Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bị vô hiệu và thực tiễn giải quyết tranh chấp tại tòa án nhân dân tỉnh ninh thuận

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP.HỒ CHÍ MINH LÊ TRẦN ANH KHOA HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT BỊ VÔ HIỆU VÀ THỰC TIỄN GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP TẠI TOÀ ÁN NHÂN DÂN TỈNH NINH THUẬN LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC Ninh Thuận - Năm 2020 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP HỒ CHÍ MINH LÊ TRẦN ANH KHOA HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT BỊ VÔ HIỆU VÀ THỰC TIỄN GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP TẠI TOÀ ÁN NHÂN DÂN TỈNH NINH THUẬN Chuyên ngành : Luật Kinh tế Hướng đào tạo : Hướng ứng dụng Mã số : 8380107 LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: PGS.TS VÕ TRÍ HẢO Ninh Thuận - Năm 2020 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan đề tài“Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bị vô hiệu thực hiễn giải tranh chấp Tòa án nhân dân tỉnh Ninh Thuận” cơng trình nghiên cứu cá nhân tơi chưa công bố công trình khoa học khác thời điểm Số liệu tài liệu tham khảo luận văn trích dẫn có nguồn gốc rõ ràng Ninh Thuận, ngày tháng năm 2020 Tác giả luận văn Lê Trần Anh Khoa MỤC LỤC TRANG PHỤ BÌA LỜI CAM ĐOAN MỤC LỤC DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT TÓM TẮT ABSTRACT PHẦN MỞ ĐẦU 1 Tính cấp thiết đề tài Tình hình nghiên cứu đề tài 3 Mục đích nhiệm vụ nghiên cứu 3.1 Mục đích nghiên cứu: 3.2 Nhiệm vụ nghiên cứu: Đối tượng phạm vi nghiên cứu 5 Phương pháp luận phương pháp nghiên cứu 6 Ý nghĩa lý luận thực tiễn luận văn Cơ cấu luận văn Chương NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VÀ PHÁP LÝ VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT BỊ VÔ HIỆU 1.1 KHÁI LƯỢC TIẾN TRÌNH PHÁT TRIỂN CÁC QUY ĐỊNH VỀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM TỪ NĂM 1986 CHO ĐẾN NAY 1.2 KHÁI QUÁT CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 10 1.3 KHÁI QUÁT HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT .11 1.3.1 Khái niệm Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 11 1.3.2 Đặc điểm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 13 1.3.3 Quyền, nghĩa vụ bên chuyển nhượng bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất .15 1.3.4 Hình thức Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất .17 1.4 HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT BỊ VÔ HIỆU 18 1.4.1 Các trường hợp Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bị vô hiệu 19 1.4.2 Hậu pháp lý Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bị vô hiệu 26 1.4.3 Bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp người thứ ba tình Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bị vô hiệu 28 1.4.4 Thời hiệu khởi kiện yêu cầu Tòa án tuyên bố Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu 30 CHƯƠNG GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT BỊ VƠ HIỆU TẠI TỊA ÁN NHÂN DÂN TỈNH NINH THUẬN 34 2.1 PHÁP LUẬT VỀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT BỊ VƠ HIỆU TẠI TỊA ÁN 34 2.1.1 Thẩm quyền giải tranh chấp Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bị vô hiệu Tòa án 34 2.1.2 Trình tự, thủ tục tố tụng giải tranh chấp Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bị vơ hiệu Tịa án 35 2.1.3 Áp dụng Án lệ hướng dẫn Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân Tối cao giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bị vô hiệu 44 2.2 THỰC TIỄN GIẢI QUYẾT CÁC TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT BỊ VƠ HIỆU TẠI TỊA ÁN NHÂN DÂN TỈNH NINH THUẬN 52 2.2.1 Khái quát tranh chấp Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Tòa án nhân dân tỉnh Ninh Thuận 52 2.2.2 Thực tiễn giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bị vô hiệu Tòa án nhân dân tỉnh Ninh Thuận .53 2.3 NHỮNG KHÓ KHĂN, VƯỚNG MẮC PHÁT SINH KHI GIẢI QUYẾT CÁC TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT BỊ VƠ HIỆU TẠI TỊA ÁN NHÂN DÂN TỈNH NINH THUẬN .69 2.3.1 Việc xác định thời điểm có hiệu lực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhiều mâu thuẫn .69 2.3.2 Việc thu thập tài liệu, chứng chứng minh chủ thể thời điểm xác lập quyền sử dụng đất cịn gặp nhiều khó khăn 71 2.2.3 Việc xác định lỗi mức độ lỗi bên làm cho hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cịn nhiều khó khăn chưa có quy định thống 72 2.2.4 Quy định thời điểm Nguyên đơn bổ sung yêu cầu khởi kiện, Bị đơn đưa yêu cầu phản tố, Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan đưa yêu cầu độc lập yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bị vô hiệu yêu cầu giải hậu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bị không phù hợp 73 2.3 NGUYÊN NHÂN CỦA NHỮNG TỒN TẠI, VƯỚNG MẮC 76 CHƯƠNG PHƯƠNG HƯỚNG, GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VÀ NÂNG CAO CHẤT LƯỢNG GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT BỊ VƠ HIỆU TẠI TỊA ÁN 79 3.1 PHƯƠNG HƯỚNG HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VÀ NÂNG CAO HIỆU QUẢ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT BỊ VƠ HIỆU TẠI TỊA ÁN 79 3.2 MỘT SỐ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT BỊ VÔ HIỆU TỪ THỰC TIỄN TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH NINH THUẬN 81 3.2.1 Hoàn thiện quy định pháp luật thời điểm có hiệu lực hình thức hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 81 3.2.2 Kiến nghị số tình Tòa án giải vụ án yêu cầu tuyên bố Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bị vơ hiệu 83 3.2.3 Hồn thiện số quy định pháp luật Dân xác định lỗi giải hậu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bị vô hiệu 86 3.2.4 Hoàn thiện quy định Bộ luật Tố tụng dân thời điểm bổ sung yêu cầu khởi kiện, đưa yêu cầu phản tố, yêu cầu độc lập yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bị vô hiệu 89 3.2.5 Một số kiến nghị khác .91 KẾT LUẬN CHUNG 95 TÀI LIỆU THAM KHẢO DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT QSDĐ : Quyền sử dụng đất HĐCN: Hợp đồng chuyển nhượng TÓM TẮT Từ thực tiễn giải tranh chấp HĐCNQSDĐ bị vơ hiệu Tồ án nhân dân Ninh Thuận, Tác giả Luận văn nhận thấy quy phạm pháp luật dân đất đai HĐCNQSDĐ qua thời kỳ tồn nhiều mâu thuẫn chưa phù hợp với thực tiễn đời sống; Tịa án nhân dân cấp chưa có thống áp dụng pháp luật giải vụ án tranh chấp HĐCNQSDĐ bị vô hiệu, dẫn đến thực trạng án bị hủy, sửa nhiều, thời gian giải án chậm, gây nhiều xức nhân dân Thơng qua phương pháp phân tích so sánh luật, với phương pháp thống kê, tổng hợp Tác giả làm sáng tỏ điểm chưa hoàn thiện pháp luật HĐCNQSDĐ vấn đề mâu thuẫn Tòa án nhân dân giải tranh chấp HĐCNQSDĐ bị vô hiệu Với đề xuất, kiến nghị sửa đổi, bổ sung quy phạm pháp luật dân đất đai, tác giả Luận văn hy vọng góp phần tìm phương hướng giải nhằm hoàn thiện quy định pháp luật HĐCNQSDĐ hạn chế sai sót mà Tịa án nhân dân thường gặp q trình giải tranh chấp HĐCNQSDĐ bị vơ hiệu thời gian tới, góp phần bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp bên tham gia giao dịch chuyển nhượng QSDĐ Từ khóa: Bộ luật Dân sự; Luật Đất đai; Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bị vô hiệu; Giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bị vô hiệu; Tòa án nhân dân tỉnh Ninh Thuận ABSTRACT Based on the practices that resolving disputes from Contracts of Transfer of Land Use Rights (CTLUR) are invalidated by The People’s Court of Ninh Thuan, the author of this thesis determines that legal norm(s) and legislation over time remains many discrepancies as well as inconsistencies leading to not applicable in reality; While The People’s Court of Provinces (or Cities) at all levels have not agreed on the application of regulation to resolve CTLUR disputes which are invalidated, the increasing amount of repealed, modified courts, as well as lengthy court procedures, have led to a certain amount of civil displeasure Based on the combination of Analysing and Comparative Law methodologies with the statistical and synthesis approach, the author aims to examine and clarify the remained shortcomings of Law on CTLUR as well as contradictory issues when The People’s Court of Provinces (or Cities) resolve disputes over Invalidated CTLUR With recommendations and proposals of Amendment and Supplementation on the legal norm(s) of civil and land regulation, the author of this thesis hopes to contribute on the progress of finding solutions to improve law and regulation on CTLUR and lessen misjudgements regularly encountered by The People’s Court during the process of settling disputes from CTLUR in the future, to contribute to the protection of lawful rights and interests of parties participating in the transfer of land use rights Keywords: Civil Law; Land Law; Contracts of Transfer of Land Use Rights is invalidated; Resolve Disputes on Invalidated Contracts of Transfer of Land Use Rights; The People’s Court Ninh Thuan Province 88 đất phần đất lại sử dụng để sản xuất kinh tế có tài sản gắn liền vật kiến trúc, lâu năm - Hết thời hạn 02 năm, kể từ ngày người nhận chuyển nhượng QSDĐ thay đổi trạng vật kiến trúc, lâu năm đất so với thời điểm xác lập HĐCNQSDĐ mà người chuyển nhượng khơng có tranh chấp - Hết thời hạn 03 năm, kể từ ngày xác lập HĐCNQSDĐ mà người chuyển nhượng quyền sử dụng khơng có tranh chấp - Hết thời hạn 03 năm, kể từ ngày bên nhận chuyển nhượng quản lý, sử dụng đất mà người chuyển nhượng QSDĐ khơng có tranh chấp - Hết thời hạn 02 năm, kể từ ngày người có QSDĐ hợp pháp người đại diện hợp pháp họ biết phải biết QSDĐ chuyển nhượng cho người khác - Nếu có đủ xác định người nhận chuyển nhượng QSDĐ không sử dụng đất khác địa giới hành cấp huyện với đất tranh chấp nơi khác - Thứ tư, Tịa án phải xác định rõ trách nhiệm bồi thường thiệt hại xác định trách nhiệm liên đới cá nhân hộ gia đình, vợ chồng, cụ thể sau: - Tòa án phải xác định rõ tổng giá trị thiệt hại phải bồi thường để xác định trách nhiệm liên đới chung vợ chồng thành viên hộ gia đình - Tịa án phải xác định rõ trách nhiệm bồi thường thiệt hại vợ, chồng thành viên hộ gia đình Ví dụ: Tuyên bố: HĐCNQSDĐ lập ngày 01/01/2019 vợ chồng ông Nguyễn Văn A bà Nguyễn Thị B vợ chồng ông Nguyễn Văn C bà Nguyễn Thị D bị vô hiệu Tuyên xử: 89 2.1 Buộc vợ chồng ông Nguyễn Văn C bà Nguyễn Thị D phải trả lại cho ông chồng ông Nguyễn Văn A bà Nguyễn Thị B quyền sử dụng Thửa đất số 01, tờ Bản đồ số 01 xã X, tọa lạc xã X, huyện Y, tỉnh Z 2.2 Buộc vợ chồng ông Nguyễn Văn A bà Nguyễn Thị B phải liên đới trả lại cho vợ chồng ông Nguyễn Văn C bà Nguyễn Thị D 100.000.000 đồng tiền chuyển nhượng đất Chia phần ông Nguyễn Văn A phải trả lại cho vợ chồng ông Nguyễn Văn C bà Nguyễn Thị D 50.000.000 đồng Chia phần bà Nguyễn Thị B phải trả lại cho vợ chồng ông Nguyễn Văn C bà Nguyễn Thị D 50.000.000 đồng 2.3 Buộc vợ chồng ông Nguyễn Văn A bà Nguyễn Thị B phải liên đới bồi thường thiệt hại cho vợ chồng ông Nguyễn Văn C bà Nguyễn Thị D 100.000.000 đồng HĐCNQSDĐ bị vô hiệu Chia phần ông Nguyễn Văn A phải bồi thường cho vợ chồng ông Nguyễn Văn C bà Nguyễn Thị D 50.000.000 đồng Chia phần bà Nguyễn Thị B phải bồi thường cho vợ chồng ông Nguyễn Văn C bà Nguyễn Thị D 50.000.000 đồng 3.2.4 Hoàn thiện quy định Bộ luật Tố tụng dân thời điểm bổ sung yêu cầu khởi kiện, đưa yêu cầu phản tố, yêu cầu độc lập yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bị vơ hiệu Như tác giả phân tích tiểu mục 2.2.5, Bộ luật Tố tụng dân năm 2015 tồn nhiều quy định chưa phù hợp thời điểm thời điểm bổ sung yêu cầu khởi kiện, đưa yêu cầu phản tố, yêu cầu độc lập việc yêu cầu Tòa án tuyên bố HĐCNQSDĐ Việc Bộ luật Tố tụng dân năm 2015 quy định Bị đơn đưa yêu cầu phản tố, Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan đưa yêu cầu độc lập yêu cầu Tòa án tuyên bố HĐCNQSDĐ bị vô hiệu trước mở phiên họp kiểm tra việc giao nộp, cơng khai chứng hịa giải không phù hợp với thực tiễn giải Tòa án gây thiệt hại nghiêm trọng đến quyền lợi ích hợp pháp đương vụ án Trong đó, vụ án tranh chấp có liên quan đến 90 HĐCNQSDĐ, Tịa án bắt buộc phải xem xét hiệu lực hợp đồng phải giải hậu HĐCNQSDĐ bị vô hiệu Do Tịa án thụ lý u cầu tun bố HĐCNQSDĐ bị vô hiệu giải hậu HĐCNQSDĐ bị vô hiệu vụ án thuận lợi cho đương sự, tránh trường hợp tranh chấp phải trải qua nhiều vụ án khác giải Tòa án giải vụ án cách triệt để Tuy nhiên Tòa án nhân dân Tối cao hướng dẫn trường hợp giải vụ án dân có u cầu tun bố hợp đồng vơ hiệu đương không yêu cầu giải hậu hợp đồng vô hiệu Mục phần III Công văn số 01/2017/GĐ-TANDTC ngày 07/4/2017 Tòa án nhân dân Tối cao mà chưa có hướng dẫn việc giải vụ án dân có tranh chấp HĐCNQSDĐ đương khơng u cầu Tịa án tun bố HĐCNQSDĐ vơ hiệu Vì vậy, Tác giả kiến nghị sửa đổi Bộ luật Tố tụng dân năm 2015 thời điểm Bị đơn đưa yêu cầu phản tố, Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan đưa yêu cầu độc lập, cụ thể sau: Thứ nhất, không áp dụng quy định “Bị đơn có quyền đưa yêu cầu phản tố trước thời điểm mở phiên họp kiểm tra việc giao nộp, tiếp cận, chứng hòa giải” khoản Điều 200 Bộ luật Tố tụng dân năm 2015 “Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan có quyền đưa yêu cầu độc lập trước thời điểm mở phiên họp kiểm tra việc giao nộp, tiếp cận, công khai chứng hòa giải” khoản Điều 201 Bộ luật Tố tụng dân năm 2015trong trường hợp Nguyên đưa bổ sung yêu cầu khởi kiện; Bị đơn đưa yêu cầu phản bố, bổ sung yêu cầu phản tố Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan đưa yêu cầu độc lập, bổ sung yêu cầu độc lập có nội dung “u cầu Tịa án tun bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bị vô hiệu” “Yêu cầu giải hậu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bị vô hiệu” vụ án “Tranh chấp quyền sử dụng đất”; “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất” “Yêu cầu tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bị vô hiệu” 91 Thứ hai, kiến nghị Tịa án nhân dân Tối cao có hướng dẫn cụ thể việc yêu cầu phản tố Bị đơn, yêu cầu độc lập Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan có nội dung u cầu tịa án tuyên bố HĐCNQSDĐ bị vô hiệu giải hậu HĐCNQSDĐ bị vô hiệu, cụ thể sau: Khi giải vụ án có liên quan đến HĐCNQSDĐ Tịa án có đủ xác định việc tuyên bố HĐCNQSDĐ bị vô hiệu bắt buộc để giải vụ án, Thẩm phán phải giải thích cho đương quyền yêu cầu Tòa án tun bố HĐCNQSDĐ vơ hiệu Việc giải thích phải lập thành văn lưu hồ sơ vụ án Trường hợp Tịa án giải thích tất đương khơng u cầu Tịa án tun bố HĐCNQSDĐ vơ hiệu Tịa án khơng tun bố HĐCNQSDĐ vơ hiệu, trừ trường hợp có xác định việc đương không yêu cầu tuyên bố HĐCNQSDĐ bị vô hiệu nhằm trốn tránh nghĩa vụ với Nhà nước người thứ ba Trong trường hợp này, Tòa án phải cho đương quyền khởi kiện vụ án khác để u cầu Tịa án tun bố HĐCNQSDĐ vơ hiệu 3.2.5 Một số kiến nghị khác Thứ nhất, nâng cao hiệu hoạt động cấp giấy chứng nhận QSDĐ quản lý hồ sơ đất đai quan quản lý nhà nước lĩnh vực đất đai Giấy chứng nhận QSDĐ chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận QSDĐ hợp pháp người có QSDĐ92 để người sử dụng đất thực quyền chuyển nhượng QSDĐ mình, đồng thời chứng quan trọng Tòa án giải vụ án tranh chấp HĐCNQSDĐ bị vô hiệu Nếu quan quản lý nhà nước đất đai không thực tốt việc cấp giấy chứng nhận QSDĐ quản lý hồ sơ đất đai làm thiệt hại nghiêm trọng đến quyền, lợi ích hợp pháp người có QSDĐ ảnh hưởng đến hoạt động xác minh, thu thập, đánh giá chứng Tịa án Vì vậy, quan quản lý nhà nước lĩnh vực đất đai cần thực nghiêm túc việc cấp giấy chứng nhận QSDĐ, hạn chế tối đa việc nhầm lẫn, 92 Khoản 16 Điều 12 Luật Đất đai năm 2013 92 sai sót vị trí, loại đất diện tích đất Bên cạnh cần phải nâng cao hiệu cơng tác quản lý, lưu trữ trích lục hồ sơ địa đất đai, hạn chế tối đa việc thất lạc hồ sơ cấp giấy chứng nhận QSDĐ Ngoài ra, quan quản lý nhà nước lĩnh vực đất đai cần phải có trách nhiệm phối hợp chặt chẽ với Tòa án hoạt động tố tụng, đặc biệt việc cung cấp tài liệu, chứng theo yêu cầu Tòa án để đảm bảo vụ án đảm bảo khách quan, xác không bị kéo dài Thứ hai, đẩy mạnh công tác tuyên truyền, phổ biến giáo dục pháp luật HĐCNQSDĐ cho người dân Hiện nhận thức người dân quy định pháp luật HĐCNQSDĐ cịn hạn chế, việc chuyển nhượng QSDĐ đơi lúc cịn tùy tiện khơng tn thủ quy định pháp luật dẫn đến HĐCNQSDĐ bị vô hiệu Do đó, việc đẩy mạnh cơng tác tun truyền, phổ biến giáo dục pháp luật đất đai toàn dân để người dân hiểu rõ quy định pháp luật đất đai nhiệm vụ cấp thiết quan trọng Thứ ba, nâng cao lực trình độ Thẩm phán Các tranh chấp HĐCNQSDĐ ln tranh chấp khó khăn phức tạp, Thẩm phán phải có kiến thức xã hội phong phú, có kiến thức pháp luật vũng có nhiều kinh nghiệm giải tranh chấp dân nói chung tranh chấp HĐCNQSDĐ cơng việc khó khăn phức tạp Vì lý này, Tịa án nhân dân Tối cao cần phải nâng cao trình độ chun mơn nghiệp vụ đội ngũ Thẩm phán theo hướng chuyên sâu chun mơn hóa theo lĩnh vực hình sự, hành chính, dân sự, nhân gia đình, kinh tế, lao động, từ Thẩm phán tích lũy kinh nghiệm có điều kiện nghiên cứu chuyên sâu lĩnh vực HĐCNQSDĐ nói riêng giao dịch dân nói chung Bên cạnh đó, Tịa án nhân dân Tối cao cần thường xuyên kịp thời có hướng dẫn để định hướng cơng tác xét xử vụ việc phức tạp tranh chấp phát sinh xã hội để hạn chế tối đa thực trạng Tòa án áp dụng pháp luật tùy tiện khơng thống nhất, dẫn đến có nhiều vụ việc bị hủy, bị 93 sửa Thẩm phán áp dụng không đúng, hiểu quy định pháp luật cách máy móc, xem xét chứng khơng khách quan, nhầm lẫn xác định quan hệ pháp luật 94 TIỂU KẾT CHƯƠNG Trên sở phân tích quy định pháp luật dân sự, đất đai HĐCNQSDĐ bị vô hiệu thực tiễn giải tranh chấp HĐCNQSDĐ bị vơ hiệu Tịa án nhân dân tỉnh Ninh Thuận, Tác giả đưa số định hướng giải pháp nâng cao hiệu giải tranh chấp liên quan đến HĐCNQSDĐ Tòa án u cầu Tịa án tun bố HĐCNQSDĐ bị vơ hiệu Bên cạnh số giải pháp hoàn thiện pháp luật HĐCNQSDĐ bị vô hiệu, Tác giả nêu số giải pháp hoàn thiện pháp luật liên quan đến thủ tục tố tụng dân Tòa án giải quyết, xét xử yêu cầu Tòa án tuyên bố HĐCNQSDĐ bị vơ hiệu, từ nâng cao hiệu xét xử Tịa án Bên cạnh đó, Tác giả đề xuất số giải pháp khác để nâng cao hiệu hoạt động quản lý nhà nước lĩnh vực đất đai, đặc biệt hoạt động cấp giấy chứng nhận QSDĐ, quản lý hồ sơ đất đai nâng cao ý thức pháp luạt người dân xác lập HĐCNQSDĐ 95 KẾT LUẬN CHUNG Đất đai nói chung QSDĐ nói riêng đóng vai trò quan trọng đời sống xã hội Việt Nam ngày gắn liền với hầu hết hoạt động đời sống kinh tế, xã hội Với phát triển mạnh mẽ kinh tế, nhu cầu QSDĐ ngày tăng, đất đai có hạn nên giá trị quyền sử dụng khơng ngừng tăng nhanh theo thời gian nên việc xảy tranh chấp đất đai nói chung tranh chấp HĐCNQSDĐ, u cầu Tịa án tun bố HĐCNQSDĐ bị vơ hiệu ngày gia tăng số lượng phức tạp nội dung, ảnh hưởng đến quyền lợi đương sự, lợi ích Nhà nước việc khơng thể tránh khỏi Vì pháp luật cần phải có quy định chặt chẽ để Tòa án giải tranh chấp cách hiệu quả, nhanh chóng đảm bảo quyền, lợi ích hợp pháp bên Tuy pháp luật dân sự, đất đai ngành luật liên quan ngày hoàn thiện đạt kết tích cực q trình xét xử tranh chấp này, cịn tồn khó khăn, vướng mắc dẫn đến tình trạng Tòa án giải tranh chấp HĐCNQSDĐ nói chung khơng đảm bảo thời hạn giải vụ án theo quy định Bộ luật Tố tụng dân sự; nhiều vụ việc bị Tòa án cấp hủy, sửa theo thủ tục phúc thẩm, giám đốc thẩm nhiều lầntrong nhiều năm Do đó, việc nghiên cứu quy định HĐCNQSDĐ bị vô hiệu cần thiết có ý nghĩa tích cực để tìm hạn chế tồn quy định pháp luật, từ đề xuất, giải pháp, kiến nghị để góp phần hạn chế tình trạng HĐCNQSDĐ bị vơ hiệu bên xác lập hợp đồng nâng cao hiệu giải tranh chấp HĐCNQSDĐ bị vô hiệu Tòa án thời gian tới Trong giới hạn nghiên cứu luận văn thạc sĩ, Tác giả tập trung vào số vấn đề liên quan đến HĐCNQSDĐ bị vô hiệu từ thực tiễn giải tranh chấp Tòa án nhân dân tỉnh Ninh Thuận.Tác giả mong muốn vấn đề nghiên cứu luận văn góp phần hồn thiện pháp luật 96 HĐCNQSDĐ nói riêng, pháp luật đất đai nói chung, nâng cao hiệu giải tranh chấp HĐCNQSDĐ bị vơ hiệu Tịa án / TÀI LIỆU THAM KHẢO Tài liệu Văn pháp luật Án lệ số 04/2016/AL - Quyết định giám đốc thẩm số 04/2010/QĐ-HĐTP ngày 03/3/2010 Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân Tối cao vụ án “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất”; Án lệ số 16/2017/AL công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất di sản thừa kế đồng thừa kế chuyển nhượng; Bộ luật Dân năm 1995; Bộ luật Dân năm 2005; Bộ luật Dân năm 2015; Bộ luật Tố tụng dân năm 2004, sửa đổi, bổ sung năm 2011; Bộ luật Tố tụng dân năm 2015; Công văn số 01/2017/GĐ-TANDTC ngày 07/4/2017 Tịa án nhân dân Tối cao; Cơng văn số 64/TANDTC-PC ngày 03/4/2019 Tòa án nhân dân Tối cao Hiến pháp 1959; Hiến pháp 1980; Hiến pháp năm 1993; Hiến pháp năm 2013; Luật Công chứng năm 2014; Luật Đất đai năm 1987; Luật Đất đai năm 1993; Luật Đất đai năm 2003; Luật Đất đai năm 2013; Luật Kinh Doanh bất động sản năm 2014; Luật Tố tụng Hành năm 2015; Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 hướng dẫn thi hành Luật đất đai 2003 Nghị định số 23/2015/NĐ-CP ngày 16/02/2015 cấp từ sổ gốc, chứng thực từ chính, chứng thực chữ ký chứng thực hợp đồng, giao dịch; Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2015 quy định chi tiết thi hành số điều Luật Đất đai; Nghị số 01/2003/NQ-HĐTP ngày 16/4/2003 Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân Tối cao hướng dẫn áp dụng pháp luật việc giải số loại tranh chấp dân sự, nhân gia đình; Nghị số 02/2004/NQ-HĐTP ngày 10/8/2004 Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân Tối cao hướng dẫn áp dụng pháp luật việc giải vụ án dân sự, nhân gia đình; Nghị số 02/2016/NQ-HĐTP ngày 30/6/2016 Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân Tối cao; Nghị số 103/2015/QH13 ngày 25/11/2015 Quốc Hội khóa 13 việc thi hành Bộ luật Dân năm 2015 Pháp lệnh Hợp đồng kinh tế năm 1989 Tài liệu tiếng Việt Bích Phượng - Kim Thúy (2019), “Sổ mục kê giải tranh chấp đất đai”, Tạp chí Tịa án, truy cập ngày 01/12/2019 (https://tapchitoaan.vn/baiviet/phap-luat/so-muc-ke-trong-giai-quyet-tranh-chap-dat-dai) Bích Phượng (2019), “Bảo vệ quyền lợi người thứ ba tình giao dịch dân vơ hiệu”, Tạp chí Tịa án, truy cập ngày 01/12/2019 (https://tapchitoaan.vn/bai-viet/phap-luat/bao-ve-quyen-loi-cua-nguoi-thu-ba-ngaytinh-khi-giao-dich-dan-su-vo-hieu); Chu Quang Duy (2018), “Phiên họp kiểm tra việc giao nộp, tiếp cận, cơng khai chứng hịa giải theo Bộ luật Tố tụng dân 2015”, Tạp chí Tịa án; Truy cập ngày 27/9/2019 (https://tapchitoaan.vn/bai-viet/phap-luat/phien-hopkiem-tra-viec-giao-nop-tiep-can-cong-khai-chung-cu-va-hoa-giai-theo-blttds2015); Chu Xuân Minh (2019), “Điều khoản chuyển tiếp (Điều 688) thi hành Bộ luật dân năm 2015”, Tạp chí Tịa án, truy cập ngày 15/4/2020 (https://tapchitoaan.vn/bai-viet/phap-luat/dieu-khoan-chuyen-tiep-dieu-688-thihanh-bo-luat-dan-su-nam-2015) Chu Xuân Minh (2019), “Phân biệt thời điểm có hiệu lực hợp đồng với thời điểm chuyển quyền sở hữu”, Tạp chí Tịa án, truy cập ngày 15/4/2020 (https://tapchitoaan.vn/bai-viet/phap-luat/phan-biet-thoi-diem-co-hieu-luc-cua-hopdong-voi-thoi-diem-chuyen-quyen-so-huu); Chu Xuân Minh (2020), “Phân biệt hợp đồng có hiệu lực với hợp đồng hồn thành”, Tạp chí Tịa án; Truy cập ngày 15/4/2020; (https://tapchitoaan.vn/baiviet/phap-luat/phan-biet-hop-dong-co-hieu-luc-voi-hop-dong-da-hoan-thanh); Chu Xuân Minh (2020), “Tuyên bố giao dịch dân vô hiệu giải hậu giao dịch dân vơ hiệu”, Tạp chí Tịa án; Truy cập ngày 15/4/2020; (https://tapchitoaan.vn/bai-viet/phap-luat/tuyen-bo-giao-dich-dan-su-vo-hieu-vagiai-quyet-hau-qua-giao-dich-dan-su-vo-hieu); Dương Tấn Thanh (2019), “Vướng mắc công bố tài liệu, chứng theo Bộ luật Tố tụng dân năm 2015”; Tạp chí Tịa án, truy cập ngày 01/12/2019 (https://tapchitoaan.vn/bai-viet/phap-luat/vuong-mac-ve-cong-bo-tai-lieu-chung-cutheo-blttds-nam-2015); Đoàn Thị Ngọc Hải (2018), “Quyền phản tố Bị đơn tố tụng dân sự”Tạp chí Tịa án; Truy cập ngày 27/9/2019 (https://tapchitoaan.vn/bai-viet/phapluat/quyen-phan-to-cua-bi-don-trong-to-tung-dan-su); Đoàn Thị Ngọc Hải, (2019), Khiếu kiện đòi lại quyền sử dụng đất cơng dân, thực tiễn kiến nghị; Tạp chí Tịa án;Truy cập ngày 15/12/2019 (https://tapchitoaan.vn/bai-viet/phap-luat/khieu-kien-doi-lai-quyen-su-dung-datcua-cong-dan-thuc-tien-va-kien-nghi); Đỗ Thị Vân (2015), “Giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất – thực tiễn xét xử Tòa án nhân dân huyện Đông Anh, Thành phố Hà Nội”, Luận văn Thạc sỹ luật học - Viện Đại học Mở Hà Nội; Đỗ Văn Chỉnh (2020), “Thời hiệu thời hiệu khởi kiện”, Tạp chí Tịa án; Truy cập ngày 15/4/2020; (https://tapchitoaan.vn/bai-viet/nghien-cuu/thoi-hieu-vathoi-hieu-khoi-kien); Đỗ Văn Đại (2011), Luật hợp đồng Việt Nam, Bản án bình luận án, Nxb Chính trị quốc gia; Đỗ Văn Đại (2012), Giao dịch giải tranh chấp giao dịch quyền sử dụng đất, Nxb Lao động; Đỗ Văn Đại (2013), “Giao dịch quyền sử dụng đất: Những bất cập hướng sửa đổi Luật Đất đai”, Tạp chí Nghiên cứu lập pháp; Truy cập ngày 28/10/2019 (http://lapphap.vn/Pages/tintuc/tinchitiet.aspx?tintucid=207179) Hà Thị Mai Hiền, TS Trần Văn Biên (Đồng chủ biên) (2013) - Bình luận khoa học Bộ luật Tố tụng dân năm 2004, sửa đổi, bổ sung năm 2011 - NXB Tư pháp; Huỳnh Minh Khánh (2019), “Vướng mắc việc xác định thành viên quyền sử dụng đất cấp cho hộ gia đình”, Tạp chí Tịa án, truy cập ngày 27/9/2019 (https://tapchitoaan.vn/bai-viet/phap-luat/vuong-mac-trong-viec-xac- dinh-cac-thanh-vien-doi-voi-quyen-su-dung-dat-cap-cho-ho-gia-dinh); Kim Dung (2019), “Tranh chấp yêu cầu tuyên bố hợp đồng công chứng vô hiệu”, Tạp chí Tịa án; Truy cập ngày 01/12/2019 (https://tapchitoaan.vn/baiviet/trao-doi-y-kien/tranh-chap-yeu-cau-tuyen-bo-hop-dong-cong-chung-vo-hieu); Lê Thị Xuân Mai (2014), “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu theo pháp luật Việt Nam qua thực tiễn xét xử huyện Hóc Mơn, Thành phố Hồ Chí Minh”, Luận văn Thạc sỹ Luật học, Học viện Khoa học xã hội Lưu Thị Lan (2018), “Giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ thực tiễn xét xử tòa án nhân dân tỉnh Quảng Nam”, Luận văn Thạc sỹ luật học - Viện Khoa học xã hội; Nguyễn Đăng Khoa (2012), “Giải tranh chấp đất đai Tòa án nhân dân tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu”, Luận văn Thạc sĩ Luật học, Học viện Khoa học xã hội; Nguyễn Hưng Nam (2019), “Những bất cập định giá tài sản, thẩm định giá tài sản Bộ luật Tố tụng dân năm 2015”; Tạp chí Tịa án; Truy cập ngày 27/12/2019(https://tapchitoaan.vn/bai-viet/phap-luat/nhung-bat-cap-ve-dinhgia-tai-san-tham-dinh-gia-tai-san-trong-blttds-nam-2015); Nguyễn Minh Tuấn (Chủ biên) (2016) – Bình luận khoa học Bộ luật dân năm 2015 - NXB Tư pháp; Nguyễn Thanh Xuân (2019), “Pháp luật đất đai việc giải vụ án hộ gia đình tranh chấp quyền sử dụng đất”, Tạp chí Tịa án, truy cập ngày 27/12/2019 (https://tapchitoaan.vn/bai-viet/phap-luat/phap-luat-dat-dai-va-viec- giai-quyet-cac-vu-an-ho-gia-dinh-tranh-chap-quyen-su-dung-dat); Nguyễn Thị Thùy Trang (2017), “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo pháp luật hành Việt Nam”; Luận án Tiến sĩ luật học, Mã số 62 38 01 03, Đại học Luật Hà Nội Nguyễn Văn Huy (2020), “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất khơng tn thủ quy định hình thức”, Tạp chí Tòa án; Truy cập ngày 15/4/2020 (https://tapchitoaan.vn/bai-viet/phap-luat/hop-dong-chuyen-nhuong-quyen-sudung-dat-khong-tuan-thu-quy-dinh-ve-hinh-thuc); Tòa án nhân dân tỉnh Ninh Thuận (2017), Bản án Dân sơ thẩm số 24/2017/DS-ST Ngày 06/9/2017 việc “Tranh chấp kiện đòi tài sản quyền sử dụng đất” “Yêu cầu hủy Quyết định cá biệt” Nguyên đơn bà Nguyễn Thị Chuyện Bị đơn bà Nguyễn Thị Thu; Tòa án nhân dân tỉnh Ninh Thuận (2018), Bản án Dân phúc thẩm số 51/2018/DS-PT ngày 07/11/2018 việc “Tranh chấp Hợp đồng chấp quyền sử dụng đất”, “Tranh chấp đòi lại tài sản vàng” “Yêu cầu công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất” Nguyên đơn ông Hán Nạt Bị đơn bà Đồn Thị Rê; Tịa án nhân dân tỉnh Ninh Thuận (2018); Bản án Dân phúc thẩm số 20/2018/DS-PT ngày 17/5/2018 việc “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất” chị Trịnh Thị Hồng Diễm bà Trần Thị Tuyết Vân; Tòa án nhân dân tỉnh Ninh Thuận (2018); Bản án Dân phúc thẩm số 35/2018/DS-PT ngày 27/11/2018 việc “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất” “Yêu cầu hủy Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất” vợ chồng ông Trượng Linh bà Lưu Thị Diễm Thúy vợ chồng ơng Hứa Bót bà Sử Thị Bèo Tịa án nhân dân tỉnh Ninh Thuận (2018); Bản án Dân sơ thẩm số 13/2018/DS-ST ngày 28/8/2018 việc “Tranh chấp đòi lại tài sản quyền sử dụng đất”; “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất”; “Yêu cầu hủy định hành cá biệt” “Yêu cầu hủy Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất” bà Võ Thị Hồng Yến ông Diệp Nhật Phong; Tưởng Duy Lượng (2012), Pháp luật dân thực tiễn xét xử, Nxb Chính trị quốc gia; Trần Anh Tuấn (Chủ biên) (2016) - Bình luận khoa học Bộ luật Tố tụng dân năm 2015 - NXB Tư pháp; Văn Thị Hồng Nhung (2019), “Hướng xử lý hợp đồng vi phạm hình thức bắt buộc theo Bộ luật Dân 2015”, Tạp chí Tịa án, truy cập ngày 27/9/2019 (https://tapchitoaan.vn/bai-viet/phap-luat/huong-xu-ly-hop-dong-vi-pham-hinhthuc-bat-buoc-theo-bo-luat-dan-su-2015); Vũ Hải Yến (2017), “Giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất – thực tiễn xét xử Tòa án nhân dân thành phố Lào Cai, tỉnh Lào Cai ”, Luận văn Thạc sỹ luật học, Học viện Khoa học Xã hội; Vũ Thị Hường (2017), “Giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ thực tiễn xét xử sơ thẩm Tịa án nhân dân quận Bình Tân, Thành phố Hồ Chí Minh”, Luận văn Thạc sỹ luật học, Học viện Khoa học xã hội; ... QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT BỊ VÔ HIỆU TẠI TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH NINH THUẬN 52 2.2.1 Khái quát tranh chấp Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Tòa án nhân dân tỉnh Ninh Thuận 52 2.2.2 Thực. .. Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân Tối cao giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bị vô hiệu 44 2.2 THỰC TIỄN GIẢI QUYẾT CÁC TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN... thức Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất .17 1.4 HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT BỊ VÔ HIỆU 18 1.4.1 Các trường hợp Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bị vô hiệu