Chế độ pháp lý về vốn đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê tại việt nam

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT TP.HCM - NGUYỄN THẾ PHONG CHẾ ĐỘ PHÁP LÝ VỀ VỐN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG NHÀ Ở ĐỂ BÁN HOẶC CHO THUÊ TẠI VIỆT NAM LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC Chuyên ngành: Luật kinh tế Mã số: 60.38.50 Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS PHẠM HỮU NGHỊ -1- TP.Hồ Chí Minh - Năm 2006 LỜI CAM ĐOAN Tơi xin cam đoan cơng trình nghiên cứu riêng tơi tơi thực Các số liệu, kết nêu nội dung Luận văn trung thực Những kết luận khoa học Luận văn chưa công bố công trình khoa học khác Tác giả Luận văn -2- MỤC LỤC Trang MỞ ĐẦU CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN VỀ HOẠT ĐỘNG ĐẦU TƯ XÂY DỰNG NHÀ Ở ĐỂ BÁN HOẶC CHO THUÊ –ĐIỀU CHỈNH PHÁP LUẬT ĐỐI VỚI VỐN TRONG HOẠT ĐỘNG ĐẦU TƯ XÂY DỰNG NHÀ Ở ĐỂ BÁN HOẶC CHO THUÊ 1.1 Tổng quan đầu tư, đầu tư xây dựng nhà để bán cho thuê; quy trình đầu tư xây dựng nhà để bán cho thuê yếu tố đầu tư xây dựng nhà để bán cho thuê Khái niệm “Đầu tư” khái niệm liên quan đến “Đầu tư” 1.1.1.1 Khái niệm“Đầu tư” đặc điểm hoạt động đầu tư 1.1.1.2 Khái niệm “Đầu tư xây dựng nhà để bán cho thuê” khái niệm liên quan đến việc “Đầu tư xây dựng nhà để bán cho thuê” 1.1.1.3 Khái niệm “Chế độ pháp lý vốn đầu tư xây dựng nhà để bán cho thuê Việt Nam” 1.1.2 Các yếu tố đặc thù đầu tư xây dựng nhà để bán cho thuê 1.1.3 Mô tả hoạt động đầu tư xây dựng nhà để bán cho thuê góc độ kinh tế 10 1.1.4 Chủ thể hoạt động đầu tư xây dựng nhà để bán cho thuê 11 1.1.5 Cơ sở kinh tế - xã hội đầu tư xây dựng nhà để bán cho thuê 12 1.1.6 Các yếu tố hoạt động đầu tư 14 1.1.7 Quá trình sử dụng vốn giai đoạn hoạt động đầu tư 14 1.1.1 -3- Các loại vốn sử dụng cho đầu tư cách thức tạo lập vốn đầu tư 16 1.2.1 Vốn tự có Chủ đầu tư 16 1.2.2 Vốn liên doanh, liên kết với tổ chức cá nhân khác 17 1.2.3 Vốn vay tổ chức tín dụng 17 1.2.4 Huy động vốn ứng trước từ khách hàng có nhu cầu mua nhà, thuê nhà 18 1.2.5 Vốn huy động phát hành chứng khoán 19 Điều chỉnh pháp luật vấn đề vốn đầu tư xây dựng nhà để bán cho thuê 20 1.3.1 Nhu cầu điều chỉnh pháp luật vốn đầu tư xây dựng nhà để bán cho th 20 1.3.2 Mơ hình điều chỉnh pháp luật vốn đầu tư xây dựng nhà để bán cho thuê 21 CHƯƠNG 2: CÁC QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VỀ VỐN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG NHÀ Ở ĐỂ BÁN HOẶC CHO THUÊ VÀ MỘT SỐ ĐÁNH GIÁ 24 2.1 Quy trình pháp lý hoạt động đầu tư xây dựng nhà để bán cho thuê – Chế độ pháp lý sử dụng vốn đầu tư 24 Quy trình pháp lý việc đầu tư xây dựng nhà 25 2.1.1.1 Giai đoạn trước Nghị định số 90/2006/NĐ-CP ngày 06/09/2006 có hiệu lực 25 2.1.1.2 Giai đoạn sau Nghị định số 90/2006/NĐ-CP ngày 06/09/2006 có hiệu lực 30 Chế độ pháp lý sử dụng vốn đầu tư xây dựng nhà 31 Các quy định pháp luật hình thành vốn đầu tư 34 1.2 1.3 2.1.1 2.1.2 2.2 -4- 2.2.1 Chế độ pháp lý hình thành vốn chủ đầu tư 35 2.2.1.1 Đối với chủ đầu tư tổ chức kinh tế thành lập nước 35 2.2.1.2 Đối với chủ đầu tư nhà đầu tư nước ngoài, người Việt Nam định cư nước thực hoạt động đầu tư theo Luật Đầu tư 38 2.2.2 Các quy định pháp luật huy động vốn việc liên doanh, liên kết với tổ chức, cá nhân khác 38 2.2.3 Các quy định pháp luật vay vốn tín dụng để đầu tư 41 2.2.4 Huy động vốn ứng trước khách hàng có nhu cầu mua nhà, thuê nhà 44 2.2.5 Huy động vốn hình thức khác 46 Một số đánh giá pháp luật vốn đầu tư xây dựng nhà để bán cho thuê 48 2.3.1 Những ưu điểm chủ yếu 48 2.3.2 Những hạn chế, thiếu sót 50 CHƯƠNG 3: THỰC TIỄN HOẠT ĐỘNG HÌNH THÀNH VỐN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG NHÀ Ở ĐỂ BÁN HOẶC CHO THUÊ TẠI VIỆT NAM VÀ CÁC GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT 53 3.1 Thực tiễn hoạt động hình thành vốn đầu tư xây dựng nhà để bán cho thuê Việt Nam – hạn chế pháp luật ảnh hưởng đến thực tiễn hình thành vốn đầu tư 53 3.1.1 Đối với vốn chủ đầu tư 53 3.1.2 Đối với vốn liên doanh, liên kết 56 3.1.3 Đối với vốn vay từ tổ chức tín dụng 57 3.1.4 Đối với vốn ứng trước từ khách hàng 59 3.1 Đối với loại vốn khác 62 2.3 -5- Các giải pháp hoàn thiện pháp luật vốn đầu tư đầu tư xây dựng nhà để bán cho thuê vấn đề cần tiếp tục nghiên cứu 63 3.2.1 Các giải pháp hoàn thiện pháp luật 64 3.2.2 Những vấn đề cần tiếp tục nghiên cứu 67 KẾT LUẬN 68 Sơ đồ minh hoạ Quy trình pháp lý Dự án đầu tư xây dựng nhà 74 3.2 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO -6- MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Nhu cầu nhà nhu cầu thiết yếu người từ xưa đến quốc gia, dân tộc Trong đời sống sinh hoạt người, vấn đề nhà luôn vấn đề xúc, nỗ lực hầu hết người việc vươn tới sống ấm no, mưu cầu hạnh phúc Thông thường, trị giá nhà chiếm tỷ lệ lớn tổng thu nhập toàn sống người Đất nước ta giai đoạn phát triển lên từ nước có kinh tế nơng nghiệp Trong tiến trình phát triển cấu nghề nghiệp dân số thay đổi không ngừng Số lượng dân cư làm nông nghiệp chuyển đổi nghề nghiệp sang lĩnh vực công nghiệp, dịch vụ diễn liên tục Song song với trình chuyển đổi nghề nghiệp trình di dân từ nông thôn vào thành thị Tại đô thị, tăng dân số học với tăng dân số tự nhiên làm cho nhu cầu nhà tăng nhanh Quá trình phát triển kinh tế - xã hội thị cịn làm phát sinh vấn đề mới, thay đổi nhận thức, nhu cầu không gian đô thị theo kiểu kiến trúc Những thay đổi góp phần hình thành nên khu thị với lối kiến trúc đại, đáp ứng nhu cầu ngày cao người sinh hoạt, làm việc Ngoài ra, nhiều nguyên nhân khác việc chỉnh trang thị, quy hoạch lại thị, tích luỹ tài cá nhân, thay đổi thị hiếu góp phần phát sinh nhu cầu nhà cho người cần tái định cư cần chỗ tốt Nhu cầu nhà ở, với nhu cầu sử dụng đất đai, nhà xưởng, cơng trình kiến trúc khác hình thành nên thị trường bất động sản diễn -7- nước ta Trong đó, thị trường mua bán, cho thuê nhà chiếm tỷ trọng lớn giá trị số lượng giao dịch thị trường bất động sản Để đáp ứng nhu cầu nhà nêu trên, hoạt động đầu tư xây dựng nhà để bán cho thuê đô thị phát triển không ngừng Từ năm 1993, sở Luật đất đai 1993, quyền sử dụng đất xem hàng hoá nhà nước cho phép chuyển nhượng Năm 1994, Chính phủ ban hành Nghị định 61/CP ngày 05/07/1994 cho phép doanh nghiệp tiến hành hoạt động kinh doanh nhà Trên sở đó, hoạt động xây dựng nhà để bán cho thuê phát triển nhanh, đô thị Tuy nhiên, phát triển hoạt động đầu tư xây dựng nhà để bán cho thuê thời gian qua chưa đáp ứng nhu cầu nhà nhân dân Trong nhiều năm qua, vấn đề nhà Đảng Nhà nước quan tâm Luật nhà đời có hiệu lực ngày 01/07/2006 Chính phủ ban hành Nghị định số 90/2006/NĐ-CP ngày 06/09/2006 quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật nhà Trong nội dung quy định có quy định phát triển nhà ở, có nội dung khuyến khích hoạt động đầu tư xây dựng nhà để bán cho thuê Hoạt động đầu tư xây dựng nhà để bán cho thuê loại hình kinh doanh bất động sản Trong thị trường bất động sản, hoạt động đầu tư xây dựng nhà để bán cho thuê có đặc thù riêng so với lĩnh vực khác hoạt động kinh doanh bất động sản, có kết hợp đặc điểm: địi hỏi quy mơ vốn lớn, thời gian đầu tư lâu dài, chậm thu hồi vốn đầu tư, phức tạp triển khai thực dự án đầu tư, quản lý dự án đầu tư, chịu chi phối nhiều văn pháp luật đặt quản lý chặt chẽ nhà nước Một vấn đề xúc thực tiễn hoạt động đầu tư kinh doanh nhà để bán cho thuê giới nước ta vấn đề tạo vốn đầu tư Xuất phát từ đặc thù cần quy mô vốn đầu tư lớn, tìm giải pháp hiệu để tạo nguồn vốn đầu tư vấn đề khó cho nhà đầu tư -8- Việc huy động vốn để thực hoạt động đầu tư gặp nhiều khó khăn, ngun nhân làm cho thị trường bất động sản không phát triển bị tình trạng đóng băng Khó khăn việc huy động vốn nguyên nhân kinh tế, pháp lý, trị, xã hội Thị trường bất động sản ln gắn bó mật thiết với thị trường vốn Một thị trường vốn vận hành không tốt làm ảnh hưởng đến thị trường bất động sản nói chung hoạt động xây dựng nhà để bán cho thuê nói riêng Một nguyên nhân ảnh hưởng không nhỏ đến việc tạo vốn đầu tư xây dựng nhà để bán cho thuê hạn chế từ quy định pháp luật Do vấn đề “vốn đầu tư xây dựng nhà để bán cho thuê” có đặc thù riêng so với vấn đề “vốn đầu tư lĩnh vực kinh doanh bất động sản khác” nên cần tách riêng để xem xét, nghiên cứu cách độc lập khía cạnh pháp lý Mặt khác, Luật nhà vừa có hiệu lực ngày 01/07/2006 nên mẻ, thời gian để luật vào sống chưa nhiều Điều 38 Luật nhà có liệt kê loại nguồn vốn để phát triển nhà thương mại Những nguồn vốn trước chưa cơng trình khoa học pháp lý nghiên cứu với tính cách chỉnh thể vận động xem xét khía cạnh điều chỉnh pháp luật Xuất phát từ tình hình trên, việc chọn đề tài “Chế độ pháp lý vốn đầu tư xây dựng nhà để bán cho thuê Việt Nam” để tiếp cận nghiên cứu khuôn khổ Luận văn thạc sĩ luật học cần thiết Tình hình nghiên cứu Qua trình tìm hiểu, tác giả nhận thấy trước chưa có đề tài nghiên cứu pháp lý giống tương tự với nội dung đề tài mà tác giả lựa chọn Trong nhiều sách chuyên khảo thị trường bất động sản, tác giả có đề cập đến nguồn vốn đầu tư, sách tín dụng cho đầu tư bất động sản việc tiếp cận chủ yếu phương diện kinh tế Riêng vấn đề chế độ pháp lý vốn đầu tư việc xây dựng nhà để bán cho thuê từ trước đến chưa có cơng trình khoa học pháp lý nghiên -9- cứu mà có phản ánh phương tiện thơng tin đại chúng cách rời rạc, thiếu hệ thống người hoạt động thực tiễn Tác giả có trình làm việc lĩnh vực pháp luật liên quan đến nội dung đề tài, có nhiều thơng tin thực tiễn liên quan nên có điều kiện thuận lợi việc triển khai nghiên cứu đề tài Trong q trình làm việc cho số cơng ty kinh doanh nhà ở, tác giả nhận thấy doanh nghiệp gặp nhiều khó khăn việc huy động vốn để sử dụng cho hoạt động đầu tư Nguyên nhân thiếu quy định pháp luật làm sở cho doanh nghiệp thực huy động vốn nhiều hình thức khác Việc nghiên cứu tiến hành sở văn quy phạm pháp luật lĩnh vực đất đai, dân sự, kinh tế, xây dựng tín dụng Bên cạnh đó, tác giả cịn tìm hiểu số tài liệu chun khảo tác giả ngồi nước có liên quan đến vấn đề vốn đầu tư kinh doanh bất động sản Ngồi ra, việc nghiên cứu cịn dựa tài liệu pháp lý kinh doanh nhiều dự án xây dựng nhà doanh nghiệp địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh địa phương khác (chủ yếu Phía Nam nước ta) mà tác giả thu thập thời gian qua Tuy nhiên, vấn đề liên quan đến vốn đầu tư chưa có nhiều người quan tâm nghiên cứu nên tài liệu chuyên khảo nghèo nàn, tác giả dựa vào hoạt động thực tiễn xúc vốn đầu tư nhà đầu tư phản ánh phương tiện thông tin đại chúng để làm nguồn nghiên cứu cho Luận văn Đối tượng nghiên cứu, phạm vi nghiên cứu Đối tượng nghiên cứu: Tác giả muốn nghiên cứu để tìm hiểu quy trình hoạt động đầu tư lĩnh vực xây dựng nhà để bán cho thuê Việt Nam Việc tìm hiểu quy trình hoạt động đầu tư tiến hành phương diện kinh tế pháp lý, phương diện pháp lý trọng tâm Thơng qua việc tìm hiểu, tác giả muốn nhận biết rõ vận động vốn đầu tư xây dựng nhà ở, xem xét vận động khía cạnh pháp lý Việc xem xét vận động vốn đầu tư tập trung vào trình vận - 10 - thị trường nước ta non trẻ bước phát triển Pháp luật chứng khoán bước hồn thiện Luật Chứng khốn đến ngày 01/01/2007 có hiệu lực mức độ phát huy tác dụng đời sống thực tiễn chờ thời gian kiểm chứng Ngồi ra, cịn có hình thức huy động vốn khác mang tính cá biệt, khơng phổ biến, khơng điển hình nên không xem xét, nghiên cứu Xu hướng tới, loại hình phát triển nhà xã hội theo Luật nhà có phương thức hình thành vốn đặc thù, có việc vay vốn từ Quỹ phát triển nhà Loại hình nhà cơng vụ Nhà nước cấp ngân sách Đây loại hình có can thiệp, trợ giúp giá Nhà nước nên không vận hành theo chế thị trường nhà thương mại nên không đưa vào nghiên cưú Luận văn 3.2 Các giải pháp hoàn thiện pháp luật vốn đầu tư hoạt động đầu tư xây dựng nhà để bán cho thuê vấn đề cần tiếp tục nghiên cứu Qua nghiên cứu, tìm hiểu quy trình pháp lý việc lập, thực quản lý dự án, qua nghiên cứu chế độ pháp lý việc hình thành vốn sử dụng vốn đầu tư xây dựng nhà ở, đối chiếu quy định ban hành so với quy định pháp luật trước nhận ưu điểm hạn chế, thiếu sót pháp luật Những hạn chế, thiếu sót làm cho pháp luật hành không đáp ứng nhu cầu điều chỉnh quan hệ tạo vốn sử dụng vốn Đi vào tìm hiểu, quan sát thực trạng hoạt động hình thành vốn đầu tư lĩnh vực kinh doanh nhà nhận biết rõ pháp luật hành nhiều bất cập so với nhu cầu vốn đầu tư thực tiễn Sự bất cập, không phù hợp luật pháp gây cản trở cho hoạt động huy động vốn nhà đầu tư, lực cản cho việc nhà đầu tư tiếp cận nguốn vốn đầu tư Qua nghiên cứu, tác giả nêu lên số giải pháp hoàn thiện pháp luật vốn đầu tư xây dựng nhà để bán cho thuê - 69 - 3.2.1 Các giải pháp hoàn thiện pháp luật Thứ nhất: Giải pháp pháp luật tín dụng Đứng trước tình trạng quy định pháp luật tín dụng có nhiều hạn chế, thiếu sót, nhu cầu đặt cần phải có quy định mới, cụ thể tầm vĩ mô để gắn kết thị trường vốn với thị trường bất động sản Nên tập trung vào trọng tâm sau đây: Cần đổi quy định vay vốn chấp vay vốn theo hướng gắn kết thị trường vốn với thị trường bất động sản, đơn giản hoá thủ tục cho vay chấp, loại bỏ quy định bất hợp lý, thủ tục rườm rà không cần thiết Ban hành quy định cho tổ chức tín dụng có sở pháp lý xâm nhập vào thị trường bất động sản hình thức bảo lãnh đầu tư, cấp tín dụng cho hoạt động đầu tư Việc bảo lãnh đầu tư ngân hàng phải thể giai đoạn chủ đầu tư xin phê duyệt dự án đầu tư xây dựng nhà Bảo lãnh đầu tư sở cho co8 quan chức thẩm định, phê duyệt dự án Cho phép vay vốn chấp tài sản quyền sử dụng đất tổ chức tín dụng nước Trong trường hợp này, phát tài sản thực đấu giá Việt Nam theo pháp luật Việt Nam Người tham gia đấu giá phải chủ thể quyền sử dụng đất đấu giá Việt Nam theo quy định pháp luật đất đai Để thực nội dung này cần phải sửa đổi Điều 110 Luật đất đai Thứ hai: Giải pháp thủ tục thu hồi nợ vay ngân hàng Cần cho phép ngân hàng quyền trực tiếp thực việc phát tài sản bảo đảm để thu hồi nợ mà không cần qua thủ tục giải Toà án Cơ chế thu hồi vốn vay cịn khó khăn Khi khách hàng vi phạm nghĩa vụ trả tiền ngân hàng phải có đơn khởi kiện u cầu tồ án giải Sau có án cịn phải qua thủ tục thi hành án Với trình tự tố tụng nặng nề, thời gian giải kéo dài lực cản làm cho ngân - 70 - hàng ngại cho vay Đây nguyên nhân làm cho chủ đầu tư khó tiếp cận với nguồn vốn tín dụng Để khắc phục tình trạng cần có văn pháp lý quy định việc ngân hàng có quyền tự tổ chức đấu giá tài sản chấp để thu hồi nợ mà qua thủ tục giải Toà án Khi ngân hàng có lập đầy đủ hồ sơ vay vốn bảo đảm tiền vay tài sản phù hợp với quy định pháp luật có quyền thuê tổ chức có chức đấu giá đứng thực đấu giá theo quy định pháp luật đấu giá Thứ ba: Giải pháp chế giám sát việc sử dụng vốn ứng trước khách hàng mua nhà hình thành tương lai Biện pháp hữu hiệu thiết lập Định chế tài trung gian Hoạt động định chế tài trung gian tương tự hoạt động giám sát ngân hàng cho vay vốn để giải ngân vốn vay theo tiến độ sử dụng vốn Định chế tài trung gian phải tổ chức có chun mơn tài bất động sản, hoạt động mang tính độc lập, thực cơng việc thơng qua u cầu khách hàng Tổ chức đăng ký kinh doanh theo Luật doanh nghiệp chịu quản lý chuyên môn quan quản lý nhà nước tài Định chế tài trung gian khơng hoạt động theo yêu cầu khách hàng mua nhà hình thành tương lai mà thực dịch vụ theo yêu cầu ngân hàng ngân hàng cho chủ đầu tư vay tiền ngân hàng đứng cam kết bảo lãnh đầu tư cho chủ đầu tư Chức năng, nhiệm vụ định chế là: Quản lý vốn ứng trước khách hàng, theo dõi tiến độ đầu tư phát lệnh giải ngân theo mục đích sử dụng Giúp khách hàng giám sát hoạt động đầu tư chủ đầu tư Thay mặt ngân hàng giám sát việc chủ đầu tư sử dụng tiền vay ngân hàng mục đích Giúp khách hàng người mua nhà hình thành tương lai giúp ngân hàng bảo lãnh đầu tư theo dõi tính xác thực khoản vốn ban - 71 - đầu chủ đầu tư (vốn kê khai ban đầu xin phê duyệt dự án), đồng thời đảm bảo việc chủ đầu tư phải đưa vốn ban đầu vào sử dụng mục đích đầu tư trình đầu tư Thứ tư: Giải pháp khắc phục tình trạng huy động vốn vượt mức cho phép huy động nhiều khoản tiền, nhiều hình thức huy động đối tượng đầu tư Cần quy định điều khoản cấm chủ đầu tư lúc sử dụng nhiều hình thức huy động vốn để đầu tư đối tượng tài sản nhằm huy động vốn vượt mức cho phép Bởi vì, với cách huy động vốn trên, chủ đầu tư kinh doanh khơng hiệu có hành vi chiếm đoạt tài sản tài sản đầu tư xây dựng thực tế không đủ để giải khoản nợ nhà đầu tư (hiện tượng vỡ nợ) Mức cho phép huy động tối đa cần khống chế Ví dụ: theo khoản Điều 12 Nghị định 90/2006/NĐ-CP vốn sở hữu ban đầu bắt buộc phải có chủ đầu tư khơng thấp 15% tổng mức đầu tư dự án có quy mơ 20 Như trường hợp này, vốn huy động nhiều hình thức cộng lại khơng phép vượt 85% tổng mức đầu tư Thứ năm: Hoàn thiện chế định Hợp đồng hợp tác kinh doanh (BCC) Tiếp tục phát triển, hoàn thiện chế định Hợp đồng hợp tác kinh doanh để cụ thể hoá Luật Đầu tư Việc hoàn thiện cần theo hướng chi tiết hoá nội dung quan hệ hợp tác đầu tư Mục đích tạo sở pháp lý cho an tồn đầu tư bình đẳng lợi ích chủ đầu tư người góp vốn để hợp tác đầu tư Trong việc hồn thiện chế định này, cần quy định quyền bên việc tham gia quản lý, điều hành công việc dự án Chủ đầu tư đưa dự án vào hợp tác kinh doanh đối tác khác để khai thác lợi nhuận phải tơn trọng quyền tham gia quản lý đối tác hoạt động đầu tư - 72 - Mặt khác, cần quy định chế độ đăng ký hợp đồng quan nhà nước có thẩm quyền bên xác lập Hợp đồng BCC Mục đích việc đăng ký thơng tin cho nhà nước biết chủ thể bỏ vốn vào đầu tư dự án, thơng qua đó, nhà nước bảo vệ quyền lợi hợp pháp bên tham gia đầu tư Thứ sáu: Cần có quy định chậm nộp tiền sử dụng đất Quy định thu tiền sử dụng đất gây khó cho chủ đầu tư Việc phải nộp lần từ đầu với số tiền lớn gây áp lực chi phí cho nhà đầu tư Tại giai đoạn này, nhà đầu tư chưa có tiến hành hoạt động thi công nào, hạ tầng kỹ thuật dự án chưa có nên chưa có quyền huy động vốn Như vậy, việc áp dụng thu tiền lần từ đầu bất hợp lý, làm hạn chế khả tham gia đầu tư nhà đầu tư Do đó, để tạo thuận lợi cho hoạt động đầu tư, cần phải có quy định chậm nộp tiền sử dụng đất kế thừa theo quy định trước đâybcủa Luật Đất đai năm 1993 Nghị định 38/2000/NĐ-CP ngày 23/08/2000 3.2.2 Những vấn đề cần tiếp tục nghiên cứu Huy động vốn hình thức phát hành “Chứng bất động sản” vấn đề Đây loại hình chứng khốn bảo đảm giá trị tài sản mà đại diện Phát hành chứng bất động sản có lợi ích mệnh giá chứng không lớn nên thu hút đông đảo người tham gia Những người vốn tham gia mua chứng Tính khoản chứng cao nên dễ tham gia mua chứng đồng thời dễ bán để thu hồi vốn Tuy nhiên vấn đề chuyên gia bất động sản đề xuất Pháp luật hồn tồn chưa có quy định, cần sớm nghiên cứu để đánh giá mặt khoa học tiên liệu tính khả thi, tính hiệu việc huy động vốn theo hình thức Tóm lại: Qua trình bày thực tiễn hoạt động hình thành vốn đầu tư xây dựng nhà để bán cho thuê Việt Nam, đối chiếu với quy định pháp luật qua thời kỳ giúp có sở để nhận biết ưu - 73 - điểm pháp luật thời gian qua Bên cạnh đó, thấy rõ hạn chế, thiếu sót pháp luật hành Những hạn chế, thiếu sót làm cho pháp luật không đủ sức điều chỉnh quan hệ kinh tế hoạt động đầu tư xây dựng nhà ở, cần phải có giải pháp khắc phục Qua phân tích, đánh giá hạn chế pháp luật hành, tác giả đưa số giải pháp hoàn thiện pháp luật nhằm đáp ứng nhu cầu tạo vốn sử dụng vốn hoạt động đầu tư xây dựng nhà để bán cho thuê nước ta - 74 - KẾT LUẬN Hoạt động đầu tư xây dựng nhà để bán cho thuê hoạt động kinh doanh thuộc loại hình kinh doanh bất động sản, chiếm tỷ lệ đầu tư lớn tính tổng giá trị đầu tư tồn xã hội Khai thác nguồn vốn mối quan tâm hàng đầu nhà đầu tư Nhu cầu tạo vốn nhiều hình thức huy động vốn khác tất yếu Tương ứng trình vận động hình thành vốn sử dụng vốn trình điều chỉnh pháp luật quan hệ xã hội phát sinh Pháp luật tác động lên quan hệ hình thành vốn sử dụng vốn tạo hệ khác việc tạo lập, sử dụng vốn Việc chọn nghiên cứu đề tài “Chế độ pháp lý vốn đầu tư xây dựng nhà để bán cho thuê Việt Nam” có ý nghĩa thiết thực Kết nghiên cứu làm sáng tỏ tranh toàn cảnh tác động luật pháp hành vi tạo lập, sử dụng vốn Hoạt động hình thành vốn sử dụng vốn góc độ kinh tế có dạng đặc thù phân chia thành hình thức khác Đó hình thức hình thành vốn sở hữu chủ đầu tư; hình thức huy động vốn liên doanh, liên kết với tổ chức, cá nhân; hình thức vay vốn tổ chức tín dụng; hình thức huy động vốn từ tiền ứng trước khách hàng có nhu cầu mua thuê nhà nhiều hình thức huy động khác Tương ứng với hình thức nêu chế độ pháp lý đặc thù tác động lên hành vi người hoạt động tạo vốn, sử dụng vốn Việc nghiên cứu đề tài nêu bối cảnh Luật nhà ở, Luật đầu tư, Luật kinh doanh bất động sản vừa đời có ý nghĩa vô quan trọng, giúp người nghiên cứu nắm bắt nhanh, kịp thời thay đổi luật pháp để ứng dụng vào thực tiễn nghề nghiệp Bên cạnh đó, giai đoạn giao thời luật cũ hết hiệu lực luật bắt đầu có hiệu lực Người nghiên cứu có điều kiện so sánh, đánh giá quan hệ xã hội tồn liên quan đến vốn đầu tư, đối chiếu với pháp luật qua pháp luật hành để hiểu rõ nội dung phù hợp chưa phù hợp quy định pháp luật hành - 75 - Qua nghiên cứu hai phương diện pháp luật thực tiễn hình thành sử dụng vốn đầu tư, trọng tâm việc hình thành vốn đầu tư xây dựng nhà ở, rút kết luận chủ yếu sau đây: Hình thành vốn đầu tư xây dựng nhà để bán cho thuê nhiều cách thức đa dạng, nhiên có hình thức phổ biến tương ứng với chế độ pháp lý đặc thù sau: Chế độ pháp lý hình thành vốn chủ đầu tư: vốn chủ yếu hình thành từ thành lập, đóng góp thêm có hiệu kinh doanh mang lại Pháp luật điều chỉnh quan hệ hình thành vốn loại vốn chủ yếu pháp luật tổ chức hoạt động nội chủ đầu tư Tuỳ loại hình pháp lý chủ đầu tư mà luật điểu chỉnh hoạt động hình thành vốn chủ đầu tư Luật doanh nghiệp, Luật hợp tác xã luật khác có liên quan Chế độ pháp lý hình thành vốn liên doanh, liên kết: việc liên doanh, liên kết để đời pháp nhân pháp luật điều chỉnh pháp luật tổ chức hoạt động chủ đầu tư Trường hợp liên doanh, liên kết mà khơng hình thành pháp nhân pháp luật điều chỉnh pháp luật hợp đồng, cụ thể hình thức Hợp đồng BCC Vốn vay tổ chức tín dụng: pháp luật điều chỉnh pháp luật dân sự, tín dụng Vốn từ tiền ứng trước khách hàng có nhu cầu mua nhà, thuê nhà Đây hình thức hình thành vốn pháp luật thừa nhận gần Bộ luật dân (năm 2005), Luật nhà ở, Luật kinh doanh bất động sản Ngồi ra, cịn có hình thức hình thành vốn đầu tư với chế độ pháp lý tương ứng chưa áp dụng phổ biến thực tiễn Nghiên cứu chế độ pháp lý việc hình thành vốn mối liên hệ với trình sử dụng vốn, thấy bên cạnh tiến pháp luật thời gian qua pháp luật hạn chế sau: - 76 - Pháp luật chưa có quy định đủ sức tạo chuyển biến cho thị trường bất động sản gắn kết với thị trường vốn Cơ chế tổ chức tín dụng thu hồi vốn vay cịn nặng nề thủ tục tố tụng thi hành án Đây lực cản cho việc tổ chức tín dụng ngân hàng khó đến với Luật chưa cho phép vay vốn chấp tài sản quyền sử dụng đất tổ chức tín dụng nước ngồi làm hạn chế khả vay vốn doanh nghiệp Luật nhà Luật kinh doanh bất động sản có quy định không thống thời điểm chủ đầu tư quyền nhận tiền ứng trước khách hàng trường hợp mua bán nhà hình thành tương lai Trong trường hợp mua bán nhà hình thành tương lai, pháp luật quy định chủ đầu tư có nghĩa vụ sử dụng tiền ứng trước vào mục đích đầu tư chế theo dõi, giám sát việc chủ đầu tư sử dụng tiền ứng trước mục đích luật chưa đề cập Pháp luật chưa quy định mức giới hạn huy động vốn chủ đầu tư đối tượng đầu tư Quy định thu tiền sử dụng đất lần bất hợp lý, đặt nặng lợi ích Nhà nước mà chưa quan tâm mức đến lợi ích nhà đầu tư Tác giả khái quát thực tiễn hình thành vốn đầu tư hoạt động xây dựng nhà ở, đánh giá hạn chế pháp luật ảnh hưởng lên thực tiễn hình thành vốn đầu tư, đồng thời rút giải pháp hoàn thiện pháp luật chủ yếu sau: - Giải pháp pháp luật tín dụng Cần đổi quy định vay vốn chấp để gắn thị trường vốn với thị trường bất động sản; Ban hành quy định hình thức bảo lãnh đầu tư, cấp tín dụng cho hoạt động đầu tư giai đoạn chủ - 77 - đầu tư xin phê duyệt dự án đầu tư xây dựng nhà Bảo lãnh đầu tư sở cho quan chức thẩm định, phê duyệt dự án; Cho phép vay vốn chấp tài sản quyền sử dụng đất tổ chức tín dụng nước ngồi Giải pháp thủ tục thu hồi nợ vay ngân hàng: Cần quy định cho phép ngân hàng quyền trực tiếp thực việc phát tài sản bảo đảm để thu hồi nợ mà khơng cần qua thủ tục giải Tồ án Giải pháp chế giám sát việc sử dụng vốn ứng trước khách hàng mua nhà hình thành tương lai Giải pháp cần có thiết lập Định chế tài trung gian, tổ chức có chun mơn tài bất động sản, hoạt động mang tính độc lập, thực công việc thông qua yêu cầu khách hàng Định chế tài hoạt động theo yêu cầu khách hàng mua nhà hình thành tương lai thực dịch vụ theo yêu cầu ngân hàng cho chủ đầu tư vay tiền ngân hàng cam kết bảo lãnh đầu tư cho chủ đầu tư Giải pháp khắc phục tình trạng huy động vốn vượt mức cho phép huy động nhiều khoản tiền vay đối tượng đầu tư Cần quy định mức giới hạn mà chủ đầu tư xây dựng nhà phép huy động vốn Quy định điều khoản cấm chủ đầu tư lúc sử dụng nhiều hình thức huy động vốn để đầu tư đối tượng tài sản nhằm huy động vốn vượt mức cho phép - Hoàn thiện chế định Hợp đồng hợp tác kinh doanh (BCC) Tiếp tục phát triển, hoàn thiện chế định Hợp đồng hợp tác kinh doanh theo hướng chi tiết hoá nội dung quan hệ hợp tác đầu tư Mục đích tạo sở pháp lý cho an tồn, bình đẳng lợi ích chủ đầu tư người góp vốn để hợp tác đầu tư Cần quy định quyền bên việc tham gia quản lý, điều hành cơng việc dự án Ngồi ra, cần quy định chế độ đăng ký Hợp đồng hợp tác kinh doanh quan nhà nước có thẩm quyền việc chủ đầu tư liên doanh, liên kết với cá nhân, tổ chức khác để thực đầu tư dự án - 78 - - Cần có quy định chậm nộp tiền sử dụng đất Việc phải nộp lần từ đầu với số tiền lớn tính tổng giá trị đầu tư bất hợp lý, gây áp lực chi phí cho nhà đầu tư, làm hạn chế khả tham gia đầu tư nhà đầu tư Cần có quy định chậm nộp tiền sử dụng đất kế thừa theo quy định pháp luật trước Luật Đất đai năm 1993 Nghị định 38/2000/NĐ-CP ngày 23/08/2000 Như vậy, qua việc nghiên cứu đây, Luận văn thể vấn đề điều chỉnh pháp luật lên hoạt động hình thành vốn đầu tư xây dựng nhà ở, thấy ưu điểm, hạn chế pháp luật hình thành vốn sử dụng vốn q trình đầu tư Kết nghiên cứu cịn đưa giải pháp hoàn thiện pháp luật hình thành vốn đầu tư Bên cạnh việc làm rõ vấn đề nghiên cứu phương diện lý luận, kết nghiên cứu cung cấp tri thức ứng dụng cho hoạt động thực tiễn Những nội dung thể luận văn cho phép người đọc nhận thức quy trình, cách thức hợp pháp sử dụng để tiến hành hoạt động tạo vốn đầu tư hoạt động đầu tư xây dựng nhà để bán cho thuê Việt Nam - 79 - SƠ ĐỒ MINH HOẠ QUY TRÌNH PHÁP LÝ DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG NHÀ Ở Lập báo cáo xây dựng cơng trình Duyệt báo cáo (hoặc chấp thuận địa điểm) (hoặc xin thoả thuận địa điểm) Thẩm định dự án Thuê tư vấn quản lý dự án Lập, trình duyệt dự án đầu tư xây dựng nhà Phê duyệt dự án đầu tư Quyết định thu hồi đất Đền bù, giải toả, tái định cư Thiết kế thi cơng, Lập dự tốn Quyết định giao đất Thẩm địnhTKKT tổng dự toán Nộp tiền Sử dụng đất Xin phép xây dựng San lấp Cấp GP Xây Dựng Hợp đồng thi công xây dựng Đấu thầu xây dựng Thuê giám định độc lập Thi công xây dựng Nghiệm thu Nộp thuế Khai thác kinh doanh (bán, cho thuê) - 80 - Xin cấp Giấy CN QSH Nhà, QSD Đất DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO CÁC TÀI LIỆU THAM KHẢO Công ty cổ phần phát triển Nam Sài Gịn (2004), Hợp đồng góp vốn đầu tư xây dựng nhà Khu nhà Sơng Ơng Lớn số 15/HĐCNSOL ngày 22/03/2004, Tp.HCM Công ty Đầu tư xây dựng Tân Thuận (2001), Hợp đồng hợp tác đầu tư xây dựng hạ tầng Khu nhà Tân Quy Đông số 44/HĐKT/2001 ngày 27/08/2001, Tp.HCM Công ty TNHH ĐT – TM – DL Hiệp Phúc (2003), Dự án phát triển nhà P.Tân Lợi, Tp.Buôn Ma Thuột, DăkLăk Đảng cộng sản Việt Nam (2001), Văn kiện Đại hội Đảng tồn quốc lần thứ IX, NXB Chính trị Quốc Gia, Hà Nội Đảng cộng sản Việt Nam (2006), Văn kiện Đại hội Đảng toàn quốc lần thứ X, NXB Chính trị Quốc Gia, Hà Nội Bùi Thị Tuyết Mai (2005), Thị trường quyền sử dụng đất Việt Nam, NXB Lao Động – Xã Hội, Hà Nội Đinh Thị Mai Phương (2005), Thống luật hợp đồng Việt Nam, NXB Tư Pháp, Hà Nội George H Ross Andrew James McLean (2006), Donald Trump chiến lược đầu tư bất động sản, NXB Tri Thức, Hà Nội Thanh tra tỉnh DăkLăk (2005), Kết luận Thanh tra số 166/KL-TTr ngày 30/05/2005 việc Thanh tra Dự án nhà P.Tân Lợi, Tp.Buôn Ma Thuột, DăkLăk 10 Tổng cục thống kê (2006), “Dân số Trung bình phân theo thành thị nông thôn”, Dân số lao động, http://www.gso.gov.vn 11 Trường Đại học Kiến trúc Tp.Hồ Chí Minh (2006), Xây dựng quy trình điển hình để lập tiến hành dự án Đầu tư xây dựng Phát triển nhà điều kiện kinh tế Tp.Hồ Chí Minh, Đề tài nghiên cứu khoa học cấp Bộ, Tp.HCM 12 Trường Đại học Kinh tế Quốc Dân (2006), Thị trường bất động sản, NXB Xây Dựng, Hà Nội 13 Viện nghiên cứu Quản lý kinh tế Trung ương (2006), Chính sách thu hút đầu tư vào thị trường bất động sản Việt Nam, NXB Chính trị Quốc Gia, Hà Nội - 81 - CÁC VĂN BẢN PHÁP LUẬT 14 Bộ luật dân (1995) 15 Bộ luật dân (2005) 16 Bộ luật tố tụng dân (2004) 17 Luật doanh nghiệp (1999) 18 Luật doanh nghiệp (2005) 19 Luật doanh nghiệp nhà nước (2004) 20 Luật đất đai (1993) 21 Luật đất đai (2003) 22 Luật đấu thầu (2005) 23 Luật đầu tư (2005) 24 Luật đầu tư nước Việt Nam (1996) 25 Luật hợp tác xã (2003) 26 Luật kinh doanh bất động sản (2006) 27 Luật nhà (2005) 28 Luật xây dựng (2003) 29 Nghị định 61-CP ngày 05/07/1994 Chính phủ ngày 05/07/1994 mua bán kinh doanh nhà 30 Nghị định số 52/1999/NĐ-CP Chính phủ ngày 08/07/1999 việc ban hành Quy chế Quản lý đầu tư xây dựng 31 Nghị định 178/1999/NĐ-CP ngày 29/12/1999 Chính phủ bảo đảm tiền vay tổ chức tín dụng 32 Nghị định 85/2002/NĐ-CP ngày 25/10/2002 Chính phủ sửa đổi, bổ sung Nghị định 178/1999/NĐ-CP ngày 29/12/1999 bảo đảm tiền vay tổ chức tín dụng 33 Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 Chính phủ phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất 34 Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 Chính phủ bồi thường, hỗ trợ tái định cư Nhà nước thu hồi đất 35 Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 Chính phủ thu tiền sử dụng đất - 82 - 36 Nghị định số 16/2005/NĐ-CP ngày 07/02/2005 Chính phủ quản lý dự án đầu tư xây dựng cơng trình 37 Nghị định số 17/2006/NĐ-CP ngày 27/01/2006 Chính phủ sửa đổi, bổ sung số điều nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 38 Nghị định 90/2006/NĐ-CP ngày 06/09/2006 Chính phủ quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật nhà 39 Nghị định 108/2006/NĐ-CP ngày 22/09/2006 Chính phủ quy định chi tiết hướng dẫn thi hành số điều Luật đầu tư 40 Nghị định 112/2006/NĐ-CP ngày 29/09/2006 Chính phủ việc sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định 16/2005/NĐ-CP quản lý dự án đầu tư xây dựng cơng trình 41 Pháp lệnh hợp đồng kinh tế (năm 1989) 42 Thông tư 07/2003/TT-NHNN ngày 19/05/2003 Ngân hàng nhà nước hướng dẫn thực số quy định bảo đảm tiền vay tổ chức tín dụng 43 Thơng tư 116/2004/TT-BTC ngày 07/12/2004 Bộ Tài hướng dẫn thực Nghị định 197/2004/NĐ-CP 44 Thông tư số 02/2005/TT-BXD ngày 25/02/2005 Bộ Xây dựng việc hướng dẫn hợp đồng hoạt động xây dựng 45 Thông tư 01/2005/TT-BTNMT ngày 13/04/2005 Bộ Tài nguyên Môi trường hướng dẫn thực Nghị định 181/2004/NĐ-CP WEBSITE 46 http://www.cpv.org.vn 47 http://www.moc.gov.vn 48 http://www.monre.gov.vn - 83 - ... - Chế độ pháp lý sử dụng vốn đầu tư với chế độ pháp lý hình thành vốn đầu tư xây dựng nhà hợp thành ? ?Chế độ pháp lý vốn đầu tư xây dựng nhà để bán cho thuê Việt Nam Đề cập đến chế độ pháp lý. .. thuê? ?? Các khái niệm ? ?Đầu tư xây dựng nhà để bán cho thuê? ??, ? ?Vốn đầu tư xây dựng nhà để bán cho thuê? ??, “Hoạt động đầu tư xây dựng nhà để bán cho thuê? ?? khái niệm ? ?Đầu tư? ??, ? ?Vốn đầu tư? ??, “Hoạt động... NHÀ Ở ĐỂ BÁN HOẶC CHO THUÊ VÀ MỘT SỐ ĐÁNH GIÁ 24 2.1 Quy trình pháp lý hoạt động đầu tư xây dựng nhà để bán cho thuê – Chế độ pháp lý sử dụng vốn đầu tư 24 Quy trình pháp lý việc đầu tư xây dựng