(2006) đã cụ thể hóa định hướng phát triển thị trường bất động sản: “ Phát triển thị trường bất động sản trên cơ sở thực hiện Luật Đất đai, Luật Xây dựng, Luật Nhà ở, Luật Kinh doa[r]
(1)ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƢỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN
************
BÙI DUY VIỆT
ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG CỦA MỘT SỐ SÀN
GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN TRÊN ĐỊA BÀN
QUẬN HÀ ĐÔNG, THÀNH PHỐ HÀ NỘI
LUẬN VĂN THẠC SỸ KHOA HỌC
(2)ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƢỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN
************
Bùi Duy Việt
ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG CỦA MỘT SỐ
SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN TRÊN ĐỊA BÀN
QUẬN HÀ ĐÔNG, THÀNH PHỐ HÀ NỘI
Chuyên ngành : Quản Lý Đất Đai
Mã số : 60-85-01-03
LUẬN VĂN THẠC SỸ KHOA HỌC
Ngƣời hƣớng dẫn khoa học : TS Nguyễn Đình Bồng
(3)MỤC LỤC
MỞ ĐẦU 1
CHƢƠNG : TỔNG QUAN VỀ CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 5
1.1 Cơ sở lý luận 5
1.1.1 Bất động sản 1.1.2 Thị trường bất động sản Error! Bookmark not defined 1.1 Sàn giao dịch bất động sản Error! Bookmark not defined
1.2 Cơ sở pháp luật hoạt động sàn giao dịch bất động sảnError! Bookmark not defined. 1.2.1 Luật kinh doanh bất động sản 2014 Error! Bookmark not defined
1.2.2 Các văn pháp luật khác Error! Bookmark not defined 1.3 Cơ sở thực tiễn Error! Bookmark not defined
1.3.1 Giao dịch bất động sản số nước giớiError! Bookmark not defined 1.3.2 Sàn giao dịch bất động sản Việt Nam Error! Bookmark not defined CHƢƠNG Error! Bookmark not defined. THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG CỦA MỘT SỐ SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG
SẢN TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN HÀ ĐÔNG, THÀNH PHỐ HÀ NỘIError! Bookmark not defined.
2.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội quận Hà Đông - TP Hà NộiError! Bookmark not defined. 2.1.1 Điều kiện tự nhiên Error! Bookmark not defined
2.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội Error! Bookmark not defined 2.2 Tình hình thị trƣờng bất động sản địa bàn quận Hà Đông - TP Hà Nội Error! Bookmark not defined
2.2.1 Thị trường đầu tư kinh doanh bất động sản Error! Bookmark not defined. 2.2.2 Thị trường kinh doanh dịch vụ bất động sảnError! Bookmark not defined
2.2.3 Tình hình quản lý đất đai thị trường bất động sảnError! Bookmark not defined 2.3 Thực trạng hoạt động số sàn giao dịch bất động sản địa bàn
(4)2.3.1 Tình hình hoạt động số sàn giao dịch bất động sản địa bàn quận Hà Đông - TP Hà Nội Error! Bookmark not defined 2.3.2 Đánh giá thực trạng hoạt động sàn giao dịch bất động sản địa bàn quận Hà Đông - TP Hà Nội Error! Bookmark not defined CHƢƠNG : ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP TĂNG CƢỜNG NĂNG LỰC
HOẠT ĐỘNG CỦA CÁC SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN HÀ ĐÔNG THÀNH PHỐ HÀ NỘI Error! Bookmark not defined.
3.1 Định hƣớng phát triển Thị trƣờng bất động sản quận Hà Đông, Thành phố Hà Nội đến năm 2020 Error! Bookmark not defined
3.1.1 Mục tiêu Error! Bookmark not defined 3.1.2 Yêu cầu Error! Bookmark not defined 3.2 Định hƣớng phát triển Sàn giao dịch bất động sản địa bàn Hà Đông, Thành phố Hà Nội đến năm 2020 Error! Bookmark not defined
3.2.1 Mục tiêu Error! Bookmark not defined 3.2.2 Yêu cầu Error! Bookmark not defined 3.3 Giải pháp tăng cƣờng hoạt động quản lý sàn giao dịch bất động sản Error! Bookmark not defined
3.3.1 Nhóm giải pháp chế, sách Error! Bookmark not defined 3.3.2 Nhóm giải pháp tổ chức cán Error! Bookmark not defined 3.3.3 Nhóm giải pháp sở vất chất kỹ thuật Error! Bookmark not defined
3.3.4 Nhóm giải pháp đào tạo phát triển nguồn nhân lựcError! Bookmark not defined 3.3.5 Nhóm giải pháp thủ tục hành Error! Bookmark not defined
(5)1 MỞ ĐẦU
1 Tính cấp thiết đề tài
Đất đai nguồn tài nguyên vô quý giá quốc gia Quản lý đất đai có ý nghĩa định tới ổn định phát triển kinh tế, trị, xã hội đất nước Thị trường bất động sản (TTBĐS) đóng vai trị lớn trình phát triển kinh tế Việt Nam, sau gia nhập WTO Phát triển hiệu TTBĐS góp phần quan trong việc thúc đẩy phát triển kinh tế xã hội, góp phần đẩy mạnh thực cơng nghiệp hóa, đại hóa (CNH-HĐH) đất nước
Thị trường bất động sản nước ta hình thành chưa ổn định; “nóng”, “lạnh” khơng lường trước được, giá bất động sản chưa phản ánh giá trị thật Mặc dù Nhà nước có nhiều sách nhằm điều tiết quản lý TTBĐS cho hướng thật trở thành nguồn lực tài mạnh cho kinh tế, sách cịn nhiều hạn chế, chưa đồng bộ,chưa thúc đẩy TTBĐS phát triển lành mạnh Hiện tại, nạn đầu tích trữ đất đai gia tăng, người dân gặp nhiều khó khăn việc tìm hiểu giá trị thật đất đai Những người có nhu cầu thực khơng thể mua trực tiếp từ chủ đầu tư mà phải qua nhiều khâu trung gian, từ giá thành bất động sản cao nhiều so với giá gốc
Nghị Đại hội đại biểu toàn quốc Đảng Cộng sản Việt Nam lần thứ X
(6)2
đất đai Tăng cường biện pháp chống đầu cơ, hạn chế việc giao dịch không theo quy định pháp luật Xây dựng hệ thống đăng ký, thông tin bất động sản Phát triển nhanh dịch vụ thị trường bất động sản.”
Thể chế hóa chủ trương sách phát triển thị trường bất động sản Đảng, Quốc hội khóa XI nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, kỳ họp thứ 9, ngày 29/6/2006 thông qua “Luật kinh doanh bất động sản”,
Chính phủ ban hành Nghị định số 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007 quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật kinh doanh bất động sản, có quy định rõ sở pháp lý hoạt động sản giao dịch bất động sản (SGDBĐS)
Việc giao dịch bất động sản thông qua sàn giao dịch giúp cho hoạt động TTBĐS trở nên minh bạch, ngăn chặn đầu cơ, tích trữ, kích cầu ảo…tạo khan giả tạo, gây nên “sốt nóng”, “đóng băng” bất thường
thị trường Ngồi ra, việc giao dịch qua sàn góp phần hạn chế tình trạng trốn thuế chủ đầu tư tiêu cực hoạt động mua bán bất động sản tăng thu cho ngân sách nhà nước
Hà Đông Quận Thu đô Hà Nội, đô thị tố độ phát triển nhanh TTBĐS quận Hà Đông thị trường có tiềm sức phát triển cao Để thực Luật kinh doanh bất động sản ban hành nhiều đơn vị, tổ chức, cá nhân xúc tiến thành lập SGDBĐS , nhằm hỗ trợ cho giao dịch bất động sản TTBĐS địa phương thực , công khai minh bạch
Tuy nhiên SGDBĐS địa bàn quận Hà Đơng cịn vấn đề doanh nghiệp, người dân phương thức hoạt động chế quản lý; Vì hoạt động SGDBĐS địa bàn quận không tránh khỏi tồn cần khắc phục
Trong khuôn khổ luận văn thạc sỹ, học viên nghiên cứu đề tài: “Đánh giá
(7)3
Hà Đông, Thành phố Hà Nội” nhằm góp phần đưa SGDBĐS địa bàn hoạt
động chuyên nghiệp, lành mạnh tuân thủ pháp luật 2 Mục tiêu nghiên cứu
- Đánh giá thực trạng hoạt động số SGDBĐS địa bàn quận Hà Đông, Thành phố Hà Nội
- Đề xuất giải pháp nâng cao hiệu hoạt động SGDBĐS
3 Nhiệm vụ nghiên cứu
- Nghiên cứu tổng quan sách, quy định pháp lý mua bán bất động sản
- Thu thập, tài liệu số liệu SGDBĐS địa bàn quận Hà Đông
- Điều tra, khảo sát hoạt động SGDBĐS địa bàn quận Hà Đơng
- Đánh giá, phân tích thực trạng hoạt động SGDBĐS địa bàn quận Hà Đông
- Đề xuất số giải pháp 4 Phạm vi nghiên cứu
- Phạm vi không gian: số SGDBĐS địa bàn quận Hà Đông, thành phố Hà Nội
- Phạm vi địa bàn : quận Hà Đông, Thành phố Hà Nội
- Phạm vi thời gian : hoạt động sàn giao dịch từ Luật Kinh doanh Bất động sản có hiệu lực đến thời điểm nghiên cứu: 2007-2015
5 Phƣơng pháp nghiên cứu
(8)4
- Phương pháp điều tra, thu thập tài liệu sơ cấp: Điều tra thu thập số liệu hoạt động số SGDBĐS tài liệu SGDBĐS cung cấp
- Phương pháp kế thừa có chọn lọc tài liệu có sẵn: thu thập tham khảo liệu nghiên cứu liên quan đến đề tài địa bàn
- Phương pháp thống kê, tổng hợp, phân tích so sánh: sử dụng để thống kê số liệu hoạt động kinh doanh sàn giao dịch bất động sản, tiến hành tổng hợp, phân tích để đưa ưu điểm vấn đề cần khắc phục
- Phương pháp ứng dụng phần mềm Microsoft office phần mềm chuyên ngành để tính tốn, phân tích số liệu, xây dựng sơ đồ, biểu đồ…
(9)5
CHƢƠNG : TỔNG QUAN VỀ CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
1.1 Cơ sở lý luận
1.1.1 Bất động sản
a Khái niệm
Tài sản: bao gồm vật có thực, tiền, giấy tờ có giá trị xác định tiền quyền tài sản Trong lĩnh vực kinh tế tài sản chia thành loại Bất động sản Động sản
- Bất động sản: tài sản khơng di dời Tuy tiên chí phân loại bất động sản nước có khác nhau, thống bất động sản bao gồm đất đai tài sản gắn liền với đất đai
Bộ Luật Đất đai Thụy Điển quy định: bất động sản dất đai Đất đai phân chia thành đơn vị bất động sản Một đơn vị bất động sản gồm có: cơng trình xây dựng, máng nước, hàng rào phương tiện khác xây dựng mặt đất để sử dụng lâu dài, loại cối Một cơng trình xây dựng tùy trường hợp cụ thể có vật cố định sau: nhà có bồn tắm thiết bị vệ sinh, bếp, lò sưởi, tủ lạnh, thiết bị giặt là; cửa hàng có tủ kính, giá đựng hàng, quầy thu tiền; sở lắp ráp có bục, bệ, chỗ ngồi; sở nơng nghiệp có thiết bị chăm sóc vật ni, máy vắt sữa, nhà máy có hệ thống thiết bị, điều hịa, quạt máy
(10)6
Bộ Luật Dân Việt Nam quy định: “Bất động sản tài sản di dời bao gồm: đất đai, nhà ở, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó; tài sản khác gắn liền với đất đai; tài sản khác pháp luật quy định” (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 2005) [23]
Bất động sản tài sản có giá trị lớn Giá trị bất động sản hầu phương tây chiếm khoảng 25 - 30% GDP, Mỹ 30 - 40% ( Hecnando De Soto, 2000 [16]
- Động sản: tài sản bất động sản
b Phân loại bất động sản
Căn vào mục đích sử dụng sách thuế, nước xây dựng phân loại bất động sản khác
Ví dụ: phân loại bất động sản Thụy Điển (Bảng 1.1)
Bảng 1.1: Phân loại bất động sản Thụy Điển
Loại bất động sản Số lƣợng Giá trị
(1000 Triệu SEK)
BĐS Nông Lâm nghiệp 359.000 350
BĐS Nhà riêng biệt 2.285.000 1.400
BĐS Nhà chung cư 115.000 1.000
BĐS Công nghiệp 166.000 500
BĐS Miễn thuế * 94.580 1.000
Tổng số 3.019.580 4.250
* (Trường học, bệnh viện, nhà thờ, trụ sở quan hành chính)
(11)7
TÀI LIỆU THAM KHẢO
1 Lê Xuân Bá (2003), “Một số suy nghĩ phát triển thị trường bất động
sản nước ta” Hội thảo Khoa học phát triển quản lý TTBĐS, Hà Nội
2 Lê Xuân Bá (2008), “Tạo lập phát triển Thị trường bất động sản Việt
Nam”, Hội thảo Hồn thiện sách đất đai để phát triển thị trường bất động sản, Tổng cục Quản lý đất đai, Hà Nội
3 Bộ Tài nguyên Môi trường (2007), Hiện trạng sử dụng đất đến năm 2007, Hà Nội
4 Bộ Tài nguyên Mơi trường (2008), Báo cáo tình hình năm thi hành Luật đất đai 2003, Hà Nội
5 Bộ Tài ngun Mơi trường (2008), Hồn thiện sách Luật đất đai để hình thành phát triển thị trường bất động sản, Hà Nội
6 Nguyễn Đình Bồng (2006), Đổi hệ thống quản lý đất đai để hình thành TTBĐS - Đề tài cấp Nhà nước, Bộ Tài nguyên Môi trường, Hà Nội
7 Nguyễn Đình Bồng (2010), Hệ thống pháp luật quản lý đất đai thị
trường bất động sản, Bài giảng Cao học Quản lý Đất đai, Đại học Nông nghiệp Hà
Nội
8 Đảng Cộng sản Việt Nam (1986), Văn kiện Đại hội đại biểu tồn quốc ĐCSVN lần thứ VI, NXB Chính trị Quốc gia, Hà Nội
9 Đảng Cộng sản Việt Nam (1991), Văn kiện Đại hội đại biểu toàn quốc ĐCSVN lần thứ VII, NXB Chính trị Quốc gia, Hà Nội
10 Đảng Cộng sản Việt Nam (1996), Văn kiện Đại hội đại biểu toàn quốc ĐCSVN lần thứ VIII, NXB Chính trị Quốc gia, Hà Nội
(12)8
12 Đảng Cộng sản Việt Nam (2006), Văn kiện Đại hội đại biểu toàn quốc ĐCSVN lần thứ X, NXB Chính trị Quốc gia, Hà Nội
13 Đảng Cộng sản Việt Nam (2003), Nghị số 26-NQ-TW (Khóa IX), NXB Chính trị Quốc gia, Hà Nội
14 Đảng Cộng sản Việt Nam (2008), Nghị Hội nghị Trung ương khóa X, NXB Chính trị Quốc gia, Hà Nội
15 Đảng Cộng sản Việt Nam (2008), Nghị Hội nghị Trung ương khóa X, NXB Chính trị Quốc gia, Hà Nội
16 Hecnando Dsotto (2000), Bí mật tư bản, (Nguyễn Quang A dịch), Hà Nội
17 Tôn Gia Huyên, Nguyễn Đình Bồng (2007), Quản lý đất đai & Thị
trường bất động sản, NXB Bản đồ, Hà Nội
18 Phạm Sỹ Liêm (2001), Sách lược tiêu thụ Bất động sản - Bài giảng chuyên đề Thị trường bất động sản, Hà Nội
19 Nguyên Minh Ngọc (2006), Kỷ yếu Hội thảo khoa học TTBĐS thực trạng, nguyên nhân giải pháp, Hà Nội
20 Hoàng Xuân Phương (2007), Thị trường quyền sử dụng bất nông nghiệp, nguyên nhân giải pháp, Hà Nội
21 Quốc Hội nước CHXHCN Việt Nam (1992), Hiến pháp nước CHXHCN Việt Nam - NXB Chính trị Quốc gia, Hà Nội
22, Quốc Hội nước CHXHCN Việt Nam (2013), Hiến pháp nước CHXHCN Việt Nam - NXB Chính trị Quốc gia, Hà Nội
23 Quốc Hội nước CHXHCN Việt Nam (2005), Bộ Luật dân Việt Nam,
NXB Xây Dựng, Hà Nội
(13)9
25 Quốc Hội nước CHXHCN Việt Nam (2013), Luật đất đai 2013 - NXB Bản đồ, Hà Nội
26 Quốc Hội nước CHXHCN Việt Nam (2005), Luật Xây dựng - NXB Xây dựng, Hà Nội
27.Quốc Hội nước CHXHCN Việt Nam (2014), Luật Xây dựng - NXB Xây dựng, Hà Nội
28 Quốc Hội nước CHXHCN Việt Nam (2005), Luật Nhà - NXB Xây dựng, Hà Nội
29 Quốc Hội nước CHXHCN Việt Nam (2014), Luật Nhà - NXB Xây dựng, Hà Nội
30 Quốc Hội nước CHXHCN Việt Nam (2006), Luật Kinh doanh bất động sản - NXB Xây dựng, Hà Nội
31 Quốc Hội nước CHXHCN Việt Nam (2014), Luật Kinh doanh bất động sản - NXB Xây dựng, Hà Nội
32 Quốc vụ viện nước Cộng hòa nhân dân Trung Hoa (1994), Luật quản lý thị trường bất động sản đô thị, (Tơn Gia Hun dịch), Hà Nội
33 Lê Đình Thắng, Nguyễn Minh Ngọc (2005), Tạp chí Địa chính, ĐHKTQD, Hà Nội
34 Nguyễn Thanh Trà, Nguyễn Đình Bồng (2005), Quản lý Thị trường Bất động sản, NXB Nông nghiệp, Hà Nội,
35 Tổng cục Địa (1997), Chương trình hợp tác Việt Nam - Thụy Điển (CPLAR) đổi hệ thống địa chính, Báo cáo kết nghiên cứu, khảo sát hệ thống quản lý đất đai Thụy Điển, Hà Nội