Thẩm định khả thi dự án đầu tư Khu đô thị sinh thái, vui chơi giải trí Viên Nam của công ty cổ phần đầu tư Archi

Kết cấu của chuyên đềNgoài lời nói đầu và kết luận, chuyên đề gồm 3 chương: Chương I: Cơ sở lý luận về thẩm định dự án đầu tư bất động sản của doanh nghiệp Chương II: Thẩm định dự án đầ

MỤC LỤC

DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT

DANH MỤC SƠ ĐỒ, BẢNG BIỂU

LỜI MỞ ĐẦU 1

CHƯƠNG I: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN CỦA DOANH NGHIỆP 4

1 Khái niệm và sự cần thiết thẩm định dự án đầu tư của doanh nghiệp đầu tư bất động sản 4

1.1 Khái niệm thẩm định dự án đầu tư bất động sản của doanh nghiệp đầu tư bất động sản 4

1.2.Sự cần thiết phải thẩm định dự án đầu tư của doanh nghiệp đầu tư bất động sản 4

2 Yêu cầu và mục đích thẩm định dự án đầu tư đầu tư bất động sản 6

2.1 Yêu cầu 6

2.2 Mục đích của việc thẩm định dự án đầu tư 6

3 Các căn cứ thẩm định dự án đầu tư bất động sản 7

4 Phương pháp thẩm định dự án đầu tư bất động sản 8

4.1 Phương pháp so sánh 8

4.2 Phương pháp thẩm định theo trình tự 8

4.3 Phương pháp thẩm định dự án dựa trên việc phân tích độ nhạy cảm của dự án đầu tư 9

4.4 Phương pháp triệt tiêu rủi ro 9

5 Nội dung thẩm định dự án đầu tư bất động sản của doanh nghiệp đầu tư bất động sản 10

5.1 Thẩm định mục tiêu và các điều kiện pháp lý của dự án 11

5.2 Thẩm định sản phẩm và thị trường 11

5.3 Thẩm định phương diện kỹ thuật và công nghệ 12

5.4 Thẩm định tài chính của dự án 13

5.5 Thẩm định lợi ích kinh tế - xã hội 15

6 Những nhân tố ảnh hưởng đến công tác thẩm định dự án đầu tư xây dựng bất

động sản của doanh nghiệp 16

6.1 Nhân tố bên trong 16

6.2.Nhân tố bên ngoài 17

CHƯƠNG II: THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ KHU ĐÔ THỊ SINH THÁI, VUI CHƠI GIẢI TRÍ VIÊN NAM ( VIEN NAM VILLA & RESORT) CỦA CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƯ ARCHI 19

1 Giới thiệu về công ty cổ phần đầu tư Archi 19

1.1 Lịch sử hình thành và quá trình phát triển của công ty 19

1.2 Chức năng, nhiệm vụ của công ty 20

1.3 Bộ máy tổ chức của công ty 21

1.4 Tình hình hoạt động của công ty trong những năm gần đây 25

2 Giới thiệu về dự án khu đô thị sinh thái, vui chơi giải trí Viên Nam 27

3 Nội dung thẩm định dự án đầu tư Khu đô thị sinh thái, vui chơi giải trí Viên Nam 29

3.1 Thẩm định sự cần thiết phải đầu tư 29

3.1.1 Đánh giá tổng quan thị trường 29

3.1.2 Nhu cầu thị trường của dự án 29

3.2 Thẩm định về mặt pháp lý của dự án 33

3.3 Thẩm định về phương diện kỹ thuật 34

3.3.1 Quy mô dự án 34

3.3.2 Thẩm định địa điểm xây dựng 35

3.3.2.1 Thẩm định về vị trí xây dựng và hiện trạng khu đất dự án 35

3.3.2.2 Điều kiện tự nhiên 35

3.3.3 Thẩm định thiết bị công nghệ 37

3.3.4 Tiện ích công trình 37

3.3.4.1 Hệ thống cấp thoát nước 37

3.3.4.2 Mạng lưới cấp điện 40

3.3.4.3 Hệ thống thông tin liên lạc 42

3.4 Đánh giá tác động môi trường của dự án 42

3.4.1 Thực trạng môi trường khu vực 42

3.4.2 Các tác động đến môi trường của dự án 43

3.4.3 Các giải pháp giảm thiểu ô nhiễm và bảo vệ môi trường 43

3.5 Thẩm định hiệu quả tài chính của dự án 44

3.5.1 Xác định tổng mức đầu tư và cơ cấu nguồn vốn 44

3.5.1.1 Xác định tổng mức đầu tư 44

3.5.1.2 Cơ cấu và kế hoạch huy động vốn của công ty 46

3.5.2 Lập báo cáo tài chính của dự án 47

3.5.2.1 Dự tính doanh thu 47

3.5.2.2 Chi phí cho hoạt động kinh doanh của dự án 48

3.5.2.3 Kế hoạch trả nợ của dự án 49

3.5.3 Phân tích hiệu quả tài chính dự án 49

3.5.3.1 Các chỉ tiêu về đánh giá cơ cấu nguồn vốn 49

3.5.3.2 Chỉ tiêu về thu nhập thuần của dự án 50

3.5.3.3 Thời gian hoàn vốn 51

3.5.3.4 Tỉ suất sinh lời nội tại 51

3.6 Thẩm định hiệu quả kinh tế xã hội 52

3.6.1.Giải quyết việc làm cho người lao động 52

3.6.2 Mức đóng góp của dự án vào ngân sách 52

3.6.3 Các lợi ích và ảnh hưởng xã hội khác 52

3.7 Đánh giá chung 53

3.7.1 Những kết quả đạt được 53

3.7.2 Những mặt hạn chế 54

CHƯƠNG III: GIẢI PHÁP VÀ MỘT SỐ KIẾN NGHỊ HOÀN THIỆN CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƯ ARCHI 55

1 Giải pháp hoàn thiện công tác thẩm định dự án đầu tư tại công ty cổ phần đầu tư ARCHI 55

1.1 Tăng cường nhận thức về vị trí, vai trò của công tác thẩm định dự án đầu tư Bất động sản 55

1.2 Giải pháp hoàn thiện nội dung thẩm định dự án đầu tư 56

1.3 Tăng cường cập nhật và xử lý thông tin kịp thời, đầy đủ để đảm bảo chất lượng thẩm định dự án 57

1.4.Giải pháp về quy trình thẩm định dự án đầu tư linh doanh Bất động sản 58

1.5 Tăng cường đầu tư và đổi mới trang thiết bị 60

2 Một số kiến nghị 60

2.1 Kiến nghị đối với Nhà nước và các Bộ, ngành liên quan 60

2.2 Kiến nghị đối với Công ty cổ phần đầu tư Archi 61

KẾT LUẬN 63

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 64

DANH MỤC SƠ ĐỒ, BẢNG BIỂU

Bảng 1.1: Một số rủi ro và biện pháp ngăn ngừa đối với dự án đầu tư 10

Bảng2.1: Hệ thống cấp nước 38

Bảng 2.2: Khối lượng cống, mương thoát nước mưa 39

Bảng 2.3: Thống kê vật tư trạm xử lý nước thải 40

Bảng 2.4: Hệ thống cấp điện sinh hoạt và chiếu sáng 41

Bảng 2.5: Hệ thống chiếu sáng 41

Bảng 2.6: Hệ thống thông tin liên lạc 42

Bảng 2.7: Tổng hợp vốn đầu tư của dự án 45

Sơ đồ 2.1: Cơ cấu tổ chức của công ty 22

Biểu đồ 2.1: Số lượng nhân sự của Công ty qua các năm 25

Biểu đồ 2.2: Số lượng dự án và công ty thành viên của Công ty 26

LỜI MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của chuyên đề

Một trong những nhiệm vụ quan trọng của việc quản lý đầu tư và xây dựng đó

là quản lý tốt công tác chuẩn bị đầu tư, trong đó có việc lập, thẩm định và phê duyệt

dự án đầu tư Thẩm định dự án được xem như một yêu cầu không thể thiếu và là cơ

sở để ra quyết định hoặc cấp giấy phép đầu tư

Thẩm định dự án là công việc được tiến hành đối với tất cả các dự án thuộcmọi nguồn vốn, mọi thành phần kinh tế Tuy nhiên, yêu cầu thẩm định đối với mỗi

dự án là khác nhau Đặc biệt trong lĩnh vực đầu tư dự án bất động sản thì công tácthẩm định dự án là rất quan trọng Bởi lẽ, bản thân một dự án bất động sản bao gồmrất nhiều yếu tố đặc thù từ quy mô đến các yếu tố kinh tế, xã hội Để thực hiện đượcmột dự án bất động sản cần huy động một lượng vốn lớn, tiến hành trong một thờigian dài, thành phẩm của dự án sẽ là một tài sản lớn, là nơi sinh sống, cư trú củangười dân trong một khoảng thời gian dài Vì thế kết quả của công tác thẩm định dự

án đầu tư bất động sản là vô cùng quan trọng và cần thiết

Thủ đô Hà Nội là một trung tâm lớn của cả nước, đang trên đà phát triển hòanhập với khu vực và thế giới, tiến trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa ngày càngđược đẩy mạnh Điều này đã làm cho sự đô thị hóa ngày càng nhanh và kéo theomật độ dân số tăng cao, tập trung chủ yếu tại các quận nội thành Cùng với mứcsống ngày càng được nâng cao thì nhu cầu đối với biệt thự nghỉ dưỡng của các tầnglớp giàu có cũng được nâng lên Tầng lớp này có nhu cầu sở hữu một “căn nhà thứhai” vừa để khẳng định vị thế trong xã hội, vừa là một cơ hội tích lũy tài sản, vừa là

cơ hội đầu tư Đầu tư vào biệt thự nghỉ dưỡng là công cụ đầu tư, tích trữ tài sảnmới, ngoài các loại hình truyền thống như đầu tư vàng, ngoại tệ, đất và nhà ở thôngthường, góp phần đa dạng hóa danh mục tài sản của đối tượng này Nắm bắt đượcnhu cầu thực sự của những khách hàng tiềm năng, nhiều chủ đầu tư đã tìm cho mìnhđược một hướng đi mới, hiệu quả trong điều kiện thị trường bất động sản đang gặpkhó khăn Đó là đầu tư vào phân khúc thị trường bất động sản nghỉ dưỡng Vớicương vị là nhà đầu tư thì kết quả thẩm định đóng vai trò then chốt trong việc đưa raquyết định đầu tư Quyết định có đúng đắn và có phát huy được sức mạnh củanguồn vốn hay không phụ thuộc rất nhiều vào kết quả thẩm định

Xuất phát từ lý do trên, cùng với nguyện vọng được nâng cao hiểu biết về lĩnhvực thẩm định dự án, trong thời gian thực tập tại Ban Đầu tư của công ty cổ phần

đầu tư Archi, em đã tập trung đi sâu tìm hiểu công tác thẩm định với các dự án của

công ty và em đã chọn đề tài: “ Thẩm định khả thi dự án đầu tư Khu đô thị sinh thái, vui chơi giải trí Viên Nam của công ty cổ phần đầu tư Archi ”.

2 Mục đích nghiên cứu chuyên đề

- Hệ thống hóa những vấn đề cơ bản về thẩm định dự án đầu tư nói chung vàthẩm định dự án đầu tư xây dựng nói riêng

- Nghiên cứu việc thẩm định một dự án cụ thể tại công ty cổ phần đầu tưArchi, qua đó đánh giá những kết quả đã đạt được, tồn tại và tìm ra nguyên nhântrong quá trình thẩm định dự án đầu tư bất động sản trên thực tế tại công ty

- Đưa ra một số biện pháp để nâng cao chất lượng công tác thẩm định dự ánđầu tư xây dựng tại công ty cổ phần đầu tư Archi, đồng thời cũng là ý kiến đónggóp, tham khảo cho công tác nâng cao hiệu quả thẩm định dự án nói chung

Ngoài ra, quá trình nghiên cứu sẽ là cơ hội giúp em hiểu rõ hơn về công tácthẩm định dự án và nâng cao được năng lực chuyên môn để sớm tiếp cần với côngviệc sau khi tốt nghiệp

3 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

- Đối tượng nghiên cứu: Công tác thẩm định dự án đầu tư tại công ty cổ phần

đầu tư Archi

- Phạm vi nghiên cứu: Dự án đầu tư Khu đô thị sinh thái, vui chơi giải trí ViênNam của công ty cổ phần đầu tư Archi

4 Phương pháp nghiên cứu

Chuyên đề vận dụng những phương pháp sau:

- Phương pháp thống kê

- Phương pháp thu thập số liệu tại nơi thực tập, tham khảo từ các văn bản luật

- Phương pháp phân tích, tổng hợp: Từ dữ liệu thu thập được, đưa ra nhậnxét đánh giá về các nhân tố ảnh hưởng

5 Đóng góp của chuyên đề

- Khẳng định tính cấp thiết cũng như tầm quan trọng của công tác thẩm định

dự án trước khi đưa ra quyết định đầu tư

- Tổng hợp và đưa ra một số đóng góp cho việc phát triển và nâng cao chấtlượng công tác thẩm định dự án đầu tư tại Công ty cổ phần đầu tư Archi và gópphần tăng thêm tài liệu tham khảo trong lĩnh vực này

6 Kết cấu của chuyên đề

Ngoài lời nói đầu và kết luận, chuyên đề gồm 3 chương:

Chương I: Cơ sở lý luận về thẩm định dự án đầu tư bất động sản của doanh nghiệp

Chương II: Thẩm định dự án đầu tư khu đô thị sinh thái, vui chơi giải trí Viên Nam (Vien Nam villa & resort)

Chương III: Giải pháp và một số kiến nghị nhằm hoàn thiện công tác thẩm định dự án đầu tư tại công ty cổ phần đầu tư Archi

Em xin gửi lời cám ơn cô Thạc sỹ Vũ Thị Thảo –giảng viên Khoa Bất độngsản & Kinh tế tài nguyên trường Đại học Kinh tế Quốc dân, Ban lãnh đạo công ty

cổ phần đầu tư Archi, các anh chị trong Ban Đầu tư Công ty cổ phần đầu tư Archi

đã tạo điều kiện giúp đỡ để em có thể hoàn thành chuyên đề thực tập

Em xin chân thành cảm ơn !

CHƯƠNG I

CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ BẤT

ĐỘNG SẢN CỦA DOANH NGHIỆP

1 Khái niệm và sự cần thiết thẩm định dự án đầu tư của doanh nghiệp đầu

tư bất động sản

1.1 Khái niệm thẩm định dự án đầu tư bất động sản của doanh nghiệp đầu

tư bất động sản

Có rất nhiều quan điểm khác nhau về thẩm định tùy theo tính chất của dự án

và chủ thể có thẩm quyền thẩm định, song đứng trên góc độ tổng quát có thể địnhnghĩa như sau:

Thẩm định dự án đầu tư là quá trình cơ quan chức năng ( Nhà nước hoặc tưnhân ) tổ chức thẩm tra, so sánh, đánh giá một cách khách quan, khoa học và toàndiện tất cả các nội dung kinh tế - kỹ thuật của dự án, đặt trong mối tương quan vớimôi trường tự nhiên, kinh tế và xã hội để cho phép đầu tư và quyết định tài trợ vốnhoặc so sánh đánh giá các phương án của một hay nhiều dự án để đánh giá tínhhợp lý, hiệu quả và tính khả thi của dự án, để từ đó ra các quyết định đầu tư hoặccho phép đầu tư và triển khai dự án

Thẩm định dự án đầu tư xây dựng bất động sản là một thể loại cụ thể củathẩm định dự án đầu tư mà lĩnh vực thẩm định là xây dựng và sản phẩm là bấtđộng sản đầu tư xây dựng Chính vì vậy, thẩm định dự án đầu tư xây dựng bấtđộng sản ngoài việc phải đáp ứng đầy đủ các yêu cầu phân tích của một dự ánđầu tư nói trên thì phải dựa trên yếu tố và tính chất của bất động sản thì mớiđảm bảo tính khả thi cao nhất cũng như độ chính xác tối ưu nhất

Tóm lại thẩm định dự án đầu tư xây dựng bất động sản là một bộ phận củacông tác quản lý nhằm đảm bảo cho hoạt động đầu tư có hiệu quả trong lĩnh vựcđầu tư bất động sản

1.2 Sự cần thiết phải thẩm định dự án đầu tư của doanh nghiệp đầu tư bất động sản

Trong đầu tư, thời gian nhà đầu tư phải bỏ một lượng vốn lớn ở hiện tại đểthu hồi vốn trong tương lai là khá lâu, chính vì vậy trước khi đầu tư phát triển,

họ đều phải lên chương trình, soạn thảo dự án hay báo cáo đầu tư… tùy theo tính

chất quy mô của từng dự án Soạn thảo và thực hiện dự án là công việc rất phứctạp, liên quan đến nhiều ngành, nghề, nhiều lĩnh vực nên phải huy động sức lực,trí tuệ của nhiều người, nhiều tổ chức Không những thế, việc tổ chức phối hợpcác hoạt động của các chuyên ngành khác nhau trong tiến trình đầu tư thườngkhó tránh khỏi những bất đồng, mâu thuẫn hay sai sót, vì vậy cần được theo dõi,

rà soát, điều chỉnh lại Chính vì thế, thẩm định dự án đầu tư là bước vô cùng cầnthiết đối với chủ đầu tư

Việc thu thập thông tin, phân tích tổng hợp tất cả các dữ liệu cần thiếtxung quanh dự án của công tác thẩm định dự án đầu tư được tiến hành tốt, chínhxác sẽ giúp nhà đầu tư đưa ra quyết định đúng đắn và phương án đầu tư có hiệuquả Các chủ đầu tư muốn phát huy tối đa sức mạnh các nguồn lực của mình, thulại được lợi nhuận cao nhất đồng thời muốn ngăn chặn sự đổ bể, lãng phí vốnđầu tư, thì cần phải kiểm tra tính hiệu quả, tính khả thi và tính hiện thực của dự

án thông qua công tác thẩm định dự án đầu tư

Thẩm định dự án đầu tư sẽ giúp xác định được sự lợi, hại của dự án khi đi vàohoạt động trên mọi khía cạnh: công nghệ, nguồn vốn, ô nhiễm môi trường và các lợiích kinh tế xã hội khác Nền kinh tế đang cần những dự án đầu tư phát triển phục vụcho sự phát triển đất nước song một dự án đầu tư hiệu quả thì cần bao gồm cả hiệuquả về mặt kinh tế xã hội và một số lợi ích khác Đầu tư kém hiệu quả, sai mục đích

có thể đem đến những nguy hại khôn lường, không chỉ ảnh hưởng đến đến lợi íchkinh tế trước mắt mà còn ảnh hưởng đến môi trường sống của thế hệ sau này Vìvậy, công tác thẩm định dự án đầu tư đối với mỗi dự án là rất cần thiết và quantrọng để tránh tổn thất không đáng có và đem lại lợi nhuận, lợi ích cao nhất có thể Xem xét dự án một cách khách quan hơn, dựa trên lợi ích chung của cả xã hội,khắc phục tính chủ quan của người soạn thảo: Một dự án dù có được chuẩn bị kỹcàng đến mấy cũng vẫn mang tính chủ quan của người soạn thảo, bởi người soạnthảo thường đứng trên góc độ của mình để nhìn nhận vấn đề Để đảm bảo tínhkhách quan cần phải thẩm định dự án Người thẩm định thường khách quan và cótầm nhìn rộng hơn trong nhìn nhận và đánh giá, do vị trí của người thẩm định tạonên, họ được phép tiếp cận và có điều kiện thu thập, tổng hợp thông tin đầy đủ hơn.Đặc biệt khi xem xét cả lợi ích của cộng đồng, người thẩm định ít bị lợi ích trực tiếpcủa dự án chi phối

Phát hiện và sửa chữa các thiếu sót có thể mắc phải khi soạn thảo dự án: Khisoạn thảo và giải thích chi tiết dự án có thể có những sai sót, các ý tưởng có thể mẫu

thuẫn, không phù hợp, không logic, thậm chí có những câu văn, chữ viết cơ sở cóthể gây ra những tranh chấp giữa các đối tác, thẩm định chính là để phân định rõquyền hạn và trách nhiệm của các đối tác tham gia dự án.

2 Yêu cầu và mục đích thẩm định dự án đầu tư đầu tư bất động sản

2.1 Yêu cầu

Thẩm định dự án đầu tư là một khâu rất quan trọng để xem xét đến việc ra

quyết định đầu tư vì thế việc thẩm định phải cung cấp được các thông tin và phântích các vấn đề có liên quan về dự án sắp được thực hiện Điều đó thể hiện qua việcđánh giá xem dự án có phù hợp với quy hoạch phát triển kinh tế địa phương haykhông từ đó đưa ra kết luận về tính khả thi trên các phương diện thị trường, kỹthuật, tài chính và quản lý dự án

Qua quá trình thẩm định phải trả lời được một số câu hỏi cụ thể về tính hợp lýcủa bản thiết kế kỹ thuật, đánh giá sự phù hợp của nó với đề án đã được phê duyệt

và sự bền vững của công trình Xem xét kế hoạch đấu thầu có phù hợp với đề án vàđánh giá tính khách quan, độc lập của việc lựa chọn nhà thầu

Ngoài ra, lợi ích về mặt tài chính có đảm bảo nhu cầu của chủ đầu tư haykhông, đóng góp kinh tế của dự án cho tăng trưởng kinh tế và việc thực hiện cácmục tiêu xã hội như thế nào cũng là một yêu cầu quan trọng cần được đáp ứng

2.2 Mục đích của việc thẩm định dự án đầu tư

Mỗi dự án khi được đưa ra để đầu tư sẽ mang trong mình những sứ mệnhriêng, và ứng với mỗi dự án đó thì việc thẩm định dự án sẽ mang những mục đích

và ý nghĩa khác nhau Tùy vào những chủ thể quyết định đầu tư hay phê duyệt đầu

tư mà công tác thẩm định dự án đó sẽ thể hiện những mục đích cụ thể Nhưng xétcho cùng, công tác thẩm định phải thể hiện được những mục đích sau:

- Đánh giá tính hợp lý của dự án: Tính hợp lý được biểu hiện một cách tổng

hợp (biểu hiện trong tính hiệu quả và tính khả thi) và được biểu hiện ở từng nộidung và cách thức tính toán của dự án (phù hợp trong xác định mục tiêu, trong xácđịnh các nội dung của dự án Khối lượng công việc cần tiến hành, các chi phí cầnthiết và các kết quả cần đạt được)

- Đánh giá hiệu quả của dự án bao gồm: Hiệu quả tài chính và hiệu quả kinh

tế xã hội

- Đánh giá tính khả thi của dự án: Đây là mục tiêu hết sức quan trọng trong

thẩm định dự án Một dự án hợp lý và hiệu quả cần phải có tính khả thi Tất nhiên

hợp lý và hiệu quả là hai điều kiện quan trọng để dự án có tính khả thi Nhưng tínhkhả thi còn phải xem xét với nội dung và phạm vi rộng hơn của dự án (xem xét khảnăng tài chính, nhân lực, các kế hoạch tổ chức thực hiện, cũng như môi trường pháp

lý của dự án)

Mục đích cuối cùng còn phụ thuộc vào chủ thể thẩm định: chủ đầu tư đưa raquyết định đầu tư, các định chế tài chính đưa ra quyết đinh tài trợ vốn, cơ quan quản

lý nhà nước quyết định cấp phép

3 Các căn cứ thẩm định dự án đầu tư bất động sản

Việc thẩm định các dự án đầu tư phải thực hiện theo đúng các quy định củapháp luật và các văn bản quy định của Nhà nước hiện hành quy định về các hoạtđộng đầu tư và quản lý dự án đầu tư, quy định trực tiếp hoặc gián tiếp đến công tácthẩm định dự án đầu tư Các văn bản đó bao gồm:

Luật Đầu tư số 59/2005QH11 ngày 20/ 11/ 2005

Luật xây dựng 2003

Luật Đấu thầu số 61/2005/QH11 ngày 29/ 11/ 2005, có hiệu lực từ ngày 1/ 4/

2006

Luất đất đai số 13/2003/QH11 của Quốc hội

Luật Ngân sách Nhà nước số 01/2002/QH11 ngày 16/ 12/ 2002

Nghị định 108/2006/NĐ-CP của Chính phủ qui định chi tiết và hướng dẫn một

số điều của Luật Đầu tư

Nghị định số 12/2009/NĐ-CP ngày 12/2/2009 về quản lý dự án đầu tư xâydựng công trình

Nghị định 83/2009/NĐ-CP về sửa đổi, bổ sung một số điều Nghị định số12/2009/NĐ-CP ngày 12/2/2009 của Chính phủ về quản lý dự án đầu tư xây dựng.Nghị định số 181/2004/NĐ-CP của Chính phủ ngày 29/10/2004 về thi hànhluật Đất đai

Thông tư số 05/2007/TT-BXD ngày 25/07/2007 của Bộ Xây dựng về hướngdẫn lập và quản lý chi phí đầu tư xâ dựng công trình

Thông tư số 27/2009/TT-BXD ngày 31/07/2009 của Bộ Xây dựng về hướngdẫn một số nội dung về quản lý chất lượng công trình xây dựng và điều kiện nănglực của tổ chức, cá nhân trong hoạt động xây dựng

Thông tư số 3/2009/TT-BXD ngày 26/3/2009 quy định chi tiết một số nội

dung của NĐ 12/2009/NĐ-CP

4 Phương pháp thẩm định dự án đầu tư bất động sản

Hiện nay có bốn phương pháp thẩm định thường được sử dụng gồm có:

phương pháp so sánh, phương pháp thẩm định theo trình tự, phương pháp thẩm định dự án dựa trên việc phân tích độ nhạy cảm của dự án đầu tư và phương pháp triệt tiêu rủi ro Mỗi phương pháp đều có những ưu nhược điểm riêng, những lợi thế

khi vận dụng là khác nhau Nhưng tùy từng dự án với lợi thế thông tin thu thập haytrình độ chuyên môn cũng như tính chất của từng dự án mà hội đồng thẩm định sẽvận dụng những phương pháp khác nhau để thẩm định dự án Cụ thể các phươngpháp như sau:

4.1 Phương pháp so sánh

Phương pháp so sánh là phương pháp phổ biến và đơn giản, các chỉ tiêu kinh

tế kỹ thuật chủ yếu của dự án được so sánh với các dự án đã và đang xây dựng hoặcđang hoạt động Sử dụng phương pháp giúp cho việc đánh giá hợp lý và chính xáccác chỉ tiêu của dự án Từ đó có thể rút ra kết luận đúng đắn về dự án để đưa raquyết định đầu tư Phương pháp so sánh được tiến hành theo một số chỉ tiêu: Tiêuchuẩn thiết kế, xây dựng, tiêu chuẩn về cấp công trình do nhà nước quy định hoặcđiều kiện tài chính mà dự án có thể chấp nhận được Tiêu chuẩn về công nghệ, thiết

bị trong quan hệ chiến lược đầu tư công nghệ quốc gia, quốc tế Tiêu chuẩn đối vớiloại sản phẩm của dự án mà thị trường đòi hỏi Chỉ tiêu tổng hợp như cơ cấu vốnđầu tư Các định mức về sản xuất, tiêu hao năng lượng, nguyên liệu, nhân công, tiềnlương, chi phí quản lý của ngành theo các định mức kinh tế - kỹ thuật chính thứchoặc các chỉ tiêu kế hoạch và thực tế Các chỉ tiêu về hiệu quả đầu tư Các tỷ lệ tàichính doanh nghiệp theo thông lệ phù hợp với hướng dẫn, chỉ đạo của nhà nước,của ngành đối với doanh nghiệp cùng loại Các chỉ tiêu trong từng trường hợp có dự

án và chưa có dự án

Trong việc sử dụng phương pháp so sánh thì các chỉ tiêu dùng để so sánhphải được vận dụng phù hợp với điều kiện và đặc điểm cụ thể của dự án và doanhnghiệp tránh khuynh hướng so sánh máy móc cứng nhắc

của dự án, qua đó phát hiện các vấn đề hợp lý hay chưa hợp lý cần phải đi sâu xemxét Thẩm định tổng quát cho phép hình dung khái quát dự án, hiểu rõ quy mô tầmquan trọng của dự án, và xem xét tổng quát các nội dung của dự án, do đó ở giaiđoạn này khó phát hiện các vấn đề cần phải bãi bỏ hoặc các sai sót của dự án cần bổxung hoặc sửa đổi Chỉ khi tiến hành thẩm định chi tiết, những vấn đề sai sót của dự

án mới được phát hiện

- Thẩm định chi tiết: Được tiến hành sau thẩm định tổng quát Việc thẩm định

này được tiến hành với từng nội dung của dự án từ việc thẩm định các điều kiệnpháp lý đến phân tích hiệu quả tài chính và kinh tế - xã hội của dự án Mỗi nội dungxem xét đều đưa ra những ý kiến đánh giá đồng ý hay cần phải sửa đổi thêm hoặc

có thể chấp nhận được Tuy nhiên mức độ tập trung cho những nội dung cơ bản cóthể khác nhau tuỳ theo đặc điểm và tình hình cụ thể của dự án

Trong bước thẩm định chi tiết, kết luận rút ra nội dung trước có thể là điềukiện để tiếp tục nghiên cứu Nếu một số nội dung cơ bản của dự án bị bác bỏ thì cóthể bác bỏ dự án mà không cần đi vào thẩm định toàn bộ các chỉ tiêu tiếp theo

4.3 Phương pháp thẩm định dự án dựa trên việc phân tích độ nhạy cảm của dự án đầu tư

Cơ sở của phương pháp này là dự kiến một số tình huống bất trắc có thể xảy ratrong tương lai đối với dự án, như vượt chi phí đầu tư, sản lượng đạt thấp, giá cácchi phí đầu vào tăng và giá tiêu thụ sản phẩm giảm, có thay đổi về chính sách thuếtheo hướng bất lợi Khảo sát tác động của những yếu tố đó đến hiệu quả đầu tư vàkhả năng hoà vốn của dự án

Mức độ sai lệch so với dự kiến của các bất trắc thường chọn từ 10% đến 20%

và nên chọn các yếu tố tiêu biểu dễ xảy ra gây tác động xấu đến hiệu quả của dự án

để xem xét Nếu dự án vẫn tỏ ra có hiệu quả kể cả trong trường hợp có nhiều bấttrắc phát sinh đồng thời thì đó là những dự án vững chắc có độ an toàn cao Trongtrường hợp ngược lại, cần phải xem lại khả năng phát sinh bất trắc để đề xuất cácbiện pháp hữu hiệu để khắc phục hạn chế

Dùng phương pháp này sẽ có hiệu quả cao hơn mức bình thường nhưng sẽ gặpkhông ít rủi ro và các điều kiện khách quan khác

4.4 Phương pháp triệt tiêu rủi ro

Dự án là một tập hợp các yếu tố dự kiến trong tương lai, từ khi thực hiện dự ánđến khi vào khai thác, hoàn vốn thường rất dài, do đó có nhiều rủi ro phát sinh

ngoài ý muốn chủ quan Rủi ro có thể xảy đến bất cứ lúc nào đối với mỗi dự án và

có thể gây ra những hậu quả nghiêm trọng, nhất là đối với những dự án có quy môlớn như dự án bất động sản Để đảm bảo tính vững chắc và dự án có hiệu quả, người

ta thường tự dự đoán một số rủi ro có thể xảy ra để có biện pháp kinh tế hoặc tàichính thích hợp, hạn chế thấp nhất các tác động rủi ro hoặc phân tán rủi ro cho cácđối tác có liên quan đến dự án

Sau đây là một số rủi ro và biện pháp ngăn ngừa đối với dự án đầu tư:

thuật – công nghệ

Kiểm tra hợp đồng trọn gói, bảo lãnh thựchiện hợp đồng

Tài chính (thiếu vốn,giải ngân không đúng)

Cam kết đảm bảo nguồn vốn góp, bên chovay hoặc bên tài trợ vốn

Bất khả kháng Mua bảo hiểm đầu tư, bảo hiểm xây dựng

Hợp đồng cung cấp dài hạn, đưa ra cácnguyên tắc về giá

Tiêu thụ sản phẩm Hợp đồng bao tiêu sản phẩm, nguyên tắc

tiêu thụ sản phẩmTài chính (thiếu vốn

kinh doanh) Cam kết đảm bảo nguồn vốn tín dụngQuản lý điều hành Năng lực quản lý của doanh nghiệp, phải

có hợp đồng thuê quản lýRủi ro bất khả kháng Mua bảo hiểm tài sản, kinh doanh

Bảng 1.1: Một số rủi ro và biện pháp ngăn ngừa đối với dự án đầu tư.

5 Nội dung thẩm định dự án đầu tư bất động sản của doanh nghiệp đầu tư bất động sản

Hội đồng thẩm định dự án của các tổ chức thẩm định nói chung hay của cáccông ty đầu tư nói riêng cần thẩm định chi tiết từng dự án và theo một trình tựhợp lý logic để công tác thẩm định diễn ra trôi chảy Sau đây là những nội dungcần thiết phải thẩm định của một dự án đầu tư BĐS:

5.1 Thẩm định mục tiêu và các điều kiện pháp lý của dự án

Khi thẩm định hồ sơ pháp lý của dự án thì cần phải xem xét xem dự án có phù

hợp với mục tiêu phát triển kinh tế xã hội của đất nước, địa phương hay không Cóphù hợp với quy hoạch phát triển ngành, địa phương có liên quan không.

Cùng với đó thì mỗi dự án bao giờ cũng có bộ hồ sơ pháp lý Hồ sơ pháp lýcủa dự án bao gồm các giấy phép, quyết định liên quan đến dự án mà chủ đầu tưđang thực hiện như: Báo cáo nghiên cứu khả thi, giấy phép xây dựng hoặc giấychứng nhận đầu tư của cấp có thẩm quyền phê duyệt, quyết định phê duyệt luậnchứng kinh tế kỹ thuật của cấp có thẩm quyền phê duyệt, giấy chứng nhận quyền sửdụng đất hoặc hợp đồng thuê đất, các văn bản pháp lý khác có liên quan đến dự ánđầu tư

5.2 Thẩm định sản phẩm và thị trường

Các sản phẩm được tạo ra từ dự án đầu tư BĐS có giá trị lớn vì thế việc thẩm địnhchúng cần được chú trọng Đó là sự chính xác của các số liệu trong dự án và chất lượngcủa sản phẩm BĐS

Mặt khác, thị trường là một nhân tố quyết định việc lựa chọn mục tiêu và quy môcủa dự án Một dự án ngày càng có vị thế và chỗ đứng trên thị trường thì khả năng thuhồi vốn của dự án ngày càng trở lên chắc chắn hơn

Thẩm định phương diện thị trường của dự án là để xác định các yếu tố: Thịtrường cung cầu sản phẩm hoặc dịch vụ mà dự án sẽ mang lại tại thời điểm hiện tại,tiềm năng phát triển của thị trường này trong tương lai, các yếu tố kinh tế và phikinh tế tác động đến nhu cầu về sản phẩm và dịch vụ mà dự án mang lại như thếnào Các biện pháp khuyến thị và tiếp thị cần thiết giúp cho việc tiêu thụ sản phẩmhoặc tiến hành các hoạt động dịch vụ của dự án được thuận lợi Khả năng canhtranh của các sản phẩm cùng loại có sẵn hoặc các sản phẩm sẽ được sản xuất sau này.Hiện nay trên thị trường Việt Nam, các dự án đầu tư xây dựng bất động sảncủa các công ty trong nước và công ty nước ngoài diễn ra rất sôi nổi tại các tỉnh,thành phố lớn, trung tâm kinh tế, chính tri, xã hội của đất nước như: Hà Nội, HảiPhòng, Đà Nẵng, Thành phố Hồ Chí Minh Song song với các nhà đầu tư trongnước thì các nhà đầu tư nước ngoài với thế mạnh về tài chính đang cho ra đời nhữngsản phẩm bất động sản với chất lượng cao, thẩm mỹ đẹp, hiện đại kết hợp với quyhoạch đồng bộ và hợp lý Các nhà đầu tư Việt Nam đang mất đi một thị trường lớnngười tiêu dùng ở các mảng Bất động sản cao cấp Mặc dù vậy, các nhà đầu tư trongnước cũng đã và đang vươn lên để sánh tầm với quốc tề về chất lượng cũng như quy

mô công trình xây dựng

5.3 Thẩm định phương diện kỹ thuật và công nghệ

Thẩm định về phương diện kỹ thuật khá phức tạp đòi hỏi cán bộ thẩm địnhphải có một trình độ hiểu biết nhất định về các khía cạnh kỹ thuật của dự án Tuỳtừng dự án mà nội dung phân tích về phương diện kỹ thuật khác nhau Không có môhình nào có thể áp dụng chung trong việc phân tích phương diện kỹ thuật Tuynhiên, để phân tích đánh giá được kỹ thuật của dự án người ta thường đánh giá ởcác khía cạnh như đặc tính của sản phẩm và đánh giá chất lượng, phương pháp và

kỹ thuật sản xuất Đặc tính và công suất của máy móc thiết bị, đặc tính và nhu cầunguyên vật liệu, cơ sở hạ tầng, địa điểm xây dựng, vấn đề về xử lý chất thải Do

đó, tuỳ theo từng dự án cụ thể mà có thể xem xét các kỹ thuật của dự án ở nhữnggóc độ khác nhau

Đối với dự án xây dựng Bất động sản thì thẩm định yếu tố kỹ thuật là vô cùngquan trọng Sản phẩm Bất động sản mang tính chất bền lâu và có giá trị cao đồngnghĩa với việc đó là chất lượng sản phẩm phải thật tốt để đảm bảo giá trị của sảnphẩm Không chỉ thế, đối với Bất động sản là nhà ở thì là nơi cư trú lâu dài củangười dân, là nơi sống và sinh hoạt hàng ngày, chính vì thế Bất động sản trước hếtphải đảm bảo chất lượng về kỹ thuật, thiết kế, để đảm báo an toàn cho người dânsinh sống trong đó; đối với Bất động sản là trung tấm thương mại, cao ốc văn phòngcũng đều là những tài sản lớn sử dụng lâu dài và là trụ sợ làm việc của rất nhiềungười lao động, do đó độ an toàn cũng phải được đặt lên hàng đầu Chính vì vậy,việc lựa chọn phương án thiết kế, kết cấu hạ tầng, trắc địa địa chất hay lựa chọnnguyên vật luyện và công nghệ xây dựng, từng khâu một đều hết sức quan trọng,quyết định chất lượng của cả công trình

Tổng kết ngắn gọn thì thẩm định phương diện kỹ thuật và công nghệ gồm cácyếu tố sau:

- Phương án thiết kế xây dựng: trên mỗi địa điểm với địa chất khác nhau thìphương án thiết kế phù hợp để đảm bảo cả về kỹ thuật lẫn thị hiếu của người tiêudùng là yếu tố vô cùng quan trọng

- Xác định lựa chọn công nghệ, trang thiết bị (đây là một trong những yếu tốquan trọng hàng đầu của thẩm định yếu tố kỹ thuật);

- Công nghệ phải phù hợp: đảm bảo chất lượng công trình, đảm bảo tiến độcông trình, chi phí nhập thiết bị và chuyển giao công nghệ không quá cao, cộngnghệ càng hiện đại càng tốt;

- Lao động: phải đảm bảo trình độ kỹ thuật yêu cầu Đây là yếu tố quyết địnhthành công của dự án Bởi họ là người nhận chuyển giao công nghệ và trực tiếp sửdụng, vận hành máy móc;

- Năng lượng;

- Nguyên vật liệu

5.4 Thẩm định tài chính của dự án

Tài chính dự án là một phần nội dung quan trọng trong tổng thể của dự án Bất

kỳ một dự án nào dù là tiền khả thi hay khả thi thì cần phải tiến hành phân tích tìnhhình tài chính của dự án Đối với chủ đầu tư phân tích tình hình tài chính lại có ýnghĩa rất quan trọng trong việc đánh giá khả năng tài chính của mình từ đó đưa raquyết định quy mô đầu tư và xây dựng phương án huy động vốn để đầu tư Chính vìvậy đây là một công việc mà cán bộ thẩm định không thể bỏ qua trong thẩm định dự

án đầu tư Ngoài ra thông qua việc phân tích tài chính của dự án còn cho ta xác địnhđược quy mô đầu tư, cơ cấu các loại vốn, nguồn tài trợ cho dự án, tính toán thu chi

lỗ lãi những lợi ích thiết thực mang lại cho nhà đầu tư và cả cộng đồng

Thẩm định tài chính của dự án nhằm mục đích:

- Đánh giá tính chính xác của các số liệu;

- Khẳng định tiềm lực tài chính cho thực hiện dự án;

- Xem xét các kết quả và hiệu quả của dự án (các khoản thu – chi)

Việc tính toán, phân tích tình hình tài chính của dự án được tiến hành theo nộidung sau:

 Thẩm tra việc tính toán xác định tổng vốn đầu tư và tiến độ huy động vốn:

- Vốn đầu tư xây lắp: nội dung kiểm tra tập trung vào việc xác định nhu cầu

xây dựng hợp lý của dự án và mức độ hợp lý của đơn giá xây lắp tổng hợp, được ápdụng so với kinh nghiệm đúc kết từ các dự án hoặc loại công tác xây lắp tương tự

- Vốn đầu tư thiết bị: Căn cứ vào danh mục thiết bị kiểm tra giá mua và chi

phí vận chuyển, bảo quản theo quy định của nhà nước về giá thiết bị Chi phí vậnchuyển bảo quản cần thiết Đối với loại thiết bị có kèm theo chuyển giao công nghệmới thì vốn đầu tư thiết bị còn bao gồm cả chi phí chuyển giao công nghệ

- Chi phí khác: các khoản mục chi phí này cần được tính toán, kiểm tra theo

quy định hiện hành của nhà nước Đó là các khoản chi phí được phân theo các giai

đoạn của quá trình đầu tư và xây dựng Các khoản chi phí này được xác theo địnhmức (tính theo tỷ lệ % hoặc bằng giá cụ thể như chi phí khảo sát xây dựng, thiếtkế và nhóm chi phí xác định bằng cách lập dự toán như chi phí cho việc điều tra,khảo sát thu thập số liệu phục vụ cho việc lập dự án, chi phí tuyên truyền, quảngcáo dự án, chi phí đào tạo cán bộ kỹ thuật và cán bộ quản lý sản xuất).

- Ngoài các yếu tố về vốn đầu tư trên, cần kiểm tra một số nội dung chi phíđầu tư sau:

 Nhu cầu vốn lưu động ban đầu (đối với dự án xây dựng mới) hoặcnhu cầu vốn lưu động bổ xung (đối với dự án mở rộng bổ xung thiết bị) để dự ánsau khi hoàn thành có thể hoạt động bình thường

 Chi phí thành lập gồm các chi phí để mua sắm các vật dụng cần thiếtkhông phải là tài sản cố định và các chi phí để hoạt động bình thường

 Chi phí trả lãi vay ngân hàng trong thời gian thi công

Việc xác định đúng đắn vốn đầu tư của dự án là rất cần thiết, tránh haikhuynh hướng tính quá cao hoặc quá thấp

Sau khi xác định đúng vốn đầu tư, cần xem xét việc phân bổ vốn đầu tư theochương trình tiến độ đầu tư Việc này rất cần thiết đặc biệt đối với các công trình cóthời gian xây dựng dài

 Kiểm tra tính toán giá thành – chi phí sản xuất:

Trên cơ sở bảng tính giá thành đơn vị hoặc tổng chi phí sản xuất hàng nămcủa dự án cần đi sâu kiểm tra các nội dung sau:

- Tính đầy đủ các yếu tố chi phí giá thành sản phẩm Đối với các yếu tố giáthành quan trọng cần xem xét sự hợp lý của các định mức sản xuất tiêu hao có sosánh các định mức và kinh nghiệm từ các dự án đang hoạt động

- Kiểm tra chi phí nhân, công trên cơ sở số lượng nhân công cần thiết chomột đơn vị sản phẩm và số lượng nhân công vận hành dự án

- Kiểm tra việc tính toán, phân bổ chi phí về lãi vay ngân hàng (kể cả lãi vaydài hạn, ngắn hạn) và giá thành sản phẩm

- Đối với các loại thuế của nhà nước, được phân bổ vào giá bán sản phẩm tuỳloại hình sản xuất mà có sự phân tích, tính toán

 Kiểm tra về cơ cấu vốn và cơ cấu nguồn vốn:

- Cơ cấu vốn (theo công dụng: xây lắp, thiết bị, chi phí khác) thường được

coi là hợp lý nếu tỷ lệ đầu tư cho thiết bị cao hơn xây lắp Đối với các dự án đầu tưchiều sâu và mở rộng tỷ lệ đầu tư thiết bị cần đạt là 60% Tuy nhiên phải hết sứclinh hoạt tuỳ theo tính chất và điều kiện cụ thể của dự án, không nên quá máy móc

đi sâu phân tích tìm hiểu khả năng thực hiện của nguồn vốn đó

- Căn cứ vào thực tế các nguồn vốn đầu tư hiện nay cần quan tâm xử lý cácnội dung để đảm bảo khả năng về nguồn vốn như sau.:

+ Vốn tự có bổ xung của doanh nghiệp: cần kiểm tra phân tích tình hình tàichính và sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp để xác định số vốn tự bổ sung củadoanh nghiệp

+ Vốn trợ cấp của ngân sách: cần xem xét các cam kết bảo đảm của các cấp

có thẩm quyền đối với nguồn ngân sách (uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố, cơ quantài chính )

+ Doanh nghiệp vay nước ngoài theo phương thức tự vay tự trả: cần xem xét

kỹ việc chấp hành đúng các quy định của Nhà nước về vay vốn nước ngoài củadoanh nghiệp và xem xét kỹ các cam kết đã đạt được với phía nước ngoài cũng nhưkhả năng thực tế để thực hiện cam kết đó

- Sau khi kiểm tra tính hiện thực của các nguồn vốn phải xác định được lịchtrình cung cấp vốn từ các nguồn vốn đó

 Kiểm tra các chỉ tiêu phân tích tài chính của dự án

- Kiểm tra sự tính toán, phát hiện những sai sót trong quá trình tính toán

- Trên cơ sở các chỉ tiêu phần tính toán, đánh giá hiệu quả tài chính của dự án

5.5 Thẩm định lợi ích kinh tế - xã hội

Trên thực tế cho thấy không phải dự án nào có khả năng sinh lời cao đều tạo ranhững ảnh hưởng tốt đối với nền kinh tế và xã hội Chính vì vậy, cần phải xem xétđánh giá việc thực hiện dự án đầu tư có những tác động gì đối với việc thực hiện

mục tiêu phát triển kinh tế, có nghĩa là phải xem xét đến khía cạnh kinh tế - xã hội.Điều này giữ vai trò quyết định để được các cấp có thẩm quyền chấp nhận cho phépđầu tư, các định chế tài chính quốc tế, các cơ quan viện trợ song phương và đaphương tài trợ cho dự án.

Những lợi ích mà xã hội thu được chính là sự đáp ứng của dự án đối với việcthực hiện các mục tiêu chung của xã hội, của nền kinh tế Những sự đáp ứng này cóthể được xem xét mang tính định tính như đáp ứng các mục tiêu phát triển kinh tế,phục vụ việc thực hiện các chủ trương chính sách của nhà nước, góp phần chống ônhiễm môi trường cải tạo môi sinh , hoặc đo lường bằng cách tính toán định lượngnhư mức tăng thu cho ngân sách, mức gia tăng số người có việc làm, mức tăng thungoại tệ

Một dự án khi chứng minh được rằng sẽ đem lại cho xã hội một lợi ích lớn hơncái giá mà xã hội phải trả thì dự án mới xứng đáng được hưởng những ưu đãi mànền kinh tế dành cho nó

6 Những nhân tố ảnh hưởng đến công tác thẩm định dự án đầu tư xây dựng bất động sản của doanh nghiệp

6.1 Nhân tố bên trong

- Nhân tố con người

Thẩm định dự án đầu tư là việc đưa ra quyết định đầu tư trên quan điểm củahội đồng thẩm định nhưng chất lượng thẩm định lại ảnh hưởng đến tài sản toàncông ty Nếu đội ngũ thẩm định có trình độ, năng lực và kinh nghiệm thì quyết địnhđầu tư tuy chỉ dựa trên quan điểm cá nhân cũng chính xác và hiệu quả hơn Mặckhác, tư cách đạo đức tốt cũng là một điều kiện cần cho thành viên hội đồng thẩmđịnh nhằm hạn chế rủi ro cho chủ đầu tư

Nhân tố con người luôn chi phối mọi hoạt động trong quá trình thẩm định dự

án Vì vậy, trong hoạt động thẩm định dự án đầu tư nhân tố con người luôn đóng vaitrò quyết định, ảnh hưởng trực tiếp đến chất lượng dự án

- Phương pháp thẩm định

Phương pháp thường hay sử dụng trong khi thẩm định là phương pháp so sánh.Một hệ thống các chỉ tiêu kinh tế tài chính chủ yếu của dự án như khả năng thanhtoán, thời gian thu hồi vốn, cơ cấu vốn, doanh lợi vốn tự có sau khi phân tích vàtính toán sẽ được đem so sánh Trên thực tế, các chỉ số được đem ra làm chuẩn để

so sánh là các chỉ tiêu phản ánh hiệu quả tài chính của các dự án tương tự đã và

đang được thực hiện.

- Chất lượng thu thập thông tin

Bản chất của thẩm định là phân tích, so sánh và đánh giá giữa các chỉ tiêu kinh tế

kỹ thuật của dự án với thông tin mà người thẩm định thu thập được Thông tin càngchính xác, cụ thể, càng thuận lợi cho việc triển khai công việc và kết luận thẩm địnhcàng đáng tin cậy Vì vậy, thông tin giữ vai trò đặc biệt quan trọng đến chất lượng thẩmđịnh

Thông tin phục vụ cho công tác thẩm định rất đa dạng Nhân viên thẩm định củacông ty có thể kahi thác từ các nguồn như: Các thông tin từ dự án và doanh nghiệp khác

ở gần khu vực, cũng như trong hệ thống các công ty bạn; Thông tin từ các văn bản pháp

lý, các quy định, tiêu chuẩn do nhà nước ban hành như luật đầu tư, luật doanh nghiệp,luật đất đai, thuế các định mức kinh tế, kỹ thuật; Thông tin từ các cơ quan nghiêncứu, các chuyên gia và phương tiện thông tin đại chúng như các số liệu thống kê, phântích thị trường trong và ngoài nước Ngoài ra có thể thu thập thông tin từ các tạp chíchuyên ngành như giá cả thị trường, đầu tư, thời báo kinh tế; Thông tin tổng hợp quaInternet thông qua website của các chủ đầu tư

- Công tác tổ chức điều hành

Tổ chức điều hành là việc bố trí, sắp xếp, quy định trách nhiệm, quyền hạncủa cá nhân bộ phận tham gia thẩm định, trình tự tiến hành cũng như mối quan hệgiữa các tổ chức, cá nhân, bộ phận đó trong việc thực hiện Yếu tố này ảnh hưởnggián tiếp đến chất lượng thẩm định, nó có thể tạo điều kiện nâng cao chất lượngthẩm định song cũng có thể là một nhân tố kìm hãm từ bên trong nội bộ ngân hàng

6.2.Nhân tố bên ngoài

- Nguyên nhân từ phía doanh nghiệp

Trong một dự án đầu tư, không phải bất cứ chủ đầu tư nào cũng có đủ tiềm lực

về nguồn vốn, khoa học – kỹ thuật cũng như trang thiết bị để phục vụ cho thi côngcông trình Chính vì vậy, chủ đầu tư sẽ phải xem xét và quyết định đấu thầu một sốhạng mục mà không tự khả năng mình làm được Để được trúng thầu, các doanhnghiệp đều đưa ra những phương án được chuẩn bị kỹ lưỡng và rất khả thi Mọi yếu

tố và thông tin trong bản thuyết trình hay báo cáo mời thầu đều ảnh hưởng đến các

số liệu, nội dung trong các báo cáo thuyết minh hay thẩm định dự án Nhưng trongnhững thông tin đó, có thể có những thông tin không được cung cấp trung thực vàđầy đủ Điều này sẽ tác động lớn đến công tác thẩm định dự án và làm thay đổi kết

quả thẩm định cuối cùng của dự án, có thể gây ảnh hưởng lớn tới quyết định đầu tư

- Nguyên nhân từ môi trường vĩ mô

Một lĩnh vực thông tin khác cũng hết sức quan trọng và cần thiết đối với côngtác thẩm định là thông tin về chiến lược phát triển kinh tế xã hội của Nhà nước,ngành địa phương, thông tin về lĩnh vực hoạt động sản xuất kinh doanh, môi trườngkinh doanh của dự án, thông tin mang tính pháp luật có liên quan đến công tác quản

lý đầu tư dự án như luật đầu tư, thương mại, hợp đồng kinh tế, đất đai

- Các nhân tố khác

Một dự án đầu tư thường có tuổi thọ dài, do đó các nhân tố môi trường bênngoài như tình hình kinh tế, sức ép cạnh tranh trong ngành, các quy định của phápluật cũng có những ảnh hưởng nhất định tới chất lượng thẩm định dự án đầu tư củadoanh nghiệp Khi rủi ro bất khả kháng như thiên tai, chiến tranh xảy ra, khó có thểthu hồi vốn bởi loại rủi ro này cũng ảnh hưởng nghiêm trọng tới dự án và chủ đầu tưkhông thể chống đỡ được

Các quyết định, chính sách của Chính phủ cũng như các văn bản điều chỉnh lãisuất quy chế cho vay của Ngân hàng Trung ương cũng tác động đến chất lượngcông tác thẩm định dự án

CHƯƠNG II THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ KHU ĐÔ THỊ SINH THÁI, VUI CHƠI GIẢI TRÍ VIÊN NAM ( VIEN NAM VILLA & RESORT)

CỦA CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƯ ARCHI

1 Giới thiệu về công ty cổ phần đầu tư Archi

1.1 Lịch sử hình thành và quá trình phát triển của công ty

Tên công ty: CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƯ ARCHI

Tên viết tắt: ARCHI INVEST

Tổng giám Đốc: Nguyễn Thành Nam

Website: http://invest.archi.vn/; http:// archi.vn/

Công ty cổ phần đầu tư Archi(Archi Invest) là đơn vị đại diện pháp luật cho tậpđoàn Archi, luôn đóng vai trò trung tâm trong các hoạt động điều phối vốn và nguồnlực cho toàn bộ hệ thống Archi Invest nắm cổ phần của tất cả các công ty trong tậpđoàn, trong đó có nhiều công ty Archi Invest chiếm cổ phần chi phối

Công ty tự hào sở hữu các thương hiệu mạnh trong một liên kết chung nhằm tạonên những sản phẩm dịch vụ tốt nhất cho cộng đồng Đi lên từ thành công của các dự

án bất động sản du lịch, Công ty đã khẳng định vị thế của mình trở thành công ty đầu

tư hàng đầu trong lĩnh vực Xây dựng - Kiến trúc - Dự án bất động sản tại Việt Nam Công ty cổ phần đầu tư Archi được thành lập vào cuối năm 2006 bởi các công tyhoạt động thành công trong lĩnh vực kiến trúc, xây dựng, lập dự án và truyền thôngchuyên ngành xây dựng tại Việt Nam

Ngay khi thành lập, Công ty đã sở hữu hai thương hiệu mạnh trong ngành làVNKientruc và GreenScape

Là một công ty trẻ nhưng bằng sự lỗ lực và phương hướng kinh doanh đúng đắnnên đã g gặt hái được khá nhiều thành công trong các lĩnh vực kinh doanh mà Công ty

tham gia, Công ty đang từng bước khẳng định vị thế của mình trong các lĩnh vựcxây dựng, kiến trúc, lập dự án và truyền thông tại Việt Nam.

Với những bước đi đúng hướng, ngoài VNKientruc và Greenscape, Công ty cổphần đầu tư Archi lần lượt thành lập các công ty thành viên nhằm đáp ứng nhu cầucung cấp dịch vụ và quản lý các dự án lớn:

Năm 2008: Thành lập Archi Group với 6 công ty, bắt đầu lập kế hoạch triểnkhai các dự án tại Ba Vì

Năm 2009: Sát nhập Công ty cổ phần xây dựng Archi Cons; Công ty cổ phầnsinh thái và đầu tư Thiên An; Công ty cổ phần đầu tư du lịch Kim Bôi; Công ty cổphần Archi Hòa Bình

Năm 2010: Sát nhập công ty cổ phần đầu tư đô thị sinh thái GREENCITY vàThăng Long Xanh investment

Năm 2011: Sát nhập Công ty cổ phần Sỹ Ngàn và SUDICO

Sự ra đời đó đánh dấu những bước thành công lớn của công ty, nắm được cơ hộithị trường và phát triển ngay trong thời điểm nền kinh tế Việt Nam gặp nhiều khó khăn

do khủng hoảng kinh tế toàn cầu

Cùng với việc các đơn vị dịch vụ mở rộng quan hệ, hợp tác với các đối tác nướcngoài: Nhật Bản, Singapore, Ấn Độ, Cộng hòa Séc…, các dự án đầu tư về bất động sản

du lịch luôn nhận đuợc sự ủng hộ của các cấp quản lý và nhà đầu tư, tạo điều kiệnthuận lợi cho việc triển khai các dự án với tốc độ nhanh

Trong tương lai, ngoài việc phát triển các dự án, dịch vụ hiện có, Công ty cổ phầnđầu tư Archi đang mở rộng lĩnh vực đầu tư, tạo lên tập đoàn đầu tư đa ngành vàchuyên sâu, từng bước vươn ra thị trường thế giới

1.2 Chức năng, nhiệm vụ của công ty

- Đầu tư phát triển các công ty trong ngành:

Công ty cổ phần đầu tư Archi không ngừng tìm kiếm và đầu tư vào các công tyhoạt động trong ngành xây dựng Đặc biệt là những công ty có tiềm năng phát triểnnhưng đang thiếu nguồn lực

Không chỉ đầu tư tài chính,công ty còn cung cấp các giải pháp, chiến lực đồng bộdựa trên kinh nghiệm hoạt động lâu năm trong ngành Tạo những bước phát triển độtphá và duy trì tăng trưởng ổn định cho các công ty được đầu tư

- Đầu tư dự án:

Công ty cổ phần đầu tư Archi trực tiếp hoặc thông qua các công ty thành viên đầu

- Tư vấn đầu tư:

Qua kinh nghiệm đầu tư của chính mình, Công ty cổ phần đầu tư Archi xây dựngdịch vụ tư vấn như một kênh kết nối mình với các nhà đầu tư để đem lại lợi ích cho xãhội và cho các đầu tư

Nội dung cơ bản của dịch vụ tư vấn:

+ Hỗ trợ nhà đầu tư tìm kiếm địa chỉ đầu tư phù hợp

+ Tư vấn về mặt pháp lý dự án

+ Xây dựng kế hoạch thực hiện, phân tích đánh giá khó khăn có thể gặp trong quátrình thực hiện

+ Hỗ trợ thiết kế, bảo vệ thiết kế cho dự án

+ Tổ chức thi công và giám sát thi công

+ Giới thiệu, tìm kiếm đơn vị quản lý và kinh doanh dự án sau đầu tư

+ Truyền thông, quảng bá hình ảnh cho dự án

- Uỷ thác quản lí Bất động sản:

Archi Invest là một trong những đơn vị đi đầu trong dịch vụ ủy thác quản lý bấtđộng sản ở Việt Nam và đã phát triển thành công trên thị trường Villas nghỉ dưỡngtại các khu vực ngoại ô Hà Nội

Archi Invest nhận sự ủy thác đầu tư từ chủ đầu tư của các khu bất động sảnđang gặp khó khăn trong tính thanh khoản do sự xuống cấp hoặc do thay đổi củanhu cầu thị trường

Các bất động sản sau khi được Archi Invest "đầu tư gia tăng giá trị" đều đượcđịnh giá cao hơn nhiều lần so với giá trị đầu tư thêm trên bất động sản đó, đem lại

sự hài lòng cho khách hàng và gia tăng giá trị cho xã hội

1.3 Bộ máy tổ chức của công ty

Cũng như bất kỳ một tổ chức đầu tư, kinh doanh nào khác, bộ máy tổ chứcluôn là sự quan tâm hàng đầu đối với Công ty Cổ phần Đầu tư Archi Bởi lẽ, nguồnnhân lực có được tổ chức hợp lý thì Công ty mới được vận hành tốt Archi Invest

luôn chú trọng công tác xây dựng, ổn định mô hình tổ chức, luôn coi trọng đội ngũcán bộ và bồi dưỡng nâng cao phẩm chất năng lực chuyên môn, năng lực quản lýđiều hành và coi đó là nhiệm vụ trọng tâm hàng đầu Được dẫn dắt bởi một ban lãnhđạo cao cấp, có trình độ, bộ máy hoạt động của Archi Invest đã được sắp xếp khoahọc, không bị chồng chéo về chức năng và nhiệm vụ giữa các bộ phận trong công

ty, giúp tiết kiệm được nhân lực và tăng hiệu suất trong công việc

Sơ đồ 2.1: Cơ cấu tổ chức của công ty

Hội Đồng Cổ Đông

Hội Đồng Quản Trị

Ban Tổng Giám Đốc

Các công ty thành viên (Archi invest có vốn không chi phối)

Hội Đồng Cố Vấn

Văn Phòng HĐQT -Ban tài chính -Ban kiểm toán -Ban pháp lý

-Ban hành chính nhân sự -Ban kế toán

-Ban đối ngoại và hợp tác quốc tế

-Ban trợ lý

Các công ty thành viên (Archi invest có vốn chi phối)

-Hội đồng cổ đông (HĐCĐ): gồm 7 người, đây là cơ quan quyền lực cao nhấtcủa công ty và sẽ không bị giới hạn hoặc bị ảnh hưởng bởi các quyền của Hội đồngquản trị (HĐQT) theo điều lệ công ty và thực hiện tất cả các quyền hạn của công ty.

-Tổng giám đốc công ty:

Ông Nguyễn Thành Nam: Phụ trách về mọi mặt và chịu trách nhiệm trước công ty

về hoạt động đầu tư kinh doanh, trực tiếp phụ trách công tác tổ chức và tài chính củacông ty

Giải quyết toàn bộ những vấn đề liên quan tới nhân sự của công ty

Ban đối ngoại :

Có trách nhiệm tìm kiếm liên hệ phát triển các dự án đối với các đối tác mangtính chất quốc tế

Ban trợ lý :

Có nhiệm vụ kết hợp với các ban khác nhằm tạo điều kiện thuận lợi nhất chocông việc giám đốc và HĐQT

Ban đầu tư:

Trưởng ban: Ông Trần Hoàng Nam

Ban Đầu tư có chức năng tham mưu giúp việc cho Hội đồng quản trị, TổngGiám đốc Công ty trong việc thực hiện trách nhiệm quản lý về đầu tư xây dựng củaCông ty với tư cách chủ quản đầu tư đối với các dự án đầu tư của Công ty thànhviên và tư cách chủ đầu tư đối với các dự án Công ty Mẹ Trực tiếp thực hiện cácnhiệm vụ sau:

+ Xây dựng và triển khai thực hiện kế hoạch tìm kiếm, khai thác các dự ánđầu tư xây dựng bất động sản nghỉ dưỡng trên địa bàn khu vực ngoại ô Hà Nội ,trình Hội đồng quản trị, Tổng Giám đốc Công ty quyết định

+ Tổ chức lập dự án đầu tư xây dựng

+ Tổ chức thẩm định, phê duyệt dự án đầu tư

+ Chuẩn bị nội dung và tài liệu để Hội đồng quản trị, Tổng Giám đốc Công

ty tiếp xúc, đàm phán với các đối tác trong và ngoài nước về hợp tác đầu tư, liêndoanh, liên kết thực hiện dự án

+ Hướng dẫn về công tác chuyên môn đối với các đơn vị thành viên TổngCông ty, các ban quản lý dự án thuộc Công ty Mẹ trong công tác nghiên cứu đầu tưtriển khai thực hiện dự án

+ Tham gia Hội đồng chọn thầu, Hội đồng phê duyệt biện pháp thi công,Hội đồng nghiệm thu tiến độ chất lượng cho các công trình, hạng mục công trình + Phối hợp với các phòng chức năng và các Ban quản lý dự án giải quyếtthủ tục về vốn đầu tư

+ Hỗ trợ xây dựng chiến lược marketing, chiến lược quảng cáo khuyến mạiđối với các sản phẩm bất động sản

+ Soạn thảo các văn bản thuộc chức năng, nhiệm vụ của ban

Hội đồng cố vấn, ban kiểm soát, văn phòng hội đồng quản trị:

Có nhiệm vụ tư vấn cho Hội đồng quản trị và tổng giám đốc về chiến lượckinh doanh,cố vấn về các cơ sở pháp lý và kiểm tra soát xét nhằm tăng hiệu quả kinhdoanh cho công ty

Nhìn chung các ban đều được phân công nhiệm vụ một cách rõ ràng độc lậpnhưng vẫn có sự liên hệ tương đối chặt chẽ giữa các ban, điều đó tạo lên một tập thểmạnh và làm việc với hiệu quả cao

1.4 Tình hình hoạt động của công ty trong những năm gần đây

Ngay từ những ngày đầu thành lập và phát triển, cho đến nay Archi Group đangdần khẳng định thương hiệu của mình trên thị trường Từ một đơn vị thiết kế với 10kiến trúc sư, Archi Group đã phát triển với 14 công ty thành viên bao gồm các lĩnhvực thiết kế kiến trúc, quy hoạch, đầu tư dự án, quản lý dự án, thi công công trình,truyền thông, kinh doanh bất động sản và mới đây nhất là lĩnh vực nông nghiệp hữucơ…

Để làm được điều đó, Archi Group luôn chú trọng đến việc đầu tư vào conngười, quan tâm đến đời sống nhân viên Tất cả các thành viên của Tập đoàn Archiđều không chỉ là những nhân viên ưu tú trong công việc mà còn là những con ngườihết mình trong các hoạt động tập thể - tập thể mà các thành viên đều xem như ngôinhà thứ 2 của mình

Biểu đồ 2.1: Số lượng nhân sự của Công ty qua các năm

Nguồn:Ban hành chính nhân sự - Công ty cổ phần đầu tư Archi

Có thể thấy, số lượng nhân viên không ngừng tăng lên cùng với sự lớn mạnh và

ổn định của tập đoàn Những ngày đầu thành lập, nhân sự chỉ vẻn vẹn 12 người nhưngnhờ có sự nỗ lực và cố gắng của tất cả mọi người con số này tăng lên nhanh chóng gópphần vào sự phát triển chung của tập đoàn Đến năm 2011, tổng số nhân viên là 315người

Biểu đồ 2.2: Số lượng dự án và công ty thành viên của Công ty

Nguồn:Ban hành chính nhân sự - Công ty cổ phần đầu tư Archi

Từ biểu đồ, ta thấy rằng qua các năm, số lượng dự án của Công ty tăng vượttrội, cùng với đó liên tục nhiều Công ty được thành lập và sát nhập Tất cả đã tạonên một tập thể ARCHIINVEST vững mạnh và phát triển ổn định Các dự án củaCông ty không những đảm bảo về số lượng mà chất lượng cũng được giới chuyênmôn đánh giá rất cao

Các dự án tiêu biểu:

HÀ NỘI

- Ngọc Viên islands (30ha)

- Chuỗi dự án Greenvillas (20ha)

- 9-Ivory eco-resort (12ha)

- Zen resort (53ha)

HÒA BÌNH

- Viên Nam villas& resort (125ha)

- Lâm Sơn villas & resort (66ha)

- Ngọc Viên Hòa Bình (133ha)

PHÚ QUỐC

- Bella resort (4ha)

Cùng với việc tìm kiếm và đầu tư xây dựng các dự án, tập đoàn cũng luôn chútrọng đến việc phát triển hoạt động chuyên môn và tạo dựng, mở rộng hợp tác vớicác đối tác lớn: CB Richard Ellis Việt Nam; Công ty nước và môi trường Việt Nam;Công ty cổ phần BĐS du lịch Ninh Vân Bay; Savills Việt Nam; Ngân hàng kỹthương Việt Nam; Ngân hàng Đại dương,…

Với sự nỗ lực của toàn bộ ban lãnh đạo cũng như sự cố gắng của toàn thể nhânviên công ty Cùng với đó là sự khả quan, chất lượng của các dự án của mà công ty đã

và đang đầu tư hứa hẹn một kết quả kinh doanh hiệu quả và phát triển trong những nămtiếp theo

2 Giới thiệu về dự án khu đô thị sinh thái, vui chơi giải trí Viên Nam

T ên dự án: Dự án đầu tư xây dựng Khu đô thị sinh thái, vui chơi giải trí Viên Nam.

Quy mô: Dự án có quy mô 65 ha.

Khu đô thị sinh thái, vui chơi giải trí Viên Nam sẽ cho ra đời là một hệ thống hạtầng đô thị đồng bộ, hiện đại phù hợp với xu hướng phát triển chung của xã hội, giữvững môi trường sinh thái và vẫn đảm bảo khai thác du lịch, nghỉ dưỡng

quốc tế, hiện đại với đầy đủ các loại hình dịch vụ nghỉ dưỡng, vui chơi giải trí…đáp ứng yêu cầu của xã hội là trọng tâm

Xây dựng một khu đô thị mới kết hợp với du lịch sinh thái cao cấp đồng bộ, vănminh hiện đại, hoàn chỉnh, gắn kết bền vững với môi trường sinh thái, ổn định vàphát triển lâu dài phù hợp với xu thế phát triển chung của xã hội Dự án hoàn thành

và đưa vào sử dụng sẽ là động lực thúc đẩy sự năng động của kinh tế địa phương.Không chỉ đáp ứng nhu cầu nghỉ dưỡng, vui chơi giải trí của du khách mà còn nângcao đời sống vật chất và tinh thần cho người dân địa phương, góp phần phát triểnkinh tế xã hội của tỉnh Hòa Bình thông qua ngành công nghiệp không khói đó là dulịch và vui chơi giải trí cao cấp

Tạo một quần thể vùng sinh thái cảnh quan cho khu vực cũng như đáp ứng cácnhu cầu về dịch vụ du lịch chuyên nghiệp

Tạo công ăn việc làm, nâng cao dân trí cho một bộ phận người dân địa phương.Đồng thời sẽ đem lại diện mạo mới, đóng góp cho sự phát triển kinh tế và phát triển

du lịch huyện Kỳ Sơn nói riêng và tỉnh Hòa Bình nói chung Một mặt giúp cải thiện

cơ sở hạ tầng hiện có và cải thiện môi trường cảnh quan sinh thái khu vực

Dự án là khu đô thị sinh thái kết hợp dịch vụ vui chơi giải trí bao gồm: Các khulưu trữ cao cấp như biệt thự vườn sang trọng ( Villa ), các khu nhà nghỉ dạng vennúi, ven suối dạng Bungalow, khách sạn 4 sao, phục vụ nhu cầu cho thuê hoặc bánbiệt thự, nhà nghỉ dưỡng độc lập với đầy đủ các công trình hạ tầng xã hội hoànchỉnh như điện đường trường trạm

Ngoài ra còn có các khu dịch vụ công cộng khác như ăn uống, vui chơi giải trí,thể dục thê thao, các khu phục vụ nhu cầu mua sắm … các sản phẩm văn hóa truyềnthống như gốm, mây tre đan của địa phương… Các sản phẩm văn hóa phi vật thểkhác như trò chơi, lễ hội dân gian mang đậm đà bản sắc văn hóa Việt – Mường

Các khu chức năng chính trong dự án:

Khu công cộng:

+ Trung tâm điều hành, khu thương mại, mua sắm đồ lưu niệm, sản vật địa phương,hàng thiết yếu

+ Khu vui chơi giải trí, thể thao, cây xanh cảnh quan…

+ Nhà trẻ mẫu giáo, trạm y tế, kho hàng thiết yếu

Khu lưư trú:

+ Khu biệt thự sinh thái, nhà vườn, nhà nghỉ dạng ven suối ven núi

+ Khách sạn cao cấp kết hợp dịch vụ nhà hàng, bể bơi, nhà hội họp, tổ chức sự kiệnhội nghị hội thảo…

3 Nội dung thẩm định dự án đầu tư Khu đô thị sinh thái, vui chơi giải trí Viên Nam

3.1 Thẩm định sự cần thiết phải đầu tư

3.1.1 Đánh giá tổng quan thị trường

Tỉnh Hòa Bình có điều kiện thuận lợi là cửa ngõ từ vùng Tây Bắc xuống vùngđồng bằng sông Hồng trù phú, là con đường giao thông kinh tế của nước ta sangLào và Thái Lan Cách trung tâm Hà Nội 76km theo đường quốc lộ 6, Hòa Bình có

vị trí thuận lợi về giao thông đường thủy, đường bộ và nằm trong tiểu vùng du lịchtrung tâm bao gồm thủ đô Hà Nội cùng với các tỉnh - thành phố xung quanh Trongvùng du lịch trung tâm, Hòa Bình được xác định là trung tâm lưu trú cho địa bànSơn La, Lai Châu và Hòa Bình

Hòa Bình có nhiều danh lam thắng cảnh, nhiều di tích lịch sử văn hóa, phongcảnh tự nhiên như: suối khoáng Kim Bôi, chùa tiên huyện Lạc Thủy, vùng hồ sông

Đà – phong cảnh núi non hùng vĩ, bản Lác – Mai Châu với nét đẹp văn hóa củangười Thái cùng với các khu bảo tồn rừng đặc dụng với bản sắc dân tộc phong phú,

đa dạng, nhiều thắng cảnh đẹp được thiên nhiên ban tặng

Thời gian qua, tỉnh Hòa Bình chủ trương cho phép thực hiện rất nhiều các dự

án về du lịch, tham quan, nghỉ dưỡng sinh thái, du lịch trải nghiệm, khám phá …trên địa bàn tỉnh nhằm khai thác thế mạnh về du lịch của địa phương, coi đó là mộtngành kinh tế đóng vai trò quan trọng trong chiến lược phát triển kinh tế xã hội củatỉnh cũng như trong việc tạo ra các sản phẩm du lịch độc đáo cho ngành du lịchnước nhà Tuy nhiên loại hình đầu tư Khu du lịch sinh thái kết hợp nghỉ dưỡng, vuichơi giải trí vẫn còn là một lĩnh vực hoàn toàn mới, ẩn chứa nhiều tiềm năng và giátrị khai thác

3.1.2 Nhu cầu thị trường của dự án

 Về tăng trưởng kinh tế

Nhanh chóng phục hồi sau cuộc khủng hoảng kinh tế tài chính toàn cầu năm

2008, Việt Nam được đánh giá là một trong những nước ở Châu Á có tốc độ tăngtrưởng kinh tế hết sức khả quan trong những năm qua Theo đánh giá của Tổng cụcthống kê Việt Nam, tốc độ tăng trưởng GDP của Việt Nam đạt 6.78% năm 2010 và5,89% năm 2011 Kinh tế Việt Nam ghi nhận những tiến bộ vượt bậc trong ngành