Lý thuyết vấn đề 7 chế độ pháp lý các loại đất

LÝ THUYẾT VẤN ĐỀ CHẾ ĐỘ PHÁP LÝ CÁC LOẠI ĐẤT NỘI DUNG CHI TIẾT Theo Số liệu thống kê trạng sử dụng đất: Tổng diện tích loại đất nước tính đến 01/01/2011 33.095.351 (diện tích tự nhiên), gồm : - Diện tích đất nơng nghiệp: 26.226.449 (79,16%) - Diện tích đất phi nơng nghiệp: 3.705.388 (11,09%) - Diện tích đất chưa sử dụng: 3.164.314 (9,75%) Chế độ pháp lý nhóm đất nơng nghiệp 1.1 Khái niệm phân loại nhóm đất nơng nghiệp Luật đất đai 1987 1993 quy định: Đất nông nghiệp đất xác định chủ yếu sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp trồng trọt, chăn nuôi, nuôi trồng thủy sản, nghiên cứu thí nghiệm nơng nghiệp → Nghĩa “hẹp”, khơng cịn phù hợp với thực trạng sử dụng đất nơng nghiệp nước ta để xây dựng nông nghiệp theo hướng sản xuất hàng hóa cần khuyến khích mơ hình kinh tế trang trại, HGĐ phát triển Thực tế cho thấy trang trại, gia đình sản xuất kinh doanh giỏi thực phương thức kinh doanh tổng hợp (kết hợp nông, lâm, ngư) nhằm khai thác, phát huyên tiềm đất đai sức lao động Ranh giới phân biệt đất nơng, lâm, ngư nghiệp ngày bị xóa nhịa Việc quan niệm đất nông nghiệp theo nghĩa hẹp gây khó khăn cho người dân việc chuyển đổi cấu trồng, vật nuôi Tham khảo pháp luật đất đai Trung Quốc, Đài Loan cho thấy nước quan niệm đất nông nghiệp theo nghĩa rộng (bao gồm loại đất nông nghiệp, lâm nghiệp, ngư nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối) Trung Quốc phân chia đất đai thành loại: đất nông nghiệp/ xây dựng/ chưa sử dụng Luật đất đai 2003 Luật đất đai 2013 Không quy định điều luật định nghĩa đất nông nghiệp mà sử dụng thuật ngữ “nhóm đất nơng nghiệp” bao gồm nhiều loại (khoản Điều 13) Các loại đất xác định đất nơng nghiệp có phạm vi rộng Luật đất đai 1993, gồm đất làm muối, đất rừng đặc dụng làm nơi bảo tồn đa dạng sinh học, lưu giữ nguồn gen Luật đất đai (Khoản Điều 10 Luật đất đai 2013) quy định “nhóm đất nơng nghiệp” vào mục đích sử dụng - “Nhóm”: tập hợp nhiều loại mang đặc tính giống - “Nhóm đất nơng nghiệp”: tổng thể loại đất có đặc tính sử dụng giống nhau, sử dụng cho mục đích chủ yếu trồng trọt, chăn ni, ni trồng thủy sản, nghiên cứu thí nghiệm nơng nghiệp “Nhóm đất nông nghiệp” bao gồm loại: (1) Đất trồng hàng năm bao gồm đất trồng lúa đất trồng hàng năm khác (Cây có chu kì sinh trưởng đến thu hoạch năm) VD: hồng xiêm, bưởi (3) Đất rừng sản xuất , gồm: đất có rừng tự nhiên, đất có rừng trồng phép khai thác gỗ, lâm đặc sản rừng (4) Đất rừng phòng hộ , gồm: đất rừng phòng hộ đầu nguồn, đất rừng phịng hộ chắn gió/ sóng/ cát bay (5) Đất rừng đặc dụng , gồm: Vườn quốc gia, Khu bảo tồn thiên nhiên, Nơi lưu giữ hệ sinh thái điển hình, Nơi lưu giữ nguồn gen, động vật rừng quý hiếm, bảo tồn đa dạng sinh học phục vụ nghiên cứu khoa học, tham quan, nghỉ ngơi, du lịch (6) Đất nuôi trồng thủy sản VD: đất có mặt nước để thả cá, ni tơm (7) Đất làm muối (8) Đất nông nghiệp khác bao gồm đất sử dụng để xây dựng nhà kính loại nhà khác phục vụ mục đích trồng trọt kể hình thức trồng trọt khơng trực tiếp đất; xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm loại động vật khác pháp luật cho phép; đất trồng trọt, chăn nuôi, nuôi trồng thủy sản cho mục đích học tập, nghiên cứu thí nghiệm; đất ươm tạo giống, giống đất trồng hoa, cảnh Từ sau Đại hội Đảng VI (1986), nhằm thực mục tiêu cơng nghiệp hóa, đại hóa, khắp tỉnh thành thực sách thu hồi đất nông nghiệp để phát triển khu, cụm cơng nghiệp Đến nay, nước có khoảng 300 Khu công nghiệp Đặc biệt giai đoạn năm từ 2004 đến 2008, nước thu hồi gần 800.000 đất, 80% đất nơng nghiệp, 50% diện tích đất nơng nghiệp bị thu hồi nằm vùng kinh tế trọng điểm, khu vực đất đai thuộc loại màu mỡ, cho vụ lúa/ năm Điều tác động đến đời sống khoảng 700.000 HGĐ với khoảng triệu lao động triệu nhân Hà Tây (cũ) Bắc Ninh (đặc biệt để xây dựng KCN Quế Võ) địa phương có tốc độ thu hồi đất nơng nghiệp cao nhất, 50% Trước thực trạng diện tích đất nơng nghiệp ngày giảm u cầu việc cần bảo vệ nhóm đất ngày coi trọng Điều xuất phát từ tầm quan trọng đất nông nghiệp việc giải vấn đề xã hội - Đảm bảo an ninh lương thực: An ninh lương thực nghĩa là: “đảm bảo cho người lúc, nơi có đủ lương thực mà họ cần cho sống sức khỏe, đủ lượng dinh dưỡng cần thiết” Dự trữ lương thực quốc gia mức an toàn cần – 1,5 triệu Việt Nam coi có an ninh lương thực khơng đồng địa phương Diện tích đất nơng nghiệp giảm thách thức an ninh lương thực - Ổn định đời sống người dân: Số lao động làm việc lĩnh vực nông lâm nghiệp chiếm đa số cấu lao động nước ta Họ đa phần lao động phổ thơng , thu hồi đất nơng nghiệp khó để chuyển sang ngành nghề khác Ở khía cạnh tích cực, lâu dài việc thu hồi đất nơng nghiệp có tác động tích cực việc thúc đẩy chuyển dịch lao động từ nông nghiệp sang công nghiệp, dịch vụ hệ nhãn tiền lại thường hệ xấu: nơng dân đất canh tác, khó khăn chuyển đổi nghề nghiệp, khơng có việc làm, thu nhập bấp bênh Một phận người dân sử dụng số tiền đền bù nên tiêu hết khơng cịn thu nhập, đời sống khơng ổn định, rơi vào cảnh nghèo nàn, kiếm ăn phi pháp, tệ nạn xã hội Như vậy, thấy, với thực tế Việt Nam bảo vệ nhóm đất nơng nghiệp bảo vệ “miếng cơm manh áo”, bảo vệ sống người dân - Đảm bảo mơi trường sinh thái: Ngồi vai trị “lá phổi” trái đất, đất nơng nghiệp cịn ngăn chặn lũ lụt, bảo vệ sống người Rừng phòng hộ đầu nguồn giảm bớt sức tàn phá lũ trước vào tới khu vực dân sinh, ngăn đất sói lở, rừng ngập mặn đóng vai trị chắn sóng từ biển, ngăn nước mặn đổ vào thành phố 1.2 Thời hạn sử dụng đất nông nghiệp * Khái niệm: Là khoảng thời gian mà pháp luật cho phép chủ thể sử dụng đất quyền chiếm hữu sử dụng diện tích đất định * Mục đích, ý nghĩa quy định thời hạn sử dụng đất nông nghiệp: + Để người sử dụng đất yên tâm gắn bó lâu dài với đất đai, từ khuyến khích họ đầu tư, bồi bổ, cải tạo, nâng cao hiệu sử dụng đất + Khắc phục tùy tiện thu hồi đất quan nhà nước * Quy định pháp luật cụ thể a) Đất sử dụng ổn định lâu dài Gồm: + Đất rừng phòng hộ, rừng đặc dụng, đất rừng sản xuất rừng tự nhiên; + Đất nông nghiệp cộng đồng dân cư sử dụng b) Đất sử dụng có thời hạn Loại Thời hạn Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nơng nghiệp sử dụng đất nơng nghiệp hình thức: - Giao đất, công nhận quyền sử dụng đất (trong hạn mức) - Thuê đất: 50 năm Đất nông nghiệp tổ chức kinh tế đầu tư để sử dụng sản xuất nông, lâm, ngư, diêm nghiệp * Dự án có vốn đầu tư lớn thu hồi vốn chậm, dự án đầu tư vào địa bàn có điều kiện KT - XH khó khăn đặc biệt khó khăn Khơng q 50 năm Khơng q 70 năm Đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích cơng ích xã, phường, thị trấn đem cho thuê Không năm - Đối với đất sử dụng cho nhiều mục đích thời hạn sử dụng đất xác định theo thời hạn loại đất sử dụng vào mục đích - Thời hạn giao đất, cho thuê đất tính từ ngày có định giao đất, cho thuê đất quan nhà nước có thẩm quyền - Khi hết thời hạn, người sử dụng đất nhà nước xem xét gia hạn sử dụng có nhu cầu, chấp hành pháp luật đất đai trình sử dụng việc sử dụng đất phù hợp với quy hoạch sử dụng đất xét duyệt c) Thời hạn sử dụng chuyển mục đích sử dụng đất - Thời hạn xác định theo thời hạn loại đất sau chuyển mục đích sử dụng (có thời hạn ổn định lâu dài) - Thời hạn sử dụng đất tính lại từ thời điểm chuyển mục đích sử dụng đất - Trường hợp chuyển mục đích sử dụng loại đất nông nghiệp với (đất trồng hàng năm, đất trồng lâu năm, đất rừng sản xuất, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối) hộ gia đình, cá nhân tiếp tục sử dụng đất theo thời hạn giao, cho thuê d) Thời hạn sử dụng đất nhận chuyển quyền sử dụng đất - Thời hạn sử dụng đất nhận chuyển quyền sử dụng đất loại đất có quy định thời hạn thời gian sử dụng đất lại thời hạn sử dụng đất trước chuyển quyền sử dụng đất - Người nhận chuyển quyền sử dụng đất loại đất sử dụng ổn định lâu dài sử dụng đất ổn định lâu dài 1.3 Hạn mức đất nơng nghiệp a) Mục đích, ý nghĩa quy định “hạn mức” (1) Khẳng định vai trò nhà nước với tư cách chủ sở hữu đại diện Là đại diện chủ sở hữu, nhà nước có quyền định sách pháp luật đất đai mà người sử dụng đất khác phải tuân thủ, có quy định giới hạn diện tích đất mà chủ thể giao hay nhận chuyển quyền (2) Hạn chế tích tụ đất đai vào tay “người có tiền”, sinh bóc lột sức lao động, phát canh thu tơ, phân hóa giàu nghèo, bần hóa người nơng dân: mục đích chủ yếu Tích tụ đất đai đặc trưng đấu tranh gay gắt nhà vua giai cấp địa chủ lịch sử chế độ phong kiến nước ta Nhà vua muốn giằng lại đất cho mình, khơng cho địa chủ tích tụ, địa chủ mong muốn tích tụ nhiều tốt với giai cấp nắm kinh tế họ Có lúc triều đại đổ vỡ ý tưởng lấy lại đất đai cho mình, ví dụ Hồ Quý Ly Ông giằng lại đất quý tộc, địa chủ, đến nhà Minh sang ơng ta bị quan lại cũ dẫn tướng nhà Minh bắt Cũng có triều đại thực việc lấy lại đất đai giai cấp địa chủ tương đối thành cơng, ví dụ vua Minh Mệnh Chính sách hạn điền ta bắt đầu lập từ 1993, với ý tưởng ruộng đất phải hạn chế lại, không giai cấp địa chủ trỗi dậy, tình trạng bóc lột quay lại Nhưng có nhiều ý kiến cho nên nới lỏng bỏ hạn điền là, cần tập trung vùng đất lớn phù hợp với tính chất cơng nghiệp Chúng ta muốn giảm dân số khu vực nông nghiệp để chuyển sang khu vực công nghiệp dịch vụ Như việc tăng diện tích đương nhiên Đó xu hướng cơng nghiệp hóa, đại hóa nay, khơng giống xu hướng kinh tế nông nghiệp thời đại phong kiến b) Các loại hạn mức: Có loại hạn mức là: Hạn mức giao Hạn mức nhận chuyển quyền (1) Hạn mức giao: - Khái niệm: Là giới hạn tối đa diện tích đất nơng nghiệp mà hộ gia đình, cá nhân quan nhà nước có thẩm quyền giao sử dụng vào mục đích nơng nghiệp - Hạn mức giao đặt với đối tượng “Hộ gia đình, cá nhân” loại đất “đất nông nghiệp” “đất ở” để hạn chế lạm quyền, giao đất tùy tiện quyền địa phương, khiến cho có người khơng có đất sản xuất, đất có người lại có nhiều - Hạn mức giao khác tùy theo loại đất vùng miền Cụ thể (phần in nghiêng quy định bổ sung sửa đổi Luật đất đai 2013): Loại đất Hạn mức giao Đất trồng hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối Giao hỗn hợp loại - ha/ loại (Đông Nam Bộ & đồng sông Cửu Long); (với địa phương khác) - Tổng không Đất trồng lâu năm 10 (xã đồng bằng) 30 (xã trung du, miền núi) Đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất 30 ha/ loại Đất trồng lâu năm thuộc diện giao thêm (xã đồng bằng) 20 (xã trung du, miền núi) (LĐĐ 2013: 25ha) Đất rừng sản xuất thuộc diện giao thêm 25 Đất trống, đồi núi trọc, đất có mặt nước thuộc nhóm đất chưa sử dụng đưa vào sử dụng theo quy hoạch để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối - Hạn mức UBND tỉnh quy định theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất (nhưng không vượt hạn mức 1-2-3 trên) - Khơng tính cộng vào hạn mức giao đất nơng nghiệp Đất nông nghiệp trồng hàng năm/ lâu năm, trồng rừng, nuôi trồng thủy sản, làm muối thuộc vùng đệm rừng đặc dụng Áp dụng theo hạn mức * Chú ý: Đối với đất xã/ phường/ thị trấn nơi đăng ký Hộ thường trú Hộ gia đình, cá nhân tiếp tục sử dụng, đất giao khơng thu tiền sử dụng đất tính vào hạn mức giao đất nơng nghiệp Hộ gia đình, cá nhân Cơ quan quản lý đất đai nơi giao đất nông nghiệp không thu tiền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân gửi thơng báo cho UBND cấp xã nơi hộ gia đình, cá nhân đăng ký hộ thường trú để tính hạn mức giao đất nông nghiệp (2) Hạn mức nhận chuyển quyền: - Khái niệm: Là giới hạn tối đa diện tích đất nơng nghiệp mà hộ gia đình, cá nhân phép nhận chuyển quyền sử dụng đất từ người khác - Nhằm ngăn chặn tình trạng chuyển quyền sử dụng đất sản xuất nông nghiệp, đất rừng sản xuất, đặc biệt đất chuyên trồng lúa nước với quy định chặt chẽ chuyển mục đích sử dụng, tránh tình trạng chuyển đất nơng nghiệp sang đất phi nơng nghiệp cách tràn lan, mang tính đầu cơ, trục lợi có hành vi “ơm đất” chờ quy hoạch Luật đất đai 2013 (Điều 130) quy định: - Hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp hộ gia đình, cá nhân khơng q 10 lần hạn mức giao đất nông nghiệp hộ gia đình, cá nhân loại đất - Điều 44 Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn cụ thể nội dung sau: + Áp dụng với: chuyển nhượng, tặng cho, chấp Loại đất HM nhận chuyển quyền Đất trồng hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối - 30 ha/ loại (Đông Nam Bộ & đồng sông Cửu Long); 20 (với địa phương khác) Đất trồng lâu năm 100 (xã đồng bằng) 300 (xã trung du, miền núi) Đất rừng sản xuất rừng trồng 150 (xã đồng bằng) 300 (xã trung du, miền núi) + Nếu nhận chuyển quyền địa bàn nhiều tỉnh tổng S nhận chuyển quyền hạn mức loại đất hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất tỉnh có hạn mức nhận chuyển quyền cao + Nếu nhận chuyển quyền nhiều loại đất hỗn hợp hạn mức xác định riêng theo loại + Nếu sử dụng vượt hạn mức mà đăng ký trước 1/7/2007 sử dụng bình thường + Nếu sử dụng vượt hạn mức mà đăng ký từ 1/7/2007 đến trước 1/7/2014 phải chuyển sang thuê phần vượt 1.4 Quản lý sử dụng quỹ đất cơng ích (“Đất 5%”) Đất cơng ích 5% (gọi tắt là: đất 5%) phần đất pháp luật quy định trích từ quỹ đất nông nghiệp (đất trồng hàng năm, đất trồng lâu năm, đất nuôi trồng thủy sản) địa phương để sử dụng vào mục đích cơng ích địa bàn xã, phường, thị trấn - Nguồn gốc đất xuất phát từ đất nhà nước thu hồi lại từ chủ thể sử dụng đất có hành vi vi phạm, đất chủ thể sử dụng đất trả lại, đất trồng hàng năm, trồng lâu năm - Cần phân biệt với loại đất 5% khơng phải đất cơng ích pháp luật quy định mà tồn “đất 5%” yếu tố lịch sử để lại Loại đất 5% đất nông nghiệp nhà nước giao sử dụng ổn định, lâu dài Trước đây, nhà nước có sách đưa đất vào Hợp tác xã, phần đất cho nơng dân giữ lại để sản xuất nông nghiệp riêng, phần 5% tổng diện tích đất nơng dân có, cịn lại 95% đất đưa vào hợp tác xã Ruộng đất 5% giúp ổn định sống gia đình xã viên trì mơ hình HTX Thực tiễn cho thấy tổng sản lượng canh tác hộ gia đình 5% diện tích ruộng hợp tác xã giao cho sử dụng riêng cao sản lượng canh tác 95% diện tích ruộng hợp tác xã tổ chức sử dụng chung Đất 5% có nơi cịn gọi “Đất Cụ hồ cho” Nhà nước giao cho sử dụng mãi - bị hạn chế sử dụng vào mục đích nơng nghiệp Hiện tại, pháp luật khơng có quy định riêng cho loại đất Tại số địa phương, ví dụ Hà Tây, đất 5% người dân tự ý sử dụng để xây nhà, làm cửa hàng đặc biệt họ chuyển nhượng cho cách tự Trong đó, quan chức can thiệp giới hạn định - thực tế, gần ko có trường hợp bị cưỡng chế phá dỡ nhà Tuy nhiên, mặt pháp lý, quan nhà nước hồn tồn có quyền thu hồi đất trường hợp sử dụng ko mục đích, theo quy định Luật đất đai a) Mục đích sử dụng quỹ đất 5%: Quỹ đất 5% sử dụng vào nhóm mục đích sau: (1) Để xây dựng cơng trình cơng cộng VD: nhà văn hóa thơn xã, TDTT, vui chơi giải trí cơng cộng, trạm y tế, trường mầm non (mục đích giáo dục), chợ, nghĩa trang/ địa hay mục đích khác theo quy định UBND tỉnh (2) Để bồi thường cho người có đất sử dụng để xây dựng cơng trình cơng cộng (3) Để xây nhà tình nghĩa, nhà tình thương b) Các quy định khác: - UBND xã trực tiếp quản lý quỹ đất 5% xã theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt - Đất nơng nghiệp tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trả lại tặng cho quyền sử dụng cho Nhà nước, đất khai hoang, đất nông nghiệp thu hồi nguồn để hình thành bổ sung cho quỹ đất 5% - Đối với nơi để lại quỹ đất nơng nghiệp sử dụng vào mục đích cơng ích vượt q 5% diện tích vượt sử dụng để xây dựng bồi thường sử dụng đất khác để xây dựng cơng trình cơng cộng địa phương; giao cho hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp, nuôi trồng thủy sản địa phương chưa giao đất thiếu đất sản xuất - Đối với diện tích đất 5% chưa sử dụng UBND cấp xã cho hộ gia đình, cá nhân địa phương thuê để sản xuất nông nghiệp, ni trồng thủy sản theo hình thức đấu giá Thời hạn thuê lần không năm Tiền thu nộp vào ngân sách nhà nước UBND cấp xã quản lý dùng cho nhu cầu cơng ích xã, phường, thị trấn Khi hết thời hạn sử dụng, UBND xã lấy lại đất , không bồi thường 1.5 Quản lý sử dụng loại đất khác - Đất trồng lúa (Điều 134) - Đất rừng sản xuất (Điều 135) - Đất rừng phòng hộ (Điều 136) - Đất rừng đặc dụng (Điều 137) - Đất làm muối (Điều 138) - Đất có mặt nước nội địa (Điều 139) - Đất có mặt nước ven biển (Điều 140) - Đất bãi bồi ven sông, ven biển (Điều 141) - Đất sử dụng cho kinh tế trang trại (Điều 142) Chế độ pháp lý nhóm đất phi nông nghiệp 2.1 Khái niệm phân loại nhóm đất phi nơng nghiệp “Đất phi nơng nghiệp” thuật ngữ sử dụng từ Luật đất đai 2003 Tuy nhiên, pháp luật không đưa định nghĩa cho thuật ngữ mà quy định loại đất thuộc “nhóm đất phi nơng nghiệp” Có thể hiểu đất phi nông nghiệp là: - Đất sử dụng có mục đích (để phân biệt với đất chưa sử dụng) - Mục đích sử dụng khơng phải để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối hay nghiên cứu, thí nghiệm lĩnh vực (để phân biệt với đất nông nghiệp) Các loại đất thuộc nhóm đất phi nơng nghiệp quy định Điều 10 Luật đất đai 2013: (1) Đất gồm đất nông thôn, đất đô thị; (2) Đất xây dựng trụ sở quan; (3) Đất sử dụng vào mục đích quốc phịng, an ninh; (4) Đất xây dựng cơng trình nghiệp bao gồm đất xây dựng trụ sở tổ chức nghiệp; đất xây dựng sở văn hóa, xã hội, y tế, giáo dục đào tạo, thể dục thể thao, khoa học cơng nghệ, ngoại giao cơng trình nghiệp khác; (5) Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp gồm: đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất; đất thương mại, dịch vụ; đất sở sản xuất phi nông nghiệp; đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản; đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm; (6) Đất sử dụng vào mục đích cơng cộng bao gồm đất giao thơng (gồm cảng hàng không, sân bay, cảng đường thủy nội địa, cảng hàng hải, hệ thống đường sắt, hệ thống đường cơng trình giao thơng khác); thủy lợi; đất có di tích lịch sử - văn hóa, danh lam thắng cảnh; đất sinh hoạt cộng đồng, khu vui chơi, giải trí cơng cộng; đất cơng trình lượng; đất cơng trình bưu viễn thơng; đất chợ; đất bãi thải, xử lý chất thải đất cơng trình cơng cộng khác; (7) Đất sở tơn giáo, tín ngưỡng ; (8) Đất làm nghĩa trang, nghĩa địa, nhà tang lễ, nhà hỏa táng; (9) Đất sơng, ngịi, kênh, rạch, suối mặt nước chuyên dùng; (10) Đất phi nông nghiệp khác bao gồm đất làm nhà nghỉ, lán, trại cho người lao động sở sản xuất; đất xây dựng kho nhà để chứa nông sản, thuốc bảo vệ thực vật, phân bón, máy móc, cơng cụ phục vụ cho sản xuất nông nghiệp đất xây dựng cơng trình khác người sử dụng đất khơng nhằm mục đích kinh doanh mà cơng trình khơng gắn liền với đất Về chất, quy định Luật đất đai 2013 không khác so với Luật đất đai 2003 Mục (5) (10) liệt kê chi tiết Mục (6) (8) có bổ sung (phần in nghiêng) 2.2 Quản lý sử dụng đất a) Khái niệm phân loại: Luật đất đai 2003 không quy định khái niệm “đất ở” mà phân loại xây dựng thành khái niệm “đất nông thôn” “đất đô thị”: - Đất nông thôn: đất hộ gia đình, cá nhân sử dụng nơng thơn bao gồm đất để xây dựng nhà ở, xây dựng cơng trình phục vụ đời sống, vườn, ao đất thuộc khu dân cư nông thôn, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt - Đất đô thị: bao gồm đất để xây dựng nhà ở, xây dựng cơng trình phục vụ đời sống, vườn, ao đất thuộc khu dân cư đô thị, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đô thị quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt - Chú ý: “Đất thổ cư” cụm từ thường dùng, có nghĩa “đất ở” (Thổ = đất, cư = ở), thuật ngữ pháp lý - Đất giao không thu tiền : với Tổ chức sử dụng đất xây nhà tái định cư theo dự án Nhà nước Đất giao có thu tiền : với Hộ gia đình, cá nhân; Tổ chức kinh tế nước giao đất sử dụng vào mục đích xây dựng nhà để bán để bán kết hợp cho thuê, Người Việt Nam định cư nước ngồi, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước giao đất để thực dự án đầu tư xây dựng nhà để bán để bán kết hợp cho thuê; Cho thuê thu tiền hàng năm thu tiền lần cho thời gian thuê: Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư nước ngồi, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước sử dụng đất để thực dự án đầu tư nhà thuê Đối tượng người Việt Nam định cư nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngồi sử dụng vào mục đích xây dựng nhà để bán cho thuê theo quy định Luật đất đai 2003 cho thuê thu tiền lần cho thời gian thuê Theo quy định Luật đất đai 2013, quy định bị bãi bỏ Cá nhân nước ngồi khơng cịn chủ thể sử dụng đất theo quy định Điều (Người sử dụng đất) Tổ chức nước (theo luật là: doanh nghiệp 100% vốn đầu tư nước ngoài) người Việt Nam định cư nước thực dự án đầu tư nhà lựa chọn hình thức giao đất có thu tiền cho thuê đất (trả tiền hàng năm lần cho thời gian thuê) Điều mặt tạo điều kiện đầu tư tốt cho nhà đầu tư nước khai thác thị trường bất động sản Việt Nam, tạo đa dạng chủng loại đảm bảo tốt chất lượng bất động sản, khía cạnh khác tốn cạnh tranh khó khăn doanh nghiệp đầu tư xây dựng nhà nước mà đa phần cịn yếu lực tài b) Thời hạn sử dụng: Đất đất sử dụng ổn định lâu dài c) Hạn mức - Hạn mức giao đất ở: Luật đất đai không quy định cụ thể hạn mức giao đất mà UBND tỉnh, thành phố trực thuộc TW quy định VD: Hạn mức đất quận Hoàn Kiếm, Đống Đa, Hai Bà Trưng, Ba Đình, Tây Hồ, Cầu Giấy, Thanh Xn, Hồng Mai, Long Biên 120 m² Khơng áp dụng hạn mức đất đất lấn, chiếm đất sử dụng khơng mục đích đất chưa sử dụng theo quy định - Hạn mức cơng nhận đất với đất có vườn, ao , Hạn mức công nhận đất áp dụng với đất có vườn ao thỏa mãn đồng thời cứ: - Thời điểm: hình thành từ 18/12/1980 đến trước 1/7/2004 Người sử dụng đất có loại giấy tờ hợp lệ quyền sử dụng đất - Trên giấy tờ không ghi rõ diện tích đất UBND tỉnh, thành phố trực thuộc TW vào điều kiện, tập quán địa phương quy định hạn mức công nhận đất theo số lượng nhân hộ gia đình VD: Năm 2004, hạn mức công nhận đất Hà Nội 180m2 Hiện không lần diện tích giao đất Đối với trường hợp đất có vườn ao hình thành từ ngày 18-10-1980 đến ngày 1-7-2004 từ đường vành đai II trở vào trung tâm TP công nhận 120m2; từ đường vành đai II trở đến hết địa giới quận Cầu Giấy, Thanh Xuân, Long Biên, phần quận Tây Hồ, Hồng Mai, Long Biên cơng nhận 180m2; xã giáp ranh quận, thị trấn 200m2; xã vùng đồng 300m2; xã vùng trung du 400m2 Đồng thời TP qui định trường hợp đất có vườn, ao sử dụng trước ngày 18-12-1980 cấp "sổ đỏ” diện tích đất nộp tiền sử dụng đất không vượt lần hạn mức đất tối đa TP quy định Trường hợp diện tích đất lớn hạn mức công nhận đất địa phương diện tích đất xác định hạn mức công nhận đất địa phương; nhỏ diện tích đất xác định tồn diện tích đất Điều 103 Luật đất đai 2013 quy định cách thức xác định diện tích đất trường hợp có vườn ao: - Đất vườn, ao xác định đất phải đất có nhà thuộc khu dân cư Giấy tờ Thời gian hình thành, sử dụng Diện tích đất Có Trước 18/12/1980 - Giấy tờ ghi rõ ranh giới đất - Giấy tờ không ghi rõ ranh giới đất - Xác định theo giấy tờ - Diện tích đất xác định không lần hạn mức giao đất UBND cấp tỉnh (nếu vượt phải nộp tiền sử dụng đất cho phần vượt) Từ 18/12/1980 đến trước 1/7/2004: - Giấy tờ ghi rõ diện tích đất - Giấy tờ không ghi rõ - Xác định theo giấy tờ - Xác định theo hạn mức công nhận đất hành UBND tỉnh Không - Sử dụng ổn định từ trước 15/10/1993 - Sử dụng ổn định kể từ 15/10/1993 - Xác định trường hợp sử dụng đất từ 18/12/1980 đến trước 1/7/2004 có giấy tờ* - Xác định theo hạn mức giao đất hành * Phần in nghiêng quy định Luật đất đai 2013 so với Luật đất đai 2003 Luật đất đai 2003 quy định khơng có giấy tờ trường hợp, xác định theo hạn mức giao đất hành địa phương Về bản, quy định đảm bảo tốt tính ổn định lâu dài việc sử dụng đất theo hướng có lợi cho người sử dụng đất (bởi lẽ đất người dân sử dụng ổn định từ lâu thường có diện tích lớn, bao gồm nhà ở, vườn ao, xác định đất có giá trị lớn nhiều so với việc xác định đất nơng nghiệp) - Phần đất cịn lại sau xác định đất xác định theo trạng sử dụng Ví dụ xác định diện tích đất trường hợp có vườn ao: Ơng A có 100m² làm nhà, sân, bếp (đất ở), 300m² làm vườn ao sử dụng từ 1976 Khi nhà nước xét cấp GCNQSDĐ GCNQSDĐ cấp cho 400m² đất hay cấp riêng GCNQSDĐ: Giấy với 100m² đất Giấy với 300m² đất nơng nghiệp? Với ví dụ giải sau: Trước tiên phải xem xét đất nhà ơng A có liền hay khơng Việc có liền hay giấy tờ lưu trữ quan nhà nước người dân xuất trình (1) Nếu đất vườn ao khơng liền với đất (Ví dụ: 300 m² đất vườn ao 100 m² đất nằm đối diện bên đường) phải cấp GCNQSDĐ cho đất riêng chung chủ sử dụng (2) Nếu đất vườn ao liền cấp chung GCNQSDĐ: - Trường hợp 1: Người sử dụng đất có giấy tờ quyền sử dụng đất hồ sơ địa có ghi nhận: + Nếu ghi rõ 100m² đất ở, 300m² đất nơng nghiệp cấp theo giấy tờ đó, khơng phải nộp tiền sử dụng đất Nếu ơng A xin chuyển mục đích sử dụng đất cho 300m² phải nộp tiền chuyển mục đích sử dụng đất + Nếu khơng ghi rõ diện tích đất xác định khơng q lần hạn mức giao đất UBND tỉnh quy định - Trường hợp 2: Ơng A khơng có giấy tờ diện tích đất xác định không vượt hạn mức giao đất hành UBND tỉnh quy định 2.3 Quản lý sử dụng đất khu công nghiệp, khu kinh tế, khu chế xuất, khu công nghệ cao * Đất khu công nghiệp, khu chế xuất, cụm công nghiệp, làng nghề (Điều 149) - Việc sử dụng đất xây dựng khu công nghiệp, khu chế xuất, cụm công nghiệp, làng nghề phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt Khi quy hoạch, thành lập khu công nghiệp, khu chế xuất phải đồng thời lập quy hoạch, xây dựng khu nhà ở, cơng trình cơng cộng nằm ngồi khu cơng nghiệp, khu chế xuất phục vụ đời sống người lao động làm việc khu công nghiệp, khu chế xuất - Nhà nước cho thuê đất tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư nước ngồi, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước để đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất Nhà đầu tư miễn tiền thuê đất diện tích đất xây dựng kết cấu hạ tầng sử dụng chung khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất - Người sử dụng đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất phải sử dụng đất mục đích xác định, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư nước đầu tư vào sản xuất, kinh doanh khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất Nhà nước giao đất, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với kết cấu hạ tầng tổ chức kinh tế khác, người Việt Nam định cư nước đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất trước ngày Luật có hiệu lực thi hành tiếp tục sử dụng đất theo thời hạn lại dự án, chuyển sang thuê đất Khi hết thời hạn thực dự án có nhu cầu Nhà nước xem xét cho thuê đất theo quy định Luật * Đất sử dụng cho khu công nghệ cao (Điều 150) - Đất sử dụng cho khu công nghệ cao theo định thành lập Thủ tướng Chính phủ bao gồm loại đất có chế độ sử dụng khác phục vụ sản xuất, kinh doanh sản phẩm công nghệ cao; nghiên cứu phát triển ứng dụng công nghệ cao; đào tạo nhân lực công nghệ cao Khi quy hoạch, thành lập khu công nghệ cao phải đồng thời lập quy hoạch, xây dựng khu nhà ở, cơng trình cơng cộng nằm ngồi khu cơng nghệ cao để phục vụ đời sống chuyên gia, người lao động làm việc khu công nghệ cao - Ban quản lý khu công nghệ cao UBND cấp tỉnh giao đất cho tồn khu cơng nghệ cao cho thuê đất tổ chức, cá nhân, người Việt Nam định cư nước ngồi; doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi sử dụng đất khu công nghệ cao Ban quản lý khu công nghệ cao lập quy hoạch chi tiết xây dựng khu cơng nghệ cao trình UBND cấp tỉnh nơi có đất phê duyệt UBND cấp tỉnh giao đất cho Ban quản lý khu công nghệ cao để tổ chức xây dựng, phát triển khu công nghệ cao theo quy hoạch phê duyệt Ban quản lý khu công nghệ cao cho thuê đất theo quy định Luật Ban quản lý khu công nghệ cao cho thuê đất người có nhu cầu sử dụng đất khu công nghệ cao - Doanh nghiệp phát triển khu công nghệ cao, doanh nghiệp phát triển hạ tầng Ban quản lý khu công nghệ cao cho thuê đất; người có nhu cầu sử dụng đất khu công nghệ cao thuê lại đất doanh nghiệp phát triển khu công nghệ cao, doanh nghiệp phát triển hạ tầng * Đất sử dụng cho khu kinh tế (Điều 151) - Đất sử dụng cho khu kinh tế bao gồm đất để xây dựng khu kinh tế, khu kinh tế cửa thành lập theo định Thủ tướng Chính phủ Đất sử dụng cho khu kinh tế diện tích đất sử dụng cho khu chức gồm: khu phi thuế quan, khu bảo thuế, khu chế xuất, khu công nghiệp, khu giải trí, khu du lịch, khu thị, khu dân cư, khu hành khu chức khác phù hợp với đặc điểm khu kinh tế nhằm tạo môi trường đầu tư kinh doanh đặc biệt thuận lợi cho nhà đầu tư Việc xây dựng, mở khu kinh tế phải phù hợp với quy hoạch tổng thể hệ thống khu kinh tế nước - UBND cấp tỉnh giao đất cho Ban quản lý khu kinh tế để tổ chức xây dựng khu kinh tế theo kế hoạch sử dụng đất phê duyệt quy hoạch chi tiết xây dựng khu kinh tế Ban quản lý khu kinh tế có trách nhiệm thực việc bồi thường, giải phóng mặt diện tích đất quan nhà nước có thẩm quyền thu hồi để giao cho trước giao lại đất, cho thuê đất Ban quản lý khu kinh tế giao lại đất có thu tiền sử dụng đất, giao lại đất không thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất cho người có nhu cầu sử dụng đất khu chức khu kinh tế - Thời hạn sử dụng đất để sản xuất, kinh doanh khu kinh tế không 70 năm Chế độ sử dụng đất, quyền nghĩa vụ người sử dụng đất khu kinh tế áp dụng loại đất theo quy định Luật 2.4 Quản lý sử dụng loại đất khác Ngoài quy định trên, pháp luật đất đai cịn có quy định loại đất phi nông nghiệp khác: (1) Việc sử dụng loại đất phi nông nghiệp khác phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất chi tiết, quy hoạch xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn xét duyệt quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng quan nhà nước có thẩm quyền ban hành (2) Đất giao sử dụng vào mục đích phải thực theo mục đích phải xin chuyển mục đích sử dụng đất để sử dụng đất vào mục đích khác Ngồi quy định chung, loại đất pháp luật xây dựng quy định riêng: Thứ nhất, Đối với loại đất phi nơng nghiệp sử dụng vào mục đích cơng (như: Đất xây dựng trụ sở quan, cơng trình nghiệp; Đất sử dụng vào mục đích quốc phịng, an ninh; Đất sử dụng làm giao thông, thuỷ lợi; đất xây dựng cơng trình văn hố, y tế, giáo dục đào tạo, thể dục thể thao phục vụ lợi ích cơng cộng; đất có di tích lịch sử - văn hoá, danh lam thắng cảnh ) → Đối với loại đất này, chủ thể quan nhà nước giao quản lý loại đất có trách nhiệm bảo tồn diện tích đất giao, có chế độ quản lý rõ ràng Thứ hai, Đối với loại đất đa dạng chủ thể sử dụng (như: Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp gồm đất xây dựng khu công nghiệp; đất làm mặt xây dựng sở sản xuất, kinh doanh; đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản; đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm; Đất sở tơn giáo sử dụng; Đất có cơng trình đình, đền, miếu, am, từ đường, nhà thờ họ; Đất sơng, ngịi, kênh, rạch, suối mặt nước chun dùng ) có chủ thể pháp luật quy định phép sử dụng nhà nước giao/ cho thuê đất chủ thể phải đảm bảo sử dụng đất theo quy định quyền nghĩa vụ người sử dụng đất theo hình thức sử dụng đất Đồng thời, tùy thuộc đặc trưng loại đất mà pháp luật có quy định riêng: - Đất làm nghĩa trang, nghĩa địa phải quy hoạch thành khu tập trung, xa khu dân cư, thuận tiện cho việc chôn cất, thăm viếng, hợp vệ sinh tiết kiệm đất - Việc khai thác, sử dụng đất sơng, ngịi, kênh, rạch, suối mặt nước chun dùng phải bảo đảm khơng ảnh hưởng đến mục đích sử dụng chủ yếu xác định; phải tuân theo quy định kỹ thuật ngành, lĩnh vực có liên quan, quy định bảo vệ cảnh quan, mơi trường; khơng làm cản trở dịng chảy tự nhiên; không gây cản trở giao thông đường thuỷ - Việc sử dụng đất để sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm phải: Có định cho thuê đất vào mục đích khai thác nguyên liệu định giao đất, cho thuê đất để chế biến, sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm CQ NN có thẩm quyền; Thực biện pháp cần thiết để không gây thiệt hại cho sản xuất, đời sống ảnh hưởng xấu đến môi trường; Khi kết thúc việc khai thác nguyên liệu, người sử dụng đất có trách nhiệm trả lại đất với trạng thái quy định hợp đồng thuê đất - Việc sử dụng đất cho hoạt động khống sản phải: Có giấy phép hoạt động khoáng sản định cho th đất để thăm dị, khai thác khống sản định giao đất, cho thuê đất để làm mặt chế biến khoáng sản quan nhà nước có thẩm quyền; Thực biện pháp bảo vệ môi trường, xử lý chất thải biện pháp khác để không gây thiệt hại cho người sử dụng đất khu vực xung quanh; Sử dụng đất phù hợp với tiến độ thăm dị, khai thác khống sản; kết thúc việc thăm dị, khai thác khống sản, người sử dụng đất có trách nhiệm trả lại đất với trạng thái quy định hợp đồng th đất; Trường hợp thăm dị, khai thác khống sản mà không sử dụng lớp đất mặt không ảnh hưởng đến việc sử dụng mặt đất khơng phải thuê đất ... với loại đất này, chủ thể quan nhà nước giao quản lý loại đất có trách nhiệm bảo tồn diện tích đất giao, có chế độ quản lý rõ ràng Thứ hai, Đối với loại đất đa dạng chủ thể sử dụng (như: Đất. .. tế áp dụng loại đất theo quy định Luật 2.4 Quản lý sử dụng loại đất khác Ngoài quy định trên, pháp luật đất đai cịn có quy định loại đất phi nông nghiệp khác: (1) Việc sử dụng loại đất phi nông... phân biệt với đất nơng nghiệp) Các loại đất thuộc nhóm đất phi nông nghiệp quy định Điều 10 Luật đất đai 2013: (1) Đất gồm đất nông thôn, đất đô thị; (2) Đất xây dựng trụ sở quan; (3) Đất sử dụng