Xây dựng khung giá các loại đất làm căn cứ để xây dựng bảng giá đất tại địa phương (TT)

MỤC LỤC MỤC LỤC MỞ ĐẦU I Sự cần thiết .1 II Cơ sở pháp lý III Mục tiêu phạm vi thực Mục tiêu dự án 2 Phạm vi thực dự án .2 2.1 Điều tra, khảo sát, thu thập thông tin, tài liệu, số liệu 18 tỉnh (đại diện cho vùng) để xây dựng khung giá loại đất theo vùng địa lý tự nhiên kinh tế nước, cụ thể: 2.2 Các loại xã điều tra, khảo sát 18 tỉnh đại diện cho vùng 2.3 Các loại đất điều tra, khảo sát xây dựng khung giá đất IV Nội dung phương pháp thực Nội dung Phương pháp thực dự án V Sản phẩm .4 Sản phẩm trung gian dự án .4 Sản phẩm dự án .4 VI Bố cục báo cáo tóm tắt kết thực dự án .5 PHẦN I KHÁI QUÁT ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN, KINH TẾ, XÃ HỘI CÓ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Điều kiện tự nhiên 1.1 Vị trí địa lý 1.2 Đặc điểm địa hình 1.3 Đặc điểm trạng sử dụng đất Điều kiện kinh tế Đặc điểm xã hội 3.1 Đặc điểm hành 3.2 Đặc điểm dân số PHẦN II ĐIỀU TRA, KHẢO SÁT, THU THẬP THÔNG TIN, TÀI LIỆU, SỐ LIỆU VÀ GIÁ ĐẤT THỊ TRƯỜNG I Lựa chọn điểm điều tra II Thực điều tra, khảo sát thu thập thông tin Trình tự, nội dung bước điều tra, khảo sát Kết điều tra, khảo sát thu thập thông tin 10 2.1 Kết thu thập tài liệu, số liệu, đồ Bộ, ngành trung ương 45 tỉnh không điều tra, khảo sát giá đất thị trường 10 2.2 Kết điều tra, khảo sát thu thập thông tin, tài liệu, số liệu giá đất thị trường 18 tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương đại diện cho vùng địa lý tự nhiên - kinh tế nước 10 PHẦN III ĐỀ XUẤT KHUNG GIÁ CÁC LOẠI ĐẤT CHO CÁC VÙNG ĐỊA LÝ TỰ NHIÊN - KINH TẾ VÀ NGUYÊN TẮC, CƠ CHẾ ĐIỀU CHỈNH KHUNG GIÁ CÁC LOẠI ĐẤT 11 I Quan điểm xây dựng khung giá loại đất .11 II Tổng hợp, phân tích, xử lý thông tin đề xuất khung giá loại đất cho vùng địa lý tự nhiên - kinh tế 11 Tổng hợp giá đất thu thập 11 1.1 Xây dựng biểu tổng hợp giá đất điều tra, khảo sát .11 1.2 Nhập thông tin giá đất điều tra, khảo sát vào biểu tổng hợp 12 Xác định mức giá đất tối thiểu tối đa từ kết điều tra, khảo sát cho loại đất theo vùng địa lý tự nhiên - kinh tế 12 Đề xuất khung giá loại đất cho vùng địa lý tự nhiên - kinh tế 13 3.1 Đánh giá tình hình thực khung giá đất ban hành bảng giá đất địa phương giai đoạn từ năm 2010 đến năm 2014 13 3.2 Tổng hợp ý kiến góp ý địa phương khung giá loại đất từ kết điều tra, khảo sát giá đất thị trường 15 3.3 Kết đề xuất khung giá loại đất cho vùng địa lý tự nhiên - kinh tế 16 III Đề xuất nguyên tắc, chế điều chỉnh khung giá loại đất 22 Nguyên tắc chung 22 Nguyên tắc cụ thể 22 Thẩm quyền điều chỉnh khung giá đất 22 4.Trình tự điều chỉnh khung giá đất 23 Công bố khung giá đất điều chỉnh .24 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 25 I Kết luận 25 II Kiến nghị .26 MỞ ĐẦU I Sự cần thiết - Khung giá đất hành xây dựng từ năm 2004 điều chỉnh vào năm 2007, nhiên so với thực tế nhiều bất cập: + Khung giá đất quy định cho phạm vi nước nên áp dụng cho vùng địa lý tự nhiên - kinh tế không phù hợp + Mức giá đất tối thiểu tối đa khung giá đất không phù hợp với giá đất thị trường + Số loại đất quy định khung giá đất không phù hợp với thực tế - Nghị số 19-NQ/TW Hội nghị lần thứ sáu Ban Chấp hành Trung ương Đảng (khóa XI) tiếp tục đổi sách, pháp luật đất đai thời kỳ đẩy mạnh toàn diện công đổi Với lý nêu trên, Tổng cục Quản lý đất đai triển khai thực dự án “Xây dựng khung giá loại đất làm để xây dựng bảng giá đất địa phương” II Cơ sở pháp lý - Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 Chính phủ phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất; - Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27 tháng năm 2007 Chính phủ sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 Chính phủ phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất; - Nghị định số 21/2013/NĐ-CP ngày 04 tháng năm 2013 Thủ tướng Chính phủ quy định chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn cấu tổ chức Bộ Tài nguyên Môi trường; - Nghị số 19-NQ/TW ngày 31 tháng 10 năm 2012 Hội nghị lần thứ Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XI tiếp tục đổi sách, pháp luật đất đai thời kỳ đẩy mạnh toàn diện công đổi mới, tạo tảng để đến năm 2020 nước ta trở thành nước công nghiệp theo hướng đại; - Quyết định số 1892/QĐ-TTg ngày 14 tháng 12 năm 2012 Thủ tướng Chính phủ việc Phê duyệt Đề án nâng cao lực quản lý nhà nước ngành Quản lý đất đai giai đoạn 2011 - 2020; - Quyết định số 1029/QĐ-BTNMT ngày 31 tháng năm 2011 Bộ Tài nguyên Môi trường việc ban hành Quy chế quản lý đề án, dự án, nhiệm vụ chuyên môn thuộc Bộ Tài nguyên Môi trường; - Quyết định số 1232/QĐ-BTNMT ngày 02 tháng năm 2012 Bộ Tài nguyên Môi trường việc phê duyệt danh mục dự án chuyên môn mở năm 2013; - Công văn số 1204/TCQLĐĐ-KHTC ngày 05 tháng 10 năm 2012 của Tổng cục Quản lý đất đai về việc giao nhiệm vụ xây dựng dự án chuyên môn mở năm 2013 III Mục tiêu phạm vi thực Mục tiêu dự án Xây dựng khung giá loại đất theo vùng địa lý tự nhiên - kinh tế nước để phục vụ xây dựng Nghị định ban hành khung giá loại đất, làm sở để xây dựng bảng giá đất địa phương Phạm vi thực dự án 2.1 Điều tra, khảo sát, thu thập thông tin, tài liệu, số liệu 18 tỉnh (đại diện cho vùng) để xây dựng khung giá loại đất theo vùng địa lý tự nhiên - kinh tế nước, cụ thể: - Vùng Tây Bắc 02 tỉnh: Điện Biên, Hòa Bình; - Vùng Đông Bắc 03 tỉnh: Cao Bằng, Phú Thọ Quảng Ninh; - Vùng Đồng sông Hồng 02 tỉnh: Tp Hà Nội, Hưng Yên; - Vùng Bắc Trung Bộ 02 tỉnh: Thanh Hóa, Quảng Trị; - Vùng Duyên hải Nam Trung Bộ 02 tỉnh: Tp Đà Nẵng, Bình Thuận; - Vùng Tây Nguyên 02 tỉnh: Gia Lai, Lâm Đồng; - Vùng Đông Nam Bộ 02 tỉnh: Tp Hồ Chí Minh, Bình Phước; - Vùng Đồng sông Cửu Long 03 tỉnh: Long An, Cần Thơ, Cà Mau 2.2 Các loại xã điều tra, khảo sát 18 tỉnh đại diện cho vùng Dự án điều tra, khảo sát theo 03 loại xã 18 tỉnh đại diện cho 08 địa lý tự nhiên - kinh tế nước, cụ thể sau: - Xã đồng bằng: 175 xã, vùng Đông Bắc (11 xã), đồng sông Hồng (41 xã), Bắc Trung (26 xã), Duyên hải Nam Trung (17 xã), Đông Nam (30 xã), đồng sông Cửu Long (50 xã) - Xã trung du: 53 xã, vùng Đông Bắc (18 xã), đồng sông Hồng (06 xã), Bắc Trung (10 xã), Duyên hải Nam Trung (06 xã), Đông Nam (13 xã) - Xã miền núi: 132 xã, vùng Tây Bắc (26 xã), Đông Bắc (40 xã), đồng sông Hồng (03 xã), Bắc Trung (19 xã), Duyên hải Nam Trung (09 xã), Tây Nguyên (30 xã), Đông Nam (05 xã) 2.3 Các loại đất điều tra, khảo sát xây dựng khung giá đất * Nhóm đất nông nghiệp (06 loại đất): Đất lúa nước; Đất trồng hàng năm lại (đất trồng lúa nương, đất trồng hàng năm khác); Đất trồng lâu năm; Đất rừng sản xuất; Đất nuôi trồng thủy sản; Đất làm muối; * Nhóm đất phi nông nghiệp (04 loại đất): Đất nông thôn; Đất đô thị; Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp nông thôn; Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp đô thị Trong trình thực Dự án, có thay đổi hệ thống tiêu phân loại đất theo mục đích sử dụng theo đạo lãnh đạo Bộ Tài nguyên Môi trường có số điều chỉnh sau: * Về loại đất điều tra, khảo sát để xây dựng khung giá: - Gộp đất lúa nước đất trồng hàng năm lại thành đất trồng hàng năm - Tách đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp nông thôn thành đất thương mại dịch vụ nông thôn đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp đất thương mại dịch vụ nông thôn - Tách đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp đô thị thành đất thương mại dịch vụ đô thị đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp đất thương mại dịch vụ đô thị Các loại đất lại giữ nguyên theo Dự án Như vậy, loại đất thực điều tra, khảo sát 11 loại đất, cụ thể: - Nhóm đất nông nghiệp (05 loại đất): Đất trồng hàng năm; Đất trồng lâu năm; Đất rừng sản xuất; Đất nuôi trồng thủy sản; Đất làm muối; - Nhóm đất phi nông nghiệp (06 loại đất): Đất nông thôn; Đất đô thị; Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp đất thương mại dịch vụ nông thôn; Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp đất thương mại dịch vụ đô thị; Đất thương mại dịch vụ nông thôn đất thương mại dịch vụ đô thị * Về việc phân chia vùng để đề xuất khung giá đất: Trong trình triển khai Dự án xây dựng khung giá loại đất từ kết điều tra, khảo sát giá đất thị trường, Dự án thực theo 08 vùng địa lý tự nhiên, kinh tế Tuy nhiên, đề xuất khung giá để phục cho việc ban hành Nghị định khung giá loại đất Chính phủ thì: - Gộp hai vùng địa lý tự nhiên - kinh tế Tây Bắc Đông Bắc thành vùng kinh tế trung du miền núi phía Bắc - Đổi tên vùng địa lý, tự nhiên - kinh tế thành vùng kinh tế IV Nội dung phương pháp thực Nội dung - Thu thập thông tin tài liệu, số liệu - Điều tra, khảo sát, thu thập thông tin tài liệu, số liệu; giá đất thị trường 18 tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương đại diện cho vùng địa lý tự nhiên - kinh tế cho nước - Phân tích, tổng hợp, đánh giá tài liệu điều tra, thu thập - Khoanh vùng giá đất theo vùng địa lý tự nhiên - kinh tế đồ - Xây dựng khung giá loại đất đồ vùng giá đất - Đề xuất nguyên tắc, chế điều chỉnh khung giá loại đất Phương pháp thực dự án 2.1 Phương pháp điều tra, khảo sát giá đất thị trường 2.2 Phương pháp thu nhập (xác định giá đất theo phương pháp thu nhập) 2.3 Phương pháp điều tra, thu thập thông tin tài liệu 2.4 Phương pháp xử lý số liệu: Phân tích, xử lý số liệu 2.5 Phương pháp phân tích, thống kê 2.6 Phương pháp chuyên gia V Sản phẩm Sản phẩm trung gian dự án - Tài liệu hướng dẫn điều tra, thu thập thông tin, số liệu liên quan đến việc xây dựng khung giá loại đất - Các tài liệu thu thập liên quan đến dự án - Báo cáo tổng hợp tài liệu thu thập Bộ, ngành trung ương, ngân hàng, quan định giá 45 tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương - Hệ thống bảng, biểu, phiếu điều tra theo phương pháp điều tra giá đất thị trường 18 tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương - Báo cáo kết điều tra, phân tích, đánh giá yếu tố điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội ảnh hưởng đến giá loại đất tỉnh điều tra - Báo cáo kết điều tra, khảo sát giá đất thị trường tỉnh điều tra Sản phẩm dự án - Báo cáo tổng hợp kết thực dự án “Xây dựng khung giá loại đất làm để xây dựng bảng giá đất địa phương” - Khung giá loại đất theo vùng địa lý tự nhiên - kinh tế nước phục vụ việc ban hành Nghị định khung giá loại đất - Bản đồ vùng giá đất theo vùng địa lý tự nhiên - kinh tế nước, tỷ lệ 1/100.000 - Báo cáo đề xuất nguyên tắc, chế điều chỉnh khung giá loại đất theo vùng địa lý tự nhiên - kinh tế nước để phục vụ việc ban hành Nghị định khung giá loại đất Thông tư hướng dẫn - Dự thảo nội dung khung giá loại đất Nghị định Chính phủ phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất VI Bố cục báo cáo tóm tắt kết thực dự án Báo cáo tóm tắt kết thực dự án phần Mở đầu, Kết luận Kiến nghị, gồm phần: Phần I: Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội có ảnh hưởng đến giá đất Phần II: Điều tra, khảo sát thu thập thông tin, tài liệu, số liệu giá đất thị trường Phần III: Đề xuất khung giá loại đất cho vùng địa lý tự nhiên - kinh tế nguyên tắc, chế điều chỉnh khung giá loại đất PHẦN I KHÁI QUÁT ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN, KINH TẾ, XÃ HỘI CÓ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Điều kiện tự nhiên 1.1 Vị trí địa lý Việt Nam quốc gia nằm bán đảo Đông Dương thuộc khu vực Đông Nam Á, ven biển Thái Bình Dương Việt Nam có đường biên giới đất liền dài 4.550km, tiếp giáp với Trung Quốc phía Bắc, với CHDCND Lào Camphuchia phía Tây; phía Đông giáp biển Đông 1.2 Đặc điểm địa hình Phần lớn lãnh thổ Việt Nam đồi núi (đồi núi chiếm khoảng ¾ diện tích lãnh thổ), theo số liệu thống kê đất đai năm 2013 Việt Nam 10.226 đơn vị hành cấp xã, có 4.611 xã đồng với diện tích 8.581.388,73 ha, chiếm 25,93% diện tích nước; có 1.977 xã trung du với diện tích 1.244.038,73 ha, chiếm 3,76% diện tích nước; 3.638 xã miền núi với diện tích 23.271.303,54 ha, chiếm 70,31% diện tích nước 1.3 Đặc điểm trạng sử dụng đất Theo số liệu thống kê năm 2013, diện tích loại đất quy định khung giá đất phân bố theo vùng sau: Đất rừng sản xuất (ha) Đất nuôi trồng thuỷ sản (ha) Đất làm muối (ha) Đất nông thôn (ha) Đất đô thị (ha) Đất sản xuấ kinh doanh phi nông nghiệp nông thôn (ha) Đất sản xuấ kinh doanh phi nông nghiệp đô thị (ha) 3.822.241,0 7.597.989,00 707.827,0 17.887,0 558.488,0 143.815,0 195.493,10 82.283,90 646.957,0 245.700,0 1.544.135,56 36.551,0 1.674,0 97.037,0 14.139,0 23.091,59 4.536,41 4.437.643,5 689.907,0 319.539,5 994.576,04 20.310,0 6.427,0 56.334,0 17.724,3 29.870,91 8.345,09 Tây Bắc 3.741.485,0 497.259,0 90.537,0 737.027,00 6.373,0 0,0 33.164,0 3.102,1 5.475,85 1.433,15 Vùng Đông Bắc 6.395.426,0 739.299,0 320.093,5 2.270.485,50 46.306,0 1,0 78.180,0 16.102,6 33.577,79 13.321,21 Đồng Bằng Sông Hồng 1.495.772,5 643.380,0 76.496,0 30.364,90 81.879,0 1.199,0 107.196,0 23.794,0 26.818,96 21.833,04 Đồng Sông Cửu Long 4.057.658,0 2.038.830,0 568.295,0 139.293,00 480.806,0 5.491,0 100.982,0 23.323,0 20.415,00 4.968,00 Tây Nguyên 5.464.107,0 850.807,0 1.150.740,0 1.709.301,00 8.447,0 40.665,0 13.439,0 8.662,00 3.763,00 Vùng Đông Nam Bộ 2.359.083,0 303.036,0 1.050.840,0 172.806,00 27.155,0 44.930,0 32.191,0 47.581,00 24.084,00 Vùng địa lý tự nhiên kinh tế Đất trồng hàng năm (ha) Đất trồng lâu năm (ha) Tổng diện tích tự nhiên Cả nước 33.096.731,0 6.409.475,0 Bắc Trung Bộ 5.145.556,0 Duyên Hải Nam Trung Bộ 3.095,0 Điều kiện kinh tế Tổng sản phẩm quốc nội năm 2013 (GDP) nước 3.584,26 nghìn tỷ đồng Bình quân GDP theo đầu người đạt 40,08 triệu đồng/người/năm, bình quân thu nhập theo đầu người vùng không đồng đều, cao vùng Đông Nam với 75,34 triệu đồng/người/năm, thấp 17,87 triệu đồng/người/năm vùng Đông Bắc Trong giai đoạn từ năm 2010 đến năm 2014, kinh tế - xã hội nước có biến động lớn, tác động mạnh đến giá mặt hàng có giá đất Về nông nghiệp: Giá trị sản xuất nông, lâm nghiệp thủy sản năm 2014 theo giá so sánh 2010 ước tính đạt 830 nghìn tỷ đồng, tăng 3,9% so với năm 2013, bao gồm: Nông nghiệp đạt 617,5 nghìn tỷ đồng, tăng 2,9%; lâm nghiệp đạt 23,9 nghìn tỷ đồng, tăng 7,1%; thủy sản đạt 188,6 nghìn tỷ đồng, tăng 6,8% Về công nghiệp: Năm 2014, số sản xuất toàn ngành công nghiệp ước tính tăng 7,6% so với năm 2013 với xu hướng tăng nhanh vào tháng cuối năm (Quý I tăng 5,3%, quý II tăng 6,9%, quý III tăng 7,8%, quý IV ước tính tăng 10,1%), cao nhiều mức tăng 5,9% năm 2013 Trong mức tăng chung năm toàn ngành công nghiệp, ngành khai khoáng tăng 2,5%, đóng góp 0,5 điểm phần trăm; ngành chế biến, chế tạo tăng 8,7%, cao mức tăng 7,3% năm 2013, đóng góp 6,2 điểm phần trăm; sản xuất phân phối điện tăng 12,1%, đóng góp 0,8 điểm phần trăm; ngành cung cấp nước, xử lý nước thải, rác thải tăng 6,4%, đóng góp 0,1 điểm phần trăm Về thương mại - dịch vụ: Năm 2014, doanh thu dịch vụ lưu trú ăn uống du lịch đạt 381,8 nghìn tỷ đồng, tăng 8% so với năm 2013 Ước tính năm 2014, doanh thu dịch vụ khác đạt 347, nghìn tỷ đồng, tăng 9,4% so với năm trước Đặc điểm xã hội 3.1 Đặc điểm hành Về hành chính, Việt Nam có 63 tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương với tổng diện tích tự nhiên 33.096.731 (theo số liệu thống kê đất đai năm 2013); có 712 đơn vị hành cấp huyện 10.226 đơn vị hành cấp xã Số lượng xã phân theo loại địa hình đô thị phân theo loại đô thị vùng địa lý tự nhiên - kinh tế: T T Tên tỉnh Số lượng loại xã phân theo loại địa hình đô thị phân theo loại đô thị theo vùng địa lý tự nhiên - kinh tế Đô Đồng Trung Miền Loại Loại Loại Loại thị Loại I du núi II III IV V ĐB Cả nước 4.611 1.977 3.638 20 18 52 79 558 2.077 76 118 5 101 31 11 13 106 Vùng đồng sông Hồng Vùng Tây Bắc Vùng Đông Bắc 652 58 209 1833 1.2 Nhập thông tin giá đất điều tra, khảo sát vào biểu tổng hợp Các phiếu thu thập thông tin đất phân thành 02 nhóm: nhóm đất nông nghiệp đất phi nông nghiệp nông thôn; nhóm đất phi nông nghiệp đô thị Các thông tin phiếu điều tra nhập trực tiếp vào biểu tổng hợp theo nhóm đất phân loại riêng cho vùng địa lý tự nhiên kinh tế Trường hợp đất điều tra có giá chuyển nhượng (hoặc giá đất đấu giá quyền sử đất) nhập trực tiếp giá chuyển nhượng (hoặc giá đất đấu giá quyền sử đất) vào biểu tổng hợp Trường hợp đất giá chuyển nhượng nhóm đất nông nghiệp nhập thông tin thu thập theo mẫu phiếu phụ vào biểu tính toán xây dựng phần mềm Micrsoft Excel Biểu tự động tính thông tin thu nhập đất (tổng thu nhập đất, tổng chi phí đất thu nhập đất) Các thông tin thu nhập đất đất kết nối trực tiếp đến biểu tổng hợp tự động tính giá đất; loại đất gồm đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp đất thương mại dịch vụ đô thị nông thôn, đất thương mại dịch vụ đô thị nông thôn xác định theo giá đất vị trí mua bán, chuyển nhượng QSDĐ theo tỷ lệ định (tuỳ theo địa phương khoảng từ 50% đến 110%) Xác định mức giá đất tối thiểu tối đa từ kết điều tra, khảo sát cho loại đất theo vùng địa lý tự nhiên - kinh tế - Trình tự xác định mức giá tối thiểu tối đa cho loại đất: + Trên sở số liệu nhập vào biểu tổng hợp trên, sử dụng phần mềm Microsoft Excel để nhóm đất vùng tự nhiên kinh tế theo loại xã Đồng bằng, Trung du, Miền núi loại đô thị + Trong loại xã khu vực Đồng bằng, Trung du, Miền núi, tiến hành nhóm đất theo loại đất: đất trồng hàng năm; đất trồng lâu năm; đất rừng sản xuất; đất nuôi trồng thủy sản; đất nông thôn; đất thương mại, dịch vụ nông thôn; đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp đất thương mại, dịch vụ nông thôn; đất đô thị; đất thương mại, dịch vụ đô thị; đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp đất thương mại dịch vụ đô thị + Giá đất loại đất khu vực đồng bằng, trung du, miền núi xếp theo dãy giá trị từ thấp đến cao biểu diễn đồ thị + Từ đồ thị tiến hành phân tích, rà soát, xử lý loại trừ giá đất không bình thường dãy giá trị giá đất, là: > Giá đất vị trí cá biệt, không phổ biến khu vực điều tra (giá cao thấp) > Giá đất thu thập bị ảnh hưởng trình đô thị hóa yếu tố khách quan khác, ví dụ: giá đất chuyển nhượng có khả thay đổi mục 12 đích sử dụng loại đất điều tra (do đất có vị trí xen kẹt khu dân cư, gần mặt đường, ) - Xác định mức giá tối thiểu, mức giá tối đa cho loại đất: Trong dãy giá đất lại (sau loại giá đất không bình thường), đồ thị xác định khu vực tập trung nhiều giá đất mức thấp khu vực tập trung nhiều giá đất mức cao nhất; tiến hành phân tích, lựa chọn giá đất khu vực tập trung nhiều giá đất mức thấp làm mức giá tối thiểu Tương tự phân tích, lựa chọn giá đất khu vực tập trung nhiều giá đất mức cao làm mức giá tối đa Đề xuất khung giá loại đất cho vùng địa lý tự nhiên - kinh tế 3.1 Đánh giá tình hình thực khung giá đất ban hành bảng giá đất địa phương giai đoạn từ năm 2010 đến năm 2014 Kết so sánh giá đất bảng giá đất năm 2014 với khung giá đất quy định Nghị định số 123/2007/NĐ-CP đánh giá biến động giá đất bảng giá đất giai đoạn 2010-2014 sau: 3.1.1 Đất trồng hàng năm - 100% số tỉnh ban hành mức giá đất thấp bảng giá đất cao nhiều so với mức tối thiểu khung giá đất hành (phần lớn cao từ 0,6 - 4,0 lần) có nhiều tỉnh quy định mức giá đất cao nhất mức tối đa khung giá đất - Trong giai đoạn 2010-2014 có 05/07 vùng có biến động tăng mức giá tối thiểu bảng giá đất, cao vùng Duyên hải Nam Trung 05/07 vùng có biến động tăng mức giá tối đa bảng giá đất, cao vùng Đông Bắc 3.1.2 Đất trồng lâu năm - 100% số tỉnh ban hành mức giá đất thấp bảng giá đất cao nhiều so với mức tối thiểu khung giá đất hành (phần lớn cao từ 0,45 - 4,0 lần) có nhiều tỉnh quy định mức giá đất cao nhất mức tối đa khung giá đất - Trong giai đoạn 2010-2014 có 07/07 vùng có biến động tăng mức giá tối thiểu bảng giá đất, cao vùng trung du miền núi phía Bắc 04/07 vùng có biến động tăng mức giá tối đa, cao vùng Bắc Trung 3.1.3 Đất rừng sản xuất (59 tỉnh có đất rừng sản xuất) - 100% số tỉnh ban hành mức giá đất thấp bảng giá đất cao nhiều so với mức tối thiểu khung giá đất hành (phần lớn cao từ 0,6 - 8,33) có nhiều tỉnh quy định mức giá đất cao nhất mức tối đa khung giá đất - Trong giai đoạn 2010-2014 có 07/07 vùng có biến động tăng mức giá tối thiểu, cao vùng Duyên hải Nam Trung 06/07 vùng có biến động tăng mức giá tối đa, cao vùng Đông Nam 13 3.1.4 Đất nuôi trồng thủy sản - 95% số tỉnh ban hành mức giá đất thấp bảng giá đất cao nhiều so với mức tối thiểu khung giá đất hành (phần lớn cao từ 0,4 - 7,0 lần) có nhiều tỉnh quy định mức giá đất cao nhất mức tối đa khung giá đất - Trong giai đoạn 2010-2014 có 7/7 vùng có biến động tăng mức giá tối thiểu, cao vùng Tây Nguyên 02/07 vùng có biến động tăng mức giá tối đa, cao vùng trung du miền núi phía Bắc 3.1.5 Đất làm muối (23 tỉnh có đất làm muối) - 83% số tỉnh ban hành mức giá đất thấp bảng giá đất cao nhiều so với mức tối thiểu khung giá đất hành (phần lớn cao từ 1,0 -11,0 lần) có nhiều tỉnh quy định mức giá đất cao nhất mức tối đa khung giá đất - Trong giai đoạn 2010-2014 có 02/07 vùng có biến động tăng mức giá tối thiểu, cao vùng Đồng sông Cửu Long 03/07 vùng có biến động tăng mức giá tối đa, cao vùng Đồng sông Cửu Long 3.1.6 Đất nông thôn - 100% số tỉnh ban hành mức giá đất thấp bảng giá đất cao nhiều so với mức tối thiểu khung giá đất hành (phần lớn cao 0,33 -9,0 lần) có nhiều tỉnh quy định mức giá đất cao nhất mức tối đa khung giá đất - Trong giai đoạn 2010-2014 có 07/07 vùng có biến động tăng mức giá tối thiểu, cao vùng trung du miền núi phía Bắc 07/07 vùng có biến động tăng mức giá tối đa, cao vùng Đồng sông Hồng 3.1.7 Đất đô thị - 85% số tỉnh ban hành mức giá đất thấp bảng giá đất cao nhiều so với mức tối thiểu khung giá đất hành (phần lớn cao từ 0,5- 2,67 lần) có nhiều tỉnh quy định mức giá đất cao nhất mức tối đa khung giá đất - Trong giai đoạn 2010-2014 có 05/07 vùng có biến động tăng mức giá tối thiểu, cao đô thị loại II vùng Đồng sông Hồng 05/07 vùng có biến động tăng mức giá tối đa, cao đô thị loại II vùng Đồng sông Hồng 3.1.8 Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp Phần lớn tỉnh ban hành bảng giá đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp 50% - 80% giá đất vị trí 14 3.2 Tổng hợp ý kiến góp ý địa phương khung giá loại đất từ kết điều tra, khảo sát giá đất thị trường Khung giá loại đất từ kết điều tra, khảo sát giá đất thị trường gửi xin ý kiến góp ý tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương Kết tổng hợp ý kiến góp ý 63/63 tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương sau: - Đối với đất trồng hàng năm: 32/63 tỉnh đồng ý với mức giá tối thiểu, 44/63 tỉnh đồng ý với mức giá tối đa, lại đề nghị điều chỉnh cho phù hợp - Đối với đất trồng lâu năm: 26/63 tỉnh đồng ý với mức giá tối thiểu, 40/63 tỉnh đồng ý với mức giá tối đa, lại đề nghị điều chỉnh cho phù hợp - Đối với đất rừng sản xuất (có 59 tỉnh có đất rừng sản xuất): 33/59 tỉnh đồng ý với mức giá tối thiểu, 45/59 tỉnh đồng ý với mức giá tối đa, lại đề nghị điều chỉnh cho phù hợp - Đất nuôi trồng thủy sản: 32/63 tỉnh đồng ý với mức giá tối thiểu, 40/63 tỉnh đồng ý với mức giá tối đa, lại đề nghị điều chỉnh cho phù hợp - Đất làm muối (có 23 tỉnh có đất làm muối): 13/23 tỉnh đồng ý với mức giá tối thiểu, 15/23 tỉnh đồng ý với mức giá tối đa, lại đề nghị điều chỉnh cho phù hợp - Đối với đất nông thôn + Xã đồng (có 44 tỉnh có loại xã đồng bằng): 25/44 tỉnh đồng ý với mức giá tối thiểu, 36/44 tỉnh đồng ý với mức giá tối đa, lại đề nghị điều chỉnh cho phù hợp + Xã trung du (có 16 tỉnh có loại xã trung du): 09/16 tỉnh đồng ý với mức giá tối thiểu, 13/16 tỉnh đồng ý với mức giá tối đa, lại đề nghị điều chỉnh cho phù hợp + Xã miền núi (có 42 tỉnh có loại xã miền núi): 25/42 tỉnh đồng ý với mức giá tối thiểu, 31/42 tỉnh đồng ý với mức giá tối đa, lại đề nghị điều chỉnh cho phù hợp - Đối với đất đô thị + Đô thị loại đặc biệt: Hà Nội đồng ý với mức giá tối thiểu, Thành phố Hồ Chí Minh đề nghị giảm mức giá tối thiểu; Hà Nội đề xuất mức tối đa 120.000.000 đồng/m2, Thành phố Hồ Chí Minh đồng ý với mức đề xuất khung giá 162.000.000 đồng/m2 + Đô thị loại I (có 13 tỉnh có đô thị loại I): 06/13 tỉnh đồng ý với mức giá tối thiểu, 08/13 tỉnh đồng ý với mức giá tối đa, lại đề nghị điều chỉnh cho phù hợp + Đô thị loại II (có 13 tỉnh có đô thị loại II): 05/13 tỉnh đồng ý với mức giá tối thiểu, 09/13 tỉnh đồng ý với mức giá tối đa, lại đề nghị điều chỉnh cho phù hợp 15 + Đô thị loại III (có 41 tỉnh có đô thị loại III): 21/41 tỉnh đồng ý với mức giá tối thiểu, 33/41 tỉnh đồng ý với mức giá tối đa, lại đề nghị điều chỉnh cho phù hợp + Đô thị loại IV (có 34 tỉnh có đô thị loại IV): 16/34 tỉnh đồng ý với mức giá tối thiểu, 25/34 tỉnh đồng ý với mức giá tối đa, lại đề nghị điều chỉnh cho phù hợp + Đô thị loại V (có 61 tỉnh có đô thị loại V): 36/61 tỉnh đồng ý với mức giá tối thiểu, 46/61 tỉnh đồng ý với mức giá tối đa, lại đề nghị điều chỉnh cho phù hợp - Đối với đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp + Đối với đất thương mại, dịch vụ: Phần lớn tỉnh đề nghị quy định mức giá đất thương mại, dịch vụ (tại đô thị nông thôn) 80% giá đất vị trí + Đối với đất kinh doanh phi nông nghiệp đất thương mại, dịch vụ: Phần lớn tỉnh đề nghị quy định mức giá đất thương mại, dịch vụ (tại đô thị nông thôn) 60% giá đất vị trí 3.3 Kết đề xuất khung giá loại đất cho vùng địa lý tự nhiên - kinh tế Khung giá loại đất cho vùng địa lý tự nhiên - kinh tế đề xuất sở quan điểm xây dựng khung giá loại đất dựa sau: - Kết hợp kết so sánh giá đất bảng giá đất năm 2014 với khung giá đất quy định Nghị định số 123/2007/NĐ-CP đánh giá biến động giá đất bảng giá đất giai đoạn 2010-2014; tổng hợp, phân tích thông tin giá đất điều tra; yếu tố tự nhiên, kinh tế - xã hội ảnh hưởng đến giá đất - Ý kiến góp ý Bộ, ngành liên quan, chuyên gia, nhà khoa học ý kiến UBND 63 tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương, đặc biệt tỉnh, thành phố có đề xuất mức giá loại đất cáo thấp so với mức giá loại đất dự thảo khung giá đất để xin ý kiến - Khi đề xuất mức giá loại đất khung giá đất có xem xét, tính toán tới việc Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định giá đất bảng giá cao không 30% so với mức giá tối đa khung giá đất đất phi nông nghiệp đô thị không 50% đất nông nghiệp khu dân cư, địa giới hành phường - Khung giá loại đất đề xuất cho vùng địa lý tự nhiên - kinh tế làm sở cho địa phương xây dựng bảng giá đất phải đảm bảo khả thu hút nhà đầu tư, đồng thời đảm bảo quyền lợi người sử dụng đất Theo đạo Lãnh đạo Bộ Tài nguyên Môi trường, gộp hai vùng địa lý, tự nhiên - kinh tế Tây Bắc Đông Bắc thành vùng kinh tế trung du miền núi phía Bắc, đồng thời đổi tên vùng địa lý tự nhiên - kinh tế lại 16 thành vùng kinh tế Vì khung giá loại đất đề xuất cho 07 vùng kinh tế sau (đơn vị: nghìn đồng/m2): 3.3.1 Đất trồng hàng năm Loại xã Xã đồng Giá tối thiểu Vùng kinh tế Xã trung du Giá tối đa Giá tối thiểu Xã miền núi Giá tối đa Giá tối thiểu Giá tối đa Vùng trung du miền núi phía Bắc 22 105 17 90 10 85 Vùng đồng sông Hồng 30 212 25 165 21 95 125 95 85 15 120 10 85 70 105 10 160 Vùng Bắc Trung Vùng duyên hải Nam Trung Vùng Tây Nguyên Vùng Đông Nam 15 250 Vùng đồng sông Cửu Long 15 212 12 110 3.3.2 Đất trồng lâu năm Loại xã Xã đồng Giá tối thiểu Vùng kinh tế Xã trung du Giá tối đa Giá tối thiểu Xã miền núi Giá tối đa Giá tối thiểu Giá tối đa Vùng trung du miền núi phía Bắc 25 105 20 130 10 130 Vùng đồng sông Hồng 42 250 38 190 32 160 Vùng Bắc Trung 10 125 95 85 Vùng duyên hải Nam Trung 15 135 10 90 85 135 10 230 Vùng Tây Nguyên Vùng Đông Nam 15 300 Vùng đồng sông Cửu Long 15 250 12 180 3.3.3 Đất rừng sản xuất Loại xã Xã đồng Giá tối thiểu Vùng kinh tế Vùng trung du miền núi phía Bắc Xã trung du Giá tối đa Giá tối thiểu Xã miền núi Giá tối đa Giá tối thiểu Giá tối đa 33 45 25 12 82 11 75 60 Vùng Bắc Trung 30 20 1,5 18 Vùng duyên hải Nam Trung 60 45 40 1,5 50 150 Vùng đồng sông Hồng Vùng Tây Nguyên Vùng Đông Nam 190 Vùng đồng sông Cửu Long 142 12 110 3.3.4 Đất nuôi trồng thuỷ sản Loại xã Xã đồng 17 Xã trung du Xã miền núi Giá tối thiểu Vùng kinh tế Giá tối đa Giá tối thiểu Giá tối đa Giá tối thiểu Giá tối đa Vùng trung du miền núi phía Bắc 22 60 20 85 70 Vùng đồng sông Hồng 30 212 28 165 21 95 Vùng Bắc Trung 115 95 70 Vùng duyên hải Nam Trung 120 85 70 60 160 Vùng Tây Nguyên Vùng Đông Nam 10 250 Vùng đồng sông Cửu Long 12 250 110 3.3.5 Đất làm muối Vùng kinh tế Giá tối thiểu Vùng trung du miền núi phía Bắc Giá tối đa 75 16 80 100 Vùng duyên hải Nam Trung 10 135 Vùng Đông Nam 18 135 Vùng đồng sông Cửu Long 12 142 Vùng đồng sông Hồng Vùng Bắc Trung 3.3.6 Đất nông thôn Loại xã Xã đồng Giá tối thiểu Vùng kinh tế Vùng trung du miền núi phía Bắc Xã trung du Giá tối đa Xã miền núi Giá tối thiểu Giá tối đa Giá tối thiểu Giá tối đa 50 8.500,00 40 7.000,00 25 9.500,00 100 29.000,00 80 15.000,00 70 9.000,00 Vùng Bắc Trung 35 12.000,00 30 7.000,00 20 5.000,00 Vùng duyên hải Nam Trung 40 12.000,00 30 8.000,00 25 6.000,00 15 7.500,00 40 9.000,00 Vùng đồng sông Hồng Vùng Tây Nguyên Vùng Đông Nam 60 18.000,00 Vùng đồng sông Cửu Long 40 15.000,00 50 12.000,00 3.3.7 Đất đô thị Vùng kinh tế Loại đô thị I II III IV V ĐB I II Vùng trung du miền núi phía Bắc Vùng đồng sông Hồng 18 Giá tối thiểu 220 150 100 75 50 1.500,00 1.000,00 800 Giá tối đa 65.000,00 52.000,00 40.000,00 25.000,00 15.000,00 162.000,00 76.000,00 50.000,00 Vùng kinh tế Loại đô thị Giá tối thiểu III IV V I II III IV V I II III IV V I II III IV V ĐB I II III IV V I II III IV V Vùng Bắc Trung Vùng duyên hải Nam Trung Vùng Tây Nguyên Vùng Đông Nam Vùng đồng sông Cửu Long 400 300 120 300 200 160 80 40 400 250 180 100 50 400 300 150 100 50 1.500,00 700 500 400 300 120 400 300 150 100 50 Giá tối đa 40.000,00 30.000,00 25.000,00 65.000,00 45.000,00 32.000,00 25.000,00 15.000,00 76.000,00 45.000,00 25.000,00 12.000,00 10.000,00 48.000,00 35.000,00 26.000,00 20.000,00 15.000,00 162.000,00 65.000,00 45.000,00 35.000,00 22.000,00 15.000,00 65.000,00 45.000,00 32.000,00 25.000,00 15.000,00 3.3.8 Đất thương mại dịch vụ nông thôn Loại xã Vùng kinh tế Vùng trung du miền núi phía Bắc Vùng đồng sông Hồng Vùng Bắc Trung Vùng duyên hải Nam Trung Vùng Tây Nguyên Vùng Đông Nam Vùng đồng sông Cửu Long Xã đồng Giá tối Giá tối đa thiểu 40 6.800,00 80 23.200,00 28 9.600,00 32 9.600,00 48 32 14.400,00 12.000,00 Xã trung du Giá tối Giá tối đa thiểu 32 5.600,00 64 12.000,00 24 5.600,00 24 6.400,00 40 9.600,00 Xã miền núi Giá tối Giá tối thiểu đa 20 7.600,00 56 7.200,00 16 4.000,00 20 4.800,00 12 6.000,00 32 7.200,00 3.3.9 Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp đất thương mại dịch vụ nông thôn Loại xã Xã đồng 19 Xã trung du Xã miền núi Giá tối thiểu Vùng kinh tế Giá tối đa Giá tối thiểu Giá tối đa Giá tối thiểu Giá tối đa Vùng trung du miền núi phía Bắc 30 5.100,00 24 4.200,00 15 5.700,00 Vùng đồng sông Hồng 60 17.400,00 48 9.000,00 42 5.400,00 Vùng Bắc Trung 21 7.200,00 18 4.200,00 12 3.000,00 Vùng duyên hải Nam Trung 24 7.200,00 18 4.800,00 15 3.600,00 4.500,00 24 5.400,00 Vùng Tây Nguyên Vùng Đông Nam 36 10.800,00 Vùng đồng sông Cửu Long 24 9.000,00 30 7.200,00 3.3.10 Đất thương mại dịch vụ đô thị Vùng kinh tế Loại đô thị Vùng trung du miền núi phía Bắc Vùng Bắc Trung Vùng duyên hải Nam Trung Vùng Tây Nguyên 176 52.000,00 II 120 41.600,00 III 80 32.000,00 IV 60 20.000,00 V 40 12.000,00 1.200,00 129.600,00 I 800 60.800,00 II 640 40.000,00 III 320 32.000,00 IV 240 24.000,00 V 96 20.000,00 I 240 52.000,00 II 160 36.000,00 III 128 25.600,00 IV 64 20.000,00 V 32 12.000,00 I 320 60.800,00 II 200 36.000,00 III 144 20.000,00 IV 80 9.600,00 V 40 8.000,00 I 320 38.400,00 II 240 28.000,00 III 120 20.800,00 IV 80 16.000,00 V 40 12.000,00 1.200,00 129.600,00 560 52.000,00 ĐB I 20 Giá tối đa I ĐB Vùng đồng sông Hồng Giá tối thiểu Vùng kinh tế Loại đô thị Vùng đồng sông Cửu Long Giá tối thiểu Giá tối đa II 400 36.000,00 III 320 28.000,00 IV 240 17.600,00 V 96 12.000,00 I 320 52.000,00 II 240 36.000,00 III 120 25.600,00 IV 80 20.000,00 V 40 12.000,00 3.3.11 Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp đất thương mại dịch vụ đô thị Loại đô thị Vùng kinh tế Vùng trung du miền núi phía Bắc Vùng Bắc Trung Vùng duyên hải Nam Trung 21 Giá tối thiểu Giá tối đa I 132 39.000,00 II 90 31.200,00 III 60 24.000,00 IV 45 15.000,00 V 30 9.000,00 ĐB 900 97.200,00 I 600 45.600,00 II 480 30.000,00 III 240 24.000,00 IV 180 18.000,00 V 72 15.000,00 I 180 39.000,00 II 120 27.000,00 III 96 19.200,00 IV 48 15.000,00 V 24 9.000,00 I 240 45.600,00 II 150 27.000,00 III 108 15.000,00 IV 60 7.200,00 V 30 6.000,00 I 240 28.800,00 II 180 21.000,00 III 90 15.600,00 IV 60 12.000,00 Loại đô thị Vùng kinh tế Giá tối thiểu Giá tối đa Vùng Tây Nguyên Vùng đồng sông Cửu Long V 30 9.000,00 ĐB 900 97.200,00 I 420 39.000,00 II 300 27.000,00 III 240 21.000,00 IV 180 13.200,00 V 72 9.000,00 I 240 39.000,00 II 180 27.000,00 III 90 19.200,00 IV 60 15.000,00 V 30 9.000,00 III Đề xuất nguyên tắc, chế điều chỉnh khung giá loại đất Nguyên tắc chung Trong thời gian thực hiện khung giá đất mà giá đất phổ biến thị trường tăng từ 20% trở lên so với giá tối đa giảm từ 20% trở lên so với giá tối thiểu khung giá đất Chính phủ điều chỉnh khung giá đất cho phù hợp Nguyên tắc cụ thể - Khi thu nhập ròng bình quân năm từ đất thay đổi làm giá đất tăng từ 20% trở lên so với giá tối đa giảm từ 20% trở lên so với giá tối thiểu khung giá đất phải điều chỉnh khung giá đất - Khi lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân năm ngân hàng thương mại có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao thay đổi làm giá đất thay đổi (tăng từ 20% trở lên so với giá tối đa giảm từ 20% trở lên sovới giá tối thiểu) phải điều chỉnh khung giá đất - Khi thu nhập ròng bình quân năm từ đất lãi suất ngân hàng thương mại nhà nước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao thay đổi làm giá đất tính theo công thức (b) thay đổi tăng từ 20% trở lên so với giá tối đa giảm từ 20% trở lên so với giá tối thiểu phải điều chỉnh khung giá đất - Tuỳ theo thực tế biến động điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội tác động đến việc tăng, giảm giá loại đất vùng mà định điều chỉnh khung giá loại đất, số loại đất tất loại đất vùng, số vùng tất vùng Thẩm quyền điều chỉnh khung giá đất Thẩm quyền định điều chỉnh khung giá đất thuộc thẩm quyền người (cơ quan) có thẩm quyền phê duyệt khung giá đất Theo quy định 22 Luật đất đai năm 2013 “Chính phủ ban hành khung giá đất định kỳ 05 năm lần loại đất, theo vùng Trong thời gian thực khung giá đất mà giá đất phổ biến thị trường tăng từ 20% trở lên so với giá tối đa giảm từ 20% trở lên so với giá tối thiểu khung giá đất phủ điều chỉnh khung giá đất cho phù hợp” (Điều 113) Bộ Tài nguyên Môi trường theo chức năng, nhiệm vụ giao thực việc giám sát biến động giá đất thị trường biến động kinh tế, tài tác động đến giá đất, lập báo cáo phân tích, đánh giá biến động giá đất phổ biến thị trường so với mức giá loại đất khung giá đất theo vùng kinh tế Khi giá đất phổ biến thị trường vùng tăng giảm 20% trở lên so với mức giá đất tối đa tối thiểu loại đất phạm vi rộng (nhiều tỉnh vùng) kéo dài khoảng thời gian 180 ngày trở lên Bộ Tài nguyên Môi trường chủ trì xây dựng khung giá đất cho loại đất trình Chính phủ điều chỉnh cho phù hợp Sự điều chỉnh khung giá loại đất thực loại đất nhiều loại đất lúc cho vùng nhiều vùng Trường hợp có biến động lớn phạm vi nước kinh tế, xã hội khiến giá loại đất biến động vượt ngưỡng 20% so với mức giá tối đa tối thiểu khung giá đất hành thực điều chỉnh toàn khung giá loại đất cho tất vùng Đối với khung giá đất đô thị, việc điều chỉnh tương tự trên, nghĩa giá đất phổ biến thị trường loại đô thị tăng giảm 20% trở lên so với mức giá tối đa tối thiểu loại đất phạm vi rộng (nhiều đô thị loại vùng) kéo dài khoảng thời gian 180 ngày trở lên Bộ Tài nguyên Môi trường chủ trì xây dựng khung giá đất cho loại đất trình Chính phủ điều chỉnh cho phù hợp Việc điều chỉnh khung giá loại đất thực loại đất nhiều loại đất lúc, cho loại đô thị nhiều loại đô thị cho tất loại đất tất loại đô thị nước có biến động mạnh kinh tế, tài khiến giá đất phổ biến thị trường tất các loại đất tất loại đô thị tăng giảm 20% so với mức giá tối đa tối thiểu loại đất loại đô thị phạm vi rộng (đa số đô thị loại đô thị) 4.Trình tự điều chỉnh khung giá đất Việc điều chỉnh khung giá đất thực theo trình tự sau: - Xác định loại đất, vùng kinh tế, loai đô thị cần điều chỉnh khung giá đất - Trên sở kết giám sát biến động giá đất phổ biến loại đất thị trường vùng kinh tế, loại đô thị, lập báo cáo phân tích, đánh giá tăng, giảm giá đất phổ biến thị trường loại đất theo tỉnh vùng kinh tế loại đô thị nước với chu kỳ tháng (180 ngày) lần Khi thấy giá đất phổ biến loại đất nhiều loại đất thị trường nhiều tỉnh (đa số tỉnh) vùng kinh tế nhiều đô thị loại (đa số đô thị loại) nước tăng giảm 23 từ 20% trở lên so với mức giá tối đa tối thiểu khung giá đất loại đất thuộc vùng kinh tế loại đô thị phải điều chỉnh - Điều tra, tổng hợp, phân tích thông tin giá đất thị trường, yếu tố tự nhiên kinh tế - xã hội, quản lý sử dụng đất đai ảnh hưởng đến giá đất - Phân tích, đánh giá kết thực khung giá đất hành (đã có) - Xây dựng khung giá đất điều chỉnh tờ trình việc điều chỉnh khung giá đất - Tổ chức lấy ý kiến dự thảo khung giá đất điều chỉnh - Thông qua hội thảo dự thảo khung giá đất điều chỉnh với nhà khoa học lĩnh vực liên quan đến giá đất, nhà quản lý cấp - Gửi công văn xin ý kiến UBND tỉnh - Tổ chức họp với tỉnh có nhiều ý kiến bất đồng so với dự thảo - Xin ý kiến đạo cấp (Lãnh đạo Bộ) - Thẩm định dự thảo khung giá đất điều chỉnh: + Bộ Tài nguyên Môi trường có trách nhiệm tổ chức xây dựng, trình Chính phủ ban hành khung giá đất điều chỉnh + Bộ Tài có trách nhiệm tổ chức thẩm định khung giá đất điều chỉnh - Hoàn thiện khung giá đất điều chỉnh trình Chính phủ ban hành Trên sở ý kiến thẩm định Khung giá đất điều chỉnh Bộ Tài chính, Bộ Tài nguyên Môi trường hoàn thiện khung giá đất điều chỉnh trình Chính Phủ ban hành Hồ sơ gồm: - Tờ trình việc ban hành Khung giá đất điều chỉnh (Mẫu tờ trình: Các mục, nội dung chủ yếu mục) - Dự thảo khung giá đất điều chỉnh (Mẫu tờ khung giá đất hành) - Báo cáo thuyết minh xây dựng khung giá đất điều chỉnh(Mẫu báo cáo tờ trình) - Văn thẩm định khung giá đất điều chỉnh (Biên Bộ Tài chính: Dự thảo mẫu, sau Chính phủ ban hành, Bộ Tài nguyên Môi trường có trách nhiệm công bố khung giá, giá đất điều chỉnh Công bố khung giá đất điều chỉnh Việc công bố khung giá đất điều chỉnh thực văn hành phương tiện thông tin đại chúng báo viết, báo điện tử ngành cho người có nhu cầu tiếp cận thông tin mức giá điều chỉnh loại đất vùng kinh tế, loại đô thị nơi, lúc 24 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ I Kết luận Dự án ʻʻXây dựng khung giá loại đất làm đề xây dựng bảng giá đất địa phương” tổ chức triển khai bản, bám sát đề cương dự án phê duyệt đạo lãnh đạo Tổng cục Quản lý đất đai, lãnh đạo Bộ Tài nguyên Môi trường Dự án thu thập tương đối đầy đủ thông tin tài liệu, số liệu, đồ điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội có ảnh hưởng đến giá đất tình hình quản lý sử dụng đất tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương, trực tiếp điều tra, khảo sát, thu thập thông tin, tài liệu, số liệu, đồ giá đất thị trường 18 tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương đại diện cho vùng kinh tế nước Dự án sử dụng phầm mềm Microsoft Office phương pháp đồ thị, phương pháp nội suy, ngoại suy để tổng hợp, phân tích, đánh giá kết điều tra, khảo sát giá đất thị trường cho loại đất vùng kinh tế Trên sở quan điểm xây dựng khung giá đất; kết tổng hợp, phân tích giá đất thị trường; đánh giá tình hình thực khung giá đất hành, ban hành bảng giá đất địa phương giai đoạn 2010 - 2014; ý kiến góp ý Bộ, ngành, Sở Tài nguyên Môi trường, nhà khoa học, quản lý có liên quan tới giá đất; ý kiến góp ý UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương, có xem xét đến đặc thù số địa phương; ý kiến đạo Lãnh đạo Tổng cục Quản lý đất đai Lãnh đạo Bộ Tài nguyên Môi trường, dự án đề xuất Khung giá loại đất cho vùng địa lý tự nhiên kinh tế sử dụng để ban hành kèm theo Nghị định số 104/2014/NĐCP Thủ tưởng Chính phủ ban hành ngày 14 tháng 11 năm 2014 Quy định khung giá loại đất Một số kết cụ thể Dự án đạt sau: - Tài liệu hướng dẫn điều tra, thu thập thông tin, số liệu liên quan đến việc xây dựng khung giá loại đất - Các tài liệu thu thập liên quan đến Dự án - Báo cáo tổng hợp tài liệu thu thập Bộ, ngành trung ương, ngân hàng, quan định giá 45 tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương (08 báo cáo cho 08 vùng tự nhiên, kinh tế - xã hội) - Hệ thống bảng, biểu, phiếu điều tra theo phương pháp điều tra giá đất thị trường 18 tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương (18 báo cáo) - Báo cáo kết điều tra, phân tích, đánh giá yếu tố điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội ảnh hưởng đến giá loại đất tỉnh điều tra (08 báo cáo) - Báo cáo kết điều tra, khảo sát giá đất thị trường tỉnh điều tra (08 báo cáo cho 08 vùng tự nhiên, kinh tế - xã hội) 25 - Khung giá loại đất theo vùng địa lý tự nhiên - kinh tế nước phục vụ việc ban hành Nghị định khung giá loại đất - Bản đồ vùng giá đất theo vùng địa lý tự nhiên – kinh tế nước, tỷ lệ 1/100.000 (08 đồ dạng số) - Báo cáo đề xuất nguyên tắc, chế điều chỉnh khung giá loại đất theo vùng địa lý tự nhiên - kinh tế nước để phục vụ việc ban hành Nghị định khung giá loại đất Thông tư hướng dẫn (08 báo cáo cho 08 vùng địa lý tự nhiên, kinh tế - xã hội) - Dự thảo nội dung khung giá loại đất Nghị định Chính phủ phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất - Báo cáo tổng hợp kết thực dự án “Xây dựng khung giá loại đất làm để xây dựng bảng giá đất địa phương” II Kiến nghị Dự án thực điều tra, khảo sát giá đất thực tế chuyển nhượng QSDĐ 360 xã 18 tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương đại diện cho 08 vùng địa lý, tự nhiên - kinh tế nước Để cho kết xác định mức giá tối thiểu tối đa phù hợp với giá đất thị trường, điều chỉnh khung giá đất xây dựng khung giá cần phải tăng thêm số điểm điều tra, tối ưu điều tra tất loại xã (đồng bằng, trung du, miền núi) tất tỉnh vùng 26 [...]... ban hành Nghị định về khung giá các loại đất và Thông tư hướng dẫn (08 báo cáo cho 08 vùng địa lý tự nhiên, kinh tế - xã hội) - Dự thảo nội dung khung giá các loại đất trong Nghị định của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất - Báo cáo tổng hợp kết quả thực hiện dự án Xây dựng khung giá các loại đất làm căn cứ để xây dựng bảng giá đất tại các địa phương II Kiến nghị Dự... quan điểm xây dựng khung giá các loại đất và dựa trên các căn cứ sau: - Kết hợp kết quả so sánh giá đất trong bảng giá đất năm 2014 với khung giá đất quy định tại Nghị định số 123/2007/NĐ-CP và đánh giá biến động giá đất trong bảng giá đất giai đoạn 2010-2014; tổng hợp, phân tích thông tin về giá đất điều tra; các yếu tố tự nhiên, kinh tế - xã hội ảnh hưởng đến giá đất - Ý kiến góp ý của các Bộ, ngành... hành bảng giá đất của các địa phương giai đoạn từ năm 2010 đến năm 2014 Kết quả so sánh giá đất trong bảng giá đất năm 2014 với khung giá đất quy định tại Nghị định số 123/2007/NĐ-CP và đánh giá biến động giá đất trong bảng giá đất giai đoạn 2010-2014 như sau: 3.1.1 Đất trồng cây hàng năm - 100% số tỉnh ban hành mức giá đất thấp nhất của bảng giá đất cao hơn nhiều so với mức tối thiểu của khung giá đất. .. thiểu của các loại đất tại các loại đô thị trong phạm vi rộng (đa số các đô thị của một loại đô thị) 4.Trình tự điều chỉnh khung giá đất Việc điều chỉnh khung giá đất được thực hiện theo trình tự sau: - Xác định loại đất, vùng kinh tế, loai đô thị cần điều chỉnh khung giá đất - Trên cơ sở các kết quả giám sát về biến động giá đất phổ biến của các loại đất trên thị trường tại các vùng kinh tế, loại đô... đủ các loại đất cần điều tra để xây dựng khung giá đất cho loại địa hình mà xã đại diện + Có giao dịch, chuyển nhượng Quyền sử dụng đất của loại đất cần điều tra trong thời gian 12 tháng tính đến thời điểm điều tra; + Mức giá các loại đất trong bảng giá đất thuộc loại thấp nhất hoặc cao nhất so mức giá cùng loại đất tại các xã khác trong tỉnh - Đối với các đô thị: Không phân biệt theo loại địa hình mà... khảo sát giá đất thị trường cho các loại đất trong từng vùng kinh tế Trên cơ sở quan điểm xây dựng khung giá đất; kết quả tổng hợp, phân tích giá đất thị trường; đánh giá tình hình thực hiện khung giá đất hiện hành, ban hành bảng giá đất của các địa phương giai đoạn 2010 - 2014; ý kiến góp ý của các Bộ, ngành, các Sở Tài nguyên và Môi trường, các nhà khoa học, quản lý có liên quan tới giá đất; ý kiến... giá đất trong bảng giá cao hơn nhưng không quá 30% so với mức giá tối đa trong khung giá đất đối với đất phi nông nghiệp tại đô thị và không quá 50% đối với đất nông nghiệp trong khu dân cư, trong địa giới hành chính phường - Khung giá các loại đất được đề xuất cho các vùng địa lý tự nhiên - kinh tế làm cơ sở cho các địa phương khi xây dựng bảng giá đất phải đảm bảo khả năng thu hút các nhà đầu tư, đồng... nhiều giá đất ở mức cao nhất; tiến hành phân tích, lựa chọn một trong các giá đất của khu vực tập trung nhiều giá đất ở mức thấp nhất làm mức giá tối thiểu Tương tự như vậy phân tích, lựa chọn một trong các giá đất của khu vực tập trung nhiều giá đất ở mức cao nhất làm mức giá tối đa 3 Đề xuất khung giá các loại đất cho từng vùng địa lý tự nhiên - kinh tế 3.1 Đánh giá tình hình thực hiện khung giá đất. .. chỉnh khung giá các loại đất có thể được thực hiện đối với một loại đất hoặc nhiều loại đất cùng một lúc, cho một loại đô thị hoặc nhiều loại đô thị hoặc cho tất cả các loại đất ở tất cả các loại đô thị trong cả nước nếu có những biến động mạnh về kinh tế, tài chính khiến giá đất phổ biến trên thị trường của tất các các loại đất trong tất cả các loại đô thị đều tăng hoặc giảm 20% so với mức giá tối... quan, các chuyên gia, các nhà khoa học và ý kiến của UBND 63 tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương, đặc biệt các tỉnh, thành phố có đề xuất mức giá các loại đất quá cáo hoặc quá thấp so với các mức giá của cùng loại đất trong dự thảo khung giá đất để xin ý kiến - Khi đề xuất mức giá của các loại đất trong khung giá đất có xem xét, tính toán tới việc Ủy ban nhân dân cấp tỉnh được quy định giá đất trong bảng