Trong nghiên cứu này, việc thực nghiệm và xây dựng quy trình định giá đất hàng loạt với sự hỗ trợ của GIS nhằm định giá đất tới từng thửa đất ở đô thị trên địa bàn thị trấn Phùng, huyện Đan Phượng, thành phố Hà Nội.
Nghiên cứu ỨNG DỤNG GIS XÂY DỰNG BẢN ĐỒ GIÁ ĐẤT THỊ TRẤN PHÙNG, HUYỆN ĐAN PHƯỢNG, THÀNH PHỐ HÀ NỘI GIAI ĐOẠN 2015 - 2020 Bùi Thị Cẩm Ngọc; Vũ Lệ Hà Trường Đại học Tài nguyên Môi trường Hà Nội Tóm tắt Giá đất định giá đất đóng vai trị quan trọng cơng tác quản lý Nhà nước đất đai Bảng giá đất theo quy định Luật đất đai năm 2013 UBND tỉnh công bố năm lần áp dụng phương pháp định giá đất truyền thống, chưa tận dụng nguồn sở liệu địa chính, chưa định giá hàng loạt tới đất phụ thuộc nhiều vào yếu tố chủ quan cán làm công tác định giá Đặc biệt, công tác xây dựng sở liệu giá đất chưa quan tâm mức Trên sở ứng dụng công nghệ GIS định giá đất, tác giả xây dựng quy trình thành lập đồ giá đất giai đoạn 2015 - 2020 khu vực thị trấn Phùng, huyện Đan Phượng, Hà Nội Giá đất xác định tới dựa giá thu thập thực địa, hệ số ảnh hưởng tới giá đất Từ khóa: Định giá đất, Cơ sở liệu giá đất, Hệ thông tin địa lý (GIS) Abstract Apply GIS for conducting land price map of Phung town, Dan Phương district, Hanoi city in the period of 2015 - 2020 Land prices and land valuation play an important role in the state management of land The land price table in accordance with the Land Law of 2013 published by the provincial People’s Committees every five years only uses traditional land valuation methods, has not yet taken advantage of the cadastral database Mass to each land plot and much depends on the subjective factors of the valuation officers Especially, the price of land price database has not been paid enough attention Based on the application of GIS in land valuation, the author develops the process of land price mapping for 2015 - 2020 in the Phung town of Dan Phuong district, Hanoi city The land price will be determined for every parcels based on the land price collected in the field and factors affecting land prices Key words: Land valuation, Land price database, Geographic information system (GIS) Đặt vấn đề Luật đất đai 2013 quy định rõ quản lý tài đất đai giá đất nội dung quản lý nhà nước đất đai [2, 6] Hiện nay, Nhà nước quy định phương pháp định giá đất bao gồm: phương pháp so sánh trực tiếp, phương pháp chiết trừ, phương pháp thu thập, phương pháp thặng dư 80 phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất [2] Tuy nhiên, bảng giá đất mà UBND tỉnh công bố năm lần điều chỉnh theo quy định Luật Đất đai 2013 thường áp dụng phương pháp định giá đất truyền thống chưa tận dụng liệu địa chính, kết cơng bố bảng giá đất tồn tỉnh cịn phụ thuộc nhiều vào yếu tố chủ quan cán làm công tác định giá, bảng giá Tạp chí Khoa học Tài nguyên Môi trường - Số 15 - năm 2017 Nghiên cứu đất quy định theo khu vực, tuyến đường phố hay nhóm đất, loại đất mà chưa thể công bố giá đất đến đất theo chu kỳ định Trên giới, nhiều nước phát triển sử dụng công nghệ GIS nhằm định giá lượng lớn đất với mục đích xây dựng sở liệu giá đất Ôx-trây-li-a, Thụy Điển, Hàn Quốc, Hoa Kỳ, Nhật Bản, Trong nghiên cứu này, việc thực nghiệm xây dựng quy trình định giá đất hàng loạt với hỗ trợ GIS nhằm định giá đất tới đất đô thị địa bàn thị trấn Phùng, huyện Đan Phượng, thành phố Hà Nội Phương pháp nghiên cứu - Phương pháp điều tra, thu thập thông tin yếu tố tác động đến giá đất ở, đất sản xuất nông nghiệp - Phương pháp nội suy giá đất: Theo IAAO (2013), Thẩm định giá hàng loạt (Mass Appraisal) định giá có hệ thống nhóm tài sản thời điểm định, áp dụng phương pháp chuẩn hóa kiểm tra thống kê Nhìn chung, thẩm định giá hàng loạt dựa nguyên tắc cách thức định giá đơn lẻ khác mục đích, yêu cầu kỹ thuật xác định hệ số Quá trình thẩm định giá đơn lẻ thường thực hay số tài sản, hầu hết yếu tố tác động đến giá tài sản xem xét Trong đó, Thẩm định giá hàng loạt lại sử dụng cơng thức, mơ hình thống kê để định giá số lượng lớn tài sản thường dựa vài yếu tố tác động đến giá trị tài sản Với phương pháp thẩm định giá hàng loạt, lúc định giá cho nhiều loại tài sản khu vực thời điểm định Đối tượng thẩm định giá hàng loạt bất động sản bao gồm đất công trình đất riêng phần đất Sản phẩm thẩm định giá hàng loạt hệ số ảnh hưởng thể tác động yếu tố đến giá trị tài sản vị trí, hình thể, diện tích, Nói chung, ưu điểm bật phương pháp thẩm định giá hàng loạt so với phương pháp thẩm định giá truyền thống tính tái hiện, tính khách quan, kết thẩm định không chịu tác động từ ý muốn chủ quan người, không bị chi phối thiên vị cá nhân hay sai lầm thẩm định viên Bên cạnh đó, để tiến hành thẩm định giá hàng loạt cần số lượng nhân lực không lớn, giúp tiết kiệm thời gian chi phí thẩm định Trong nghiên cứu này, đối tượng thẩm định giá hàng loạt quyền sử dụng đất trình thẩm định thực hỗ trợ GIS mà cụ thể phần mềm ArcGIS Việc định giá hàng loạt tiến hành sở gán hệ số ảnh hưởng tới đất nội suy giá đất thu thập từ thực địa nhằm giải đoán giá trị chưa biết dựa giá trị biết Trên thực tế, giá đất thu thập từ thực địa thường chiếm số lượng nhỏ so với hàng trăm, hàng nghìn đất khu vực Mặt khác giá đất lại hàm tổng hợp nhiều yếu tố ảnh hưởng, yếu tố có mức độ ảnh hưởng khác nhau, muốn tính giá trị đất cịn lại, ta phải nội suy từ biết Cơ sở logic phép nội suy giá trị điểm gần không gian thường có khả giống điểm cách xa khơng gian Q trình nội suy nghiên cứu thực Tạp chí Khoa học Tài nguyên Môi trường - Số 15 - năm 2017 81 Nghiên cứu sau: lớp giá thực chứa giá trị thị trường đất khu vực nghiên cứu, bao gồm biết giá chưa biết giá Các giá trị biết chứa số yếu tố ảnh hưởng vị trí, diện tích, Lớp giá quy chuẩn chứa giá trị sau loại bỏ yếu tố ảnh hưởng Giá quy chuẩn tính theo cơng thức: Giá thị trường (1) KDT*KVT* Hình minh họa trình nội suy giá đất Giá quy chuẩn = Hình 1: Phương pháp nội suy giá đất Sử dụng phép nội suy ta thu giá trị pixel đồ Một đất tập hợp nhiều pixel Sau tiến hành thống kê, ta tính giá trị trung bình (MEAN) đất Từ giá trị trung bình này, giá thực đất tính nhân ngược trở lại với hệ số ảnh hưởng: Giá thị trường = MEAN * KVT * KDT * (2) Các phương pháp nội suy hay sử dụng gồm: Nội suy tuyến tính, Nội suy trị trung bình trọng số, nội suy hàm Spline, nội suy theo phương pháp Kriging Trong nghiên cứu này, sử dụng phương pháp nội suy theo phương pháp Kriging Nội suy theo phương pháp Kriging: Kriging phương pháp nội suy dựa phương pháp “phân tích bề mặt” “trọng số trung bình” Phương pháp 82 “trọng số trung bình” dùng để tính biến thiên Trọng số xác định xu hướng độ lệch đường cong bề mặt toàn cầu điểm quan sát [3] Kriging phương pháp nội suy thường cho kết tốt tính tốn địi hỏi việc xử lý nhiều thời gian - Phương pháp ứng dụng q trình phân tích thứ bậc (Analytical Hierarchy Process - AHP) kỹ thuật sử dụng phổ biến để tính tốn trọng số cho yếu tố Đây kỹ thuật Saaty nghiên cứu sau phát triển từ năm 1980 [3, 4] Q trình bao gồm bước sau: Phân rã tình phi cấu trúc thành phần nhỏ; Sắp xếp thành phần hay tiêu theo thứ tự phân cấp; Gán giá trị số cho so sánh chủ quan mức độ quan trọng tiêu Việc so sánh thực cặp tiêu với tổng hợp lại thành ma trận gồm n dòng n cột (n số tiêu) Phần tử aij thể mức độ quan trọng tiêu hàng i so với tiêu cột j Mức độ quan trọng tương đối tiêu i so với j tính theo tỷ lệ k (k từ đến 9), ngược lại tiêu j so với i 1/k Như aij > 0, aij = 1/aji, aii =1 Hình thể thang điểm so sánh mức độ ưu tiên (mức độ quan trọng) tiêu Tính tốn tổng hợp kết để chọn tiêu có mức độ quan trọng cao thơng qua bước: + Chuẩn hoá ma trận mức độ quan trọng tiêu cách lấy giá trị ô cột chia cho giá trị tổng cột + Tính giá trị trung bình dòng ma trận cho trọng số tương ứng tiêu Tạp chí Khoa học Tài nguyên Môi trường - Số 15 - năm 2017 Nghiên cứu Hình 4: Thang điểm so sánh tiêu Ma trận mức độ quan trọng tiêu thường xây dựng dựa ý kiến chuyên gia Đối với ma trận cần ý vấn đề sau: - Thứ nhất: Đây ma trận phụ thuộc vào ý kiến chủ quan người định Ví dụ tiêu X1 quan trọng tiêu X2 giá trị quan trọng gấp lần tuỳ người - Thứ hai: Cần phải xem xét đến tính quán liệu Tức tiêu X1 quan trọng gấp lần tiêu X2, tiêu X2 quan trọng gấp lần tiêu X3 toán học, tiêu CR = CI RI X1 quan trọng gấp lần tiêu X3 Tuy nhiên, ý kiến chuyên gia thực tế họ khơng bao qt tính logic ma trận so sánh (và không nên cố gắng bao quát nhằm đảm bảo tính khách quan đánh giá) Vậy có phương pháp đánh giá tính hợp lý giá trị mức độ quan trọng tiêu? Theo Saaty, ta sử dụng tỷ số quán liệu (Consistency Ratio - CR) Tỷ số so sánh mức độ quán với tính khách quan (ngẫu nhiên) liệu: CI = λ max − n n −1 4 ⎛ ⎞ w1n ∑ w2 n ∑ w3 n ∑ w4 n ⎟ ∑ ⎜ ⎟ + n =1 + n =1 + n =1 λ max = × ⎜ n =1 n ⎜ w11 w22 w33 w44 ⎟ ⎜ ⎟ ⎝ ⎠ Đối với ma trận so sánh cấp n, Saaty thử nghiệm tạo ma trận ngẫu nhiên tính số CI trung bình chúng gọi RI (chỉ số ngẫu nhiên) Bảng Giá trị RI ứng với số lượng tiêu n n RI n RI 1.25 1.35 0.52 1.4 0.89 1.45 1.11 10 1.49 Nếu giá trị tỷ số quán CR < 0.1 chấp nhận được, lớn đòi hỏi người định thu giảm không đồng cách thay đổi giá trị mức độ quan trọng cặp tiêu - Phương pháp ứng dụng cơng nghệ kỹ thuật GIS: Giải tốn xây dựng sở liệu giá đất, vùng giá đất, vùng giá trị đất đai, kết nối liệu địa Tạp chí Khoa học Tài ngun Mơi trường - Số 15 - năm 2017 83 Nghiên cứu chính, tính giá đất đến thửa, xây Khu vực nghiên cứu liệu dựng đồ giá đất, cập nhật biến động Thị trấn Phùng, huyện Đan Phượng, thành phố Hà Nội lựa chọn làm khu vực thử nghiệm xây dựng sở liệu giá đất sở ứng dụng công nghệ GIS giá đất Hiển thị, tra cứu số liệu giá đất phần mềm ArcGis dạng đồ bảng số liệu thuộc tính Hình 5: Vị trí thị trấn Phùng Phùng thị trấn thuộc huyện Đan Phượng, Hà Nội Thị trấn nằm quốc lộ 32 Nếu từ trung tâm Hà Nội qua quận Cầu Giấy, thẳng theo quốc lộ 32 Thị trấn cách trung tâm thành phố khoảng 20 km, thành lập năm 1994 sở phần diện tích tự nhiên dân số xã Đan Phượng Song Phượng Dữ liệu không gian liệu thuộc tính thu thập phục vụ cho cơng tác nghiên cứu bao gồm: - Bản đồ địa thị trấn Phùng, huyện Đan Phượng, thành phố Hà Nội gồm 52 mảnh, tỷ lệ 1/1000, - Báo cáo thống kê đất đai năm 2015 thị trấn Phùng, huyện Đan Phượng, TP Hà Nội 84 - Báo cáo quy hoạch sử dụng đất đến năm 2010 thị trấn Phùng, huyện Đan Phượng, TP.Hà Nội - Bảng giá đất năm 2015 UBND Thành phố Hà Nội ban hành - Các phiếu khảo sát, điều tra giá đất thực địa, đồ điều tra giá đất Kết nghiên cứu Trình tự định giá đất thể hình Trình tự dựa nguyên tắc xác định yếu tố có ảnh hưởng tới giá đất đồng thời tiến hành khảo sát, thu thập giá thị trường khu vực nghiên cứu Kết cuối thu đất có thơng tin thuộc tính giá đất Tạp chí Khoa học Tài nguyên Môi trường - Số 15 - năm 2017 Nghiên cứu Hình 6: Quy trình thành lập đồ giá đất theo giá thị trường * Xác định yếu tố ảnh hưởng tới giá đất Giá đất chịu nhiều yếu tố ảnh hưởng Tùy vào địa bàn cụ thể mà giá đất chịu ảnh hưởng yếu tố khác Việc xác định yếu tố ảnh hưởng tới giá đất quan trọng lẽ yếu tố ảnh hưởng mơ hình hóa thành hệ số gán cách tự động tới đất Vì vậy, cần lựa chọn yếu tố quan trọng nhất, có ảnh hưởng lớn tới giá đất khu vực nghiên cứu đồng thời, yếu tố gán tự động tới đất Đối với thị trấn Phùng, nhóm yếu tố ảnh hưởng tới giá đất thị xác định bao gồm: Vị trí, diện tích, hình thể * Xác định gán hệ số ảnh hưởng cho yếu tố Sau lựa chọn yếu tố có ảnh hưởng tới giá đất địa bàn nghiên cứu, tiến hành xác định gán hệ số ảnh hưởng cho yếu tố Tùy thuộc vào yếu tố mà hệ số ảnh hưởng khác Kết cuối bước liệu đất mà gán hệ số ảnh hưởng * Khảo sát, thu thập liệu giá đất thị trường Đối với đất ở, nghiên cứu kỹ đồ địa khu vực nghiên cứu, tiến hành điều tra, thu thập giá thị trường đất Nguyên tắc điều tra phải phân bố địa bàn giá thu thập không xa thời điểm định giá Các nguồn thơng tin tìm kiếm bao gồm chủ sử dụng đất có giao dịch, báo chí, mạng internet, văn phòng nhà đất, sàn giao dịch, Các đất điều tra phải đánh dấu đồ địa để phục vụ cho việc nhập giá thực nội suy sau Trong nghiên cứu này, nhóm tác giả thu thập 251 giá đất có giao dịch thực tế Hình minh họa vị trí đất thu thập giá giao Tạp chí Khoa học Tài ngun Mơi trường - Số 15 - năm 2017 85 Nghiên cứu dịch thị trường * Tính giá quy chuẩn Sau đất thu thập giá giao dịch thực địa chuẩn hóa gán hệ số ảnh hưởng, bước cần thực tính giá quy chuẩn cho đất Giá quy chuẩn tính theo cơng thức (1) * Nội suy lớp giá quy chuẩn Từ giá quy chuẩn thu bước trên, phép nội suy áp dụng nhằm xác định giá quy chuẩn cho đất lại Sản phẩm thu sau nội suy lớp raster mà giá trị pixel giá quy chuẩn Đối với thị trấn Phùng, lớp giá quy chuẩn tạo dựa phép nội suy Kriging (hình 8) Hình 7: Các vị trí thu thập giá thị trường Hình 8: Lớp giá quy chuẩn 86 Tạp chí Khoa học Tài nguyên Môi trường - Số 15 - năm 2017 Nghiên cứu * Tính giá quy chuẩn tới đất Lớp raster nội suy từ bước trước thống kê theo đất để tính giá quy chuẩn trung bình đất Kết thu tất đất khu vực nghiên cứu có thơng tin thuộc tính giá quy chuẩn * Tính giá thị trường đến đất Giá quy chuẩn đất nhân ngược lại với hệ số ảnh hưởng theo công thức (2) để thu giá thị trường đất Hình 10 minh họa lớp giá đất thị trường năm 2016 bảng thống kê kết định giá đất thị trấn Phùng Hình 9: Lớp giá thị trường năm 2016 thị trấn Phùng Hình 10: Bảng thống kê kết định giá đất năm 2016 thị trấn Phùng Tạp chí Khoa học Tài nguyên Môi trường - Số 15 - năm 2017 87 Nghiên cứu Kết luận Với việc ứng dụng công nghệ GIS định giá đất hàng loạt, công tác định giá số lượng lớn đất lúc trở nên đơn giản hơn, thuận tiện mức độ tin cậy cao Thử nghiệm xây dựng sở liệu giá đất sở ứng dụng công nghệ GIS định giá đất hàng loạt đất thị trấn Phùng, huyện Đan Phượng, thành phố Hà Nội cho kết tốt, đáp ứng yêu cầu quản lý Nhà nước đất đai Toàn phường Hoàng Văn Thụ có tất 5829 đất thị định giá cách tự động Theo kết thu giá đất giáp mặt đường đất ngõ có phân hóa rõ rệt, giá đất mặt đường cao gấp - lần đất ngõ Đường Quốc lộ 32 đường quốc lộ qua thị trấn Phùng, tập trung nhiều cửa hàng lớn nhỏ, trường học, trạm y tế, chợ, Ủy ban nhân dân thị trấn Phùng Vì đất giáp đường Quốc lộ 32 có giá cao, dao động khoảng 30,5 - 54 triệu/m2 Các đất nằm ngõ rộng đường Quốc lộ 32 mức giá khoảng 22 - 30,5 triệu/m2 Các đất nằm ngõ nhỏ sử dụng để có giá thấp từ 16 - 22 triệu/m2 Nhóm tác giả kiến nghị địa phương với việc ban hành giá đất, nên tiến hành xây dựng sở liệu giá đất nhằm tạo thuận lợi cho công tác nghiên cứu quản lý Nhà nước giá đất sau Các nghiên cứu mở rộng số lượng yếu tố ảnh hưởng nhằm nâng cao độ xác kết 88 TÀI LIỆU THAM KHẢO [1] Trần Quốc Bình; Lê Phương Thúy; Đỗ Thị Minh Tâm (2008) Ứng dụng GIS thành lập đồ vùng giá trị đất đai Hội nghị khoa học Địa lý toàn quốc lần thứ 3, Hà Nội, 16/12/2008, 1059-1068 [2] Chính phủ (2014) Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 Chính phủ quy định giá đất [3] Saaty T.L (1980) The Analytic Hierarchy Process, McGraw-Hill, New York [4] Saaty T L (1996) Decision Making with Dependence and Feedback: The Analytic Net Work process, RWS Publications, Pittsburgh [5] Trịnh Hữu Liên (2014) Kỹ thuật xây dựng vùng giá đất, vùng giá trị đất đai phục vụ định giá đất, sở liệu địa chính, cơng nghệ GIS ảnh viễn thám Tạp chí Khoa học & Cơng nghệ, 120 (6), 127 - 132, Hà Nội [6] Quốc hội nước Cộng hòa Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam (2013) Luật đất đai 2013, NXB trị quốc gia, Hà Nội Tạp chí Khoa học Tài ngun Mơi trường - Số 15 - năm 2017 ... sử dụng đất đến năm 2010 thị trấn Phùng, huyện Đan Phượng, TP .Hà Nội - Bảng giá đất năm 2015 UBND Thành phố Hà Nội ban hành - Các phiếu khảo sát, điều tra giá đất thực địa, đồ điều tra giá đất. .. cứu bao gồm: - Bản đồ địa thị trấn Phùng, huyện Đan Phượng, thành phố Hà Nội gồm 52 mảnh, tỷ lệ 1/1000, - Báo cáo thống kê đất đai năm 2015 thị trấn Phùng, huyện Đan Phượng, TP Hà Nội 84 - Báo... tính giá đất đến thửa, xây Khu vực nghiên cứu liệu dựng đồ giá đất, cập nhật biến động Thị trấn Phùng, huyện Đan Phượng, thành phố Hà Nội lựa chọn làm khu vực thử nghiệm xây dựng sở liệu giá đất