Trong thời gian gần đây, ngoài các loại hàng hóa bất động sản truyền thống được pháp luật chính thức ghi nhận và điều chỉnh, như: Quyền sử dụng đất, nhà ở, công trình xây dựng, nhà phố, biệt thự, chung cư, trên thị trường bất động sản Việt Nam đã xuất hiện hàng loạt các loại hình bất động sản mới, chưa được pháp luật quy định như: Shophous, officetel, condotel, hometel, service apartment, co-working, farmstay, bất động sản công nghiệp, nhà vườn sinh thái, bất động sản du lịch nghỉ dưỡng...
ĐẦU TƢ BẤT ĐỘNG SẢN NÔNG NGHIỆP Ở VIỆT NAM HƢỚNG TỚI PHÁT TRIỂN BỀN VỮNG TRONG BỐI CẢNH BIẾN ĐỔI KHÍ HẬU VÀ TỒN CẦU HĨA Dỗn Hồng Nhung Khoa Luật, Đại học Quốc gia Hà Nội TÓM TẮT Trong thời gian gần ây, loại hàng h a ất ộng sản truyền thống ược pháp luật thức ghi nhận iều chỉnh, như: quyền sử ụng ất, nhà ở, cơng trình xây ựng, nhà phố, iệt thự, chung cư, thị trường ất ộng sản Việt Nam ã xuất hàng loạt loại hình ất ộng sản m i, chưa ược pháp luật quy ịnh như: shophous , offic t l, ot l, hom t l, s rvic apartm nt, co-working, farmstay, ất ộng sản công nghiệp, nhà vườn sinh thái, ất ộng sản u lịch nghỉ ưỡng Sự a ạng, phong phú chủng loại, a ạng ki u kiến trúc quy mô ã thu hút quan tâm nhiều tầng l p nhân ân gi i kinh oanh ất ộng sản, nhà ầu tư, nhà nghiên cứu kinh tế, hoạch ịnh sách xây ựng pháp luật, kinh oanh ất ộng sản Đây vấn ề cấp thiết, c tính thời ý nghĩa khoa học lĩnh vực ất ộng sản nông nghiệp Việt Nam, phát tri n ền vững ối cảnh iến i khí hậu tồn cầu h a Từ khóa: Bất động sản nơng nghiệp, đầu tƣ ất động sản, ph t triển ền vững, iến đổi khí hậu, tồn cầu hóa, tăng trƣởng xanh DẪN NHẬP Trong c c loại ất động sản, ất động sản nơng nghiệp loại hàng hóa ph t triển nhanh, đa dạng, nhiều chủng loại, thu hút mạnh mẽ c c nhà đầu tƣ có thƣơng hiệu tiếng Việt Nam “Phải thay đổi tƣ duy, c ch làm; sản xuất nông nghiệp phải xuất ph t từ nhu cầu thực tế sản xuất, gắn chặt với yêu cầu thị trƣờng, ảo đảm chất lƣợng, an toàn thực phẩm, truy xuất đƣợc nguồn gốc”, Thủ tƣớng Nguyễn Xuân Phúc ph t iểu Hội nghị Tổng kết 10 năm thực Nghị Trung ƣơng khóa X nơng nghiệp, nơng dân, nơng thơn ngày 27/11/2018 (Do n Hồng Nhung, 2015) Với công đổi mới, cơng nghiệp hóa, đại hóa xây dựng nông thôn mới, hƣớng tới nông nghiệp nhƣ nay, việc đầu tƣ vào thị trƣờng ất động sản nông nghiệp hứa h n thu hút đƣợc nhiều nguồn lực nƣớc nƣớc Đầu tƣ ất động sản nông nghiệp Việt Nam, quốc gia tiếng, với văn minh lúa nƣớc, sở tảng quan trọng để Việt Nam thức hóa Quyền ngƣời lĩnh vực tài nguyên môi trƣờng với vấn đề ph t triển ền vững (Do n Hồng Nhung, 2015) 1.1 Nhận diện khái quát thị trường bất động sản nông nghiệp Trên thị trƣờng ất động sản, c c phân khúc ất động sản, iệt thự, liền kề, chung cƣ, hộ hay ất động sản công nghiệp, ất động sản du lịch, nghỉ dƣỡng, ất động sản tâm linh, ất động sản nông nghiệp…, đ tồn từ lâu thực tế đời sống, nhƣ: nhà m y, khu an dƣỡng, khu du lịch sinh th i cộng đồng, khu cơng viên nghĩa trang, trang trại, nhà kính trồng hoa, trồng rau, nhà xƣởng, vƣờn ƣơm giống, ao c , nhà è nuôi hải sản, rừng trồng… Song để xứng tầm ất động sản nơng nghiệp, địi hỏi ất động sản phải đạt đƣợc số tiêu chí đặc thù ngành nơng nghiệp c c ngành phụ trợ có liên quan đến nơng nghiệp, nhƣ thủy lợi, vi sinh, phân ón, 222 | Hội thảo CRES 2020: Môi trường phát triển bền vững chăn nuôi phụ trợ, giống trồng, giống canh t c, giống, giống, xử lý chất thải từ nông nghiệp, lâu năm, rừng trồng… Nhƣ vậy, ất động sản nông nghiệp ất động sản đƣợc vận hành, khai th c c c lợi ích có đƣợc từ đất đai, sau qu trình đầu tƣ, xây dựng, dựa c c yếu tố nông nghiệp 1.2 Khái niệm bất động sản nông nghiệp Bất động sản nông nghiệp đƣợc đầu tƣ đất nông nghiệp Căn vào mục đích sử dụng đất, đất đai đƣợc phân loại nhóm đất nơng nghiệp, đƣợc quy định Khoản 1, Điều 10, Luật Đất đai năm 2013 Đất nông nghiệp kh c, gồm đất sử dụng để xây dựng nhà kính c c loại nhà kh c phục vụ mục đích trồng trọt, kể c c hình thức trồng trọt không trực tiếp đất; xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm c c loại động vật kh c đƣợc ph p luật cho phép; đất trồng trọt, chăn nuôi, nuôi trồng thủy sản cho mục đích học tập, nghiên cứu thí nghiệm; đất ƣơm tạo giống, giống đất trồng hoa, cảnh Nhƣ vậy, ất động sản nông nghiệp loại hình ất động sản đƣợc tích tụ ruộng đất có quy mơ lớn để đầu tƣ, sản xuất-kinh doanh nông nghiệp, phục vụ lĩnh vực nông nghiệp, dựa yếu tố nông nghiệp, với công nghệ cao, cung cấp nông sản, chế iến, xuất sản phẩm nông nghiệp ứng dụng công nghệ đại đảm ảo yếu tố môi trƣờng, hƣớng tới ph t triển ền vững Sự hình thành mơ hình kinh doanh này, an đầu nhằm mục đích kinh doanh dƣới mơ hình trang trại, chăn ni trồng cấy…, nhƣ trồng hoa có gi trị cao, chăn ni ị, ni cừu, nuôi dê, đà điểu, trâu, c tôm, c sấu, nuôi trai lấy ngọc, thủy hải sản, rừng trồng… Theo đó, ất động sản nơng nghiệp c c nhà đầu tƣ ỏ vốn đầu tƣ xây dựng, thuê, phục vụ kh ch du lịch nghỉ dƣỡng có nhu cầu Mặt kh c, c c nhà đầu tƣ thứ cấp đầu tƣ khoản tài chính, để thu lợi nhuận, xuất ph t từ việc có đƣợc c c vƣờn cây, vƣờn hoa để kh ch hàng có nhu cầu quay phim, chụp ảnh , sau kết hợp nghỉ dƣỡng gia đình, tập thể, đồng thời cho kh ch thuê làm nơi tham quan du lịch, hội đoàn, họp lớp Cần nhận diện để làm rõ ất động sản nông nghiệp, chủ ất động sản kết hợp kinh doanh với tham quan du lịch, để quảng c o thu lợi nhuận từ hai nguồn sản xuất kinh doanh du lịch sinh th i Trong ph t triển ền vững quốc gia, kinh tế, x hội môi trƣờng vấn đề trọng yếu quốc gia ối cảnh hội nhập toàn cầu (Do n Hồng Nhung cs., 2018) Hội nghị COP-21 Paris đ thể rõ c c quốc gia giới cần phải chung tay để ảo vệ môi trƣờng sống, mơi trƣờng khơng khí sống ngƣời trƣớc iến đổi khí hậu hội nhập tồn cầu hóa (COP-21, 2016) 1.3 Thị trường bất động sản nông nghiệp Thị trƣờng ất động sản nông nghiệp nơi diễn c c hoạt động mua n, cho thuê, cho thuê lại, chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất nông nghiệp c c tài sản đất nơng nghiệp, khai th c c c lợi ích có đƣợc từ đất nơng nghiệp Hàng hóa thị trƣờng ất động sản mơ hình ất động sản nơng nghiệp kh phong phú chủng loại phƣơng thức khai th c vận hành Hàng hóa ất động sản nông nghiệp cung cấp cho tiêu dùng nƣớc hay xuất Trang trại nuôi đà điểu châu Phi Khu du lịch Đại Nam – Ostrich Riding đ cung cấp thịt trứng đà điểu, nhƣng mặt kh c, cung cấp dịch vụ cƣỡi đà điểu cho du kh ch tham quan Mơ hình kh ph t triển Nha Trang, Đà Lạt, Sài Gòn, Khu sinh th i Vƣờn Xoài (Minh Phan, 2014; Zing news, 2017)… Phân loại thị trƣờng ất động sản nông nghiệp ao gồm: thị trƣờng ất động sản sơ cấp thị trƣờng ất động sản thứ cấp ất động sản nông nghiệp, tồn ph t triển với mơ hình đặc thù ất động sản nông nghiệp thị trƣờng Mỗi vùng miền, tùy thuộc vào điều kiện, kinh tế, x hội Hội thảo CRES 2020: Môi trường phát triển bền vững | 223 mơi trƣờng, hình thành mơ hình ất động sản nông nghiệp đặc thù nhƣ Vƣờn chim Thung Nham (Ninh Bình), Khu du lịch sinh th i G o Giồng (Đồng Th p) 1.4 Phân loại mơ hình kinh doanh bất động sản nơng nghiệp Kinh doanh ất động sản nông nghiệp Việt Nam thời gian gần thu hút quan tâm nhiều nhà đầu tƣ ất động sản uy tín nƣớc quốc tế Mơ hình kinh doanh ất động sản nơng nghiệp hình thành chuỗi gi trị, đ thu hút lƣợng không nhỏ kh ch hàng nhà đầu tƣ thứ cấp Kh ch hàng vừa kết hợp kinh doanh với tiêu dùng (ví dụ, trồng hoa hƣớng dƣơng làm thức ăn cho ò sữa kết hợp tham quan chụp ảnh du lịch ) Nghiên cứu thị trƣờng ất động sản nông nghiệp số quốc gia giới thực trạng kinh doanh Việt Nam thời gian qua cho thấy c c loại hình kinh doanh ản sau: + Mơ hình nhà vườn: Cho th đất trồng rau, trang trại cung cấp rau cho c c kh ch hàng tuần Chủng loại rau đƣợc cung cấp theo mùa theo yêu cầu kh ch hàng Rau trồng c c gia đình sử dụng phần, phần cịn lại mua n để cung cấp cho ngƣời tiêu dùng thị trƣờng + Mơ hình ầu tư ảo tồn giống loài ộng vật: Đây mơ hình du lịch sinh th i, nhƣng kết hợp với ảo tồn sinh học, kết hợp với nghỉ dƣỡng, tham quan, khai th c rừng, đôi với ảo vệ trồng rừng Chẳng hạn, đầu tƣ ảo tồn loài chim Vƣờn chim Thung Nham (Ninh Bình), kết hợp với du lịch sinh th i cộng đồng, trang trại nuôi c tầm, c hồi Sa Pa đòi hỏi nguồn nƣớc c c chế phẩm đóng hộp ảo quản lạnh, hình thành chuỗi gi trị gắn với ất động sản + Mô hình ầu tư lúa chun canh: Hàng hóa thị trƣờng ất động sản nơng nghiệp c nh đồng lúa Trên c nh đồng này, không ón phân hóa học, mà ón phân hữu cơ, để giữ gìn, ảo vệ rƣơi lịng đất Trên ruộng lúa năm thu vụ Vụ chiêm vụ mùa có gi trị kinh tế cao nhờ thu thêm đƣợc từ rƣơi Đây đặc sản rƣơi vùng gần cửa sông Lúa gạo thu hoạch ruộng rƣơi trở thành đặc sản ất động sản nơng nghiệp, có gi trị cao, hình thành chuỗi gi trị gắn với ất động sản nơng nghiệp đặc thù + Mơ hình ầu tư ảo tồn giống loài thực vật: Đầu tƣ vào mơ hình trang trại, xây dựng chuỗi gi trị nông nghiệp, để thực thi mô hình thực phẩm “sạch từ trang trại đến àn ăn”, tiêu dùng nƣớc xuất Mơ hình trồng chuối, trồng khoai lang xuất khẩu, hoa hồng, hoa phong lan, hƣớng dƣơng, tam gi c mạch, hoa đào, hoa mai, đầm sen, phục vụ tham quan, đồng thời ảo tồn nguồn gen q + Mơ hình ầu tư vào chăn nuôi: Đầu tƣ xây dựng chuỗi gi trị nơng nghiệp để thực thi mơ hình chăn nuôi gia súc, gia cầm, nuôi c sấu, c heo…, trâu, ò, lợn, gà, ngan, vịt…, thu gom chất thải, sử dụng cơng nghệ Mơ hình thân thiện với môi trƣờng nuôi giun quế, cải tạo vƣờn tạp, kết hợp với ủ phân hữu cơ, xây hầm iogas, ủ phân gia súc, gia cầm, để cung cấp chất đốt, nhƣng đồng thời giảm thiểu ô nhiễm môi trƣờng + Mơ hình farmstay: Đầu tƣ nhà nghỉ vƣờn Farmstay từ khóa đƣợc nhắc đến nhiều thời gian gần đây, nhƣ hƣớng đầy s ng tạo cho thị trƣờng Tuy nhiên, giống nhƣ mơ hình bất động sản xuất có s ng tạo giới kinh doanh phục vụ nhu cầu cho start-up, farmstay nằm “lỡ cỡ”, chƣa rõ ràng quy mô, chất lƣợng, kiểu d ng diện tích, kết cấu… Farmstay chƣa rõ tiêu chí đạt chuẩn để lƣu thơng hành lang ph p lý ất động sản nông nghiệp, xét từ góc độ ph p lý 224 | Hội thảo CRES 2020: Môi trường phát triển bền vững THỰC TRẠNG Đ U TƯ INH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN NÔNG NGHIỆP Để nắm đƣợc hội mà tăng trƣởng kinh tế đ đem lại, Việt Nam phải đối mặt với hàng loạt c c th ch thức qu trình thị hóa, cơng nghiệp hóa, đại hóa tồn cầu hóa Trên thực tiễn, c c doanh nghiệp đứng thâu gom đất từ nhiều hộ gia đình C c doanh nghiệp thuê lại đất để sản xuất nông nghiệp ứng dụng công nghệ cao Đầu tƣ vào ất động sản nơng nghiệp loại hình đầu tƣ thâu tóm đất nơng nghiệp để sản xuất, với diện tích đủ lớn, ph t triển theo kiểu doanh nghiệp, với diện tích đất rộng lớn, sản xuất với quy mơ, sản lƣợng lớn qua mơ hình “c nh đồng m u lớn”, thơng qua qu trình tích tụ đất đai Tích tụ đất đai qu trình chuyển dịch quyền sử dụng đất, mang yếu tố thị trƣờng lớn Ngƣời nông dân doanh nghiệp nơng nghiệp phải tính to n lợi ích cho Song thực tiễn cho thấy, phía doanh nghiệp hộ gia đình, kinh doanh sản xuất có nhu cầu sử dụng đất lớn, cịn ngƣời nông dân đƣợc Nhà nƣớc chia đất theo nhân trƣớc đây, với phƣơng thức chia “có gần, có xa – có tốt, có xấu”, d n đến hệ đất đai quy mô nhỏ, manh mún, sản xuất không hiệu Phần lớn nơng dân có đất ít, sản xuất không hiệu quả, nhƣng lại không muốn chuyển nhƣợng hẳn quyền sử dụng, chƣa ổn định chuyển đổi nghề, nông nghiệp v n nguồn sống tối thiểu cho lớp ngƣời già, trung niên sức lao động Việc chuyển nhƣợng đất đai hộ gia đình cịn phụ thuộc vào ý chí hộ Nếu đ p ứng điều kiện gi cả, đa số c c gia đình muốn cho th khơng muốn n, cho th ngắn hạn 3-5 năm, khơng chắn tính ph p lý cho thuê dài hạn (Mỹ Thuận Liên Liên, 2019) Hai tập đoàn FLC Vingroup tham gia đầu tƣ vào lĩnh vực nông nghiệp (Huy Vinh, 2015) Những năm gần đây, số doanh nghiệp tƣ nhân có tiềm lực mạnh, nhƣ Vingroup, MaSan, FLC, Hoàng Anh Gia Lai, Pan Group…, đ đẩy mạnh đầu tƣ vào lĩnh vực Với quy trình sản xuất đại sử dụng công nghệ tân tiến, thị trƣờng ất động sản nông nghiệp đ mang lại cho họ kết an đầu, nhiên v n chiếm tỷ lệ qu é nhỏ so với thị trƣờng ất động sản nói chung tiềm nơng nghiệp Việt Nam Khúc mắc vấn đề c c s ch hỗ trợ cho việc tích tụ ruộng đất Hiện nay, để có đƣợc nơng trại có diện tích trăm ha, có khả ứng dụng công nghệ cao, tạo ƣớc đột ph suất lao động chất lƣợng sản phẩm, nhiều địa phƣơng có s ng kiến “đi đƣờng vịng” Tại Hà Nam, quyền cấp huyện cấp x đứng thuê đất dân 20 năm, sau cấp tỉnh ký hợp đồng cho doanh nghiệp thuê lại nhƣ thời gian thuê đất gi thuê đất dân Nông dân v n giữ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Bên cạnh đó, Hà Nam thí điểm lấy ngân s ch tỉnh ứng trả tiền thuê đất cho c c hộ dân thời gian thuê đất 20 năm Doanh nghiệp trả tiền thuê đất 10 năm đầu sau ký hợp đồng, sau 10 năm nộp trả hết số tiền thuê đất cịn lại Nhờ đó, Hà Nam đ quy hoạch đƣợc khu nông nghiệp ứng dụng công nghệ cao, với diện tích 654,7 (Nguyễn Hồng Linh, 2019) Trong qu trình đầu tƣ kinh doanh ất động sản nơng nghiệp, c c doanh nghiệp gặp nhiều khó khăn qu trình thực thi chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất Luật Đất đai năm 2013 quy định, hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất trồng hàng năm hộ gia đình khơng đƣợc qu 10 lần hạn mức giao đất (Khoản 1, Điều 130), gây khó khăn cho ngƣời nhận chuyển quyền vƣợt qu hạn mức quy định, phải nhờ ngƣời kh c đứng tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, phần diện tích vƣợt hạn mức ị từ chối chấp vay vốn ngân hàng Mặt kh c, ngƣời không trực tiếp sản xuất, có vốn, cơng nghệ, thị trƣờng, khơng đƣợc nhận chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất nông nghiệp Điều đƣợc cho chƣa khuyến khích tích tụ đất đai, gây cản trở cho doanh nghiệp muốn đầu tƣ vào nông nghiệp với quy mô lớn (Mỹ Thuận Liên Liên, 2019) Hội thảo CRES 2020: Môi trường phát triển bền vững | 225 Từ hàng chục năm trƣớc, đ có khơng trang trại cung cấp dịch vụ cho ngƣời trải nghiệm cảm gi c “học làm nông dân” thu h i hoa quả, rau màu, chăm sóc vật ni trang trại Gi phục vụ “ du lịch sinh th i ”có tính phí tính ln vào gi hoa lợi mà họ thu h i, thƣờng cao gi thị trƣờng, gấp đơi, gấp a lần sản phẩm n ngồi chợ Mơ hình du lịch trải nghiệm hút kh ch đô thị, học sinh, sinh viên, trẻ em đến trang trại, nhà vƣờn thu hoạch ngơ, khoai, củ cải, chăm chó, mèo, đà điểu, trâu ò, câu c , hoa phong lan, hoa hồng, thung lũng hoa, làng sinh th i… Đầu tƣ thông minh khôn ngoan chút, c c trang trại ố trí thêm phịng nghỉ, phục vụ ln dịch vụ ăn uống, giải trí (karaoke), để phục vụ c c đồn kh ch có nhu cầu d ngoại, tổ chức c c hoạt động nhƣ team building… nghỉ qua đêm nơng trại ln Khi đó, ngồi việc n hoa lợi, nơng sản làm ra, trang trại thu thêm tiền từ việc lƣu trú cung cấp dịch vụ Nhƣ vậy, farmstay đ âm thầm hình thành ph t triển nhiều năm qua nhiều địa phƣơng, c c tỉnh thành gi p c c đô thị lớn (ngoại ơ) nhƣ Hịa Bình, Vĩnh Phúc, Lâm Đồng, Đà Lạt, Hòa Lạc…, đƣợc thiên nhiên ƣu đ i cảnh quan nhƣ Quảng Bình, Huế, Phú Yên, Kh nh Hịa… Chính vậy, hiệu sử dụng đất ngày đƣợc nâng cao, kéo theo gi trị ất động sản nông nghiệp đƣa công nghệ vào đ tăng suất chất lƣợng cao so với mơ hình sản xuất chăn ni truyền thống Đến gần đây, việc số doanh nghiệp ất động sản nhận thấy đƣợc sức hút farmstay tiến hành “thƣơng mại hóa” thơng qua việc lập dự n nông trại, chia lô, n đất vƣờn cung cấp ln dịch vụ chăm sóc khoảnh vƣờn kèm hoa lợi kèm số cam kết lợi nhuận, farmstay lại nóng lên Đầu tƣ kinh doanh vào ất động sản nông nghiệp hứa h n ƣớc ph t triển thuận lợi Với hƣớng ph t triển đầu tƣ vào doanh nghiệp nơng nghiệp khơng có doanh nghiệp nƣớc, mà đầu tƣ c c doanh nghiệp đầu tƣ nƣớc Đầu tƣ vào nơng nghiệp trở thành chế s ch mở cửa Việt Nam Kinh doanh ất động sản nông nghiệp hoạt động mua n, cho thuê, cho thuê lại, chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất nông nghiệp c c tài sản đất nông nghiệp, khai th c c c lợi ích có đƣợc từ đất nơng nghiệp, nhằm mục đích sinh lời Từ góc độ nghiên cứu, quan s t chứng kiến ph t triển nhanh chóng c c trang trại, nhà vƣờn, xƣởng sản xuất, chế iến nơng sản, nhà kính, vƣờn kính, vƣờn ƣơm…, nhận diện c ch ản, cho thấy, ất động sản nông nghiệp đƣợc c c nhà đầu tƣ thiết kế đa dạng, chủng loại phong phú, chiếm diện tích đất đai rộng lớn thị trƣờng ất động sản Trên thị trƣờng, xuất đầu tƣ c c trang trại trồng thủy canh, đầu tƣ công nghệ cao, công nghệ thông minh vào hệ thống nh s ng tƣới tiêu phân ón cho trồng… THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT ĐIỀU CHỈNH VỀ NGHIỆP INH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN NÔNG Thứ nhất, khẳng định rằng, nghiên cứu hệ thống ph p luật điều chỉnh thị trƣờng ất động sản Việt Nam cho thấy, chƣa có khung ph p luật thống điều chỉnh cho loại hình kinh doanh ất động sản nông nghiệp Sự vận hành ph t triển thị trƣờng ất động sản nông nghiệp thời gian qua thực tế đƣợc thực sở thỏa thuận c c ên tham gia đầu tƣ kinh doanh c ch linh hoạt từ c c quy định ph p luật chun ngành, để mơ thực hóa c c giao dịch, c c thƣơng vụ thị trƣờng, khơng phải từ quy định thức, quy định cụ thể, dành riêng cho loại hình giao dịch kinh doanh ất động sản nông nghiệp Ở Việt Nam, dù chƣa xuất tồn thức quản lý Nhà nƣớc ằng ph p luật, c c văn ản quy phạm ph p luật điều chỉnh cho ất động sản nông nghiệp, song thực tiễn, ất động sản nông nghiệp đ tồn đặc iệt là, ất động sản nông nghiệp chiếm diện tích đất đai rộng lớn C c loại ất động sản đƣợc quản lý ởi c c quy định 226 | Hội thảo CRES 2020: Môi trường phát triển bền vững ph p luật chuyên ngành, nhƣ: Luật Nhà năm 2015, Luật Đất đai năm 2013, Luật Môi trƣờng năm 2014, Luật Kinh doanh ất động sản năm 2014, Luật Lâm nghiệp năm 2017, Luật Thủy sản năm 2017, Luật Quy hoạch năm 2017… Ph p luật ảo vệ môi trƣờng làng nghề Việt Nam (Do n Hồng Nhung cs., 2020) đƣợc vận dụng c c quy định d n chiếu từ nhiều quy định ph p luật kh c Cụ thể: + Quyền tự kinh doanh điều chỉnh kinh doanh ất động sản nông nghiệp Điều 33, Hiến ph p năm 2013 quy định: Mọi ngƣời có quyền tự kinh doanh ngành nghề mà ph p luật không cấm Trong thực tiễn kinh doanh, Điều 7, Khoản 1, Luật Doanh nghiệp năm 2014 quy định, doanh nghiệp đƣợc “tự kinh doanh ngành, nghề mà Luật không cấm” Tại Điều 6, Luật Đầu tƣ năm 2014 có quy định lĩnh vực ngành nghề cấm kinh doanh loại hàng hóa ngành nghề khơng đƣợc kinh doanh, nên việc đầu tƣ kinh doanh ất động sản nông nghiệp phù hợp với c c quy định tự kinh doanh đầu tƣ sở hữu ề mặt + Hình thức x c lập giao dịch: Nghiên cứu thực trạng mua n, chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất thị trƣờng ất động sản vừa qua cho thấy, rõ ràng c c phƣơng thức giao dịch ất động sản nông nghiệp giống c c ất động sản, c c hàng hóa ất động sản kh c thị trƣờng, thơng qua hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất, hợp đồng mua n nhà cơng trình xây dựng đƣợc soạn thảo theo hợp đồng đƣợc quy định Điều 17, Luật Kinh doanh ất động sản năm 2014 + C c phƣơng thức thực c c dự n đầu tƣ đất nông nghiệp: Trong qu trình chuyển đổi quyền sử dụng đất nơng nghiệp, ất động sản nông nghiệp phải đ p ứng đầy đủ điều kiện quy định Điều 190, Luật Đất đai năm 2013: Hộ gia đình, c nhân sử dụng đất nông nghiệp đƣợc Nhà nƣớc giao đất, chuyển đổi, nhận chuyển nhƣợng, nhận thừa kế, đƣợc tặng cho quyền sử dụng đất hợp ph p từ ngƣời kh c, đƣợc chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp x , phƣờng, thị trấn, cho hộ gia đình, c nhân kh c, để thuận lợi cho sản xuất nông nghiệp nộp thuế thu nhập từ việc chuyển đổi quyền sử dụng đất lệ phí trƣớc Thứ hai, tham gia giao dịch c c thƣơng vụ kinh doanh, c c chủ thể cần ý c c trƣờng hợp không đƣợc nhận chuyển nhƣợng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất (theo Điều 191, Luật Đất đai năm 2013): + Tổ chức, hộ gia đình, c nhân, cộng đồng dân cƣ, sở tôn gi o, ngƣời Việt Nam định cƣ nƣớc ngồi, doanh nghiệp có vốn đầu tƣ nƣớc ngồi khơng đƣợc nhận chuyển nhƣợng, nhận tặng, cho quyền sử dụng đất trƣờng hợp mà ph p luật không cho phép chuyển nhƣợng, tặng cho quyền sử dụng đất + Tổ chức kinh tế không đƣợc nhận chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phịng hộ, đất rừng đặc dụng hộ gia đình, c nhân, trừ trƣờng hợp đƣợc chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, đ đƣợc quan Nhà nƣớc có thẩm quyền phê duyệt + Hộ gia đình, c nhân khơng trực tiếp sản xuất nông nghiệp không đƣợc nhận chuyển nhƣợng, nhận tặng, cho quyền sử dụng đất trồng lúa + Hộ gia đình, c nhân khơng đƣợc nhận chuyển nhƣợng, nhận tặng, cho quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp khu vực rừng phòng hộ, phân khu ảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh th i thuộc rừng đặc dụng, không sinh sống khu vực rừng phịng hộ, rừng đặc dụng Hội thảo CRES 2020: Môi trường phát triển bền vững | 227 Thứ a, tham gia giao dịch c c thƣơng vụ kinh doanh, c c chủ thể cần ý c c trƣờng hợp hộ gia đình, c nhân chuyển nhƣợng, tặng cho quyền sử dụng đất có điều kiện (Điều 192, Luật Đất đai năm 2013): + Hộ gia đình, c nhân sinh sống xen kẽ phân khu ảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh th i thuộc rừng đặc dụng, nhƣng chƣa có điều kiện chuyển khỏi phân khu đó, đƣợc chuyển nhƣợng, tặng, cho quyền sử dụng đất ở, đất rừng kết hợp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản cho hộ gia đình, c nhân sinh sống phân khu + Hộ gia đình, c nhân đƣợc Nhà nƣớc giao đất ở, đất sản xuất nông nghiệp khu vực rừng phòng hộ, đƣợc chuyển nhƣợng, tặng, cho quyền sử dụng đất ở, đất sản xuất nơng nghiệp cho hộ gia đình, c nhân sinh sống khu vực rừng phịng hộ Hộ gia đình, c nhân dân tộc thiểu số, sử dụng đất Nhà nƣớc giao đất theo s ch hỗ trợ Nhà nƣớc, đƣợc chuyển nhƣợng, tặng, cho quyền sử dụng đất sau 10 năm, kể từ ngày có định giao đất theo quy định Chính phủ (Điều 192, Luật Đất đai năm 2013) Thứ tư, quyền đƣợc thực c c dự n đầu tƣ xây dựng nhà c c cơng trình xây dựng: Trong hoạt động kinh doanh, chuyển nhƣợng, chuyển đổi, mua n, đầu tƣ ất động sản, phải loại ất động sản đƣợc phép tham gia vào thị trƣờng ất động sản Điều 3, Khoản 2, Khoản 3, Luật Kinh doanh ất động sản năm 2014 phải quy định trình tự thủ tục rõ ràng quyền sử dụng đất, nhà có sẵn cơng trình xây dựng đ hoàn thành đƣa vào sử dụng đƣợc thực tham gia c c giao dịch thị trƣờng ất động sản C hay không vi phạm mặt pháp lý – xây ựng nhà ất nông nghiệp? Đối với mơ hình farmstay “truyền thống” trƣớc đây, ản chất đ có khoảng trống từ góc độ ph p lý, đến từ Luật Đất đai, Luật Xây dựng, Luật Du lịch, Luật Phòng ch y chữa ch y…, đ nh tr o kh i niệm “nhà nghỉ cho công nhân, nông dân” Từ “nhà nghỉ” với “nhà ở, nhà tạm, chòi canh nƣơng r y, l n trú mƣa nắng ”, đến thực tế, đất để xây dựng nông trại, thƣờng đất nông nghiệp rừng sản xuất, không dùng đất phi nông nghiệp, đất dịch vụ đất để làm trang trại Chính vậy, việc hình thành c c sở lƣu trú đất farmstay không phù hợp C hay không ấu hiệu vi phạm pháp luật chuy n mục ích sử ụng ất? Xây ựng nhà ất nông nghiệp? Cụ thể, Luật Đất đai năm 2013, Điều 10 có quy định rõ loại đất có mục đích sử dụng đất kh c nhau, ví dụ, c c loại đất trồng lâu năm, đất rừng sản xuất… Nếu chủ đầu tƣ muốn sử dụng mảnh đất để làm homestay farmstay, dùng cho kh ch tham quan, du lịch lƣu trú, phải thực thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất đƣợc c c quan chức cho phép Trong trƣờng hợp “chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất dƣới hình thức phân lơ, n nền, dự n đầu tƣ xây dựng kinh doanh nhà để n để n kết hợp cho thuê, nhƣng không đủ điều kiện theo quy định ph p luật…”, ị xử lý vi phạm hành lĩnh vực đất đai, theo Điểm , Khoản 3, Điều 4, Nghị định số 91/2019/NĐ-CP, ngày 19/11/2019 Chuyển đất trồng lúa sang đất phi nông nghiệp khu vực thị, hình thức mức xử phạt ằng hai (02) lần mức phạt quy định Khoản 3, Điều 9, Nghị định số 91/2019/NĐ-CP, ngày 19/11/2019 Bên cạnh đó, việc mua n, chuyển nhƣợng, cho, tặng đất nơng nghiệp để thực việc tích tụ đất đai, nhằm hình thành nơng trại, chịu chế tài kh chặt chẽ từ luật Cụ thể, Điều 190, Luật Đất đai năm 2013 quy định, đất nông nghiệp đƣợc chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp x , phƣờng, thị trấn, với mục đích để thuận lợi cho hoạt động sản xuất nông nghiệp Đây điều kiện hạn chế đối tƣợng đƣợc nhận chuyển nhƣợng đất nông 228 | Hội thảo CRES 2020: Môi trường phát triển bền vững nghiệp Luật Đất đai năm 2013 Trong thời gian gần đây, thị trƣờng xuất số mơ hình farmstay tiến hành phân lô, n (cho thuê) đất vƣờn kèm cam kết chuyển đổi đất vƣờn sang đất (ra sổ đỏ), nhƣ chi trả hoa lợi lợi nhuận kèm đầu tƣ nhà gỗ (do đất nông nghiệp không đƣợc dựng nhà kiên cố), kh mong manh ph p lý Về mặt ph p lý, c c farmstay thƣờng nằm đất nông nghiệp, khẳng định đƣợc farmstay có đƣợc cấp sổ đỏ để xây nhà lƣu trú Việc phụ thuộc vào c c quy hoạch kế hoạch sử dụng đất địa phƣơng, có cho phép chuyển mục đích sử dụng đất hay khơng Trƣờng hợp có đƣợc chuyển đổi, phải nộp tiền chuyển mục đích sử dụng đất, phù hợp với quy hoạch đƣợc nộp lệ phí…, theo quy định Điều 5, Nghị định số 45/2014/NĐ-CP cần đối chiếu với Nghị định số 01/2017/NĐ-CP sửa đổi số vấn đề có liên quan p dụng thực thi c c quy định Nghị định điều chỉnh Luật Đất đai Bên cạnh đó, việc có đƣợc phép chia t ch đất nơng nghiệp thành nhiều nhỏ, diện tích vài sào hay không vấn đề cần xem xét, thận trọng tƣợng “xẻ rừng già xây iệt thự”, vi phạm ph p luật đất đai, khơng có kiểm so t chặt chẽ quan quản lý Nhà nƣớc điều chỉnh Luật Đất đai, Luật Lâm nghiệp thời gian tới Việc c c chủ đầu tƣ cam kết chi trả lợi nhuận từ chƣơng trình cho thuê nhà gỗ (nhà tạm) xây dựng đất nông nghiệp (c c lô farm) vấn đề tiềm ẩn vi phạm ph p luật Nếu nhà xây đất nông nghiệp, có đủ điều kiện để kinh doanh dịch vụ lƣu trú hay khơng c c quy định phịng ch y chữa ch y, an ninh trật tự đƣợc vận dụng sao, có phù hợp Luật Du lịch, Luật Xây dựng, Luật Lâm nghiệp, Luật Quy hoạch hay không? Từ dấu hiệu tiềm ẩn vi phạm ph p luật, chƣa rõ ràng tiêu chí đạt chuẩn để lƣu thông hành lang ph p lý ất động sản nơng nghiệp farmstay nhƣ Có thấy: dù việc tận dụng mạnh nông nghiệp để vận dụng s ng tạo, hình thành mơ hình nông trại sinh th i, xanh, nông trại phục vụ chƣơng trình “sạch từ trang trại đến àn ăn” ền vững, kết hợp du lịch nghỉ dƣỡng, trải nghiệm hƣớng hợp lý, nhƣng thực tiễn đặt số vấn đề tiềm ẩn ph vỡ quy hoạch vùng, ph vỡ kế hoạch sử dụng đất Bên cạnh đó, việc hình thành loại hình thức ất động sản farmstay rõ ràng phải xuất ph t sở ph p lý, để điều chỉnh quan hệ ph t sinh từ nhu cầu thực tiễn Do đó, thời gian tới, kỳ sửa Luật Đất đai năm 2013 tới đây, nên cân nhắc đặt vấn đề “định danh” cho farmstay, nhƣ câu chuyện đ đặt với condotel officetel vừa qua Khi có hành lang ph p lý tốt, thứ vận hành trơn tru đảm ảo quyền lợi hợp ph p, hạn chế rủi ro hài hịa lợi ích tất c c chủ thể kinh doanh thị trƣờng ất động sản Bảo vệ môi trƣờng ph t triển ền vững khu cơng nghiệp địi hỏi c c nhà hoạch định s ch xây dựng ph p luật phải quan tâm, c c chất thải khí thải đ làm tổn hại đến môi trƣờng (Do n Hồng Nhung, 2017) ĐỀ XUẤT XÂY DỰNG VÀ HOÀN THIỆN HUNG PHÁP LÝ INH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN 4.1 Cơ ch sách để tạo đà phát triển bất động sản nông nghiệp Những ngƣời nơng dân đóng vai trị quan trọng nông nghiệp Việt Nam Đặc iệt nông dân s ng tạo, ứng dụng công nghệ vào sản xuất, kinh doanh Nông dân, nông nghiệp, nông thôn – ph t triển sâu rộng s ch Tam nơng đóng góp tốt cho thịnh vƣợng đất nƣớc, họ đƣợc Đảng, Nhà nƣớc hỗ trợ, để ph t triển nông nghiệp sinh th i C c ất động sản nơng nghiệp hình thành ph t triển “c nh đồng m u lớn” qua qu trình tích tụ đất đai, dồn điền đổi thửa, đƣa giới hóa vào đồng ruộng: + Ph t huy nội lực ngƣời dân cộng đồng dân cƣ, nơi có đầu tƣ ất động sản nông nghiệp, để ph t triển sản xuất-kinh doanh Hội thảo CRES 2020: Môi trường phát triển bền vững | 229 + Tăng cƣờng sức mạnh tham gia nông dân, nhân dân thông qua c c tổ sản xuất, tổ nhóm nơng dân trực tiếp canh t c ất động sản nông nghiệp 4.2 Tạo điều kiện cho doanh nghiệp đầu tư vào nông nghiệp + Khuyến khích ph t triển mơ hình sản xuất nông nghiệp sử dụng sản phẩm thân thiện với môi trƣờng, để tăng suất, cần đƣợc triển khai nhiều địa phƣơng + Tăng cƣờng ph t triển mô hình thử nghiệm kinh doanh dịch vụ, cho thuê, cho thuê lại, để khai th c tốt ất động sản nông nghiệp Nâng cao chất lƣợng hàng hóa cho ngƣời tiêu dùng Nhà nƣớc tạo điều kiện hội tiếp cận công nghệ, ứng dụng khoa học vào đồng ruộng cho c c doanh nghiệp sử dụng ất động sản nông nghiệp Đặc iệt, quan tâm đến công ằng tiếp cận nguồn lực tài chính, hỗ trợ miễn giảm tiền sử dụng đất cho doanh nghiệp, đầu tƣ ứng dụng công nghệ xanh, công nghệ vào ất động sản nông nghiệp + Giải ản c c nguyên nhân cân ằng sinh th i đảm ảo an ninh lƣơng thực, để nhân dân yên tâm đầu tƣ cho doanh nghiệp kinh doanh ất động sản nông nghiệp + Đƣa ngƣời dân vào tiến trình hội nhập khu vực quốc tế ph t triển nông nghiệp, tạo tiền đề để ngƣời dân, doanh nghiệp nhận thức đƣợc + Xây dựng mối quan hệ liên kết nhà: Nhà nông nghiệp – Nhà kinh tế – Nhà khoa học – Nhà doanh nghiệp – Nhà đầu tƣ, với cam kết mạnh mẽ nỗ lực chung tay ph t triển ất động sản nông nghiệp thời đại công nghệ số Việt Nam 4.3 Xây dựng khung pháp lý để phát triển bất động sản nông nghiệp Thứ nhất, Nhà nƣớc tạo môi trƣờng ph p lý cho thị trƣờng ất động sản, có phân khúc ất động sản nơng nghiệp, hoạt động có tổ chức Thứ hai, Nhà nƣớc xây dựng ổ sung quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng thực đăng ký quyền sở hữu tài sản cho ất động sản nông nghiệp, nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho hoạt động kinh doanh ất động sản nông nghiệp giao dịch, đầu tƣ, ph t triển Để ph t triển kinh doanh, cần phải nghiêm túc quy hoạch sử dụng đất đ p ứng đầy đủ quy hoạch 1/500 kế hoạch sử dụng đất, đƣợc quan Nhà nƣớc có thẩm quyền phê duyệt Thứ a, ổ sung quy phạm điều chỉnh ất động sản nông nghiệp Luật Kinh doanh ất động sản năm 2014, Luật Đất đai năm 2013, Luật Nhà năm 2014 c c văn ản có liên quan Thứ tư, thực thi s ch khuyến khích tổ chức, c nhân nƣớc nƣớc đầu tƣ kinh doanh ất động sản nông nghiệp, đảm ảo s ch hỗ trợ ph t triển kinh tế đầu tƣ ất động sản nông nghiệp nƣớc đặc iệt ƣu tiên cho Tây Bắc, Tây Nguyên Tây Nam ộ Thứ năm, xây dựng hệ thống thông tin, quản lý gi ất động sản nông nghiệp thị trƣờng ất động sản Thứ sáu, nâng cao hiệu tra, xử lý vi phạm ph p luật hoạt động kinh doanh ất động sản nơng nghiệp Khuyến khích đầu tƣ cơng nghệ xanh, cơng nghệ sạch, công nghệ t i tạo vào ất động sản nông nghiệp, để ảo vệ môi trƣờng Thứ ảy, thực thi giải tranh chấp, khiếu nại, tố c o, ph t sinh qu trình kinh doanh ất động sản nông nghiệp Giải tranh chấp ph t sinh ứng dụng công nghệ 4.0 vào đầu tƣ ất động sản nơng nghiệp mục tiêu ph t triển ền vững quốc gia 230 | Hội thảo CRES 2020: Môi trường phát triển bền vững Thứ tám, Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Phòng Thƣơng mại Công nghiệp Việt Nam, Nhà nƣớc cung cấp dịch vụ tƣ vấn ph p luật ất động sản nông nghiệp sử dụng công nghệ thân thiện với mơi trƣờng, cơng nghệ xanh mục tiêu ph t triển ền vững quốc gia, phù hợp với Chiến lƣợc quốc gia Tăng trƣởng xanh ph t triển ền vững, hỗ trợ thúc đẩy cho ph t triển thị trƣờng ất động sản T LUẬN Việt Nam đất nƣớc văn minh lúa nƣớc, c c quy định ph p luật an hành điều chỉnh hoạt động đầu tƣ vào ất động sản nông nghiệp cần ảo vệ c c thành tố môi trƣờng sống, ảo đảm an ninh lƣơng thực, hƣớng tới ph t triển ền vững ảo vệ mơi trƣờng, ứng phó với iến đổi khí hậu Tr i đất nhà chung quốc gia giới C c quốc gia giới cần chung tay liên kết nhau, để ảo vệ tài nguyên thiên nhiên, ảo vệ môi trƣờng sống, đảm ảo quyền đƣợc sống môi trƣờng lành Những t c động “vũ khí sinh học” đến nhiều hoạt động đầu tƣ ất động sản nông nghiệp, chuỗi cung ứng logistics, phục vụ cho ất động sản nơng nghiệp địi hỏi quy mơ chất lƣợng ngày cao Chính vậy, nghiên cứu học hỏi kinh nghiệm số quốc gia giới việc làm cần thiết, nhiều s ng kiến khả thi có tính ứng dụng cao thực tiễn vận dụng, ph t triển Việt Nam, phù hợp với Chiến lƣợc Tăng tƣởng xanh ph t triển ền vững, thời đại công nghiệp 4.0, hƣớng tới xây dựng nông nghiệp sinh th i ứng phó với iến đổi khí hậu khu vực quốc tế tƣơng lai TÀI LIỆU THAM HẢO COP-21, 2016 The Paris agreement: Frequently asked questions Sustainable Development Goals, United Nations https://www.un.org/sustainabledevelopment/blog/category/climatechange/cop21/ (accessed on 16/4/2020) Nguyễn Hoàng Linh, 2019 Ph t triển thị trƣờng ất động sản nông nghiệp B o Điện tử, Bộ Xây dựng, 26/2/2019 Do n Hồng Nhung, 2015 Quyền ngƣời lĩnh vực tài nguyên-môi trƣờng với vấn đề ph t triển ền vững Việt Nam S ch chuyên khảo ISBN: 978-604-81-0707-9 NXB Tƣ pháp, Hà Nội Do n Hồng Nhung (Chủ iên), 2017 Ph p luật ảo vệ môi trƣờng khu công nghiệp Việt Nam S ch chuyên khảo ISBN: 978-604-62-7695-1 NXB Đại học Quốc gia, Hà Nội Do n Hồng Nhung (Chủ iên), Nguyễn Thị Bình, Phạm Quang Phƣơng Hồng Thị Ngọc Minh, 2018 Ph p luật ảo vệ môi trƣờng Việt Nam S ch chuyên khảo ISBN: 978604-62-6808-6 NXB Đại học Quốc gia Hà Nội, Hà Nội Do n Hồng Nhung (Chủ iên), Nguyễn Thị Bình, Lƣu Trần Phƣơng Thảo Nguyễn Hà Nhật Chi, 2020 Ph p luật ảo vệ môi trƣờng làng nghề Việt Nam S ch chuyên khảo T i ản lần thứ có sửa chữa ổ sung ISBN: 978-604-62-2743-4 NXB Đại học Quốc gia Hà Nội, Hà Nội Minh Phan, 2014 Trải nghiệm lạ môn… cƣỡi đà điểu Dân trí online https://dulich.dantri.com.vn/du-lich/trai-nghiem-la-cung-mon-cuoi-da-dieu-1411955679 htm (truy cập ngày 16/4/2020) Hội thảo CRES 2020: Môi trường phát triển bền vững | 231 Mỹ Thuận Liên Liên, 2019 Bất động sản nông nghiệp: Xứng đ ng để c c nhà đầu tƣ đặt cƣợc Reatimes.vn Thời o Chứng kho n Việt Nam, Ngày 25/02/2019 Huy Vinh, 2015 Đại gia ất động sản đẩy mạnh đầu tƣ vào doanh nghiệp Diễn đàn Doanh nghiệp Hà Nội, ngày 21/5/2015 10 Zing news, 2017 Cƣỡi đà điểu, chơi đại àng Khu du lịch Vƣờn Xoài https://news.zing.vn/cuoi-da-dieu-choi-cung-dai-bang-tai-khu-du-lich-vuon-xoai-post 753574 html (truy cập ngày 16/4/2020) Abstract INVESTMENT IN AGRICULTURAL REAL ESTATE IN VIET NAM FOR SUSTAINABLE DEVELOPMENT IN THE CONTEXT OF CLIMATE CHANGE AND GLOBAL Doan Hong Nhung School of Law, Vietnam National University, Hanoi In recent times, in addition to traditional real estate goods that are officially recognized and adjusted by the law, such as: land use rights, houses, construction works, townhouses, villas, apartments, in the real estate market in Vietnam, a series of new real estate types have not yet been regulated by law such as: Shophouse, Officetel, Condotel, Hometel, ServiceApartment, CO-Working, Farmstay, industrial real estate, eco-garden houses, r sort r al stat … Th iv rsity, iv rsity in types, diversity in architectural designs and scale has attracted the attention of many classes of people and real estate business, investors, business researchers, economy, policy making and law building, real estate business This is an urgent, topical and scientific issue in the field of agricultural real estate in Vietnam for sustainable development in the context of climate change and globalization Keywords: Agricultural real estate, real estate investment, sustainable development, climate change, globalization, green growth 232 | Hội thảo CRES 2020: Môi trường phát triển bền vững ... doanh bất động sản nơng nghiệp Kinh doanh ất động sản nông nghiệp Việt Nam thời gian gần thu hút quan tâm nhiều nhà đầu tƣ ất động sản uy tín nƣớc quốc tế Mơ hình kinh doanh ất động sản nơng nghiệp. .. DỰNG VÀ HOÀN THIỆN HUNG PHÁP LÝ INH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN 4.1 Cơ ch sách để tạo đà phát triển bất động sản nông nghiệp Những ngƣời nơng dân đóng vai trị quan trọng nông nghiệp Việt Nam Đặc iệt nông. .. dân trực tiếp canh t c ất động sản nông nghiệp 4.2 Tạo điều kiện cho doanh nghiệp đầu tư vào nông nghiệp + Khuyến khích ph t triển mơ hình sản xuất nông nghiệp sử dụng sản phẩm thân thiện với môi