Đang tải... (xem toàn văn)
Bài giảng Định giá đất - Chương 4: Phương pháp định giá đất cung cấp cho người học các kiến thức: Phương pháp so sánh trực tiếp, phương pháp thu nhập, phương pháp thặng dư, phương pháp chi phí, phương pháp phân tích hồi quy. Mời các bạn cùng tham khảo nội dung chi tiết.
Bài giảng định giá đất Bựi Nguyờn Hnh CHNG IV PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ ĐẤT CHƯƠNG IV IV PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ ĐẤT Phương pháp so sánh trực tiếp Phương pháp thu nhập Phương pháp thặng dư Phương pháp chi phí Phương pháp phân tích hồi quy Phương pháp SO SÁNH TRỰC TIẾP PP SO SÁNH TRỰC TIẾP Còn gọi tắt phương pháp thị trường, phương pháp định giá đất quan trọng nhất, thường dùng Định nghĩa: PP xác định giá đất dựa sở phân tích mức giá đất tương tự với đất cần định giá giao dịch thành công mua, bán thị trường vào thời điểm định giá gần với thời điểm định giá để ước tính giá trị thị trường đất cần định giá Nguyên lý PP SO SÁNH TRỰC TIẾP A 10 Trđ/m2 So nh B u nh GHA= GA x 100 u nh GHB= GB x 100 u nh GHC= GC x 100 () x H 12 Trđ/m2 So nh ? C 13 Trđ/m2 So GHA = GA nh x GH= Trung sau sau nh u nh u nh a a a () () x x t a 100 () x 100 () x 100 () x nh t so 100 () 100 () 100 () x x x 100 () 100 () 100 () x … x … x … (H) nh (A, B, C) ng (GHA + GHB + GHC) CÔNG C PP SO SÁNH TRỰC TIẾP PH = PA X A Trong PH: PA: B X C X D X X E : a a a a u A= t t so nh u nh u B = nh nh ng nh a ng nh u a a t nh t a a t nh t so a a nh t a nh t so nh CÔNG C PP SO SÁNH TRỰC TIẾP PH = PA X A u C = nh u u D= u u E = X B t dung ch nh t dung nh Nhân khu nh Nhân a ch c khu nh Nhân u X a a a a a a t D nh t a nh t so t a E nh t so a a X t a c t nh Nhân C X nh nh t so nh CÔNG C PP SO SÁNH TRỰC TIẾP a nh t = a t so u nh x 100 () x 100 () x 100 () x 100 () x … PP SO SÁNH TRỰC TIẾP Đặc điểm có tính thực tế, nên dễ chấp nhận sử dụng nguyên tắc thay giá đất đai xác định vào giá thực tế, PP PP thực dụng, phát sinh từ thực tiễn, sử dụng rộng rãi, lý luận phương pháp chưa hồn thiện Khi áp dụng phải tiến hành hiệu chỉnh nên yêu cầu nhân viên định giá phải có trang bị tri thức nhiều mặt kinh nghiệm, khơng khó có kết khách quan xác PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH TRỰC TIẾP Điều kiện áp dụng Số lượng mẫu giao dịch thị trường đất đai phải đủ để phân tích, so sánh xác định giá đất Thông tin mẫu giao dịch có tính tương quan có khả thay với đất đai chờ định giá Thông tin giao dịch đất đai phải bảo đảm độ tin cậy nguồn gốc tính phù hợp tài liệu phải lựa chọn thông tin tương tự với quy định pháp luật đất đai chờ định giá để làm phân tích, so sánh PP SO SÁNH TRỰC TIẾP Phạm vi ứng dụng Xác định giá đất đai Xác định giá cơng trình đất Xác định giá đất đai công trình Xác định tiền thuê NH N NH PP SO SÁNH TRỰC TIẾP PP THU NHẬP PHƯƠNG PHÁP THU NHẬP Phương pháp thu nhập phương pháp định giá đất thường dùng Là phương pháp để tiến hành định giá đất đai, nhà ở, bất động sản tài sản có tính chất cho thu nhập khác Khi dùng phương pháp để định giá đất đai, xem đất đai loại đầu tư, khoản giá đất trở thành vốn đầu tư để mua lợi ích đất đai cho số năm sau Định nghĩa Phương pháp thu nhập phương pháp lấy thu nhập dự kiến hàng năm tương lai đất đai định giá với suất lợi tức hoàn vốn định để hoàn vốn thống theo tổng thu nhập vào thời điểm định giá PHƯƠNG PHÁP THU NHẬP Do đất đai Có vị trí cố định Có hạn diện tích Tính lâu bền q trình sử dụng cung cấp thu nhập thời cho người sử dụng, có thu nhập năm sau Nguyên lý phương pháp thu nhập: đem thu nhập tính theo giá trị hành (gọi giá trị thu nhập giá trị vốn) với suất lợi tức hồn vốn định, thể giá trị đất đai PHƯƠNG PHÁP THU NHẬP Công thức Thu nhập đất đai hàng năm khơng thay đổi Trong đó: P giá đất đai a thu nhập đất đai r suất lợi tức hoàn vốn đất đai Thu nhập đất đai hàng năm thay đổi PHƯƠNG PHÁP THU NHẬP Đặc điểm phương pháp thu nhập Phương pháp thu nhập có sở lý luận PP coi đất đai khoản tiền Độ xác của giá đất xác định theo phương pháp thu nhập định mức độ xác thu nhập từ đất đai suất lợi tức hoàn vốn PHƯƠNG PHÁP THU NHẬP Phạm vi ứng dụng hạn chế Phạm vi ứng dụng: phương pháp thu nhập phù hợp dùng để định giá đất đai tài sản tài sản nhà đất có thu lợi Hạn chế: việc tìm thu nhập ổn định đất đai suất lợi tức hồn vốn phù hợp lại chịu ảnh hưởng tình hình kinh tế nói chung phát triển thị trường nhà đất, nên xác định thu nhập suất lợi tức việc làm khó khăn PHƯƠNG PHÁP THU NHẬP Trình tự định giá theo PP thu nhập Tính tổng thu nhập Tính tổng chi phí Xác định thu nhập ròng Xác định suất lợi tức hoàn vốn Xác định giá đất đai Ứng dụng PP thu nhập để xác định giá đất PP THẶNG DƯ PHƯƠNG PHÁP THẶNG DƯ Phương pháp thặng dư gọi phương pháp phát triển giả thiết, hay phương pháp tính ngược Sở dĩ đất đai có giá phát triển, sử dụng, xây dựng nhà cửa tạo thu nhập Giá đất phần lại sau trừ chi phí thu nhập định kỳ bình qn xã hội tổng giá bất động sản dự tính PHƯƠNG PHÁP THẶNG DƯ Ngun lý Nếu có người muốn mua đất để tiến hành phát triển, hy vọng có mức lợi nhuận khơng lợi nhuận bình thường đầu tư số tiền vào chỗ khác => giá cao mà ơng ta tình nguyện chi cho đất mức lại sau lấy giá bất động sản (giá hỗn hợp nhà đất tương lai dự tính) trừ chi phí xây dựng, chi phí nghiệp vụ, lợi tức, lợi nhuận thuế PHƯƠNG PHÁP THẶNG DƯ Phạm vi ứng dụng Ðịnh giá cho đất đai chờ phát triển Ðịnh giá nhà đất tái phát triển phải di chuyển, cải tạo Định giá đất cơng trình nhà đất có PHƯƠNG PHÁP THẶNG DƯ Cơng thức V=A-(B+C) Trong V: Giá đất mua để phát triển A: Tổng giá trị phát triển giá trị vốn BĐS sau hoàn thành phát triển; B: Giá thành phát triển tất hạng mục phát triển C: Lợi nhuận hợp lý người phát triển Giá đất = giá nhà đất – phí xây dựng – phí nghiệp vụ – lợi tức – lợi nhuận Trong đó: Phí nghiệp vụ = phí xây dựng * i Lợi tức = (phí xây dựng + phí nghiệp vụ + giá đất) * r Lợi nhuận = (phí xây dựng + phí nghiệp vụ + giá đất)*p i = số % chi phí, dùng để tính tlệ % chi phí cho nv c mơn r = Suất lợi tức bình thường p = Suất lợi nhuận bình thường => Giá đất = Giá nhà đất – CP xây dựng (1 + i + r + p + ir + ip) 1+r+p PHƯƠNG PHÁP THẶNG DƯ Trình tự Ðiều tra tình hình đất chờ định giá Xác định phương thức sd phát triển đất đai tốt Xác định tổng giá bất động sản sau phát triển Tính tốn chi phí xây dựng, chi phí nghiệp vụ, lợi tức, thuế, chi phí cho thuê lợi nhuận mà người phát triển cần có Tính tốn xác định mức giá PP CHI PHÍ PHƯƠNG PHÁP CHI PHÍ Cơ sở Cho người mua tiềm có đầy đủ thông tin hợp lý không trả giá cho bất động sản lớn so với chi phí bỏ để xây dựng cơng trình có lợi ích tương tự mua đất Giả thiết: Các cơng trình xây dựng miếng đất khai thác tới mức sử dụng cao tốt PHƯƠNG PHÁP CHI PHÍ Cơng thức Giá thị trường BĐS = RC (1-d) + LVHBU Trong đó: RC = chi phí tái tạo chi phí thay d = Giảm giá tích luỹ để phản ánh giảm suất lao động cơng trình LVHBU: Giá trị miếng đất dựa giả thiết cơng trình tồn khai thác mức sử dụng hiệu 10 PHƯƠNG PHÁP CHI PHÍ Những hạn chế Những hạn chế phương pháp so sánh trực tiếp phương pháp chi phí Chi phí khơng với giá trị không tạo giá trị Tổng nhiều phận chưa với giá trị toàn PHƯƠNG PHÁP CHI PHÍ Phạm vi áp dụng yêu cầu Định giá bất động sản cho mục đích sử dụng riêng biệt bệnh viện, trường học, nhà thờ, thư viện, nhà máy điện, nhà máy hoá chất, sở lọc dầu tài sản có chứng cớ so sánh thị trường; Định giá cho mục đích bảo hiểm; Kiểm tra phương pháp định giá khác, hay kiểm tra đấu thầu PHƯƠNG PHÁP CHI PHÍ Trình tự tiến hành phương pháp chi phí Ước tính giá trị miếng đất mục tiêu định giá Ước tính chi phí để xây dựng lại thay cơng trình xây dựng có miếng đất Quyết định mức độ thích hợp giảm giá tích luỹ cơng trình xây dưng có miếng đất Khấu trừ khoản giảm giá tích luỹ khỏi chi phí để xây dựng lại để thay công trình xây dựng có miếng đất, để có chi phí trừ giảm giá tích luỹ Cộng chi phí trừ giảm giá vào giá trị ước tính miếng đất để có giá trị tài sản tính theo phương pháp chi phí 11 PHƯƠNG PHÁP CHI PHÍ Chi phí tái tạo Là chi phí hành việc xây dựng cơng trình xây dựng thay giống hệt với cơng trình định giá, bao gồm điểm lỗi thời cơng trình mục tiêu Chi phí thay Là chi phí hành việc xây dựng cơng trình có giá trị sử dụng tương đương với cơng trình định giá theo tiêu chuẩn, thiết kế bố cục hành Điều có nghĩa rằng: nguyên vật liệu, phương pháp kỹ thuật đại sử dụng việc xây dựng công trình; Tất phận có chức lỗi thời bị loại bỏ PHƯƠNG PHÁP CHI PHÍ Các chi phí trực tiếp: Lao động làm thuê cho chủ thầu phụ; Các nguyên vật liệu sử dụng vào cơng trình từ lúc bắt đầu tới lúc kết thúc; Thiết bị thuê sở hữu; Dịch vụ điện tạm thời; Lãi chi phí quản lý nhà xây dựng PHƯƠNG PHÁP CHI PHÍ Các chi phí gián tiếp: Các chi phí dịch vụ chuyên nghiệp, bao gồm phí pháp lý, định giá, tính khả thi tài chính, kỹ thuật, kiến trúc giám sát; Các lãi vay nợ xây dựng; Các cơng tác quản lý bất động sản; Các chi phí quản lý cơng trình; Tiền th đất theo hợp đồng có; Thuế bất động sản; Các trả giá để đẩy mạnh cơng trình; Tất chi phí mang tính chất tạm thời khác 12 PHƯƠNG PHÁP CHI PHÍ Phương pháp ước tính chi phí PP thống kê chi tiết người xây dựng Phương pháp khảo sát số lượng PP chi phí đơn vị theo kết cấu xây dựng Phương pháp so sánh thị trường PP PHÂN TÍCH HỒI QUY KN hồi qui tuyến tính đơn giản PP PHÂN TÍCH HỒI QUY Cơng thức tổng qt mơ hình nhân 13 PP PHÂN TÍCH HỒI QUY Phạm vi áp dụng yêu cầu PP Phạm vi áp dụng: Phương pháp áp dụng bất động sản thường xuyên giao dịch thị trường, yếu tố tác động đến giá bất động sản dễ dàng điều tra Yêu cầu phương pháp: Các thông tin thu nhận phải đầy đủ xác, kiểm chứng thực tế PP PHÂN TÍCH HỒI QUY Các bước tiến hành phương pháp Bước 1: Điều tra giá bán tài sản tương tự, yếu tố bất động sản tác động đến giá bất động sản Bước 2: Lựa chọn mơ hình hồi qui phù hợp để xem xét mức độ ảnh hưởng yếu tố đến giá bất động sản Bước 3: Xác định mơ hình tốt đánh giá mức độ ảnh hưởng yếu tố Bước 4: Xác định yếu tố bất động sản cần định giá đưa vào mơ hình để xác định giá bất động sản THANK YOU ! 14 ... quy định pháp luật đất đai chờ định giá để làm phân tích, so sánh PP SO SÁNH TRỰC TIẾP Phạm vi ứng dụng Xác định giá đất đai Xác định giá công trình đất Xác định giá đất đai cơng trình Xác định. .. pháp định giá đất quan trọng nhất, thường dùng Định nghĩa: PP xác định giá đất dựa sở phân tích mức giá đất tương tự với đất cần định giá giao dịch thành công mua, bán thị trường vào thời điểm định. .. giao dịch thành công mua, bán thị trường vào thời điểm định giá gần với thời điểm định giá để ước tính giá trị thị trường đất cần định giá Nguyên lý PP SO SÁNH TRỰC TIẾP A 10 Trđ/m2 So nh B u nh