Nguyên lý của phương pháp thu nhập: đem thu nhập đó tính theo giá trị hiện hành (gọi là giá trị thu nhập hoặc giá trị vốn) với một suất lợi tức hoàn vốn nhất định, nó sẽ thể hiện được gi[r]
(1)Bài giảng định giá đất
Bùi Nguyên Hạnh
CHƯƠNG IV
PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ ĐẤT
CHƯƠNG I CHƯƠNG I CHƯƠNG I CHƯƠNG IVVVV
PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ ĐẤT PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ ĐẤT PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ ĐẤT PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ ĐẤT
Phương pháp so sánh trực tiếp Phương pháp thu nhập
Phương pháp thặng dư Phương pháp chi phí
(2)Phương pháp Phương pháp Phương pháp Phương pháp SO SÁNH TRỰC TIẾP SO SÁNH TRỰC TIẾPSO SÁNH TRỰC TIẾP SO SÁNH TRỰC TIẾP
PP SO SÁNH TRỰC TIẾP Còn gọi tắt phương pháp thị trường,
trong phương pháp định giá đất quan trọng nhất, thường dùng
Định nghĩa: PP xác định giá đất dựa cơ
sở phân tích mức giá đất tương tự với đất cần định giá giao dịch thành công mua, bán thị trường vào thời điểm định giá gần với thời điểm định giá để ước tính giá trị thị trường của thửa đất cần định giá.
Nguyên lý Nguyên lý Nguyên lý Nguyên lý PP
PP PP
PP SO SÁNH TRỰC TIẾPSO SÁNH TRỰC TIẾPSO SÁNH TRỰC TIẾPSO SÁNH TRỰC TIẾP
12 Trđ/m2
GHA
GHB
So nh nhu 10 Trđ/m2
So
nh ? nhu A
B
C
H
=GAx100
()x x …
100 ()x 100 ()x 100 ()
=GBx100
()x x …
100 ()x 100 ()x 100 ()
(3)CÔNG CÔNG CÔNG CÔNG CCCC
PP SO SÁNH TRỰC TIẾP PP SO SÁNH TRỰC TIẾP PP SO SÁNH TRỰC TIẾP PP SO SÁNH TRỰC TIẾP
PH = PA XA X B X C X D X E
Trong :
PH: a a t nh
PA: a a t so nh
A =
u nh nh ng a a t so nh u nh ng a a t nh
B =
u nh t a a t so nh u nh t a a t nh
CÔNG CÔNG CÔNG CÔNG CCCC
PP SO SÁNH TRỰC TIẾP PP SO SÁNH TRỰC TIẾP PP SO SÁNH TRỰC TIẾP PP SO SÁNH TRỰC TIẾP
PH = PA XA X B X C X D X E
D =
u nh Nhân khu c a a t so nh u nh Nhân khu c a a t nh
E =
u nh Nhân t a a t so nh u nh Nhân t a a t nh
C =
u nh t dung ch a a t so nh u nh t dung ch a a t nh
CÔNG CÔNG CÔNG CÔNG CCCC
PP SO SÁNH TRỰC TIẾP PP SO SÁNH TRỰC TIẾP PP SO SÁNH TRỰC TIẾP PP SO SÁNH TRỰC TIẾP
x … x 100
( )x
100
( ) x
100
( )
= t u a so nh
x 100 ( )
(4)PP SO SÁNH TRỰC TIẾP
Đặc điểm
có tính thực tế, nên dễ chấp nhận sử dụng nguyên tắc thay
giá đất đai xác định vào giá thực tế, PP PP thực dụng, phát sinh từ thực tiễn, sử dụng rộng rãi, lý luận phương pháp chưa hoàn thiện Khi áp dụng phải tiến hành hiệu chỉnh nên yêu cầu
nhân viên định giá phải có trang bị tri thức nhiều mặt kinh nghiệm, khơng khó có kết khách quan xác
PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH TRỰC TIẾP PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH TRỰC TIẾP PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH TRỰC TIẾP PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH TRỰC TIẾP
Điều kiện áp dụng
Số lượng mẫu giao dịch thị trường đất đai phải đủ để phân tích, so sánh xác định giá đất Thông tin mẫu giao dịch có tính tương quan
có khả thay với đất đai chờ định giá Thông tin giao dịch đất đai phải bảo đảm độ
tin cậy nguồn gốc tính phù hợp tài liệu
phải lựa chọn thông tin tương tự với quy định pháp luật đất đai chờ định giá để làm phân tích, so sánh
PP SO SÁNH TRỰC TIẾP
Phạm vi ứng dụng
Xác định giá đất đai
(5)NH NH NH
NH N N N N NHNHNHNH PP SO SÁNH TRỰC TIẾP PP SO SÁNH TRỰC TIẾP PP SO SÁNH TRỰC TIẾP PP SO SÁNH TRỰC TIẾP
PP THU NHẬP PP THU NHẬP PP THU NHẬP PP THU NHẬP
PHƯƠNG PHÁP THU NHẬP Phương pháp thu nhập phương pháp định
giá đất thường dùng
Là phương pháp để tiến hành định giá đất đai, nhà ở, bất động sản nhữngtài sản có tính chất cho thu nhậpkhác
Khi dùng phương pháp để định giá đất đai,xem đất đai loại đầu tư, khoản giá đất trở thành vốn đầu tư để mua lợi ích đất đai cho số năm sau
Định nghĩa
(6)PHƯƠNG PHÁP THU NHẬP
Do đất đai Có vị trí cố định Có hạn diện tích
Tính lâu bền q trình sử dụng cung cấp thu nhập thời cho
người sử dụng, có thu nhập năm sau
Nguyên lý phương pháp thu nhập: đem thu nhập tính theo giá trị hành (gọi giá trị thu nhập giá trị vốn) với suất lợi tức hồn vốn định, thể giá trị đất đai
PHƯƠNG PHÁP THU NHẬP Công thức
Thu nhập đất đai hàng năm khơng thay đổi
Trong đó: P giá đất đai
a thu nhập đất đai r suất lợi tức hoàn vốn đất đai Thu nhập đất đai hàng năm thay đổi
PHƯƠNG PHÁP THU NHẬP Đặc điểm phương pháp thu nhập
Phương pháp thu nhập có sở lý luận PP coi đất đai khoản tiền Độ xác của giá đất xác định theo
(7)PHƯƠNG PHÁP THU NHẬP Phạm vi ứng dụng hạn chế
Phạm vi ứng dụng: phương pháp thu nhập
phù hợp dùng để định giá đất đai tài sản tài sản nhà đất cóthu lợi
Hạn chế: việc tìm thu nhập ổn định
đất đai suất lợi tức hoàn vốn phù hợp lại chịu ảnh hưởng tình hình kinh tế nói chung phát triển thị trường nhà đất, nên xác định thu nhập suất lợi tức việc làm khó khăn
PHƯƠNG PHÁP THU NHẬP
Trình tự định giá theo PP thu nhập Tính tổng thu nhập
Tính tổng chi phí Xác định thu nhập rịng Xác định suất lợi tức hoàn vốn Xác định giá đất đai
Ứng dụng PP thu nhập để xác định giá
đất