Thẩm định tài chính dự án đầu tư tổ hợp siêu thị kết hợp chung cư văn phòng 21 tầng của công ty cổ phần phát triển nhà Bà rịa - vũng tàu

Tài liệu tham khảo tài chính ngân hàng Thẩm định tài chính dự án đầu tư tổ hợp siêu thị kết hợp chung cư văn phòng 21 tầng của công ty cổ phần phát triển nhà Bà rịa - vũng tàu

MỞ B IÀI

1- Tính cấp thiết của đề tài.

nền kinh tế Việt Nam, nền kinh tế đang ở điểm thấp có cơ hội tăngtrởng và phát triển với tốc độ cao, đây là nhân tố hấp dẫn thu hút giới đầu t n-ớc ngoài Rất nhiều dự án đã, đang và sẽ thực hiện với quy mô lớn, vừa và nhỏlà nhân tố rất quan trọng thúc đẩy sự phát triển của đất nớc Tuy nhiên tiến độthực hiện dự án và hiệu quả dự án mang lại đến đâu ? đây đang là một vấn đềlớn đặt ra đối với cơ quan nhà nớc, các doanh nghiệp và các chủ đầu t.

Để giải quyết vấn đề trên thì thẩm định tài chính dự án đầu t là một côngviệc quan trọng đối với các cơ quan nhà nớc, các doanh nghiệp và các chủ đầut Đối với nhà nớc tính hiệu quả kinh tế toàn xã hội đợc đặt lên hàng đầu,thẩm định tài chính, thẩm định tài chính nhằm xem xét tính khả thi của dự án,hiệu quả mà dự án mang lại cho xã hội Đối với các doanh nghiệp, chủ đầu tthì lợi nhuận là động lực chính, thẩm định tài chính nhẵm xem xét tính khả thicua dự án và lợi nhuận ma dự án mang lại Đối với các định chế tài chính đặcbiệt là các tổ chức cho vay tín dụng thẩm định là căn cứ để đa ra quyết địnhviệc cho vay, hạn mức cho vay, là cơ sở để xếp hạng định mức tín dụng chocác doanh nghiệp để từ đó đa ra mức cho vay phù hợp.

Đối với công ty cổ phần Phát triển nhà Bà Rịa- Vũng Tàu (HODECO)một công ty có bề dày nhiều năm kinh nghiệm trong lĩnh vực đầu t vào các dựán bất động sản, tính hiệu quả của các dự án bất động sản quyết định sự sốngcòn của công ty giúp công ty tăng trỏng và phát triển Vói vị trí là một trongnhững công ty bất động sản hàng đầu ở Bà Rịa – Vũng Tàu công ty nhậnthức rất rõ tầm quan trọng của thẩm định tài chính dự án đầu t nhờ đó mànhiều dự án hoàn thành đem lại lợi nhuận cao cho công ty Tuy nhiên công tácthẩm định tài chính của công ty còn không ít hạn chế tác động không nhỏ tớihiệu quả của các dự án ảnh hởng đến kết quả hoạt động sản xuất kinh doanhcủa công ty.

Xuất phát từ những khía cạnh trên em đã nghiên cứu đề tài : “Thẩm định tài

chính dự án đầu t Tổ hợp siêu thị kết hợp Chung c’Tổ hợp siêu thị kết hợp Chung c –Văn phòng 21 tầng’Tổ hợp siêu thị kết hợp Chung c củacông ty cổ phần phát triển nhà Bà Rịa – Vũng tàu “

2- Mục đích nghiên cứu.

- Tìm hiểu cơ sở lí luận thẩm định tài chính dự án đầu t bao gồm các kháiniệm về thẩm định, các quan điểm tài chính dự án đầu t gồm: thẩm định tổngvốn đầu t và tiến độ huy động vốn, thẩm định nguồn vốn và cơ cấu nguồn vốn,thẩm định các dòng tiền của dự án, thẩm định các chỉ tiêu tài chính.

- Đánh giá công tác thẩm định tài chính của công ty HODECO thông qua

dự án Tổ hợp siêu thị kết hợp Chung c’Tổ hợp siêu thị kết hợp Chung c –Văn phòng 21 tầng’Tổ hợp siêu thị kết hợp Chung c nằm ở vị trí đắcđịa ba mặt tiền ở phờng 7 thành phố vũng tàu.

- Đa ra những giảI pháp và kiến nghị trong công tác thẩm định tài chínhdự án đầu t của công ty HODECO nhằm nâng cai hiệu quả công tác thâmđịnh của công ty.

3- Phơng pháp nghiên cứu.

Trong đề tài phần lí luận sử dụng các phơng pháp nh duy nvật biệnchứng, diễn giải, quy nạp, so sánh… Các số liệu dẫn chứng sử dụng ph Các số liệu dẫn chứng sử dụng phơngpháp thống kê, phỏng vấn, kiểm kê… Các số liệu dẫn chứng sử dụng ph

4- Lời cảm ơn.

Trong quá trình làm đề tài em đợc sự giúp đỡ rất nhiệt tình của cô giáo ĐỗThu Thảo, em đã có những chỉnh sửa, bổ sung, lợc bớt và hoàn thiện đề tàihơn Em xin chân thành cảm ơn cô giáo Để có dữ liệu thực tế về công ty cổphần phát triển nhà Bà Rịa – Vũng Tàu ngoài việc tìm hiểu thông tin củacông ty công bố trên báo chí, internet em cunễtin đợc cảm ơn chị Bùi Sởngphóng viên báo đầu t chứng khoán đã giúp đỡ em có những thông tin, số liệuthực tế qua trao đổi với ban lãnh đạo công ty Em xin cảm ơn tất cả những ng-òi đã giúp đỡ em trong quá trinh làm đề án.

Phần Mở Đầu

1-Tính cấp thiết của đề tài 2-Mục đích nghiên cứu 3-Phơng pháp nghiên cứu 4- Nội dung kết cấu của đề tài.

Phần Nội Dung

Chơng 1- Cơ sở lí luận về thẩm định tài chính dự án đầu t1- Khái niệm.

2- Quan điểm thẩm định tài chính dự án đầu t từ phía chủ đầu t.

Chơng 2- Thẩm định tài chính dự án đầu t Tổ hợp siêu thị kết hợp Chung c’Tổ hợp siêu thị kết hợp Chung c

Văn phòng 21 tầng

– ’Tổ hợp siêu thị kết hợp Chung c của công ty cổ phần phát triển nhà Bà Rịa – Vũng tàu “ 1- Giới thiệu về công ty HODECO.

1.1- Giới thiệu chung.

1.2- Đánh giá hiện trạng hoạt động kinh doanh của HODECO.

2- Thẩm định tài chính dự án đầu t Tổ hợp siêu thị kết hợp Chung c’Tổ hợp siêu thị kết hợp Chung c –Văn phòng 21 tầng’Tổ hợp siêu thị kết hợp Chung c của công ty cổ phần phát triển nhà Bà Rịa – Vũng

tàu “

2.1- Giới thiệu về dự án đầu t.

2.2- Hiện trạng thẩm định tài chính dự án đầu t 3- Đánh giá chung.

3.1- Những kết quả đạt đợc.

3.2- Hạn chế và nguyên nhân

Phần Kết Luận

Chơng 1- Cơ sở lí luận về thẩm định tài chính

dự án đầu t

1- Khái niệm thẩm định tài chính dự án đầu t.

1.1-Tìm hiểu về khái niệm dự án đầu t

Có rất nhiều định nghĩa về dự án theo các cach hiểu khác nhau.Làm rõ định nghĩa về dự án bởi s sử dụng rộng rãI về thuật ngữ này trongcác tài liệu về đầu t công cộng và phát triển Trong tác phẩm kinh điển vềthẩm định dự án đầu t nó đợc định nghĩa nh sau:” Dự án là một hệ thốnghoặc một phần của hệ thống nào đó mà các nguồn lực của chúng có thểphân tích và đánh giá một cách hợp lí nh một đơn vị độc lập “

Định nghĩa này nhấn mạnh bản chất phối hợp của dự án Dự án bao gồmcác hoạt động đầu t tạo lên một tông thể và đợc chấp nhận hay từ chối củatổng thể đó.

Trong sổ tay của ngân hàng thế giới TPgittinger định nghĩa dự án là “Mộthoạt động đầu t mà cá nguồn lực và chi phí đợc sử dụng để tăng tài sảnnhằm tạo ra các lợi ích trong tơng lai và bản thân nó đóng góp một cáchlogic vào lập kế hoạch, cấp vốn và tổ chức thực hiện nh một đơn vị … Các số liệu dẫn chứng sử dụng ph mộthoạt động cụ thể có điểm bắt đầu và có điểm kết thúc cụ thể nhằm đạt đợcmục đích cụ thể… Các số liệu dẫn chứng sử dụng ph yếu tố nhỏ nhất đợc chuẩn bị và thực hiện nh một thựcthể riêng biệt trong kế hoạch hay trong chơng trình quốc gia… Các số liệu dẫn chứng sử dụng ph”

Các đặc tính quan trọng của một dự án đợc TPGittinger nhấn mạnh baogồm các nội dung sau :

- Các dự án là các gói đầu t.- Có đặc tính riêng biệt

- Các dự án là các hoạt động có giới hạn.

- Dự án khác với kế hoạch và các chơng trình phát triển đang thực hiện.Các chơng trinh và kế hoạch đó tạo lên toàn bộ tập hợp các can thiệptheo lĩnh vực hoặc cấu trúc hạ tầng trong nền kinh tế trung và dài hạn.

1.2-Tìm hiểu về thẩm định dự án đầu t.

Có rất nhiều quan điểm khác nhau về thẩm định dự án đầu t, từ cácđịnh nghĩa khác nhau có thể tổng hợp lại nh sau: Thẩm định dự án là quátrình kiểm tra các nội dung của dự án và các nội dung khác liên quan đếndự án nhằm xác định tính hợp lí hiệu quả cũng nh tính khả thi của sự án tr-ớc khi quyết định đầu t, cho phép đầu t, cho dự án vay vốn.

Thẩm định dự án là quá trình phức tạp nhằm thẩm định khả năng sống còncủa dự án nên cần phải có các dịch vụ chuyên môn, hội đồng thẩm định,các chuyên gia Quá trình thẩm định đợc xây dung dựa trên kế hoạch củadự án nhng cũng cần có thêm các thông tin mới nếu nh các chuyên giatrong hội đồng thẩm định thấy các số liệu có vấn đề.

Thẩm định dự án đầu t bao gồm:

- Thẩm định mục tiêu và các điều kiện pháp lí

1.3- Tìm hiểu về thẩm định tài chính dự án đầu t.

Dựa trên những tìm hiểu về dự án, thẩm định dự án và các khía cạnhvề mặt tài chính ta có thể hiểu :

Thẩm định tài chính dự án đầu t là quá trình rà soát đánh giá một cáchkhách quan, khoa học và toàn diện trên mọi khía cạnh tài chính của dự án củacác doanh nghiệp và các chr thể kinh tế Trong đè tài này sẽ tập trung vàonghiên cứu them định tài chính dự an đầu t dới giác độ là chủ đầu t.

Thẩm định tài chính dự án đầu t là một nội dung quan trọng thẩm địnhdự án đầu t Đối với chủ đầu t them định tài chính dự án đầu t sẽ đánh giá tínhkhả thi và hiệu quả của dự an về mặt tài chính nhờ đó mà các chủ đầu t có thểlựa chọn đợc những dự an có hiệu quả cao đòng thời giảm bớt đợc những rủiro trong đầu t , đánh giá tính khả thi của dự án xem xét sự phù hợp của dự ánvơI năng lực của chủ đầu t.

2- Quan điểm thẩm định tài chính dự án đầu t từ phía chủđầu t.

2.1- Thẩm định tổng vốn đầu t.

Tổng vốn đầu t là một nhân tố quan trọng cần phải thẩm định đầutiên từ đó mới có thể thẩm định các nội dung khác Tổng vốn đầu t nó ànhhởng trực tiếp đến khả năng thực hiện dự án đánh giá xem chủ đầu t có đủtiềm lực tài chính để thực hiện không Để thẩm định tổng vốn đầu t cầnxem xét các nhân tố cấu thành lên tổng vốn đầu t các nhân tố đó là:

Đây là chi phí ban đầu khi cha thực hiện dự án, để tiến hành dự án cầnphảI có chi phí này bao gồm: chi phí quản lí ban đầu, chi phí khảo sátnghiên cứu tìm hiểu thị trờng… Các số liệu dẫn chứng sử dụng phcác chi phi này không trực tiếp đóng gópvào tài sản của dự án, nó chiếm tỷ trọng không lớn nhng có vai trò quantrọng.

Bao gồm các chi phí nh thiết kế, đền bù giải phóng mặt bằng, tiền thuê đấtban đầu, chi phí khảo sát xây dựnh, chi phí mời thầu… Các số liệu dẫn chứng sử dụng ph

Dựa vào thiết kế kĩ thuật và thiết kế thi công mà định mức vốn xây lắp chohợp lí đảm bảo chất lợng công trình cung nh tránh lãng phí.

d - Vốn đầu t thiết bi.

Căn cứ vào quy mô của dự án và nhng yêu cầu đòi hỏi của công trình màxác định vốn thiết bị Xác định giá cả các thiết bị, số lợng và chủng loại cótính tới các yếu tố dự phòng tăng giá và các chi phí kéo theo thiết bị là cácyếu tố đI kèm với nó nh chi phi vận chuyển , lắp đặt… Các số liệu dẫn chứng sử dụng ph

Các chi phí khác bao gồm chi phí quản lí, thuê giám sát và các chuyên gia,chi phí dự phòng, lãi vay xây dung, vốn lu động.

Tóm lại để tiến hành thẩm định tổng vốn đầu t cần phải tiến hành lập dựtoán định mức theo các yếu tố cấu thành lên tổng vốn đầu t nh khối lợng vàđơn giá vật liệu, thiết bị, mức lơng

2.2- Thẩm định nguồn vốn tài trợ và tiến độ huy động vốn.

Đứng trên phơng diện là chủ đầu t thì nguồn vốn tài trợ dự án gồmnguồn vốn vay u đãi, vay ngân hàng, nguồn vốn tự có, vốn tự phát hànhtrái phiếu và cổ phiếu, nguồn vốn vay từ cán bộ trong công ty Công tác

nh mức độ rủi ro của dự án, một dự án mà nguồn vốn tự có chiếm tỷ trọnglớn thể hiện tiềm lực tài chính mạnh của chủ đầu t và nó sẽ góp phần giảmbớt độ rủi ro.

Đối với nguồn vốn vay thờng chịu áp lực trả lãi và có thể kèm theo mộtsố điều kiện trong hợp đồng khi xét đến nguồn vốn này cần chú trọng đếnmột số vấn đề sau :

+ Xem xét những cam kết trọng hợp đồng cho vay của ngân hàng,tổ chứctín dụng đối với dự án để đảm bảo cung cấp đủ vốn cho dự án đông thờikịp thời về mặt thời gian với mức lãi xuất hợp lí phù hợp với hiệu quả màdự án mang lại Để thuận lợi về nguồn vốn vay thì các ch đầu t phải nêubật đợc tính hiệu quả của dự an, khả năng trả nợ, và có uy tín đối với các tổchức tín dụng thì nguồn vồn vốn vay càng đợc thuận tiện.

+ Xem xét phơng thức cho vay, phơng thức trả nợ có phù hợp với dự ánkhông đẳm bảo tính an toàn và hiệu quả của dự án ngoài ra cũng cần chú ýđến các điều kiện mà các chủ tín dụng đặt ra nhằm một mục đích nào đó Đối với nguồn vốn huy động từ phát hành trái phiếu, cổ phiếu thì đâylà nguồn vốn dài hạn và rất tốt tuy nhiên khả năng huy động vốn đến đâuvà sử dụng vốn thế nào là điều rất quan trọng Bởi các đợt phát hành thờnggắn với những rủi ro phát hành không thành công ro diễn biến của thị tr-ờng chứng khoán, uy tín của doanh nghiệp trong một số trờng hợp cầnphải có bảo lãnh phát hành để trong trờng hợp phát hành không thành côngthì tổ chức bảo lãnh sẽ mua lại toàn bộ Khi đã huy động đợc vốn điềuquan trọng nhất là sử dụng vốn thế nào cho có hiệu quả bởi khi phát hànhtrái phiếu thì phải trả lãi suất trái phiếu, còn đối với cổ phiếu thì gia tăngáp lực trả cổ tức đồng thời ảnh hởng đến tỷ lệ sinh lời của đồng vốn.

2.3- Thẩm định dòng tiền của dự án.

Dòng tiền của dự án là các khoản chi và thu đợc kỳ vọng xuất hiệntại các mốc thời gian khác nhau trong suốt chu kì của dự án Dòng tiền củadự án bao gồm dòng tiền đầu t nvà dòng tiền t hoạt độngu sản xuất kinhdoanh

+ Dòng tiền đầu t bao gồm chi phí mua sắm tài sản cố định và lắp đặt,chi phí cơ hội và chi phí đầu t tài sản dòng.

+ Dòng tiền từ hoạt động sản xuất kinh doanh gồm doanh thu cả đờicủa dự án và các chi phí của dự án.

Khi xác định các luồng tiền trong thẩm định dự án đầu t chúng ta cầnphải tính toán các luồng tiền gia tăng có nghĩa là thay vì chỉ đơn thuần dựđoán luồng tiền thu đợc từ dự án mà chúng ta cần phải xác định các luồngtiền vào và luồng tiền ra, và chênh lệch giữa các luồng tiền vào và luồngtiền ra Nói cách khác khi xác định luồng tiền chúng ta phải tính đến tất cảcác chi phi phải bỏ ra và thu nhập dự kiến khi dự án đi vào hoạt động Mộtnguyên tắc quan trọng khác khi tính toán các luồng tiền là tính đến chi phícơ hội của các nguồn lực đợc sử dụng có nghĩa là nếu các nguồn lực khônglam phát sinh lên các chi phí tài chính thì vẫn tính đến chi phí sử dụng chonguồn lực đó theo phơng án thay thế tốt nhất bị bỏ qua Nói tóm lại chúngta thống nhất một số nguyên tắc mang tính hệ thống cách xác định và sửdụng luồng tiền của dự án nh sau :

+ Chỉ bao gồm các luồng tiền gia tăng: chúng là những khoản do kết quảdo dự án mang lại Tất cả các chi phi và thu nhập tạo ra trớc khi quyết địnhthẩm định đâu t đều bị loại trừ Nguyên tắc này sẽ loại trừ các khoản nhchi phí chìm hoặc các chi phí cố định khác đây là các khoản chi phí màhãng bắt buộc phải bỏ ra cho dù dự án có đợc thực hiện hay không.

+ Loại bỏ khấu hao Khấu hao có ích trong việc giảm tiền thuế nhngkhấu hao không phải là các luồng tiền mnhng các khoản thanh lí lại đợccộng vào nh một khoản thu nhập hay một luồng tiền dơng.

+ Các chi phí tài chính nh lãi suất, tiền vay phải trả, lãi cổ phiếu cũngnh những ảnh hởng của thuế có liên quan tới chúng sẽ đợc loại trừ khôngđa vào các luồng tiền để chiết khấu.

+ Trong trờng hợp nhiều chi phí phản ánh cùng khoản mục, quy tắcquyết định trong trờng hợp này là xác định bằng các chi phí cơ hội của cácnguồn lửctực tiếp đợc sử dụng

+ Nếu việc thực hiện dự án cụ thể đòi hỏi thu hút các nguồn lực đã đợcsử dụng từ các bộ phận khác trong hãng thi tổng chi phí cơ hội của việctriển khai các nguồn lực này vào dự án sẽ bao gồm các chi phí bên trongdự án cung nh các chi phi bên ngoài dự án.

2.4- Thẩm định các chỉ tiêu tài chính của dự án.

Đối với chủ đầu t thì các chỉ tiêu tài chính là nhân tố thể hiện rõ nét

tiêu lại có những u nhợc điểm nhất định để đa ra các quyết định trong dựán đầu t thì bgời ta phải kết hợp, tổng hợp các chỉ tiêu kết hợp các u nhợcđiểm của chúng.

a Giá trị hiện tại dòng NPV.

Giá trị hiện tại dòng là chênh lệch giữa giá trị hiện tại của các dòng tiềntơng lai của dự án với số vốn bỏ ra ban đầu

Công thức tính : CFt

(1 + n)t

CFo là vốn đầu t bỏ ra ban đầu

CFt là dòng tiền chạy từ năm thứ 1 đến năm thu nn : số năm thực hiện dự án.

r : lãi suất chiết khấu.

Dựa vào chỉ tiêu NPV cho ta thấy NPV càng lớn thi dự an cang có hiệuquả, khi NPV âm thì dự án không nên thực hiện Tuy nhiên NPV tồn tạinhững nhợc điểm đó là khi so sanh vơi các dự an khác không cùng quy môthi khập khiễng.

b Tỷ suất hoàn vốn nội bộ IRR

Tỷ suất hoàn vốn nội bộ là trờng hợp đặc biệt của lãi suất chiết khấu ởđó NPV = 0

+ Thử các giá trị IRR sao cho NPV = 0(r= IRR) + Dùng máy tính sử dụng Exel.

+ Phơng pháp nội suy IRR = r1+ NPV1/(NPV1-NPV2) (r2-r1)Với r1,r2 là tỷ lệ chiết khấu

r1 tiến đến NPV1 dơng gần bằng 0 r2 tiến đến NPV2 âm gần bằng 0+Phơng pháp đồ thị.

Chỉ tiêu IRR cho biết lựa chọn dự án có IRR > r, khi có nhiều dự án thìchọn dự án co IRR lớn nhất

Ưu điểm: Nó có thể so sánh các dự án có thời gian và quy mô vôn khácnhau, nó thể hiện tỷ suất sinh lời bình quân hàng năm của dự án.

Nhợc điểm : Một số trờng hợp có nhiều lãi suất làm cho NPV=0 dẫn đếncó nhiều IRR do đó cần phải điều chỉnh để đa ra một IRR duy nhất.

3- Thời gian thu hồi vốn đầu t.

Thời gian thu hồi vốn đầu t là thời gian cần thiết để dự án hoạt động thu hồiđủ số vốn đầu t đã bỏ ra Thời gian thu hồi vốn đầu t có thể đợc xác định khi cha

tính đến yếu tố thời gian của tiền gọi là thời gian thu hồi vốn đầu t Thời gian thuhồi vốn đầu t có tính tới yếu tố thời gian của tiền đợc xác định theo tinhf hìnhhoạt động của từng năm hoặc bình quân cả đời dự án

Nh vậy thời gian thu hồi vốn đầu t nó cho biết sau bao lau thi dự án thu hồi đủvốn đầu t, nó cung cho biét khả năng thu hồi của dự án.

Ưu điểm : chỉ tiêu thời gian thu hồi vốn đầu t giúp cho ngời thẩm định biết đợcphần nao rủi ro của dự án, những dự án mà có thời gian thu hồi vốn dai thờng corui ro cao.

Nhợc điểm : Nó không quan tâm đến dòng tiền xảy ra sau thời gian thu hồivốn vi vậy không phản ánh đợc toàn bộ đời của dự án, nó cha đa ra một tiêuchuẩn chung nhất cho việc lựa chọn dự án.

4- Chi số doanh lợi.

Chỉ số doanh lợi là chỉ số phản ánh khả năng sinh lời của dự án, tính bằngtổng giá trị hiện tại của các dòng tiền trong tơng lai chia cho vốn đầu t bo ra banđầu.

Trong dự án đầu t thì chỉ số doanh lợi càng cao thi càng tốt, nhng tối thiểu phảibằng lãi suất chiết khấu

Ưu điểm : Nó đã hạn chế đợc nhợc điểm là so sanh với các dự án an có thờigian khác nhau.

Nhợc điểm : Nó không phản ánh đợc quy mô gia tăng giá trị cho chủ đầu t.

Chơng 2- Thẩm định tài chính dự án đầu t Tổ hợp ‘Tổ hợp

siêu thị kết hợp trung c văn phòng 21 tầng của công

ty cổ phần phát triển nhà Bà Rịa- Vũng Tàu

1- Giới thiệu về HODECO.

1.1-Giới thiệu chung

Teõn ủaày ủuỷ : Coõng ty Coồ phaàn phaựt trieồn nhaứ Baứ Rũa – Vuừng Taứu

Company

Nhãn hiệu thương mại :

Ngành nghề kinh doanh

Kinh doanh - Phát triển nhà;

Xây dựng các công trình dân dụng và công nghiệp;Xây dựng các công trình giao thông;

Sản xuất kinh doanh vật liệu xây dựng;

Sản xuất bê tông và các sản phẩm khác từ xi măng, vữa;Kinh doanh các dịch vụ du lịch;

Nuôi, chế biến bảo quản thuỷ sản và các sản phẩm từ thuỷ sản;Đại lý dịch vụ bưu điện.

Công Ty Cổ Phần Phát Triển Nhà Bà Rịa Vũng Tàu tiền thân là doanh

nghiệp nhà nước – Công ty Phát triển Nhà được thành lập theo Quyết định số262/QĐ - UB ngày 29/05/1990 của Uûy Ban Nhân Dân Đặc Khu - Vũng Tàu -Côn Đảo

Ngày 29/10/1990 UBND Đặc Khu - Vũng Tàu - Côn Đảo có quyết định số

450/QĐ - UB về việc sát nhập Xí Nghiệp Dịch Vụ Nhà đất Và Xí Nghiệp

Xaõy Dửùng Nhaứ thuoọc Sụỷ Xaõy Dửùng ẹaởc Khu - Vuừng Taứu - Coõn ẹaỷo vaứoCoõng Ty Phaựt Trieồn Nhaứ

Ngaứy 03/12/1997 UÛy Ban Nhaõn Daõn Tổnh Baứ Rũa Vuừng Taứu coự quyeỏt ủũnh

soỏ 17/Qẹ-UBT veà vieọc thaứnh laọp laùi Doanh Nghieọp Coõng Ty Phaựt Trieồn NhaứBaứ Rũa Vuừng Taứu (theo quyeỏt ủũnh 388 cuỷa Chớnh Phuỷ).

Ngaứy 26/09/2001 Thuỷ tửụựng chớnh phuỷ ra quyeỏt ủũnh soỏ 1274/Qẹ-TTg veà

vieọc chuyeồn doanh nghieọp Coõng Ty Phaựt Trieồn Nhaứ Baứ Rũa Vuừng Taứu thaứnhCoõng Ty Coồ Phaàn Phaựt Trieồn Nhaứ Baứ Rũa Vuừng Taứu

1.2- Đánh giá hiện trạng hoạt động kinh doanh của HODECO

Cụng ty CP Phỏt triển nhà Bà Rịa - Vũng Tàu (HODECO) là doanh

nghiệp mới được cổ phần húa theo Quyết định số 1274/QĐ-TTg ngày 26 thỏng 9năm 2001 của Thủ tướng Chớnh phủ về việc chuyển Doanh nghiệp Nhà nước -Cụng ty Phỏt triển nhà Tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu với tổng vốn điều lệ :20.688.500.000 đồng Trong đú phần vốn Nhà nước chiếm 40%; cỏc cổ đụng khỏcchiếm 60%.Đến 31/3/2007 Cụng ty đó nõng tổng vốn điều lệ lờn thành 81tỷ 280triệu đồng và là cụng ty đại chỳng với gần 400 cổ đụng trong đú phần vốn Nhànước chiếm 15%.Qua 5 năm hoạt động cụng ty đó từng bước trưởng thành và lớnmạnh về mọi mặt Hoàn thành tốt cỏc chỉ tiờu kinh tế, năm sau cao hơn năm trước.Uy tớn của cụng ty ngày càng được nõng cao trờn thị trường khỏch hàng trong vàngoài tỉnh .

Hodeco là đơn vị đầu đàn về việc xõy dựng & phỏt triển nhà tại Bà Rịa

-Vũng Tàu Những cụng trỡnh do Hodeco xõy dựng cú những tiờu chuẩn kỹ thuậtcao, bảo đảm về chất lượng cụng trỡnh cũng như tớnh mỹ thuật của nú, gúp cụnglớn trong việc tạo quỹ nhà ở và chỉnh trang đụ thị Cụng ty đó được Bộ Xõy dựng

tặng cờ Đơn vị thi đua xuất sắc trong cơng tác Quản lý & Phát triển nhà giai đoạn1991-2000 và nhiều phần thưởng của UBND Tỉnh.Nhưngx năm trơở lại đây cơngty phát triển rất mạnh mẽ, hiệu quả kinh doanh ngày càng cao với rất nhiều dự áncĩ tính khả thi cao như :

+ Dự án: TỔ HỢP SIÊU THỊ KẾT HỢP CHUNG CƯ – VĂN PHÒNG 21 TẦNG

Vị trí dự án: Tại trung tâm thương mại TP Vũng tàu, cách bãi sau hơn

1 km Là trung tâm sầm uất và hiện đại nhất TP Vũng tàu hiện nay.

Diện tích đất: 1,277 ha Diện tích xây dựng 5.300 m2 Tổng mức đầu tư : 272,45 tỷ đồng

+ Dự án: KHU NHÀ Ở VÀ TÁI ĐỊNH CƯ BẾN ĐÌNH.

Vị trí dự án: Phường 6 - Thành phố Vũng Tàu Cách ngã tư Giếng

nước 300m Là khu dân cư sầm uất.

Diện tích đất: 5,975ha

Tổng mức đầu tư hạ tầng kỹ thuật: 23.208.364.650đ (chưa kể trượt

giá và đền bù thực tế).

+ Dự án : TỔ HỢP CHUNG CƯ 15 TẦNG - TTTM - TP VŨNG TÀU

Vị trí dự án: Tại trung tâm thương mại - Phường 7 - Thành phố Vũng

Diện tích đất: 0,64 haTổng mức đầu tư : 86.011.565.929 đ

+ Dửù aựn : CUẽM COÂNG TRèNH DềCH VUẽ DU LềCH -THUỉY VAÂN

Vũ trớ dửù aựn: Phửụứng 8 - Thaứnh phoỏ Vuừng Taứu Maởt tieàn ủửụứng Thuứy

vaõn, ủoỏi dieọn bieồn baừi sau.

Dieọn tớch ủaỏt:1,8166 ha

Toồng mửực ủaàu tử : 68.206.726.000 ủ (chửa keồ kinh phớ xaõy dửùng

coõng trỡnh kieỏn tr ỳc

+ Dửù aựn : KHU NHAỉ ễÛ ẹOÀI NGOẽC TệễÙC 2 PHệễỉNG 8

Vũ trớ dửù aựn: Phửụứng 8 - Thaứnh phoỏ Vuừng Taứu Caựch baừi taộm Thuứy vaõn

hụn 100m , laứ choồ ụỷ lyự tửụỷng cho moùi ngửụứi sau nhửừng ngaứy laứm vieọc vaỏt vaỷ.

Dieọn tớch ủaỏt: 17,6 ha

Toồng mửực ủaàu tử : 197 tyỷ ủoàng.

+ Dựửù aựn : KHU NHAỉ ễÛ CHUNG Cệ CAO TAÀNG HAI BEÂN ẹệễỉNG THOÁNGNHAÁT NOÁI DAỉI

Vũ trớ dửù aựn: Phửụứng 3 - Thaứnh phoỏ Vuừng Taứu Gaàn chụù mụựi, beỏn xe

TP Vuừng taứu, naốm treõn truùc ủửụứng Thoỏng nhaỏt noỏi daứi, noỏi lieàn ủửụứng 51B laứtruùc ủửụứng chớnh tửứ TP HCM veà Vuừng taứu Tửụng lai seừ laứ moọt trung taõm ủeùpcuỷa TP Vuừng taứu.

Dieọn tớch ủaỏt: 6,7 ha

Những kết quả mà công ty đạt đợc minh chứng bằng những con số trongbảng kết quả hoạt động sản xuất kinh doanh, bảng cân đối kế toán, bảng luchuyển tiền tệ, bảng thuyết minh nh sau :

Kết quả hoạt động sản xuất kinh doanh

Chổ tieõuNaờm 2005Naờm 2006Taờng, giaỷm(%)

Toồng giaự trũ taứi saỷn328.196.912.047432.033.783.23331,64%Doanh thu thuaàn78.297.329.399105.832.992.45735,17%Lụùi nhuaọn tửứ hoaùt ủoọng kinh doanh8.926.235.47014.369.924.56960,99%Lụùi nhuaọn khaực334.146.337-33.198.303-109,94%Lụùi nhuaọn trửụực thueỏ9.260.381.80714.336.726.26654,82%Lụùi nhuaọn sau thueỏ7.005.156.85410.386.200.56848,27%Tyỷ leọ coồ tửực (%)16%20%125,00%

Quớ 3 naờm 2007PHAÀN I - LAếI LOÃ

ẹụn vũ tớnh : ủoàng

Chỉ tiêuMã sốQuyự 3 naờm 2007Luừy keỏ 9 thaựng 2007

Doanh thu bán hàng và cung cấp dịch vụ01 51,303,499,719133,497,674,988

Các khoản giảm trừ (03=04+05+06+07)035,422,381,8189,088,381,8181 Doanh thu thuần về bán hàng và1045,881,117,901124,409,293,170cung cấp dịch vụ (10=01-03)

2 Giá vốn hàng bán1133,640,774,99596,589,088,8333 Lợi nhuận gộp về bán hàng và20 12,240,342,90627,820,204,337

cung cấp dịch vụ (20=10-11)

4 Doanh thu hoạt động tài chính212,470,650,6372,520,842,2225 Chi phí tài chính223,033,319,0524,017,526,135

- Trong đó : Lãi vay phải trả23 1,740,910,417 2,725,117,500

6 Chi phí bán hàng24499,763,6331,469,658,6327 Chi phí quản lý doanh nghiệp251,973,462,2965,512,326,0508 Lợi nhuận thuần từ hoạt động kinh doanh30 9,204,448,56219,341,535,742

(30 = 20 + 21 - 22 - 24 - 25)

9 Thu nhập khác31165,985,914211,960,36810 Chi phí khác32147,193,670444,388,65211 Lụùi nhuaọn khaực4018,792,244(232,428,284)12 Tổng lợi nhuận trớc thuế (50=30+40)50 9,223,240,80619,109,107,458

13 Thuế thu nhập doanh nghiệp phải nộp512,370,668,4775,077,616,85814 Lợi nhuận sau thuế (60=50-51)60 6,852,572,32914,031,490,600

Tốc độ tăng trởng của công ty qua các năm 2005, 2006, 2007 là rất caovới tốc độ tăng doanh thu và lợi nhuận đều trên 30 % Đặc biệt trong năm2007 riêng 9 tháng đầu năm công ty đã tăng trởng trên 30 % so với cả năm2006 mặc dù quý 4 năm 2007 là quý thờng có doanh thu và lợi nhuận caonhất so với các quý

IITài sản dài hạn 59,514,290,96949,085,219,685

1Cỏc khoản phải thu dài hạn 5,000,000(17,500,000)2Tài sản cố định24,598,890,92528,394,696,787

- Tài sản cố định hữu hỡnh22,368,890,92526,214,696,787- Tài sản cố định vụ hỡnh2,230,000,0002,180,000,000- Tài sản cố định thuờ tài chớnh

- Chi phớ XDCB dở dang

3Bất động sản đầu tư31,934,041,00220,176,423,127

5Tài sản dài hạn khác109,773,191255,535,255

IIITỔNG CỘNG TÀI SẢN563,328,460,261489,639,861,374

IVNợ phải trả 437,012,277,595412,246,965,002

1Nợ ngắn hạn338,540,382,697312,886,834,1962Nợ dài hạn98,471,894,89899,360,130,806

VVốn chủ sở hữu126,316,182,66677,392,896,372

1Vốn chủ sở hữu126,055,193,63376,362,832,820

- Vốn đầu tư của chủ sở hữu81,280,000,00040,697,300,000- Thặng dư vốn cổ phần30,364,536,00020,008,800,000- Vốn khác của chủ sở hữu5,321,002,755- Cổ phiếu quỹ(920,800,000)(920,800,000)- Chênh lệch đánh gái lại tài sản

- Chênh lệch tỷ giá hối đối

- Các quỹ1,875,672,2494,685,120,181- Lợi nhuận sau thuế chưa phân phối13,455,785,3846,571,409,884

- Nguồn vốn đầu tư XDCB

2Nguồn kinh phí và quỹ khác 260,989,0331,030,063,552

- Quỹ khen thưởng phúc lợi260,989,0331,030,063,552- Nguồn kinh phí

- Nguồn kinh phí đã hình thành TSCĐ

VITỔNG CỘNG NGUỒN VỐN563,328,460,261489,639,861,374

C¸c chØ sè tµi chÝnh

1 Chỉ tiêu về khả năng thanh toán (lần)

+ Hệ số thanh toán ngắn hạn1,121,50+ Hệ số thanh toán nhanh0,220,33

2 Chỉ tiêu về cơ cấu vốn (%)

+ Hệ số nợ/ Tổng tài sản92%82%+ Hệ số nợ/ Vốn chủ sở hữu1081%459%

3 Chỉ tiêu về năng lực hoạt động (lần)

+ Vòng quay hàng tồn kho0,280,31+ Doanh thu thuần/ Tổng tài sản0,240,24

4 Chỉ tiêu về khả năng sinh lời (%)

+ Hệ số lợi nhuận sau thuế/Doanh thu thuần8,95%9,81%+ Hệ số lợi nhuận sau thuế/Vốn điều lệ*35,44%41,93%+ Hệ số lợi nhuận sau thuế/Tổng tài sản2,13%2,40%+ Hệ số lợi nhuận từ HĐKD/Tổng tài sản11,40%13,55%

Các chỉ số tài chính của công ty ngày càng đợc cải thiện với hệ số thanhtoán nhanh và hệ số thanh toán ngán hạn năm 2006 tăng hơn 50 % so với năm2005 điều đó làm cho công ty ngày càng đợc sự tin tởng của các nhà tín dụnh.Tuy hệ số nợ / Vốn chủ sơ hữu là rất cao nhng do công ty có rất nhiều dự ánmang tính khả thi và công ty đã có kế hoạch tăng vốn trong năm 2007, với cácđợt tăng vốn sẽ làm giảm hệ số này xuống Nhìn vào các hệ số về khả năng sinhlời còn cha cao trong năm 2005, 2006 là do nhiều dự án lớn của công ty là chahoàn thành, từ năm 2008 trỏ đi nhiều dự án hoàn thành sẽ đem lại lợi nhuận lớncho công ty và chắc chắn các chỉ tiêu về lợi nhuận sẽ đợc cải thiện.

CHặ TIEÂU

soỏT.MLuừy keỏ kyứ naứy

Luừy keỏ kyứtrửụực

I LệU CHUYEÅN TIEÀN Tệỉ HOẽAT ẹOÄNG KD

1 Tieàn thu baựn haứng , cung caỏp dũch vuù vaứ doanh thu khaực1172,181,232,474

2 Tieàn chi traỷ cho ngửụứi cung caỏp haứng hoựa vaứ dũch vuù284,593,473,79146,673,025,9723 Tieàn chi traỷ cho ngửụứi lao ủoọng39,982,883,1006,736,851,3484 Tieàn chi traỷ laừi vay412,299,299,8109,752,553,8985 Tieàn chi noọp thueỏ thu nhaọp doanh nghieọp56,699,902,695620,000,0006 Tieàn thu khaực tửứ hoùat ủoọng kinh doanh666,103,116,56645,829,297,7127 Tieàn chi khaực cho hoùat ủoọng kinh doanh782,179,139,71055,755,210,614

Lửu chuyeồn tieàn thuaàn tửứ hoùat ủoọng kinh doanh2042,529,649,93436,984,255,242II LệU CHUYEÅN Tệỉ HOẽAT ẹOÄNG ẹAÀU Tệ

1 Tieàn chi ủeồ mua saộm , xaõy dửùng TSCẹ vaứ caực taứi saỷn daứi haùn

5 Tieỏn chi ủaàu tử goựp voỏn vaứo ủụn vũ khaực258,001,280,000

6 Tieàn thu hoài ủaàu tử goựp voỏn vaứo ủụn vũ khaực26797,250,3397 Tieàn thu laừi cho vay , coồ tửực vaứ lụùi nhuaọn ủửụùc chia272,517,773,222

Lửu chuyeồn thuaàn tửứ hoùat ủoọng ủaàu tử30(5,523,123,532)826,140,866III LệU CHUYEÅN Tệỉ HOẽAT ẹOÄNG KINH DOANH

1 Tieàn thu tửứ phaựt haứnh coồ phieỏu, nhaọn voỏn goựp cuỷa chuỷ sụỷ hửừu3128,871,556,000

3 Tieàn vay ngaộn haùn , daứi haùn nhaọn ủửụùc335,120,000,00027,774,265,7844 Tieàn chi traỷ nụù goỏc vay3472,263,623,05965,402,532,7775 Tieàn chi traỷ nụù thueõ taứi chớnh35

6 Coồ tửực , lụùi nhuaọn ủaừ traỷ cho chuỷ sụỷ hửừu36

Lửu chuyeồn tieàn thuaàn tửứ hoùat ủoọng taứi chớnh40(38,272,067,059)

- Lửu chuyeồn tieàn thuaàn trong kyứ (20+30+40)50 (1,265,540,657)182,129,115

- Tieàn vaứ tửụng ủửụng tieàn ủaàu kyứ60 8,750,023,4401,217,645,455

- Aỷnh hửụỷng cuỷa thay ủoồi tyỷ giaự hoỏi ủoựai quy ủoồi ngoùai teọ61- Tieàn vaứ tửụng ủửụng tieàn cuoỏi kyứ (50+60+61)70

4 7,484,482,7831,399,774,570

Thuyết minh báo cáo tài chính 9 thàng đầu năm 2007

IĐặc điểm hoạt động của doanh nghiệp

1Hình thức sở hữu vốn : Vốn góp các cổ đông

2Lĩnh vực kinh doanh : ẹaàu tử , xaõy dửùng Dũch vuù du lũch , thửụng maùi 3Ngành nghề kinh doanh : KD nhaứ , VLXD , Xaõy laộp , du lũch , beõ toõng tửụi …

IINiên độ kế toán, đơn vị tiền tệ sử dụng trong kế toán

1Niên độ kế toán (bắt đầu từ ngày 1/1/07 kết thúc vào ngày.30/09/07).

2Đơn vị tiền tệ sử dụng trong kế toán ẹụn vũ sửỷ duùng laứ ủoàng Vieọt Nam ( VND)

IIIChế độ kế toán áp dụng

1Chế độ kế toán áp dụng : Aựp duùng Cheỏ ủoọ keỏ toaựn doanh nghieọp ban haứnhkeứm theo Qẹ soỏ 15/2006/Qẹ-BTC ngaứy 20/6/0006 cuỷa Boọ Taứi Chớnh2Hình thức kế toán áp dụng ; Aựp duùng hỡnh thửực soồ keỏ toaựn Nhaọt kyự chung

IVTuyên bố về việc tuân thủ Chuẩn mực kế toán và Chế độ kế toán Việt NamVCác chính sách kế toán áp dụng

1 Nguyên tắc xác định các khoản tiền: tiền mặt, tiền gửi ngân hàng, tiền đang chuyển gồm:- Caực nghieọp vuù kinh teỏ phaựt sinh baống ngoaùi teọ ủửụùc quy ủoồi ra ủoàng Vieọt Nam

taùi thụứi ủieồm phaựt sinh nghieọp vuù , giao dũch thửùc teỏ Taùi thụứi ủieồm cuoỏi naờm caựckhoaỷn muùc tieàn teọ coự goỏc ngoaùi teọ ủửụùc quy ủoồi theo tyỷ giaự bỡnh quaõn lieõn ngaõn haứngdo Ngaõn haứng Nhaứ nửụực Vieọt Nam coõng boỏ vaứo ngaứy keỏt thuực lieõn ủoọ keỏ toaựn 2 Nguyeõn taộc ủaựnh giaự haứng toàn kho :

Haứng toàn kho ủửụùc tớnh theo giaự goỏc

Giaự trũ haứng toàn kho ủửụùc xaực ủũnh theo phửụng phaựp bỡnh quaõn gia quyeànHaứng toàn kho ủửụùc haùch toaựn theo phửụng phaựp keõ khai thửụứng xuyeõn3 Nguyeõn taộc ghi nhaọn khaỏu hao TSCẹ :