Định giá đất và nguyên tắc xác định giá đất là nội dung chương 3 thuộc Bài giảng Định giá đất của tác giả Bùi Nguyên Hạnh sẽ giới thiệu tới các bạn khái niệm về định giá đất; thông tin trong định giá đất; nguyên tắc định giá đất;... Mời các bạn cùng tìm hiểu và tham khảo nội dung thông tin tài liệu.
1/9/2012 CHƯƠNG III: ĐỊNH GIÁ ĐẤT VÀ CÁC NGUYÊN TẮC XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT BÙI NGUYÊN HẠNH Khái niệm định giá đất Định giá loại hoạt động chuyên mơn vừa mang tính kinh tế-kỹ thuật, tính pháp lý, vừa mang tính xã hội, tính nghệ thuật hoạt động định giá hình thành, tồn phát triển gắn liền với hình thành, tồn phát triển thị trường Khái niệm định giá đất Định giá đất nắm tư liệu thị trường đất; vào thuộc tính kinh tế tự nhiên đất; xem xét đầy đủ ảnh hưởng yếu tố; dự kiến thu nhập từ đất sách sử dụng đất phương pháp; nguyên tắc; Tổng hợp để định giá cho nhiều đất thời điểm với quyền quyền sử dụng đất 1/9/2012 Khái niệm định giá đất ĐGĐ hiểu ước tính giá trị QSDĐ hình thái tiền tệ cho MĐSD xác định, thời điểm xác định Thông tin định giá đất Định giá bất động sản (đất cơng trình đất) cần dựa thơng tin thu thập bất động sản Thơng tin xác, cụ thể, đảm bảo độ tin cậy định giá xác Thơng tin thu thập yếu tố định đến giá trị bất động sản, thu thập thông tin không đầy đủ dẫn đến định giá sai lệch giá trị bất động sản 2.1 Giá trị thông tin định giá Nếu có nhiều thơng tin người mua hàng hố dự đốn xác giảm rủi ro Thông tin loại hàng hố có giá trị nên người ta sẵn sàng trả tiền để mua chúng Giá trị thông tin đầy đủ khoản chênh lệch giá trị kỳ vọng phương án lựa chọn có đầy đủ thông tin giá trị kỳ vọng thông tin không đầy đủ 1/9/2012 Thông tin thực thông tin hợp thức, quy định pháp luật, bao gồm: a) Quyền sở hữu, sử dụng + Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sở hữu nhà + Giấy tờ lý, hoá giá theo chế độ quy định Nhà nước.v v b) Đặc điểm đất đai + Diện tích + Kích thước + Vị trí + Địa hình c) Những thông tin khác liên quan đến giá trị đất đai + Thông tin quy hoạch sử dụng đất + Thông tin kế hoạch sử dụng đất + Thông tin hạn chế tài sản Tất thơng tin cấp có thẩm quyền xác nhận 2.2 Phương pháp xác định thông tin Nguồn thông tin nơi phát tin tức, tín hiệu Nguồn tin chia thành nhiều loại: nguồn liên tục, nguồn đứt quãng, nguồn bên trong, nguồn bên ngoài, nguồn đầu tiên, nguồn cấp hai Nguồn tin định nội dung tin tức tiền đề sinh tin tức Chúng ta xem xét đến nguồn tin đất đai sau: 2.2 Phương pháp xác định thông tin - Các văn tự quản lý, bảo quản lưu giữ - Văn tự, thông tin chủ sử dụng, sử hữu cung cấp - Ngoài cần điều tra quần chúng để xác minh thêm thông tin thu theo định lượng chất lượng, nguồn gốc dư luận Đặc biệt ý đến tranh chấp có 1/9/2012 2.2 Phương pháp xác định thông tin Các thông tin cần thu thập theo nội dung: + Văn tự đất: sở hữu, sử dụng, thuê mướn… + Tên địa chủ nhân + Mô tả đất: kích thước, diện tích, đặc điểm + Những hạn chế giới hạn + Những chi tiết chuyển nhượng: giá cả, lý do, mục đích, thời gian + Định giá cơng trình đầu tư theo chi tiết + Khả sử dụng đất dự kiến + Đặc điểm khả sở dịch vụ, phục vụ, giao thông, tưới tiêu điện nước… NGUYÊN TẮC ĐỊNH GIÁ ĐẤT Thay SD hiệu NGUYÊN TẮC ĐGĐ Biến động Nguyên tắc thay 1/9/2012 3.1 Nguyên tắc thay Nguyên tắc cho rằng: Giá thị trường đất chủ thể có khuynh hướng bị áp đặt giá bán đất thay khác tương tự giá trị tiện dụng so với đất chủ thể, với giả thiết khơng có chậm trễ việc thoả thuận giá tốn Hay nói cách khác, giá đất chịu ràng buộc với giá đất có giá trị sử dụng tương đồng loại hình có khả thay 3.1 Nguyên tắc thay Khi hàng hóa hiệu cung cấp dịch vụ giống tương tự hàng hóa có giá thấp thu hút nhu cầu cao Khi có hai loại hàng hóa trở lên có tính thay so sánh phân tích ảnh hưởng lẫn định 3.1 Nguyên tắc thay Khi xác định giá đất thơng qua điều kiện đất đai, có nghĩa so sánh giá trị sử dụng đất đai để định giá đất đai.Thông qua điều tra giao dịch phát sinh với giá đất có khả thay cho đất chờ định giá, thông qua so sánh với để xác định giá cho đất chờ định giá, nghĩa phương pháp so sánh thường dùng định giá đất lấy nguyên tắc thay làm sở 1/9/2012 3.1 Nguyên tắc thay Khi định giá đất khó tìm vật thay có điều kiện chất lượng hồn tồn giống hàng hóa thơng thường, thường phải sau tiến hành hiệu chỉnh sử dụng phương pháp so sánh thị trường để xác định giá cho đất chờ định giá theo nguyên tắc thay 3.1 Nguyên tắc thay Có thể thấy nguyên tắc thay nguyên tắc biểu hành vi, kinh tế hợp lý Phạm vi thích nghi nguyên tắc rộng, nội dung trung tâm nguyên tắc định giá 1/9/2012 Nguyên tắc sử dụng hiệu 3.2 Nguyên tắc sử dụng hiệu Trong số nhiều sử dụng khác nhau, thông thường đất có sử dụng vừa hợp pháp vừa đem lại giá trị thu nhập ròng lớn khoảng thời gian xác định Loại sử dụng đó, lý thuyết định giá gọi sử dụng hiệu 3.2 Nguyên tắc sử dụng hiệu “ Sử dụng hiệu xem số nguyên tắc quan trọng định giá đất đất.” 1/9/2012 3.2 Nguyên tắc sử dụng hiệu Sử dụng hiệu phải đem lại lợi nhuận nhiều cho toàn tài sản gồm đất đai, nhà cửa tài sản khác gắn liền với đất có Với bất động sản thuộc sở hữu chung, người định giá không kết hợp kết tính tốn từ sử dụng mang tính độc lập để ước tính cho mục đích sử dụng khác với sử dụng mang tính độc lập Ngun tắc biến động Nguyên tắc biến động 1/9/2012 3.3 Nguyên tắc biến động Giá đất đai biến động theo thay đổi nhân tố cấu thành giá Các nhân tố hình thành giá ln nằm biến động 3.3 Nguyên tắc biến động Vì nhân tố thay đổi nên phải nắm vững mối quan hệ nhân nhân tố quy luật biến động để giá đất mà dự tính giá đất cho tương lai Các nguyên tắc ĐGĐ Các nguyên tắc không đứng đơn lẻ, chúng có mối quan hệ trực tiếp gián tiếp với Do đó, định giá đất, việc cần phải hiểu biết đầy đủ nguyên tắc trên, phải nắm vững mối quan hệ chúng vận dụng cách tổng hợp, nắm giá đất đai xác 1/9/2012 ĐỊNH GIÁ ĐẤT Ở MỘT SỐ NƯỚC 4.1 Định giá đất bất động sản số nước Đông Nam Á Trung Quốc Thái Lan Malaysia Singapore Trung Quốc 4.2 Định giá đất Nhật 4.3 Định giá đất Đức ĐỊNH GIÁ ĐẤT Ở VIỆT NAM Chức ĐGĐ Việt Nam Tổ chức quan tiến hành ĐGĐ Các văn liên quan Tơi khơng dạy học trò, tơi tạo điều kiện để họ tự học học Albert Einstein (1879 – 1955) 10 1/9/2012 THANK YOU ! 11 ... tin cậy định giá xác Thơng tin thu thập yếu tố định đến giá trị bất động sản, thu thập thông tin không đầy đủ dẫn đến định giá sai lệch giá trị bất động sản 2.1 Giá trị thông tin định giá Nếu... sánh giá trị sử dụng đất đai để định giá đất đai.Thông qua điều tra giao dịch phát sinh với giá đất có khả thay cho đất chờ định giá, thông qua so sánh với để xác định giá cho đất chờ định giá, ... thị trường để xác định giá cho đất chờ định giá theo nguyên tắc thay 3. 1 Nguyên tắc thay Có thể thấy nguyên tắc thay nguyên tắc biểu hành vi, kinh tế hợp lý Phạm vi thích nghi nguyên tắc rộng,