Tiểu luận Quản lý nhà nước ngạch chuyên viên Chương trình bồi dưỡng do Trường Đại học Nội vụ Hà Nội đào tạo , cấp chứng chỉ. Tình huống trong tiểu luận làm đúng theo hướng dẫn của giáo viên. Phân tích tình huống cụ thể vụ việc làm tại cơ quan Sở Tài nguyên Môi Trường
1 Mơ tả tình Ngày 18/12/2006, UBND thành phố N nhận đơn kiến nghị 61 hộ dân (ký đơn tập thể) xin hợp thức hóa đất khu vực 5, phường N, thành phố H, tỉnh T 1.1 Nguyên nhân phát sinh kiến nghị Nguyên 61 hộ hộ dân nghèo, cán hưu trí chưa có chỗ khó khăn chỗ ở, nên thời điểm cuối năm 2001, thấy ông W “bán” đất với giá thấp khu vực 5, phường N, hộ “mua” đất từ ông W chuẩn bị xây dựng nhà UBND thành phố H xử lý đình chỉ, khơng cho phép xây dựng, đất đai chuyển nhượng trái phép, vụ việc chuyển quan pháp luật điều tra, khởi tố vụ án hình Suốt thời gian từ năm 2001 đến năm 2006, hộ chờ đợi việc giải vụ án qua 06 án sơ thẩm phúc thẩm Thời gian kéo dài nên hộ có nhiều xúc thiệt hại Đến ngày 24/11/2006, Tòa án nhân dân tỉnh T xét xử phúc thẩm vụ án hình bị cáo W án số: XXX/2006/HSPT, có nội dung thuộc phần dân “kiến nghị UBND thành phố H xử lý theo thẩm quyền việc chuyển nhượng trái pháp luật 10.486,1m2 đất màu, đất thổ cư, thổ mộ, dất ao hồ tạ khu vực 5, phường N, thành phố H ông W số cơng dân” Theo kiến nghị Tịa án nhân dân tỉnh T án nêu trên, hộ có đơn tập thể gửi đến UBND thành phố H, với nội dung cho đất “mua” ông W đất chủ cũ sử dụng ổn định từ trước năm 1975, có xác nhận UBND phường N việc mua bán; 61 hộ đề nghị UBND thành phố H quan chức cho 61 hộ hợp thức hóa giấy tờ quyền sử dụng đất “mua” ông W; hộ chấp hành theo quy định nhà nước việc hợp thức hóa đất 1.2 Tìm hiều vấn đề, nội dung kiến nghị Căn án sơ thẩm số: XX/HSST ngày 06/6/2006 Tòa án nhân dân thành phố H án phúc thẩm số: XXX/2006/HSPT ngày 24/11/2006 tòa án nhân dân tỉnh T, nội dung việc sau : Với mục đích “kinh doanh mua bán đất”, từ tháng đến tháng năm 2001, ông W “mua” đất màu hộ dân khu vực 5, phường N, thành phố H, gồm tổng diện tích 8.647,1 m2đất màu với giá tiền 867.000.000 đồng Sau “mua - bán” xong , ông W tự lập “Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất màu”, hai bên ký vào ông W trực tiếp mang hợp đồng đến UBND phường N, thành phố H, gặp ông E (cán địa phường) ơng K ( Chủ tịch UBND phường) ký xác nhận việc chuyển quyền sử dụng đất màu, kính chuyển cấp xét giải Ngồi ra, ông W “mua - bán” “trao tay” hộ dân khác khu vực phường N ( khơng lập hợp đồng ), gồm tổng diện tích 1.932,3 m đất (trong có 1.512,3 m2 đất màu; 310 m2 đất thổ cư; 102,9 m2 đất ao hồ m2 đất thổ mộ ), với giá tiền 228.300.000 đồng Như vậy, ông W “mua” tổng cộng 15 hộ dân khu vực 5, phường N, thành phố H với diện tích đất 10.486,1 m2, thành tiền 1.125.300.000 đồng Sau “mua” đất, ông W th xe nhân cơng san ủi tồn mặt bằng, đầu tư xây dựng sở hạ tầng như: xây bờ kè, làm đường nội bộ, làm cầu, mương thoát nước Theo Hội đồng định giá thành phố H xác định tổng giá trị ông W đầu tư xây dựng sở hạ tầng 100.839.148 đồng; ngồi ra, ơng W cịn khai mua thêm lô đất để mở lối vào 120.000.000 đồng, giải phóng mặt di dời 25 mộ 39.000.000 đồng; tổng chi phí 259.839.148 đồng Tiếp đó, ơng W phân thành 65 lơ đất (diện tích từ 80m2 đến 100m2), “bán” cho 61 người khác (trong có người mua người lơ) với số tiền 2.203.600.000 đồng Để hợp thức hóa việc “mua” - “bán”, ông W tự làm hợp đồng dạng “Giấy sang nhượng đất thổ cư có nhà cũ” đưa chô ông D (khu vực trưởng khu vực phường N) xác nhận đem đến UBND phường N đưa cho ông E (cán địa phường) tham mưu đề xuất cho ơng K (Chủ tịch UBND phường) ký xác nhận 65 lô đất đất thổ cư có nhà cũ, kính chuyển cấp xét giải 3 Sau ông W thực hành vi san ủi, tự quy hoạch phân lô chuyển nhượng cho 61 người, nhân dân địa phương có đơn gửi đến quan pháp luật tố cáo hành vi ông W; Qua tra, kiểm tra, UBND thành phố H đình tất trường hợp xây dựng đất “mua” trái phép ơng H có định xử lý kỉ luật đối cới ông D ( khu vực trưởng), ơng E (cán địa phường), ơng K (Chủ tịch UBND phường) người ký xác nhận vào hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất màu Giấy sang nhượng đất thổ cư nhà cũ Với hành vi phạm tội “vi phạm quy định sử dụng đất đai”, ông W bị xử phạt hình với mức án 09 tháng tù, cho hưởng án treo thời gian thử thách 18 tháng tính từ ngày tuyên án sơ thẩm Như vậy, cá nhân vi phạm pháp luật bị xử lý theo quy định, vụ việc giải kéo dài nhiều năm có án phúc thẩm cấp có thẩm quyền Tuy nhiên, kiến nghị 61 hộ dân “mua” đất ơng W (đều có u cầu hợp thức hóa diện tích đất chuyển nhượng để có điều kiện làm thủ tục chứng nhận quyền sử dụng đất) chưa giải dứt điểm Về việc này, theo án sơ thẩm số: XX/HSST ngày 06/6/2006 Tòa án nhân dân thành phố H án phúc thẩm số: XXX/2006/HSPT ngày 24/11/2006 tịa án nhân dân tỉnh T diện tích 10.486,1 m2 đất khu vực 5, phường N, ông W chuyển nhượng trái pháp luật nên hợp đồng dân vô hiệu nội dung lẫn hình thức; Theo quy định pháp luật bên khơi phục lại tình trạng ban đầu, ơng W người chuyển nhượng đất không yêu cầu hủy hợp đồng , nên Hội dồng xét xử không xét (điều 697 Bộ luật dân 1995 quy định: Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vi phạm điều kiện, nội dung, hình thức chuyển quyền sử dụng đất pháp luật đất đai luật quy định, hợp đồng vơ hiệu; người vi phạm bị xử lý theo quy định pháp luật Đất bị thu hồi, tài sản giao dịch hoa lợi thu bị tịch thu theo quy định pháp luật) Theo quy định pháp luật đất đai việc giao thu hồi đất thuộc thẩm quyền UBND cấp có thẩm quyền, khu đất UBND thành phố H tiến hành quy hoạch chi tiết khu dân cư Vì lẽ trên, Tồ án nhân dân thành phố H Tòa án nhân dân tỉnh T “kiến nghị UBND thành phố H xử lý theo thẩm quyền việc chuyển nhượng trái pháp luật 10.486,1 m2 đất màu, đất thổ cư, thổ mộ, đất ao hồ khu vực 5, phường N, thành phố H ông W số công dân” Xác định mục tiêu xử lý tình Khu đất mà 61 hộ dân (ký đơn tập thể) xin hợp thức hóa, nằm phía Tây Nam tuyến Quốc lộ I qua địa bàn thành phố H; tiếp giáp với chân núi B tiếp giáp mương thoát nước từ núi đổ xuống; nguyên trước vùng đất ô nhiễm, sử dụng hiệu Vào thời điểm năm 2006, khu đất hình thành tuyến đường đất với mặt đường rộng 7m 5m, nhiên làm khu dân cư thị chưa đảm bảo điều kiện cần thiết, hệ thống hạ tầng kỹ thuật chưa xây dựng đồng bộ, có việc giải nước từ núi B đổ xuống Trong 61 hộ “mua” đất ông W có hộ xây nhà, 21 hộ xây móng nhà, hộ đổ đất nâng nền, hộ đổ đá chử chưa xây số lại để đất nguyên Khi phát việc làm sai trái ông W, UBND thành phố H định đình việc mua bán, chuyển nhượng xây dựng cơng trình; khơng kịp thời 61 hộ dân “mua” đất từ ơng W có hộ xây nhà ở, làm móng nhà định đắn Vụ việc xử lý án phúc thẩm số: XXX/2006/HSPT ngày 24/11/2006 Tòa án nhân dân tỉnh T; riêng phần kiến nghị quân 61 hộ dân “mua” đất ông W (có u cầu hợp thức hóa diện tích đất chuyển nhượng để có điều kiện làm thủ tục chứng nhận quyền sử dụng đất) chưa giải Để kiểm tra, rà soát trường hợp 61 trường hợp nêu cho thật “thấu lý, đạt tình”; UBND thành phố H cần phải phối hợp với ban ngành chức tỉnh T để đề xuất giải pháp đắn hiệu quả, xử lý theo thẩm quyền UBND thành phố H việc chuyển nhượng trái pháp luật 10.486,1 m2 đất màu, đất thổ cư, thổ mộ, đất ao hồ khu vực 5, phường N, thành phố H ông W số công dân 2.1 Mục tiêu xử lý tình - Nhằm quản lý chặt chẽ quỹ đất, phát huy hiệu sử dụng đất đai địa bàn thành phố H, phục vụ phát triển kinh tế xã hội, quốc phòng an ninh, xây dựng cơng trình cơng cộng chỉnh trang thị, xây dựng khu dân cư phù hợp với quy định duyệt - Giải kiến nghị Tòa án nhân dân tỉnh T việc giải tồn có liên quân đến việc chuyển nhượng đất trái pháp luật (65 lô) xảy khu vực 5, phường N Tạo điều kiện cho 61 hộ gia đình nhận chuyển nhượng đất trái pháp luật từ ông W hợp thức hóa quyền sử dụng đất hồn thành nghĩa vụ tài để cơng nhận quyền sử dụng đất đô thị - Việc giao đất có thu tiền sử dụng đất phải tiến hành chặt chẽ, phù hợp với thực tế theo quy định pháp luật 2.2 Cơ sở pháp lý - Luật Đất Đai năm 1993 Luật Đất đai năm 2003 - Bộ Luật Dân năm 2005 - Luật xây dụng năm 2003; Luật Nhà năm 2005 - Luật kinh danh bất động sản năm 2006 - Nghị định số: 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 Chính Phủ thi hành Luật đất đai - Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 Chính Phủ thu tiền sử đụng đất; Nghị định số 120/2010/NĐ-CP ngày 30/12/2010 Chính phủ vể sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định số 198/2004/NĐ-CP - Nghị định số: 08/2005/NĐ-CP ngày 24/01/2005 Chính phủ quy hoạch xây dựng - Nghị định số: 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 Chính phủ phương pháp xác định đất khung giá loại đất - Quyết định số 39/2005/QĐ-TTg ngày 28 tháng 02 năm 2005 Thủ tướng Chính phủ việc hướng dẫn thi hành Điều 121 Luật xây dựng 6 - Bản án sơ thẩm số: XX/ HSST ngày 06/62006 tòa án nhân dân thành phố H án phúc thẩm số XXX/2006/HSPT ngày 24/11/2006 tòa án nhân dân tỉnh T - Bảng giá đất hàng năm địa bàn tỉnh T, UBND tỉnh T ban hành Phân tích nguyên nhân hậu 3.1 Ngun nhân tình Ngồi ngun nhân xuất phát từ hành vi phạm tội “vi phạm quy định sử dụng đất đai” ông W, vụ việc nguyên nhân sau : - Do buông lỏng công tác quản lý, sử dụng đất đai UBND phường N trực tiếp ông K - Chủ tịch UBND phường, ông E - cán địa phường ơng D - khu vực trưởng khu vực quan liêu, thiếu trách nhiệm, để xảy tình trạng chuyển nhượng đất đai trái pháp luật, sử dụng đất sai mục đích Nếu ông W đến phường báo cáo xin xác nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, UBND phường N không đồng ý làm rõ sai, khắc phục từ đầu khơng có việc vi phạm pháp luật phát sinh vụ việc phức tạp Đồng thời địa phương chưa làm tốt công tác tuyên truyền, phổ biến giáo dục pháp luật đất đai để người dân hiểu thực quy định quản lý sử đụng đất đai, tình trạng sang nhượng đất nơng nghiệp, đất phi nông nghiệp đất ở, sau lại xây dựng nhà để cho đất sử dụng ổn định trước năm 1975, trước năm 1993… - Chưa có chế sách thích hợp để phát triển quỹ nhà cho người có thu nhập thấp nhà xã hội, nhằm đáp ứng nhu cầu nhà ngày gia tăng tầng lớp dân cư xã hội 3.2 Hậu tình - Diện tích đất ơng W thực hành vi nhận chuyển nhượng, sau “bán” cho 61 hộ dân có diện tích lớn, giá tài sản chuyển nhượng lớn Hiện có người nhận chuyển nhượng đất với ông W xây nhà, 21 người xây móng nhà, người đổ đất nền, người đổ đá chẻ chưa xây số lại để đất nguyên, UBND thành phố H đình tất khơng cho xây dựng với lý tồn diện tích đất nói chưa quy hoạch chi tiết nên người nhận chuyển nhượng đất với ông W bị ảnh hưởng - Sau ông W thực hành vi san ủi quy hoạch phân lô chuyển nhượng cho 61 người, nhân đại phương có đơn gửi đến quan pháp luật tố cáo hành vi ông W nên Thanh tra thành phố H thành lập đoàn Thanh tra, gây ảnh hưởng xấu đến trật tự xã hội địa phương Theo công văn số XX ngày 24/6/2002 phịng Quản lý Đơ thị thành phố H, biên xác minh ngày 20/3/2006 phòng Quản lý thị thành phố H thì: tồn diện tích ơng W chuyển nhượng thuộc diện quy hoạch khu dân cư, phịng Quản lý Đơ thị thành phố H tiến hành khảo sát, vẽ trạng xong, chuẩn bị quy hoạch chi tiết khu đất phải đình việc quy hoạch hộ dân mua đất ơng W có hộ tự ý xây dựng nhà hoàn chỉnh, 21 người xây móng nhà Như vậy, việc chuyển nhượng đất đai, sử dụng đất sai mục đích tự ý quy hoạch phân lơ để chuyển nhượng hồn toàn trái với quy định pháp luật, gây ảnh hưởng quy hoạch chi tiết khu vực 5, phường N, quy hoạch chung thành phố H, kế hoạch phát triển kinh tế xã hội địa phương Xây dựng phương án giải vấn đề lựa chọn phương án tối ưu 4.1 Mục tiêu xử lý tình Để lựa chọn phương án xử lý đắn, trước tiên phải xác định: diện tích 10.486,1 m2 đất khư vực 5, phường N, ông chuyển nhượng trái pháp luật nên hợp đồng dân 15 người sử dụng đất “bán” cho 61 hộ vô hiệu nội dung lẫn hình thức; Theo quy định pháp luật bên khơi phục lại tình trạng ban đầu Hậu pháp lý hợp đồng vô hiệu phải hồn cho nhận Do quyền sử dụng đất ông W 61 hộ chưa xác lập chưa có quan nhà nước có phẩm quyền cơng nhận Thế ông W tự ý cải tạo mặt 10.486,1 m quy hoạch phân số đất thành 65 lô để tự ý lập giấy sang nhượng ghi đất thổ cư có nhà cũ Đây hành vi chuyển quyền sư dụng đất trái phép, sử dụng đất khơng mục đích 8 Căn điều 38 điều 43 Luật đất đai năm 2003, Nhà nước thu hồi tồn diện tích đất 10.486,1 m2 mà không bồi thường đất; Khi nhà nước thu hồi đất, người bị thu hồi đất không bồi thường tài sản gắn liền với đất tài sản tạo trước có định thu hồi đất mà trái với mục đích sử dụng đất xác định Như vậy, theo quy định pháp luật, Nhà nước thu hồi đất người bị thu hồi đất 15 hộ “bán” đất cho ông W (do hợp đồng “mua - bán” vô hiệu); việc ông W tự ý cải tạo mặt bằng, xây dựng sở hạ tầng phân lơ bán làm biến dạng địa hình thay đổi mục đích sử dụng đất xác định khơng bồi thường tài sản cơng trình chi phí đầu tư đất Trong trường hợp Nhà nước thu hồi đất mà 61 hộ “mua đất phân lô” từ ông W bị ảnh hưởng quyền lợi liên quan nên khiếu nại vụ kiện chuyển cho Tòa án nhân dân cấp giải theo quy định pháp luật Vấn đề đặt sau thu hồi đất cần phải có phương án xử lý giải chỗ hợp thức hóa đất ở, nhà trường hợp 61 hộ dân “mua” đất từ ông W nào? 4.2 Xây dựng phương án 4.2.1 Phương án - UBND thành phố H đề nghị UBND tỉnh T giao nhiệm vụ cho Trung tâm phát triển quỹ đất tỉnh T lập phương án thu hồi tồn diện tích đất 10.486,1 m2 - Giao đất cho thuê đất, khuyến khích đầu tư xây dựng nhà xã hội, dành phần quỹ nhà ưu tiên cho 61 hộ “mua” đất từ ông W mua trả chậm, trả dần, thuê thuê mua (có thể xây dựng nhà chung cư thấp tầng nhà riêng lẻ phải đảm bảo chất lượng xây dựng tương ứng với nhà cấp ba trở lên thiết kế bảo đảm tiêu chuẩn chung pháp luật xây dựng) Chủ đầu tư xây dựng nhà xã hội có nghĩa vụ lập quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 dự án trình quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt theo quy định; quản lý việc xây dựng nhà, cơng trình xây dựng dự án đầu tư chủ đầu tư khác tham gia đầu tư theo quy hoạch chi tiết nội dung khác dự án phê duyệt 9 - Xây dựng chế, sách theo quy định Luật nhà năm 2005 để kêu gọi nhà đầu tư xây dựng nhà xã hội (Nhà nước miễn tiền sử dụng đất tiền thuê đất giao đất, cho thuê đất dự án phát triển nhà xã hội) a) Ưu điểm - Tuân thủ quy định quy hoạch phát triển kinh tế - xã hội, quy hoạch xây dựng đô thị bảo đảm việc bố trí, tái bố trí dân cư, chỉnh trang đô thị, kiến trúc, cảnh quan, môi trường, quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng sử dụng đất theo quy định quy định pháp luật - Dự án phát triển nhà đầu tư xây dựng đồng hệ thống hạ tầng kỹ thuật hạ tầng xã hội, đáp ứng yêu cầu cải thiện điều kiện sống dân cư theo tiêu chuẩn đô thị - Dự án nhà hệ thống cấp điện, cấp nước, phịng, chống cháy nổ vầ vệ sinh môi trường nghiệm thu trước đưa vào sử dụng b) Hạn chế - Chưa giải hợp lý kiến nghị 61 hộ “mua” 65 lô đất Khi thực quy hoạch xây dựng nhà xã hội, hộ không bồi thường tài sản đất tài sản đất, thiệt hại hộ xây dựng nhà hoàn chỉnh 21 hộ xây móng nhà phải tháo dỡ để thực quy hoạch - Giá trị thực tế khu đất không cao, không đảm bảo lợi cạnh tranh hiệu đầu tư cao xây dựng nhà xã hội khu vực 4.2.2 Phương án - UBND thành phố H đề nghị UBND tỉnh T giao nhiệm vụ cho UBND thành phố H lập phương án thu hồi tồn diện tích 10.468,1m đất giao cho UBND thành phố H quản lý, tổ chức lập quy hoạch chi tiết 1/5000 taofn 10.486,1m đất nêu để làm khu dân cư, giữ lại trạng 65 lơ đất có 10 - Về Dự án cơng trình hạ tầng kỹ thuật khu dân cư, trước mắt đầu tư xây dựng hệ thống thoát nước, khu vực gần núi, vào mùa mưa khơng giải nước tốt gây ngập úng cục bộ, ảnh hưởng sống nhân dân - Các cơng trình hạ tầng kỹ thuật khác đầu tư bước theo khả huy động vốn nhân dân sau giao đấtở hợp thức hóa cho phép tồn cơng trình Trong đó, cấp điện sinh hoạt Cơng ty Điện lực đấu tư, cấp nước Công ty Cấp nước đầu tư, Điện chiếu sáng Cơng ty Công viên Cây xanh Chiếu sáng đô thị thành phố đầu tư (vốn nhân dân đóng góp theo cơng trình cụ thể nhà nước quy định) - Đối với nhận chuyển nhượng đất với ông W xây nhà 21 hộ xây móng nhà, UBND thành phố H lập thủ tục cho phép tồn phần cơng trình xây dựng phù hợp quy hoạch chi tiết 1/500 phê duyệt trước lập thủ tục giao đất - Đơn giá đất để thu tiền sử dụng đất: thu tiền sử dụng đất theo đơn giá đất hành (do UBND tỉnh công bố năm 2012 cộng với suất đầu tư hệ thống thoát nước Cụ thể sau: + Đối với lơ đất vị trí đường hẻm rẽ nhánh 1, rộng 7m: giá đất = đơn giá đất hành ( 1.500.000 đồng/m2) + suất đầu tư hệ thống nước (ước tính 100.000 đồng/m2) = 1.600.00 đồng/m2 + Đối với lơ đất vị trí đường hẻm rẽ nhánh 2, rộng 5m: giá đất = đơn giá đất hành (900.000 đồng/m2) + hiệu suất đầu tư hệ thống nước (ước tính 100.000 đồng/m2) = 1.000.000 đồng /m2 a) Ưu điểm - Khi thực quy hoạch xây dựng chi tiết 1/500, hộ “mua” đất từ ông W trước giải giao đất (hợp thức hóa) theo vị trí lơ đất “mua - bán” trái phép trước đây; hộ xây dựng nhà hoàn chỉnh 21 hộ xây móng nhà hợp thức hóa nhà ở, cơng trình theo quy hoạch chi tiết 1/500 phê duyệt b) Hạn chế 11 - Hạ tầng kỹ thuật khu dân cư chưa xây dựng hồn chỉnh, khơng kết nối đồng với khu vực lân cận; Tình trạng xây dựng lộn xộn, chắp vá, ảnh hưởng đến công tác chỉnh trang đô thị thành phố sau - Chưa đảm bảo điều kiện sinh hoạt người dân theo tiêu chí thị 4.2.3 Phương án - UBND thành phố H đề nghị UBND tỉnh T giao nhiệm vụ cho UBND thành phố H lập phương án thu hồi toàn vụ diện tích 10.486,1m đất giao cho UBND thành phố H quản lý, tổ chức lập quy hoạch chi tiết 1/500 toàn 10.486,1m đất nêu để làm khu dân cư, giữ lại trạng 65 lơ đất có - Đồng thời, đề nghị UBND tỉnh T giao UBND thành phố H lập dự án khu dân cư diện tích10.486,1m2 đất nêu trên, giữ lại trạng 65 lơ đất cơng trình hạ tầng kỹ thuật có; Trường hợp cần thiết điều chỉnh nhằm đảm bảo quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng quy định hành quy hoạch xây dựng, kiến trúc, cảnh quan, môi trường đô thị UBND thành phố H đầu tư xây dựng cơng trình hạ tầng kỹ thuật theo quy hoạch chi tiết 1/500 dự án phê duyệt Sau tổ chức giao đất có hạ tầng theo quy hoạch phê duyệt Đối với hộ nhận chuyển nhận đất với W xây nhà 21 hộ xây móng nhà, UBND thành phố H lập thủ tục cho phép tồn phần cơng trình xây dựng phù hợp quy hoạch chi tiết 1/500 phê duyệt trước lập thủ tục giao đất Xử lý cụ thể sau: + Đối với hộ xây dựng móng nhà, phần móng nhà khơng phù hợp với quy hoạch phải phá dỡ phần móng nhà khơng phù hợp quy hoạch + Đối với hộ xây dựng nhà, có phần nhà khơng phù hợp quy hoạch xây dựng, trước mắt xem xét cho phép tồn theo trạng Khi cấp thẩm quyền cho phép tồn cơng trình phải thể rõ phần vi phạm quy hoạch; Khi thi công hệ thống hạ tầng kỹ thuật yêu cầu phải giải tỏa có điều kiện cải tạo, sửa chữa 12 xây dựng nhà chủ hộ phải tháo dỡ phần cơng trình khơng phù hợp với quy hoạch xây dựng; Phần diện tích mặt khu đất (hay cơng trình ) cịn lại phép xây dựng phải tuân theo quy hoạch xây dựng, quy định kiến trúc, cảnh quan khu vực, quy chuẩn xây dựng, tiêu chuẩn xây dựng phải xin cấp giấp phép xây dựng Diện tích, kích thước lơ đất giao theo diện tích thực tế lơ đất sau trừ phần diện tích vi phạm quy hoạch; Nếu phần diện tích đất cịn lại từ m2 nhỏ 40m2 có chiều rộng mặt tiền chiều sâu so với giới xây dựng từ 3m trở lên phép xây dựng không tầng (trệt + lầu) - Đơn giá đất để thu tiền sử dụng đất: thu tiền sử dụng đất theo đơn giá đất hành (do UBND tỉnh công bố 2012) cộng với suất đầu tư hạ tầng kỹ thuật dự án khu dân cư Cụ thể sau: + Đối với lô đất vị trí đường hẽm rẽ nhánh , rộng 7m: giá đất = đơn giá đất hành (1.500.000 đồng/m2) + suất đầu tư hạ tầng kỹ thuật ( ước tính 400.000 đồng/m2) = 1.900.000 đồng/m2 + Đối với lơ đất vị trí đường hẻm rẽ nhánh 2, rộng 5m: giá đất = đơn giá đất hành hành (900.000 đồng/m2) + suất đầu tư hạ tầng kỹ thuật ( ước tính 400.000 đồng/m2) = 1.300.000 đồng/m2 Trường hợp năm 2012 chủ sử dụng đất không nộp tiền sử dụng đất, kể từ năm 2013 trở đi, chủ hộ phải nộp tiền sử dụng đất theo giá đất hàng năm UBND tỉnh T ban hành cộng với tiền đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật khu dân cư (là 400.000 đồng/m2) a) Ưu điểm - Tuân thủ quy hoạch xây dựng dô thị, bảo đảm việc bố trí, tái bố trí dân cư, chỉnh trang đô thị, kiến trúc cảnh quan, môi trường, quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng sử đất theo quy định pháp luật 13 - Nhà nước trực tiếp đầu tư xây dựng hệ thống công trình hạ tầng kỹ thuật đồng khớp nối với hệ thống hạ tầng khu vực xung quanh theo quy hoạch nội dung dự án phê duyệt - Khi thực quy hoạch chi tiết 1/500, hộ “mua” đất từ ông W trước giải giao đất (hợp thức hóa) theo vị trí lơ đất “mua-bán” trái phép trước đây; hộ xây dựng nhà hoàn chỉnh 21 hộ xây móng nhà hợp thức hóa nhà ở, cơng trình theo quy hoạch chi tiết 2/500 phê duyệt b) Hạn chế Nhà nước phải bảo đảm tài ứng trước kinh phí để thực cơng trình hạ tầng kỹ thuật; đồng thời chưa huy động tiền ứng trước để xây dựng cơng trình hạ tầng kỹ thuật khu dân cư 61 hộ hợp thức hóa đất 4.3 Lựa chọn Phương án tối ưu Phương án phương án chọn giải hài hịa khắc phục hạn chế phương án phương án 2; đồng thời đảm bảo quy hoạch xây dựng thị, đảm bảo việc bố trí, tái bố trí dân cư, chỉnh trang đô thị, kiến trúc, cảnh quan, môi trường, quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng sử dụng đất theo quy định pháp luật Tổ chức thực 5.1 Đối với 61 hộ có đơn xin hợp thức hóa đất khu vực 5, phường N, thành phố H, tỉnh T a) Liên hệ Ủy ban nhân dân thành phố H để thực theo nội dung quy định phương án; b) Kê khai tình trạng sử dụng đất, vị trí lơ đất cơng trình vi phạm (nếu có) để nộp cho Ủy ban nhân dân phường N Trường hợp hộ nhận chuyển nhượng đất với ông W xây nhà 21 hộ xây móng nhà phải thuê đơn vị tư vấn thiết kế có chức lập vẽ trạng thực tế cơng trình xây dựng (ghi xin phép tồn tại) c) Chịu trách nhiệm tính xác việc kê khai 14 5.2 Ủy ban nhân dân phường N a) Tổ chức họp 61 hộ dân để phổ biến công khai “Phương án xử lý tồn việc chuyển nhượng đất đai trái pháp luật tai khu vực phường N, thành phố H”, kể giá đất khu quy hoạch UBND tỉnh T phê duyệt b) Phát triển mẫu kê khai hướng dẫn việc kê khai theo quy định; c) Chịu trách nhiệm tính xác việc xác nhận kê khai; d) Thống kê toàn trường hợp kê khai, báo cáo Ủy ban nhân dân thành phố H; 5.3 Phịng Quản lý thị thành phố H a) Lập, phê duyệt công bố quy hoạch chi tiết 1/500, tổ chức cắm mốc giới xây dựng, cốt xây dựng thực địa b) Chủ đầu tư Dự án xây dựng cơng trình hạ tầng kỹ thuật c) Tham gia cho UBND thành phố H thành lập tổ công tác để thực phương án gồm đại diện phịng Quản lý Đơ thị thành phố H, phịng Tài ngun Mơi trường thành phố H, UBND phường N, Tổ trưởng lãnh đạo phịng Quản lý Đơ thị thành phố, hai Tổ phó lãnh đạo phịng Tài ngun Mơi trường lãnh đạo UBND phường N d) Trực tiếp trình hồ sơ cho UBND thành phố H để ký ban hành định cho phép tồn cơng trình 5.4 Phịng Tài ngun Mơi trường thành phố H a) Tham mưu cho UBND thành phố H trình UBND tỉnh T phê duyệt giá đất khu quy hoạch b) Trực tiếp trình hồ sơ cho UBND thành phố H để ký ban hành Quyết định giao đất có thu tiền sử dụng đất theo quy hoạch 5.5 Tổ công tác a) hướng dẫn UBND phường N cơng bố quy trình, biểu mẫu để thực hiện; b) Tổ chức tiệp nhận hồ sơ, kiểm tra xác nhận trạng cơng trình phép tồn tại, diện tích thực tế lơ đất sau trừ phần diện tích vi phạm quy hoạch 15 c) Chịu trách nhiệm tính xác việc xác nhận trạng cơng trình xây dựng, diện tích thực tế lơ đất sau trừ phần diện tích vi phạm quy hoạch d) Phối hợp với Phòng Quản lý Đơ thị thành phố trình hồ sơ UBND thành phố H để ký ban hành định cho phép tồn cơng trình ; Phối hợp với Phịng Tài ngun Môi trường thành phố H để tham mưu cho UBND thành phố ký ban hành Quyết định giao đất có thu tiền sử dụng đất theo quy hoạch 5.6 UBND thành phố H a) Ban hành định cho phép tồn cơng trình ; ban hành Quyết định giao đất có thu tiền sử dụng đất theo quy hoạch b) Báo cáo kết thực cho UBND tỉnh K Kết luận kiến nghị 6.1 Kết luận Trong năm gần đây, tốc độ thị hóa gắn liền với nhu cầu nhà ở, đất tầng lớp dân cư xã hội ngày gia tăng, tình hình sử dụng đất, chuyển nhượng quyền sử dụng đất quản lý xây dựng đô thị theo quy hoạch diễn biến phức tạp Thị trường bất động sản hình thành chưa ổn định nhiều bất hợp lý; từ phát sinh trường hợp lấn chiếm đất để làm nhà ở, chuyển đổi mục đích sử dụng đất trái quy định, mua bán “trao tay” xây dựng tự phát gây ảnh hưởng không tốt đến hoạt động đầu tư quản lý xây dựng theo quy hoạch, giảm nguồn thu cho ngân sách, gây tác động xấu tới tâm lý đời sống nhân dân đối tượng có thu nhập thấp, hộ bị thu hồi đất làm cho phát triển đô thị thiếu bền vững Để tổ chức thực tốt công tác quản lý dất đai, chống lấn chiếm, xây dựng trái phép; xử lý kiên quyết, kịp thời triệt để trường hợp vi phạm, nhằm lập lại trật tự kỷ cương văn minh đô thị UBND thành phố N ban hành kế hoạch tổ chức tuyên truyền pháp luật cho quần chúng, nhân dân hiểu nhận thức đầy đủ quyền nghĩa vụ Đồng thời, qua xây dựng biện pháp tăng cường chống lán chiếm đất đai địa bàn; xử lý nghiêm trọng trường hợp nhận chuyển nhượng, lấn chiếm, xây dựng trái 16 phép từ ban đầu Tăng cường công tác quản lý từ cápa sở, lập đội kiểm tra trật tự đô thị theo địa bàn nhằm phát sớm trường hợp xây dựng trái phép để có biện pháp xử lý Mặt khác, vấn đề an ninh xã hội, nhà trọng, tạo việc làm, dựng quỹ đất, nhà cho người có thu nhập thấp để người dân có điều kiện sinh sống ổn định, hợp pháp 6.2 Kiến nghị Tình nêu tình có thật, liên quan đến vấn đề quản lý đất đai, xây dựng trái phép vấn đề xúc địa bàn thành phố H Thời gian xảy việc vi phạm sử dụng đất xây dựng trái phép trước ngày 01/7/200 (thời điểm có hiệu lực Luật Đất đai năm 2003 Luật xây dựng năm 2003), khu vực vi phạm thuộc diện quy hoạch khu dân cư, phịng Quản lý Đơ thị thành phố H tiến hành khảo sát, vẽ trạng xong, chuẩn bị quy hoạch chi tiết khu đất phải đình việc quy hoạch hộ dân mua đất ơng W có hộ tự ý xây dựng nhà hoàn chỉnh, 21 hộ tự ý móng nhà Do đó, việc đề xuất quy hoạch đất ổn định phù hợp Đối với trường hợp tương tự khác không phù hợp quy hoạch khu dân cư, vi phạm sau thời điểm có hiệu lực Luật đất đai năm 2003 Luật Xây dựng năm 2003 đề nghị cương cưỡng chế tháo dỡ để tăng cường việc quản lý sử dụng đất đai, nhằm răn de, giáo dục người chấp hành thực nghiêm pháp luật đất đai, xây dựng Nếu giải tốt kiến nghị 61 hộ dân liên quan việc chuyển nhượng trái pháp luật 10.486,1 m2 đất khu vực 5, phường N, sở để giải trường hợp vi phạm đất đai địa bàn thành phố H cách bản, phù hợp thực tế quy hoạch phát triển thành phố H, đồng thời tuân thủ quy định pháp luật 17 ... xây d? ??ng d? ?? án đầu tư chủ đầu tư khác tham gia đầu tư theo quy hoạch chi tiết nội dung khác d? ?? án phê duyệt 9 - Xây d? ??ng chế, sách theo quy định Luật nhà năm 2005 để kêu gọi nhà đầu tư xây d? ??ng... chuẩn xây d? ??ng, tiêu chuẩn xây d? ??ng phải xin cấp giấp phép xây d? ??ng Diện tích, kích thước lơ đất giao theo diện tích thực tế lơ đất sau trừ phần diện tích vi phạm quy hoạch; Nếu phần diện tích... cao xây d? ??ng nhà xã hội khu vực 4.2.2 Phương án - UBND thành phố H đề nghị UBND tỉnh T giao nhiệm vụ cho UBND thành phố H lập phương án thu hồi toàn diện tích 10.468,1m đất giao cho UBND thành