Thẩm định tài chính dự án đầu tư tổ hợp siêu thị kết hợp chung cư văn phòng 21 tầng của công ty cổ phần phát triển nhà Bà rịa - vũng tàu

Tài liệu tham khảo tài chính ngân hàng Thẩm định tài chính dự án đầu tư tổ hợp siêu thị kết hợp chung cư văn phòng 21 tầng của công ty cổ phần phát triển nhà Bà rịa - vũng tàu

M BI 1- Tính cấp thiết đề tài kinh tÕ ViƯt Nam, nỊn kinh tÕ ®ang ë ®iĨm thấp có hội tăng trởng phát triển với tốc độ cao, nhân tố hấp dẫn thu hút giới đầu t nớc Rất nhiều dự án đÃ, thực với quy mô lớn, vừa nhỏ nhân tố quan trọng thúc đẩy phát triển đất nớc Tuy nhiên tiến độ thực dự án hiệu dự án mang lại đến đâu ? vấn đề lớn đặt quan nhà nớc, doanh nghiệp chủ đầu t Để giải vấn đề thẩm định tài dự án đầu t công việc quan trọng quan nhà nớc, doanh nghiệp chủ đầu t Đối với nhà nớc tính hiệu kinh tế toàn xà hội đợc đặt lên hàng đầu, thẩm định tài chính, thẩm định tài nhằm xem xét tính khả thi dự án, hiệu mà dự án mang lại cho xà hội Đối với doanh nghiệp, chủ đầu t lợi nhuận động lực chính, thẩm định tài nhẵm xem xét tính khả thi cua dự án lợi nhuận ma dự án mang lại Đối với định chế tài đặc biệt tổ chức cho vay tín dụng thẩm định để đa định việc cho vay, hạn mức cho vay, sở để xếp hạng định mức tín dụng cho doanh nghiƯp ®Ĩ tõ ®ã ®a møc cho vay phù hợp Đối với công ty cổ phần Phát triển nhà Bà Rịa- Vũng Tàu (HODECO) công ty có bề dày nhiều năm kinh nghiệm lĩnh vực đầu t vào dự án bất động sản, tính hiệu dự án bất động sản định sống công ty giúp công ty tăng phát triển Vói vị trí công ty bất động sản hàng đầu Bà Rịa Vũng Tàu công ty nhận thức rõ tầm quan trọng thẩm định tài dự án đầu t nhờ mà nhiều dự án hoàn thành đem lại lợi nhuận cao cho công ty Tuy nhiên công tác thẩm định tài công ty không hạn chế tác động không nhỏ tới hiệu dự án ảnh hởng đến kết hoạt động sản xuất kinh doanh công ty Xuất phát từ khía cạnh em đà nghiên cứu đề tài : Thẩm định tài dự án đầu tTổ hợp siêu thị kết hợp Chung c Văn phòng 21 tầng công ty cổ phần phát triển nhà Bà Rịa Vũng tàu 2- Mục đích nghiên cứu - Tìm hiểu sở lí luận thẩm định tài dự án đầu t bao gồm khái niệm thẩm định, quan điểm tài dự án đầu t gồm: thẩm định tổng vốn đầu t tiến độ huy động vốn, thẩm định nguồn vốn cấu nguồn vốn, thẩm định dòng tiền dự án, thẩm định tiêu tài - Đánh giá công tác thẩm định tài công ty HODECO thông qua dự án Tổ hợp siêu thị kết hợp Chung c Văn phòng 21 tầng nằm vị trí đắc địa ba mặt tiền phờng thành phố vũng tàu - Đa giảI pháp kiến nghị công tác thẩm định tài dự án đầu t công ty HODECO nhằm nâng cai hiệu công tác thâm định công ty 3- Phơng pháp nghiên cứu Trong đề tài phần lí luận sử dụng phơng pháp nh nvật biện chứng, diễn giải, quy nạp, so sánh Các số liệu dẫn chứng sử dụng ph ơng pháp thống kê, vấn, kiểm kê 4- Lời cảm ơn Trong trình làm đề tài em đợc giúp đỡ nhiệt tình cô giáo Đỗ Thu Thảo, em đà có chỉnh sửa, bổ sung, lợc bớt hoàn thiện đề tài Em xin chân thành cảm ơn cô giáo Để có liệu thực tế công ty cổ phần phát triển nhà Bà Rịa Vũng Tàu việc tìm hiểu thông tin công ty công bố báo chí, internet em cunễtin đợc cảm ơn chị Bùi Sởng phóng viên báo đầu t chứng khoán đà giúp đỡ em có thông tin, sè liƯu thùc tÕ qua trao ®ỉi víi ban lÃnh đạo công ty Em xin cảm ơn tất ngòi đà giúp đỡ em trinh làm đề án 5- Nội dung kết cấu đề tài Phần Mở Đầu 1-Tính cấp thiết đề tài 2-Mục đích nghiên cứu 3-Phơng pháp nghiên cứu 4- Nội dung kết cấu đề tài Phần Nội Dung Chơng 1- Cơ sở lí luận thẩm định tài dự án đầu t 1- Khái niệm 2- Quan điểm thẩm định tài dự án đầu t từ phía chủ đầu t Chơng 2- Thẩm định tài dự án đầu t Tổ hợp siêu thị kết hợp Chung c Văn phòng 21 tầng công ty cổ phần phát triển nhà Bà Rịa Vũng tàu 1- Giíi thiƯu vỊ c«ng ty HODECO 1.1- Giíi thiƯu chung 1.2- Đánh giá trạng hoạt động kinh doanh HODECO 2- Thẩm định tài dự án đầu tTổ hợp siêu thị kết hợp Chung c Văn phòng 21 tầng công ty cổ phần phát triển nhà Bà Rịa Vũng tàu 2.1- Giới thiệu dự án đầu t 2.2- Hiện trạng thẩm định tài dự án đầu t 3- Đánh giá chung 3.1- Những kết đạt đợc 3.2- Hạn chế nguyên nhân Phần Kết Luận Chơng 1- Cơ sở lí luận thẩm định tài dự án đầu t 1- Khái niệm thẩm định tài dự án đầu t 1.1- Tìm hiểu khái niệm dự án đầu t Có nhiều định nghĩa dự án theo cach hiểu khác Làm rõ định nghÜa vỊ dù ¸n bëi s sư dơng réng r·I thuật ngữ tài liệu đầu t công cộng phát triển Trong tác phẩm kinh điển thẩm định dự án đầu t đợc định nghĩa nh sau: Dự án hệ thống phần hệ thống mà nguồn lực chúng phân tích đánh giá cách hợp lí nh đơn vị độc lập Định nghĩa nhấn mạnh chất phối hợp dự án Dự án bao gồm hoạt động đầu t tạo lên tông thể đợc chÊp nhËn hay tõ chèi cđa tỉng thĨ ®ã Trong sổ tay ngân hàng giới TPgittinger định nghĩa dự án Một hoạt động đầu t mà cá nguồn lực chi phí đợc sử dụng để tăng tài sản nhằm tạo lợi ích tơng lai thân đóng góp cách logic vào lập kế hoạch, cấp vốn tổ chức thực nh đơn vị hoạt động cụ thể có điểm bắt đầu có điểm kết thúc cụ thể nhằm đạt đợc mục đích cụ thể yếu tố nhỏ đợc chuẩn bị thực nh thực thể riêng biệt kế hoạch hay chơng trình quốc gia Các đặc tính quan trọng dự án đợc TPGittinger nhấn mạnh bao gồm nội dung sau : - Các dự án gói đầu t - Có đặc tính riêng biệt - Các dự án hoạt động có giới hạn - Dự án khác với kế hoạch chơng trình phát triển thực Các chơng trinh kế hoạch tạo lên toàn tập hợp can thiệp theo lĩnh vực cấu trúc hạ tầng kinh tế trung dài hạn 1.2- Tìm hiểu thẩm định dự án đầu t Có nhiều quan điểm khác thẩm định dự án đầu t, từ định nghĩa khác tổng hợp lại nh sau: Thẩm định dự án trình kiểm tra nội dung dự án nội dung khác liên quan đến dự án nhằm xác định tính hợp lí hiệu nh tính khả thi án trớc định đầu t, cho phép đầu t, cho dự án vay vốn Thẩm định dự án trình phức tạp nhằm thẩm định khả sống dự án nên cần phải có dịch vụ chuyên môn, hội đồng thẩm định, chuyên gia Quá trình thẩm định đợc xây dung dựa kế hoạch dự án nhng cần có thêm thông tin nh chuyên gia hội đồng thẩm định thấy số liệu có vấn đề Thẩm định dự án đầu t bao gồm: - Thẩm định mục tiêu điều kiện pháp lí - Thẩm định sanbr phẩm thị trờng sản phẩmcủa dự án - Thẩm định kĩ thuật dự án 1.3- Tìm hiểu thẩm định tài dự án đầu t Dựa tìm hiểu dự án, thẩm định dự án khía cạnh mặt tài ta hiểu : Thẩm định tài dự án đầu t trình rà soát đánh giá cách khách quan, khoa học toàn diện khía cạnh tài dự án doanh nghiệp chr thể kinh tế Trong đè tài tập trung vào nghiên cứu them định tài dự an đầu t dới giác độ chủ đầu t Thẩm định tài dự án đầu t nội dung quan trọng thẩm định dự án đầu t Đối với chủ đầu t them định tài dự án đầu t đánh giá tính khả thi hiệu dự an mặt tài nhờ mà chủ đầu t lựa chọn đợc dự an có hiệu cao đòng thời giảm bớt đợc rủi ro đầu t , đánh giá tính khả thi dự án xem xét phù hợp dự án vơI lực chủ đầu t 2- Quan điểm thẩm định tài dự án đầu t từ phía chủ đầu t 2.1- Thẩm định tổng vốn đầu t Tổng vốn đầu t nhân tố quan trọng cần phải thẩm định từ thẩm định nội dung khác Tổng vốn đầu t ành hởng trực tiếp đến khả thực dự án đánh giá xem chủ đầu t có đủ tiềm lực tài để thực không Để thẩm định tổng vốn đầu t cần xem xét nhân tố cấu thành lên tổng vốn đầu t nhân tố là: a- Chi phí chuẩn bị dự án Đây chi phí ban đầu cha thực dự án, để tiến hành dự án cần phảI có chi phí bao gồm: chi phí quản lí ban đầu, chi phí khảo sát nghiên cứu tìm hiểu thị trờngcác chi phi không trực tiếp đóng góp vào tài sản dự án, chiếm tỷ trọng không lớn nhng cã vai trß quan träng b- Chi phÝ ban đầu thực dự án Bao gồm chi phí nh thiết kế, đền bù giải phóng mặt bằng, tiền thuê đất ban đầu, chi phí khảo sát xây dựnh, chi phí mời thầu c- Vốn xây lắp Dựa vào thiết kế kĩ thuật thiết kế thi công mà định mức vốn xây lắp cho hợp lí đảm bảo chất lợng công trình cung nh tránh lÃng phí d - Vốn đầu t thiết bi Căn vào quy mô dự án nhng yêu cầu đòi hỏi công trình mà xác định vốn thiết bị Xác định giá thiết bị, số lợng chủng loại có tính tới yếu tố dự phòng tăng giá chi phí kéo theo thiết bị yếu tố đI kèm với nh chi phi vận chuyển , lắp đặt Các chi phí khác bao gồm chi phí quản lí, thuê giám sát chuyên gia, chi phí dự phòng, lÃi vay xây dung, vốn lu động Tóm lại để tiến hành thẩm định tổng vốn đầu t cần phải tiến hành lập dự toán định mức theo yếu tố cấu thành lên tổng vốn đầu t nh khối lợng đơn giá vật liệu, thiết bị, mức lơng 2.2- Thẩm định nguồn vốn tài trợ tiến độ huy động vốn Đứng phơng diện chủ đầu t nguồn vốn tài trợ dự án gồm nguồn vốn vay u đÃi, vay ngân hàng, nguồn vốn tự có, vốn tự phát hành trái phiếu cổ phiếu, nguồn vốn vay từ cán công ty Công tác thẩm định nguồn vốn đầu t cần thiết đánh giá tính khả thi nh mức độ rủi ro dự án, dự án mà nguồn vốn tự cã chiÕm tû träng lín thĨ hiƯn tiỊm lùc tµi mạnh chủ đầu t góp phần giảm bớt độ rủi ro Đối với nguồn vốn vay thờng chịu áp lực trả lÃi kèm theo số điều kiện hợp đồng xét đến nguồn vốn cần trọng đến số vấn đề sau : + Xem xét cam kết trọng hợp đồng cho vay ngân hàng,tổ chức tín dụng dự án để đảm bảo cung cấp đủ vốn cho dự án đông thời kịp thời mặt thời gian với mức lÃi xuất hợp lí phù hợp với hiệu mà dự án mang lại Để thuận lợi nguồn vốn vay ch đầu t phải nêu bật đợc tính hiệu dự an, khả trả nợ, có uy tín tổ chức tín dụng nguồn vồn vốn vay đợc thuận tiện + Xem xét phơng thức cho vay, phơng thức trả nợ có phù hợp với dự án không đẳm bảo tính an toàn hiệu dự án cần ý đến điều kiện mà chủ tín dụng đặt nhằm mục đích Đối với nguồn vốn huy động từ phát hành trái phiếu, cổ phiếu nguồn vốn dài hạn tốt nhiên khả huy động vốn đến đâu sử dụng vốn điều quan trọng Bởi đợt phát hành thờng gắn với rủi ro phát hành không thành công ro diễn biến thị trờng chứng khoán, uy tín doanh nghiệp số trờng hợp cần phải có bảo lÃnh phát hành để trờng hợp phát hành không thành công tổ chức bảo lÃnh mua lại toàn Khi đà huy động đợc vốn điều quan träng nhÊt lµ sư dơng vèn thÕ nµo cho cã hiệu phát hành trái phiếu phải trả lÃi suất trái phiếu, cổ phiếu gia tăng áp lực trả cổ tức đồng thời ¶nh hëng ®Õn tû lƯ sinh lêi cđa ®ång vèn 2.3- Thẩm định dòng tiền dự án Dòng tiền dự án khoản chi thu đợc kỳ vọng xuất mốc thời gian khác suốt chu kì dự án Dòng tiền dự án bao gồm dòng tiền đầu t nvà dòng tiền t hoạt độngu sản xuất kinh doanh + Dòng tiền đầu t bao gồm chi phí mua sắm tài sản cố định lắp đặt, chi phí hội chi phí đầu t tài sản dòng + Dòng tiền từ hoạt động sản xuất kinh doanh gồm doanh thu đời dự án chi phí dự án Khi xác định luồng tiền thẩm định dự án đầu t cần phải tính toán luồng tiền gia tăng có nghĩa thay đơn dự đoán luồng tiền thu đợc từ dự án mà cần phải xác định luồng tiền vào luồng tiền ra, chênh lệch luồng tiền vào luồng tiền Nói cách khác xác định luồng tiền phải tính đến tất chi phi phải bỏ thu nhập dự kiến dự án vào hoạt động Một nguyên tắc quan trọng khác tính toán luồng tiền tính đến chi phí hội nguồn lực đợc sử dụng có nghĩa nguồn lực không lam phát sinh lên chi phí tài tÝnh ®Õn chi phÝ sư dơng cho ngn lùc ®ã theo phơng án thay tốt bị bỏ qua Nói tóm lại thống số nguyên tắc mang tính hệ thống cách xác định sử dơng lng tiỊn cđa dù ¸n nh sau : + Chỉ bao gồm luồng tiền gia tăng: chúng khoản kết dự án mang lại Tất chi phi thu nhập tạo trớc định thẩm định đâu t bị loại trừ Nguyên tắc loại trừ khoản nh chi phí chìm chi phí cố định khác khoản chi phí mà hÃng bắt buộc phải bỏ cho dù dự án có đợc thực hay không + Loại bỏ khấu hao KhÊu hao cã Ých viƯc gi¶m tiỊn th nhng khấu hao luồng tiền mnhng khoản lí lại đợc cộng vào nh khoản thu nhập hay luồng tiền dơng + Các chi phí tài nh lÃi suất, tiền vay phải trả, lÃi cổ phiếu nh ảnh hởng thuế có liên quan tới chúng đợc loại trừ không đa vào luồng tiền để chiết khấu + Trong trờng hợp nhiều chi phí phản ánh khoản mục, quy tắc định trờng hợp xác định chi phí hội nguồn lửctực tiếp đợc sử dụng + Nếu việc thực dự án cụ thể đòi hỏi thu hút nguồn lực đà đợc sử dụng từ phận khác h·ng thi tỉng chi phÝ c¬ héi cđa viƯc triển khai nguồn lực vào dự án bao gồm chi phí bên dự án cung nh chi phi bên dự án 2.4- Thẩm định tiêu tài dự án Đối với chủ đầu t tiêu tài nhân tố thể rõ nét mặt lợi nhuận dự án Và nhiều tiêu dự án tiêu lại có u nhợc điểm định để đa định dự án đầu t bgời ta phải kết hợp, tổng hợp tiêu kết hợp u nhợc điểm chúng a Giá trị dòng NPV Giá trị dòng chênh lệch giá trị dòng tiền tơng lai dự án với số vốn bỏ ban đầu 10 Tổ hợp Siêu thị kết hợp Chung cư - Văn phịng 21 tầng TTTM Vũng Tàu 2.1.1 – Th«ng tin chung a- Vị trí dự án Trung Tõm Thng Mại - Phường - Tp Vũng Tàu b- Giíi thiƯu vỊ dù ¸n 25 Tọa lạc Trung Tâm Thương Mại, nằm giáp mặt tiền đường: Nguyễn Thái Học, Nguyễn An Ninh, Trương Văn Ban, Tổ hợp siêu thị kết hợp chung cư - văn phòng 21 tầng đặt vị trí để dành cho tiện nghi lối sống đại Tại đem đến tiện lợi có khơng hai để đến điểm ăn uống mua sắm thuộc loại bậc thành phố Vũng Tàu c- Quy m« dù ¸n Diện tích đất dự án : 10.817.5 m2 Diện tích xây dựng : 5.634 m2 : 5.183.5 m2 Diện tích đất xanh bãi xe Tổng số hộ ( từ 67.7 – 106,6 m2 ) : 594 : 15.942 m2 Diện tích siêu thị + VP cho thuê Diện tích tầng hầm : 5.070 m2 Tổng mức đầu tư : 272.45 tỉ d- KiÕn tróc Gồm khối 21 tầng ( khối A B ) + tầng hầm để xe – xe máy Tầng 1-2-3 siêu thị văn phòng cho thuê ( đơn vị kinh doanh: Sài Gòn Co-op ) Tầng đến tầng 21 gồm 594 hộ chung cư cao cấp Đây Khu nhà - Siêu thị - Văn phòng trung tâm thành phố Vũng Tàu Khối A Giáp đường Nguyễn Thái Học - Nguyễn An Ninh, thiết kế 306 hộ gồm loại 68 - 68,4 – 85 - 92,5 - 99,5 m2/căn hộ Có 04 cầu thang máy dung tích lớn – tốc độ cao 03 cầu thang Khối B 26 Giáp đường Nguyễn An Ninh – Trương Văn Bang, được thiết kế 288 hộ gồm loại 67,6 – 68 – 68,3 – 72 – 72,8 – 96,9 – 106,6 m 2/căn hộ Có 03 cầu thang máy dung tích lớn - tốc độ cao 03 cầu thang d- Nh÷ng tiƯn Ých Cao ốc lắp đặt hệ thống Camera bảo vệ tầng lầu - Trang bị thiết bị phòng cháy, chống sét dại ( điện tử ) - Khu nhà lắp đặt hệ thống anten Parabol hệ thống anten Kỹ thuật số sử dung chung cho tất hộ, cáp điện đến hộ - Ngoài hệ thống cấp nước lấy từ mạng lưới cấp nước thành phố với đường ống D200, khối chung cư xây thêm 02 bể chứa nước mái để điều hịa nước cao điểm 2.1.2- Th«ng tin chi tiết a- Tiến đọ khai thác dự án - Thời gian dự án 28 năm - Thời gian thiết kế thi công năm 2005 dự kiến hoàn thành vào quý năm 2008 - Thời gian khai thác sử dụng 25 năm quý năm 2008 - n 30/08/2007 hồn thành đổ bê tơng sàn mái 02 lô nhà, Các hộ gấp rút hoàn thiện theo kế hoạch Thời gian dự kiến giao nhà cho khách hàng vào cuối quý I năm 2008 - 7/7/2007 bàn giao mặt triển khai xây dựng hoàn thiện Siêu thị CO.OP Vũng Tàu - Tiến độ xây dựng kiểm soát tốt, theo kế hoạch chất lượng cơng trình đảm bảo 27 - Hơn 100% hộ Góc có diện tích lớn từ 99,5m2 - 106m2 khách hàng đặt mua, 80% hộ lại khách hàng đặt cọc (Cập nhật 26/09/2007) b- C¬ cÊu nguån vèn bao gồm vốn tự có vốn vay ngân hàng - Vèn tù cã 42 tØ ®ång - Vèn vay ngân hàng 230,45 tỉ đồng STT Hạng mục Xây lắp Thiết bị Kiến thiết khác Tổng 1+2+3 Dự phòng phí 10% Tổng 1+2+3+4 LÃi vay Vốn lu động 1% Vốn đầu t 168 200 000 46 400 000 16 100 000 230 700 000 23 070 000 253 770 000 16 142 300 537 700 c- Phơng án kinh doanh Toà nhà cao 21 tầng gồm khối A B đợc sử dụng vào mục đích cho thuê văn phòng, siêu thị bán hộ, cụ thể nh sau : - Tầng 1-2-3 siêu thị văn phòng cho thuê ( đơn vị kinh doanh: Sài Gòn Co-op ) voi dien tich cho thue khoang 15942 m2 - Tầng đến tầng 21 gồm 594 hộ chung cư cao cấp voi tong dien tich la 52 542 m2 d- Kế hoạch trả nợ 28 Nguồn tiền trả nợ đợc lấy từ vốn khấu hao để lại lÃi ròng, tiền nợ gốc lÃi vay ngân hàng đợc trả hàng năm dự kiến trả hết nợ khoảng năm từ dự án vào hoạt động ( từ năm 2008-20015) e- Tiến độ khai thác nhà -Hn 100% cỏc cn h Góc có diện tích lớn từ 99,5m2 - 106m2 khách hàng đặt mua, 80% hộ lại khách hàng đặt cọc (Cập nhật 26/09/2007) sau du an hoan Qui nam 2008 se ban het can ho -Siêu thị : Hiện công ty Sài Gòn SATRA đăng kí thuê hết - Văn phòng cho thuê : Đà có 60 % tổ chức đăng kí thuê ngắn hạn dài hạn , dự kiến văn phòng cho thuê lấp đầy 90 % f- Giá bán phơng thøc to¸n - Giá bán : từ 6,1 – 6,5 triệu đồng/m2 ( bao gồm VAT) tùy thuộc vào vị trí hộ.( Chi tiết xem phần sản phẩm ) - Phương thức tốn linh hoạt giảm bớt khó khăn cho khách hàng; với 05 lần tốn - Được hở trợ vớn vay từ các ngân hàng tới 15 năm -Hơn nữa, công ty giảm 5% tổng số tiền cho khách hàng tốn lần - Ngồi ra, q khách khơng phải tốn khoản thuế, lệ phí nhận giấy chứng nhận quyn s hu nh g- Giá cho thuê siêu thị văn phòng 29 - Giá cho thuê văn phòng 18 USD/1m2/1 tháng - Giá cho thuê siêu thị 15 USD/1m2/1 tháng h Dòng tiền dự án STT Phơng án kinh Diện tích Giá thành doanh bình quân Bán hộ(bán 51000 m2 6.2 hết năm triệu/m2 2008) Cho thuê văn 10000m2 18USD/m2 phòng( công suất khai thác 80% năm 2008, 2009 trở 90% Cho thuê siêu thị 5942m2 15USD/m2 STT Chi phí dự án Chi phí quảng cáo năm đầu 4.5%DT, năm sau 3.5% Chi phí quản lí năm đầu 3%, năm sau 2%DT Chi phí bảo dởng thiết bị 2%DT Chi phí khác 2.5%DT Doanh thu 2009 316.2 tØ 144000 USD 162000 USD 89130 USD 89130 USD 2008 14.396 tØ 2009 0.14 tØ 9.6 tØ 0.08 tØ 6.4 tØ 0.08 tØ tØ 0.1018 tØ USD = 16000 ®ång Doanh thu năm 2008 : 316.2 tỉ + 144000*16000+89130*16000 = 319.93 tỉ ®ång Doanh thu 2009 : (162000+89130)*16000 = 4.018 tØ Chi phí năm 2008 :( 4.5% + 3% + 2% + 2.5%)* 319.93 = 38.39 tỉ đồng Chi phí năm 2009 : (3.5% + 2% + 2% + 2.5%)*4.018 = 0.4018 tỉ đồng Lợi nhuận 2008 : 281.54 tỉ đồng 30 Lợi nhuận năm 2009 : 3.616 tỉ đồng Từ năm 2009 đến năm 2032 Doanh thu, chi phi, lợi nhuận laf nh i.TÝnh NPV CFt NPV = - CF0 (1 + n) t / r] x FV – CF0 = – (1+ 0.084)-24] x 3,6 – 272,45 = 45,6 tû ®ång = 281,54 [1 – (1+r)-n 45.6 tû >0 dự án có hiệu 2.1.3- Thẩm định tài dự án đầu tTổ hợp siêu thị kết hợp Chung c Văn phòng 21 tầng a Thẩm định tổng vốn đầu t Sau thẩm định ta thấy tổng vốn đầu t dự án theo kế hoạch 272.45 tỉ không đủ nhân tố cấu thành lên tổng vốn đầu t ảnh hởng nhân tố giá Chi phí xây lắp : thời gian tới giá vật liệu xây dựng có xu hớng tăng mạnh so với dự kiến đặc biệt giá thép ( vật liệu chiếm tỷ trọng vốn xây lắp lớn) cát tăng mạnh theo chi phí xây lắp đà them định 181.2 tỉ đồng tăng 13 tỉ đồng so với kế hoạch Chi phí mua sắm thiết bị: dự kiến công ty lắp thiết bi vào dịp gần tết giá tăng so với dự kiến, chi phi thiết bị them định 47.8 tỉ đồng tăng 1.4 tỉ đồng so vơi kế hoạch, cụ thể nh sau: + Chi phí mua thang máy tăng 0.75 tỉ đồng 31 + Chi phí mua điều hoà, bóng đèn tăng 0.5 tỉ đồng + Chi phí tăng thêm khác 0.15 tỉ đồng Chi phí lÃI vay: 17 062 300 000 đồng tăng 920 000 000 nguồn vốn vay tăng Bảng tổng vốn đầu t chi tiết Xây lắp 181 200 000 Vốn theo kế hoạch ban đầu 168 200 000 Thiết bị 47 800 000 46 400 000 Kiến thiết khác Tæng 1+2+3 16 100 000 16 100 000 245 200 000 230 700 000 STT Hạng mục Vốn thẩm định Dù phßng phÝ 10% Tỉng 1+2+3+4 24 520 000 23 070 000 269 720 000 253 770 000 L·i vay 17 062 300 16 142 300 Vèn lu ®éng 1% 697 200 537 700 VËy tổng vốn đầu t 289 479 500 000 đồng tăng 17 029 500 000 đồng b Thẩm định nguồn vốn đầu t Với kết đà đạt đợc năm qua công thêm uy tín công ty trả nợ hạn vừa qua công ty đà kí kết hợp tác tín dụng với ngân hàng cổ phần A Châu, ngân hàng cam kết cho vay thêm 250 tỉ đồng công ty đà cấu lại nguồn vốn cho dự án nh sau: 32 + Nguồn vốn vay 250.45 tỉ đồng tăng 20 tỉ đồng so với kế hoạch ban đầu + Nguồn vốn tự có 39 029 500 000 đồng giảm so với kế hoạch 970 500 000 đồng c Thẩm định dòng tiền dự án STT Phơng án kinh doanh Diện tích Bán hộ(bán hết 51000 m2 năm 2008) Cho thuê văn 10000m2 phòng( công suất khai thác 80% năm 2008, 2009 trở 90% Cho thuê siêu thị 5942m2 STT Chi phí dự án Chi phí quảng cáo năm đầu 4.5%DT, năm sau 3% Chi phí quản lí năm đầu 3%, năm sau 2%DT Chi phí bảo dởng thiết bị 2%DT Chi phí khác 2.5%DT Giá thành bình quân triệu/m2 Doanh thu 2009 306 tØ 20 USD/m2 160000 USD 180000 USD 16 USD/m2 95072 USD 95072 USD 2008 13.95 tû 2009 0.132 tû 9.3 tû 0.088 tû 6.2 tû 0.088 tû 7.75 tỷ 0.11 tỷ Doanh thu năm 2008 : 306 + (160000 + 95072)*16000 =310.08 tØ ®ång Doanh thu 2009 : (180000+95072)*16000 =4.4 tỉ đồng 33 Chi phí năm 2008 :( 4.5% + 3% + 2% + 2.5%)* 310.08 = 37.2 tỉ đồng Chi phí năm 2009 : (3 % + 2% + 2% + 2.5%)*4.4 = 0.418 tØ ®ång Lợi nhuận 2008 : 272.88 tỉ đồng Lợi nhuận năm 2009 : 3.982 tỉ đồng Từ năm 2009 đến năm 2032 Doanh thu, chi phi, lỵi nhn laf nh d Thẩm định NPV CFt NPV = - CF0 (1 + k) t =272.88+ ( [1- (1+r)-n ] / r ) x FV – CF0 =272.88+ [1 – (1+ 0.084)-24]x 3,982 – 289,48 = 28,2 tû ®ång 28.2 tû >0 3- Đánh giá chung 3.1- Kết đạt đợc Đợc thành lập từ năm 1990 theo định UBND tỉnh Bà RịaVũng Tàu với địa bàn hoạt động chủ yếu tỉnh nhà Với bề dày 17 năm kinh nghiệm lĩnh vực xây dựng nhà với nhiều dự án lớn, nhỏ công ty đà mở rông địa bàn tỉnh nhăm tìm kiếm thêm hội làm ăn Ngaứy 26/09/2001 Thuỷ tửụựng chớnh phuỷ định số 1274/QĐ-TTg việc chuyển doanh nghiệp Công Ty Phát Triển Nhà Bà Rịa Vũng Tàu thành Công Ty Cổ Phần Phát Triển Nhà Bà Rịa Vũng Tàu, bớc ngoặt lơn công ty hoà 34 cung xu thÕ ph¸t triĨn chung cđa thÕ giíi Từ năm 2003 trở tốc độ tăng trởng doanh thu lợi nhuận công ty đạt cao phản ánh hiệu kinh công ty Tính đến hết quý công ty có tổng giá trị tài sản lên tới 503 tỷ đồng so với vốn điều lệ 81.28 tỷ đồng số tài sản lớn Có đợc kết nhân tố đóng góp không nhỏ thẩm định tài dự án đầu t Với đặc thù la kinh doanh phát triển nhà công ty thực hiên nhiều dự án số dự án mà công ty thực lên tới hàng chục dự án, để dự án công ty có tính khả thi hiệu công tác thẩm định tài dự an đầu t đóng vai trò vô quan trọng Hiện chiến lợc phát triển trung dài hạn công ty ban lÃnh đạo công ty quan tâm đến công tác thẩm định tài dự án đầu t nhiều mặt Trong kỳ đại hội cổ đông thờng niên năm 2007 tổ chức vào ngày 26-3-2007 ôngĐoàn Hữu Thuận chủ tịch hội đồng quản trị công ty đà có phát biểu trớc toàn thể cổ đông khẳng định : Công tác thẩm định dự án đầu t quy trình quan trọng, định tới thành công hiệu dự án công ty, công ty đánh giá cao cố gắng cán ban thẩm định tài dự án đầu t Cụ thể công tác thẩm định tài chinh dự án ,đầu t công ty đà đạt đợc số bớc tiến Chất lợng thẩm định dự án công ty ngày tốt khẳng định tính đắn, hiệu dự án kết nỗ lực phấn đấu, động sáng tạo cán công nhân viên công ty + Nội dung thẩm định tài dự án đầu t đợc xác định thực cách đồng bộ, khoa học, linh hoạt bổ sung thwm nội dung khác cho phù hợp với tình hình thực tế công ty Công tác thẩm định tài dự án đầu t công ty gồm có: thẩm định tổng nguồn vốn, thẩm định cấu nguồn vốn tiến độ huy động vốn, thẩm dịnh dòng tiền tiêu tài + Cán công nhân viên có trình độ kỷ luật làm việc 35 Đội ngũ cán dày dặn kinh nghiệm, đồng thời công ty lại thơng xuyên bổ sung cán trẻ có trình độ cao đảm bảo nguôin nhân lực công tác thẩm định đầy đủ số lợngvà đảm bảo chất lợng Công ty thờng xuyên tổ chức đợt tập huấn để học hái kiÕn thøc vµ kinh nghiƯm phơc vơ cho sù phát triển công ty Công tác tuyển dụng đợc coi trọng với quy trình tuyển dụng nghiêm ngặt, khắt khe công khai đảm baỏ công khai công nguồn nhân lực quan trọng định tôn phát triển công ty Đồng thời công ty quan tâm đên việc chăm lo đời sống cán công nhân viên để họ yên tâm làm việc cống hiến cho công ty gắn lợi ích họ với lợi ích công ty nh thởng vợt kế hoạch, phát hành cổ phiếu u đÃi ( sau năm mơí đợc bán, chuyển công tác công ty mua lại vơí giá u đÃo ban đầu đà bán ) công ty làm ăn tốt giá cổ phiếu công ty tăng nh nhng cán năm cổ phiếu có lợi họ nỗ lực làm việc + Trang thiết bị công nghệ thờng xuyên nâng cấp bổ sung Công ty thờng xuyên mua sắm trang thiết bị, công nghệ phục vụ cho công tác thẩm định đảm bảo nâng cao hiệu công việc Công ty đà kí kết hợp đồng với công ty FPT để thiềt kế Website, nâng cấp phần mềm công tyqua Website công ty đà tăng cờng mối quan hệ gắn bó thơng xuyên viên công ty đặc biệt mối quan hệ khách hàng với công ty nhân tố sống công ty 3.2 Những hạn chế nguyên nhân 3.1.1- Hạn chế Công ty HODECO hoạt động lĩnh vực xây dung phát triển nhà với nhiều dự ándo công tác thẩm định cung gặp khó khăn pjhần làm giảm chất lợng thẩm định Trong năm qua với nhiều dự án thực có hiệu nhiên có số dự án hiệu tác động không lơn nhng ảnh hởng đến hiệu kinh doanh công ty Một số 36 khó khăn chung nh dự án đI vaòi thực tổng vốn đầu t đà thẩm định cha đủ chi phí giá nguyên vật liệu tăng vợt mức so với mức dự phòng, chi phí nhân công tăng cao + Công tác thẩm định tổng vốn đầu t thiếu sót Thẩm định tổng vốn đầu t công việc khó khăn phức tạp nhân tố cấu thành nên tổng vốn đầu t nhiều không ổn định nh giá tăng, giá nhân công, chi phí vân chuyểngây tình trạng thiếu vốn ảnh hởng tới tiến đọ chất lợng dự án Đây không hạn chế riêng đối vơí HODECO mà hạn chế phổ biến hầu hết dự án đầu t + Thẩm định dòng tiền dự án bi coi nhẹ không chuyên + Công tác thẩm định tài dự án đầu t cha đầy đủ Có nhiều tiêu tài mà dự án đầu t cần phảI xem xét đánh giá tiêu có u nhợc điểm định cần kết hợp tiêu để đa nhng đính định xác Hiện điều kiện, cần thiết tính chuyên nghiệp mà công ty xem xét số tiêu + Cha thẩm định dự án theo trợt giá lạm phát 3.2.2- Nguyên nhân a Nguyên nhân khách quan + Hệ thống pháp lí Hệ thống pháp luật nớc ta qua nhiều năm đà không ngừng đợc bổ sung sả đổi ngày hoàn thiện Trong lĩnh vực quản lí đầu t xây dung đà thực việc phân cấp quản lí đầu t đợc xây dựng theo tính chất tong ngn vèn thĨ NhiỊu thđ tơc hµnh chÝnh quản lí đầu t xây dựng đà đợc bổ sung sửa đổi va bỏ bơt số nội dung không cần thiết Nghi định số 16/CP đà làm rõ chức quản lí nhà nớc chức chủ đâu t lĩnh vực đầu t 37 xây dựng phân rỏ số trách nhiệm quan, chủ đầu t chu thi công Bên cạnh mặt tích cực hệ thống pháp luật tồn tạo nhiều hạn chế lĩnh vực pháp lí Nhiều nội dung nghị đọnh đà không phù hợp với điều kiện hiên tại, nhiều văn chồng chéo mâu thuẫn dẫn tới chem Trễ giảI vấn đề xúc cân giải ảnh hơng không nhỏ đến dự án đầu t - Quy trình quản lí dự án phức tạp, làm chậm tiến độ dự án theo nghi định 16/ CP dự án nhóm A phải trải qua cấp: cấp lập dự án, cấp trực tiếp chủ đầu t, trởng thr trởng quan, kế hoạch đầu t,, thủ tớng phủ - Việc xác định quyên hạn trách nhiệm xử lí vi phạm cha rõ dàng, số vụ vi phạm tăng, lách luật tổ chức cá nhân gây thất thoát cho nhà nứơc + Hệ thống công bố thông tin Việt Nam vấn đề minh bạch thông tin vị trí thấp giới Rất nhiều thông tin quan trịng cha đợc công khai minh bạch phơng tiện thông tin đại chúng nguyên nhân nh thói quen, công tác tổ chức, coi nhẹ việc công bố thông tin nguyên nhân e ngại công bố thông tin ảnh hởng tới quyền lợi tổ chức hay cá nhân tổ chức Thiếu công khai minh bạch vấn đề quản lí dự án đầu t gây khó khăn cho ác tổ chức việc tim hiểu thông tin cập nhật thông tin ảnh hơng lơn tới hiệu dự án Thông tin không minh bạch công khai làm lợi bất cho số tổ chức cá nhân đồng thời gây thiệt hại tơI tổ chức cá nhân khác, gây bất bình đẳng hoàn toàn ngợc lại với xu hớng phát triển nớc ta 38 + Sự biến động giá Trong dự án đầu t xây dựng vấn đề giá vật liệu xây dựng ảnh hởng lơn tới hiệu dự án trình thẩm định đà có dự trù tăng giá nhiên nhiều giá nguyên vật liệu bất ổn vợt qua mức dự trù b.Nguyên nhân chủ quan + Trình độ cán công ty Mặc dù trình độ cán công tyngày đợc nâng cao, công ty đà có nhiều đợt tập huấn nâng cao trình độ cán bộ, nhiên xu hớng phát triển xà hội đặc biệt lĩnh vực bất động sản ỏ Việt Nam phát triển với tốc độ cao + Sự phối hợp công việc cán Công tác thẩm định tài dự án đầu t đòi hỏi phối hợp bé phËn phơ tr¸ch kÜ tht víi c¸c c¸n bé thẩm định nhiên công tác hạn chế khác tuổi tác trình độ KT LUN Thẩm định tài dự án đầu t công việc quan trọng, ảnh hởng lớn tới dự án đầu t Một dự án có công tác thẩm định tài tốt góp phần 39 ... định tài dự án đầu tTổ hợp siêu thị kết hợp Chung c Văn phòng 21 tầng công ty cổ phần phát triển nhà Bà Rịa Vũng tàu 2. 1- Giới thiệu dự án đầu t 2. 2- Hiện trạng thẩm định tài dự án đầu t 3- Đánh... đầu t Tổ hợp siêu thị kết hợp Chung c Văn phòng 21 tầng công ty cổ phần phát triển nhà Bà Rịa Vũng tàu Dựa kế hoạch dự án, công tác thẩm định dự án công ty em rút đánh giá kết mà công ty đÃ... đoái công ty áp dụng cho số khoản vay , coõng nụù 2- Thẩm định tài dự án đầu tTổ hợp siêu thị kết hợp Chung c Văn phòng 21 tầng công ty cổ phần phát triển nhà Bà Rịa Vũng tàu 2. 1- Giới thiệu dự