Đang tải... (xem toàn văn)
Công ty Minh Thành xây dựng một dãy nhà liên kế gồm 10 căn , trong đó một căn nhà được sử dụng để làm phòng trưng bày sản phẩm của công ty và các căn còn lại được cho các doanh nghiệp kh[r]
(1)Trường Đại học Mở TPHCM –Khoa Kế toán Kiểm toán
1
Mụctiêu
Sau khihọcxongchươngnày sinh viên cóthể:
• Giải thíchbản chất bất động sản đầu tư phân biệt với tàisản khácnhư bất động sản hàng hóa vàbất động sản chủ sở hữu sử dụng • Giải thíchđượcnguntắcghi nhậnvà đánh giá
bất động sản đầu tư
• Xửlýnghiệp vụ kếtốnbất động sản đầu tưtrên hệ thốngtàikhoản kếtốn
• Nhận biếtcác cácchứng từ kếtốn liên quan • Hiểu cách thức trình bày thơng tin
BCTC liên quanđến BĐSĐT
2
Nộidung
• Các quyđịnhpháp lý có liên quan • Các kháiniệmvà nguntắc • Ứng dụng hệ thốngtàikhoản kếtoán • Nêu cácchứng từ kếtốn liên quan • Trình bày thơng tin BCTC
3
• VAS 01-Chuẩn mựcchung • VAS 05-Bất động sản đầu tư
–Thông tư 161/2007/TT-BTC: hướng dẫn
thực chuẩn mực kếtốn
• Chế độ kếtốn doanh nghiệptheo Thơng tư
200/2014/TT-BTC
4
Các quy định pháp lý có liên quan
• Kháiniệmvà phânloại
• Điều kiệnghinhận,xácđịnhgiátrị
banđầu
• Chi phí phát sinh sau ghinhận
banđầu
• Khấuhao
• Vấn đềthayđổi mục đích sử dụng
• Bán, lýbất động sản đầu tư
Các khái niệm nguyên tắc bản
B ất đ ộ n g sản đ ầu tư
: •Quyền sử dụng đất, nhà, phần nhà nhà đất, sở hạ tầng •do người chủ
sở hữu người thuê tài sản theo hợp đồng thuê tài nắm giữ
M
ụ
c
đ
ích •Thu lợi từ việc cho thuê chờ tăng giá K h ô n g p h ải đ
ể: •Sử dụng sản xuất, cung cấp hàng hóa, dịch vụ •Sử dụng cho
các mục đích quản lý; •Bán kỳ
(2)Bất động sản
Sử dụng cho sản xuất kinh doanh
TSCĐ chủ sở hữu sử dụng
Bán kỳ kinh
doanh
Hàng hóa bất động sản
Cho thuê hoạt động chờ tăng giá
Bất động sản đầu tư
7
Khái niệm phân loại (tiếp)
Bất động sản giữ với nhiều mục đíchkhác
Bất động sản khơng bán riêngrẽ
Doanhnghiệpcungcấpcácdịch vụ liên quan chonhững người sử dụng bất động sản
BĐScho công ty tymẹ hoặccông ty thuêhoặc sử dụng
8 Khi BĐS BĐS đầu tư?
Phảitáchbiệtkhi ghi nhận:
–Sử dụngcho SXKD:TSCĐ hữuhình vơ hình
–Chờ tănggiá hoặccho thuê: BĐS đầu
tư
–Bán kỳ kinh doanh: Hàng hóa BĐS
9
Bất động sản giữ với nhiều mục đích khác nhau Ví dụ 1
Cơng ty Minh Thành xây dựng dãy nhà liên kế gồm 10 căn, nhà sử dụng đểlàm phịngtrưngbàysản phẩm củacơng ty cáccăncịnlại đượccho doanhnghiệp khác thđểlàmvănphịng Giátrịxâydựng800 triệu đồng/căn
Yêucầu:Bất động sảntrênđượcghinhậnlà gì?
10
Bất động sản khơng bán riêng rẽ
• Trường hợp bất động sảnkhông bánđược
riêngrẽ vàphần sử dụngcho kinh doanh
hoặcchoquản lý khôngđáng kể (dưới
20% diệntích) thìhạch tốn làBĐS đầu tư
Ví dụ2
(3)Trường hợp doanh nghiệp cung cấp cácdịch vụliên quan chonhững người sử dụng bất động sản doanh nghiệp sở hữu làmột phần tương đối nhỏtrong tồnbộ thoả thuậnthì doanh nghiệp hạchtốn tàisảnnày làbất động sản đầu tư
13
Cung cấp dịch vụ liên quan cho người sử dụng BĐS
Công ty Hoa Đăng sở hữucao ốc 10 tầng có tổng diệntíchsử dụnglà 10.000 m2
.Cơng tysử dụng cao
ốc thuê làm văn phòng Giá cho thuê áp dụng cho khách hàng 1triệu đồng/m2/tháng Theo điều khoản hợp đồngcho thuê,mỗitháng khách hàngsẽ trảthêmtiền bảo vệvàvệsinhvănphòng 50.000đ/m2/tháng.
14
Ví dụ 3
Cơng ty cho Công tymẹ hoặcCông ty khác
cùngmột Tập đoànthuêhoặc sử dụngvànắm giữ bất
động sản:
• Trên BCTC riêng: làBĐS đầu tư
• Trên BCTChợp nhất:BĐS chủ sở hữu sử dụng
15
BĐS cho công ty ty mẹ công ty th sử dụng Ví dụ4
Cơng tyĐịa ỐcPhong Vân làmộtthành viên thuộc tập đồn Phong Vũ Cơng ty Phong Vân vừa xây dựng mộtcaoốc 5tầng,tổnggiátrị quyếttốncủa cơng trình 12tỷ đồng Cơng ty sử dụng tồnbộ diệntích củacaoốc đểcho cơng ty khácthuộc tập đồnPhịngVũth làmvănphịng
Tịa nhà đượcCty Phong Vân ghinhậnlà gì?
16
Điều kiệnghinhận
Một bất động sản đầu tư ghi nhận tàisản phải thỏamãnđồng thờihaiđiều kiệnsau:
–Chắc chắnthuđược lợiích kinhtếtrongtương lai;
–Nguyên giácủa bất động sản đầu tư phải xácđịnh mộtcáchđángtincậy
Xácđịnhgiátrị BĐS đầu tư
• MuaBĐS
(4)Muabất động sản
• Nguyên giáBĐS= Giá mua + Chi phí liên quan trực tiếpkhác
–Giá mua: Giá muatrảngay –Chi phí liên quantrực tiếpkhác
•Phídịch vụ tư vấn luậtpháp liên quan
•Thuế trước bạ
•Chi phí giaodịchliên quan khác
19
• DoanhnghiệpHồng Bích muamộtlơđất vớigiá 900 triệu đồng, thuế trước bạ 18 triệu đồng, thuế chuyển quyền sử dụng đấtlà 45triệu đồng Ngồi doanhnghiệpcịn chi thêm 15triệu đồng đểlàm giấy chủ quyền Do lôđấtnàynằm khu quyhoạch trọng điểm củathànhphốnênđơn vị dựtínhnắm giữ chờ tănggiáđểbánkiếm lời Yêu cầu: Cho biết lơ đấttrên có phảilà bất động
sản đầu tư hay không? Nếu xác định nguyên giácủa bất động sản đầu tư
20
Ví dụ 5
Ngày 1/1/20X0, Cơng ty Nhất Phong mua trả góp cửa hàngtừ cơng ty Hồng Long đểcho th hoạt động Lãisuấtmuatrảgóp 15%/nămvàtổng số tiền phải tốn cho Hoàng Long 1.500 triệu đồngtheo phương thức trảsau:Trảngay 500 triệu đồng nhận cửa hàng, sauđó năm trả góp 200triệu đồngvào ngày 01/1 hàngnămtrong năm tiếptheo vàtrả tiền gửingân hàng Yêucầu: Hãy xácđịnhnguyên giácủa bất động sản
21
Ví dụ Xây dựng bất động sản
• Nguyên giá = Giá thành thực tế + Chi phí liên quantrực tiếptínhđếnngày hồn thành cơngviệc xâydựng
22
• Chi phí lãi vay phát sinh trình xâydựng đểhình thànhbất động sản đầu tư
–Vốnhóa
• Chi phí lãi vay phát sinh sau hình thànhBĐS đầu tư
–Chi phí tài
Chi phí lãi vay Ví dụ7
• Cơng ty CP ABCthực hiệnxâydựng nhà 22
tầng:Tầng1 làtầng thương mại, tầng2đến tầng22
căn hộ cho thuê Công việc xây dựng phát sinh
sau:
–Chi phíquyền sử dụng đất: Công tynhận chuyển nhượng
quyền sử dụng đất có thời hạn sử dụng lâu dài, giá
chuyển nhượng 150 tỷ, toán chuyển
khoản Thuế trước bạ phải nộp quyền sử dụng
đấtlà 0,5%,nộp tiền mặt
–Chi phí thuêthiết kếxâydựng: cty Dthực vớigiátrị
(5)Ví dụ (tiếp)
–Thuê cty Cđể quảnlýdựán: giátrị hợp đồnglà 3.300
triệu đồng,đã cóthuếGTGT 10% Doquản lýdự án
khôngtốtnên công ty Cbị phạt200triệu đồng, trừvào
số tiền phải trả Chi phí thquảnlýdựánđượcthanh
tốn thành 20lần ABCđãthanh toán cho Cty C 16lần
bằng chuyển khoản
–Chi phí xâydựng: Phát sinh liên quanđến nhiềucơng ty
theotừng hạng mụccơng trình,tổngchi phíđược duyệt
theoquyết tốn 166.000triệu đồng,trongđó đãcó
thuếGTGT 10% ABCđãthanh tốn cho nhàthầu
được80%bằng chuyển khoản
• Cơng trình hồn thành sau 17 tháng
ucầu:BĐStrênđượctrình bày BCTCnhư thếnào giátrịlà bao nhiêu?
25
Cáckhoảnchi phí khơng tính vào ngun giá
• Chi phí phát sinh banđầu (trừ trường hợpcác chi phí
làcần thiết để đưa bất động sản đầu tư tới trạngtháisẵn
sànghoạt động);
• Các chi phí khimới đưa bất động sản đầu tưvàohoạt động
lần đầu trước khibất động sản đầu tư đạt tới trạngthái
hoạt độngbìnhthườngtheodự kiến;
• Các chi phí khơng bìnhthường vềngunvật liệu,laođộng
hoặccácnguồn lựckhác trình xâydựng bất động
sản đầu tư
26
Chi phí phát sinh sau ghinhậnban đầu • VAS 05,đoạn20: “Chi phí liên quan đến bất động
sản đầu tư phát sinh sau nhận ban đầu phải ghi nhận chi phí sản xuất kinh doanh doanh kỳ, trừ chi phí có khả chắnlàm chobất động sản đầu tư tạora lợi ích kinh tế tương lai nhiều mức hoạt động đánh giá ban đầu ghi tăng nguyên giábất động sản đầu tư”
–Nângcấp,cải tạo:Vốnhóa
–Bảo dưỡng, khơi phục mức hoạt độngbanđầu: chi phí SXKD
27
Ví dụ8
Do bất động sảncho thuêbị xuống cấp, doanh nghiệpTrân Châuquyết định sửa chữa để đảm bảo hoạt độngbìnhthường.Tổngchi phísửa chữa phải tốn cho nhàthầulà 200triệu đồng
Yêu cầu: Cho biết khoảnchi có ghităng ngun giá hay khơng ghinhậnvàosổsáchkế tốn
28
Ví dụ9
Cơng ty Hồn Cầucó tịa nhàđang cho th làm văn phịng Vào năm 20X0,cơng ty sửa chữanângcấptịa nhà theophương thứcgiaothầu tồnbộ, baogồmlàm thêm tầng hầm gửixe, thiết kế lại văn phòng cho thuê theo hướng khơng gian mở để tạo thêm diệntích Tổng chi phí sửa chữanângcấp phảithanh tốn cho nhàthầulà 1tỷ đồng Sau khisửa chữa, giá cho thuêvănphòngđã tănglên
Yêucầu: Hãy cho biết khoảnchi có làm tăng nguyên giábất động sản đầu tưhay khơng?
Xácđịnhgiátrịsau ghinhậnban đầu
• Phảnánhbằng3chỉtiêu giátrị: –Nguyên giá
(6)Ví dụ10
Tiếptheo Vídụ số9, thơng tinbổsung sau: Ngun giá banđầu tòa nhà 2.000 triệu đồng, tỷ lệ khấuhaotrướcvà sau nâng cấp vẫnlà 5%/năm giả sử hoàn thành việc nâng cấp vào ngày 30/06/20X0
Thông tinbổsung;
- Thờigiansử dụng củatịa nhà tínhđến thời điểm bắt đầunângcấplà 4,5năm
- Thờigiansửa chữanângcấplà tháng
Yêucầu: Xácđịnhnguyên giá, hao mòn, giátrịcòn lại tạingày 31/12/20x0
31
Chuyển đổi mục đích nắm giữ
BĐSxâydựng BĐShồn thành
BĐS đầu tư BĐS chủ sở hữu
BĐS đầu tư Hàng hóaBĐS
32
Chuyển đổi mục đích nắm giữ
33
BĐS ĐẦU TƯ BĐS XÂY DỰNG
Kếtthúc xâydựng, đưavàođầu tư
Ví dụ11
• Tháng 5/20X7 cơng tybỏ tiềnmualại mộttịa nhàđã xuống cấpvàtiếnhành xâydựng mộtcaoốc đểcho thuêvăn
phòng
• Tháng 04/20X8 , cơng việc sửa chữa hồn thành cơng ty kýmột số hợp đồngcho DN khác th làmvăn
phịng làmviệc
ucầu: Cơng tysẽtrình bàyBĐStrênnhư thếnàoởtháng 5/20x7 vàởtháng 4/20x8?
34
5/x7 4/x8
Chuyển đổi mục đích nắm giữ
BĐS ĐẦU TƯ
BĐS CSH SỬ DỤNG CSH bắt đầu sử dụng
Ví dụ12
• Ngày 10/03/20X7,đơn vị bắt đầu đưavàosử dụng
tòa nhà xây doanh nghiệp khác thuêhoạt động
• Ngày 01/01/20X8,đơn vị lấy lại đểlàmnơi trưngbàysản
phẩm
Yêucầu: Doanhnghiệp sẽghinhận bất động sảntrênnhư thếnàotạingày 01/01/20x8?
(7)Chuyển đổi mục đích nắm giữ
37
BĐS ĐẦU TƯ
HÀNG HÓA BĐS CSH bắt đầu triểnkhaimục đíchbán
CSH bắt đầucho bên khác thuêhoạt động
Một nhà xưởng cho thuê hoạt động từ tháng 5/20X6
Ngày 01/11/20x7 doanhnghiệpkhôngtiếp tụccho thuê
hoạt động,tiến hành sửa chữavà bán nhà vào tháng 12/20x7
Yêucầu:Doanhnghiệp sẽghinhận bất động sảntrên
như thếnàotạingày 01/11/20x7?
38
x/x/x 1/11/x7 12/x7
Ví dụ 13
Ví dụ14
• DoanhnghiệpA xâydựng mộtchungcưcaocấp đểbán cho khách hàng Tháng 5/20X7 cơng trình hồn thành • Ngày 01/3/20X8, công ty Ađãkýhợp đồngcho công ty B
thuê toànbộchungcưnày 3năm
Yêu cầu: BĐS ghi nhận ngày
01/03/20x8?
39
x/x/x 5/x7 1/3/x8
Ứng dụng hệ thốngtàikhoản kếtoán
TK 217
TK 2147
TK 1567
TK 5117
TK 632
40
Tài khoản sử dụng
Tàikhoản217 –Bất động sản đầu tư
Bên Nợ Bên Có
Nguyên giá BĐS đầu tư giảmtrongkỳ
Nguyên giáBĐS đầu tư tăngtrongkỳ
Dư Nợ
Nguyên giáBĐS đầu tư
cònlại cuối kỳ
Tàikhoản2147 – Hao mònBĐS đầu tư
Bên Nợ Bên Có
Hao mịnbất động sản đầu
tư tănglên trongkỳ
Hao mònbất động sản
đầu tư giảm đitrongkỳ
DưCó
Giátrịhao mịnBĐS đầu tư