Đang tải... (xem toàn văn)
Bài giảng Luật đất đai - Bài 4: Địa vị pháp lý của người sử dụng đất giúp người học nắm được các nội dung cơ bản về địa vị pháp lý người sử dụng đất; khái niệm địa vị pháp lý người sử dụng đất; quyền chung và nghĩa vụ chung của người sử dụng đất; quyền về chuyển quyền sử dụng đất của người sử dụng đất.
LUẬT ĐẤT ĐAI Giảng viên: ThS Đỗ Xuân Trọng v1.0014108225 BÀI ĐỊA VỊ PHÁP LÝ CỦA NGƯỜI SỬ DỤNG ĐẤT Giảng viên: ThS Đỗ Xuân Trọng v1.0014108225 TÌNH HUỐNG KHỞI ĐỘNG BÀI (tiếp theo) Nếu bạn luật sư trong tình trên, bạn tư vấn cho ông An để huy động tiền chuyển ngược lại Hoa Kỳ khoảng thời gian năm? v1.0014108225 MỤC TIÊU BÀI HỌC • • • • Nắm nội dung địa vị pháp lý người sử dụng đất Khái niệm địa vị pháp lý người sử dụng đất Quyền chung nghĩa vụ chung người sử dụng đất Quyền chuyển quyền sử dụng đất người sử dụng đất v1.0014108225 CÁC KIẾN THỨC CẦN CÓ Để hiểu rõ này, yêu cầu học viên cần có kiến thức liên quan đến mơn Luật Dân sự, Luật Hành Luật Quốc tịch v1.0014108225 HƯỚNG DẪN HỌC • Chuẩn bị tài liệu đầy đủ cho mơn học bao gồm: Giáo trình, văn pháp luật đất đai • Đọc tài liệu tóm tắt nội dung • Ôn lại kiến thức môn học Luật Dân sự; kiến thức nghiên cứu học trước • Làm tập luyện thi trắc nghiệm theo yêu cầu v1.0014108225 Hình 1.1: Minh họa CẤU TRÚC NỘI DUNG v1.0014108225 4.1 Khái niệm địa vị pháp lý người sử dụng đất, người sử dụng đất 4.2 Những đảm bảo cho người sử dụng đất 4.3 Những nguyên tắc sử dụng đất 4.4 Thời hạn sử dụng đất 4.5 Quy định quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất 4.6 Quy định chung quyền nghĩa vụ người sử dụng đất 4.1 KHÁI NIỆM ĐỊA VỊ PHÁP LÝ CỦA NGƯỜI SỬ DỤNG ĐẤT, KHÁI NIỆM NGƯỜI SỬ DỤNG ĐẤT 4.1.1 Khái niệm địa vị pháp lý v1.0014108225 4.1.2 Khái niệm người sử dụng đất 4.1.1 KHÁI NIỆM ĐỊA VỊ PHÁP LÝ • Dưới góc độ thứ nhất: Địa vị pháp lý người sử dụng đất toàn quyền, nghĩa vụ, trách nhiệm hoạt động sử dụng đất Nhà nước quy định cho người sử dụng đất • Dưới góc độ thứ hai: Địa vị pháp lý người sử dụng đất bao gồm quyền nghĩa vụ, trách nhiệm người sử dụng đất phát sinh trình sử dụng đất sở quy định pháp luật từ hành vi họ thực mà pháp luật không cấm nhằm bảo đảm lợi ích Nhà nước, xã hội người sử dụng đất • Địa vị pháp lý chủ thể sử dụng đất tổng hợp quyền, nghĩa vụ trách nhiệm mà Nhà nước quy định cho chủ thể tham gia quan hệ pháp luật Đất đai quyền, nghĩa vụ trách nhiệm mà họ tạo lựa chọn trình sử dụng đất phù hợp với quy định pháp luật Các quyền, nghĩa vụ, trách nhiệm bảo đảm thực thi thiết chế Nhà nước v1.0014108225 4.1.2 KHÁI NIỆM NGƯỜI SỬ DỤNG ĐẤT • Căn vào tiêu chí pháp lý: Dựa sở pháp lý làm phát sinh quyền nghĩa vụ người sử dụng đất Nhà nước chuyển giao quyền sử dụng đất thừa nhận quan hệ sử dụng đất hợp pháp Chủ thể Nhà nước giao đất (Điều 54, 55); Chủ thể Nhà nước cho thuê đất (Điều 56); Chủ thể Nhà nước cho phép thực chuyển quyền sử dụng đất hợp pháp; Chủ thể Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất • Căn vào tiêu chí thực tế sử dụng đất: Người sử dụng đất người sử dụng đất thực tế bao gồm nhóm chủ thể sử dụng đất theo Điều Luật Đất đai 2013 • Khái niệm người sử dụng đất: Người sử dụng đất tổ chức, cá nhân, hộ gia đình… Nhà nước cho phép sử dụng đất hình thức giao đất, cho thuê đất, cho phép nhận chuyển quyền sử dụng đất cơng nhận quyền sử dụng đất; có quyền nghĩa vụ mà pháp luật quy định thời hạn sử dụng đất v1.0014108225 10 4.6.1 MỘT SỐ NGUYÊN TẮC CHUNG THỰC HIỆN QUYỀN CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT (tiếp theo) Thứ nhất, nhóm người sử dụng đất mà có chung quyền sử dụng đất có quyền nghĩa vụ sau: • Nhóm người sử dụng đất gồm hộ gia đình, cá nhân có quyền nghĩa vụ quyền nghĩa vụ hộ gia đình, cá nhân Trường hợp nhóm người sử dụng đất có thành viên tổ chức kinh tế có quyền nghĩa vụ quyền nghĩa vụ tổ chức kinh tế • Trường hợp nhóm người sử dụng đất mà quyền sử dụng đất phân chia theo phần cho thành viên nhóm, thành viên nhóm muốn thực quyền phần quyền sử dụng đất phải thực thủ tục tách theo quy định, làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất thực quyền nghĩa vụ người sử dụng đất • Trường hợp quyền sử dụng đất nhóm người sử dụng đất khơng phân chia theo phần ủy quyền cho người đại diện để thực quyền nghĩa vụ nhóm người sử dụng đất v1.0014108225 19 4.6.1 MỘT SỐ NGUYÊN TẮC CHUNG THỰC HIỆN QUYỀN CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT (tiếp theo) Thứ hai, việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn thực quyền người sử dụng đất thực sau: Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, chấp, góp vốn quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất phải công chứng chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản trường hợp sau; Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà bên bên tham gia giao dịch tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản công chứng chứng thực theo yêu cầu bên; Văn thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất công chứng chứng thực theo quy định pháp luật dân sự; Việc công chứng thực tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực Ủy ban nhân dân cấp xã v1.0014108225 20 4.6.2 THỜI ĐIỂM ĐƯỢC THỰC HIỆN CÁC QUYỀN VỀ CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT • Người sử dụng đất thực quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, chấp, góp vốn quyền sử dụng đất có Giấy chứng nhận Đối với trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nơng nghiệp người sử dụng đất thực quyền sau có định giao đất, cho thuê đất; trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất người sử dụng đất thực quyền có Giấy chứng nhận đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất • Trường hợp người sử dụng đất chậm thực nghĩa vụ tài ghi nợ nghĩa vụ tài phải thực xong nghĩa vụ tài trước thực quyền • Thời điểm người thực chuyển nhượng quyền sử dụng đất dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà để bán cho thuê; chuyển nhượng quyền sử dụng đất đồng thời chuyển nhượng toàn dự án dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng cho thuê sau có Giấy chứng nhận có đủ điều kiện theo quy định Điều 194 Luật v1.0014108225 21 4.6.3 ĐIỀU KIỆN THỰC HIỆN CÁC QUYỀN VỀ CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT • Điều kiện cần: Người sử dụng đất thực quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, chấp quyền sử dụng đất; góp vốn quyền sử dụng đất có điều kiện sau đây: Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định khoản Điều 186 trường hợp nhận thừa kế quy định khoản Điều 168 Luật Đất đai 2013; Đất khơng có tranh chấp; Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; Trong thời hạn sử dụng đất • Điều kiện đủ: Ngồi điều kiện cần, người sử dụng đất thực quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền chấp quyền sử dụng đất, góp vốn quyền sử dụng đất tùy trường hợp phải có đủ điều kiện về: Điều kiện mua bán tài sản gắn liền với đất Nhà nước cho thuê thu tiền thuê đất hàng năm; Điều kiện chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; Trường hợp không nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất; v1.0014108225 22 4.6.3 ĐIỀU KIỆN THỰC HIỆN CÁC QUYỀN VỀ CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT • Trường hợp hộ gia đình, cá nhân chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất có điều kiện: Điều kiện nhận chuyển nhượng, nhận vốn góp, th quyền sử dụng đất nơng nghiệp để thực dự án đầu tư sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp; Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở; dự án đầu tư xây dựng kế cấu hạ tầng để chuyển nhượng cho thuê • Lưu ý: Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, chấp quyền sử dụng đất, góp vốn quyền sử dụng đất phải đăng ký quan đăng ký đất đai có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa v1.0014108225 23 4.6.4 QUYỀN RIÊNG- QUYỀN VỀ CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT a Các quyền chuyển quyền sử dụng đất tổ chức nước • Nếu đất Nhà nước cho thuê đất trả tiền lần, giao có thu tiền mà tiền trả khơng có nguồn gốc từ ngân sách Nhà nước; • Hoặc Nhà nước cho thuê đất trước ngày 01/7/2004 mà trả trước tiền thuê đất cho nhiều năm mà thời hạn thuê đất trả tiền cịn lại năm Quyền chuyện nhượng v1.0014108225 Quyền cho thuê Quyền cho thuê lại Quyền chấp Quyền tặng cho Quyền góp vốn 24 4.6.4 QUYỀN RIÊNG- QUYỀN VỀ CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Chú ý: Tổ chức nước sử dụng đất trường hợp • Thứ nhất, tổ chức nước sử dụng đất hình thức thuê trả tiền hàng năm giao đất không thu tiền sử dụng đất giao đất có thu tiền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất trả có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước khơng có quyền chuyển quyền sử dụng đất Nếu thuộc trường hợp sử dụng đất để xây dựng cơng trình khơng nguồn vốn từ ngân sách nhà nước quyền bán, chấp, bảo lãnh, góp vốn tài sản thuộc sở hữu gắn liền với đất Người mua tài sản Nhà nước tiếp tục giao đất không thu tiền sử dụng đất theo mục đích xác định • Thứ hai, tổ chức sử dụng đất Nhà nước cho thuê đất thuê lại đất khu cơng nghiệp có quyền bán, chấp, bảo lãnh, góp vốn tài sản thuộc sở hữu gắn liền với đất thuê; cho thuê lại đất xây dựng xong kết cấu hạ tầng trường hợp phép đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, khu công nghiệp cao, khu kinh tế v1.0014108225 25 4.6.4 QUYỀN RIÊNG- QUYỀN VỀ CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT (tiếp theo) b Các quyền chuyển quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân • Hộ gia đình, cá nhân Nhà nước giao đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất lần cho thời gian thuê; • Hoặc Nhà nước cho thuê đất trước ngày 01/7/2004 mà trả trước tiền thuê đất cho nhiều năm mà thời hạn Thuê đất trả tiền lại năm Quyền chuyển đổi Quyền chấp v1.0014108225 Quyền chuyển nhượng Quyền tặng cho Quyền cho thuê Quyền cho thuê lại Quyền để thừa kế Quyền góp vốn 26 4.6.4 QUYỀN RIÊNG- QUYỀN VỀ CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT (tiếp theo) Chú ý: Trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất thuê (loại trừ trường hợp thuê nói trên) có quyền tài sản mà khơng có quyền chuyển quyền sử dụng đất • Được quyền bán tài sản đầu tư đất thuê • Được quyền chấp, quyền bảo lãnh tài sản gắn liền với đất thuê thời hạn th • Được quyền góp vốn tài sản để đầu tư xây dựng đất thuê thời hạn thuê v1.0014108225 27 4.6.4 QUYỀN RIÊNG- QUYỀN VỀ CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT (tiếp theo) c Các quyền chuyển quyền sử dụng đất tổ chức có chức nước ngồi • Cũng chủ thể sử dụng đất khác, tổ chức nước ngồi có chức ngoại giao sử dụng đất Việt Nam có quyền chung nghĩa vụ định Điều 166 Điều 170 Luật Đất đai 2003 Ngồi có quyền: Xây dựng cơng trình đất theo giấy phép quan nhà nước Việt Nam có thẩm quyền; Sở hữu cơng trình xây dựng đất thuê thời hạn th đất • Khơng thực quyền chuyển quyền sử dụng đất; • Trong trường hợp điều ước quốc tế mà Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam Quyền Quyền cho Quyền cho Quyền Quyền góp chuyển thành viên có quy định khác tổ chức nước ngồi có chức ngoại giao có thuê thuê lại chấp vốn nhượng quyền nghĩa vụ theo điều ước quốc tế v1.0014108225 28 4.6.4 QUYỀN RIÊNG- QUYỀN VỀ CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT (tiếp theo) d Các quyền chuyển quyền sử dụng đất người Việt Nam định cư nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi thực dự án Việt Nam • Được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất lần cho thời gian thuê • Hoặc thuê đất, thuê lại đất khu công nghiệp, khu kinh tế, khu Công nghệ cao trả tiền lần cho thời gian thuê • Liên doanh với tổ chức kinh tế Việt Nam mà bên Việt Nam góp vốn quyền sử dụng đất (Trường hợp mục 4.5.3 phần d) Quyền chuyển nhượng v1.0014108225 Quyền cho thuê Quyền cho thuê lại Quyền chấp Quyền góp vốn 29 4.6.4 QUYỀN RIÊNG- QUYỀN VỀ CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT (tiếp theo) Chú ý: Trường hợp người Việt Nam định cư nước ngồi, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước thực dự án đầu tư Việt Nam nhà nước cho thuê đất trả tiền hàng năm có quyền tài sản mà khơng có quyền chuyển quyền sử dụng đất, áp dụng với trường hợp thuê đất, thuê lại đất khu công nghiệp, khu kinh tế, khu Công nghệ cao với hình thức trả tiền hàng năm v1.0014108225 30 4.6.4 QUYỀN RIÊNG- QUYỀN VỀ CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT (tiếp theo) Trường hợp người Việt Nam định cư nước ngồi sở hữu nhà Việt Nam có quyền sau: • Chuyển quyền sử dụng đất bán, tặng cho, để thừa kế, đổi nhà cho tổ chức, cá nhân nước, người Việt Nam định cư nước thuộc diện sở hữu nhà Việt Nam để • Tặng cho nhà gắn liền với quyền sử dụng đất cho Nhà nước, cộng đồng dân cư, tặng cho nhà tình nghĩa cho đối tượng theo quy định Trường hợp tặng cho, để thừa kế cho đối tượng không thuộc diện sở hữu nhà Việt Nam đối tượng hưởng giá trị nhà gắn liền với quyền sử dụng đất ở; • Thế chấp nhà gắn liền với quyền sử dụng đất tổ chức tín dụng phép hoạt động Việt Nam • Được bồi thường Nhà nước thu hồi đất theo quy định pháp luật Việt Nam; • Cho thuê, ủy quyền quản lý nhà thời gian không sử dụng v1.0014108225 31 4.6.4 QUYỀN RIÊNG- QUYỀN VỀ CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT (tiếp theo) e Các quyền chuyển quyền sử dụng đất sở tơn giáo, cộng đồng dân cư • Cũng chủ thể sử dụng đất khác sở tơn giáo, cộng đồng dân cư có quyền chung nghĩa vụ định Điều 166 Điều 170 Luật Đất đai 2003 • Cơ sở tôn giáo, cộng đồng dân cư không thực quyền chuyển quyền sử dụng đất v1.0014108225 32 TÓM LƯỢC CUỐI BÀI Trong học này, đề cập đến nội dung địa vị pháp lý người sử dụng đất: • Khái niệm người sử dụng đất, địa vị pháp lý người sử dụng đất • Những đảm bảo cho người sử dụng đất • Nguyên tắc sử dụng đất • Thời hạn sử dụng đất • Quyền nghĩa vụ người sử dụng đất v1.0014108225 33 ... DUNG v1.00 141 08225 4. 1 Khái niệm địa vị pháp lý người sử dụng đất, người sử dụng đất 4. 2 Những đảm bảo cho người sử dụng đất 4. 3 Những nguyên tắc sử dụng đất 4. 4 Thời hạn sử dụng đất 4. 5 Quy định...BÀI ĐỊA VỊ PHÁP LÝ CỦA NGƯỜI SỬ DỤNG ĐẤT Giảng viên: ThS Đỗ Xuân Trọng v1.00 141 08225 TÌNH HUỐNG KHỞI ĐỘNG BÀI (tiếp theo) Nếu bạn luật sư trong tình trên, bạn tư... dụng đất 4. 6 Quy định chung quyền nghĩa vụ người sử dụng đất 4. 1 KHÁI NIỆM ĐỊA VỊ PHÁP LÝ CỦA NGƯỜI SỬ DỤNG ĐẤT, KHÁI NIỆM NGƯỜI SỬ DỤNG ĐẤT 4. 1.1 Khái niệm địa vị pháp lý v1.00 141 08225 4. 1.2