Bài giảng Kế toán tài chính 2 Chương 2 Bất động sản đầu tư cung cấp cho người học các kiến thức Các qui định pháp lý có liên quan, các khái niệm và nguyên tắc cơ bản, ứng dụng hệ thống tài khoản kế toán, trình bày thông tin trên BCTC.
3/27/2017 Trường Đại học Mở TPHCM – Khoa Kế toán Kiểm tốn Nội dung Các qui định pháp lý có liên quan Các khái niệm nguyên tắc Ứng dụng hệ thống tài khoản kế tốn Trình bày thông tin BCTC Các quy định pháp lý có liên quan Mục tiêu Sau học xong chương sinh viên có thể: • Giải thích chất bất động sản đầu tư phân biệt với tài sản khác bất động sản hàng hóa bất động sản chủ sở hữu sử dụng • Giải thích nguyên tắc ghi nhận đánh giá bất động sản đầu tư • Xử lý nghiệp vụ kế toán bất động sản đầu tư hệ thống tài khoản kế tốn • Hiểu cách thức trình bày thông tin BCTC liên quan đến BĐSĐT • VAS 01- Chuẩn mực chung • VAS 05- Bất động sản đầu tư – Thông tư 161/2007/TT-BTC: hướng dẫn thực chuẩn mực kế tốn • Chế độ kế tốn doanh nghiệp theo Thơng tư 200/2014/TT-BTC 3/27/2017 Khái niệm phân loại (tiếp) Các khái niệm nguyên tắc • Khái niệm phân loại Bất động sản • Điều kiện ghi nhận, xác định giá trị ban đầu • Chi phí phát sinh sau ghi nhận Sử dụng cho sản xuất kinh doanh Bán kỳ kinh doanh Cho thuê hoạt động chờ tăng giá ban đầu • Khấu hao TSCĐ chủ sở hữu sử dụng • Vấn đề thay đổi mục đích sử dụng Hàng hóa bất động sản Bất động sản đầu tư • Bán, lý bất động sản đầu tư • Thu lợi từ việc cho thuê chờ tăng giá Khơng phải để: • Quyền sử dụng đất, nhà, phần nhà nhà đất, sở hạ tầng • người chủ sở hữu người thuê tài sản theo hợp đồng thuê tài nắm giữ Mục đích Bất động sản đầu tư: Khái niệm phân loại Khi BĐS BĐS đầu tư? • Sử dụng sản xuất, cung cấp hàng hóa, dịch vụ • Sử dụng cho mục đích quản lý; • Bán kỳ hoạt động kinh doanh thông thường Bất động sản giữ với nhiều mục đích khác Bất động sản không bán riêng rẽ Doanh nghiệp cung cấp dịch vụ liên quan cho người sử dụng bất động sản BĐS cho công ty mẹ công ty thuê sử dụng 3/27/2017 Bất động sản không bán riêng rẽ Bất động sản giữ với nhiều mục đích khác • Trường hợp bất động sản khơng bán Phải tách biệt ghi nhận: Sử dụng cho SXKD: TSCĐ hữu hình vơ hình riêng rẽ phần sử dụng cho kinh doanh – Chờ tăng giá cho thuê: BĐS đầu tư 20% diện tích) hạch tốn BĐS đầu – Bán kỳ kinh doanh: Hàng hóa BĐS – cho quản lý khơng đáng kể (dưới tư Ví dụ 11 Ví dụ 2A Cơng ty Minh Thành xây dựng dãy nhà liên kế gồm 10 căn, nhà sử dụng để làm phịng trưng bày sản phẩm công ty lại cho doanh nghiệp khác thuê để làm văn phòng Giá trị xây dựng 800 triệu đồng/căn • Công ty Vĩnh Lợi sở hữu cao ốc văn phịng 10 tầng có diện tích ngang làm văn phịng cho th Giá trị tốn tồn cao ốc 10 tỷ Cơng ty sử dụng tầng để làm văn phòng làm việc tiếp tân, phần cịn lại cơng ty cho th u cầu: Bất động sản ghi nhận gì? Yêu cầu: Bất động sản ghi nhận gì? 10 12 3/27/2017 Ví dụ 2B Ví dụ 3A Cơng ty Huy Hà xây dựng nhà gồm nhiều tầng (giả sử Công ty Hoa Đăng sở hữu cao ốc 10 tầng có tổng diện tích tầng nhau) Cơng ty sử dụng tầng để diện tích sử dụng 10.000 m2 Công ty sử dụng cao làm văn phòng giao dịch tầng lại cho ốc thuê làm văn phòng Giá cho thuê doanh nghiệp khác thuê làm văn phòng Giá trị tốn tịa nhà 20.000trđ Tồ nhà ghi nhận áp dụng cho khách hàng 1triệu đồng/m2/tháng Theo điều khoản hợp đồng cho nào? - Giả sử tồ nhà có tầng thuê, tháng khách hàng trả thêm tiền bảo - Giả sử tịa nhà có tầng vệ vệ sinh văn phòng 50.000đ/m2/tháng 13 Cung cấp dịch vụ liên quan cho người sử dụng BĐS 15 Cung cấp dịch vụ liên quan cho người sử dụng BĐS Trường hợp doanh nghiệp cung cấp Trường hợp giá trị dịch vụ cung cấp cho dịch vụ liên quan cho người người sử dụng bất động sản doanh sử dụng bất động sản doanh nghiệp sở hữu đáng kể tài sản bất nghiệp sở hữu phần tương đối động sản chủ sở hữu sử dụng nhỏ tồn thoả thuận doanh nghiệp hạch toán tài sản bất động sản đầu tư 14 16 3/27/2017 Ví dụ 3B Ví dụ 3B • Cơng ty Hồng Phương đầu tư cao ốc gồm 200 Căn vào số liệu dự tốn: hoạt động kinh doanh khách phịng Tổng giá trị tốn cơng trình 25 tỷ đồng sạn, phần dịch vụ chiếm tỷ trọng quan trọng doanh thu, Công ty sử dụng cao ốc làm khách sạn, thời gian sử dụng cịn chi phí khấu hao chiếm tỷ trọng nhỏ so với tổng chi ước tính 25 năm Hiệu suất sử dụng 70%, đơn giá phí khách sạn Do đó, giá trị cao ốc trình bình quân cho thuê 450.000đ/phòng/đêm Doanh thu bày bất động sản chủ sở hữu hoạt động khác 3.500.000đ/năm 17 Ví dụ 3B Hiệu suất sử dụng bình quân năm Đơn giá bình qn/phịng/ngày đêm Doanh thu cho th phịng bình qn/năm (200 phòng x 70% x 365 ngày x 450) Doanh thu từ hoạt động khác Tổng doanh thu Chi phí nhân viên Chi phí khấu hao cao ốc (25.000.000 x 5%) Chi phí phục vụ khác Tổng chi phí Lợi nhuận trước thuế bình qn 19 BĐS cho cơng ty mẹ công ty thuê sử dụng 70% 450 22.995.000 Công ty cho Công ty mẹ Công ty khác 3.500.000 26.495.000 10.000.000 1.250.000 • Trên BCTC riêng: BĐS đầu tư Tập đoàn thuê sử dụng nắm giữ bất động sản: • Trên BCTC hợp nhất: BĐS chủ sở hữu sử dụng 2.000.000 12.250.000 13.245.000 18 20 3/27/2017 Ví dụ 4A Ví dụ 4B Cơng ty Địa Ốc Phong Vân thành viên thuộc tập đoàn Phong Vũ Công ty Phong Vân vừa xây dựng cao ốc tầng, tổng giá trị tốn • Công ty Nam Long mua cửa hàng nhằm mục đích cho thuê, giá trị ghi hợp đồng mua bán tỷ đồng Ngay thời điểm ghi nhận ban đầu, điều kiện thứ khả công trình 12 tỷ đồng Cơng ty sử dụng tồn thu lợi ích kinh tế tương lai chắn diện tích cao ốc công ty khác thuộc doanh nghiệp dự tính cho th cửa hàng điều kiện tập đồn Phòng Vũ thuê làm văn phòng thứ hai giá trị bất động sản đầu tư thỏa mãn bất động sản hình thành từ giao dịch mua bán nên Tòa nhà Cty Phong Vân ghi nhận gì? nguyên giá xác định hợp đồng mua bán 21 Điều kiện ghi nhận 23 Ví dụ 4C Một bất động sản đầu tư ghi nhận tài sản Doanh nghiệp nhận chuyển giao quyền sử dụng đất nhà phải thỏa mãn đồng thời hai điều kiện sau: đất, tổng số tiền phải toán 40 tỷ thuế trước bạ – Chắc chắn thu lợi ích kinh tế tương 0,5% • Hợp đồng mua bán có cơng chứng lai; – Nguyên giá bất động sản đầu tư phải • Biên bàn giao nhà • Uỷ nhiệm chi chuyển tiền toán 40tỷ xác định cách đáng tin cậy • Biên lai nộp thuế tiền mặt Doanh nghiệp dùng tài sản thuê theo hợp 22 đồng thuê hoạt động 24 3/27/2017 Ví dụ Xác định giá trị BĐS đầu tư • Doanh nghiệp Hồng Bích mua lô đất với giá 900 triệu đồng, thuế trước bạ 18 triệu đồng, thuế chuyển quyền sử dụng đất 45 triệu đồng Ngoài doanh nghiệp chi thêm 15 triệu đồng để làm giấy chủ quyền Do lô đất nằm khu quy hoạch trọng điểm thành phố nên đơn vị dự tính nắm giữ chờ tăng giá để bán kiếm lời Yêu cầu: Cho biết lơ đất có phải bất động sản đầu tư hay không? Nếu xác định nguyên giá bất động sản đầu tư • Mua BĐS • Xây dựng BĐS 27 25 Ví dụ Mua bất động sản • Nguyên giá BĐS = Giá mua + Chi phí liên quan trực tiếp khác – Giá mua: Giá mua trả – Chi phí liên quan trực tiếp khác Ngày 1/1/20X0, Công ty Nhất Phong mua trả góp cửa hàng từ cơng ty Hoàng Long thuê hoạt động Lãi suất mua trả góp 15%/năm tổng số tiền phải tốn cho Hồng Long 1.500 triệu đồng theo phương thức trả sau: Trả 500 triệu đồng nhận cửa hàng, sau năm trả góp 200 triệu đồng vào ngày 01/1 hàng năm năm trả tiền gửi ngân hàng • Phí dịch vụ tư vấn luật pháp liên quan • Thuế trước bạ • Chi phí giao dịch liên quan khác Yêu cầu: Hãy xác định nguyên giá bất động sản 26 28 3/27/2017 Ví dụ Xây dựng bất động sản • Nguyên giá = Giá thành thực tế + Chi phí liên quan trực tiếp tính đến ngày hồn thành cơng việc xây dựng • Công ty ABC xây dựng cao ốc thuê, thời gian xây dựng 1,5 năm Chi phí phát sinh gồm: – Ngày 1/2/20x1: Nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất toán vốn vay dài hạn 30 tỷ Lệ phí trước bạ nộp tiền mặt 0,5% giá mua Lãi vay 14%/năm – Ngày 15/2/20x1: Bắt đầu xây dựng tồ nhà với tổng kinh phí dự tốn 38 tỷ vốn vay, giải ngân thành đợt, theo chứng từ phát sinh: • Ngày 15/3/20x1: Giải ngân 12 tỷ đồng, Lãi suất 13%/năm • Ngày 10/12/20x1: Giải ngân 15 tỷ đồng, Lãi suất 14%/năm • Ngày 25/6/20x2: Giải ngân 11 tỷ đồng, Lãi suất 15%/năm 29 – Ngày 1/7/20x2, cơng trình hồn thành bàn giao đưa vào cho thuê theo hợp đồng ký kết Yêu cầu: Chi phí lãi vay vốn hóa vào giá trị cơng trình? Chi phí lãi vay phát sinh từ ngày 1/7/20x2 đến trả gốc 31 xử lý nào? Ví dụ Chi phí lãi vay • Chi phí lãi vay phát sinh q trình xây dựng để hình thành bất động sản đầu tư – Vốn hóa – Chi phí tài • Chi phí lãi vay phát sinh sau hình thành BĐS đầu tư – Chi phí tài 30 Cơng ty CP Tập đoàn ABC thực xây dựng nhà 22 tầng: Tầng tầng thương mại, tầng đến tầng 22 hộ cho thuê Cơng việc xây dựng phát sinh sau: • Chi phí quyền sử dụng đất: Cơng ty nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất có thời hạn sử dụng lâu dài, giá chuyển nhượng 150 tỷ, toán chuyển khoản Thuế trước bạ phải nộp quyền sử dụng đất 0,5%, nộp tiền mặt • Chi phí thuê thiết kế phải trả cho Cty TNHH Trung Dũng, tổng số tiền 220 trđ, có thuế GTGT 20 trđ DN thanh tốn cho cơng ty Trung Dũng 50% chuyển khoản 32 3/27/2017 Ví dụ (tiếp) Chi phí phát sinh sau ghi nhận ban đầu • Chi phí th quản lý dự án phải trả cho Coteba Việt Nam toàn dự án 3.300 trđ, có thuế GTGT 10% Do quản lý dự án không tốt nên công ty Coteba bị phạt 200 trđ, trừ vào số tiền phải trả Chi phí th quản lý dự án tốn thành 20 lần ABC toán cho Coteba 16 lần chuyển khoản • Chi phí th xây dựng: Phát sinh liên quan đến nhiều công ty theo hạng mục cơng trình, tổng chi phí duyệt theo tốn 166.000 trđ, có thuế GTGT 10% ABC toán cho nhà thầu 80% chuyển khoản • Cơng trình hồn thành sau 17 tháng Yêu cầu: BĐS trình bày BCTC giá trị bao nhiêu? 33 Các khoản chi phí khơng tính vào ngun giá • Chi phí phát sinh ban đầu (trừ trường hợp chi phí cần thiết để đưa bất động sản đầu tư tới trạng thái sẵn • VAS 05, đoạn 20: “Chi phí liên quan đến bất động sản đầu tư phát sinh sau nhận ban đầu phải ghi nhận chi phí sản xuất kinh doanh doanh kỳ, trừ chi phí có khả chắn làm cho bất động sản đầu tư tạo lợi ích kinh tế tương lai nhiều mức hoạt động đánh giá ban đầu ghi tăng nguyên giá bất động sản đầu tư” – Nâng cấp, cải tạo: Vốn hóa – Bảo dưỡng, khơi phục mức hoạt động ban đầu: chi phí SXKD 35 Ví dụ Do bất động sản cho thuê bị xuống cấp, doanh nghiệp Trân Châu định sửa chữa để đảm bảo sàng hoạt động); • Các chi phí đưa bất động sản đầu tư vào hoạt động hoạt động bình thường Tổng chi phí sửa chữa phải lần đầu trước bất động sản đầu tư đạt tới trạng thái toán cho nhà thầu 200 triệu đồng hoạt động bình thường theo dự kiến; Yêu cầu: Cho biết khoản chi có ghi tăng • Các chi phí khơng bình thường nguyên vật liệu, lao động nguồn lực khác trình xây dựng bất động nguyên giá hay không ghi nhận vào sổ sách kế tốn sản đầu tư 34 36 3/27/2017 Ví dụ 10 Ví dụ 11 Cơng ty Hồn Cầu có tịa nhà cho th làm văn phịng Vào năm 20X0,cơng ty sửa chữa nâng cấp tòa nhà theo phương thức giao thầu toàn bộ, bao gồm làm thêm tầng hầm gửi xe, thiết kế lại văn phòng cho thuê theo hướng không gian mở để tạo thêm diện tích Tổng chi phí sửa chữa nâng cấp phải toán cho nhà thầu tỷ đồng Sau sửa chữa, giá cho thuê văn phòng tăng lên Yêu cầu : Hãy cho biết khoản chi có làm tăng nguyên giá bất động sản đầu tư hay khơng? Tiếp theo Ví dụ số 10, thơng tin bổ sung sau: Nguyên giá ban đầu tòa nhà 2.000 triệu đồng, tỷ lệ khấu hao trước sau nâng cấp 5%/năm giả sử hoàn thành việc nâng cấp vào ngày 30/06/20X0 Thông tin bổ sung; - Thời gian sử dụng tịa nhà tính đến thời điểm bắt đầu nâng cấp 4,5 năm - Thời gian sửa chữa nâng cấp tháng Yêu cầu: Xác định nguyên giá, hao mòn, giá trị lại ngày 31/12/20x0 37 Xác định giá trị sau ghi nhận ban đầu 39 Chuyển đổi mục đích nắm giữ BĐS xây dựng BĐS hoàn thành – Nguyên giá BĐS đầu tư BĐS chủ sở hữu – Giá trị hao mịn BĐS đầu tư Hàng hóa BĐS • Phản ánh tiêu giá trị: – Gía trị cịn lại 38 40 3/27/2017 Chuyển đổi mục đích nắm giữ Chuyển đổi mục đích nắm giữ CSH bắt đầu sử dụng Kết thúc xây dựng, đưa vào đầu tư BĐS XÂY DỰNG BĐS ĐẦU TƯ BĐS ĐẦU TƯ BĐS CSH SỬ DỤNG CSH kết thúc sử dụng tài sản 41 43 Ví dụ 12 Ví dụ 13 • Tháng 5/20X7 cơng ty bỏ tiền mua lại tịa nhà xuống cấp tiền hành xây dựng cao ốc th văn phịng • Tháng 04/20X8 , cơng việc sửa chữa hồn thành công ty ký số hợp đồng cho DN khác thuê làm văn phòng làm việc Yêu cầu: Cơng ty trình bày BĐS tháng 5/20x7 tháng 4/20x8? • Ngày 10/03/20X7, đơn vị bắt đầu đưa vào sử dụng tòa nhà xây doanh nghiệp khác thuê hoạt động • Ngày 01/01/20X8, đơn vị lấy lại để làm nơi trưng bày sản phẩm Yêu cầu: Doanh nghiệp ghi nhận bất động sản ngày 01/01/20x8? x/x/x 5/x7 10/3/x7 1/1/x8 4/x8 42 44 3/27/2017 Ví dụ 15 Chuyển đổi mục đích nắm giữ • Doanh nghiệp A xây dựng chung cư cao cấp để bán cho khách hàng Tháng 5/20X7 cơng trình hồn thành • Ngày 01/3/20X8, cơng ty A ký hợp đồng cho cơng ty B th tồn chung cư năm Yêu cầu: BĐS ghi nhận ngày 01/03/20x8? CSH bắt đầu triển khai mục đích bán BĐS ĐẦU TƯ HÀNG HÓA BĐS x/x/x 5/x7 CSH bắt đầu cho bên khác thuê hoạt động 1/3/x8 45 Ví dụ 14 47 Ứng dụng hệ thống tài khoản kế toán Một nhà xưởng cho thuê hoạt động từ tháng 5/20X6 Ngày 01/11/20x7 doanh nghiệp không tiếp tục cho thuê hoạt động, tiến hành sửa chữa bán nhà vào tháng 12/20x7 Yêu cầu: Doanh nghiệp ghi nhận bất động sản ngày 01/11/20x7? TK 217 TK 2147 Tài khoản sử dụng TK 1567 TK 5117 TK 632 x/x/x 1/11/x7 12/x7 46 48 3/27/2017 Tài khoản 217 – Bất động sản đầu tư Bên Nợ Nguyên giá BĐS đầu tư tăng kỳ Tài khoản 1567 – Hàng hóa bất động sản Bên Nợ Bên Có Nguyên giá BĐS đầu tư giảm kỳ Dư Nợ Nguyên giá BĐS đầu tư lại cuối kỳ Bên Có •Trị giá thực tế hàng hố bất động sản mua để bán; •Giá trị cịn lại bất động sản đầu tư chuyển thành hàng tồn kho; •Chi phí sửa chữa, cải tạo, nâng cấp triển khai cho mục đích bán ghi tăng giá gốc hàng hoá bất động sản chờ bán Trị giá thực tế hàng hoá bất động sản bán kỳ, chuyển thành bất động sản đầu tư; Dư Nợ Trị giá thực tế hàng hố bất động sản cịn lại cuối kỳ 49 Tài khoản 2147 – Hao mòn BĐS đầu tư Bên Nợ Hao mòn bất động sản đầu tư giảm kỳ 51 Tài khoản 5117 – DT kinh doanh BĐS ĐT Bên Nợ Bên Có Hao mòn bất động sản đầu tư tăng lên kỳ Bên Có •Kết chuyển doanh thu để xác định kết kinh doanh kỳ Doanh thu kinh doanh bất động sản phát sinh kỳ Dư Có TK khơng có số dư Giá trị hao mịn BĐS đầu tư luỹ cuối kỳ 50 52 3/27/2017 Mua bất động sản đầu tư Tài khoản 632 – Giá vốn hàng bán Bên Nợ Bên Có Số khấu hao BĐS đầu tư trích kỳ; Chi phí sửa chữa, nâng cấp, cải tạo BĐS đầu tư không đủ điều kiện tính vào nguyên giá BĐS đầu tư; Chi phí phát sinh từ nghiệp vụ cho thuê hoạt động BĐS đầu tư kỳ; Giá trị lại BĐS đầu tư bán, lý kỳ; Chi phí nghiệp vụ bán, lý BĐS đầu tư phát sinh kỳ Kết chuyển tồn chi phí kinh doanh BĐS đầu tư phát sinh kỳ để xác định kết hoạt động kinh doanh TK 217 TK 11*, 331, … TK 133 TK 333 TK số dư 53 Các nghiệp vụ phát sinh chủ yếu 55 Bài tập thực hành số ◘ Mua BĐS đầu tư ◘ Xây dựng BĐS đầu tư ◘ Chi phí phát sinh sau ghi nhận • Chuyển quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ban đầu Bán BĐS đầu tư Khấu hao BĐS đầu tư Cho thuê hoạt động BĐS Bán bất động sản đầu tư Cải tạo BĐS đầu tư để bán Chuyển đổi mục đích nắm giữ chuyển khoản Chi phí mơi giới toán ◘ ◘ ◘ ◘ ◘ đất, giá mua 1.400 triệu đồng toán tiền mặt triệu đồng Giá trị nhà đất xác định 200 triệu đồng Doanh nghiệp mua chờ tăng giá để bán lại 54 56 3/27/2017 Mua trả chậm BĐS đầu tư qua xây dựng TK 217 TK 241 TK 11*, 331… TK 217 TK 11*, 331, 333 TK 133 TK 242 TK 133 TK 635 57 Bài tập thực hành số 59 Bài thực hành số • Chuyển quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà đất, giá mua trả 5.000 triệu đồng Tại thời điểm mua phải toán 1.500 triệu đồng, số lại trả dần 10 năm, năm 350 triệu đồng DN chuyển khoản 1.500 triệu đồng trả cho người bán Tổng số lãi trả chậm 10 năm 2.310 triệu đồng (lãi suất cố định 12%/năm tính số dư nợ gốc giảm dần) • Thuế trước bạ phải nộp 25 triệu đồng, nộp tiền mặt • Chi phí mơi giới tốn tiền mặt 2,2 triệu đồng, có thuế GTGT 0,2 triệu đồng • Doanh nghiệp giữ tài sản để chờ tăng giá 58 • Chuyển quyền sử dụng đất, giá mua 300 triệu đồng trả tiền mặt Doanh nghiệp tiến hành phân lô, xây dựng nhà thuê theo số hợp đồng thuê hoạt động Chi phí phát sinh xây dựng sau: – Vật liệu mua ngồi tốn TGNH: 200 triệu đồng – Công cụ dụng cụ xuất kho loại phân bổ lần: 30 triệu đồng – Tiền lương phải trả công nhân viên: 120 triệu đồng – Chi phí dịch vụ mua ngồi phải trả 5,2 triệu đồng – Chi phí khác toán tiền mặt: triệu đồng – Lãi vay: trđ • 10 tháng sau cơng trình hoàn thành sẵn sàng để bán cho thuê hoạt động 60 3/27/2017 Chi phí phát sinh sau ghi nhận ban đầu Bài tập thực hành số • Tăng lợi ích kinh tế: TK 241 TK 11*, 331… TK 217 TK 133 Ghi tăng nguyên giá bất động sản đầu tư 61 • Cơng ty An Phương tiến hành sửa chữa bất động sản đầu tư xuống cấp trầm trọng, chi phí phát sinh gồm: - Mua vật liệu xây dựng đưa vào sửa chữa, mở rộng khơng gian phịng 220 triệu đồng, có thuế GTGT 20, tốn TGNH - Nhân cơng khốn cho nhà thầu 50 triệu đồng, tốn chuyển khoản - Chi phí khác tiền mặt 10 triệu đồng • Cơng việc sửa chữa hoàn thành, đưa vào cho thuê, giá cho thuê tăng 20% 63 Bài tập thực hành số 5A Chi phí phát sinh sau ghi nhận ban đầu • Bên thuê văn phịng thơng báo bên tường nhà bị thấm Cơng ty An Phương khốn cho cơng ty xây dựng Hịa Bình thực sữa chữa với tổng chi phí là 5,5 triệu đồng, có thuế GTGT 10%, tốn tiền mặt • Khơng tăng lợi ích kinh tế: TK 632 TK 11*, 331… TK 133 TK 242 Ghi tăng giá vốn hàng bán phân bổ dần vào giá vốn hàng bán 62 64 3/27/2017 Bài tập thực hành số 5B Đánh giá tổn thất giảm giá trị • Bên th văn phịng thông báo bên tường nhà bị thấm, tường nghiêng Cơng ty XYZ khốn cho cơng ty xây dựng nhà Xinh thực sữa chữa với tổng chi phí 132 triệu đồng, có thuế GTGT 10%, tốn TGNH, thời gian hồn thành tháng, DN phân bổ chi phí tháng TK 217 TK 632 BĐSĐT nắm giữ chờ tăng giá, kế toán xác định tổn thất giảm giá trị (tương tự việc xác định dự phòng giảm giá hàng hóa bất động sản) 65 67 Khấu hao bất động sản đầu tư Cho thuê bất động sản đầu tư TK 3387 TK 2147 TK 511 TK 632 TK 11*, 131 TK 3331 Lưu ý : Trường hợp BĐSĐT nắm giữ chờ tăng giá, doanh nghiệp khơng trích khấu hao mà xác định tổn thất giảm giá trị TK 632 TK 2147 TK 632 TK 11*, 331 TK 133 66 68 3/27/2017 Bài tập thực hành số Bài tập thực hành số • Doanh nghiệp cho thuê hoạt động bất động sản đầu tư, thời hạn thuê năm, giá thuê chưa thuế GTGT tháng 10.000.000đ, thuế GTGT thuế suất 10% Theo thoả thuận bên thuê phải tiền thuê đầu tháng Doanh nghiệp nhận đủ số tiền thuê tháng • Chi phí mơi giới cho th tốn tiền mặt 500.000đ • Khấu hao tháng phải trích cho TSCĐ 2.000.000đ Yêu cầu: Định khoản kế tốn • Cơng ty CP ABC bán bất động sản đầu tư có nguyên giá 1.200 triệu đồng, trích khấu hao 100 triệu đồng Giá bán chưa thuế GTGT 2.000 triệu đồng, thuế GTGT 10%, thu chuyển khoản Yêu cầu: Định khoản kế toán 69 71 Bán bất động sản đầu tư Sửa chữa BĐS đầu tư để bán Trường hợp: không cần sửa chữa trước bán TK 1567 TK 632 TK 217 TK 217 TK 2147 TK 2147 TK 154 TK 11*, 152, 331, 334,… TK 5117 TK 11*, 131 TK 133 TK 3331 70 72 3/27/2017 Bài tập thực hành số BĐS đầu tư • Sau thời gian đầu tư BĐS, doanh nghiệp định cải tạo, sửa chữa khu nhà quận để bán theo hợp đồng ký kết Bất động sản có nguyên giá 1.020 triệu đồng, trích khấu hao 20 triệu đồng • Chi phí th ngồi nâng cấp tốn chuyển khoản 44 triệu đồng, có thuế GTGT triệu đồng Công việc cải tạo xong, sẵn sàng để giao cho khách hàng Yêu cầu: Định khoản kế toán BĐS chủ sở hữu sử dụng TK 211 TK 217 TK 213 TK 2141, 2143 TK 2147 Trường hợp BĐS đầu tư nắm giữ chờ tăng giá chuyển thành BĐS chủ sở hữu sử dụng khơng có bút tốn số 2 Khi CSH bắt đầu sử dụng 73 Chuyển đổi mục đích nắm giữ 75 Bài tập thực hành số 9A • Công ty Vạn Phát định không chờ tăng giá • BĐS đầu tư BĐS CSH sử dụng • BĐS CSH sử dụngBĐS đầu tư • BĐS đầu tư Hàng hóa BĐS • Hàng hóa BĐSBĐS đầu tư chung cư Phú Mỹ Hưng, chuyển thành văn phịng đại diện TPHCM cho cơng ty mẹ Hà Nội Chung cư có nguyên giá 4.000 triệu đồng, giá trị quyền sử dụng đất 2.800 triệu đồng (không thời hạn), giá trị nhà đất 1.200triệu đồng Yêu cầu: Định khoản kế toán 74 3/27/2017 Bài tập thực hành số 9B Bài tập thực hành số 9C • Cơng ty Đất Xanh định ngưng việc cho thuê khu văn phòng quận 7, chuyển thành phòng giới thiệu sản phẩm Khu văn phòng cho thuê có nguyên giá 3.000 triệu đồng, giá trị quyền sử dụng đất 2.000 triệu đồng (không thời hạn), giá trị nhà đất 1.000triệu đồng, khấu hao đến thời điểm 500 triệu đồng • Chi tiền mặt qt vơi lại tồn khu văn phịng 12 triệu đồng, kế tốn phân bổ vào chi phí năm u cầu: Định khoản kế tốn BĐS chủ sở hữu sử dụng BĐS đầu tư Trường hợp chuyển thành BĐS đầu tư nắm giữ chờ tăng giá TK 217 TK 211, 213 TK 217 TK 211,213 TK 2147 TK 2141, 2143 TK 2141 Khi CSH kết thúc sử dụng TS 78 • Do kinh doanh thua lỗ Công ty Thịnh Hưng định chấm dứt việc kinh doanh tòa nhà làm văn phòng đại diện TPHCM cho công ty mẹ Hà Nội Cơng ty chờ tăng giá để bán có kế hoạch qui hoạch Thành phố Biết Tịa nhà có ngun giá 4.200 triệu đồng, giá trị quyền sử dụng đất 2.900 triệu đồng (không thời hạn), giá trị nhà đất 1.300 triệu đồng, hao mòn lũy kế 800 trđ Yêu cầu: Định khoản kế tốn Bài tập thực hành số 9D • Do kinh doanh thua lỗ Công ty Thịnh Hưng định chấm dứt việc kinh doanh tòa nhà làm văn phịng đại diện TPHCM cho cơng ty mẹ Hà Nội Công ty cho thuê năm Biết Tịa nhà có ngun giá 4.200 triệu đồng, giá trị quyền sử dụng đất 2.900 triệu đồng (không thời hạn), giá trị nhà đất 1.300 triệu đồng, hao mòn lũy kế 800 trđ Yêu cầu: Định khoản kế toán 3/27/2017 BĐS đầu tư Hàng hóa BĐS BĐS đầu tư thành hàng hóa BĐS Trình bày thơng tin BCTC Hàng hóa BĐS thành BĐS đầu tư TK 1567 TK 217 Trên Bảng Cân đối kế toán Bất động sản đầu tư TK 217 - Liên quan đến cho thuê: + Doanh thu bán hàng CCDV + Giá vốn hàng bán TK 1567 Nguyên giá TK 2147 CSH bắt đầu triển khai mục đích bán Trên Báo cáo KQHĐKD Hao mòn lũy kế Trên Báo cáo lưu chuyển tiền tệ Dòng tiền liên quan đến mua, bán, cho thuê BĐS đầu tư dòng tiền từ hoạt động đầu tư Bản thuyết minh BCTC - Các sách liên quan đến BDS Đt - Số liệu chi tiết BĐSĐT - Liên quan đến lý, nhượng bán + Doanh thu bán BĐSĐT + Giá vốn BĐSĐT CSH bắt đầu cho bên khác thuê hoạt động 81 83 Chứng từ kế tốn Mua ngồi Xây dựng • Hợp đồng mua bán • Hóa đơn • Chứng từ nộp thuế • • • • Biên toán Biên nghiệm thu Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Giấy chứng nhận sở hữu công trình xây dựng Khấu hao • Bảng tính phân bổ khấu hao Cho thuê • Hợp đồng cho thuê • Hóa đơn Thanh lý, nhượng bán • Biên lý • Hợp đồng mua bán Bảng tính nợ gốc lãi vay Ngày Khoản tốn Chi phí lãi vay Thanh toán nợ gốc 1/1/20x0 Số dư nợ gốc 1.170.431.000 1/1/20x0 500.000.000 500.000.000 670.431.000 1/1/20x1 200.000.000 100.564.650 - 99.435.350 570.995.650 1/1/20x2 200.000.000 85.649.348 114.350.653 456.644.998 1/1/20x3 200.000.000 68.496.750 131.503.250 325.141.747 1/1/20x4 200.000.000 48.771.262 151.228.738 173.913.009 1/1/20x5 200.000.000 26.086.951 173.913.010 (0) 1.500.000.000 329.568.961 1.170.431.000 84 ... 456.644.998 1/1 /20 x3 20 0.000.000 68.496.750 131.503 .25 0 325 .141.747 1/1 /20 x4 20 0.000.000 48.771 .26 2 151 .22 8.738 173.913.009 1/1 /20 x5 20 0.000.000 26 .086.951 173.913.010 (0) 1.500.000.000 329 .568.961... Định khoản kế toán BĐS chủ sở hữu sử dụng BĐS đầu tư Trường hợp chuyển thành BĐS đầu tư nắm giữ chờ tăng giá TK 21 7 TK 21 1, 21 3 TK 21 7 TK 21 1 ,21 3 TK 21 47 TK 21 41, 21 43 TK 21 41 Khi CSH kết thúc... 01/11 /20 x7? TK 21 7 TK 21 47 Tài khoản sử dụng TK 1567 TK 5117 TK 6 32 x/x/x 1/11/x7 12/ x7 46 48 3 /27 /20 17 Tài khoản 21 7 – Bất động sản đầu tư Bên Nợ Nguyên giá BĐS đầu tư tăng kỳ Tài khoản