Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại thành phố lai châu tỉnh lai châu giai đoạn 2016 2018

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM NGUYỄN PHƯƠNG HẠNH ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI THÀNH PHỐ LAI CHÂU TỈNH LAI CHÂU GIAI ĐOẠN 2016-2018 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Thái Nguyên, năm 2020 ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM NGUYỄN PHƯƠNG HẠNH ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI THÀNH PHỐ LAI CHÂU TỈNH LAI CHÂU GIAI ĐOẠN 2016-2018 Ngành: Quản lý đất đai Mã số: 8.85.01.03 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Người hướng dẫn khoa học: TS Nguyễn Ngọc Anh Thái Nguyên, năm 2020 i LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan rằng, số liệu kết nghiên cứu luận văn hoàn toàn trung thực chưa sử dụng để bảo vệ học vị Tôi xin cam đoan rằng, giúp đỡ cho việc thực luận văn cảm ơn thông tin trích dẫn luận văn rõ nguồn gốc Lai Châu, ngày 01 tháng 12 năm 2020 Tác giả Nguyễn Phương Hạnh ii LỜI CẢM ƠN Trong suốt thời gian học tập, nghiên cứu hoàn thành luận văn, nhận hướng dẫn, bảo tận tình thầy giáo, giúp đỡ, động viên bạn bè, đồng nghiệp gia đình Nhân dịp hồn thành luận văn, cho phép tơi bày tỏ lịng kính trọng biết ơn sâu sắc Tiến sỹ Nguyễn Ngọc Anh tận tình hướng dẫn, dành nhiều công sức, thời gian tạo điều kiện cho tơi suốt q trình học tập thực đề tài Tơi xin bày tỏ lịng biết ơn chân thành tới Ban Giám đốc, Ban Quản lý đào tạo, Bộ môn Quản lý Đất đai, Khoa Quản lý Đất đai - Đại học Nông lâm Thái Nguyên tận tình giúp đỡ tơi q trình học tập, thực đề tài hoàn thành luận văn Tôi xin chân thành cảm ơn tập thể lãnh đạo, cán viên chức Phịng Tài ngun Mơi trường thành phố Lai Châu- tỉnh Lai Châu, Trung tâm phát triển quỹ đất thành phố Lai Châu giúp đỡ tạo điều kiện cho tơi suốt q trình thực đề tài Xin chân thành cảm ơn gia đình, người thân, bạn bè, đồng nghiệp tạo điều kiện thuận lợi giúp đỡ mặt, động viên khuyến khích tơi hồn thành luận văn./ Trân trọng cảm ơn! Lai Châu, ngày 01 tháng 12 năm 2020 Tác giả Nguyễn Phương Hạnh iii MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN i LỜI CẢM ƠN ii MỤC LỤC iii DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT vi DANH MỤC BẢNG vii DANH MỤC HÌNH viii MỞ ĐẦU 1.1 TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI 1.2 MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU 1.3 Ý NGHĨA CỦA ĐỀ TÀI 1.3.1 Ý nghĩa khoa học 1.3.2 Ý nghĩa thực tiễn Chương I: TỔNG QUAN TÀI LIỆU 1.1 CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 1.1.1 Một số khái niệm 1.1.2 Các quy định đấu giá 1.1.3 Giá đất đấu giá quyền sử dụng đất 10 1.2 CƠ SỞ PHÁP LÝ CỦA ĐỀ TÀI 15 1.3 CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ ĐẤT CỦA MỘT SỐ NƯỚC TRÊN THẾ GIỚI VÀ Ở VIỆT NAM 18 1.3.1 Công tác đấu giá đất Thế giới 18 1.3.2 Công tác đấu giá quyền sử dụng đất Việt Nam 22 1.3.3 Một số nghiên cứu khoa học có liên quan đến cơng tác đấu giá QSDĐ 28 Chương II 30 NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 30 2.1 ĐỐI TƯỢNG VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU 30 2.1.1 Đối tượng nghiên cứu 30 2.1.2 Phạm vi nghiên cứu 30 iv 2.2 NỘI DUNG NGHIÊN CỨU 30 2.2.1 Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế-xã hội, tình hình quản lý sử dụng đất thành phố Lai Châu: 30 2.2.2 Thực trạng công tác đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn thành phố Lai Châu 30 2.2.3 Kết đấu giá quyền sử dụng đất số dự án 31 2.2.4 Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất qua ý kiến người tham gia đấu giá cán chuyên môn địa bàn thành phố Lai Châu, tỉnh Lai Châu giai đoạn 2016-2018 31 2.2.5 Đề xuất số giải pháp tăng cường công tác đấu giá quyền sử dụng đất thành phố Lai Châu 31 2.3 PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 31 2.3.1 Phương pháp điều tra, thu thập số liệu thứ cấp 31 2.3.2 Phương pháp chọn điểm nghiên cứu 31 2.3.3 Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp 32 2.3.4 Phương pháp thống kê, phân tích, xử lý số liệu tổng hợp số liệu 33 2.3.5 Phương pháp so sánh 34 Chương III 35 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 35 3.1 KHÁI QUÁT CHUNG VỀ ĐỊA BÀN NGHIÊN CỨU 35 3.1.1 Điều kiện tự nhiên 35 3.1.2 Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội thành phố Lai Châu 38 3.1.3 Đánh giá chung điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội TP Lai Châu 39 3.1.4 Tình hình quản lý trạng sử dụng đất thành phố Lai Châu 40 3.2 THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ LAI CHÂU 49 3.2.1 Các văn pháp luật đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn thành phố Lai Châu 49 3.2.2 Quy chế đấu giá quyền sử dụng đất 51 3.2.3 Quy trình thực dự án đấu giá quyền sử dụng đất 53 v 3.2.4 Kết đấu giá quyền sử dụng đất giai đoạn 2016-2018 địa bàn thành phố Lai Châu 57 3.3 KẾT QUẢ ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI MỘT SỐ DỰ ÁN 70 3.3.1 Dự án đấu giá quyền sử dụng đất lô L4, khu dân cư số 01 mở rộng bám đường 58 m, phường Đông Phong 70 3.3.2 Dự án đấu giá quyền sử dụng đất tổ phường Quyết Tiến 73 3.3.3 Dự án đấu giá quyền sử dụng đất cho đất thuộc lô CL-01, tổ 22 đất thuộc lô 35B, khu dân cư số 1, phường Đông Phong 76 3.4 ĐÁNH GIÁ VỀ CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT QUA Ý KIẾN NGƯỜI THAM GIA ĐẤU GIÁ VÀ CÁN BỘ CHUYÊN MÔN 79 3.4.1 Đánh giá cán công tác đấu giá quyền sử dụng đất 79 3.4.2 Đánh giá người tham gia đấu giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất dự án nghiên cứu 82 3.4.3 Đánh giá chung công tác đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn thành phố Lai Châu 87 3.5 ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP TĂNG CƯỜNG CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI THÀNH PHỐ LAI CHÂU 89 3.5.1 Giải pháp sách pháp luật 89 3.5.2 Giải pháp quy hoạch dự án đấu giá quyền sử dụng dất 89 3.5.3 Giải pháp giá đất 89 3.5.4 Giải pháp tổ chức thực đấu giá quyền sử dụng đất 90 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 92 KẾT LUẬN 92 KIẾN NGHỊ 93 TÀI LIỆU THAM KHẢO 94 PHỤ LỤC Error! Bookmark not defined vi DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT Từ viết tắt Nghĩa tiếng việt BĐG Bán đấu giá BĐS Bất động sản BLDS Bộ Luật Dân CN QSH Chuyển nhượng quyền sở hữu CNH Cơng nghiệp hố CSHT Cơ sở hạ tầng ĐĐ Đất đai GCN Giấy chứng nhận HĐBĐG Hội đồng Bán đấu giá HĐH Hiện đại hoá KDC Khu dân cư LĐĐ Luật Đất đai MCL Mức chênh lệch QSDĐ Quyền sử dụng đất SDĐ Sử dụng đất TBQ Tiền bình quân TW Trung ương UBND Uỷ ban nhân dân XHCN Xã hội chủ nghĩa vii DANH MỤC BẢNG Bảng 3.1 Tổng hợp kết đo đạc, lập đồ địa thành phố Lai Châu 42 Bảng 3.2: Hiện trạng sử dụng đất thành phố Lai Châu năm 2018 47 Bảng 3.3: Biến động diện tích theo mục đích sử dụng đất giai đoạn 2016-2018 48 Bảng 3.4 Kết năm thực đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn thành phố Lai Châu từ năm 2016 đến năm 2018 58 Bảng 3.5 Kết đấu giá quyền sử dụng đất năm 2016 64 Bảng 3.6 Kết đấu giá quyền sử dụng đất năm 2017 66 Bảng 3.7 Kết đấu giá quyền sử dụng đất năm 2018 69 Bảng 3.8: Kết trúng đấu giá QSDĐ Lô L4, khu dân cư số mở rộng, bám mặt đường 58 m, phường Đông Phong 72 Bảng 3.9: Kết trúng đấu giá QSDĐ tổ 7, phường Quyết Tiến 75 Bảng 3.10: Kết trúng đấu giá QSDĐ cho đất thuộc lô CL-01, tổ 22 đất thuộc lô 35B, khu dân cư số 1, phường Đông Phong 78 Bảng 3.11: Đánh giá trình tự thủ tục, quy trình, xây dựng dự án đấu giá, việc thực kế hoạch hàng năm tính minh bạch dự án 80 Bảng 3.12 Giá khởi điểm yếu tố ảnh hưởng đến giá đất 81 Bảng 3.13 Đánh giá việc thực quy chế đấu giá 82 Bảng 3.14 Tính minh bạch thông tin liên quan đến đấu giá quyền sử dụng đất 82 Bảng 3.15 Đánh giá giá khởi điểm khoản phí phải nộp tham gia đấu giá 83 Bảng 3.16: Đánh giá bước giá, mức chênh lệch giá hài lòng người tham gia đấu giá 85 Bảng 3.17: Đánh giá sau trúng đấu giá quyền sử dụng đất 86 viii DANH MỤC HÌNH Hình 3.1: Sơ đồ hành thành phố Lai Châu 35 Hình 3.2: Quy trình đấu giá quyền sử dụng đất tỉnh Lai Châu 54 Hình 3.3 Sơ đồ vị trí khu đất đấu giá Lơ L4, KDC số mở rộng 71 Hình 3.4 Sơ đồ vị trí chia lơ khu cấp đất tổ 7, phường Quyết Tiến 74 Hình 3.5 Sơ đồ vị trí khu đất lơ CL-01, tổ 22 phường Đơng Phong 76 Hình 3.6 Sơ đồ vị trí khu đất lơ 35B, khu dân cư 1B, phường Đông Phong 77 83 Kết điều tra cho thấy 100% người trúng đấu giá khẳng định phương án đấu giá công khai, niêm yết địa phương Người trúng đấu giá hỏi việc có cung cấp đầy đủ thông tin lô đất khơng, đa số trả lời có Cụ thể, hỏi người tham gia đấu giá có cung cấp đầy đủ thơng tin diện tích, vị trí, ranh giới, mục đích thời hạn sử dụng; giá khởi điểm cơng khai 100% người tham gia đấu giá khẳng định có Tỷ lệ số người biết lơ đất đấu giá có quy hoạch hay kế hoạch sử dụng đất quan nhà nước phê duyệt có 89/90 phiếu trả lời có (chiếm 98,89%) b Đánh giá giá khởi điểm khoản phí phải nộp tham gia đấu giá Xây dựng giá khởi điểm bước quan trọng quy trình đấu giá Xây dựng giá khởi điểm xác với vị trí, khu vực đưa đấu giá thu hút người tham gia đấu giá góp phần vào thành công dự án Dưới đánh giá người tham gia đấu giá giá khởi điểm bước giá: Bảng 3.15 Đánh giá giá khởi điểm khoản phí phải nộp tham gia đấu giá STT Tiêu chí Giá khởi điểm phương án so với giá đất thị trường Thang đo Cao Trung bình Thấp Tổng Khoản tiền đặt trước có hợp lý khơng Rất hợp lý Hợp lý Khơng hợp lý Tổng Khoản phí phải nộp đăng ký tham gia đấu giá có hợp lý khơng Tổng Rất hợp lý Hợp lý Không hợp lý Số phiếu Tỷ lệ (%) 56 32 90 76 90 12 69 90 2,22 62,22 35,56 100,00 5,56 84,44 10,00 100,00 13,33 76,67 10,00 100,00 Chỉ số đánh giá chung 1,67 1,96 2,03 Nguồn: Tổng hợp từ kết điều tra (2019) 84 Sử dụng thang đo Likert (Liket, 1932) thông qua điều tra 90 người trúng đấu giá dự án nghiên cứu để đánh giá giá khởi điểm so với giá thị trường, khoản tiền đặt trước khoản phí phải nộp tham gia đấu giá Mỗi yếu tố đánh giá theo mức độ: cao, hợp lý; trung bình, hợp lý; thấp, không hợp lý Chỉ số đánh giá chung số bình quân gia quyền số lượng người trả lời theo mức độ hệ số mức độ (thấp, không hợp lý gán hệ số cao, hợp lý gán hệ số 3) Trong tiêu chí đánh giá, tiêu chí khoản phí phải nộp tham gia đấu giá có số cao 2,03 Theo thang đo Likert, số 2,03 mức trung bình, khoản phí phải nộp tham gia đấu giá đánh giá mức trung bình Về khoản tiền đặt cọc trước tham gia đấu giá có số 1,96 mức trung bình Đánh giá giá khởi điểm phương án so với giá đất ngồi thị trường thời điểm đấu giá QSDĐ có số 1,67 mức thấp Như đánh giá chung công tác đấu giá QSDĐ thông qua tiêu chí đánh giá bảng 4.15, ta thấy công tác đấu giá QSDĐ địa bàn thành phố Lai Châu đánh giá mức độ khá, giá khởi điểm phương án so với giá đất ngồi thị trường mức trung bình, khoản tiền phải nộp đánh giá hợp lý 4.4.2.2 Đánh giá trình đấu giá 100% người tham gia đấu giá cho biết hội đồng đấu giá thực quy chế đấu giá QSDĐ niêm yết công khai Về đánh giá mức độ thành công phiên đấu giá 90/90 người đánh giá dự án đấu giá thành công 4.4.2.3 Đánh giá sau tổ chức đấu giá a Bước giá, mức chênh lệch giá hài lòng người tham gia đấu giá Sử dụng thang đo Likert (Liket, 1932) để đánh giá giá khởi điểm so với giá thị trường, khoản tiền đặt trước khoản phí phải nộp tham gia đấu giá Mỗi yếu tố đánh giá theo mức độ Chỉ số đánh giá bước giá mức độ hài lòng mức giá người trúng đấu giá trả cho lô đất nằm khoảng từ 1,67 đến 2,34 mức trung bình Chỉ số mức chênh lệch giá trúng đấu giá so với giá khởi điểm 2,40 đánh giá mức cao Như mức chênh lệch giá trúng đấu giá 85 so với giá khởi điểm dự án đánh giá cao, qua cho thấy cơng tác đấu giá thành phố Lai Châu ngày phát triển việc lựa chọn vị trí khu đất để đưa đấu giá ngày tốt, thu hút nhiều người tham gia đấu giá dẫn đến mức chênh lệch cao Nhưng mặt khác thể công tác xác định giá khởi điểm chưa tốt, giá khởi điểm chưa sát với giá thị trường Như công tác đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn thành phố Lai Châu thực tốt, số bước giá người trúng đấu giá đánh giá mức hợp lý người tham gia đấu giá hài lòng họ trả cho lô đất Chỉ số mức chênh lệch giá trúng đấu giá so với giá khởi điểm mức cao, cho thấy công tác đấu giá địa bàn thành phố Lai Châu phát triển Bảng 3.16: Đánh giá bước giá, mức chênh lệch giá hài lòng người tham gia đấu giá STT Tiêu chí Bước giá đấu giá QSDĐ có hợp lý khơng Thang đo Số phiếu Tỷ lệ (%) Rất hợp lý 7,78 Hợp lý 74 82,22 Không hợp lý 10,00 90 100,00 Cao 47 52,22 Trung bình 32 35,56 Thấp 11 12,22 90 100,00 Rất hài lòng 15 16,67 Hài lòng 61 67,78 Khơng hài lịng 14 15,56 90 100,00 Tổng Mức chênh lệch giá trúng đấu giá so với giá khởi điểm Tổng Ơng (bà) có hài lịng mức giá ơng (bà) trả cho lơ đất không Tổng Chỉ số đánh giá chung 1,98 2,40 2,01 Nguồn: Tổng hợp từ kết điều tra (2019) b Sau trúng đấu giá quyền sử dụng đất - Sử dụng thang đo Liker để đánh giá trình tự tổ chức đấu giá Thể bảng 3.17: 86 Bảng 3.17: Đánh giá sau trúng đấu giá quyền sử dụng đất Trình tự tổ chức đấu giá phù hợp chưa STT Tên dự án Có thông báo QĐ phê duyệt kết bán đấu giá khơng Sau trúng đấu giá có làm thủ tục cấp GCNQSDĐ Rất phù hợp Phù hợp Không phù hợp Có Khơng Có Khơng Đấu giá QSDĐ Lô L4, khu dân cư số 01 mở rộng bám đường 58 m, phường Đông Phong 23 30 30 Đấu giá QSDĐ tổ phường Quyết Tiến, TP Lai Châu; 25 30 30 Đấu giá QSDĐ cho đất thuộc lô CL-01, tổ 22 đất thuộc lô 35B, khu dân cư số 1, phường Đông Phong 23 30 30 17 71 90 90 Tổng Chỉ số đánh giá chung 2,17 Nguồn: Tổng hợp từ kết điều tra (2019) Kết cho thấy số thu đươc 2,17 mức trung bình, trình tự tổ chức đấu giá người tham gia đấu giá đánh giá mức độ phù hợp Sau trúng đấu giá, 100% người trúng đấu giá khẳng định thông báo định phê duyệt kết bán đấu giá QSDĐ làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người trúng đấu giá Như công tác sau đấu giá hội đồng đấu giá thực tốt - Về việc người trúng đấu giá đưa đất vào sử dụng hay chưa có 67/90 người đưa đất vào sử dụng (chiếm 74,44%) 23/90 người chưa đưa đất vào sử dụng (chiếm 30,14%) Do dự án đấu giá QSDĐ lô L4 khu dân cư số mở rộng bám đường 58m phường Đông Phong đấu giá xong tháng 9/2018 nên số hộ chưa xây dựng, chưa đưa đất vào sử dụng 87 Tóm lại qua việc điều tra 90 người trúng đấu giá quyền sử dụng đất sử dụng thang đo Liker để đánh giá tiêu chí đấu giá quyền sử dụng đất, ta thấy kết sau: Công tác đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn thành phố Lai Châu đánh giá tốt Tính minh bạch thơng tin liên quan đến đấu giá quyền sử dụng đất đánh giá tốt, thông tin lô đất đưa đấu giá công khai cho người biết trước đấu giá Giá khởi điểm phương án so với giá đất thị trường đánh giá mức thấp, công tác xác định giá sàn thành phố chưa thực sát Các khoản tiền đặt trước khoản phí phải nộp đánh giá mức hợp lý Đánh giá bước giá đấu giá QSDĐ mức hợp lý Người trúng đấu giá đánh giá mức chênh lệch giá trúng đấu giá so với giá khởi điểm mức cao Công tác sau trúng đấu giá đánh giá mức tốt, trình tự đấu giá thực phù hợp, sau trúng đấu giá 100% người trúng thông báo định phê duyệt kết bán đấu giá làm thủ tục cấp GCNQSDĐ Từ đánh giá thấy tranh chung cơng tác đấu giá quyền sử dụng đất thành phố Lai Châu Giá khởi điểm phương án thấp so với giá thị trường nên thu hút số lượng người tham gia đấu giá đông, dẫn đến kết trúng đấu giá cao, mức chênh lệch giá trúng đấu giá so với giá khởi điểm cao 3.4.3 Đánh giá chung công tác đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn thành phố Lai Châu 3.4.3.1 Thuận lợi Trong giai đoạn từ 2016-2018 công tác đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn thành phố Lai Châu ngày quan tâm, hiệu kinh tế mang lại tốt Công tác đấu giá QSDĐ địa bàn thành phố đạt mặt sau: - Công khai minh bạch thông tin liên quan đến lô đất đưa đấu giá xã; hội đồng đấu giá chủ yếu thực trình tự thủ tục, quy chế đấu giá; thủ tục sau trúng đấu giá quan chức thực tốt - Các dự án xây dựng dựa nhu cầu địa phương nằm 88 quy hoạch, kế hoạch hàng năm tạo nguồn thu lớn cho ngân sách địa phương - Công tác xác định giá khởi điểm UBND thành phố Lai Châu ngày nâng cao - Công tác xác định vị trí khu đất để đưa vào đấu giá quyền sử dụng đất ngày tốt Từ vị trí khơng đẹp nên hiệu q đấu giá thấp đến năm 2016 hầu hết khu đất đấu giá có vị trí thuận lợi giao thơng nên dự án thu hiệu kinh tế cao - Với vị trí thuận lợi việc trọng vào đầu tư xây dựng sở hạ tầng, phát triển kinh tế - xã hội, tạo môi trường sống xanh-sạch-đẹp cho người dân khiến dự án đưa đấu giá QSDĐ năm gần thành phố Lai Châu thu hút số lượng người tham gia tương đối nhiều 3.4.3.2 Hạn chế Một số tồn tại, hạn chế công tác đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn thành phố Lai Châu: - Mức chênh lệch giá thị trường giá khởi điểm tồn cần điều chỉnh thời gian tới - Xây dựng giá khởi điểm chưa phù hợp với giá thực tế ngồi thị trường nên khơng thu hút người tham gia đấu giá, riêng năm 2017 có dự án 01 đấu giá không thực người tham gia đấu giá số lượng người tham gia đấu giá không đủ Đội ngũ cán làm công tác định giá đất kiêm nhiệm, nhiều việc, chưa đào tạo chuyên nghiệp lĩnh vực định giá, khả hiểu phương pháp xác định giá khởi điểm chưa thật sát với giá thị trường Hình thức đấu giá tiến hành theo hình thức bỏ phiếu kín vịng cho tồn số đất đấu giá; người trúng đấu giá người trả giá cao hợp lệ cho đất Mặc dù tạo điều kiện thuận lợi cho cơng tác đấu giá nhanh chóng, dự án hồn thành cơng tác đấu giá ngày kết đấu giá không đạt mức giá cao giá trúng đấu giá chưa phải giá cao Một số xã, phường lựa chọn vị trí đấu giá chưa phù hợp dẫn đến số 89 dự án khơng có người tham gia đấu giá 3.5 ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP TĂNG CƯỜNG CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI THÀNH PHỐ LAI CHÂU 3.5.1 Giải pháp sách pháp luật Kịp thời cập nhật văn liên quan đến đấu giá QSDĐ để đạo triển khai, phối hợp để công tác đấu giá QSDĐ đêm lại hiệu cao Hoàn thiện quy chế đấu giá hành lang pháp lý thơng thống để tạo thuận lợi cho người tham gia đấu giá Chỉ đạo đẩy mạnh phối hợp phòng ban thành phố để hoàn thiện thủ tục sau đấu giá nhanh chóng cấp GCN QSDĐ cho người trúng đấu giá thời hạn Tiếp tục pháp huy công tác tổ chức thực xây dựng dự án, bám sát thực tế vị trí, đặc điểm lơ đất đấu giá Cần có chế tài xử phạt nghiêm khắc tình trạng đầu cơ, mua bán lại, thông thầu để đẩy giá đất Xây dựng phương án quy hoạch tổng thể hợp lý để đảm bảo khu đất dự kiến đấu giá có vị trí tốt có khả liên kết tốt với cơng trình hạ tầng xã hội khác Tạo chế thơng thống thủ tục hành người tham gia đấu giá trúng giá Nên rút bớt thủ tục rườm rà, không cần thiết, tránh việc người dân phải lại nhiều lần để làm hồ sơ đấu giá 3.5.2 Giải pháp quy hoạch dự án đấu giá quyền sử dụng dất Các quy trình dự án đấu giá QSDĐ cần xử lý nhanh, đặc biệt khâu quy hoạch yếu tố quan trọng công đoạn mở đường để triển khai dự án Khi thực quy hoạch xác định quỹ đất đem vào đấu giá cần xác định yếu tố ảnh hưởng đến giá đất để thực quy hoạch vị trí đất đem đấu giá thuận lợi số tiền sử dụng đất thu sau tiến hành đấu giá cao 3.5.3 Giải pháp giá đất Giá đất yếu tố quan trọng, sở để quan hệ đất đai tiếp cận với thị 90 trường Để bình ổn giá đất, UBND tỉnh Lai Châu UBND cấp cần tiến hành đồng số giải pháp sau: + Xác định nhu cầu sử dụng đất nhu cầu đất để sản xuất kinh doanh…trên sở lập kế hoạch cân cung cầu đất đai nhằm điều tiết giá đất cách hợp lý + Tăng cường khả cung cấp hàng hóa cho thị trường bất động sản bằng, việc xây dựng chương trình phát triển nhà ở, đất SXKD, tạo điều kiện cho hộ gia đình có hồn cảnh khó khăn tiếp cận với đất sản xuất + UBND tỉnh cần hoàn thiện khung pháp lý viện dẫn điều khoản văn pháp luật để người dân dễ tra cứu dễ hiểu Bộ Luật Dân sự, Luật đất đai, Luật kinh doanh bất động sản, Luật Xây dựng, Luật nhà ở, Luật doanh nghiệp có văn pháp luật thực vào sống + Hoàn thiện hệ thống sách kinh tế, cụ thể sách thuế, phí lệ phí cho trường hợp áp dụng để người dân dễ hiểu + Đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, tạo điều kiện thuận lợi để giao dịch đất đai đăng ký thông tin giá giao dịch cơng khai Khuyến khích mở sàn giao dịch BĐS, cầu nối cho cung cầu gặp nhau, đảm bảo tính cơng khai minh bạch giá 3.5.4 Giải pháp tổ chức thực đấu giá quyền sử dụng đất Số lượng lô đất đưa đấu giá phải tính tốn dựa vào nhu cầu thị hiếu người dân để vừa đảm bảo diện tích lô đất theo quy định Nhà nước, vừa tận dụng tối đa diện tích chia lơ từ tăng giảm số lơ đất đấu giá cách hợp lý, đảm bảo nhu cầu nhân dân nguồn kinh phí thu qua đấu giá Cần phát huy ưu điểm, mạnh mà công tác đấu giá quyền sử dụng đất đạt 03 năm qua nhưu: việc công khai minh bạch thông tin liên quan đến lô đất đưa đấu giá xã, phường; Hội đồng đấu giá chủ yếu thực trình tự thủ tục, quy chế đấu giá; thủ tục sau trúng đáu giá quan chức thực tốt; dự án xây dựng dựa nhu cầu địa phương nằm quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất hàng năm 91 Cần nghiên cứu áp dụng đồng giải pháp kỹ thuật để đánh giá tình hình cung cầu sử dụng đất khu vực đấu bên Trên sở cung cầu thị trường khu vực có thể: thiết kế đất đấu giá theo diện tích khác, đưa đấu giá theo phương thức khác nhau; việc xây dựng giá sàn bước giá cần điều chỉnh theo nhu cầu Cần tuyên truyền phổ biến rộng rãi đài truyền xã, phường cho người tham gia đấu giá nắm phát triển xã, phường tổ chức đấu phát triển khu vực đưa lô đấu giá 92 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ KẾT LUẬN Thành phố Lai Châu trung tâm kinh tế, trị xã hội tỉnh, nằm trục đường giao thơng nối khu vực Tây Bắc với trung tâm phát triển kinh tế nước Hà Nội theo đường Quốc Lộ 4D nối với khu du lịch Sa Pa đường cao tốc Hà Nội - Lào Cai nên thành phố Lai Châu có vị trí địa lý thuận lợi để phát triển kinh tế, xã hội, văn hóa quy mô liên kết vùng nối khu vực Tây Bắc với trung tâm kinh tế lớn nước Vì vậy, cơng tác quản lý đất đai ln cấp quan tâm, đặc biệt việc đấu giá quyền sử dụng đất nguồn thu lớn cho ngân sách địa phương Giai đoạn 2016-2018, thành phố Lai Châu tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất cho 07 xã, phường với tổng diện tích 19.182,10 m2; tổng số tiền thu 180,621 tỷ đồng Qua thấy cơng tác đấu giá QSDĐ ngày thực tốt hơn, từ việc chọn vị trí đấu giá, cơng tác xác định giá khởi điểm việc công khai thu hút người tham gia đấu giá Tuy nhiên giai đoạn 2016-2018, số điểm đấu giá khơng thực điểm đấu giá thực chưa đấu giá thành công Kết đấu giá dự án cho thấy: Công tác đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn thành phố chưa thực ổn định, cịn có dự án đưa đấu giá không đấu giá được, chủ yếu hai xã Nậm Lỏong xã San Thàng Qua dự án nghiên cứu cho thấy mức chênh lệch số tiền trúng đấu giá số tiền ước thu giao động từ 1,26 đến 1,66 lần Cả dự án đấu giá thành công 40/40 lô đấu giá đưa Tổng số tiền trúng đấu giá thu từ 03 dự án 50,61 tỷ đồng với diện tích 8.582,5 m2 Cơng tác đấu giá quyền sử dụng đất thành phố Lai Châu cán người tham gia đấu giá đánh giá: Khi hỏi cán tham gia công tác đấu giá phương án đấu giá có cơng khai niêm yết địa phương khơng 15/15 cán trả lời có (chiếm 100%); Về giá khởi điểm có phù hợp khơng 73,33% cán trả lời có 26,67% trả lời không; Về việc thực 93 quy chế đấu giá, 100% cán khẳng định hội đồng đấu giá thực quy chế 83,3% cán trả lời người tham gia đấu giá thực quy chế Khi hỏi người dân đa số người dân cho rằng: tính minh bạch thông tin đất đánh giá cao, 100% trả lời cung cấp đầy đủ thơng tin diện tích,vị trí, ranh giới, mục đích thời hạn sử dụng đất; Sử dụng thang đo Liker đánh giá giá khởi điểm so với giá đất thị trường 1,67 lần; khoản tiền đặt cọc tham gia đấu giá 1,96 lần; phí phải nộp tham gia đấu giá 2,03 đánh giá mức trung bình; Mức chênh lệch giá trúng đấu giá so với giá khởi điểm 2,40 đánh giá mức cao Để góp phần hồn thiện cơng tác đấu giá quyền sử dụng đất thành phố Lai Châu cần thực đồng giải pháp sau: Giải pháp sách, giải pháp quy hoạch dự án đấu giá, Giải pháp giá đất, Giải pháp tổ chức thực đấu giá quyền sử dụng đất KIẾN NGHỊ Do hạn chế thời gian kinh phí nên đề tài thực nghiên cứu tổng quan công tác đấu giá QSDĐ số dự án tiêu biểu (03 dự án) địa bàn thành phố Lai Châu giai đoạn 2016-2018 Để đánh giá tồn diện cơng tác đấu giá QSDĐ giai đoạn đề nghị: - Đề nghị quan, ngành có liên quan đến công tác đấu giá quyền sử dụng đất thành phố Lai Châu nghiên cứu, lựa chọn áp dụng giải pháp phù hợp để công tác đấu giá thành phố Lai Châu đạt kết tốt 94 TÀI LIỆU THAM KHẢO Bộ Tài Nguyên Môi Trường (2014) Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/06/2014 quy định chi tiết phương pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể tư vấn xác định giá đất Bộ Tư Pháp (2015) Thông tư liên tịch số 14/2015/TTLTBTNMT-BTP ngày tháng năm 2015 quy định việc tổ chức thực đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất cho thuê đất Bộ Tài Chính (2016) Thơng tư số 332/2016/TT-BTC ngày 26/12/2016 Bộ Tài sửa đổi, bổ sung số điều Thông tư 76/2014/TT-BTC ngày 16 tháng năm 2014 Bộ Tài hướng dẫn số điều Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 Chính phủ quy định thu tiền sử dụng đất; Bộ Tài Chính (2016) Thơng tư số 333/2016/TT-BTC ngày 26/12/2016 sửa đổi, bổ sung số điều Thông tư số 77/2014/TT-BTC ngày 16 tháng năm 2014 hướng dẫn số điều Nghị định số 46/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng năm 2014 Chính phủ quy định thu tiền thuê đất, thuê mặt nước Bộ Tài Chính (2017) Thơng tư số 48/2017/TT-BTC ngày 15/5/2017 quy định chế độ tài hoạt động đấu giá tài sản Bộ Tài Chính (2017) Thơng tư số 45/2017/TT-BTC ngày 12/5/2017 quy định khung thù lao dịch vụ đấu giá tài sản theo quy định Luật đấu giá tài sản Cao Quang Trung (2009) Đánh giá hiệu công tác đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn thị xã Cửa Lò tỉnh Nghệ An Chính phủ nước CHXHCNVN (2014) Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 Chính phủ quy định chi tiết thi hành số điều Luật Đất đai Chính phủ nước CHXHCNVN (2014) Nghị định 44/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 quy định giá đất 10 Chính phủ nước CHXHCNVN (2014) Nghị định 45/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 quy định giá đất 11 Chính phủ nước CHXHCNVN (2014) Nghị định 104/2014/NĐ-CP ngày 14/11/2014 quy định khung giá đất 12 Chính phủ nước CHXHCNVN (2017) Nghị định số 123/2017/NĐ-CP ngày 14/11/2017 sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định quy định thu tiền sử dụng đất, thu tiền thuê đất, thuê mặt nước; 95 13 Dương Thị Thu Hà, Nguyễn Thị Nhật Linh, Lê Hữu Ngọc Thanh, Hoàng Thế Tiến, Võ Lê Thủy Tiên, Đinh Thị Thắm (2018) Nghiên cứu công tác đấu giá quyền sử dụng đất số dự án địa bàn tỉnh Thừa Thiên Huế Tạp chí Khoa học & Cơng nghệ nông nghiệp 14 Hà Thuận (2020) Lai Châu: Phát huy nguồn lực đất đai, truy cập ngày 19/9/2020 https://baotainguyenmoitruong.vn/lai-chau-phat-huy-nguon-luc-dat-dai- 297994.html 15 Hồ Thị Lam Trà Nguyễn Thị Hương Giang (2005) Kết đấu giá QSDĐ xã Nam Phong Nam Vân thành phố Nam Định 16 Nguyễn Thanh Trà Nguyễn Đình Bồng (2005) Giáo trình thị trường bất động sản, NXB Nông nghiệp 17 Nguyễn Trung Đạt (2012) Đánh giá thực trạng đấu giá quyền sử dụng đất hiệu sử dụng quỹ đất sau đấu giá số dự án địa bàn quận Hà Đơng, thành phố Hà Nội 18 Phịng Tài nguyên Môi trường (2016) Báo cáo thực nhiệm vụ công tác năm 2016 Phương hướng nhiệm vụ cơng tác năm 2017 Phịng Tài ngun Mơi trường thành phố Lai Châu 19 Phòng Tài nguyên Môi trường (2017) Báo cáo thực nhiệm vụ công tác năm 2017 Phương hướng nhiệm vụ công tác năm 2018 Phịng Tài ngun Mơi trường thành phố Lai Châu 20 Phịng Tài ngun Mơi trường (2018) Báo cáo kết thống kê đất đai năm 2018 thành phố Lai Châu 21 Phòng Tài nguyên Môi trường (2018) Báo cáo thực nhiệm vụ công tác năm 2018 Phương hướng nhiệm vụ công tác năm 2019 Phịng Tài ngun Mơi trường thành phố Lai Châu 22 Quốc hội nước CHXHCNVN (2005) Bộ Luật Dân số 33/QH11 NXB Chính trị Quốc gia 23 Quốc hội nước CHXHCNVN (2013) Luật Đất đai 2013 NXB Chính trị Quốc gia 24 Quốc hội nước CHXHCNVN (2016) Luật Đấu giá tài sản 2016 NXB Chính trị Quốc gia 25 Trần Tiến Hải (2015) Thực pháp luật đấu giá quyền sử dụng đất tỉnh Bắc Trung Bộ Việt Nam nay, Luận án Tiến sỹ Luật học chuyên ngành Lý luận 96 Lịch sử Nhà nước pháp luật Học viện trị quốc gia Hồ Chí Minh 26 Ủy ban nhân dân tỉnh Lai Châu (2018) Quyết định số 22/2018/QĐ-UBND ngày 10/5/2018 việc ban hành quy định đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền 27 Ủy ban nhân dân thành phố Lai Châu (2018) Báo cáo thực nhiệm vụ phát triển kinh tế xã hội năm 2018 thành phố Lai Châu 96 ... luật đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn thành phố Lai Châu; + Quy chế đấu giá quyền sử dụng đất; + Quy trình thực dự án đấu giá quyền sử dụng đất; 31 + Kết đấu giá quyền sử dụng đất giai đoạn 2016- 2018. .. - Đánh giá thực trạng công tác đấu giá quyền sử dụng đất thành phố Lai Châu giai đoạn 2016- 2018 - Đề xuất giải pháp nhằm hồn thiện quy trình, chế công tác đấu giá quyền sử dụng đất thành phố Lai. .. hiệu công tác đấu giá quyền sử dụng đất Nhận thức tầm quan trọng cấp thiết vấn đề, thực đề tài: "Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất thành phố Lai Châu - tỉnh Lai Châu giai đoạn 2016 - 2018"