Đánh giá các quy định của pháp luật hiện hành về hợp đồng mua bán nhà ở

Sự quan tâm đó thể hiện thông qua việc ban hành các chính sách pháp luật của nhà nước, tạo khung pháp lý an toàn cho người dân thực hiện các giao dịch về nhà ở nói chung và giao dịch về

MỤC LỤC

LỜI MỞ ĐẦU 1

NỘI DUNG 1

I Khái quát chung về hợp đồng mua bán nhà ở 1

1 Khái niệm nhà ở 1

2 Đặc điểm nhà ở 1

3 Khái niệm hợp đồng mua bán nhà ở 2

4 Đặc điểm pháp lý của hợp đồng mua bán nhà ở 3

5 Ý nghĩa quy định của pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở 4

II Một số quy định của pháp luật hiện hành về hợp đồng mua bán nhà ở và ý kiến đánh giá 4

1 Chủ thể của hợp đồng mua bán nhà ở 4

2 Đối tượng của hợp đồng mua bán nhà ở 8

3 Thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở 10

4 Hình thức của hợp đồng mua bán nhà ở 11

KẾT LUẬN 14

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 15

LỜI MỞ ĐẦU

Nhà nói chung và nhà ở nói riêng là những tài sản đặc biệt không thể thiếu được của mỗi gia đình và mỗi quốc gia Nhìn vào nhà ở của mỗi gia đình, mỗi quốc gia người ta có thể đánh giá được sự phồn thịnh, giàu nghèo của mỗi gia đình, mỗi quốc gia Cũng chính vì vậy mà ở bất kỳ quốc gia nào, nhà nước cũng đều rất quan tâm đến vấn đề nhà ở Sự quan tâm đó thể hiện thông qua việc ban hành các chính sách pháp luật của nhà nước, tạo khung pháp lý an toàn cho người dân thực hiện các giao dịch về nhà ở nói chung và giao dịch về mua bán nhà ở nói

riêng Trong nội dung bài viết này, em xin phân tích và trình bày Vấn đề 5:

“Đánh giá các quy định của pháp luật hiện hành về hợp đồng mua bán nhà ở”.

NỘI DUNG

I Khái quát chung về hợp đồng mua bán nhà ở.

1 Khái niệm nhà ở

Nhà ở là tài sản có giá trị đặc biệt đối với con người, bảo đảm cho con người

có cuộc sống ổn định, bảo vệ con người khi thời tiết nắng, mưa Nhà ở không chỉ là tài sản của cá nhân mà nó còn biểu hiện trình độ phát triển kinh tế, văn hóa của một đất nước Khi nhìn vào ngôi nhà có thể biết được phong tục, tập quán, cuộc sống văn hóa, tinh thần và vật chất của nhân dân, của những người đang sống trong ngôi nhà đó Hiểu theo góc độ pháp luật thì theo Điều 1 Luật Nhà ở 2005 (Sửa đổi,

bổ sung năm 2009): Nhà ở là công trình xây dựng với mục đích để ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân.

2 Đặc điểm nhà ở

Đặc điểm thứ nhất của nhà ở là nhà được lập ra với mục đích là để ở hoặc phục

vụ nhu cầu sinh hoạt của con người Đó chính là không gian cư trú, sinh sống của

cá nhân hoặc của các thành viên trong gia đình Nó không chỉ có giá trị vật chất mà còn mang giá trị tinh thần đối với mỗi thành viên sinh sống trong ngôi nhà ấy Thứ hai, nhà ở được cố định với một vị trý địa lý và không thể dịch chuyển được Nhà ở luôn gắn với đất đai, vì vậy mà nhà ở cũng được coi là một loại bất động sản

Thứ ba, khác với đất đai, nhà ở được tạo ra trong quá trình lao dộng của con người và nó có thể thuộc quyền sở hữu của cá nhân, tập thể hay của nhà nước

3 Khái niệm hợp đồng mua bán nhà ở

Hợp đồng mua bán nhà ở là một dạng đặc biệt của hợp đồng mua bán tài sản

Vì vậy, nó phải tuân thủ các nguyên tắc mà Bộ luật dân sự 2005 đã quy định đối với hợp đồng dân sự nói chung đồng thời phải tuân thủ theo những quy định riêng của Luật Nhà ở về hợp đồng mua bán nhà ở

Hợp đồng mua bán nhà ở có thể được xem xét dưới một khái niệm rộng và mang tính học thuật như sau: Hợp đồng mua bán nhà ở là phương tiện pháp lý quan trọng bảo đảm cho việc dịch chuyển quyền sở hữu nhà ở từ người bán sang người mua để thỏa mãn nhu cầu xã hội về nhà ở dưới sự quản lý và giám sát của Nhà nước về nhà ở, theo đó, bên bán có nghĩa vụ giao nhà và chuyển quyền sở hữu nhà ở đã bán, bên mua trả tiền và nhận nhà Đồng thời, các bên phải đăng ký chuyển quyền sở hữu đối với nhà ở theo đúng trình tự do luật định

Còn dưới góc độ luật học thì ta có thể hiểu: Hợp đồng mua bán nhà ở là sự thỏa thuận bằng văn bản giữa bên mua và bên bán, theo đó bên bán có nghĩa vụ chuyển giao nhà ở và quyền sở hữu nhà ở cho bên mua Bên mua có nghĩa vụ trả tiền cho

bên bán đúng thời hạn, địa điểm theo phương thức mà các bên đã thỏa thuận trong hợp đồng mua bán nhà ở

4 Đặc điểm pháp lý của hợp đồng mua bán nhà ở

 Hợp đồng mua bán nhà ở là hợp đồng song vụ

Tính song vụ của hợp đồng mua bán nhà ở thể hiện ở chỗ các bên đều có quyền

và nghĩa vụ đối với nhau, quyền của bên này tương ứng với nghĩa vụ của bên kia

và ngược lại Bên bán có quyền yêu cầu bên mua nhận nhà đã mua đúng thời hạn các bên đã thỏa thuận đồng thời bên mua nhà ở có nghĩa vụ thanh toán khoản tiền mua nhà ở đúng thời hạn, địa điểm và phương thức các bên đã thỏa thuận Bên mua nhà cũng có quyền yêu cầu bên bán chuyển giao đúng nhà đã bán

 Hợp đồng mua bán nhà ở là hợp đồng ưng thuận

Ưng thuận là một đặc điểm pháp lý quan trọng của hợp đồng mua bán tài sản nói chung và là đặc điểm của hợp đồng mua bán nhà ở nói riêng Hợp đồng mua bán nhà ở phát sinh hiệu lực pháp lý vào thời điểm các bên đã giao kết xong hợp đồng chứ không phụ thuộc vào thời điểm chuyển giao nhà ở Do hợp đồng mua bán nhà ở là hợp đồng phải được lập thành văn bản có công chứng hoặc chứng thực nên thời điểm giao kết hợp đồng mua bán nhà ở là thời điểm khi các bên đã hoàn tất các thủ tục công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật

 Hợp đồng mua bán nhà ở là hợp đồng có đền bù

Trong hợp đồng mua bán nhà, khi một bên đã thực hiện cho bên kia một lợi ích thì sẽ nhận được từ phía bên kia một lợi ích tương ứng Giữa bên mua và bên bán nhà ở luôn có sự trao đổi lợi ích vật chất, theo đó bên bán chuyển giao nhà ở và được nhận tiền còn bên mua trả tiền và được nhận nhà ở

 Hợp đồng mua bán nhà ở là hợp đồng chuyển giao quyền sở hữu đối với phần nhà hoặc ngôi nhà của bên bán sang cho bên mua

Trong quan hệ mua bán nhà, người bán có nghĩa vụ chuyển giao tài sản và quyền sở hữu tài sản là ngôi nhà về phương diện pháp lý cho người mua Bản chất của việc mua bán tài sản là chấm dứt quyền sở hữu tài sản đối với tài sản đem bán của chủ sở hữu đồng thời làm phát sinh quyền sở hữu đối với tài sản của người mua

5 Ý nghĩa quy định của pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở.

Quy định của pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở giúp các chủ thể khi tham gia xác lập cũng như thực hiện hiểu đúng về quyền và nghĩa vụ của mình, hiểu đúng về hình thức của hợp đồng mà họ xác lập Hạn chế được những tranh chấp về quyền và nghĩa vụ của họ, điều đó đồng nghĩa với việc các giao dịch dân sự về mua bán nhà ở được ổn định và phát triển

Quy định về hợp đồng mua bán nhà ở là phương tiện giúp nhà nước kiểm soát việc chuyển dịch nhà ở, từ đó có những chính sách quản lý và điều chỉnh cho phù hợp với điều kiện thực tế của đất nước

Ngoài ra, hợp đồng mua bán nhà ở còn là cơ sở pháp lý vững chắc trong việc giải quyết tranh chấp của cơ quan nhà nước có thẩm quyền khi có sự xung đột về lợi ích của các bên trong loại hợp đồng này

II Một số quy định của pháp luật hiện hành về hợp đồng mua bán nhà ở và ý kiến đánh giá.

1 Chủ thể của hợp đồng mua bán nhà ở

Chủ thể của các quan hệ pháp luật dân sự là những người tham gia vào các quan hệ pháp luật dân sự, có quyền và nghĩa vụ trong các quan hệ pháp luật dân sự

đó

Theo quy định tại Điều 2 Luật Nhà ở 2005 (sửa đổi, bổ sung năm 2009) thì đối

tượng áp dụng của Luật này bao gồm “tổ chức, cá nhân có liên quan đến sở hữu nhà ở, phát triển, quản lý việc sử dụng nhà ở, giao dịch về nhà ở, giao dịch về nhà

ở và quản lý nhà nước về nhà ở”.

Chủ thể trong hợp đồng mua bán nhà ở được chia thành hai nhóm chính là cá nhân và tổ chức và phải đáp ứng đầy đủ các điều kiện theo quy định của Bộ luật Dân sự năm 2005 về chủ thể nói chung và quy định tại Điều 92 Luật Nhà ở năm

2005 sửa đổi, bổ sung năm 2009 nói riêng

 Đối với chủ thể là cá nhân: Đây là chủ thể chủ yếu, thường xuyên tham gia

vào hợp đồng mua bán nhà ở Để tham gia vào hợp đồng mua bán nhà ở với tư cách là một chủ thể độc lập, cá nhân phải có đầy đủ năng lực pháp luật dân sự và năng lực hành vi dân sự

“Năng lực pháp luật dân sự của cá nhân là khả năng của cá nhân có quyền

dân sự và nghĩa vụ dân sự” (Khoản 1 Điều 14 BLDS 2005).

“ Năng lực hành vi dân sự của cá nhân là khả năng của cá nhân bằng hành vi của mình xác lập, thực hiện quyền, nghĩa vụ dân sự”(Điều 17 BLDS 2005).

Pháp luật Việt Nam quy định: đối với những người chưa có đầy đủ năng lực hành vi dân sự, không có năng lực hành vi dân sự, mất năng lực hành vi dân sự thì phải thực hiện giao dịch này thông qua người đại diện hợp pháp Đối với trường hợp người bị hạn chế năng lực hành vi dân sự quy định tại Điều 23 BLDS 2005 thì những giao dịch liên quan đến tài sản là nhà ở của họ phải có sự đồng ý của người đại diện theo pháp luật

Hiện không có quy định cụ thể về độ tuổi của những người trực tiếp tham gia hợp đồng mua bán với tư cách là bên mua và bên bán Theo quy định tại BLDS

2005 thì hợp đồng mua bán nhà ở phải được lập bằng văn bản có công chứng hoặc chứng thực của cơ quan nhà nước có thẩm quyền tại thời điểm giao kết hợp đồng

Theo quy định tại Điều 92 Luật Nhà ở thì một trong những điều kiện của các bên tham gia giao dịch về nhà ở (đối với cá nhân) là phải có năng lực hành vi dân sự Vấn đề đặt ra là người có năng lực hành vi dân sự một phần (người từ đủ sáu tuổi đến chưa đủ mười tám tuổi) có được tham gia giao kết hợp đồng mua bán nhà ở hay không và vấn đề hiệu lực pháp luật của hợp đồng này như thế nào

Mặt khác, các văn bản pháp luật hiện hành đều không quy định về năng lực hành vi của cá nhân giao kết hợp đồng mua bán nhà ở mà chỉ quy định người tham

gia giao dịch, người yêu cầu công chứng giao dịch nói chung phải có năng lực hành vi dân sự Như vậy, có thể kết luận rằng người có năng lực hành vi dân sự

một phần hoặc đầy đủ đều có thể tham gia giao kết hợp đồng mua bán nhà ở Tuy

nhiên, kết luận này bị chế ước bởi quy định tại Điều 20 BLDS năm 2005 : “Người

từ đủ sáu tuổi đến chưa đủ mười tám tuổi khi xác lập, thực hiện giao dịch dân sự phải được người đại diện theo pháp luật đồng ý, trừ giao dịch nhằm phục vụ nhu cầu sinh hoạt hàng ngày phù hợp với lứa tuổi hoặc pháp luật có quy định khác” Tuy nhiên, điều luật này cũng quy định “Trong trường hợp người từ đủ mười lăm tuổi đến chưa đủ mười tám tuổi có tài sản riêng bảo đảm thực hiện nghĩa vụ thì có thể tự mình xác lập, thực hiện giao dịch dân sự mà không cần phải có sự đồng ý của người đại diện theo pháp luật, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác”.

Như vậy, đến đây một câu hỏi được đặt ra là liệu hợp đồng mua bán nhà ở có thuộc phạm vi giao dịch mà chỉ có người có năng lực hành vi dân sự đầy đủ mới được xác lập và thực hiện? Qua tinh thần và nội dung của các quy định này ta nhận thấy

rõ rằng cần phải có sự quy định cụ thể và rõ ràng về độ tuổi của người tham gia giao kết và thực hiện hợp đồng mua bán nhà ở Theo em, pháp luật nên quy định cụ thể về độ tuổi của chủ thể tham gia hợp đồng mua bán nhà để tạo điều kiện cho giao kết được minh bạch, thuận lợi, tránh được những rắc rối về chủ thể và hạn chế

được hợp đồng vi phạm do chủ thể giao kết không đủ điểu kiện về năng lực chủ thể

Điều 9 Luật Nhà ở 2005 đã quy định chủ thể là người Việt Nam định cư ở nước ngoài; tổ chức, cá nhân nước ngoài sống tại Việt Nam vẫn có quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam khi đáp ứng được những điều kiện của pháp luật Tuy nhiên, xét trên tình hình thực tế hiện nay, các điều kiện mua nhà ở theo quy định của pháp luật hiện hành đối với các chủ thể này còn nhiều hạn chế, không đáp ứng được nhu cầu ngày càng tăng về nhà ở của loại chủ thể này Rất nhiều người nước ngoài không đủ điều kiện đã mua nhà ở tại Việt Nam thông qua phương thức nhờ người trong nước đứng tên mua hộ Các quy định về điều kiện để được mua nhà tại Việt Nam của các đối tượng này còn quá nhiều ràng buộc khiến họ khó có thể tiếp cận được để mua nhà ở tại Việt Nam Vì vậy, theo quan điểm của cá nhân em, pháp luật Việt Nam nên mở rộng đối tượng được quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo hướng giảm bớt các điều kiện bắt buộc để được sở hữu nhà ở tại Việt Nam Như vậy sẽ giúp các chủ thể này có quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam trong thời gian sinh sống và làm việc tại Việt Nam, bên cạnh đó cũng thu hút được một nguồn vốn đầu tư không nhỏ vào thị trường bất động sản của nước ta trong giai đoạn hiện nay

 Đối với chủ thể là tổ chức:

Đối với chủ thể tham gia hợp đồng mua bán nhà ở là tổ chức thì phải thông qua người đại diện theo pháp luật hoặc theo ủy quyền của tổ chức đó và người đại diện phải có đầy đủ năng lực hành vi dân sự Theo quy định tại Điều 92 Luật Nhà ở thì đối với tổ chức là bên bán nhà thì phải có chức năng kinh doanh nhà ở theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp tổ chức bán nhà ở không nhằm mục đích kinh doanh

Chủ thể là tổ chức theo quy định của pháp luật hiện hành bao gồm: Hộ gia đình, tổ hợp tác, pháp nhân Đối với những chủ thể khác nhau lại có những quy định khác nhau về điều kiện khi tham gia vào hợp đồng mua bán nhà ở

Cho dù chủ thể là cá nhân hay tổ chức thì ngoài việc đáp ứng điều kiện về năng lực chủ thể, khi tham gia hợp đồng mua bán nhà ở, các chủ thể này còn phải đảm bảo điều kiện hoàn toàn tự nguyện Điều này cũng thể hiện nguyên tắc tự do, bình đẳng khi tham gia giao dịch dân sự của quan hệ pháp luật dân sự

2 Đối tượng của hợp đồng mua bán nhà ở

Đối tượng của hợp đồng mua bán nhà ở là ngôi nhà hoặc diện tích nhà dùng vào việc ở Nhà ở khác với nhà dùng làm cửa hàng, cửa hiệu… là nhà ở dùng vào mục đích khác Theo quy định tại Khoản 1 Điều 91 Luật Nhà ở 2005 sửa đổi, bổ sung năm 2009 thì nhà ở trở thành đối tượng của hợp đồng mua bán nhà ở khi thỏa mãn các điều kiện bao gồm : có giấy chứng nhận đối với nhà ở theo quy định của pháp luật, không có tranh chấp về quyền sở hữu, không bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền

Để đảm bảo việc thi hành bản án đã có hiệu lực pháp luật của tòa án, cơ quan thi hành án có thể ra quyết định kê biên tài sản của người phải thi hành án Nếu tài sản đó là ngôi nhà thì sau khi đã có quyết định trên, chủ sở hữu sẽ không được quyền bán ngôi nhà đó cho bất kỳ ai Hoặc sau khi có quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về việc thu hồi, giải tỏa đối với ngôi nhà để thực hiện chính sách quy hoặc của nhà nước thì mọi giao dịch liên quan đến mua bán ngôi nhà sẽ

bị tuyên là vô hiệu và giải quyết theo quy định của pháp luật về hậu quả pháp lý của hợp đồng vô hiệu Quy định này hoàn toàn phù hợp đối với trường hợp giao dịch mua bán nhà ở sau thời điểm nhà bị kê biên hoặc có quyết định hành chính Tuy nhiên, nếu như hợp đồng đã được ký từ trước nhưng chưa có hiệu lực thì nhà

bị kê biên hoặc có quyết định hành chính của cơ quan có thẩm quyền thì có hiệu lực hay không Hiện nay chưa có quy định cụ thể về vấn đề này, theo quan điểm của cá nhân thì cần phải xem xét hai trường hợp:

Trường hợp thứ nhất, nếu tại thời điểm giao kết hợp đồng, chủ sở hữu biết

hoặc buộc phải biết việc nhà mình có thể bị kê biên hoặc hạn chế bán bởi quyết định hành chính của cơ quan có thẩm quyền mà vẫn ký hợp đồng mua bán nhà ở thì hợp đồng vô hiệu

Trường hợp thứ hai, nếu chủ sở hữu không biết hoặc không buộc phải biết nhà

của mình có thể bị kê biên hoặc hạn chế bán bởi quyết định hành chính của cơ quan có thẩm quyền tại thời điểm ký hợp đồng thì hợp đồng vẫn có hiệu lực Quy định như vậy sẽ đảm bảo được quyền và lợi ích hợp pháp của các bên

Theo Điều 3 Nghị định số 71/2010/NĐ-CP quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở thì nhà ở có thể được phân thành các loại sau đây : Nhà ở thương mại, nhà ở xã hội, nhà ở công vụ, nhà biệt thự tại đô thị, nhà chung cư…

Pháp luật về nhà ở Việt Nam hiện hành quy định đối tượng về hợp đồng mua bán nhà ở theo quan niệm truyền thống, có nghĩa là nhà ở phải là công trình xây dựng kiên cố và gắn liền hoặc liên quan đến đất đai Tuy nhiên, ở nước ta hiện nay

đã xuất hiện những loại hình nhà ở biến tướng như “nhà bè” như ở khu vực đồng bằng sông Cửu Long Cụ thể, tại khu vực đồng bằng sông Cửu Long có rất nhiều sông ngòi, kênh, rạch Những người dân đã sinh sống trên những ngôi “nhà bè” di chuyển trên sông nước thậm chí là qua nhiều thế hệ Và đối với họ, đây là một ngôi nhà đúng nghĩa Một loại hình nhà ở khác cũng sẽ xuất hiện tại Việt Nam trong tương lai, đó là những ngôi nhà lắp ráp sẵn, có thể di động theo kiểu “nhà toa xe” Nếu vẫn giữ nguyên quan điểm về nhà ở như trước đây thì sẽ tạo ra những khoảng trống trong các quy định của pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở đối với những