Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ thực tiễn tỉnh bà rịa vũng tàu

VŨ HOÀNG TRUNG BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC HỊA BÌNH VŨ HỒNG TRUNG LUẬT KINH TẾ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TỪ THỰC TIỄN TỈNH BÀ RỊA – VŨNG TÀU LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT KINH TẾ KHÓA I HÀ NỘI, 2020 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC HỊA BÌNH VŨ HOÀNG TRUNG HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TỪ THỰC TIỄN TỈNH BÀ RỊA – VŨNG TÀU LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT KINH TẾ Mã số: 38 01 07 Người hướng dẫn khoa học: TS Nguyễn Mạnh Cường HÀ NỘI, 2020 ii LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan Luận văn cơng trình nghiên cứu riêng Các kết nêu Luận văn chưa cơng bố cơng trình khác Các số liệu, ví dụ trích dẫn Luận văn đảm bảo tính xác, tin cậy trung thực Tôi xin chân thành cảm ơn! Người cam đoan Vũ Hoàng Trung i MỤC LỤC MỞ ĐẦU 1 Tính cấp thiết đề tài Tình hình nghiên cứu 3 Mục đích nghiên cứu Đối tượng phạm vi nghiên cứu 4.1 Về đối tượng nghiên cứu 4.2 Về phạm vi nghiên cứu Phương pháp nghiên cứu Ý nghĩa luận văn 7 Bố cục luận văn Chương 1: MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CƠ BẢN VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 10 1.1 Khái niệm quyền sử dụng đất chuyển nhượng quyền sử dụng đất 10 1.1.1 Khái niệm quyền sử dụng đất 10 1.1.2 Khái niệm chuyển nhượng quyền sử dụng đất 14 1.2 Khái niệm đặc điểm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 17 1.3 Các nguyên tắc pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 19 1.4 Vai trò pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 23 Kết luận chương 27 Chương 2: THỰC TRẠNG QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VÀ THỰC TIỄN THỰC HIỆN PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI TỈNH BÀ RỊA – VŨNG TÀU 30 2.1 Thực trạng pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Việt Nam 30 2.1.1 Các điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất 30 2.1.2 Nội dung quy định trường hợp không chuyển nhượng, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất 38 ii 2.1.3 Nội dung quy định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 39 2.1.4 Nội dung quy định về vấn đề tài đất đai chuyển nhượng quyền sử dụng đất 44 2.2 Thực trạng khó khăn, vướng mắc thực quy định Luật Đất đai năm 2013 hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu 51 2.2.1 Giới thiệu khái quát tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu 51 2.2.2 Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu 49 2.2.3 Đánh giá hiểu biết quy định pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất 53 2.2.4 Một số khó khăn, vướng mắc chuyển nhượng quyền sử dụng đất tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu 55 Kết luận Chương 66 Chương 3: MỘT SỐ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VÀ NÂNG CAO HIỆU QUẢ THỰC HIỆN PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI TỈNH BÀ RỊA – VŨNG TÀU 67 3.1 Định hướng hoàn thiện pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 68 3.2 Khuyến nghị giải pháp bảo đảm thực pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 67 3.2.1 Giải pháp hoàn thiện pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 67 3.2.2 Giải pháp nâng cao hiệu thực pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu 73 Kết luận chương 77 KẾT LUẬN 78 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 79 PHỤ LỤC 83 iii DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT BA : Bản án CAND : Công an nhân dân CNQSDĐ : Chuyển nhượng quyền sử dụng đất CSHS : Cảnh sát hình GQ : Giải TAND : Tòa án nhân dân TNHH : Trách nhiệm hữu hạn VPĐK : Văn phòng đăng ký iv DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU Số hiệu bảng Bảng 1.1 Bảng 2.1 Phụ lục Phụ lục Phụ lục Tên bảng Trang Bảng 2.1 Thống kê tình hình giải thủ tục hành đất đai địa bàn tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu, giai đoạn 2017 – 2019 50 Bảng 2.2 Đánh giá công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu 53 Chi tiết tình hình giải thủ tục hành Văn phòng Đăng ký đất đai tỉnh (hồ sơ tổ chức, doanh nghiệp) năm 2017 79 Chi tiết tình hình giải thủ tục hành Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai huyện, thành phố (hồ sơ hộ gia đình, cá nhân) thuộc thẩm quyền UBND cấp huyện Chi nhánh năm 2017 80 Chi tiết tình hình giải thủ tục hành Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai huyện, thành phố (hồ sơ hộ gia đình, cá nhân) thuộc thẩm quyền Sở Tài nguyên Môi trường năm 2017 81 v MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Đất đai xác định tài sản vô quý giá quốc gia, môi trường sống đất đai thành phần quan trọng bậc nhất, tư liệu sản xuất đặc biệt, có ảnh hưởng trực tiếp đến đời sống, lao động người xã hội, nguồn tài nguyên thiên nhiên vơ q giá, có vai trị to lớn nghiệp phát triển quốc gia Trong năm gần đây, tốc độ thị hóa ngày tăng, nhu cầu sử dụng đất để đầu tư sở hạ tầng, cơng trình cơng nghiệp, dịch vụ phát triển khu dân cư, ngày tăng đất đai có hạn, từ kéo theo biến động đất đai vấn đề liên quan đến giao dịch, chuyển nhượng quyền sử dụng đất (sự dịch chuyển đất đai từ chủ thể sử dụng sang chủ thể sử dụng khác) Trên giới, việc mua bán, chuyển nhượng đất đai hình thức giao dịch hình thành sớm giao dịch bất động sản Tuy nhiên, Việt Nam thời kỳ kinh tế bao cấp, Nhà nước ta không thừa nhận giá trị quyền sử dụng đất nên đất không giao dịch thị trường dẫn đến đất đai bị bỏ hoang hóa lãng phí, không khai thác sử dụng hiệu Luật Đất đai năm 1993, Luật sửa đổi bổ sung vào năm 1998, 2001 đặc biệt Luật Đất đai năm 2003, 2013 tạo hành lang pháp lý đảm bảo cho giao dịch dân đất đai thừa nhận giá đất (giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất) công cụ thiếu việc thực quan hệ tài đất đai Hiện nay, điều kiện phát triển kinh tế thị trường hội nhập quốc tế, hoạt động mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất diễn sôi động, rộng khắp, mang lại nhiều lợi ích kinh tế cho tổ chức, hộ gia đình cá nhân Chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực chất là việc Nhà nước cơng nhận tính hợp pháp hành vi tự điều chỉnh đất đai người sử dụng đất để tạo lập quyền sử dụng đất cho chủ thể Chuyển quyền sử dụng đất theo quy định Khoản 10 Điều Luật Đất đai năm 2013 việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ người sang người khác thơng qua hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất góp vốn quyền sử dụng đất Trong hình thức trên, chuyển nhượng quyền sử dụng đất hình thức giao dịch phổ biến sơi động Luật Đất đai năm 2013 xác định người sử dụng đất hợp pháp, khơng có tranh chấp có đủ điều kiện theo quy định pháp luật có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người khác Tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu nằm vùng kinh tế trọng điểm phía Nam, vị trí cửa ngõ biển Đông tỉnh khu vực miền Đông Nam Bộ, Bà Rịa – Vũng Tàu kết nối thuận lợi với thành phố Hồ Chí Minh địa phương khác đường bộ, đường không, đường thủy đường sắt Với vị trí địa lý thuận lợi tạo cho tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu điều kiện lý tưởng để thu hút đầu tư ngồi nước, phục vụ tốt q trình thị hóa, dịch vụ hóa đại hóa địa phương Tuy nhiên, tốc độ đô thị hóa nhanh kéo theo nhiều bất cập cơng tác quản lý nhà nước đất đai, đặc biệt hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất như: Hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất chưa kiểm soát chặt chẽ, nhiều vụ tranh chấp liên quan đất đai sảy như: tranh chấp đất đai đất cho mượn, lấn đất, chiếm đất, tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, Nguyên nhân ban đầu xác định chủ yếu đất đai có nguồn gốc phức tạp, sách đất đai thay đổi qua thời kỳ dẫn đến biến động lớn chủ sử dụng đất, số nguyên nhân nêu trên, nguyên nhân tác động trực tiếp đến tranh chấp quyền sử dụng đất thiếu hợp lý liên quan Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Trước tình trạng trên, nhằm xác định tồn tại, hạn chế công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất việc nghiên cứu cách có hệ thống quy định pháp luật có liên quan đến hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế công tác áp dụng cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu, từ rút hạn chế, bất cập để sở đưa phương hướng, giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật chế áp dụng pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhằm hạn chế tối đa tranh chấp quyền sử dụng đất yêu cầu cấp thiết Xuất phát từ lý trên, học viên lựa chọn nghiên cứu đề tài: “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ thực tiễn tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu” để làm luận văn thạc sĩ Qua luận văn, học viên mong muốn làm rõ số vấn đề lý luận thực tiễn có liên quan đề tài nghiên cứu; đề xuất số khuyến nghị góp phần hồn thiện quy định pháp luật đất đai nói chung, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói riêng, góp phần nâng cao hiệu quản lý Nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu nói riêng, quản lý Nhà nước nói chung Tình hình nghiên cứu Nghiên cứu đề tài “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ thực tiễn tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu” cho thấy vấn đề mới, số nhà khoa học quan tâm nghiên cứu tiếp cận theo nhiều cách với cấp độ khác nhau: - Bài viết “Đánh giá tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất địa bàn huyện Phổ Yên, tỉnh Thái Nguyên” Phan Thị Thanh Huyền – Khoa Quản lý Đất đai, Học viện Nông nghiệp Việt Nam Nguyễn Văn Dũng – UBND xã Minh Đức, huyện Phổ Yên Bài viết đánh giá xác phản ánh, kiến nghị người dân qua hệ thống đường dây nóng Văn phịng Đăng ký đất đai Chi nhánh Thứ tư, đẩy mạnh nâng cao chất lượng hoạt động dịch vụ đo đạc đồ, bước phát triển thêm dịch vụ khác đất đai sở chức năng, nhiệm vụ phù hợp với lực theo quy định pháp luật nhằm tạo nguồn thu hợp pháp, góp phần tăng thu nhập, cải thiện đời sống cho viên chức, người lao động 3.2.2.2 Tiếp tục thực cải cách hành việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất Thực tế công tác quản lý Nhà nước đăng ký chuyển nhượng quyền sử dụng đất địa bàn tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu cho thấy: Một là, lượng hồ sơ biến động hộ gia đình, cá nhân hệ thống Văn phòng Đăng ký đai lớn, số trường hợp cá biệt phức tạp nên việc trễ hạn khó tránh khỏi Mặc dù tỷ lệ hồ sơ giải trễ hạn chiếm 1,72%, quy số tuyệt đối lớn, tương ứng với 4.065 hồ sơ Hai là, thời gian giải thủ tục hành ngày cắt giảm áp lực lớn cho cán thụ lý Do đó, việc hồn thiện pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải tiến hành song song với việc đẩy mạnh cải cách hành Nhà nước, theo đó: Thứ nhất, phải tiếp tục đơn giản thủ tục đăng ký chuyển quyền sử dụng đất, đăng ký quyền sử dụng đất Đăng ký quyền sử dụng đất bao gồm đăng ký ban đầu đăng ký biến động, đăng ký chuyển quyền sử dụng đất đăng ký có biến động để Nhà nước theo dõi, cập nhật biến động đất đai Đây công việc bắt buộc, điều kiện tiên để quản lý nhà nước chuyển quyền sử dụng đất, bảo đảm an toàn cho tổ chức, cá 71 nhân thực việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất Nhà nước cần phải đơn giản tối đa thủ tục đăng ký để giao dịch liên quan đến đất đai thực dễ dàng, thuận lợi, theo hướng khuyến khích người sử dụng đất thực Mục đích việc đăng ký quyền sử dụng đất công khai quyền chủ thể bảo đảm an toàn pháp lý cho bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất Do vậy, với tư cách Nhà nước phải tôn trọng tạo điều kiện để người sử dụng đất thực quyền tự định đoạt việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hạn chế thấp can thiệp hành khơng cần thiết việc chuyển quyền sử dụng đất Thơng qua đó, tạo điều kiện cho quan hệ đất đai vận động theo quy luật khách quan kinh tế thị trường Quyền sử dụng đất quyền tài sản, người sử dụng đất thực quyền tài sản theo quy định Bộ luật Dân năm 2015 Thứ hai, hoàn thiện hệ thống hồ sơ, tài liệu địa Đây hồ sơ ban đầu xác định rõ vị trí, hình dáng, kích thước, ranh giới cho lô đất cụ thể Công việc phụ thuộc vào trách nhiệm Nhà nước phải khẩn trương đầu tư thời gian, tài nhân lực thực nhanh chóng hiệu Tài liệu địa sở để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, để xác định quyền sử dụng đất tổ chức, cá nhân cho phép người sử dụng đất chuyển nhượng quyền sử dụng đất Thực tế cho thấy, công tác xây dựng hệ thống sở liệu, thông tin đất đai chậm Việc cập nhật, chỉnh lý biến động hồ sơ địa chưa thường xuyên, chưa đáp ứng yêu cầu khai thác, cung cấp thông tin việc hỗ trợ thực giao dịch quyền sử dụng đất người sử dụng đất Khác với tài sản khác, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất 72 việc quản lý nhà nước đất đai tiến hành chủ yếu thông qua hệ thống tài liệu địa Vì vậy, địi hỏi hệ thống hồ sơ phải rõ ràng, minh bạch sở để Nhà nước kiểm soát việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, sở pháp lý để bên thực quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất Thứ ba, bước xây dựng sở liệu thông tin thị trường bất động sản cách đầy đủ nhằm hạn chế rủi ro cho người tham gia giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất tạo điều kiện cho thị trường bất động sản phát triển lành mạnh Hiện nay, đặc biệt đô thị lớn, trung tâm môi giới nhà đất, trung tâm giao dịch bất động sản, dịch vụ nhà đất phát triển cách tự phát, đăng ký kinh doanh Nhà nước cần có biện pháp thúc đẩy hình thành phát triển hệ thống đó, góp phần phát triển ổn định hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất Các tổ chức nằm hệ thống nơi diễn hoạt động giao dịch quyền sử dụng đất gồm: Dịch vụ thơng tin hàng hóa quyền sử dụng đất, dịch vụ kiểm tra tư vấn tính pháp lý quyền sử dụng đất, dịch vụ định giá quyền sử dụng đất, dịch vụ toán cho vay chấp quyền sử dụng đất, khuyến khích việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất Văn phòng, Trung tâm hay công ty giao dịch bất động sản Phát triển loại hình giảm nhiều cơng việc mà không thiết phải quan quản lý nhà nước thực hiện, giảm tải công vụ, đơn giản nhiều thủ tục hành góp phần thúc đẩy thị trường bất động sản Thứ ba, Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố nói chung, tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu nói riêng để chống việc “lách thuế” qua việc ghi thấp giá hợp đồng chuyển nhượng việc xây dựng ban hành giá nhà, đất hàng năm phải phù hợp sát giá thực tế chuyển nhượng thị trường tự Việc lập biên xử phạt xác định mức xử phạt hành vi chậm nộp 73 hồ sơ kê khai thực nghĩa vụ tài đất cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Riêng ngành thuế, phải tăng cường công tác tuyên truyền, phổ biến đạo lý Luật thuế thu nhập cá nhân đến tầng lớp dân cư để giúp họ nắm hiểu quy định, đồng thời kinh nghiệm kỹ quản lý chuyên sâu, phải chủ động đề xuất giải pháp ứng phó tình Nhà nước ta cần đổi tăng cường hiệu lực hoạt động quản lý nhà nước đất đai Trong điều kiện khoa học kỹ thuật phát triển nay, việc ghi nhận thông tin đất đai cần công nghệ hóa có kết nối thơng suốt liệu thơng tin địa tồn quốc Việc thực nghiêm túc pháp luật xử lý nghiêm minh hành vi vi phạm pháp luật đất đai, với giao dịch bất hợp pháp, biện pháp thiết thực để ngăn chặn hành vi đầu đất đai Các thông tin đất đai thị trường bất động sản cần phải tiếp cận nhanh chóng minh bạch Các hộ gia đình, cá nhân tiếp cận cách dễ dàng hơn, đặc biệt thông tin quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đến đất kịp thời Để làm điều này, cần phải nâng cao khả lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất Bên cạnh đó, thơng tin tình trạng pháp lý đất cần phải tìm hiểu dễ dàng Đây điều kiện để tạo an tâm, mạnh dạn đầu tư cho doanh nghiệp, hộ gia đình, cá nhân góp phần làm nâng cao chất lượng, phong phú hàng hóa cho thị trường bất động sản, Chính sách tài đất đai cần đảm bảo vấn đề xã hội, chống lãng phí đất đai cịn phải có tác dụng hạn chế đầu đất đai Trong đó, thuế cơng cụ hữu hiệu để hạn chế người đầu Chẳng hạn, đất mà người sử dụng đất tích tụ vượt q nhu cầu bình thường phải chịu mức thuế chống đầu cao mức bình thường, theo cách tính lũy tiến Cách làm thực số nước phát triển giới, 74 mà Hàn Quốc, Nhật Bản ví dụ điển hình Để giảm nạn đầu đất đai, Chính phủ nước quy định thuế lũy tiến đánh vào giá trị đất đai, tùy thuộc vào thời gian nắm giữ đất đai tích tụ Việc làm thực với hỗ trợ khoa học kỹ thuật, thu thuế bất động sản Đây việc không dễ dàng điều kiện Việt Nam, khơng thực có thiện chí tâm thực 3.2.2.3 Giải pháp tuyên truyền, phổ biến pháp luật đất đai thủ tục hành lĩnh vực chuyển quyền sử dụng đất hộ gia đình cá nhân Để sách pháp luật đất đai vào thực tiễn đời sống quần chúng nhân dân cơng tác tuyên truyền giáo dục, phổ biến pháp luật đất đai ln đóng vai trị quan trọng Chính từ việc thông qua công tác tuyên truyền, giáo dục nâng cao nhận thức pháp luật đất đai người dân ý thức tuân thủ, chấp hành pháp luật đất đai cộng đồng bước có nhiều thay đổi dần vào nề nếp Theo đó, Nhà nước ta cần phải tiến hành để việc phổ biến pháp luật đất đai thủ tục hành lĩnh vực chuyển quyền sử dụng đất hộ gia đình cá nhân ngày có hiệu hơn: Giải pháp địi hỏi cơng tác tun truyền, tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu cần có đa dạng hình thức, phong phú nội dung tuyên truyền, tập trung thực tốt hoạt động tuyên truyền, phổ biến, giáo dục pháp luật đất đai tầng lớp nhân dân để nhân dân biết nhận thức tốt thủ tục hành lĩnh vực chuyển quyền sử dụng đất hộ gia đình cá nhân Trong trình triển khai, sau đợt tuyên truyền, phổ biến, giáo dục pháp luật đất đai cần tổng kết, đánh giá hiệu thi hành pháp luật Thơng qua đó, quan hành Nhà nước nói chung, Sở Tài Ngun Mơi trường phát bất cập để tham mưu, đề xuất để sửa đổi, bổ sung, hoàn thiện thủ tục hành lĩnh vực chuyển quyền sử 75 dụng đất hộ gia đình cá nhân Thơng qua tuyên truyền, phổ biến giáo dục pháp luật mà tổ chức, cá nhân thực chuyển quyền sử dụng đất có ý thức tự giác chấp hành nghĩa vụ mà pháp luật quy định, thường xuyên bồi dưỡng, tập huấn nâng cao trình độ chun mơn, cập nhật đầy đủ thông tin quản lý cho đội ngũ cán bộ, công chức máy quản lý cấp quyền để tổ chức thực nhanh, xác theo sách, quy định Nhà nước Hơn nữa, tăng cường quan tâm đến vấn đề tiếp cận thông tin tham gia giám sát nhân dân Quyền thông tin quyền quan trọng công dân Không người sử dụng đất, người có nhu cầu sử dụng đất, dự án kêu gọi đầu tư, quy trình thủ tục hành chuyển nhượng, sang tên quyền sử dụng đất, mà người dân nói chung với tư cách thành viên chủ sở hữu cần tiếp cận thông tin tình hình quản lý, sử dụng đất để kiểm tra, giám sát việc tổ chức thực quyền sở hữu đất đai quan Nhà nước qua đảm bảo tính cơng khai, minh bạch hạn chế hành vi vi phạm pháp luật đất đai Tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu đứng trước thay đổi tốc độ thị hóa lượng dân số ngày tăng trung tâm kinh tế, thương mại địa phương – cửa ngõ phía Nam thành phố Hồ Chí Minh kéo theo nhu cầu sử dụng nhà đất ngày tăng Đây vấn đề xuất phát từ đòi hỏi thực tiễn khách quan Việc cần nghiên cứu hoàn quy phạm pháp luật đất đai sinh chuyển nhượng quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân việc làm có ý nghĩa mặt khoa học thực tiễn 76 Kết luận chương Pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có vị trí quan trọng hệ thống pháp luật hợp đồng nói chung hợp đồng mua bán tài sản nói riêng Hồn thiện quy định pháp luật dân bất động sản khơng nói đến việc hồn thiện pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Qua việc nghiên cứu quy định pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho thấy, quy định pháp luật hành tương đối hoàn chỉnh, bảo đảm độ bao phủ điều chỉnh quan hệ xã hội phát sinh giao dịch bất động sản Song, bên cạnh cịn nhiều điểm hạn chế, bất cập hạn chế cần phải tiếp tục hồn thiện tồn diện phù hợp tình hình kinh tế nước ta 77 KẾT LUẬN Sau nghiên cứu pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đối chiếu với thực tiễn thực pháp luật, rút nhận định sau: Pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phận pháp luật mua bán tài sản, có vị trí, vai trị quan trọng đời sống xã hội, góp phần vào ổn định, minh bạch, phát triển quan hệ sở hữu quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất Chính quy định pháp luật hợp đồng mua bán quyền sử dụng đất tạo hành lang pháp lý cần thiết để phát triển thị trường bất động sản ngày sơi động nước ta Từ đó, thúc đẩy hoạt động xây dựng, kiến tạo hạ tầng nhằm đáp ứng nhu cầu ngày cao người dân nhà Pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất chất pháp luật mua bán bất động sản Quan hệ pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất chịu điều chỉnh hệ thống văn quy phạm pháp luật nhiều ngành luật, phải kể đến: Bộ luật Dân năm 2015, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, Luật đất đai năm 2013, Luật công chứng năm 2014 Các quy định tương đối hoàn chỉnh tại, nhiều nội dung cần phải nghiên cứu để điều chỉnh phù hợp với thực tiễn thời gian tới Những vấn đề cần tiếp tục hoàn thiện liên quan đến: chủ thểcủa hợp đồng; hình thức hiệu lực hợp đồng; giải quyền lợi bên thứ ba tình quan hệ liên quan đến hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bị xác định vô hiệu; quy định xử lý vi phạm giải tranh chấp hợp đồng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở; vấn đề nội dung hợp đồng 78 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO * Danh mục văn quy phạm pháp luật Bộ trị (2005), 48-NQ/TW, “Chiến lược xây dựng hoàn thiện hệ thống pháp luật từ đến năm 2010, định hướng đến năm 2020 đòi hỏi cấp bách”; Bộ Tài nguyên Môi trường (2015), Thông tư số 02/2015/TTBTNMT, “Quy định chi tiết số điều Nghị định số 43/2014/NĐ-CP Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng năm 2014 Chính phủ”; Bộ Tài ngun Mơi trường (2014), Thông tư số 23/2014/TTBTNMT, “Quy định Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất”; Bộ Tài nguyên Môi trường (2017), Thông tư số 33/2017/TTBTNMT, “Quy định chi tiết Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06 tháng 01 năm 2017 Chính phủ sửa đổi, bổ sung số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật đất đai sửa đổi, bổ sung số điều thông tư hướng dẫn thi hành Luật đất đai”; Chính phủ (2014), Nghị định số 43/2014/NĐ-CP, quy định chi tiết thi hành số điều Luật Đất đai; Chính phủ (2014), Nghị định số 44/2014/NĐ-CP, Quy định giá đất; Chính phủ (2014), Nghị định số 45/2014/NĐ-CP, Quy định thu tiền sử dụng đất; Chính phủ (2017), Nghị định số 01/2017/NĐ-CP, sửa đổi, bổ sung số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật đất đai; Chính phủ (2019), Nghị định số 91/2019/NĐ-CP, xử phạt vi phạm hành lĩnh vực đất đai; 79 10 Đảng Cộng sản Việt Nam (2016), “Báo cáo trị Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XI Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ XII Đảng”; 11 Quốc hội (2007), Luật số 04/2007/QH12 “Luật thuế thu nhập cá nhân”; 12 Quốc hội (2012), Luật số 26/2012/QH13 “Luật sửa đổi, bổ sung số điều Luật thuế thu nhập cá nhân số 04/2007/QH12”; 13 Quốc hội (2005), Luật số 33/2005/QH11 “Bộ luật Dân sự.”; 14 Quốc hội (2013), Luật số 45/2013/QH13 “Luật Đất đai”; 15 Quốc hội (1946), “Hiến pháp nước Việt Nam Dân chủ cộng hoà”; 16 Quốc hội (1946), “Hiến pháp nước Việt Nam Dân chủ cộng hoà”; 17 Quốc hội (1959), “Hiến pháp nước Việt Nam Dân chủ cộng hoà”; 18 Quốc hội (1980), “Hiến pháp nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 1980”; 19 Quốc hội (1992), “Hiến pháp nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 1992”; 20 Quốc hội (1953), “Luật cải cách ruộng đất”; 21 Quốc hội (1987), Luật số 3-LCT/HĐNN8 “Luật Đất đai”; 22 Quốc hội (1993), Luật số 24-L/CTN “Luật Đất đai”; 23 Quốc hội (2003), Luật số 13/2003/QH11 “Luật Đất đai”; 24 Quốc hội (1143), Luật số 24-L/CTN “Luật Đất đai”; 25 Quốc hội (2014), Luật số 66/2014/QH13 “Luật Kinh doanh bất động sản”; 26 Quốc hội (2014), Luật số 50/2014/QH13 “Luật Kinh doanh bất động sản”; 27 Trường Đại học Luật Hà Nội (2016), Giáo trình Luật Đất đai, Nhà xuất Công an nhân dân; 80 28 Quốc hội (2015), Luật số 91/2015/QH13 “Bộ luật dân sự”; 29 UBND tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu (2019), Quyết định số 1111/QĐUBND, “Về việc công bố danh mục tên thủ tục hành cắt giảm thời gian giải so với quy định hành thuộc thẩm quyền giải Sở, Ban, ngành thuộc Ủy ban nhân dân tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu”; 30 Văn phòng Đăng ký đất đai - Sở Tài nguyên Môi trường tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu (2017); Báo cáo “Tổng kết tình hình thực nhiệm vụ năm 2017 kế hoạch thực nhiệm vụ năm 2018”; 31 Văn phòng Đăng ký đất đai - Sở Tài nguyên Môi trường tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu (2018); Báo cáo “Tình hình thực nhiệm vụ năm 2018 phương hướng thực nhiệm vụ năm 2019”; 32 Văn phòng Đăng ký đất đai - Sở Tài nguyên Môi trường tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu (2017); Báo cáo “Tình hình thực nhiệm vụ năm 2019 phương hướng thực nhiệm vụ năm 2020”; 33 Viện Khoa Học Pháp Lý - Bộ Tư Pháp (2006), Từ điển Luật học, NXB Tư pháp; 34 https://thuvienphapluat.vn/; 35 http://cand.com.vn/Hop-thu/Xuat-hien-tro-kinh-doanh-kieu-tap- doan-dia-oc-Alibaba-tai-Ba-Ria-Vung-Tau-609106/; 36 http://www.baobariavungtau.com.vn/phap-luat/202009/ma-tran- so-do-gia-908352/; 37 https://thuvienphapluat.vn/banan/ban-an/ban-an-472018dspt-ngay08062018-ve-tranh-chap-hop-dong-dat-coc-hop-dong-uy-quyen-va-hopdong-c-82439; 38 http://tapchitaichinh.vn/thi-truong-tai-chinh/gia-dat-o-ba-riavungtau-nhay-mua-do-dau-nau-co-dat-tao-song-319593.html; 81 39 https://tcdcpl.moj.gov.vn/qt/tintuc/Pages/xay-dung-phapluat.aspx?ItemID=588, truy cập ngày 30/12/2020; 40 https://vananphatland.com/bds-vung-thi-tp-hcm-mo-rong-ba-ria- vung-tau-tro-thanh-con-sot-moi-cua-gioi-dia-oc/, truy cập ngày 30/11/2020 41 http://cand.com.vn/Hop-thu/Xuat-hien-tro-kinh-doanh-kieu-tap-doandia-oc-Alibaba-tai-Ba-Ria-Vung-Tau-609106/, truy cập ngày 30/11/2020 42 http://www.baobariavungtau.com.vn/phap-luat/202009/ma-tran-so-dogia-908352/, truy cập ngày 21/11/2020; 43 https://thuvienphapluat.vn/banan/ban-an/ban-an-472018dspt-ngay- 08062018-ve-tranh-chap-hop-dong-dat-coc-hop-dong-uy-quyen-va-hopdong-c-82439, truy cập ngày 21/10/2020; 44 http://tapchitaichinh.vn/thi-truong-tai-chinh/gia-dat-o-ba-riavung-taunhay-mua-do-dau-nau-co-dat-tao-song-319593.html, truy cập ngày 21/11/2020 82 PHỤ LỤC Phụ lục 1: Chi tiết tình hình giải thủ tục hành Văn phịng Đăng ký đất đai tỉnh (hồ sơ tổ chức, doanh nghiệp) năm 2017 Số hồ sơ nhận giải Trong Stt Loại hồ sơ Tổng số Số kỳ trước chuyển qua Kết giải Tổng số Trả thời hạn Trả hạn Tổng số Chưa đến hạn Quá hạn Tỷ lệ giải hạn % Số hồ sơ giải Số tiếp nhận Số hồ sơ giải Cấp GCN 234 28 206 201 199 33 32 99 Cấp đổi, cấp lại, đăng ký bổ sung tài sản 68 60 61 61 7 100 Chỉnh lý GCN 434 35 399 405 405 29 29 100 Cung cấp liệu đất đai 561 553 556 556 5 100 Tách, hợp 26 20 24 21 2 87.5 Giao dịch bảo đảm 389 389 389 389 0 0 100 Tổng số 1712 85 1627 1636 1631 76 75 99,69 83 Phụ lục Chi tiết tình hình giải thủ tục hành Chi nhánh Văn phịng Đăng ký đất đai huyện, thành phố (hồ sơ hộ gia đình, cá nhân) thuộc thẩm quyền UBND cấp huyện Chi nhánh năm 2017 Số hồ sơ nhận giải Trong Stt Chi nhánh Tổng số Kết giải Số hồ sơ giải Số hồ sơ giải Số kỳ trước chuyển qua Số tiếp nhận Tổng số Đúng hạn Quá hạn Tổng số Chưa đến hạn Đã hạn Tỷ lệ giải hạn % Bà Rịa 15245 797 14448 14162 14097 65 1083 1083 99.54 Côn Đảo 665 49 616 628 556 72 37 28 88.54 Châu Đức 15291 237 15054 14423 14278 145 868 864 98.99 Đất Đỏ 9314 102 9212 9015 8969 46 299 290 99.49 Long Điền 16471 305 16166 15358 15346 12 1113 1113 99.92 Tân Thành 30314 174 30140 29719 29323 396 595 592 98.67 Vũng Tàu 22293 587 21706 21743 16730 5013 550 178 372 76.94 Xuyên Mộc 22939 144 22795 22399 22302 97 540 540 99.57 132532 2395 130137 127447 121601 5846 5085 4688 397 95,41 Tổng số 84 Phụ lục Chi tiết tình hình giải thủ tục hành Chi nhánh Văn phịng Đăng ký đất đai huyện, thành phố (hồ sơ hộ gia đình, cá nhân) thuộc thẩm quyền Sở Tài nguyên Môi trường năm 2017 Số hồ sơ nhận giải Stt Chi nhánh Trong Tổng số Kết giải Số hồ sơ giải Số hồ sơ giải Số kỳ trước chuyển qua Số tiếp nhận Tổng số Đúng hạn Quá hạn Tổng số Tỷ lệ giải hạn % Chưa Đã đến hạn hạn Bà Rịa 4737 296 4441 4363 4031 332 374 374 92.39 Côn Đảo 232 38 194 167 108 59 65 56 64.67 Châu Đức 3612 159 3453 3384 2483 901 228 216 12 73.37 Đất Đỏ 3254 274 2980 3120 2846 274 134 134 91.22 Long Điền 6462 330 6132 5957 5712 245 505 505 95.89 Tân Thành 5392 257 5135 5052 4229 823 340 340 83.71 Vũng Tàu 2552 193 2359 2435 1609 826 117 72 45 66.08 Xuyên Mộc 3579 57 3522 3490 3150 340 89 89 90.26 29820 1604 1852 1786 66 86,41 Tổng số 28216 27968 24168 3800 85