Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện quốc oai, thành phố hà nội

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM MAI THANH TÙNG ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN QUỐC OAI, THÀNH PHỐ HÀ NỘI Ngành: Quản lý đất đai Mã số: 8850103 Người hướng dẫn khoa học: TS Hoàng Xuân Phương NHÀ XUẤT BẢN HỌC VIỆN NƠNG NGHIỆP - 2018 LỜI CAM ĐOAN Tơi xin cam đoan cơng trình nghiên cứu riêng tơi, kết nghiên cứu trình bày luận văn trung thực, khách quan chưa dùng để bảo vệ lấy học vị Tôi xin cam đoan giúp đỡ cho việc thực luận văn cám ơn, thơng tin trích dẫn luận văn rõ nguồn gốc./ Hà Nội, ngày 19 tháng 11 năm 2018 Tác giả luận văn Mai Thanh Tùng i LỜI CẢM ƠN Trong suốt thời gian học tập, nghiên cứu hồn thành luận văn, tơi nhận hướng dẫn, bảo tận tình thầy cô giáo, giúp đỡ, động viên bạn bè, đồng nghiệp gia đình Nhân dịp hồn thành luận văn, cho phép tơi bày tỏ lịng kính trọng biết ơn sâu sắc TS Hoàng Xuân Phương tận tình hướng dẫn, dành nhiều cơng sức, thời gian tạo điều kiện cho suốt trình học tập thực đề tài Tơi xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành tới Ban Giám đốc, Ban Quản lý đào tạo, Bộ môn Quản lý Đất đai, Khoa Quản lý Đất đai - Học viện Nơng nghiệp Việt Nam tận tình giúp đỡ tơi trình học tập, thực đề tài hồn thành luận văn Tơi xin chân thành cảm ơn tập thể lãnh đạo, cán viên chức Ủy ban nhân dân huyện Quốc Oai, Phịng Tài ngun Mơi trường huyện Quốc Oai, Trung tâm Phát triển quỹ đất huyện Quốc Oai, cấp ủy, quyền bà nhân dân xã, thị trấn huyện Quốc Oai quan tâm, giúp đỡ tơi q trình thực đề tài địa bàn Huyện Xin chân thành cảm ơn gia đình, người thân, bạn bè, đồng nghiệp tạo điều kiện thuận lợi giúp đỡ tơi mặt, động viên khuyến khích tơi hồn thành luận văn Một lần xin trân trọng cảm ơn! Hà Nội, ngày 19 tháng 11 năm 2018 Tác giả luận văn Mai Thanh Tùng ii MỤC LỤC Lời cam đoan i Lời cảm ơn ii Mục lục iii Danh mục chữ viết tắt vi Danh mục bảng vii Danh mục hình viii Trích yếu luận văn ix Thesis abstract xi Phần Mở đầu 1.1 Tính cấp thiết đề tài 1.2 Mục tiêu nghiên cứu 1.3 Phạm vi nghiên cứu 1.4 Những đóng góp mới, ý nghĩa khoa học thực tiễn Phần Tổng quan tài liệu 2.1 Cơ sở lý luận đấu giá quyền sử dụng đất 2.1.1 Những khái niệm liên quan đấu giá quyền sử dụng đất 2.1.2 Tổng quan thị trường bất động sản 2.1.3 Giá đất đấu giá quyền sử dụng đất 2.2 Đấu giá đất số nước giới 13 2.2.1 Đấu giá đất Thái Lan 13 2.2.2 Đấu giá đất Đài Loan 14 2.2.3 Đấu giá đất Nhật Bản 15 2.2.4 Bài học kinh nghiệm công tác đấu giá đất nước giới 16 2.3 Công tác đấu giá quyền sử dụng đất Việt Nam 17 2.3.1 Cơ sở pháp lý đấu giá quyền sử dụng đất 17 2.3.2 Tình hình đấu giá quyền sử dụng đất Việt Nam 20 Phần Nội dung phương pháp nghiên cứu 27 3.1 Địa điểm nghiên cứu 27 3.2 Thời gian nghiên cứu 27 3.3 Đối tượng nghiên cứu 27 iii 3.4 Nội dung nghiên cứu 27 3.5 Phương pháp nghiên cứu 28 3.5.1 Phương pháp điều tra, thu thập số liệu thứ cấp 28 3.5.2 Phương pháp chọn điểm nghiên cứu 28 3.5.3 Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp 29 3.5.4 Phương pháp thống kê, phân tích, xử lý số liệu tổng hợp số liệu 30 3.5.5 Phương pháp so sánh 31 Phần Kết thảo luận 32 4.1 Khái quát chung địa bàn nghiên cứu 32 4.1.1 Điều kiện tự nhiên 32 4.1.2 Thực trạng phát triển kinh tế- xã hội huyện Quốc Oai 36 4.1.3 Hiện trạng tình hình quản lý, sử dụng đất huyện Quốc Oai 42 4.1.4 Đánh giá chung điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội huyện Quốc Oai 46 4.2 Công tác đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn huyện Quốc Oai 47 4.2.1 Các văn pháp luật đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn Huyện 47 4.2.2 Quy chế đấu giá quyền sử dụng đất 48 4.2.3 Quy trình thực dự án đấu giá quyền sử dụng đất 53 4.2.4 Kết đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn huyện Quốc Oai giai đoạn 2015-2017 54 4.3 Kết đấu giá quyền sử dụng đất dự án nghiên cứu địa bàn huyện Quốc Oai, thành phố Hà Nội 63 4.3.1 Dự án đấu giá quyền sử dụng đất xóm Sổ, xã Cộng Hòa, huyện Quốc Oai, thành phố Hà Nội - Năm 2015 63 4.3.2 Dự án đấu giá quyền sử dụng đất khu dân cư thôn Ngọc Phúc, xã Ngọc Liệp, huyện Quốc Oai, thành phố Hà Nội - Năm 2016 66 4.3.3 Dự án đấu giá quyền sử dụng đất Khu A, thị trấn Quốc Oai, huyện Quốc Oai, thành phố Hà Nội - Năm 2017 68 4.3.4 Dự án đấu giá quyền sử dụng đất xã Tân Hòa, huyện Quốc Oai, thành phố Hà Nội - Năm 2017 71 4.4 Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất huyện Quốc Oai, thành phố Hà Nội giai đoạn 2015-2017 74 4.4.1 Đánh giá cán công tác đấu giá quyền sử dụng đất 74 iv 4.4.2 Đánh giá người tham gia đấu giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất dự án nghiên cứu 76 4.4.3 Đánh giá chung công tác đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn huyện Quốc Oai 81 4.5 Đề xuất số giải pháp nhằm nâng cao hiệu công tác đấu giá quyền sử dụng đất huyện Quốc Oai 83 Phần Kết luận kiến nghị 84 5.1 Kết luận 84 5.2 Kiến nghị 85 Tài liệu tham khảo 86 Phụ lục 89 v DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT Chữ viết tắt Nghĩa tiếng Việt BĐG Bán đấu giá BĐS Bất động sản BLDS Bộ Luật Dân CN QSH Chuyển nhượng quyền sở hữu CNH Công nghiệp hoá CSHT Cơ sở hạ tầng ĐĐ Đất đai GCN Giấy chứng nhận HĐBĐG Hội đồng Bán đấu giá HĐH Hiện đại hoá KDC Khu dân cư LĐĐ Luật Đất đai MCL Mức chênh lệch QSDĐ Quyền sử dụng đất SDĐ Sử dụng đất TBQ Tiền bình quân TW Trung ương UBND Uỷ ban nhân dân VND Việt Nam đồng XHCN Xã hội chủ nghĩa vi DANH MỤC BẢNG Bảng 4.1 Tăng trưởng kinh tế huyện Quốc Oai thời kỳ 2015 - 2017 38 Bảng 4.2 Cơ cấu kinh tế huyện Quốc Oai giai đoạn 2015 - 2017 38 Bảng 4.3 Hiện trạng sử dụng đất huyện Quốc Oai năm 2017 43 Bảng 4.4 Kết năm thực đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn huyện Quốc Oai từ năm 2015 đến năm 2017 56 Bảng 4.5 Kết đấu giá quyền sử dụng đất năm 2015 57 Bảng 4.6 Kết đấu giá quyền sử dụng đất năm 2016 59 Bảng 4.7 Kết đấu giá quyền sử dụng đất năm 2017 62 Bảng 4.8 Kết trúng đấu giá quyền sử dụng đất xóm Sổ, xã Cộng Hòa, huyện Quốc Oai, thành phố Hà Nội 65 Bảng 4.9 Kết trúng đấu giá quyền sử dụng đất thôn Ngọc Phúc, xã Ngọc Liệp, huyện Quốc Oai 67 Bảng 4.10 Kết trúng đấu giá quyền sử dụng đất Khu A thị trấn Quốc Oai, huyện Quốc Oai, thành phố Hà Nội 70 Bảng 4.11 Kết trúng đấu giá quyền sử dụng đất xã Tân Hòa, huyện Quốc Oai, thành phố Hà Nội 73 Bảng 4.12 Đánh giá trình tự thủ tục, quy trình, xây dựng dự án đấu giá, việc thực kế hoạch hàng năm tính minh bạch dự án 75 Bảng 4.13 Giá khởi điểm yếu tố ảnh hưởng đến giá đất 75 Bảng 4.14 Đánh giá việc thực quy chế đấu giá 76 Bảng 4.15 Tính minh bạch thơng tin liên quan đến đấu giá quyền sử dụng đất 77 Bảng 4.16 Đánh giá giá khởi điểm khoản phí phải nộp tham gia đấu giá 78 Bảng 4.17 Đánh giá bước giá, mức chênh lệch giá hài lòng người tham gia đấu giá 79 Bảng 4.18 Đánh giá sau trúng đấu giá quyền sử dụng đất 80 vii DANH MỤC HÌNH Hình 4.1 Sơ đồ vị trí địa lý huyện Quốc Oai, thành phố Hà Nội 32 Hình 4.2 Khu dân cư thôn Ngọc Phúc, xã Ngọc Liệp, huyện Quốc Oai 68 Hình 4.3 Khu A, thị trấn Quốc Oai 71 viii TRÍCH YẾU LUẬN VĂN Tên tác giả: Mai Thanh Tùng Tên đề tài: Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn huyện Quốc Oai, thành phố Hà Nội Ngành: Quản lý đất đai Mã số: 8850103 Tên sở đào tạo: Học viện Nơng nghiệp Việt Nam Mục đích nghiên cứu - Đánh giá thực trạng công tác đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn huyện Quốc Oai, thành phố Hà Nội - Đề xuất giải pháp nhằm nâng cao hiệu đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn huyện Quốc Oai, thành phố Hà Nội Phương pháp nghiên cứu - Phương pháp điều tra, thu thập số liệu thứ cấp: số liệu thứ cấp thu thập phịng ban chun mơn nghiệp vụ có liên quan đến cơng tác đấu giá quyền sử dụng huyện Quốc Oai, thành phố Hà Nội - Phương pháp chọn điểm nghiên cứu: dự án lựa chọn, dự án đấu giá thành công, dự án đấu giá không thành - Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp: điều tra 30 cán 82 cá nhân trúng đấu giá quyền sử dụng đất huyện từ 2015-2017 - Phương pháp thống kê, phân tích, xử lý tổng hợp số liệu: thống kê, phân tích phần mềm Excel; Sử dụng thang đo Liker để đánh giá tiêu chí ảnh hưởng đến cơng tác đâu giá quyền sử dụng đất Kết kết luận Huyện Quốc Oai huyện miền núi thành phố Hà Nội, trung tâm huyện cách trung tâm Thủ đô khoảng 20 km phía Tây, có tuyến đường giao thơng trọng yếu chạy qua, có nhiều tiềm để xây dựng phát triển kinh tế đa dạng, phong phú Công tác quản lý đất đai Nhà nước, quan, ban ngành địa bàn huyện quan tâm trọng, đặc biệt công tác đấu giá quyền sử dụng đất nguồn thu lớn vào ngân sách Nhà nước huyện Đấu giá quyền sử dụng đất huyện Quốc Oai chủ yếu giải đất cho người dân Giai đoạn 2015-2017 số diện tích trúng đấu giá huyện 41.179,79 m2 đấu giá 20 xã, thị trấn thu số tiền 509,166.621 tỷ đồng cho ngân sách Nhà nước địa phương Trong năm nghiên cứu năm 2017 có kết đấu giá QSDĐ ix hợp lý Chỉ số đánh giá chung số bình quân gia quyền số lượng người trả lời theo mức độ hệ số mức độ (thấp, không hợp lý gán hệ số cao, hợp lý gán hệ số 3) Bảng 4.16 Đánh giá giá khởi điểm khoản phí phải nộp tham gia đấu giá STT Tiêu chí Giá khởi điểm phương án so với giá đất thị trường Thang đo Số phiếu Tỷ lệ (%) Cao 6,10 Trung bình 47 57,32 Thấp 30 36,58 82 100,00 Rất hợp lý 4,88 Hợp lý 68 82,93 Không hợp lý 10 12,19 82 100,00 Rất hợp lý 10,97 Hợp lý 68 82,93 Không hợp lý 6,10 82 100,00 Tổng Khoản tiền đặt trước có hợp lý khơng Tổng Khoản phí phải nộp đăng ký tham gia đấu giá có hợp lý không Tổng Chỉ số đánh giá chung 1,70 1,93 2,05 Trong tiêu chí đánh giá, tiêu chí khoản phí phải nộp tham gia đấu giá có số cao 2,05 Theo thang đo Likert, số 2,05 mức trung bình, khoản phí phải nộp tham gia đấu giá đánh giá mức trung bình Về khoản tiền đặt cọc trước tham gia đấu giá có số 1,93 mức trung bình Đánh giá giá khởi điểm phương án so với giá đất thị trường thời điểm đấu giá QSDĐ có số 1,70 mức thấp Như đánh giá chung công tác đấu giá QSDĐ thông qua tiêu chí đánh giá bảng 4.16, ta thấy công tác đấu giá QSDĐ địa bàn huyện Quốc Oai đánh giá mức độ khá, giá khởi điểm phương án so với giá đất thị trường mức thấp, khoản tiền phải nộp đánh giá hợp lý 78 4.4.2.2 Đánh giá trình đấu giá 100% người tham gia đấu giá cho biết hội đồng đấu giá thực quy chế đấu giá QSDĐ niêm yết công khai Về đánh giá mức độ thành công phiên đấu giá có 75/82 người trả lời có (chiếm 91,46%), 7/82 người trả lời không (chiếm 8,54%) Như dự án đấu giá đánh giá thành cơng, có dự án xóm Sổ, xã Cộng Hịa đấu giá thành cơng 10/24 lơ đất đưa đấu giá nên số lượng người đánh giá dự án không thành công đông 4.4.2.3 Đánh giá sau tổ chức đấu giá Bảng 4.17: Đánh giá bước giá, mức chênh lệch giá hài lòng người tham gia đấu giá STT Tiêu chí Bước giá đấu giá QSDĐ có hợp lý khơng Thang đo Số phiếu Tỷ lệ (%) Rất hợp lý 7,32 Hợp lý 69 84,15 Không hợp lý 8,53 82 100,00 Cao 46 56,10 Trung bình 31 37,80 Thấp 6,10 82 100,00 Rất hài lòng 13 15,85 Hài lịng 64 78,05 Khơng hài lịng 6,10 82 100,00 Tổng Mức chênh lệch giá trúng đấu giá so với giá khởi điểm Tổng Ông (bà) có hài lịng mức giá ơng (bà) trả cho lô đất không Tổng Chỉ số đánh giá chung 1,99 2,50 2,10 Sử dụng thang đo Likert (Liket, 1932) để đánh giá giá khởi điểm so với giá thị trường, khoản tiền đặt trước khoản phí phải nộp tham gia đấu giá Mỗi yếu tố đánh giá theo mức độ Chỉ số đánh giá bước giá mức độ hài lòng mức giá người trúng đấu giá trả cho lô đất nằm 1,99 2,10 mức trung bình Chỉ số mức chênh lệch giá trúng đấu giá so với giá khởi điểm 79 2,50 đánh giá mức cao Như mức chênh lệch giá trúng đấu giá so với giá khởi điểm dự án đánh giá cao, qua cho thấy cơng tác đấu giá huyện Quốc Oai ngày phát triển việc lựa chọn vị trí khu đất để đưa đấu giá ngày tốt, thu hút nhiều người tham gia đấu giá dẫn đến mức chênh lệch cao Nhưng mặt khác thể công tác xác định giá khởi điểm chưa tốt, giá khởi điểm chưa sát với giá thị trường Như vậy, công tác đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn huyện Quốc Oai thực tốt, số bước giá người trúng đấu giá đánh giá mức hợp lý người tham gia đấu giá hài lòng họ trả cho lô đất Chỉ số mức chênh lệch giá trúng đấu giá so với giá khởi điểm mức cao, cho thấy công tác đấu giá địa bàn huyện Quốc Oai phát triển Bảng 4.18 Đánh giá sau trúng đấu giá quyền sử dụng đất Trình tự tổ chức đấu giá phù hợp chưa STT Tên dự án Có Sau trúng thơng báo đấu giá có QĐ phê làm thủ duyệt kết tục cấp bán đấu GCNQSDĐ giá không Rất phù hợp Phù hợp Không phù hợp Có Khơng Có Khơng Xóm Sổ, xã Cộng Hịa, huyện Quốc Oai 10 10 Thôn Ngọc Phúc, xã Ngọc Liệp, huyện Quốc Oai 15 18 18 Khu A, Thị trấn Quốc Oai, huyện Quốc Oai 23 28 28 Xã Tân Hòa, huyện Quốc Oai 24 26 26 71 82 82 Tổng Chỉ số đánh giá chung 2,09 Sử dụng thang đo Liker để đánh giá trình tự tổ chức đấu giá Kết cho thấy số thu đươc 2,09 mức trung bình, trình tự tổ chức đấu 80 giá người tham gia đấu giá đánh giá mức độ phù hợp Sau trúng đấu giá, 100% người trúng đấu giá khẳng định thông báo định phê duyệt kết bán đấu giá QSDĐ làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người trúng đấu giá Như công tác sau đấu giá hội đồng đấu giá thực tốt Về việc người trúng đấu giá đưa đất vào sử dụng hay chưa có 65/82 người đưa đất vào sử dụng (chiếm 79,27%), 17/82 người chưa đưa đất vào sử dụng (chiếm 20,73%) Do dự án đấu giá xã Tân Hòa, huyện Quốc Oai đấu giá xong vào tháng 11/2017 nên số hộ chưa kịp đưa đất vào sử dụng Qua việc điều tra 82 người trúng đấu giá quyền sử dụng đất sử dụng thang đo Liker để đánh giá tiêu chí đấu giá quyền sử dụng đất, ta thấy kết sau: Công tác đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn huyện Quốc Oai đánh giá tốt Tính minh bạch thơng tin liên quan đến đấu giá quyền sử dụng đất đánh giá tốt, thông tin lô đất đưa đấu giá công khai cho người biết trước đấu giá Giá khởi điểm phương án so với giá đất thị trường đánh giá mức thấp, công tác xác định giá sàn huyện chưa thực tốt Các khoản tiền đặt trước khoản phí phải nộp đánh giá mức hợp lý Đánh giá bước giá đấu giá QSDĐ mức hợp lý Người trúng đấu giá đánh giá mức chênh lệch giá trúng đấu giá so với giá khởi điểm mức cao Công tác sau trúng đấu giá đánh giá mức tốt, trình tự đấu giá thực phù hợp, sau trúng đấu giá 100% người trúng thông báo định phê duyệt kết bán đấu giá làm thủ tục cấp GCNQSDĐ Từ đánh giá thấy tranh chung công tác đấu giá quyền sử dụng đất huyện Quốc Oai Giá khởi điểm phương án thấp so với giá thị trường nên thu hút số lượng người tham gia đấu giá đông, dẫn đến kết trúng đấu giá cao, mức chênh lệch giá trúng đấu giá so với giá khởi điểm cao 4.4.3 Đánh giá chung công tác đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn huyện Quốc Oai 4.4.3.1 Các mặt đạt Trong giai đoạn từ 2015-2017, công tác đấu giá quyền sử dụng đất địa 81 bàn huyện Quốc Oai ngày quan tâm, mang lại hiệu kinh tế cao đạt số nội dung sau: - Đã tổ chức công khai minh bạch thông tin liên quan đến lô đất đưa đấu giá xã, thị trấn; Hội đồng đấu giá thực trình tự, thủ tục, quy chế đấu giá; thủ tục sau trúng đấu giá quan chức thực tốt - Các dự án xây dựng dựa nhu cầu địa phương nằm quy hoạch, kế hoạch hàng năm tạo nguồn thu lớn cho ngân sách địa phương Các đấu giá diễn thành công, số tiền ước thu vượt nguồn bổ sung lớn cho ngân sách để sử dụng cho phát triển hạ tầng kỹ thuật, góp phần thúc đẩy kinh tế -xã hội địa phương phát triển - Công tác xác định giá khởi điểm UBND Huyện ngày nâng cao, sát với thị trường Công tác xác định vị trí khu đất để đưa vào đấu giá quyền sử dụng đất ngày tốt Chính vậy, năm 2017 hầu hết khu đất đấu giá có vị trí thuận lợi giao thơng nên dự án thu hiệu kinh tế cao - Với vị trí thuận lợi việc trọng đầu tư xây dựng sở hạ tầng, phát triển kinh tế - xã hội khiến dự án đưa đấu giá quyền sử dụng đất năm gần Huyện thu hút số lượng lớn người tham gia đấu giá 4.4.3.2 Một số tồn tại, hạn chế - Việc xây dựng giá khởi điểm chưa phù hợp với giá thực tế thị trường việc xác định, lựa chọn vị trí đấu giá chưa phù hợp dẫn đến số dự án không thu hút người tham gia đấu giá - Người tham gia đấu giá khơng có có kiến thức đấu giá nên ngại ngần tham gia đấu giá, chờ người khác đấu giá thành sau mua lại, tạo điều kiện cho nhà đầu đất có hội tăng giá, ép giá người có nhu cầu sử dụng đất - Người tham gia đấu giá chưa hình dung phát triển khu vực đấu giá tạo chênh lệch giá đất sau đấu giá thấp cao - Hình thức đấu giá tiến hành theo hình thức bỏ phiếu kín vịng cho tồn số đất đấu giá; người trúng đấu giá người trả giá cao hợp lệ cho đất Mặc dù tạo điều kiện thuận lợi cho công tác đấu giá nhanh chóng, dự án hồn thành công tác đấu 82 giá ngày kết đấu giá không đạt mức giá cao giá trúng đấu giá chưa phải giá cao 4.5 ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM NÂNG CAO HIỆU QUẢ CỦA CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI HUYỆN QUỐC OAI Trên sở đánh giá công tác đấu giá QSDĐ địa bàn Huyện nghiên cứu 04 dự án đấu giá quyền sử dụng đất ở, xin đề xuất số giải pháp nâng cao hiệu công tác đấu giá quyền sử dụng đất huyện Quốc Oai sau: - Trong trình lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; cần đánh giá, lựa chọn khu đất đưa đấu giá phù hợp, hiệu quả, đáp ứng cung cầu sử dụng đất khu vực đấu bên khu vực Đồng thời thiết kế đất đấu giá theo diện tích khác cho phù hợp với nhu cầu để thu hút người tham gia đấu giá - Cần làm tốt việc tuyên truyền kiến thức đấu việc tổ chức phiên đấu giá để người tham gia đấu giá không ngần ngại, tránh nhà đầu đất đai có hội tăng giá, ép giá cho người có nhu cầu sử đụng đất sau trúng đấu giá; tuyên truyền công khai thông tin, giá khởi điểm, khu đất đưa đấu giá để người biết thu hút nhiều người tham gia đấu giá - Cần chọn hình thức đấu giá phù hợp nữa, đấu giá việc bỏ phiếu kín vịng cho tồn số lơ đất đấu giá, hồn thành cơng tác đấu giá ngày kết đấu giá chưa đạt mức giá cao Vì vậy, nên đấu giá phương thức đấu giá công khai lô mang lại hiệu Tuy nhiên, yếu tố thời gian, địi hỏi phải có chuẩn bị kỹ để tổ chức đấu giá lô hiệu bỏ phiếu kín - Quan tâm tổ chức tập huấn nhằm nâng cao trình độ chuyên môn, nghiệp vụ cho cán làm công tác xác định giá đất Cán tham gia công tác xác định giá khởi điểm phải thường xuyên cập nhật văn bản, quy định ban hành, thông tin giá đất thị trường để kịp thời điều chỉnh giá đất cho phù hợp 83 PHẦN KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 5.1 KẾT LUẬN Huyện Quốc Oai huyện miền núi thành phố Hà Nội, trung tâm huyện cách trung tâm Thủ khoảng 20 km phía Tây, có tuyến giao thơng trọng yếu chạy qua đường Hồ Chí Minh Đại lộ Thăng Long, có nhiều tiềm để xây dựng phát triển kinh tế đa dạng, phong phú Công tác quản lý đất đai quan chức địa bàn huyện quan tâm, đặc biệt công tác đấu giá quyền sử dụng đất nguồn thu lớn vào ngân sách Nhà nước huyện Công tác đấu giá quyền sử dụng đất huyện Quốc Oai chủ yếu nhằm giải đất cho người dân địa bàn Giai đoạn 2015-2017 số diện tích trúng đấu giá huyện 41.179,79 m2 đấu giá 20 xã, thị trấn thu số tiền 509,166.621 tỷ đồng cho ngân sách Nhà nước địa phương Trong năm nghiên cứu năm 2017 có kết đấu giá QSDĐ cao số tiền thu qua đấu giá 224,622.479 tỷ đồng Cịn 2015 có kết đấu giá thấp đưa đấu giá 145 lô đấu 87 lô, số tiền thu 61,609.833 tỷ đồng Kết đấu giá dự án cho thấy Công tác đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn Huyện ổn định việc xác định giá khởi điểm sát với giá thị trường Qua dự án nghiên cứu cho thấy mức chênh lệch số tiền trúng đấu giá số tiền ước thu không lớn từ 1,03 đến 2,36 lần Dự án khu dân cư thị trấn Quốc Oai xã Tân Hòa nằm giáp với tuyến đường trục Bắc - Nam thị Quốc Oai, gần khu chợ truyền thống Huyện nằm tiếp giáp tuyền đường TL419 chạy qua Khu dân cư thơn khu Thị Tứ có giá khởi điểm mức cao thu hút nhiều người tham gia đấu giá mà mức chênh lệch giữa số tiền trúng đấu giá số tiền ước thu lô đất dự án có mức chênh lệch cao Tại dự án xóm Sổ, xã Cộng Hịa lựa chọn vị trí đấu giá chưa phù hợp nên chủ yếu thu hút người dân địa phương tham gia đấu giá mức chênh lệch số tiền trúng đấu giá số tiền ước thu không cao bình quân 1,08 lần đấu giá 10/24 lơ đất đưa đấu giá Như vị trí khu đất đưa đấu giá công tác xác định giá khởi điểm chưa tốt nên ảnh hưởng tới kết đấu giá 84 Công tác đấu giá quyền sử dụng đất huyện Quốc Oai cán người tham gia đấu giá đánh giá: Khi hỏi cán tham gia công tác đấu giá phương án đấu giá có cơng khai niêm yết địa phương khơng 30/30 cán trả lời có (chiếm 100%); Về giá khởi điểm có phù hợp khơng 83,33% cán trả lời có 16,67 % trả lời khơng; Về việc thực quy chế đấu giá, 100% cán khẳng định hội đồng đấu giá thực quy chế 86,67% cán trả lời người tham gia đấu giá thực quy chế Khi hỏi người dân đa số người dân cho rằng: tính minh bạch thơng tin đất đánh giá cao, 90,24% trả lời cung cấp đầy đủ thơng tin diện tích,vị trí, ranh giới, mục đích thời hạn sử dụng đất; Sử dụng thang đo Liker đánh giá giá khởi điểm so với giá đất thị trường 1,70, khoản tiền đặt cọc tham gia đấu giá 1,93, phí phải nộp tham gia đấu giá 2,05 đánh giá mức trung bình; Mức chênh lệch giá trúng đấu giá so với giá khởi điểm 2,50 đánh giá mức cao 5.2 KIẾN NGHỊ - Do điều kiện thời gian có hạn nên đề tài chưa nghiên cứu hết vấn đề liên quan tới công tác đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn huyện Quốc Oai Vì đề nghị thời gian tới cần tiếp tục nghiên cứu sâu nhằm lý giải vấn đề liên quan đến hình thức đấu giá, xác định giá khởi điểm dự án đấu giá QSDĐ - Đề nghị phịng, ban, ngành có liên quan đến cơng tác đấu giá quyền sử dụng đất huyện Quốc Oai nghiên cứu, lựa chọn áp dụng giải pháp phù hợp để công tác đấu giá huyện Quốc Oai đạt kết tốt 85 TÀI LIỆU THAM KHẢO Bộ Tài (2010) Thơng tư số 137/2010/TT-BTC ngày 15/09/2010 quy định việc xác định giá khởi điểm tài sản nhà nước bán đấu giá chế độ tài Hội đồng bán đấu giá tài sản Bộ Tài Chính (2012) Thơng tư số 48/2012/TT-BTC ngày 16/3/2012 hướng dẫn xác định giá khởi điểm chế độ tài hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất cho thuê đất Bộ Tài Chính (2015) Thơng tư số 02/2015/TT-BTC sửa đổi, bổ sung số điều Thông tư số 48/2012/TT-BTC ngày 05/01/2015 hướng dẫn việc xác định giá khởi điểm chế độ tài hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất cho th đất Bộ Tài Chính (2012) Thơng tư số 03/2012/TT-BTC ngày 05/01/2012 hướng dẫn mức thu, chế độ thu, nộp, quản lý sử dụng phí đấu giá, phí tham gia đấu giá lệ phí cấp chứng hành nghề đấu giá Bộ Tài Nguyên Môi Trường (2014) Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/06/2014 quy định chi tiết phương pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể tư vấn xác định giá đất Bộ Tư pháp (2005) Thông tư số 03/2005/TT-BTP ngày 04/5/2005 Hướng dẫn số quy định Nghị định 05/2005/NĐ-CP ngày 18/01/2005 bán đấu giá tài sản, Hà Nội Bộ Tư Pháp (2010) Thông tư số 23/2010/TT-BTP ngày 06/12/2010 quy định chi tiết hướng dẫn thực Nghị định số 17/2010/NĐ-CP ngày 04 tháng năm 2010 Chính phủ bán đấu giá tài sản Bộ Tư Pháp (2015) Thông tư liên tịch số 14/2015/TTLTBTNMT-BTP ngày tháng năm 2015 quy định việc tổ chức thực đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất cho thuê đất Cao Quang Trung (2009) Đánh giá hiệu công tác đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn thị xã Cửa Lò tỉnh Nghệ An 10 Chính phủ nước CHXHCNVN (2010) Nghị định 17/2010/NĐ-CP ngày 14/03/2010 bán đấu giá tài sản, Hà Nội 11 Chính phủ nước CHXHCNVN (2014a) Nghị định 44/2014/NĐ-CP ngày 86 15/05/2014 quy định giá đất 12 Chính phủ nước CHXHCNVN (2014b) Nghị định 104/2014/NĐ-CP ngày 14/11/2014 quy định khung giá đất 13 Chính phủ nước CHXHCNVN (2015c) Nghị định số 76/2015/NĐ-CP ngày 10/09/2015 quy định chi tiết thi hành số điều Luật Kinh doanh BĐS 2014 14 Chính phủ nước CHXHCNVN (2017d) Nghị định số 62/2017/NĐ-CP ngày 16/5/2017 quy định chi tiết số điều biện pháp thi hành Luật đấu giá tài sản 15 Hồ Thị Lam Trà Nguyễn Văn Quân (2006) Giáo trình Định giá đất NXB Nơng Nghiệp, Hà Nội 16 Nguyễn Thị Minh (2010) Chuyên đề đấu giá tài sản pháp luật đấu giá, Hội đồng phối hợp công tác phổ biến, giáo dục pháp luật Chính phủ, Hà Nội 17 Nguyễn Thị Ngọ (2016) Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất huyện Giao Thủy, Tỉnh Nam Định, Luận văn Ths chuyên ngành Quản lý đất đai Học viện nông nghiệp Việt Nam 18 Nguyễn Tân Thịnh (2012) Đấu giá quyền sử dụng đất: Cơng cụ giải xúc Tạp chí tài (10) 19 Nguyễn Thanh Trà Nguyễn Đình Bồng (2005) Giáo trình Thị trường bất động sản NXB Nông Nghiệp, Hà Nội 20 Phùng Ngọc Phương, Nguyễn Đức Hùng, Đỗ Thị Thanh Vân, Đoàn Ngọc Phương, Nguyễn Thu Hiền, Nguyễn Văn Hiền, Lương Thị Thanh Bùi Văn Tuấn (2011) Nghiên cứu thực trạng đề xuất giải pháp nâng cao hiệu đấu giá quyền sử dụng đất q trình thị hố, báo cáo Bộ Tài nguyên Môi trường 21 Quốc hội nước Cộng hoà nhân dân Trung Hoa (1996) Luật đấu giá tài sản NXB Chính trị Quốc gia, Hà Nội 22 Quốc hội nước CHXHCNVN (1993) Luật Đất đai năm 1993 NXB Chính trị Quốc gia, Hà Nội 23 Quốc Hội Quốc hội nước CHXHCNVN (2003) Luật Đất đai số 13/QH11 NXB Chính trị Quốc gia, Hà Nội 24 Quốc hội nước CHXHCNVN (2005) Bộ Luật Dân số 33/QH11 NXB Chính trị Quốc gia, Hà Nội 25 Quốc hội nước CHXHCNVN (2013) Luật Đất đai 2013 NXB Chính trị Quốc gia, Hà Nội 87 26 Thủ tướng Chính phủ (2005) Quyết định số 216/2005/QĐ-TTg ngày 31/8/2005 việc ban hành Quy chế đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất cho thuê đất; 27 Trần Tiến Hải (2015) Thực pháp luật đấu giá quyền sử dụng đất tỉnh Bắc Trung Bộ Việt Nam nay, Luận án Tiến sỹ Luật học chuyên ngành Lý luận Lịch sử Nhà nước pháp luật Học viện trị quốc gia Hồ Chí Minh 28 UBND Thành phố Hà Nội (2005a) Quyết định số 137/QĐ-UBND ngày 09/9/2005 ban hành quy định đấu giá quyền sử dụng đất có thu tiền sử dụng đất cho thuê đất địa bàn thành phố Hà Nội 29 UBND Thành phố Hà Nội (2014b) Quyết định số 71/2014/QĐ-UBND ngày 03/3/2014 việc ban hành quy định đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất cho thuê đất địa bàn thành hố Hà Nội 30 UBND Thành phố Hà Nội (2017c) Quyết định số 04/2017/QĐ-UBND ngày 24/02/2017 ban hành quy định đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất cho thuê đất địa bàn thành phố Hà Nội 31 UBND Thành phố Hà Nội (2017d) Quyết định số 35/2017/QĐ-UBND ngày 30/10/2017 ban hành ban hành quy định việc xác định giá khởi điểm chế độ tài hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất cho thuê đất địa bàn thành phố Hà Nội 88 PHỤ LỤC PHỤ LỤC SƠ ĐỒ PHÂN LÔ DỰ ÁN ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI XĨM SỔ, XÃ CỘNG HỊA 89 PHỤ LỤC SƠ ĐỒ PHÂN LÔ DỰ ÁN ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI THÔN NGỌC PHÚC, XÃ NGỌC LIỆP 90 PHỤ LỤC SƠ ĐỒ PHÂN LÔ DỰ ÁN ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI KHU A, THỊ TRẤN QUỐC OAI 91 PHỤ LỤC SƠ ĐỒ PHÂN LÔ DỰ ÁN ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI XÃ TÂN HÒA 92 ... - Đánh giá thực trạng công tác đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn huyện Quốc Oai, thành phố Hà Nội - Đề xuất giải pháp nhằm nâng cao hiệu đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn huyện Quốc Oai, thành. .. lý sử dụng đất - Công tác đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn huyện Quốc Oai + Các quy định đấu giá quyền sử dụng đất 27 + Kết đấu giá quyền sử dụng đất giai đoạn 2015-2017 - Kết đấu giá quyền sử. .. Kết đấu giá quyền sử dụng đất dự án nghiên cứu địa bàn huyện Quốc Oai, thành phố Hà Nội 63 4.3.1 Dự án đấu giá quyền sử dụng đất xóm Sổ, xã Cộng Hịa, huyện Quốc Oai, thành phố Hà Nội