MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN MỤC LỤC DANH MỤC CHỮ CÁI VIẾT TẮT TÓM TẮT LUẬN VĂN LỜI NÓI ĐẦU Error! Bookmark not defined CHƢƠNG CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ PHÁP LÝ VỀ Error! Bookmark not defined ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Error! Bookmark not defined 1.1 Một số vấn đề QSDĐ Error! Bookmark not defined 1.1.1 Khái niệm QSDĐ Error! Bookmark not defined 1.1.2 Bản chất giá QSDĐ nhân tố ảnh hưởng giá QSDĐ Error! Bookmark not defined 1.1.3 Đấu giá QSDĐ Error! Bookmark not defined 1.2 Các quy định liên quan đến đấu giá QSDĐ nhà nƣớcError! Bookmark not defined 1.2.1 Các trường hợp Nhà nước giao đất cho thuê đất theo hình thức đấu giá Error! Bookmark not defined 1.2.2 Xử lý vi phạm, giải khiếu nại, tố cáoError! Bookmark not defined 1.3 Kinh nghiệm tổ chức đấu giá số địa phƣơng nƣớc taError! Bookmark not defined 1.3.1 Tỉnh Hưng Yên Error! Bookmark not defined 1.3.2 Nhận xét chung 27 CHƢƠNG THỰC TRẠNG ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN TỈNH THÁI BÌNH Error! Bookmark not defined 2.1 Thực trạng đấu giá QSDĐ địa bàn Thành phố Thái Bình, tỉnh Thái Bình Error! Bookmark not defined 2.1.1 Đấu giá QSDĐ thành phố Thái Bình, tỉnh Thái Bình từ có chủ trương đấu giá QSDĐ đến Error! Bookmark not defined 2.1.2 Quy chế đấu giá QSDĐ Thành phố Thái Bình Error! Bookmark not defined 2.1.3 Người tham gia đấu giá Error! Bookmark not defined 2.1.4 Việc xác định giá khởi điểm để ĐGQSĐ Error! Bookmark not defined 2.1.5 Cơ sở việc thực Error! Bookmark not defined 2.1.6 Quá trình tổ chức thực Error! Bookmark not defined 2.2 Đánh giá đấu giá QSDĐ Thành phố Thái Bình năm qua Error! Bookmark not defined 2.2.1 Những kết đạt Error! Bookmark not defined 2.2.2 Hiệu kinh tế Error! Bookmark not defined 2.2.3 Kết đấu giá QSDĐ địa bàn thành phố Thái Bình qua năm 2015, 2016 Error! Bookmark not defined 2.2.4 Hiệu xã hội Error! Bookmark not defined 2.2.5 Hiệu quản lý đất đai Error! Bookmark not defined 2.2.6 Hạn chế Error! Bookmark not defined 2.2.7 Những vấn đề cần giải Error! Bookmark not defined CHƢƠNG MỘT SỐ GIẢI PHÁP ĐẨY MẠNH ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ THÁI BÌNH Error! Bookmark not defined 3.1 Phƣơng hƣớng nhiệm vụ phát triển địa phƣơng năm 2017 năm Error! Bookmark not defined 3.1.1 Phương hướng nhiệm vụ chung Error! Bookmark not defined 3.1.2 Kế hoạch dự án đấu giá QSDĐ địa bàn địa phương Error! Bookmark not defined 3.2 Một số giải pháp nâng đẩy mạnh đấu giá QSDĐError! Bookmark not defined 3.2.1 Với hệ thống luật pháp điều tiết đất đai BĐS, sách tài chính, kinh tế liên quan đến đất đai, văn pháp luật quy định đấu giá QSDĐError! Bookmark not defined 3.2.2 Giải pháp hoàn thiện hệ thống thủ tục hành chính, nâng cao hiệu làm việc quan quản lý công tác tổ chức đấu giá QSDĐ Error! Bookmark not defined 3.2.3 Giải pháp hồn thiện quy trình quy chế tổ chức đấu giá QSDĐ Error! Bookmark not defined 3.2.4 Hoàn thiện tăng cường lực cán quản lý đất đai Error! Bookmark not defined 3.2.5 Nhóm giải pháp tăng cường đạo, kiểm tra giám sát quan quản lý Error! Bookmark not defined 3.2.6 Tích cực mở rộng kêu gọi dự án đầu tư vào đất đai, xây dựng Thơng thống sách thu hút hỗ trợ đầu tư nước Error! Bookmark not defined 3.3 Một số kiến nghị đề xuất Error! Bookmark not defined 3.3.1 Với Nhà nước Error! Bookmark not defined 3.3.2 Với tỉnh Thái Bình Error! Bookmark not defined KẾT LUẬN Error! Bookmark not defined TÀI LIỆU THAM KHẢO Error! Bookmark not defined TÓM TẮT LUẬN VĂN Đất đai tài sản vô quý giá quốc gia, điều kiện bảo đảm cho sinh tồn phát triển quốc gia Đất đai có vai trị quan trọng tất ngành sản xuất xã hội, tư liệu sản xuất đặc biệt đảm bảo cho ngành hoạt động hiệu phát triển, đảm bảo cho trình tái sản xuất xã hội diễn Nó tài sản lớn hộ gia đình cá nhân Cùng với phát triển sản xuất hàng hóa, đất đai trao đổi, mua bán thị trường trở thành loại hàng hoá đặc biệt Sự trao đổi, mua bán góp phần hình thành nên TTBĐS Ở Việt Nam, TTBĐS hình thành từ năm 1993, sau Luật Đất đai cho phép chuyển nhượng QSDĐ, đến năm 1996, lần khái niệm “TTBĐS” thức đề cập trong: “Văn kiện Đại Hội Đảng toàn quốc lần thứ VIII” Tuy nhiên, TTBĐS Việt Nam giai đoạn phát triển nhiều vấn đề: giá đất đai thị trường biến động phức tạp gây khó khăn cho bên tham gia thị trường; quan hệ cung cầu giao dịch đất đai chủ yếu diễn thông qua thị trường ngầm; “cơn sốt đất đai” “đóng băng thị trường” chưa khắc phục; tình trạng khiếu kiện đất đai, tranh chấp Nhà nước người dân việc xác định giá đất đền bù thu hồi đất Đảng ta khẳng định QSDĐ “một loại tài sản hàng hố đặc biệt, khơng phải quyền sở hữu” Nhìn từ phương diện kinh tế, hàng hố thơng thường có giá trị giá trị sử dụng, giá trị hàng hoá xác định lao động kết tinh hàng hố (lao động hao phí phải bỏ để tạo sản phẩm), giá trị QSDĐ không xác định thông qua quy luật thông thường, khơng có hao phí lao động bỏ để hình thành nên đất (chỉ có lao động bỏ để cải tạo, tu bổ đất) Hơn nữa, đối tượng QSDĐ đất không giống với hàng hố thơng thường mà chủ sở hữu tồn quyền định đoạt, QSDĐ loại hàng hoá mà tồn phụ thuộc nhiều vào ý chí Nhà nước (QĐ giao đất, cho thuê đất; QĐ thu hồi đất…) Qua đó, nhận thấy tính chất đặc biệt loại hàng hố “QSDĐ” thị trường, để QSDĐ phát huy vai trị loại hàng hố đặc biệt thị trường Nhà nước phải xác lập chế quản lý hữu hiệu, phù hợp nhằm “tạo sở pháp lý cho việc hình thành phát triển TTBĐS, bao gồm QSDĐ, bước mở rộng TTBĐS cho người Việt Nam nước người nước đầu tư Việt Nam” “Từ số định nghĩa, đánh giá nêu trên, thông qua mối quan hệ Nhà nước với tổ chức, hộ gia đình, cá nhân SDĐ, đặc biệt từ cách thức xử lý pháp luật quy định quyền người chủ sở hữu tài sản, có QSDĐ phương thức bảo vệ quyền tài sản người chủ sở hữu thực bảo vệ chủ sở hữu tài sản, cho nhìn từ góc độ khoa học pháp lý QSDĐ quyền tài sản thuộc sở hữu cá nhân, tổ chức phát sinh sở QĐ giao đất, cho thuê đất, công nhận QSDĐ quan có thẩm quyền từ giao dịch nhận chuyển QSDĐ ĐGQSĐ theo nguyên tắc công khai dân chủ nhằm lựa chọn đối tượng có đủ thẩm quyền lực tài Vì thu giá đấu giá cao sát với giá thị trường; đảm bảo nguồn thu cho NSNN ĐGQSĐ tạo kinh phí cho quận, huyện thực chương trình phát triển kinh tế, đầu tư nâng cấp hạ tầng, giúp địa phương chủ động tài chính, hạn chế tình trạng trơng chờ vào NSNN Theo QĐ Thủ tướng Chính phủ: Tiền thu từ việc đấu giá dự án UBND quận, huyện tổ chức 70% dành cho quận, huyện đầu tư sở hạ tầng, 30% lại chuyển cho ngân sách tỉnh Nhờ khoản thu từ đấu địa phương giải vấn đề vốn đầu tư xây dựng hạ tầng, góp phần giải vấn đề việc làm tăng thu nhập cho người dân + ĐGQSĐ góp phần bình ổn giá đất lành mạnh hóa TTBĐS Trong ĐGQSĐ, giúp cho nhà đầu tư tiếp cận khu vực thị trường thức cách dễ dàng nên giảm thiểu giao dịch thị trường ngầm tất nhà đầu tư bình đẳng miễn họ có đủ tư cách pháp nhân lực tài Họ cung cấp thông tin cần thiết khu đất đấu giá trực tiếp thông qua kênh thơng tin khác Vì khắc phục tình trạng thơng tin khơng hồn hảo thị trường, góp phần làm cho TTBĐS phát triển cách lành mạnh + ĐGQSĐ góp phần vào q trình cải cách hành chính, góp phần bình ổn trị phát triển kinh tế cách bền vững Quá trình ĐGQSĐ diễn theo trình tự định thời gian không dài Các thủ tục diễn công khai, minh bạch, xác góp phần vào q trình cải cách hành chính, đẩy nhanh tiến độ thực dự án Đặc biệt, ĐGQSĐ sở quan trọng giúp Nhà nước hoàn chỉnh quy định Luật đất đai mà nhiều bất cập, cụ thể quy định giá đất yếu tố liên quan đến giá đất Việc sử dụng tồn kinh phí thu để đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật, cải thiện đời sống nhân dân góp phần tăng niềm tin người dân vào quyền, vào nhà nước” [5] “Năm 2017, với kết đạt đấu giá QSDĐ góp phần không nhỏ vào nghiệp phát triển chung thành phố toàn tỉnh Trong năm 2017, để tiếp tục phát huy kết đạt hoàn thành xuất sắc nhiệm vụ, kế hoạch giao, toàn ngành tập trung lãnh đạo, đạo tổ chức thực tốt” ĐGQSĐ trở thành hình thức để giao đất cho thuê đất, thay dần hình thức giao đất có thu tiền SDĐ cho th đất trước Chính mà phạm vi đối tượng ĐGQSĐ mở rộng để tổ chức đấu giá cách rộng rãi “UBND thành phố tỉnh Thái Bình coi ĐGQSĐ công tác trọng tâm biện pháp chủ yếu để cải tạo, phát triển sở hạ tầng địa bàn” [2] Hiện quy chế quy trình đấu giá áp dụng địa phương hướng dẫn UBND tỉnh theo quy định pháp luật đất đai, xây dựng, đầu tư… Nghị định, Thông tư thực năm qua Tuy nhiên quy chế hạn chế, kẽ hở mà đối tượng lợi dụng làm ảnh hưởng tới kết đấu giá, thiệt hại tới nguồn thu ngân sách Vì yêu cầu đặt có hệ thống luật pháp hồn chỉnh đồng từ xuống dưới, từ trung ương tới sở đảm bảo thực đấu giá hiệu quả, tránh thiệt hại cho NSNN Hoàn thành hệ thống văn pháp luật hướng dẫn thực đấu giá địa phương “Sở Tài nguyên & Môi trường, UBND tỉnh cho thực đo đạc đồ đơn vị cịn thiếu đồ để có sở lập hồ sơ địa cấp giấy chứng nhận QSDĐ cho nhân dân Lựa chọn quy hoạch để đấu giá phải đáp ứng nhu cầu phận lớn người tham gia: Khu đất có điều kiện thuận lợi đường giao thơng, điện nước có điều kiện thuận lợi kinh tế xã hội để hình thành khu dân cư … đem lại nguồn thu cho ngân sách UBND thành phố UBND huyện với nhiệm vụ thẩm định phê duyệt nhiệm vụ thiết kế, đồ án quy hoạch chi tiết quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn tỷ lệ 1/2000 1/500 theo phân cấp Tổ chức ĐGQSĐ dự án theo kế hoạch tỉnh giao; chịu trách nhiệm trước UBND tỉnh dự án thuộc quyền quản lý của, hàng tháng báo cáo kết thực Sở Tài nguyên, Môi trường Sở Kế hoạch Đầu tư để tổng hợp, báo cáo UBND tỉnh UBND huyện, thành phố đề xuất danh mục dự án ĐGQSĐ trình UBND tỉnh phê duyệt làm triển khai thực hiện, đồng thời chịu trách nhiệm tiến độ hiệu thực dự án Chỉ đạo Trưởng Phịng, ban chun mơn giúp UBND huyện, thành phố thực số nhiệm vụ dự án xây dựng hạ tầng kỹ thuật phục vụ ĐGQSĐ; xây dựng tiến độ, mốc thời gian để thực dự án, tổ chức ĐGQSĐ theo kế hoạch giao Báo cáo kịp thời tiến độ thực dự án, khó khăn, vướng mắc tới quan có thẩm quyền giải Chuẩn bị tố kết cấu hạ tầng kĩ thuật dự án ĐGQSĐ Chủ đầu tư chủ động triển khai khối lượng công việc, đồng thời thực phần công việc tiếp theo, chủ đầu tư lập báo cáo nghiên cứu khả thi thành dự án thành phần: - Dự án tạo mặt bằng: gồm hạng mục giải phóng mặt san để chuẩn bị mặt cho khu đất đưa đấu giá - Dự án đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật cho khu đất để tổ chức ĐGQSĐ + Hồn thiện cơng tác tổ chức đấu giá Công tác tổ chức đấu giá phải theo trình tự cụ thể từ cơng tác lập, lựa chọn quy hoạch, thu hồi đất đền bù giải phóng mặt hoàn thiện hệ thống cở sở hạ tầng kĩ thuật, tuyên truyền quảng cáo tới thực nội dung phiên đấu giá Mỗi bước, khâu phải có phối hợp chặt chẽ với thực đồng từ tới sở Xem xét lại quy định tiền bảo lãnh mà người tham gia ĐGQSĐ phải nộp Hiện nay, để thu hút đông đảo đối tượng tham gia ĐGQSĐ, UBND tỉnh quy định mức tiền bảo lãnh thấp Cho nên, để ràng buộc trách nhiệm người tham gia đấu tạo điều kiện cho người có nhu cầu SDĐ có khả tiếp cận được, nên quy định nhiều mức tiền bảo lãnh khác tuỳ theo đặc điểm dự án, quy mô đất đưa đấu giá, mục đích SDĐ…” [2] “Trên sở hệ thống hoá quan niệm đấu giá QSDĐ tổ chức nhà nghiên cứu đưa ra, chuyên đề đưa và làm rõ số vấn đề sau: chuyên đề tổng hợp phân tích vấn đề ĐGQSĐ Trên sở đánh giá phân tích thực trạng ĐGQSĐ địa bàn Thành phố Thái Bình, đề tài đưa kết đạt tồn đấu giá QSDĐ ĐGQSĐ thời gian qua Để góp phần đẩy mạnh ĐGQSĐ, đưa số giải pháp sách pháp luật, giáo dục nhận thức, hoàn thiện tổ chức đấu giá… ” [13] ... có hệ thống luật pháp hồn chỉnh đồng từ xuống dưới, từ trung ương tới sở đảm bảo thực đấu giá hiệu quả, tránh thiệt hại cho NSNN Hoàn thành hệ thống văn pháp luật hướng dẫn thực đấu giá địa phương... sở đánh giá phân tích thực trạng ĐGQSĐ địa bàn Thành phố Thái Bình, đề tài đưa kết đạt tồn đấu giá QSDĐ ĐGQSĐ thời gian qua Để góp phần đẩy mạnh ĐGQSĐ, đưa số giải pháp sách pháp luật, giáo dục... đến đất đai, văn pháp luật quy định đấu giá QSDĐError! Bookmark not defined 3.2.2 Giải pháp hoàn thiện hệ thống thủ tục hành chính, nâng cao hiệu làm việc quan quản lý công tác tổ chức đấu giá