“Diện tích đất ghi trong kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được công bố phải thu hồi để thực hiện dự án hoặc phải chuyển mục đích sử dụng đất mà sau 03 năm chưa có [r]
(1)NHỮNG THUẬN LỢI VÀ KHÓ KHĂN KHI LẬP VÀ THỰC HIỆN KẾ HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT HÀNG NĂM CẤP HUYỆN
Phan Trung Hiền Nguyễn Tấn Trung
Khoa Luật, Trường Đại học Cần Thơ
Thông tin chung: Ngày nhận: 23/03/2016 Ngày chấp nhận: 26/07/2016 Title:
Advantages and
disadvantages in formulating and implementing annual land use planning at the district level
Từ khóa:
Kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch cấp huyện, Luật Đất
đai Keywords:
District-level planning, land law, land use plans
ABSTRACT
The 2013 Land law, which came into effect on July 01, 2014, requires that district-level land use plans must annually be conducted at the district level The district land use plan is seen as a legal basis for land allocation, land lease, land acquisition and land transfer activities However, varieties of drawbacks have been found in implementing such regulations, especially issues related to land user’s rights, have been This paper is focused to analyze advantages and disadvantages in formulating and implementing such annual land use plans, both theoretical and practical aspects Finally, possible solutions and recommendations were proposed in order to address the issues, particularly regarding land user’s rights and interests
TÓM TẮT
Kể từ Luật Đất đai năm 2013 ban hành có hiệu lực từ ngày 01/7/2014, công tác lập kế hoạch sử dụng đất hàng năm phải thực hiện ởđơn vị hành cấp huyện Kế hoạch sử dụng đất hàng năm cơ
sở pháp lý cho việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất chuyển mục đích sử dụng đất Tuy nhiên, qua thời gian đầu triển khai quy định lập và thực kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện, quy định này bộc lộ số bất cập cần tháo gỡ, đặc biệt nội dung liên quan đến quyền người sử dụng đất Bài viết tập trung phân tích thuận lợi, khó khăn, bất cập lập tổ chức thực kế
hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện góc độ lý luận thực tiễn Qua đó, tác giảđề xuất giải pháp phù hợp bất cập
đã phân tích nhằm kịp thời tháo gỡ khó khăn, tồn q trình lập thực kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện, đặc biệt là vấn đề liên quan đến quyền lợi ích hợp pháp người sử
dụng đất
Trích dẫn: Phan Trung Hiền Nguyễn Tấn Trung, 2016 Những thuận lợi khó khăn lập thực kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện Tạp chí Khoa học Trường Đại học Cần Thơ 44d: 10-17
1 ĐẶT VẤN ĐỀ
Kể từ Luật Đất đai năm 1993 đời, nội dung quy hoạch kế hoạch sử dụng đất nội dung quan trọng quản lý đất
đai[1]; đồng thời để định giao đất[2]
Tuy nhiên, Luật Đất đai năm 1993 chưa quy
(2)
định cụ thể kỳ kế hoạch sử dụng đất năm Khắc phục vấn đề này, Luật Đất đai năm 2003 quy định kỳ kế hoạch sử dụng đất nước, tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương, huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh, xã, phường, thị trấn 05 năm[3], bên cạnh đó, Điều
25 Luật Đất đai năm 2003 quy định công tác lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất lập 04 cấp: nước, cấp tỉnh, cấp huyện cấp xã
Ngoài ra, Khoản Điều 31 Luật Đất đai năm 2003 quy định để quan có thẩm quyền định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất quy hoạch xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt Quy định dẫn đến không đồng quy định giao đất, cho thuê đất chuyển mục đích sử dụng đất, thực tế quy hoạch không đồng không gian, thời gian tiêu sử dụng đất, nguyên nhân quy hoạch thực theo luật văn luật hướng dẫn khác
Để khắc phục tồn tài nêu Luật Đất đai năm 2003, Luật Đất đai năm 2013 quy định kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt để giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thu hồi đất mục đích quốc phịng, an ninh, phát triển kinh tế - xã hội lợi ích quốc gia, cơng cộng, phát triển kinh tế - xã hội
2 MỘT SỐ KHÁI NIỆM CĨ LIÊN QUAN ĐẾN CƠNG TÁC LẬP VÀ THỰC HIỆN KẾ HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT CẤP HUYỆN
Luật Đất đai năm 2013 định nghĩa khái niệm quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất quy định hệ thống quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất sau:
- “Quy hoạch sử dụng đất việc phân bổ khoanh vùng đất đai theo không gian sử dụng cho mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội, quốc phòng, an ninh, bảo vệ mơi trường thích ứng biến đổi khí hậu sở tiềm đất đai nhu cầu sử dụng đất ngành, lĩnh vực vùng kinh tế - xã hội đơn vị hành khoảng thời gian xác định”[4]
[2] Khoản Điều 19 Luật Đất đai năm 1993
[3] Khoản Điều 24 Luật Đất đai năm 2003
[4] Khoản Điều Luật Đất đai năm 2013
- “Kế hoạch sử dụng đất việc phân chia quy hoạch sử dụng đất theo thời gian để thực kỳ quy hoạch sử dụng đất” [5] Như vậy, kế hoạch
sử dụng đất nội dung chi tiết quy hoạch sử dụng đất nhằm cụ thể hóa quy hoạch sử dụng đất theo thời kỳ cụ thể Chính vậy, Luật Đất đai năm 2013 quy định “Kỳ kế hoạch sử dụng đất cấp quốc gia, cấp tỉnh kỳ kế hoạch sử dụng đất quốc phòng, đất an ninh 05 năm Kỳ kế hoạch sử dụng đất cấp huyện lập hàng năm”[6] Như vậy,
thay lập thực 05 năm quy định Luật Đất đai năm 2003, việc lập kế hoạch sử dụng đất lập thực hàng năm cấp huyện
Căn theo kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phê duyệt, quan chức có thẩm quyền tiến hành việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất chuyển đổi mục đích sử dụng đất cho đối tượng sử dụng đất, hay gọi thực kế hoạch sử dụng đất
Kế thừa quy định khoản Điều 29 Luật Đất đai năm 2003, khoản Điều 49 Luật Đất đai năm 2013 quy định thời hạn để thực kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện, cụ thể sau: “Diện tích đất ghi kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện công bố phải thu hồi để thực dự án phải chuyển mục đích sử dụng đất mà sau 03 năm chưa có định thu hồi đất chưa phép chuyển mục đích sử dụng đất quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất phải điều chỉnh, hủy bỏ phải công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ việc thu hồi chuyển mục đích phần diện tích đất ghi kế hoạch sử dụng đất” Như vậy, trường hợp sau ba năm mà không thực không điều chỉnh hủy bỏ kế hoạch sử dụng đất xem hạn thực kế hoạch đất mà phương tiện thông tin đại chúng thường gọi “quy hoạch treo” hay “kế hoạch sử dụng đất treo”
Luật Đất đai năm 2013 quy định hệ thống quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất lập từ cấp quốc gia đến cấp tỉnh cấp huyện [7] quy
hoạch, kế hoạch sử dụng đất quốc phòng, an ninh Như vậy, so với quy định Luật Đất đai năm 2003 hệ thống quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất loại bỏ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp xã
[5] Khoản Điều Luật Đất đai năm 2013
[6] Khoản Điều 37 Luật Đất đai năm 2013
(3)Các cơng trình, dự án tiêu sử dụng đất cấp xã cụ thể hóa vào quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp huyện Quy định không giúp tiết kiệm nguồn ngân sách cho Nhà nước, giảm áp lực cho cấp xã việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất mà thay đổi hệ thống quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất phương pháp tiếp cận lập, quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
3 NHỮNG THUẬN LỢI, KHÓ KHĂN KHI LẬP VÀ THỰC HIỆN KẾ HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT HÀNG NĂM CẤP HUYỆN
3.1 Những thuận lợi lập thực kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện
Kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện nội dung đổi Luật Đất đai năm 2013, thể chế hóa quan điểm Đảng Nghị 19-NQ/TW ngày 31 tháng 10 năm 2012 Ban chấp hành Trung ương tiếp tục đổi sách, pháp luật đất đai thời kỳ đẩy mạnh tồn diện cơng đổi mới, tạo tảng để đến năm 2020 nước ta trở thành nước công nghiệp theo hướng đại; góp phần quan trọng cho cơng tác quản lý, sử dụng đất đai ngày vào trật tự, ổn định, tạo thuận lợi để dung hòa mối quan hệ quan quản lý nhà nước đối tượng sử dụng đất đai Những thuận lợi là:
Kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện lồng ghép tiêu kế hoạch cơng trình, dự án sử dụng đất cấp xã, góp phần làm giảm tải khối lượng cơng việc quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp cho quan quản lý nhà nước (loại bỏ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp xã khỏi hệ thống quy hoạch, kế hoạch); đồng thời tiết kiệm nguồn ngân sách lớn cho Nhà nước Kế hoạch sử dụng đất góp phần đổi mới, nâng cao tính liên kết, đồng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất với quy hoạch xây dựng, quy hoạch ngành, lĩnh vực khác có sử dụng đất theo hướng phải tổng hợp, cân đối, phân bổ hợp lý, sử dụng hiệu đất đai Đồng thời pháp lý quy định khoản Điều 52 Luật Đất đai năm 2013 để thực việc giao đất, cho thuê đất chuyển mục đích sử dụng đất
Kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện để Nhà nước thu hồi đất xây dựng sách tài đất đai; khắc phục tình trạng thu hồi đất mà chưa hội đồng nhân dân tỉnh cho phép gây xúc xã hội dẫn tới khiếu nại, khiếu kiện người sử dụng đất
Kế hoạch sử dụng đất hàng năm sở để kiểm tra, giám sát thống từ Trung ương đến địa phương việc thực quy hoạch sử dụng đất Quản lý chặt chẽ việc chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa, đất có rừng phịng hộ, rừng đặc dụng Góp phần quan trọng việc bảo vệ diện tích đất trồng lúa, đảm bảo an ninh lương thực quốc gia Bảo vệ diện tích rừng phòng hộ, rừng đặc dụng nhằm mục tiêu bảo vệ mơi trường, phát triển bền vững thích ứng với biến đổi khí hậu, nước biển dâng
3.2 Những khó khăn, bất cập lập thực hiện kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện
Qua việc phân tích quy định pháp luật, khảo sát thực tiễn tham khảo ý kiến chuyên gia cho thấy quy định liên quan đến nội dung lập kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện phát sinh số khó khăn, bất cập Cụ thể sau:
Một là: Kế hoạch sử dụng đất cấp huyện
lập trước hết phải xác định tiêu sử dụng đất cấp tỉnh phân bổ cho cấp huyện năm kế hoạch, sở phân bổ đến đơn vị hành cấp xã [8] Tuy nhiên, tiêu phân
bổ cấp tỉnh cho cấp huyện có mốc 05 năm (2015, 2020) mà không phân bổ theo năm kế hoạch Hơn nữa, Chính phủ ban hành Nghị xét duyệt điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất kế hoạch sử dụng đất kỳ cuối (2016-2020) cấp tỉnh sau Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phân bổ tiêu sử dụng đất cho cấp huyện Tuy nhiên, thực tiễn Chính phủ xét duyệt quy hoạch cho cấp tỉnh thường trễ 1-2 năm so với quy định; cụ thể quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020, kế hoạch sử dụng đất 05 năm kỳ đầu (2011-2015) 63 tỉnh, thành phố Chính phủ xét duyệt từ đầu năm 2013 đến đầu năm 2014 hoàn thành; kỳ điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020, kế hoạch sử dụng đất kỳ cuối (2016-2020) cấp tỉnh theo quy định Luật Đất đai năm 2013 phải xét duyệt năm 2015-2016 điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất cấp quốc gia Quốc hội khóa XIII thơng qua kỳ họp thứ 11 [9] chuẩn bị
[8] Khoản Điều 67 Thông tư 29/2014/TT-BTNMT ngày
02/6/2014 Bộ Tài nguyên Môi trường quy định chi tiết việc lập, điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
[9] http://quochoi.vn/hoatdongcuaquochoi/cackyhopquo
(4)phân bổ tiêu sử dụng đất cấp quốc gia cho tỉnh để cấp tỉnh lập điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất, trình Bộ Tài ngun Mơi trường xem xét thẩm định, trình Hội đồng nhân dân tỉnh thơng qua trình Chính phủ xét duyệt Như vậy, năm 2016 phê duyệt kịp thời điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020, kế hoạch sử dụng đất kỳ cuối (2016-2020) cấp tỉnh mà phải chuyển sang năm 2017 tỉnh tiến hành lập, cụ thể địa bàn Tp Cần Thơ giai đoạn tổ chức đấu thầu chọn nhà thầu tư vấn để lập điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020, kế hoạch sử dụng đất kỳ cuối (2016-2020) Như vậy, có nghĩa năm 2016, huyện khơng có tiêu sử dụng đất cấp tỉnh phân bổ để làm sở xây dựng kế hoạch sử dụng đất năm 2016
Hai là: Việc xác định nhu cầu sử dụng đất cho
các ngành, lĩnh vực năm kế hoạch nhiều bất cập thực tiễn Theo quy định cơng trình, dự án cần thu hồi đất theo Điều 61, Điều 62 Luật Đất đai năm 2013 phải ghi vốn thực năm kế hoạch (đối với dự án sử dụng từ nguồn ngân sách nhà nước); có văn chấp thuận chủ trương đầu tư quan nhà nước có thẩm quyền dự án cịn lại Thực tế kỳ họp Hội đồng nhân dân cấp tỉnh, huyện cuối năm phân bổ vốn đầu tư cho cơng trình, dự án phát triển kinh tế - xã hội năm sau Tuy nhiên, điểm a khoản Điều Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định Quý III hàng năm, Ủy ban nhân dân cấp huyện gửi hồ sơ kế hoạch sử dụng đất hàng năm năm sau đến Sở Tài nguyên Môi trường để tổ chức thẩm định [10] Như vậy,
các cơng trình, dự án sử dụng nguồn ngân sách nhà nước đưa vào kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện đáp ứng quy định Đồng thời, cơng trình, dự án sử dụng nguồn vốn khác chốt thời hạn q III hàng năm cơng trình dự án cấp bách cấp có thẩm quyền cấp phép chủ trương đầu tư sau quý III không đưa vào kế hoạch sử dụng đất khơng giao đất, cho th đất, chuyển mục đích sử dụng đất năm sau Điều dẫn tới hệ lụy khơng thu hút nhà đầu tư vướng quy định thời gian lập kế hoạch sử dụng đất hàng năm Nghị định 43/2014/NĐ-CP dẫn tới thủ tục đầu tư phức tạp
[10] Điểm a khoản Điều Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 Chính phủ quy định chi tiết thi hành số điều Luật đất đai
Ba là: Theo quy định khoản Điều 67
Thông tư 29/2014/TT-BTNMT việc “xác định diện tích đất cần phải chuyển mục đích sử dụng đất để thực việc nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn quyền sử dụng đất năm kế hoạch sở xem xét đơn đề nghị người sử dụng đất” [11] Quy định
này dẫn đến địa phương hiểu thực theo cách: Nếu người sử dụng đất có đất phù hợp với quy hoạch sử dụng đất duyệt muốn chuyển mục đích sử dụng đất năm kế hoạch phải làm đơn đăng ký với Ủy ban nhân dân xã, Phịng Tài ngun Mơi trường để đưa vào kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện trình Ủy ban nhân dân tỉnh phê duyệt Điều dẫn tới hàng triệu hộ dân nước hàng năm phải theo dõi thông báo quan chức để làm đơn đăng ký chuyển mục đích sử dụng đất năm kế hoạch Trong thực tế, phần lớn đối tượng sử dụng đất, hộ gia đình sản xuất nơng nghiệp thường khơng tiếp cận đầy đủ thông tin ngành Tài nguyên Môi trường thông báo website quan chức năng, phương tiện thông tin đại chúng, nên dẫn tới nhiều trường hợp đất đai phù hợp với quy hoạch sử dụng đất duyệt chưa đăng ký năm kế hoạch nên chưa phép chuyển mục đích sử dụng đất
Bốn là: Theo quy định điểm a khoản 11 Điều 56 Thông tư 29/2014/TT-BTNMT Bản đồ kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện thể đồ quy hoạch sử dụng đất cấp huyện Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phê duyệt Quy định dẫn tới nhiều cơng trình, dự án có diện tích q nhỏ đồ cấp huyện tỷ lệ 1/25.000 1/10.000 hay 1/5.000 Do thể đồ quy hoạch sử dụng đất duyệt nên việc tìm kiếm cơng trình, dự án duyệt năm kế hoạch khó khăn nhầm lẫn với cơng trình quy hoạch sử dụng đất
Năm là: Dễ dẫn tới “kế hoạch sử dụng đất
treo” Thời gian thực kế hoạch sử dụng đất
hàng năm, nhiên theo quy định khoản Điều 49 Luật Đất đai năm 2013 dự án thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất gần 03 năm Cụ thể sau:
[11] Khoản Điều 67 Thông tư 29/2014/TT-BTNMT
(5)“Diện tích đất ghi kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện công bố phải thu hồi để thực dự án phải chuyển mục đích sử dụng đất mà sau 03 năm chưa có định thu hồi đất chưa phép chuyển mục đích sử dụng đất quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất phải điều chỉnh, hủy bỏ phải công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ việc thu hồi chuyển mục đích phần diện tích đất ghi kế hoạch sử dụng đất.” [12]
“Trường hợp quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất khơng điều chỉnh, hủy bỏ có điều chỉnh, hủy bỏ không công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ người sử dụng đất khơng bị hạn chế quyền theo quy định khoản Điều này” [13]
Như vậy, theo quy định Luật Đất đai 2013 thời gian thực dự án thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất tối đa 03 năm sau 03 năm quan có thẩm quyền phải cơng bố điều chỉnh, hủy bỏ; không công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ người sử dụng đất khơng bị hạn chế quyền Thêm vào đó, pháp luật quy định bắt buộc công bố thời gian bắt đầu hạn chế quyền người dân mà không quy định việc công bố kết thúc hạn chế Tuy nhiên, thực tế gần quan nhà nước công bố hủy bỏ quy hoạch, kế hoạch không thực mà để kéo dài lâu, làm ảnh hưởng lớn đến quyền người sử dụng đất
Theo quy định quan có thẩm quyền khơng cơng bố hủy bỏ, điều chỉnh sau 03 năm người sử dụng đất không bị hạn chế quyền Tuy nhiên, thực tế định cơng bố điều chỉnh, hủy bỏ kế hoạch treo hiển nhiên quyền người sử dụng đất bị ảnh hưởng, quyền chuyển nhượng, xây dựng cơng trình, chấp, góp vốn…[14]
Sáu hạn chế quyền người sử dụng đất:
Theo đó, Luật Đất đai năm 2013 tạo điều kiện cho người sử dụng đất thực quyền đất đai, xây dựng, ngoại trừ quyền bị hạn chế liệt kê quy định pháp luật, cụ thể là:
[12] Khoản Điều 49 Luật Đất đai năm 2013
[13] Khoản Điều 49 Luật Đất đai năm 2013
[14] Phan Trung Hiền, Ngô Văn Lượng, 2014 Những khó khăn người có đất chấp rơi vào quy hoạch đề
xuất giải pháp, Tạp chí khoa học Trường Đại học Cần
Thơ, trang 53-59, tạp chí số 5/2014
“Trường hợp có kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện người sử dụng đất khu vực phải chuyển mục đích sử dụng đất thu hồi đất theo kế hoạch tiếp tục thực quyền người sử dụng đất không xây dựng nhà ở, cơng trình, trồng lâu năm; người sử dụng đất có nhu cầu cải tạo, sửa chữa nhà ở, cơng trình có phải quan nhà nước có thẩm quyền cho phép theo quy định pháp luật”[15]
Như vậy, khía cạnh pháp lý Luật Đất đai năm 2013 hạn chế việc xây dựng nhà ở, cơng trình, trồng lâu năm đất nằm kế hoạch sử dụng đất Từ suy ra, thời điểm này, pháp luật hồn tồn khơng hạn chế quyền: Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, chấp, góp vốn quyền sử dụng đất Tuy nhiên, thực tế quyền người sử dụng đất gần bị “treo” đất đai nằm kế hoạch sử dụng đất chờ giải phóng mặt để thực cơng trình, dự án Nhất dự án sử dụng ngân sách nhà nước, người sử dụng đất gần thực với giá trị thấp so với giá trị thật đất với quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, chấp hay góp vốn quyền sử dụng đất Thậm chí, có trường hợp quyền “thừa kế, tặng cho” bị hạn chế quyền địa phương quan ngại việc tách thửa, tách hộ làm ảnh hưởng đến việc xét đối tượng thuộc diện hỗ trợ, tái định cư dẫn đến tình trạng “sợ người gian làm ngàn người khó”.[16]
Trường hợp thực quyền chấp đất nằm kế hoạch sử dụng đất xảy tình sau:
Thứ nhất: Nếu trình thẩm định cho vay, biết phần đất dự định chấp nằm kế hoạch sử dụng đất hàng năm chờ giải tỏa ngân hàng hay tổ chức tín dụng từ chối nhận chấp chấp nhận chấp giá trị thấp nhiều so với giá trị thực đất ngân hàng e ngại tính rủi ro cao nhận chấp đất nằm kế hoạch sử dụng đất hàng năm, dẫn tới người có quyền sử dụng đất chấp vay vốn chấp vay với giá trị nhỏ Điều cho thấy đồng thời quyền sử
[15] Khoản Điều 49 Luật Đất đai năm 2013.
(6)dụng đất có đủ quyền đối tượng khác người có quyền sử dụng đất thuộc diện nằm kế hoạch sử dụng đất bị hạn chế quyền chịu nhiều thiệt hại không khai thác hết quyền lợi mà pháp luật cho phép [17]
Thứ hai: Khi đất chấp, sau đưa
vào kế hoạch sử dụng đất thời gian vay, vấn đề đặt đến hạn trả vay lại (đáo hạn) Ngân hàng hay tổ chức tín dụng giải nào? Có cho người sử dụng đất đáo hạn, vay tiếp hay không? Theo quy định Luật Đất đai người dân không bị hạn chế quyền chấp đất nằm kế hoạch sử dụng đất hàng năm để vay vốn việc chấp nhận cho vay hay có cho đáo hạn hay khơng phụ thuộc hồn tồn vào ý chí chủ quan tổ chức tín dụng [18]
Trường hợp thực quyền chuyển nhượng đất nằm kế hoạch sử dụng đất xảy tình sau:
Thứ nhất: Mặc dù quy định Luật Đất đai năm 2013 không cấm quyền chuyển nhượng đất nằm kế hoạch sử dụng đất số nơi quan thẩm quyền không cho phép chuyển nhượng [19]
Thứ hai: Được phép chuyển nhượng gặp
khó khăn giao dịch Thực tế cho thấy, người mong muốn nhận chuyển nhượng đất nằm kế hoạch sử dụng đất hàng năm chờ giải tỏa, bị hạn chế số quyền đất đai xây dựng đất đó[20]
Với tồn tại, bất cập lập kế hoạch sử dụng đất nêu mục 3.2, đồng thời Luật Đất đai năm 2013 khơng có quy định chế tài chủ đầu tư đăng ký cơng trình vào kế hoạch sử dụng đất hàng năm không triển khai thực dễ dẫn đến tình trạng “kế hoạch sử dụng đất treo” tương tự “quy hoạch treo” Từ làm hạn chế quyền lợi ích hợp pháp người sử dụng đất, quyền pháp luật cơng nhận Đây vấn đề cần có biện pháp tháo gỡ q trình xây dựng hồn thiện hệ thống pháp luật
[17] Phan Trung Hiền, Ngơ Văn Lượng, 2014 Những khó
khăn người có đất chấp rơi vào quy hoạch đề xuất giải pháp, Tạp chí khoa học Trường Đại học Cần Thơ, trang 53-59, tạp chí số 5/2014
[18] Tlđd [19] Tlđd. [20] Tlđd.
4 NGUYÊN NHÂN DẪN ĐẾN KHÓ KHĂN VÀ KIẾN NGHỊ ĐỀ XUẤT
Các khó khăn, vướng mắc nêu số nguyên nhân sau đây:
Đây lần Luật Đất đai năm 2013 quy định việc lập thực kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện nên không tránh khỏi khó khăn, vướng mắc q trình thực Thực tế cho thấy thiếu văn luật hướng dẫn thêm vấn đề liên quan đến kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện
Các văn quy phạm pháp luật cịn chồng chéo, khơng đồng lĩnh vực quy định pháp luật đất đai với lĩnh vực ngân hàng nên gây nhiều khó khăn, vướng mắc cho người sử dụng đất có đất nằm kế hoạch sử dụng đất hàng năm Kế thừa Luật Đất đai năm 2003 (điều 110 đến 113), Luật Đất đai năm 2013 quy định tổ chức, cá nhân cấp phép sử dụng đất có quyền chấp quyền sử dụng đất Điều 167,174,179,183…Tuy nhiên, thực tiễn pháp luật cho phép chấp người sử dụng đất gặp khó khăn thực việc chấp loại đất nằm diện kế hoạch sử dụng đất hàng năm Trong hoạt động tín dụng, trước Thống đốc Ngân hàng Nhà nước ban hành Quyết định số 217/QĐ-NH1 ngày 17 tháng năm 1996 chấp, cầm cố tài sản bảo lãnh vay vốn ngân hàng Theo đó, Thống đốc ngân hàng quy định việc cho vay chấp quyền sử dụng đất hạn chế cho vay số trường hợp, đất nằm quy hoạch xây dựng Nhà nước khơng chấp vay vốn [21] Về mặt pháp lý, Quyết
định 217/QĐ-NH1 hết hiệu lực văn hành Thông tư 07/2003/TT-NHNN ngày 19 tháng năm 2003 Ngân hàng Nhà nước Hướng dẫn thực số quy định bảo đảm tiền vay tổ chức tín dụng [22] Điều đáng bàn
[21] Xem mục 25.5 Quyết định số 217/QĐ-NH1 ngày 17
tháng năm 1996 chấp, cầm cố tài sản bảo lãnh vay vốn ngân hàng
[22] Quyết định số 217/QĐ-NH1 ngày 17 tháng năm 1996 chấp, cầm cố tài sản bảo lãnh vay vốn
ngân hàng thay Thông tư
06/2000/TT-NHNN1 ngày 04 tháng năm 2000của Thống đốcNgân
(7)là Thông tư 07/2003/TT-NHNN không đề cập đến việc nhận chấp trường hợp đất thuộc diện quy hoạch Thay vào đó, nguyên tắc hạn chế thấp rủi ro, hệ thống ngân hàng dùng quy định nội ngành để hạn chế việc chấp trường hợp Ví dụ: Mục 4.3 Quy định vị rủi ro tín dụng Ngân hàng TMCP Việt Á (Ban hành theo định số 197/2013/QĐ-HĐQT ngày 12 tháng năm 2013 Hội đồng quản trị VAB) có quy định trường hợp sau “khẩu vị cấp tín dụng khơng khuyến khích” trường hợp cho vay “đền bù giải phóng mặt dự án bất động sản (giai đoạn tiền dự án)” “cho vay để đầu tư xây dựng dự án bất động sản (giai đoạn hồn tất thủ tục giải phóng mặt bằng)” [23] Theo hướng dẫn chuyên
môn “khẩu vị quan hệ khơng khuyến khích trường hợp VAB khơng khuyến khích cấp tín dụng cho khách hàng” Như vậy, dù quy định quan có thẩm quyền nhà nước (trước đây) hay quy định có tính chất chun mơn nội ngành (hiện nay) thực tế ngân hàng nước ta tìm cách từ chối nhận chấp quyền sử dụng đất trường hợp đất thuộc diện quy hoạch, kế hoạch
Công tác tuyên truyền phổ biến văn Luật địa phương nhiều tồn tại, hạn chế dẫn tới đối tượng sử dụng đất, hộ gia đình sản xuất nông nghiệp hiểu biết pháp luật đất đai chưa rõ; đồng thời phận cán địa phương, cấp sở chưa nhận thức rõ tác động kế hoạch sử dụng đất hàng năm đến quyền lợi người sử dụng đất, nên không kịp thời vận dụng văn quy phạm pháp luật để tháo gỡ khó khăn vướng mắc cho người sử dụng đất có đất nằm kế hoạch sử dụng đất hàng năm
Như vậy, đất đai giao cấp cho người sử dụng đất trước Nhà nước xây dựng phê duyệt quy hoạch, kế hoạch Do đó, cần có văn quy định cụ thể đảm bảo quyền người sử dụng đất có đất nằm kế hoạch sử dụng đất không bị hạn chế Trên sở việc tìm hiểu nguyên nhân dẫn đến bất cập nêu trên, kiến nghị số giải pháp sau:
Thứ nhất, công trình, dự án phát sinh sau kế hoạch sử dụng đất năm sau
[23] Điều 2, mục 2.1.2 Quy định vị rủi ro tín dụng
của Ngân hàng TMCP Việt Á (Ban hành theo Quyết định số 197/2013/QĐ-HĐQT ngày 12 tháng năm 2013 Hội đồng quản trị VAB)
duyệt mà cấp bách cho phát triển kinh tế - xã hội cho phép Ủy ban nhân dân tỉnh báo cáo Thường trực Hội đồng nhân dân tỉnh chấp thuận chủ trương để tiến hành thu hồi đất, giao đất cho thuê đất năm kế hoạch để tiến hành xây dựng cơng trình, dự án mà chờ đến kế hoạch sử dụng đất năm sau thực
Thứ hai, diện tích đất chuyển mục đích sử dụng hộ gia đình, cá nhân đưa vào kế hoạch sử dụng đất hàng năm khơng cần thiết phải làm đơn đăng ký để xem xét quy định mà theo quy hoạch sử dụng đất duyệt nhu cầu người dân đến quan chức xin chuyển mục đích sử dụng đất
Thứ ba, hệ thống đồ kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện cần quy định bổ sung đồ ranh giới, vị trí khu vực đất cơng trình, dự án thực năm kế hoạch đồ địa hình Trong đó, cần ghi rõ thơng tin tên cơng trình, dự án; cơng trình, dự án thuộc diện thu hồi đất, hay giao đất, cho thuê đất chuyển mục đích sử dụng đất Thể đồ trực diện giúp cho người sử dụng đất hiểu thông tin kế hoạch sử dụng đất hàng năm thông qua đồ công bố, công khai sau phê duyệt Đồng thời, quan chức năng, tổ chức đoàn thể dễ quản lý, theo dõi kiểm tra, giám sát cách rõ ràng
Thứ tư, quan có thẩm quyền cần ban hành văn chế tài chủ đầu tư đăng ký dự án vào kế hoạch sử dụng đất không chậm triển khai thực dẫn tới ảnh hướng đến quyền lợi ích hợp pháp người sử dụng đất Thực việc hạn chế tình trạng dự án kéo dài dẫn tới “kế hoạch sử dụng đất treo”
Thứ năm, Bộ Tài nguyên Môi trường, Ngân hàng Nhà nước cần ban hành Thông tư liên tịch hướng dẫn thực việc chấp quyền sử dụng đất trường hợp đất thuộc diện quy hoạch, kế hoạch Song song đó, cần có hướng dẫn cụ thể trường hợp Tổ chức phát triển quỹ đất chủ động nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất tổ chức, hộ gia đình, cá nhân theo khoản Điều Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng năm 2014 Chính phủ Quy định chi tiết thi hành số điều Luật Đất đai năm 2013
Thứ sáu, Bộ Tài nguyên Mơi trường cần có