn Đầu tư Dự Án Việt tiến hành nghiên cứu xây dựng dự án “Dự án khu du lịch sinh thái kết hợp du lịch nghỉ dưỡng” Bắc Giang nhằm phát huy tiềm mạnh địa phương, đẩy nhanh tốc độ phát triển kinh tế - xã hội IV Các pháp lý Luật Xây dựng số 50/2014/QH13 ngày 18/06/2014 Quốc hội; Luật Bảo vệ môi trường số 55/2014/QH13 ngày 23/6/2014 Quốc hội; Nghị định số 32/2015/NĐ-CP ngày 25/3/2015 Chính phủ quản lý chi phí đầu tư xây dựng; Nghị định số 46/2015/NĐ-CP ngày 12/5/2015 Chính phủ quản lý chất lượng bảo trì cơng trình xây dựng; Nghị định số 59/2015/NĐ-CP ngày 18/6/2015 Chính phủ quản lý dự án đầu tư xây dựng; Quyết định số 79/QĐ-BXD ngày 15/02/2017 Bộ Xây dựng việc cơng bố định mức chi phí quản lý dự án tư vấn đầu tư xây dựng; Nghị định số 19/2015/NĐ-CP ngày 14/2/2015 Chính phủ V/v Quy định chi tiết thi hành số điều Luật Bảo vệ môi trường; Căn Quyết định số 2473/QĐ-TTg ngày 30 tháng 12 năm 2011 Thủ tướng Chính phủ phê duyệt Chiến lược phát triển du lịch Việt Nam đến năm 2020, tầm nhìn đến năm 2030; V Mục tiêu dự án - Khai thác tiềm năng, mạnh du lịch địa phương để qua đó, xác định mơ hình đặc trưng, có tính hấp dẫn cao để góp phần thúc đẩy du lịch Bắc Giang phát triển - Góp phần giải cơng ăn việc làm, nâng cao thu nhập cho người dân vùng tạo địa điểm vui chơi, nghỉ dưỡng lành mạnh cho người dân địa phương du khách Đơn vị tư vấn: www.lapduandautu.vn PICC - 0903034381 Dự án khu du lịch sinh thái kết hợp du lịch nghỉ dưỡng - Phát triển sở vui chơi giải trí như: khu cắm trại, dã ngoại; vui chơi giải trí mặt nước; khu vui chơi giải trí tập trung, Đơn vị tư vấn: www.lapduandautu.vn PICC - 0903034381 Dự án khu du lịch sinh thái kết hợp du lịch nghỉ dưỡng CHƯƠNG II: ĐỊA ĐIỂM VÀ QUY MÔ THỰC HIỆN DỰ ÁN I Hiện trạng kinh tế - xã hội vùng thực dự án I.1 Điều kiện tự nhiên vùng thực dự án Vị trí địa lý: Bắc Giang nằm tọa độ địa lý từ 21007’ đến 21037’ vĩ độ bắc; từ 105053’ đến 107002’ kinh độ đông; Bắc Giang tỉnh miền núi, nằm cách Thủ đô Hà Nội 50 km phía Bắc, cách cửa quốc tế Hữu Nghị 110 km phía Nam, cách cảng Hải Phịng 100 km phía Đơng Phía Bắc Đơng Bắc giáp tỉnh Lạng Sơn, phía Tây Tây Bắc giáp Hà Nội, Thái Ngun, phía Nam Đơng Nam giáp tỉnh Bắc Ninh, Hải Dương Quảng Ninh Đến tỉnh Bắc Giang có huyện thành phố Trong có huyện miền núi huyện vùng cao (Sơn Động); 230 xã, phường, thị trấn Khí hậu: Bắc Giang nằm vùng khí hậu nhiệt đới gió mùa vùng Đơng Bắc Một năm có bốn mùa rõ rệt Mùa đơng lạnh, mùa hè nóng ẩm, mùa xn, thu khí hậu ơn hịa Nhiệt độ trung bình 22 - 230C, độ ẩm dao động lớn, từ 73 - 87% Lượng mưa hàng năm đủ đáp ứng nhu cầu nước cho sản xuất đời sống Nắng trung bình hàng năm từ 1.500 - 1.700 giờ, thuận lợi cho phát triển trồng nhiệt đới, nhiệt đới Đơn vị tư vấn: www.lapduandautu.vn PICC - 0903034381 Dự án khu du lịch sinh thái kết hợp du lịch nghỉ dưỡng Đặc điểm địa hình: Địa hình Bắc Giang gồm tiểu vùng miền núi trung du có đồng xem kẽ Vùng trung du bao gồm huyện Hiệp Hòa, Việt Yên thành phố Bắc Giang Vùng miền núi bao gồm huyện: Sơn Động, Lục Nam, Lục Ngạn, Yên Thế, Tân Yên, Yên Dũng, Lạng Giang Trong phần huyện Lục Ngạn, Lục Nam, Yên Thế Sơn Động vùng núi cao Đặc điểm chủ yếu địa hình miền núi (chiếm 72% diện tích tồn tỉnh) chia cắt mạnh, phức tạp chênh lệch độ cao lớn Nhiều vùng đất đai tốt, đặc biệt khu vực rừng tự nhiên Vùng đồi núi thấp trồng nhiều ăn quả, công nghiệp nh­ư vải thiều, cam, chanh, na, hồng, đậu tư­ơng, chè ; chăn nuôi loại gia súc, gia cầm, thuỷ sản Đặc điểm chủ yếu địa hình miền trung du (chiếm 28% diện tích tồn tỉnh) đất gị, đồi xen lẫn đồng rộng, hẹp tùy theo khu vực Vùng trung du có khả trồng nhiều loại lương thực, thực phẩm, ăn quả, công nghiệp, chăn nuôi loại gia súc, gia cầm, cá nhiều loại thuỷ sản khác Tài nguyên thiên nhiên: a Tài nguyên đất Bắc Giang có 382.200 đất tự nhiên, bao gồm 123 nghìn đất nơng nghiệp, 110 nghìn đất lâm nghiệp, 66,5 nghìn đất thị, đất chuyên dùng đất ở, lại loại đất khác Nhìn chung, tỉnh Bắc Giang có nhiều điều kiện thuận lợi để phát triển công nghiệp, nông nghiệp, lâm nghiệp thuỷ sản Quốc lộ 1A hồn thành tạo quỹ đất lớn có nhiều lợi cho phát triển công nghiệp dịch vụ Đất nông nghiệp tỉnh, ngồi thâm canh lúa cịn thích hợp để phát triển rau, củ, cung cấp cho Thủ đô Hà Nội tỉnh lân cận Tỉnh có kế hoạch chuyển hàng chục nghìn trồng lúa sang phát triển ăn quả, công nghiệp ni trồng thuỷ sản có giá trị kinh tế cao Hơn 20 nghìn đất đồi núi ch­ưa sử dụng tiềm lớn cho doanh nghiệp, nhà đầu tư doanh, liên kết trồng rừng, chế biến lâm sản nuôi trồng thuỷ sản b Tài nguyên rừng Bắc Giang có 129.164 đất lâm nghiệp có rừng, gần 30.000 đất núi đồi phát triển lâm nghiệp Trữ lư­ợng gỗ có khoảng 3,5 triệu m3, tre nứa khoảng gần 500 triệu Ngoài tác dụng tàn che, cung cấp gỗ, củi, dược liệu, nguồn sinh thuỷ, rừng Bắc Giang cịn có nhiều sơng, suối, hồ đập, rừng nguyên sinh phong phú tạo cảnh quan, môi sinh đẹp hấp dẫn Đơn vị tư vấn: www.lapduandautu.vn PICC - 0903034381 Dự án khu du lịch sinh thái kết hợp du lịch nghỉ dưỡng c Tài nguyên khoáng sản Bắc Giang phát đăng ký 63 mỏ với 15 loại khoáng sản khác bao gồm: than, kim loại, khoáng chất cơng nghiệp, khống sản, vật liệu xây dựng Phần lớn khoáng sản đánh giá trữ lượng xác định tiềm dự báo Tuy nhiều mỏ khống sản lớn nh­ưng lại có số loại nguồn nguyên liệu quan trọng để phát triển công nghiệp tỉnh như­ mỏ than đá Yên Thế, Lục Ngạn, Sơn Động có trữ lượng khoảng 114 triệu tấn, gồm loại than: antraxit, than gầy, than bùn Trong mỏ than Đồng Rì có trữ lượng lớn (107,3 triệu tấn) phục vụ phát triển quy mô công nghiệp trung ương Quặng sắt ước khoảng 0,5 triệu -tấn Yên Thế Ngoài gần 100 nghìn quặng đồng Lục Ngạn, Sơn Động; triệu cao lanh Yên Dũng Khoáng sản sét có tiềm lớn, sử dụng làm gạch ngói, với 16 mỏ điểm mỏ, tổng trữ lượng khoảng 360 triệu m3, chủ yếu huyện: Việt Yên, Lạng Giang, Lục Nam, n Thế, Hiệp Hồ Trong có 100 m3 sét làm gạch chịu lửa Tân Yên, Việt Yên; sỏi, cuội kết Hiệp Hoà, Lục Nam d Tài nguyên nước Trên lãnh thổ Bắc Giang có sơng lớn chảy qua, với tổng chiều dài 347 km, lưu lượng lớn có nước quanh năm Ngồi cịn có hệ thống ao, hồ, đầm, mạch nước ngầm Lượng nước mặt, nước mưa, nước ngầm đủ khả I.2 Điều kiện kinh tế - xã hội vùng dự án Dân số Đến hết năm 2017, dân số toàn tỉnh Bắc Giang ước 1.624.456 người, mật độ dân số bình quân 420,9 người/km2, tỉnh có mật độ dân số bình qn cao so với mật độ dân số bình quân nước Dân số sống khu vực thành thị khoảng 183.918 người, chiếm khoảng 10,13% dân số, dân số khu vực nông thôn 1.440.538 người, chiếm 90,38% Tỷ lệ nam giới chiếm khoảng 49,92% dân số, nữ giới khoảng 50,08% dân số Số người độ tuổi lao động chiếm khoảng 62,15% dân số, lao động đào tạo nghề chiếm 26%; số hộ nghèo chiếm 8,88% Mật độ phân bố dân cư địa bàn tỉnh không đồng đều, phần lớn tập trung khu vực trung du (TP Bắc Giang bình quân 2.266,21 người/km2; huyện Hiệp Hịa bình qn 1.095,94 người/km2; huyện Việt n bình quân 973,32 người/km2; huyện Lạng Giang bình quân 815,14 người/km2; huyện Tân Yên Đơn vị tư vấn: www.lapduandautu.vn PICC - 0903034381 10 Dự án khu du lịch sinh thái kết hợp du lịch nghỉ dưỡng STT Nội dung ĐVT II Hệ thống phòng cháy chữa cháy Hệ thống máng trượt nước Giai đoạn Trung tâm tổ chức kiện văn hóa ngồi trời Khu thể dục thể thao Khu villa, biệt thự Khu trồng ăn Khu trồng trúc Giai đoạn Khu trồng trúc Khách sạn Khu villa, biệt thự Thiết bị Thiết bị health spa Thiệt bị khu vui chơi Thiết bị văn phòng 20 21 4 10 III Đơn giá Thành tiền HT 400.000 400.000 HT 400.000 400.000 150.000 60.000.000 m² 3.000 100 300.000 m² m² 3.000 12.000 1.500 3.500 4.500.000 42.000.000 m² 14.000 100 1.400.000 m² 118.000 400.000 369.700 12.300 18.000 100 11.800.000 149.170.000 36.970.000 49.200.000 63.000.000 15.930.000 m² m² m² Thiết bị vệ sinh Thiết bị khách sạn Xe đạp nước Mô tô nước Cano Thiên nga đạp vịt Thuyền Chi phí quản lý dự án Số lượng chiéc cái 1,847 100 4.000 3.500 4.000.00 3.000.00 1.000.00 2.000.00 30 100.000 20 50.000 20 15.000 30 6.000 50 20.000 30 15.000 (GXDtt+GTBtt) * ĐMTL%*1,1 Đơn vị tư vấn: www.lapduandautu.vn PICC - 0903034381 4.000.000 3.000.000 1.000.000 2.000.000 3.000.000 1.000.000 300.000 180.000 1.000.000 450.000 4.767.238 35 Dự án khu du lịch sinh thái kết hợp du lịch nghỉ dưỡng STT IV V Tổng cộng Nội dung Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng Chi phí lập báo cáo nghiên cứu tiền khả thi Chi phí lập báo cáo nghiên cứu khả thi Chi phí thiết kế vẽ thi cơng Chi phí lập hồ sơ mời thầu, lựa chọn nhà thầu, đánh giá nhà thầu Chi phí lập hồ sơ mời thầu, lựa chọn nhà thầu Chi phí giám sát thi cơng xây dựng Chi phí giám sát lắp đặt thiết bị Chi phí tư vấn lập báo cáo đánh giá tác động mơi trường Dự phịng phí ĐVT Số lượng Đơn giá Thành tiền 7.973.401 0,201 0,509 0,694 (GXDtt+GTBtt) * ĐMTL%*1,1 (GXDtt+GTBtt) * ĐMTL%*1,1 GXDtt * ĐMTL%*1,1 518.873 1.314.614 1.790.266 0,093 Giá gói thầu XDtt * ĐMTL%*1,1 238.924 0,549 Giá gói thầu TBtt * ĐMTL%*1,1 1.647 1,57 1,147 GXDtt * ĐMTL%*1,1 GTBtt * ĐMTL%*1,1 4.045.637 3.441 TT 60.000 5% 14.323.532 300.794.172 II Nguồn vốn thực dự án Bảng cấu nguồn vốn dự án NGUỒN VỐN STT I Nội dung Xây dựng Giai đoạn Khu đón tiếp Thành tiền 257.800.000 48.630.000 1.500.000 Tự có - tự huy động 51.560.000 300.000 Đơn vị tư vấn: www.lapduandautu.vn PICC - 0903034381 Vay tín dụng 206.240.000 1.200.000 36 Dự án khu du lịch sinh thái kết hợp du lịch nghỉ dưỡng NGUỒN VỐN STT Nội dung 10 Khu health-spa Khu giải trí dịch vụ Hồ bơi Khu văn phịng Khu vui chơi nước Nhà kho Khu để xe Giao thông nội Khu dịch vụ café Khu nhà hàng nước (2 cái) Hòn nam Khu trồng trúc Hệ thống cấp điện tổng thể Hệ thống thoát nước tổng thể Hệ thống xử lý chất thải Hệ thống camera giám sát Hệ thống internet Hệ thống chống sét Hệ thống phòng cháy chữa cháy Hệ thống máng trượt nước Giai đoạn Trung tâm tổ chức kiện văn hóa ngồi trời Khu thể dục thể thao Khu villa, biệt thự Khu trồng ăn Khu trồng trúc Giai đoạn 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 - Thành tiền 2.400.000 1.080.000 1.200.000 1.500.000 20.000.000 1.500.000 1.000.000 4.000.000 500.000 Tự có - tự huy động 480.000 216.000 240.000 300.000 4.000.000 300.000 200.000 800.000 100.000 6.400.000 1.280.000 5.120.000 1.500.000 450.000 300.000 135.000 1.200.000 315.000 2.000.000 400.000 1.600.000 1.000.000 200.000 800.000 800.000 160.000 640.000 500.000 150.000 350.000 200.000 300.000 60.000 90.000 140.000 210.000 400.000 120.000 280.000 400.000 120.000 280.000 60.000.000 18.000.000 42.000.000 300.000 90.000 210.000 4.500.000 42.000.000 1.400.000 11.800.000 149.170.000 900.000 8.400.000 420.000 3.540.000 44.751.000 3.600.000 33.600.000 980.000 8.260.000 104.419.000 Đơn vị tư vấn: www.lapduandautu.vn PICC - 0903034381 Vay tín dụng 1.920.000 864.000 960.000 1.200.000 16.000.000 1.200.000 800.000 3.200.000 400.000 37 Dự án khu du lịch sinh thái kết hợp du lịch nghỉ dưỡng NGUỒN VỐN STT Nội dung II 10 III Khu trồng trúc Khách sạn Khu villa, biệt thự Thiết bị Thiết bị health spa Thiệt bị khu vui chơi Thiết bị văn phòng Thiết bị vệ sinh Thiết bị khách sạn Xe đạp nước Mô tô nước Cano Thiên nga đạp vịt Thuyền Chi phí quản lý dự án Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng Chi phí lập báo cáo nghiên cứu tiền khả thi Chi phí lập báo cáo nghiên cứu khả thi Chi phí thiết kế vẽ thi cơng Chi phí lập hồ sơ mời thầu, lựa chọn nhà thầu, đánh giá nhà thầu Chi phí lập hồ sơ mời thầu, lựa chọn nhà thầu Chi phí giám sát thi cơng xây dựng Chi phí giám sát lắp đặt thiết bị Chi phí tư vấn lập báo cáo đánh giá tác động môi trường IV Thành tiền 36.970.000 49.200.000 63.000.000 15.930.000 4.000.000 3.000.000 1.000.000 2.000.000 3.000.000 1.000.000 300.000 180.000 1.000.000 450.000 4.767.238 Tự có - tự huy động 11.091.000 9.840.000 12.600.000 3.186.000 800.000 600.000 200.000 400.000 600.000 200.000 60.000 36.000 200.000 90.000 953.448 7.973.401 1.594.680 6.378.721 518.873 103.775 415.098 1.314.614 262.923 1.051.691 1.790.266 358.053 1.432.213 238.924 47.785 191.139 1.647 329 1.318 4.045.637 809.127 3.236.509 3.441 688 2.753 60.000 12.000 48.000 Đơn vị tư vấn: www.lapduandautu.vn PICC - 0903034381 Vay tín dụng 25.879.000 39.360.000 50.400.000 12.744.000 3.200.000 2.400.000 800.000 1.600.000 2.400.000 800.000 240.000 144.000 800.000 360.000 3.813.791 38 Dự án khu du lịch sinh thái kết hợp du lịch nghỉ dưỡng NGUỒN VỐN STT Nội dung V Dự phịng phí Tổng cộng Thành tiền 14.323.532 Tự có - tự huy động 2.864.706 300.794.172 60.158.834 Đơn vị tư vấn: www.lapduandautu.vn PICC - 0903034381 Vay tín dụng 11.458.826 240.635.337 39 Dự án khu du lịch sinh thái kết hợp du lịch nghỉ dưỡng Bảng tiến độ thực Tiến độ thực STT Nội dung I 10 Xây dựng Giai đoạn Khu đón tiếp Khu health-spa Khu giải trí dịch vụ Hồ bơi Khu văn phòng Khu vui chơi nước Nhà kho Khu để xe Giao thông nội Khu dịch vụ café 11 12 13 14 15 Thành tiền 2020 2021 30.000.000 2023 257.800.000 48.630.000 1.500.000 2.400.000 1.080.000 1.200.000 1.500.000 20.000.000 1.500.000 1.000.000 4.000.000 500.000 24.315.000 24.315.000 750.000 1.200.000 540.000 600.000 750.000 10.000.000 750.000 500.000 2.000.000 250.000 Khu nhà hàng nước (2 cái) 6.400.000 3.200.000 4.800.000 Hòn nam Khu trồng trúc Hệ thống cấp điện tổng thể Hệ thống thoát nước tổng thể 1.500.000 450.000 2.000.000 1.000.000 750.000 225.000 1.000.000 500.000 1.125.000 337.500 1.500.000 750.000 Đơn vị tư vấn: www.lapduandautu.vn PICC - 0903034381 30.000.000 2022 173.485.000 24.315.000 1.125.000 1.800.000 810.000 900.000 1.125.000 15.000.000 1.125.000 750.000 3.000.000 375.000 40 Dự án khu du lịch sinh thái kết hợp du lịch nghỉ dưỡng Tiến độ thực STT 16 17 18 19 20 21 II Nội dung Hệ thống xử lý chất thải Hệ thống camera giám sát Hệ thống internet Hệ thống chống sét Hệ thống phòng cháy chữa cháy Hệ thống máng trượt nước Giai đoạn Trung tâm tổ chức kiện văn hóa ngồi trời Khu thể dục thể thao Khu villa, biệt thự Khu trồng ăn Khu trồng trúc Giai đoạn Khu trồng trúc Khách sạn Khu villa, biệt thự Thiết bị Thiết bị health spa Đơn vị tư vấn: www.lapduandautu.vn PICC - 0903034381 Thành tiền 800.000 500.000 200.000 300.000 400.000 400.000 2020 2021 2022 400.000 250.000 100.000 150.000 200.000 200.000 2023 600.000 375.000 150.000 225.000 300.000 300.000 60.000.000 30.000.000 30.000.000 300.000 150.000 150.000 4.500.000 42.000.000 1.400.000 11.800.000 149.170.000 36.970.000 49.200.000 63.000.000 15.930.000 4.000.000 2.250.000 21.000.000 700.000 5.900.000 2.250.000 21.000.000 700.000 5.900.000 149.170.000 36.970.000 49.200.000 63.000.000 15.930.000 4.000.000 41 Dự án khu du lịch sinh thái kết hợp du lịch nghỉ dưỡng Tiến độ thực STT Nội dung 10 III IV Thiệt bị khu vui chơi Thiết bị văn phòng Thiết bị vệ sinh Thiết bị khách sạn Xe đạp nước Mô tô nước Cano Thiên nga đạp vịt Thuyền Chi phí quản lý dự án Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng Chi phí lập báo cáo nghiên cứu tiền khả thi Chi phí lập báo cáo nghiên cứu khả thi Chi phí thiết kế vẽ thi cơng Chi phí lập hồ sơ mời thầu, lựa chọn nhà thầu, đánh giá nhà thầu Chi phí lập hồ sơ mời thầu, lựa chọn nhà thầu Đơn vị tư vấn: www.lapduandautu.vn PICC - 0903034381 Thành tiền 2020 2021 2022 2023 3.000.000 1.000.000 2.000.000 3.000.000 1.000.000 300.000 180.000 1.000.000 450.000 4.767.238 7.973.401 2.383.619 4.249.338 3.000.000 1.000.000 2.000.000 3.000.000 1.000.000 300.000 180.000 1.000.000 450.000 2.383.619 3.724.063 518.873 518.873 - 1.314.614 1.314.614 - 1.790.266 1.790.266 - 238.924 238.924 - 1.647 1.647 42 Dự án khu du lịch sinh thái kết hợp du lịch nghỉ dưỡng Tiến độ thực STT Nội dung Thành tiền 2020 Chi phí giám sát thi cơng xây dựng 4.045.637 381.574 Chi phí giám sát lắp đặt thiết bị Chi phí tư vấn lập báo cáo đánh giá tác động mơi trường Dự phịng phí 3.441 3.441 V Tổng cộng Tỷ lệ (%) Đơn vị tư vấn: www.lapduandautu.vn PICC - 0903034381 2021 2022 2023 3.664.063 60.000 60.000 14.323.532 14.323.532 300.794.172 30.947.957 30.000.000 30.000.000 209.846.214 10,29% 9,97% 9,97% 69,76% 43 Dự án khu du lịch sinh thái kết hợp du lịch nghỉ dưỡng III Phân tích hiệu kinh tế phương án trả nợ dự án III.1 Nguồn vốn dự kiến đầu tư dự án Tổng mức đầu tư dự án: 300.794.172 đồng (Ba trăm tỷ bảy trăm chínmươi tư triệu trăm bảy mươi hai nghìn đồng) Trong đó: + Vốn huy động (tự có): 60.158.834.000 đồng : 240.635.337.000 đồng + Vốn vay Cấu trúc vốn (1.000 đồng) STT Vốn tự có (huy động) Vốn vay Ngân hàng 300.794.172 60.158.834 240.635.337 Tỷ trọng vốn vay Tỷ trọng vốn chủ sở hữu 80,00% 20,00% Dự kiến nguồn doanh thu dự án, chủ yếu thu từ nguồn sau: - Từ cho thuê phòng Từ bán villa Từ nhà hàng Từ dịch vụ Spa Từ dịch vụ vui chơi Dự kiến đầu vào dự án: Chi phí đầu vào dự án Chi phí quảng cáo sản phẩm Chi phí khấu hao TSCD Chi phí lãi vay % 5% "" "" Chi phí bảo trì thiết bị 5% Chi phí quản lí chung Chi phí khác Chi phí đất 5% 1% "" Chế độ thuế Thuế TNDN Khoản mục Doanh thu Bảng tính Bảng tính Tổng mức đầu tư thiết bị Doanh thu Doanh thu Bảng tính % 20 Đơn vị tư vấn: www.lapduandautu.vn PICC - 0903034381 44 Dự án khu du lịch sinh thái kết hợp du lịch nghỉ dưỡng III.2 Phương án vay - Số tiền : 240.635.337.000 đồng - Thời hạn : 10 năm (120 tháng) - Ân hạn : năm - Lãi suất, phí : Tạm tính lãi suất 10%/năm (tùy thời điểm theo lãi suất ngân hàng) - Tài sản bảo đảm tín dụng: chấp tồn tài sản hình thành từ vốn vay Lãi vay, hình thức trả nợ gốc Thời hạn trả nợ vay 10 năm Lãi suất vay cố định 8% /năm Chi phí sử dụng vốn chủ sở hữu (tạm tính) 6% /năm Chi phí sử dụng vốn bình qn WACC Hình thức trả nợ: 7,6% /năm (1: trả gốc đều; 2: trả gốc lãi đều; 3: theo lực dự án) Chi phí sử dụng vốn bình quân tính sở tỷ trọng vốn vay 80%; tỷ trọng vốn chủ sở hữu 20%; lãi suất vay dài hạn 10%/năm; lãi suất tiền gửi trung bình tạm tính 8%/năm III.3 Các thơng số tài dự án a Kế hoạch hồn trả vốn vay Kết thúc năm phải tiến hành trả lãi vay trả nợ gốc thời gian trả nợ vịng 10 năm dự án, trung bình năm trả 35,5 tỷ đồng Theo phân tích khả trả nợ phụ lục tính tốn cho thấy, khả trả nợ cao, trung bình dự án có khả trả nợ, trung bình khoảng 122% trả nợ b Khả hoàn vốn thời gian hoàn vốn giản đơn Khả hoàn vốn giản đơn: Dự án sử dụng nguồn thu nhập sau thuế khấu hao dự án để hoàn trả vốn vay KN hoàn vốn = (LN sau thuế + khấu hao)/Vốn đầu tư Đơn vị tư vấn: www.lapduandautu.vn PICC - 0903034381 45 Dự án khu du lịch sinh thái kết hợp du lịch nghỉ dưỡng Theo phân tích khả hồn vốn giản đơn dự án (phần phụ lục) số hồn vốn dự án 2,44 lần, chứng tỏ đồng vốn bỏ đảm bảo 2,44 đồng thu nhập Dự án có đủ khả tạo vốn cao để thực việc hoàn vốn Thời gian hoàn vốn giản đơn (T): Theo (Bảng phụ lục tính tốn) ta nhận thấy đến năm thứ thu hồi vốn có dư, cần xác định số tháng năm thứ để xác định thời gian hồn vốn xác Số tháng = Số vốn đầu tư phải thu hồi/thu nhập bình qn năm có dư Như thời gian hồn vốn dự án năm 11 tháng kể từ ngày hoạt động c Khả hoàn vốn thời gian hồn vốn có chiết khấu t n PIp   CFt ( P / F , i%, t ) t 1 P Khả hoàn vốn thời điểm hồn vốn phân tích cụ thể bảng phụ lục tính tốn dự án Như PIp = 1,6 cho ta thấy, đồng vốn bỏ đầu tư đảm bảo 1,6 đồng thu nhập quy giá, chứng tỏ dự án có đủ khả tạo vốn để hồn trả vốn Thời gian hồn vốn có chiết khấu (Tp) (hệ số chiết khấu 7,6%) t Tp O   P   CFt ( P / F , i %, Tp ) t 1 Theo bảng phân tích cho thấy đến năm thứ hồn vốn có dư Do ta cần xác định số tháng cần thiết năm thứ Kết tính tốn: Tp = năm tháng tính từ ngày hoạt động d Phân tích theo phương pháp giá (NPV) t n NPV   P   CFt ( P / F , i %, t ) t 1 Trong đó: + P: Giá trị đầu tư dự án thời điểm đầu năm sản xuất + CFt : Thu nhập dự án = lợi nhuận sau thuế + khấu hao Đơn vị tư vấn: www.lapduandautu.vn PICC - 0903034381 46 Dự án khu du lịch sinh thái kết hợp du lịch nghỉ dưỡng Hệ số chiết khấu mong muốn 7,6%/năm Theo bảng phụ lục tính tốn NPV = 152.790.755.000 đồng Như vòng 10 năm thời kỳ phân tích dự án, thu nhập đạt sau trừ giá trị đầu tư qui giá là: 152.790.755.000 đồng> chứng tỏ dự án có hiệu cao e Phân tích theo tỷ suất hồn vốn nội (IRR) Theo phân tích thể bảng phân tích phụ lục tính toán cho thấy IRR= 17,077%>7,6% số lý tưởng, chứng tỏ dự án có khả sinh lời Đơn vị tư vấn: www.lapduandautu.vn PICC - 0903034381 47 Dự án khu du lịch sinh thái kết hợp du lịch nghỉ dưỡng KẾT LUẬN I Kết luận Với kết phân tích trên, cho thấy hiệu tương đối cao dự án mang lại, đồng thời giải việc làm cho người dân vùng Cụ thể sau: + Các tiêu tài dự án như: NPV >0; IRR > tỷ suất chiết khấu,… cho thấy dự án có hiệu mặt kinh tế + Hàng năm đóng góp vào ngân sách địa phương thông qua nguồn thuế thu nhập từ hoạt động dự án + Hàng năm giải việc làm cho khoảng từ 100 – 150 lao động địa phương Góp phần “phát huy tiềm năng, mạnh địa phương; đẩy nhanh tốc độ phát triển du lịch địa phương, xây dựng tạo bước chuyển biến mạnh mẽ phát triển kinh tế - xã hội II Đề xuất kiến nghị Với tính khả thi dự án, mong quan, ban ngành xem xét hỗ trợ để triển khai bước theo tiến độ quy định Để dự án sớm vào hoạt động Đơn vị tư vấn: www.lapduandautu.vn PICC - 0903034381 48 Dự án khu du lịch sinh thái kết hợp du lịch nghỉ dưỡng PHỤ LỤC: CÁC BẢNG TÍNH HIỆU QUẢ TÀI CHÍNH CỦA DỰ ÁN Phụ lục Tổng mức, cấu nguồn vốn dự án thực dự án Phụ lục Bảng tính khấu hao hàng năm dự án Phụ lục Bảng tính doanh thu dòng tiền hàng năm dự án Phụ lục Bảng Kế hoạch trả nợ hàng năm dự án Phụ lục Bảng mức trả nợ hàng năm theo dự án Phụ lục Bảng Phân tích khả hoàn vốn giản đơn dự án Phụ lục Bảng Phân tích khả hồn vốn có chiết khấu dự án Phụ lục Bảng Tính tốn phân tích giá (NPV) dự án Phụ lục Bảng Phân tích theo tỷ suất hồn vốn nội (IRR) dự án Đơn vị tư vấn: PICC - 0903034381 www.lapduandautu.vn 49