Đang tải... (xem toàn văn)
Bài giảng Luật đất đai - Bài 3: Những nội dung cơ bản của pháp luật quản lý nhà nước về đất đai tìm hiểu quy định về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; quy định về giao đất, cho thuê đất; quy định về thu hồi đất, bồi thường và giải phóng mặt bằng; các quyết định về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; chính sách tài chính về đất đai và giá đất.
LUẬT ĐẤT ĐAI Giảng viên: ThS Đỗ Xuân Trọng v1.0014108225 BÀI NHỮNG NỘI DUNG CƠ BẢN CỦA PHÁP LUẬT QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ ĐẤT ĐAI Giảng viên: Ths Đỗ Xuân Trọng v1.0014108225 TÌNH HUỐNG DẪN NHẬP (tiếp theo) Theo bạn, tình trên, ơng An nên đầu tư vào Việt Nam với vai trò hiệu quả? Người Việt Nam định cư nước đầu tư Việt Nam hay nhà đầu tư nước ngồi? v1.0014108225 MỤC TIÊU BÀI HỌC Trình bày quy định quản lý Nhà nước đất đai bao gồm: • Quy định quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; • Quy định giao đất, cho thuê đất; • Quy định thu hồi đất, bồi thường giải phóng mặt bằng; • Quy định cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; • Chính sách tài đất đai v1.0014108225 CÁC KIẾN THỨC CẦN CÓ Để hiểu này, yêu cầu sinh viên cần có kiến thức liên quan đến mơn học sau: • Luật Hành chính; • Luật Dân v1.0014108225 HƯỚNG DẪN HỌC • Chuẩn bị tài liệu đầy đủ cho mơn học bao gồm: Giáo trình, văn pháp luật đất đai; • Đọc tài liệu tóm tắt nội dung bài; • Ơn lại kiến thức mơn Luật Dân sự, Luật Hành chính; • Làm tập luyện thi trắc nghiệm theo yêu cầu v1.0014108225 CẤU TRÚC NỘI DUNG v1.0014108225 3.1 Quy định quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất 3.2 Quy định giao đất, cho thuê đất 3.3 Quy định thu hồi đất, bồi thường giải phóng mặt 3.4 Các định cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất 3.5 Chính sách tài đất đai giá đất 3.1 CÁC QUY ĐỊNH VỀ QUY HOẠCH KẾ HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT 3.1.1 Khái niệm, ý nghĩa mối quan hệ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất 3.1.2 Nguyên tắc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất 3.1.3 Hệ thống kỳ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất 3.1.4 Căn lập quy hoạch, kê hoạch sử dụng đất 3.1.5 Nội dung quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất 3.1.6 Trách nhiệm lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất 3.1.7 Thẩm quyền đỊnh, phê duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất v1.0014108225 3.1.1 KHÁI NIỆM, Ý NGHĨA VÀ MỐI QUAN HỆ GIỮA QUY HOẠCH, KẾ HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT • Quy hoạch sử dụng đất việc phân bổ khoanh vùng đất đai theo không gian sử dụng cho mục tiêu phát triển KT-XH, quốc phòng, an ninh, bảo vệ mơi trường thích ứng biến đổi khí hậu sở tiềm đất đai nhu cầu sử dụng đất ngành, lĩnh vực vùng kinh tế - xã hội đơn vị hành khoảng thời gian xác định • Kế hoạch sử dụng đất việc phân chia quy hoạch sử dụng đất theo thời gian để thực kỳ quy hoạch sử dụng đất • Ý nghĩa quy hoạch kế hoạch sử dụng đất: Đây hoạt động có ý nghĩa to lớn cơng tác quản lý sử dụng đất đai Đối với Nhà nước, đảm bảo cho việc sử dụng đất đai hợp lý tiết kiệm, đạt mục tiêu định phù hợp với quy định Nhà nước Đồng thời tạo điều kiện cho Nhà nước theo dõi giám sát trình sử dụng đất v1.0014108225 3.1.1 KHÁI NIỆM, Ý NGHĨA VÀ MỐI QUAN HỆ GIỮA QUY HOẠCH, KẾ HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT (tiếp theo) Mối quan hệ quy hoạch sử dụng đất kế hoạch sử dụng đất: Quy hoạch sử dụng đất kế hoạch sử dụng đất khái niệm khác có mối quan hệ mật thiết, gắn bó với khơng thể tách rời • Điểm giống nhau: Đều công cụ quan trọng quản lý nhà nước đất đai • Điểm khác : Quy hoạch sử dụng đất việc lập phương án sử dụng đất cho giai đoạn định thường dài hạn, mang tính định hướng chiến lược cho phát triển, ví dụ định hướng phát triển quy hoạch đo thị thủ đô Hà Nội đến năm 2050 Kế hoạch sử dụng đất việc lập công việc chi tiết, cụ thể với việc xác định thời gian cụ thể để sử dụng đất theo quy hoạch v1.0014108225 10 3.4.2 CÁCH THỨC CẤP GIẤY GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT (tiếp theo) Bằng khoán điền thổ v1.0014108225 Bằng khoán điền thổ 36 3.4.2 CÁCH THỨC CẤP GIẤY GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT (tiếp theo) Chứng thư đoạn v1.0014108225 Chứng thư đoạn 37 3.4.2 CÁCH THỨC CẤP GIẤY GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT (tiếp theo) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mẫu cũ (Sổ đỏ) v1.0014108225 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mẫu cũ (Sổ hồng) 38 3.4.2 CÁCH THỨC CẤP GIẤY GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT (tiếp theo) • Giấy chứng nhận cấp theo đất Trường hợp người sử dụng đất sử dụng nhiều đất nông nghiệp xã, phường, thị trấn mà có u cầu cấp Giấy chứng nhận chung cho đất • QSDĐ tài sản chung vợ chồng giấy CNQSDĐ, quyền SHNƠ tài sản khác gắn liền với đất phải ghi đầy đủ họ tên vợ chồng • Có tài sản đất cấp ghi tài sản giấy CNQSDĐ, quyền SHNƠ tài sản khác gắn liền với đất Cấp chung Cấp cho cộng đồng dân cư, sở tôn giáo: v1.0014108225 Đại diện giữ giấy chứng nhận 39 3.4.3 CÁC ĐIỀU KIỆN ĐỂ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT Người sử dụng đất có loại giấy tờ cấp qua thời kỳ lịch sử khoản Điều 100 Luật Đất đai 2013 Người sử dụng đất có Tuy loại giấy tờ cấp nhiên qua thời kỳ lịch sử khoản Điều 100 Luật Đất đai 2013 v1.0014108225 Chính chủ Khơng có tranh chấp Được cấp khơng phải nộp tiền Khơng chủ (mang tên người khác) Được cấp Có hợp đồng mua bán, để thừa kế, tặng cho phải khơng nộp tiền Khơng có tranh chấp 40 3.4.3 CÁC ĐIỀU KIỆN ĐỂ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT (tiếp theo) • Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất theo án định Tòa án nhân dân, định thi hành án quan thi hành án, văn cơng nhận kết hịa giải thành, định giải tranh chấp, khiếu nại, tố cáo đất đai quan nhà nước có thẩm quyền thi hành cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất; trường hợp chưa thực nghĩa vụ tài phải thực theo quy định pháp luật • Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến ngày Luật có hiệu lực thi hành mà chưa cấp Giấy chứng nhận cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất; trường hợp chưa thực nghĩa vụ tài phải thực theo quy định pháp luật • NSDĐ khơng có loại giấy tờ đáp ứng: Ở ổn định (có xác nhận UBND xã) điều kiện v1.0014108225 Khơng có tranh chấp Được cấp GCNQSDĐ Phù hợp với quy hoạch 41 3.4.4 THẨM QUYỀN CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT • UBND cấp tỉnh cấp cho: Tổ chức; sở tôn giáo; Người Việt Nam định cư nước ngoài; Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi thực dự án đầu tư; Tổ chức nước ngồi có chức ngoại giao • UBND cấp huyện cấp cho: Cá nhân, hộ gia đình nước; Cộng đồng dân cư; Người Việt Nam định cư nước ngồi sở hữu nhà gắn liền với đất • Lưu ý: UBND cấp tỉnh ủy quyền cho quan quản lý đất đai cấp để cấp giấy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất cho đối tượng sử dụng đất v1.0014108225 42 3.5 CHÍNH SÁCH TÀI CHÍNH VÀ GIÁ ĐẤT 3.5.1 Chính sách tài đất đai v1.0014108225 3.5.2 Giá đất 43 3.5.1 CHÍNH SÁCH TÀI CHÍNH VỀ ĐẤT ĐAI Mục đích Quản lý chặt chẽ đất đai Đối với công tác quản lý nhà nước Kết hợp quản lý đất đai với Tạo nguồn thu Quản lý tốt quỹ đất Hành Kinh tế Điều tiết thu nhập người sử dụng đất tăng nguồn thu ngân sách nhà nước Đối với người sử dụng đất v1.0014108225 Tạo bình đẳng cho chủ thể Tác động đến ý thức sử dụng đất 44 3.5.1 CHÍNH SÁCH TÀI CHÍNH VỀ ĐẤT ĐAI (tiếp theo) • Chính sách tài cụ thể: Các loại tiền sử dụng đất: Tiền sử dụng đất; Tiền thuê đất Các loại thuế: Thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất; Thuế tài nguyên; Thuế sử dụng đất nông nghiệp, phi nơng nghiệp Các loại lệ phí: Lệ phí trước bạ: Nghị định số 176/1999; số 80/2008; Thơng tư số 68/2010/TT-BTC; Lệ phí địa v1.0014108225 45 3.5.2 GIÁ ĐẤT a Nguyên tắc, phương pháp xác định giá đất • Nguyên tắc xác định giá đất: Theo mục đích sử dụng đất hợp pháp thời điểm định giá Theo thời hạn sử dụng đất Phù hợp với giá đất phổ biến thị trường loại đất có mục đích sử dụng chuyển nhượng, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất nơi có đấu giá quyền sử dụng đất thu nhập từ việc sử dụng đất Cùng thời điểm, đất liền kề có mục đích sử dụng, khả sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự có mức v1.0014108225 46 3.5.2 GIÁ ĐẤT (tiếp theo) a Nguyên tắc, phương pháp xác định giá đất (tiếp theo) • Phương pháp xác định giá đất Phương pháp so sánh trực tiếp phương pháp định giá đất thông qua việc phân tích mức giá đất trống tương tự mục đích sử dụng đất, vị trí, khả sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng, diện tích, hình thể, tính pháp lý quyền sử dụng đất (sau gọi đất so sánh) chuyển nhượng thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất để so sánh, xác định giá đất cần định giá Phương pháp chiết trừ phương pháp định giá đất đất có tài sản gắn liền với đất cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất khỏi tổng giá trị bất động sản (bao gồm giá trị đất giá trị tài sản gắn liền với đất) Phương pháp thu nhập phương pháp định giá đất tính thương số mức thu nhập rịng thu bình qn năm đơn vị diện tích đất so với lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình qn năm tính đến thời điểm định giá đất loại tiền gửi VNĐ kỳ hạn 12 tháng ngân hàng thương mại nhà nước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao địa bàn cấp tỉnh v1.0014108225 47 3.5.2 GIÁ ĐẤT (tiếp theo) a Nguyên tắc, phương pháp xác định giá đất (tiếp theo) • Phương pháp xác định giá đất: Phương pháp thặng dư phương pháp định giá đất đất có tiềm phát triển theo quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng phép chuyển mục đích sử dụng đất để sử dụng cao tốt cách loại trừ tổng chi phí ước tính khỏi tổng doanh thu phát triển giả định bất động sản Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất phương pháp định giá đất cách sử dụng hệ số điều chỉnh giá đất nhân (x) với giá đất bảng giá đất Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (sau gọi Ủy ban nhân dân cấp tỉnh) ban hành v1.0014108225 48 3.5.2 GIÁ ĐẤT (tiếp theo) b Khung giá đất Chính phủ ban hành khung giá đất định kỳ 05 năm lần loại đất, theo vùng Trong thời gian thực khung giá đất mà giá đất phổ biến thị trường tăng từ 20% trở lên so với giá tối đa giảm từ 20% trở lên so với giá tối thiểu khung giá đất Chính phủ điều chỉnh khung giá đất cho phù hợp v1.0014108225 49 TÓM TẮT NỘI DUNG BÀI HỌC Trong học này, đề cập đến nội dung số quy định quản lý Nhà nước đất đai: Quy định quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; Quy định giao đất, cho thuê đất; Quy định thu hồi đất, bồi thường giải phóng mặt bằng; Quy định cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Chính sách tài đất đai v1.0014108225 50 ... 16 3. 2 QUY ĐỊNH VỀ GIAO ĐẤT, CHO THUÊ ĐẤT v1.0014108225 3. 2.1 Khái niệm giao đất, cho thuê đất 3. 2.2 Căn giao đất, cho thuê đất 3. 2 .3 Hình thức giao đất, cho thuê đất 3. 2.4 Thẩm quyền giao đất, ... v1.0014108225 25 3. 3 QUY ĐỊNH VỀ THU HỒI ĐẤT, BỒI THƯỜNG, GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG 3. 1.1 Khái niệm thu hồi đất 3. 3.2 Các trường hợp thu hồi đất 3. 3 .3 Các nguyên tắc bồi thường nhà nước thu hồi đất 3. 3.4 Điều... thức giao đất có thu tiền sử dụng đất (Điều 55 LĐĐ 20 13) Hình thức cho thuê đất (Điều 56 LĐĐ 20 13) 20 3. 2 .3 HÌNH THỨC GIAO ĐẤT, CHO THUÊ ĐẤT (tiếp theo) a Giao đất không thu tiền sử dụng đất trường