án dân sự : Hủy hợp đồng mua bán nhà

Hủy hợp đồng mua bán nhà

Toà án nhân dân thành phố Hà Nội --- Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam Độc lập Tự do Hạnh phúc ___________________________________L Bản án số:217 /2006/DSPT Ngày: 20.9.2006 --- V/v: Xin huỷ hợp đồng mua bán nhà nhân danh nớc cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam Toà án nhân dân thành phố Hà Nội Với thành phần Hội đồng xét xử phúc thẩm gồm có: Trong các ngày 19 và 20 tháng 9 năm 2006 Toà án nhân dân thành phố Hà Nội xét xử phúc thẩm công khai vụ án thụ lý số 08/2006/TLPT - DS ngày 9 tháng 1 năm 2006 về Tranh chấp xin huỷ hợp đồng mua bán nhà. Do bản án dân sự sơ thẩm số 31/2005/DSST ngày 27.10.2005 của Toà án nhân dân huyện Từ Liêm bị kháng cáo theo Quyết định đa vụ án ra xét xử số 542/2006/QĐXX-PT ngày 11 tháng 9 năm 2006 giữa các đơng sự: Nguyên đơn: - Bà Nguyễn Thị Xuân Khiết sinh năm 1941 Trú tại : 4 C c xá Đồng Tiến, phờng 14, quận 10 thành phố Hồ Chí Minh - Ngời đại diện hợp pháp của nguyên đơn: Ông Nguyễn Xuân Phát sinh năm 1935. Trú tại: Thôn Giao Quang, Đại Mỗ, Từ Liêm, Hà Nội - Ngời bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp cho nguyên đơn là Luật s Lê Khắc Hải Văn phòng Luật s Việt Dũng - Đoàn luật s Hà Nội Bị đơn : Ông Đào Văn Phong sinh năm 1941 Trú tại: Thôn Giao Quang, xã Đại Mỗ, huyện Từ Liêm, Hà Nội -Ngời bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho bị đơn là Luật s Nguyễn Bằng Phi Văn phòng Luật s Miền Bắc - Đoàn luật s tỉnh Thái Bình Thẩm phán - Chủ toạ phiên toà : Bà Nguyễn Thị Thuỷ Thẩm phán : Ông Nguyễn Huyền Cờng Bà Nguyễn Thị Thanh Phơng Th ký Toà án ghi biên bản phiên toà : Ông Đặng Văn Ngọc cán bộ Toà án nhân dân thành phố Hà Nội 1 Ng ời có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan : 1.Ông Nguyễn Kiếm Khai- sinh năm 1927 Trú tại: 4 C C xá Đồng Tiến, phờng 14, quận 10 thành phố Hồ Chí Minh -Ngời đại diện hợp pháp của ông Khai là ông Nguyễn Xuân Phát sinh năm 1935 Trú tại: Thôn Giao Quang, xã Đại Mỗ, huyện Từ Liêm, Hà Nội 2. Bà Nguyễn Thị Phong sinh năm 1945 3. Anh Đào Văn Kiên- sinh năm 1970 4. Chị Đào Thị Quyên- sinh năm 1972 5. Chị Vũ Thị Liên- sinh năm 1964 6. Anh Nguyễn Xuân Thiêm - sinh năm 1969 -Ngời đại diện hợp pháp của bà Phong, anh Kiên, chị Quyên, chị Liên, anh Thiêm là anh Đào Văn Sơn sinh năm 1962, trú tại: Thôn Giao Quang, xã Đại Mỗ, Từ Liêm, Hà Nội 7. Chị Nguyễn Thị Nga sinh năm 1966 8. Anh Đào Văn Tấn sinh năm 1964 Cùng trú tại: Thôn Giao Quang, xã Đại Mỗ, Từ Liêm, Hà Nội. Nhận thấy ----- Trong đơn khởi kiện ngày 10.9.2003 và tại lời khai ngày 7.10.2004 nguyên đơn bà Nguyễn Thị Xuân Khiết trình bày: Tôi quan hệ với ông Đào Văn Phong là con cô, con cậu ruột, tôi là con ông Nguyễn Xuân Tề, ông Phong là con bà Năng, bà Năng là chị ruột ông Tề. Trớc đây ông bà nội tôi cho bố tôi một mảnh đất hơn 400m 2 tại Giao Quang, Đại Mỗ, Từ Liêm, Hà Nội. Mẹ tôi chết năm 1944, bố tôi liệt sỹ năm 1949, nên ông Nguyễn Xuân Khuyên là anh ruột bố tôi nuôi tôi và năm 1960 đứng tên mảnh đất này hộ tôi: Năm 1965 ông Nguyễn Xuân Tháp (tức Nghiêm Xuân Tháp) là chú ruột tôi có hỏi tôi và ông Khuyên để ông Tháp xây nhờ nhà cấp IV trên phần đất của tôi. Đến năm 1973 ông Tháp đợc xã cấp đất nên ông Tháp trả lại đất cho tôi, còn nhà của ông Tháp thì tôi trả tiền cho ông Tháp là 2000đồng. Vì tôi làm ở cơ quan nên nhà đất này tôi vẫn gửi ông Tháp trông nom hộ. Năm 1975 Sài Gòn giải phóng tôi vào Miền Nam theo chồng (chồng tôi đi trớc giải phóng) nhà đất này tôi vẫn gửi ông Tháp trông và bán hộ nhà, chú tôi nhắn lại có rất nhiều ngời hỏi mua cả nhà và đất, còn nếu chỉ bán nhà không thì không ai mua. Sau đó tôi nghe tin chú tôi cho ông Phong ở nhờ nhà đất này. Năm 2002 tôi ra Miền Bắc chơi thì thấy ông Phong xây nhà trên đất của tôi và thách thức tôi đi kiện và ông Phong xuất trình giấy mua bán nhà. Nay tôi đề 2 nghị Toà buộc ông Phong phải trả lại nhà đất vì tôi không bán. Ngày 20.6.2005 sau khi Viện khoa học hình sự xác định chữ viết của tôi trên giấy bán nhà thì tôi xin thay đổi yêu cầu, cụ thể tôi xin huỷ hợp đồng mua bán nhà giữa tôi và ông Phong. Tại các lời khai ngày 30.10.2003, ngày 5.7.2005 và đơn yêu cầu phản tố ngày 19.10.2005 bị đơn ông Đào Văn Phong trình bày: Năm 1975 bà Khiết theo chồng vào Miền Nam có bán cho tôi 1 nhà xây cấp 4 trên diện tích 19 thớc với giá 2000đ, nhà thì bán còn đất thì Nhà nớc không cho bán nên viết dới dạng cho vĩnh viễn thực chất là bán nhà đất. Khi bán ông Nguyễn Xuân Tháp (tức Nghiêm Xuân Tháp) đứng lên bán hộ và ông Tháp viết hộ giấy bán, còn chữ ký ngời bán và ngời nhận tiền là của bà Khiết, sau đó ông Tháp đại diện cho toàn thể các con của ông bà ngoại tôi viết mặt sau giấy bán nhà ngày 6.8.1975 đồng ý cho vĩnh viễn 19 thớc đất cho tôi, sau đó ông Tháp ra Uỷ ban hành chính xã Đại Mỗ để ký giấy bán nhà đất cho tôi. Nguồn gốc mảnh đất này là của ông bà ngoại tôi cho bố bà Khiết, năm 1968 ông Tháp có xây 1 nhà cấp IV đến năm 1973 ông Tháp đợc cấp đất giãn dân có bán lại nhà cho bà Khiết hay cho bà Khiết nhà tôi không biết. Sau khi mua nhà đất tôi có mua của bà Mà thêm 2 thớc để làm lối đi vì trớc đây lối đi ở hớng khác. Năm 1977 tôi sửa nhà cấp IV chỉ để lại móng nhà và các bức tờng cao 1m là của nhà cũ. Tôi xây công trình phụ gồm 2 gian bếp, chuồng lợn, bể nớc, sân gạch và trồng 17 cây bởi, hai cây khế, 1 cây cau, 1 cây ổi. Năm 2000 tôi cho con trai tôi là Đào Văn Kiên và con dâu là Nguyễn Thị Nga xây 1 nhà mái bằng 2 tầng trên diện tích 75m 2 dất. Năm 2002 vợ chồng tôi đã cho anh Tấn, chị Liên 100m 2 đất, cho vợ chồng chị Quyên, anh Thiêm 180m 2 đất, cho anh Kiên, chị Nga 214m 2 đất vì ở với vợ chồng tôi. Nay bà Khiết, ông Khai kiện đòi nhà đất và huỷ hợp đồng mua bán ngày 6.8.1975 thì tôi không đồng ý vì nhà đất này tôi đã mua từ năm 1975. Tại các lời khai ngày 7.10.2004 và đơn yêu cầu độc lập ngày 30.4.2004 ngời liên quan ông Nguyễn Kiếm Khai trình bầy: Tôi kết hôn với bà Khiết năm 1962, sau khi cới vợ chồng tôi ở tập thể của cơ quan. Năm 1973 ông Tháp là chú ruột bà Khiết có bán lại cho vợ chồng tôi 1 nhà xây cấp IV làm nhờ trên đất của vợ chồng tôi với giá 2000đ, việc giao tiền nh thế nào tôi không tham dự, thỉnh thoảng vợ chồng tôi có về nhà đó. Đầu năm 1975 tôi đi B2 (chiến đấu Miền Nam), đến tháng 4.1975 giải phóng Sài Gòn, tháng 7.1975 vợ tôi cũng đợc điều động vào Miền Nam để đoàn tụ gia đình. Từ khi vào Miền Nam vợ chồng tôi không có điều kiện ra Bắc, nhà đất vợ chồng tôi gửi ông Tháp, sau đó tôi nghe tin ông Phong ở nhờ, nhiều lần chúng tôi trao đổi yêu cầu ông Phong trả nhà đất cho vợ chồng tôi nhng ông Phong nói đã mua nhà đất của vợ tôi và xuất trình giấy bán nhà tôi khẳng định không phải là chữ ký của vợ tôi nay tôi đề nghị Toà căn cứ pháp luật để giải quyết. 3 Tại lời khai ngày 13.5.2004 ngời liên quan bà Nguyễn Thị Phong trình bày: Năm 1975 mẹ chồng tôi và chồng tôi là ông Đào Văn Phong có mua nhà đất của ông Tháp và bà Khiết để cho vợ chồng tôi ở, chúng tôi ở và đã làm các công trình, trồng cây cối, nay bà Khiết kiện là không đúng đề nghị Toà bác đơn của bà Khiết. Tại các lời khai ngày 3.11.2003 ngời liên quan anh Đào Văn Kiên, chị Nguyễn Thị Nga trình bày: Chúng tôi là con ông Đào Văn Phong, năm 2000 bố mẹ tôi đã cho vợ chồng tôi 214m 2 đất tại thửa đất đang có tranh chấp, vợ chồng tôi xây nhà và làm các công trình. Tôi đợc biết năm 1975 bố mẹ tôi đã mua nhà đất này. Nay bà Khiết kiện đòi nhà đất này tôi đề nghị Toà án bác đơn và bảo vệ quyền lợi cho chúng tôi. Tại các lời khai ngày 5.7.2005, ngời liên quan anh Đào Văn Tấn, chị Vũ Thị Liên trình bày: Khoảng tháng 3.2002 bố tôi là ông Đào Văn Phong bị ốm không có tiền đi viện, có cho vợ chồng tôi 100m 2 đất hiện đang có tranh chấp, chúng tôi có đa tiền cho bố tôi nhiều lần, tổng số tiền bao nhiêu chúng tôi không nhớ. Nay bà Khiết kiện đòi nhà đất của bố tôi đề nghị Toà bác đơn kiện. Tại các lời khai ngày 5.7.2005 ngời liên quan anh Nguyễn Xuân Thiêm, chị Đào Thị Nga trình bày: Ngày 26.11.2002 ông Đào Văn Phong là bố chúng tôi cho vợ chồng tôi 180m 2 đất, chúng tôi đã đa tiền cho bố tôi để đi viện, lần thứ nhất 30.000.000đ, lần thứ hai là 20.000.000đ và và lần sau tôi không nhớ hết. Nay bà Khiết khiếu kiện đòi nhà đất này tôi đề nghị Toà bác đơn của bà Khiết. Tại bản án số 31/2005/DSST ngày 27.10.2005 Toà án nhân dân huyện Từ Liêm đã xử: Bác đơn yêu cầu của bà Nguyễn Thị Xuân Khiết xin huỷ hợp đồng bán nhà ngày 6.8.1975 đối với ông Đào Văn Phong. Chấp nhận yêu cầu của ông Nguyễn Kiếm Khai huỷ 1/2 hợp đồng bán nhà ngày 6.8.1975 giữa bà Nguyễn Thị Xuân Khiết với ông Đào Văn Phong. Tuyên bố hợp đồng mua bán nhà ngày 6.8.1975 bị vô hiệu 1/2 hợp đồng gồm một phần hai nhà xây cấp 4 trên diện tích 120m 2 có giá trị là 1.326.713.000đ. Buộc gia đình ông Phong (gồm ông Phong, bà Phong, anh Kiên, chị Nga, anh Tấn, chị Liên, chị Quyên, anh Thiêm) phải trả lại ông Khai bà Khiết một phần hai nhà xây cấp 4 trên diện tích 120m 2 đất thổ c tại thôn Giao Quang, Đại Mỗ, Từ Liêm, Hà Nội có giá trị là 1.326.713.000đồng. Buộc bà Khiết phải trả vợ chồng ông Phong là 1.326.713.000đ. 4 Trích công sức trông nom tôn tạo khối tài sản cho vợ chồng ông Phong là 154m 2 đất trong đó của ông Phong xin hàng xóm là 29m 2 có giá trị là 1.419.000.000đ. Buộc gia đình ông Phong phải trả lại cho ông Khai bà Khiết 100m 2 đất có giá trị 1.100.000.000đồng. Nh vậy buộc gia đình ông Phong phải trả bà Khiết ông Khai là 1/2 nhà xây cấp 4 trên diện tích 220m 2 tại thôn Giao Quang, xã Đại Mỗ, Từ Liêm, Hà Nội. Bác yêu cầu phản tố của ông Phong xin xác nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất. Huỷ bỏ các giấy cho đất ngày 26.11.2002 giữa ông Phong với anh Kiên, chị Nga, anh Tấn, chị Liên, chị Quyên, anh Thiên. Ranh giới đất nh sau: + Lấy giao điểm giữa đất của ông Phong, nhà bà Hải và đờng xóm kẻ một đờng thẳng trùng với đờng ranh giới nhà ông Phong và đờng xóm hất về phía nhà bà Sinh có độ dài 8,8m. Từ điểm này kẻ một đờng thẳng song song với đờng ranh giới nhà ông Phong và nhà bà Hải kéo cho hết cõi đất phía giáp nhà ông Thoả tạo thành diện tích 8,8m x 24,7m = 220m 2 là phần của bà Khiết ông Khai. + Phần còn lại là của gia đình ông Phong. Các bên phải tự mở lối đi riêng ra xóm, công trình cây cối trên phần đất của ai ngời đó đợc sở hữu. Không nhất trí với quyết định của bản án sơ thẩm, ngày 7.11.2005 bà Khiết có đơn kháng cáo về giá đất 11 triệu đồng/1m 2 là quá cao, tính lỗi cho bà Khiết là không đúng và tính công sức cho ông Phong quá cao. Ngày 10.11.2005 ông Phong kháng cáo toàn bộ bản án sơ thẩm không đồng ý trả vì đất các cụ cha cho bà Khiết, ông đã ở ổn định 30 năm nay. Tại phiên toà, nguyên đơn vẫn giữ yêu cầu kháng cáo cho rằng hợp đồng mua bán vi phạm cả nội dung, lỗi mỗi bên 50/50 và Toà án sơ thẩm tính công sức cho ông Phong là không đúng. Phía bị đơn ông Phong không đồng ý khối tài sản đó là của vợ chồng bà Khiết - ông Khai, Toà án sơ thẩm đã không giải quyết phần đất ông Phong mua của bà Mà, đề nghị bác đơn của nguyên đơn. Ông Khai vào Miền Nam rồi các cụ mới cho nên 5 ông Khai không đợc hởng quyền lợi này. Nếu ông Khai đợc hởng thì ông Khai phải có giấy các cụ cho trớc năm 1975. Luật s Lê Khắc Hải bảo vệ quyền, lợi ích cho bà Khiết và ông Khai trình bày luận cứ: Xác định nguồn gốc nhà đất năm 1949 ông Tề hy sinh nên đất này ông bà để cho bà Khiết, do bà Khiết còn nhỏ nên ông Khuyên là anh ông Tề quản lý hộ. Năm 1962 bà Khiết lấy ông Khai nên khối tài sản này là tài sản chung của bà Khiết-ông Khai. Bà Khiết bán cho ông Phong không đợc sự đồng ý của ông Khai nên việc mua bán này là không đúng pháp luật. Xác định ông Khai bà Khiết có tài sản là 19 thớc đất, bà Khiết chuyển nhợng cho ông Phong 1 nhà cấp 4 và cho ở trên 10 thớc đất, bà Khiết - ông Khai còn 9 thớc đất. Tuy đất chỉ cho ở nhng Toà cũng xác định bán nhà trên 10 thớc đất. Về lỗi: Ông Phong biết ông Khai là chồng bà Khiết nhng khi mua bán không hỏi ông Khai nh vậy cũng có một phần lỗi. Phía bà Khiết bán không hỏi ông Khai cũng có lỗi. Nên lỗi mỗi bên 50/50. Việc ông Phong chia cho các con đất là không đúng. Đề nghị: Công nhận 1/2 hợp đồng mua bán giữa ông Phong và bà Khiết, 1/2 hợp dồng mua bán vô hiệu tại nhà cấp 4 trên 10 thớc đất = 240m 2 , lỗi mỗi bên 50/50. Bà Khiết phải thanh toán cho ông Phong do hợp đồng vô hiệu, ông Phong phải trả bà Khiết 120m 2 đất. Ông Phong phải trả bà Khiết 9 thớc đất, đề nghị trả bà Khiết về phía vờn, còn phía nhà 2 tầng do con ông Phong xây dựng nên để ông Phong tiếp tục sử dụng và trong gia đình tự giải quyết với nhau. Luật s Nguyễn Bằng Phi bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp cho ông Phong trình bày luận cứ: Chính bà Khiết trình bày mảnh đất đang tranh chấp là các cụ cho ông Tề và ông Khải, xác minh tại Uỷ ban nhân dân cũng xác định nh vậy. Nh vậy, nếu có thì ông Tề cũng chỉ có 10 thớc, còn 9 thớc là của ông Khải. Giấy mua bán do ông Tháp viết nên ông Tháp viết bà Khiết mua bán 10 thớc đất, nếu bà Khiết còn 9 thớc đất thì ông Tháp sẽ phải ghi rõ bớt lại hay cắt lại 9 thớc vì trong hợp đồng không ghi mà chỉ nói mảnh đất này. Tại lời khai tại phiên toà phía Luật s của nguyên đơn đã nói bà Khiết có quyền sở hữu từ năm 3 tuổi mà không cần quyền sở hữu hay thừa kế. Nếu năm 1949 ông Tề chết thì bà Khiết chỉ có quyền thừa kế, mà thời điểm đó cụ Toán còn sống (cụ Toán chết năm 1954) nên khi ông Tề chết bà Khiết không phải là ngời thừa kế duy nhất. Nên luận cứ của nguyên đơn cho rằng bà Khiết đợc thừa kế là không đúng. Phía nguyên đơn không đa ra đợc chứng cứ nào để nói quyền thừa kế của bà Khiết phát sinh từ năm 1962. Nếu nói ông Khuyên giao quyền sở hữu thì cũng không có cơ sở vì ông Khuyên cũng cha có căn cứ quyền sở hữu của ông đối với mảnh đất đó. Ông Tề cha bao giờ đứng tên tại sổ mục kê hoặc trích lục bản đồ. Nếu ở nhà có giành cho ông 1 mảnh đất mà ông cha về nhận thì cũng là cha đợc. Pháp luật 6 không thể bắt buộc ngời ta làm 1 việc không thể làm đợc, đó là bất khả kháng vì ông Khai lúc đó ở Miền Nam làm công tác đặc biệt thì không thể về để ký giấy bán nhà đất đợc. Mà lúc đó ông Khai uỷ quyền cho vợ bán nhà đất và việc uỷ quyền đó là đ- ơng nhiên, ông Khai đi trớc còn bà Khiết đi sau thì việc ông Khai uỷ quyền cho bà Khiết là đơng nhiên, không cần buộc phải có giấy uỷ quyền. Nên việc đại diện của bà Khiết cho ông Khai là đơng nhiên ở tại giấy bán nhà. Tại bản kê khai tài sản và chỗ ở của ông Khai và bà Khiết thì ông Khai bà Khiết không hề khai còn có tài sản ở thôn Giao Quang, Đại Mỗ, Từ Liêm, Hà Nội. 28 năm bà Khiết - ông Khai không hề quan tâm đến tài sản ở quê khi con ông Khai bà Khiết về quê chơi thì ông Khai bà Khiết cũng phảibiết đất ở quê nh thế nào, nhng ông Khai bà Khiết không hề có ý kiến gì. Nh vậy ông Khai đã từ bỏ quyền tài sản của mình mà nói cách khác ông đã uỷ quyền đơng nhiên cho bà Khiết. Việc ông Phong trả 2000đồng hồi đó là rất to, bà Khiết mang tiền vào Miền Nam với khoản tiền lớn đó thì ông Khai phải biết. Về giấy bán nhà ở thì tôi cho đây không phải là hợp đồng mua bán mà là giấy định đoạt tài sản vì bà Khiết cha hẳn là chủ sở hữu đối với tài sản này. Thời điểm đấy không làm giấy định đoạt tài sản vì để đợc chính quyền xác nhận thì phải viết giấy nh vậy. Thể hiện trong giấy này có những ngời đợc hởng thừa kế xác nhận. Bà Khiết đợc quyền thừa kế nhng quyền thừa kế cha đợc xác định và ngoài bà Khiết ra thì còn có những ngời thừa kế khác. Việc ông Khai không ký vào giấy bán nhà là do điều kiện bất khả kháng và coi ông đã từ bỏ quyền sở hữu của mình vì đã uỷ quyền đơng nhiên cho bà Khiết. xét thấy --- Sau khi nghiên cứu các tài liệu có trong hồ sơ vụ án đợc thẩm tra tại phiên toà và căn cứ vào kết quả tranh luận tại phiên toà, Hội đồng xét xử nhận định: Về kháng cáo của ông Đào Văn Phong cho rằng bà Nguyễn Thị Xuân Khiết cha phải là chủ sử dụng đất nên không có quyền đòi và ông đã ở ổn định 30 năm nay. Hội đồng xét xử nhận thấy: Về nguồn gốc đất đang tranh chấp cả nguyên đơn bị đơn đều xác nhận nguồn gốc mảnh đất 19 thớc đất thổ c tại thôn Giao Quang, xã Đại Mỗ, Từ Liêm, Hà Nội trớc đây là của cụ Nguyễn Xuân Khoát và cụ Nguyễn Thị Toán. Bà Khiết cho rằng cụ Khoát cụ Toán đã cho bố bà là ông Nguyễn Xuân Tề mảnh đất này, nên bà là ngời con duy nhất đợc hởng. Còn ông Phong cho rằng cụ Khoát cụ Toán cho 1 trong 4 ông con trai các cụ là: ông Khuyên - ông Tề - ông Khải - ông Tháp và tại Toà án Hà Nội ông Phong cho rằng ông Tháp là chủ đất, bà Khiết không có quyền gì trên miếng đất này. Nhng chính bà Nguyễn Thị Lộc, anh Nguyễn Xuân Vợng, chị Nguyễn Thị Hiền, chị Nguyễn Thị Loan là vợ con ông 7 Nguyễn Xuân Khuyên là ngời đứng tên chủ sử dụng mảnh đất này ở trích lục bản đồ năm 1960 và bà Bùi Thị Cải, anh Nghiêm Xuân Bính là vợ con ông Nguyễn Xuân Pháp tức Nghiêm Xuân Tháp là ngời đứng tên chủ sử dụng mảnh đất đang tranh chấp tại Trích lục bản đồ năm 1975 đều xác nhận: Cụ Khoát cụ Toán cho ông Tề mảnh đất này, vợ chồng ông Tề chỉ có bà Khiết là ngời con duy nhất và vợ chồng ông Tề đều đã chết nên năm 1960 ông Khuyên là anh trai cả đứng tên hộ bà Khiết vì lúc đó bà Khiết còn nhỏ. Đến nay ông Khuyên và ông Tháp đều đã mất nhng vợ con ông Khuyên và vợ con ông Tháp vẫn xác định mảnh đất đang có tranh chấp là tài sản của bà Khiết và họ đều không có tranh chấp gì với bà Khiết. Nh vậy, chính vợ con những ngời đứng tên trong trích lục bản đồ năm 1960-1975 đều xác nhận là đứng tên hộ bà Khiết. Theo Uỷ ban nhân dân xã Đại Mỗ cho biết: Nguồn gốc đất đang tranh chấp là của cụ Nguyễn Xuân Khát và cụ Nguyễn Thị Toán, cụ Khoát cụ Toán có 5 ngời con là ông Khuyên, ông Tháp, ông Khải, ông Tề, bà Năng. Sinh thời 2 cụ có 2 khối tài sản: Khối thứ nhất có nhà và đất cho ông Khuyên quản lý, sở hữu; khối tài sản thứ 2 có 465m 2 đất vờn cho ông Tề và ông Khải. Nhng ông Khải là liệt sỹ chết năm 1945 không có vợ con nên ông Tề dợc hởng cả. Năm 1960 ông Khuyên đứng tên kê khai hộ cho bà Khiết con ông Tề vì lúc đó bà Khiết còn nhỏ. Trong gia đình các con cháu cụ Khoát cụ Toán đều khẳng định mảnh đất này đã cho ông Tề và bà Khiết là ngời con duy nhất đợc hởng Đến năm 1960 đứng tên ông Khuyên và năm 1975 đứng tên ông Tháp thì chỉ là đứng tên hộ còn thực chất tài sản này là của bà Khiết (BL 72, 73, 74, 75). Do vậy, ông Phong cho rằng bà Khiết cha phải là chủ sử dụng đất là cha có cơ sở. Bà Khiết khởi kiện yêu cầu huỷ hợp đồng mua bán nhà ở giữa bà và ông Phong. Đồng thời ông Khai chồng bà Khiết cũng có đơn đề nghị Toà án không chấp nhận việc mua bán nhà giữa bà Khiết với ông Phong, ông yêu cầu Toà án bảo vệ quyền lợi của ông tại nhà đất trên. Do đó, trong vụ án này chỉ xét hợp đồng Giấy bán nhà ở ngày 6.8.1975 giữa bà Khiết và ông Phong. Theo giấy bán nhà thì bà Khiết đã bán cho ông Phong một nhà ngói ba gian lấy một số tiền bằng giá làm cũ là 2000đ Sau khi tôi bán nhà cho anh Phong thì cho anh Phong ở luôn trên 10 thớc đất này. Trên Giấy bán nhà ở ngày 6.8.1975 chữ số 19 tại dòng thứ 9 và chữ số 19 tại dòng thứ 22 từ trên xuống đều có việc con số bị sửa chữa. Qua giám định, tại kết luận giám định số 743/2005/C21(P7) ngày 30.3.2005 của Viện khoa học hình sự Bộ Công an đã kết luận: Nội dung cũ của số 19 ở dòng 9 không đọc đợc, ở dòng 22 đọc đợc là 10. Mặt khác, ông Phong thừa nhận chỉ có 1 giấy bán nhà ở và do ông giữ, tại Toà án sơ thẩm ông cũng xác nhận: - Trớc đây giấy mua bán chỉ ghi 16 thớc đất vì tôi mua của bà Mà ngõ đi và bà cho tôi 1 2 thớc đất cho thẳng đất nên tôi chữa trong giấy mua bán nhà đất là 19 8 thớc đất (BL 18-19). Nh vậy chính ông Phong là ngời biết rõ việc mua bán chỉ là 1 nhà 3 gian trên 10 thớc đất và phù hợp với kết luận giám định của Viện khoa học hình sự Bộ Công an. Do vậy, chỉ có cơ sở kết luận bà Khiết bán nhà trên 10 thớc đất = 240m 2 . Giấy bán nhà ở ngày 6.8.1975 đã đợc Uỷ ban nhân dân xã Đại Mỗ xác nhận. Nhng ông Nguyễn Kiếm Khai lấy bà Khiết năm 1962, năm 1973 bà Khiết mua nhà của ông Tháp thể hiện trong giấy bán nhà bà Khiết cũng nói rõ: Tôi lấy chồng tôi có làm một cái nhà 3 gian lợp ngói, tờng gạch ở trên đất ông bà tôi cho cũ. Do vậy, tuy đất bà Khiết đợc hởng của bố mẹ nhng sau khi bà Khiết lấy ông Khai thì bà Khiết đã tự đa tài sản của mình nhập thành tài sản chung với ông Khai và theo Luật hôn nhân và gia đình thì đây là tài sản chung vợ chồng bà Khiết - ông Khai. Nên Giấy bán nhà ở ngày 6.8.1975 chỉ có 1 mình bà Khiết ký, ông Khai không ký- không biết là giao dịch dân sự vi phạm điều cấm của pháp luật. Do đó, giao dịch dân sự giữa bà Khiết và ông Phong là giao dịch dân sự vô hiệu. Nhng căn cứ điểm b.3 điều 2.2 Nghị quyết 02/HĐTP TATC ngày 10.8.2003 của Hội đồng thẩm phán Toà án nhân dân tối cao thì chấp nhận phần hợp đồng tài sản bà Khiết đã bán, nên bác yêu cầu của bà Khiết mà chỉ chấp nhận một phần yêu cầu của ông Khai huỷ 1/2 hợp đồng mua bán nhà đất ngày 6.8.1975. Nh vậy, yêu cầu phản tố của ông Phong cũng không đợc chấp nhận. Nh nhận định ở trên, xác định hợp đồng mua bán nhà ngày 6.8.1975 là 1 nhà xây cấp 4 trên diện tích đất 10 thớc là 240m 2 đất. Đối với 9 thớc đất còn lại không nằm trong hợp đồng mua bán giữa bà Khiết và ông Phong, nên Toà án không xem xét giải quyết. Theo định giá 1 nhà cấp 4 của bà Khiết và ông Khai còn giá trị là 13.427.000đồng và 240m 2 đất có giá trị sử dụng đất là 2.640.000.000đồng. Tổng cộng tài sản của bà Khiết và ông Khai có tổng giá trị là 2.653.427.000đồng, bà Khiết và ông Khai mỗi ngời đợc hởng 1/2 = 1.326.713.000đồng. Do hợp đồng bị vô hiệu 1/2 nên ông Phong phải trả cho ông Khai 1/2 giá trị nhà còn lại của bà Khiết - ông Khai là 6.713.500đồng (13.427.000đ : 2 = 6.713.500đ) và 120m 2 đất có tổng giá trị là 1.326.713.500đồng. Nguyện vọng của bà Khiết - ông Khai muốn có nơi thờ cúng bố mẹ và dỡng già ở nơi quê cha đất tổ là chính đáng và tại phiên hoà giải ngày 9.5.2006 ông Phong cũng trình bày hoàn cảnh ông khó khăn nên việc đa bà Khiết bao nhiêu tiền cũng còn phải về bàn bạc Mặt khác, hiện nay trên đất ngoài 1 nhà 2 tầng và 1 nhà cấp 4 thì vẫn còn 1 phần diện tích vờn trồng cây cối ở cạnh nhà xây 2 tầng. Nên trả cho ông 9 Khai vào diện tích vờn là phù hợp, vì phần nhà cấp 4 ông Phong đã cải tạo và đang sử dụng. Đối với việc ông Phong xuất trình giấy đã chia cho các con đất tại nhà đất đang có tranh chấp vào tháng 3.2002 và tháng 11.2002. Nhng các giấy tờ cho đất này chỉ là giấy viết tay cha đợc các cơ quan có thẩm quyền xác nhận và nhà đất ông Phong cho các con đang có tranh chấp. Mặt khác, Toà án Hà Nội xuống xem xét hiện trạng ngày 26.4.2006 thì nhà đất trên vẫn đang do ông Phong quản lý, cha chia ranh giới cho các con nên không ảnh hởng tới việc trả đất cho ông Khai và việc cho đất của ông Phong không phù hợp với pháp luật. Cụ thể tính hậu quả của hợp đồng vô hiệu nh sau: -Tháng 8.1975 bà Khiết nhận của ông Phong 2.000đồng, giá thóc tẻ thời điểm đó là 1đ65/1kg, nên 1.000đồng = 606,06kg thóc tẻ (hợp đồng vô hiệu 1/2) Giá thóc tẻ khi Toà sơ thẩm xử là 2.300đ/1kg, nên: 606,06kg thóc x 2.300đ/1kg = 1.393.938đồng. Nh vậy bà Khiết đã nhận 1.000đ = 1/2 giá trị tài sản bà đã bán = 1.393.938đồng. -Tài sản của bà Khiết và ông Khai là: + 1 nhà xây cấp 4 còn giá trị là: 13.427.000đồng + Giá trị sử dụng đất 10 thớc đất = 240m 2 có giá trị là: 2.640.000.000đồng. Cộng có tổng giá trị là: 2.653.427.000đồng. Bà Khiết, ông Khai mỗi ngời đợc hởng 1/2 = 1.326.713.500đồng. Do hợp đồng vô hiệu 1/2 nên thiệt hại sẽ là: 1.326.713.500đồng 1.393.938đ (phần tiền bà Khiết đã nhận) = 1.325.319.562đồng. Về lỗi: Năm 1975 khi giao dịch chuyển nhợng nhà, ông Phong cũng biết ông Khai là chồng bà Khiết và quan hệ vợ chồng giữa bà Khiết và ông Khai vẫn đang tồn tại. Nhng ông Phong chỉ giao dịch với một mình bà Khiết là cũng có lỗi. 10