Đang tải... (xem toàn văn)
Bài giảng Chương 5: Định giá đất tại Việt Nam - Bùi Nguyên Hạnh tập trung vào các vấn đề chính về văn bản quy phạm pháp luật; nội dung về giá đất quy định trong luật đất đai năm 2013; nội dung cơ bản của Nghị định 44/2014/NĐ-CP;...
1/12/2015 I VĂN BẢN QUY PHẠM PHÁP LUẬT CHƯƠNG V ĐỊNH GIÁ ĐẤT TẠI VIỆT NAM BÙI NGUYÊN HẠNH BM QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI – KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Luật Đất đai 2013 Nghị định số 44/2014/NĐ – CP ngày 15/5/2014 quy định giá đất, có hiệu lực từ ngày 01/7/2014 Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014 quy định chi tiết phương pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể tư vấn xác định giá đất Có hiệu lực từ ngày 13/8/2014 II NỘI DUNG VỀ GIÁ ĐẤT III NỘI DUNG CƠ BẢN QUY ĐỊNH TRONG LUẬT ĐẤT ĐAI 2013 CỦA NGHỊ ĐỊNH 44/2014/NĐ-CP IV NỘI DUNG CƠ BẢN CỦA THÔNG TƯ 36/2014/TT-BTNMT Welcome 1/12/2015 II NỘI DUNG VỀ GIÁ ĐẤT QUY ĐỊNH TRONG LUẬT ĐẤT ĐAI 2013 Điều 112 Nguyên tắc, phương pháp định giá đất 1 • Điều 112 Nguyên tắc, phương pháp định giá đất • Điều 113 Khung giá đất • Điều 114 Bảng giá đất giá đất cụ thể • Điều 115 Tư vấn xác định giá đất • Điều 116 Quyền nghĩa vụ tổ chức có chức tư vấn xác định giá đất Điều 113 Khung giá đất Nguyên tắc a) Theo mục đích sử dụng đất hợp pháp thời điểm ĐG b) Theo thời hạn sử dụng đất; c) Phù hợp với giá đất phổ biến thị trường loại đất có mục đích sử dụng chuyển nhượng, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất nơi có đấu giá quyền sử dụng đất thu nhập từ việc sử dụng đất; d) Cùng thời điểm, đất liền kề có mục đích sử dụng, khả sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự có mức Chính phủ quy định phương pháp định giá đất Điều 114 Bảng giá đất giá đất cụ thể Bảng giá đất xây dựng định kỳ 05 năm lần cơng bố cơng khai vào Chính phủ ban hành khung giá đất định kỳ 05 năm ngày 01 tháng 01 năm đầu kỳ Bảng giá đất sử dụng để làm trường hợp sau đây: lần loại đất, theo vùng Trong thời gian a) Tính tiền sử dụng đất Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất hộ gia thực khung giá đất mà giá đất phổ biến thị đình, cá nhân phần diện tích hạn mức; cho phép chuyển mục đích trường tăng từ 20% trở lên so với giá tối đa giảm từ sử dụng đất từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp đất sang đất phần diện tích hạn mức giao đất cho hộ gia đình, cá nhân; 20% trở lên so với giá tối thiểu khung giá đất b) Tính thuế sử dụng đất; Chính phủ điều chỉnh khung giá đất cho phù hợp c) Tính phí lệ phí quản lý, sử dụng đất đai; d) Tính tiền xử phạt vi phạm hành lĩnh vực đất đai; đ) Tính tiền bồi thường cho Nhà nước gây thiệt hại quản lý sử dụng đất đai; e) Tính giá trị quyền sử dụng đất để trả cho người tự nguyện trả lại đất cho Nhà nước trường hợp đất trả lại đất Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cơng nhận quyền sử dụng đất có thu tiền sử dụng đất, đất thuê trả tiền thuê đất lần cho thời gian thuê Điều 114 Bảng giá đất giá đất cụ thể Giá đất cụ thể sử dụng để làm trường hợp: a) Tính tiền sử dụng đất Nhà nước cơng nhận quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân phần diện tích đất vượt hạn mức; cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp đất sang đất phần diện tích vượt hạn mức giao đất cho hộ gia đình, cá nhân Tính tiền th đất đất nơng nghiệp vượt hạn mức giao đất, vượt hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nơng nghiệp hộ gia đình, cá nhân; b) Tính tiền sử dụng đất Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất khơng thơng qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất; công nhận quyền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất tổ chức mà phải nộp tiền sử dụng đất; c) Tính tiền thuê đất trường hợp Nhà nước cho thuê đất không thơng qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất; d) Tính giá trị quyền sử dụng đất cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước mà doanh nghiệp cổ phần sử dụng đất thuộc trường hợp Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất lần cho thời gian thuê; tính tiền thuê đất trường hợp doanh nghiệp nhà nước cổ phần hóa Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm; đ) Tính tiền bồi thường Nhà nước thu hồi đất III NỘI DUNG CƠ BẢN CỦA NGHỊ ĐỊNH 44/2014/NĐ-CP 1/12/2015 PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ ĐẤT Phương pháp so sánh trực tiếp phương pháp định giá đất thông qua việc phân tích mức giá đất trống tương tự mục đích sử dụng đất, vị trí, khả sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng, diện tích, hình thể, tính pháp lý quyền sử dụng đất (sau gọi đất so sánh) chuyển nhượng thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất để so sánh, xác định giá đất cần định giá Phương pháp chiết trừ phương pháp định giá đất đất có tài sản gắn liền với đất cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất khỏi tổng giá trị bất động sản (bao gồm giá trị đất giá trị tài sản gắn liền với đất) Phương pháp thu nhập phương pháp định giá đất tính thương số mức thu nhập ròng thu bình qn năm đơn vị diện tích đất so với lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình qn năm tính đến thời điểm định giá đất loại tiền gửi VNĐ kỳ hạn 12 tháng ngân hàng thương mại nhà nước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao địa bàn cấp tỉnh PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ ĐẤT Phương pháp thặng dư phương pháp định giá đất đất có tiềm phát triển theo quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng phép chuyển mục đích sử dụng đất để sử dụng cao tốt cách loại trừ tổng chi phí ước tính khỏi tổng doanh thu phát triển giả định bất động sản Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất phương pháp định giá đất cách sử dụng hệ số điều chỉnh giá đất nhân (x) với giá đất bảng giá đất Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (sau gọi Ủy ban nhân dân cấp tỉnh) ban hành XÂY DỰNG, ĐIỀU CHỈNH KHUNG GIÁ ĐẤT, BẢNG GIÁ ĐẤT, ĐỊNH GIÁ ĐẤT CỤ THỂ Căn xây dựng khung giá đất – Bảng giá đất Nội dung khung giá đất – Bảng giá đất Trình tự, thủ tục xây dựng khung giá đất – Bảng giá đất Điều chỉnh khung giá đất – Bảng giá đất IV NỘI DUNG CƠ BẢN CỦA THÔNG TƯ 36/2014/TT-BTNMT Xử lý giá đất khu vực giáp ranh tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương xây dựng bảng giá đất Điều chỉnh bảng giá đất ĐỊNH GIÁ ĐẤT CỤ THỂ TƯ VẤN XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT NỘI DUNG CHÍNH XÂY DỰNG BẢN GIÁ ĐẤT (12 bước) ĐIỀU CHỈNH BẢNG GIÁ ĐẤT ĐỊNH GIÁ ĐẤT CỤ THỂ PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ ĐẤT XÂY DỰNG BẢN GIÁ ĐẤT (12 bước) (Điều 10) Lập dự án xây dựng bảng giá đất (Điều 11) Chuẩn bị xây dựng bảng giá đất (Điều 12) Xác định loại xã xây dựng bảng giá đất (Điều 13) Xác định loại đô thị xây dựng bảng giá đất (Điều 14) Xác định khu vực xây dựng bảng giá đất (Điều 15) Xác định vị trí đất xây dựng bảng giá đất (Điều 16) Điều tra, khảo sát, thu thập thông tin giá đất thị trường; yếu tố tự nhiên, kinh tế - xã hội, quản lý sử dụng đất đai ảnh hưởng đến giá đất điểm điều tra 1/12/2015 XÂY DỰNG BẢN GIÁ ĐẤT (12 bước) (Điều 17) Tổng hợp kết điều tra, thu thập thông tin giá đất thị trường cấp huyện (Điều 18) Tổng hợp kết điều tra, thu thập thông tin giá đất thị trường cấp tỉnh đánh giá kết thực bảng giá đất hành 10 (Điều 19) Xây dựng bảng giá đất 11 (Điều 20) Thẩm định dự thảo bảng giá đất 12 (Điều 21) Hoàn thiện dự thảo bảng giá đất; trình Hội đồng nhân dân cấp tỉnh thơng qua; định ban hành bảng giá đất ĐIỀU CHỈNH BẢNG GIÁ ĐẤT (Điều 22) Chuẩn bị điều chỉnh bảng giá đất (Điều 23.) Điều tra, khảo sát, thu thập thông tin giá đất thị trường; yếu tố tự nhiên, kinh tế - xã hội, quản lý sử dụng đất đai ảnh hưởng đến giá đất điểm điều tra (Điều 24) Tổng hợp kết điều tra, thu thập thông tin giá đất thị trường đánh giá kết thực bảng giá đất hành (Điều 25) Xây dựng bảng giá đất điều chỉnh (Điều 26) Thẩm định dự thảo bảng giá đất điều chỉnh (Điều 27) Hoàn thiện dự thảo bảng giá đất điều chỉnh; trình Thường trực Hội đồng nhân dân cấp tỉnh thông qua định ban hành bảng giá đất điều chỉnh CHÚC CÁC EM SỨC KHỎE VÀ NHIỀU NIỀM VUI! ... Chính phủ quy định phương pháp định giá đất Điều 114 Bảng giá đất giá đất cụ thể Bảng giá đất xây dựng định kỳ 05 năm lần cơng bố cơng khai vào Chính phủ ban hành khung giá đất định kỳ 05 năm ngày...1/12/20 15 II NỘI DUNG VỀ GIÁ ĐẤT QUY ĐỊNH TRONG LUẬT ĐẤT ĐAI 2013 Điều 112 Nguyên tắc, phương pháp định giá đất 1 • Điều 112 Nguyên tắc, phương pháp định giá đất • Điều 113 Khung giá đất •... CHỈNH KHUNG GIÁ ĐẤT, BẢNG GIÁ ĐẤT, ĐỊNH GIÁ ĐẤT CỤ THỂ Căn xây dựng khung giá đất – Bảng giá đất Nội dung khung giá đất – Bảng giá đất Trình tự, thủ tục xây dựng khung giá đất – Bảng giá đất Điều