Doanh nghiệp xây dựng bất động sản rủi ro từ đòn bẩy tài chính

Tạp chí Khoa học ĐHQGHN, Kinh tế Kinh doanh,Tập 29, Số (2013) 68-74 Doanh nghiệp xây dựng - bất động sản Rủi ro từ địn bẩy tài Trịnh Thị Phan Lan** Trường Đại học Kinh tế - Đại học Quốc gia Hà Nội, 144 Xuân Thủy, Cầu Giấy, Hà Nội, Việt Nam Nhận ngày 11 tháng năm 2013 Chỉnh sửa ngày 28 tháng năm 2013; chấp nhận đăng ngày 12 tháng 10 năm 2013 Tóm tắt: Bài viết tập trung phân tích cấu trúc nguồn vốn tác động lên kết kinh doanh doanh nghiệp bất động sản niêm yết thị trường chứng khoán Kết nghiên cứu cho thấy, doanh nghiệp xây dựng - bất động sản sử dụng địn bẩy tài cao, thể hệ số nợ tổng vốn cao Cơ cấu nợ không hợp lý, nợ ngắn hạn chiếm 50% tổng nguồn vốn lên tới 100% so với nợ dài hạn Trong bối cảnh kinh doanh khó khăn, điều ảnh hưởng nghiêm trọng đến kết kinh doanh doanh nghiệp: 90% doanh nghiệp thua lỗ, ROA ROE sụt giảm khả tốn lãi vay ngân hàng Từ khóa:Cấu trúc vốn, xây dựng, bất động sản, nợ, đòn bẩy tài Khái niệm địn bẩy tài chính* thuận doanh nghiệp sử dụng địn bẩy tài lớn rủi ro Địn bẩy tài chính, hay đòn bẩy nợ, trường hợp doanh nghiệp sử dụng khoản tiền vay để tài trợ cho dự án đầu tư hoạt động kinh doanh Địn bẩy tài thường đo lường tỷ số nợ vốn chủ sở hữu (D/E) [1] Doanh nghiệp sử dụng địn bẩy tài nhằm tạo chắn thuế đáp ứng nhu cầu vốn mà vốn tự có khơng đủ Cấu trúc nguồn vốn doanh nghiệp xây dựng - bất động sản Cấu trúc nguồn vốn doanh nghiệp bất động sản niêm yết hai sàn chứng khoán giai đoạn 2011-2012 cho thấy, đa số có tỷ lệ nợ vốn chủ sở hữu cao 1, chí lên tới 2-3 Điều cho thấy tài sản doanh nghiệp tài trợ chủ yếu khoản nợ họ cịn gặp khó khăn cho dù Ngân hàng Nhà nước có động thái giảm áp lực siết tín dụng bất động sản Theo báo cáo tài năm 2011 doanh nghiệp bất động sản niêm yết thị trường chứng khoán, lãi vay tất doanh nghiệp lên đến 3.141 tỷ đồng, tăng Cho đến chưa có lý thuyết tài chứng minh tỷ lệ nợ tối ưu phụ thuộc nhiều vào yếu tố trình độ quản trị cơng ty, mơi trường vĩ mơ, loại hình kinh doanh doanh nghiệp… Tuy nhiên, quan điểm giới tài đồng * ĐT: 84-916962299 Email: lanttp@vnu.edu.vn 68 T.T.P Lan / Tạp chí Khoa học ĐHQGHN, Kinh tế Kinh doanh, Tập 29, Số (2013) 68-74 62% so với năm 2010, tổng lợi nhuận tất doanh nghiệp đạt 4.327 tỷ đồng Với đặc thù ngành bất động sản, dự án đầu tư thường cần số vốn lớn, đa số doanh nghiệp lại khơng có đủ vốn tự có để đầu tư dự án Do vậy, việc dùng vốn vay huy động vốn từ nhà đầu tư để thực dự án tránh khỏi [2] Trước đây, thị trường bất động sản bùng nổ, doanh nghiệp cần kiếm dự án chắn có lời Lợi nhuận lớn từ bất động sản thu hút nhiều doanh nghiệp gia nhập lĩnh vực Hiện tại, tất phân khúc thị trường, bất động sản công nghiệp, hộ chung cư, cho th văn phịng, nhà nghỉ dưỡng… có dấu hiệu dư thừa nguồn cung Đặc biệt, giá bất động sản dù giảm cao so với nhu cầu thực đa số người dân Trong bối cảnh vậy, việc sử dụng đòn bẩy tài trở thành gánh nặng doanh nghiệp Doanh nghiệp bất động sản tạo dòng tiền nhà đất ế ẩm, lãi suất cao, vay vốn khó khăn, áp lực trả lãi vay nợ gốc ngày lớn Hệ số nợ tổng vốn 69 Việc xác định cấu trúc vốn hợp lý giai đoạn phát triển mục tiêu hoạt động giúp doanh nghiệp tối đa hóa lợi nhuận Xây dựng cấu trúc vốn hợp lý xem mục tiêu chiến lược tài quan trọng góp phần giúp doanh nghiệp đạt kết khả quan hoạt động sản xuất - kinh doanh Chỉ tiêu phản ánh cấu trúc vốn doanh nghiệp hệ số nợ Theo số liệu thu thập từ báo cáo tài doanh nghiệp niêm yết ngành xây dựng - bất động động sản thị trường chứng khoán Việt Nam, hệ số nợ năm từ 20082011 sau: Bảng 1: Hệ số nợ bình quân doanh nghiệp xây dựng - bất động sản niêm yết Năm Hệ số tổng nợ/ tổng vốn 2008 55% 2009 57% 2010 54% 2011 59% Nguồn: Tác giả tổng hợp Bảng cho thấy hệ số nợ doanh nghiệp bất động sản cao, chiếm 50% tổng vốn doanh nghiệp Bảng cho thấy tình hình vay nợ 10 doanh nghiệp bất động sản lớn sàn giao dịch chứng khoán Bảng 2: Chỉ số nợ 10 doanh nghiệp bất động sản lớn năm 2011 STT Tên Công ty Cổ phần Hồng Anh Gia Lai (HOSE) Cơng ty Cổ phần Vincom Công ty Cổ phần Đầu tư Công nghiệp Tân Tạo Tổng Công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc (Sàn HOSE) Công ty Cổ phần Phát triển Hạ tầng Kỹ thuật (HOSE) Công ty Cổ phần Phát triển Bất động sản Phát Đạt Mã Tổng nợ Vốn chủ sở Nợ/Vốn Nợ/Tổng (tỷ đồng) hữu chủ sở hữu tài sản (%) (tỷ đồng) (lần) HAG 15.512 9.384 1,65 60% VIC 26.991 6.500 4,15 76% ITA 3.384 5.879 0,57 36% KBC 6.619 4.419 1,50 55% IJC 1.239 3.139 0,39 28% PDR 3.215 1.421 2,26 67% T.T.P Lan / Tạp chí Khoa học ĐHQGHN, Kinh tế Kinh doanh, Tập 29, Số (2013) 68-74 70 10 Công ty Cổ phần Quốc Cường Gia Lai (HOSE) Công ty Cổ phần Đầu tư Phát triển Đô thị Khu công nghiệp Sông Đà (Sàn HOSE) Công ty Cổ phần Đầu tư Hạ tầng Kỹ thuật Thành phố Hồ Chí Minh (HOSE) Tổng Công ty Cổ phần Đầu tư Phát triển Xây dựng QCG 3.050 2.260 1,38 55% SJS 2.281 2.177 1,04 51,2% CII 3.746 1.214 3,08 75% DIG 2.326 2.375 0,98 48% Nguồn: Tác giả tổng hợp Trong đó, doanh nghiệp vay nợ nhiều Vincom (VIC) Lãi vay hạch tốn vào chi phí tài lên tới 802 tỷ đồng, gần lợi nhuận sau thuế VIC Ngồi ra, nhiều doanh nghiệp sử dụng địn bẩy tài lớn Cơng ty Cổ phần Đầu tư Hạ tầng Kỹ thuật Thành phố Hồ Chí Minh (CII) chiếm 75%, Công ty Cổ phần Phát triển Bất động sản Phát Đạt (PDR) chiếm 67%, Công ty Cổ phần Hoàng Anh Gia Lai (HAG) chiếm 60% Đứng chung danh mục có vay nợ cao cịn có Cơng ty Nhà đất Cotec (CLG), Địa ốc Hoàng Quân (HQC), Địa ốc Sài Gịn Thương Tín (SCR)… Một đặc điểm chung tất doanh nghiệp là, công ty bất động sản lớn mở rộng hoạt động kinh doanh nhanh năm gần Các doanh nghiệp tích tụ lượng đất lớn đầu tư phát triển dự án Đây điểm mang lại nhiều rủi ro cho doanh nghiệp Hệ số nợ ngắn hạn tổng vốn Bảng 3: Hệ số nợ doanh nghiệp bất động sản Năm Nợ ngắn hạn/tổng nợ Hệ số nợ ngắn hạn/nợ dài hạn 2008 71,1% 121,6% 2009 59,1% 117,5% 2010 54% 144,8% 2011 54,8% 146,1% Nguồn: Tác giả tổng hợp Theo thống kê Bảng 3, nợ ngắn hạn tổng nợ doanh nghiệp lớn 50% giảm dần qua năm từ 2008-2011 Trong năm 2008 2009 thời kỳ thị trường phát triển nóng, khoản tiền ứng trước từ khách hàng đặt cọc mua nhà lớn (nhiều lên tới 100% giá trị nhà hộ) Năm 2010-2011, tỷ lệ giảm xuống thị trường bất động sản đóng băng, số lượng người mua giảm, sản phẩm thị trường bất động sản chưa đáp ứng nhu cầu người mua Đây nguyên nhân làm giảm khả khoản doanh nghiệp xây dựng - bất động sản Các doanh nghiệp bất động sản có chu kỳ sản xuất dài, nợ ngắn lại chiểm tỷ trọng cao Hệ số nợ phải trả vốn chủ sở hữu Bảng 4: Hệ số nợ phải trả vốn chủ sở hữu doanh nghiệp xây dựng - bất động sản từ 2008-2011 Năm Hệ số nợ/vốn chủ sở hữu 2008 60% 2009 94% 2010 129% 2011 126% Nguồn: cophieu68.com Năm 2008, hệ số nợ vốn chủ sở hữu doanh nghiệp xây dựng - bất động sản 60% tăng dần qua năm, lên tới gần 130% năm 2010 2011 So với ngành khác xây dựng bất động sản đứng đầu danh sách có hệ số nợ phải trả vốn chủ sở hữu cao T.T.P Lan / Tạp chí Khoa học ĐHQGHN, Kinh tế Kinh doanh, Tập 29, Số (2013) 68-74 71 f Bảng 5: Hệ số nợ phải trả vốn chủ sở hữu ngành xây dựng - bất động sản so với ngành khác Nguồn: VietstockFinance fd Tác động địn bẩy tài đến kết hoạt động kinh doanh doanh nghiệp niêm yết Doanh thu lợi nhuận doanh nghiệp xây dựng - bất động sản Do hàng loạt tác động từ môi trường kinh tế vĩ mô từ nội thị trường, năm 2011 ghi nhận nhiều doanh nghiệp bất động sản thua lỗ Đến cuối năm 2011, doanh thu 67 doanh nghiệp bất động sản niêm yết sàn chứng khoán đạt 26.148 tỷ đồng (giảm 31,10%), lợi nhuận đạt 3.875 tỷ đồng (giảm 70,41%) so với năm 2010 Trong đó, doanh nghiệp bị thua lỗ, riêng quý 4/2011 có 25 doanh nghiệp bị thua lỗ Sang đầu năm 2012, nhiều doanh nghiệp lớn ngành bất động sản báo cáo lợi nhuận giảm tới 70-80% so với kỳ năm trước T.T.P Lan / Tạp chí Khoa học ĐHQGHN, Kinh tế Kinh doanh, Tập 29, Số (2013) 68-74 72 302 tỷ đồng (năm 2011, SJS bị lỗ gần 80 tỷ đồng) Năm 2012, có số doanh nghiệp báo lãi Hồng Anh Gia Lai (HAG), Vingroup (VIC), Công ty Cổ phần Phát triển Đô thị Nhà Từ Liêm (NTL) hay Đầu tư Hạ tầng Kỹ thuật Việt Nam (CII) Đặc biệt, Vingroup đạt mức lợi nhuận 1.846 tỷ đồng, tăng gần 72% so với năm 2011 bất chấp tình hình khó khăn chung toàn ngành Hệ số sinh lời tổng tài sản (ROA) hệ số sinh lời vốn chủ sở hữu Hình 1: Tỷ lệ sụt giảm lợi nhuận doanh nghiệp bất động sản niêm yết sàn chứng khoán so với kỳ năm 2011 Nguồn: Vnexpress.net Đầu tháng 3/2013, 60 66 doanh nghiệp bất động sản niêm yết hai sàn chứng khốn Hà Nội Thành phố Hồ Chí Minh cơng bố báo cáo tài hợp năm 2012 (theo số liệu thống kê VNDirect), 11 doanh nghiệp báo lỗ, nhiều đơn vị so với năm 2011 Những doanh nghiệp cịn lại có lãi có tới 80% đơn vị giảm lợi nhuận so với năm 2011 [3] Tổng lợi nhuận sau thuế toàn ngành bất động sản niêm yết đạt gần 3.263 tỷ đồng, 78% năm 2011 Năm 2012, Công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc (KBC) lỗ lớn nhất, 487 tỷ đồng Thứ hai Công ty Cổ phần Đầu tư Phát triển Đô thị Khu công nghiệp Sông Đà (SJS) Bảng 6: ROA, ROE doanh nghiệp xây dựng bất động sản năm 2008-2011 Năm ROA ROE 2008 9% 20% 2009 9% 23% 2010 10% 25% Nguồn: cophieu68.com ROA doanh nghiệp cao năm 2008, 2009 2010 Năm 2011, ROA sụt giảm nghiêm trọng, cịn 3% bình qn ngành, thấp NTV với ROA = 6% hay ITC = -5% ROE qua năm cao, trung bình ngành 20-25% giai đoạn 2008-2010, thể cấu trúc vốn nghiêng sử dụng nợ Khi doanh nghiệp kinh doanh tạo lợi nhuận cao ROE cao Tuy nhiên, ROE chênh lệch doanh nghiệp lớn Nếu SZL có ROE lên tới 66% D11 có mức ROE thấp vịng năm (âm 351% năm 2008) Bảng 7: Các doanh nghiệp có ROA, ROE cao thay đổi qua năm Năm 2008 2009 2010 2011 Doanh nghiệp có ROA cao SZL (21%) NTL (50%) NHA (24%) HDG (11%) Doanh nghiệp có ROA thấp D11 (-17%) VNI (1%) PVL (-1%) NTV (-6%) 2011 3% 7% Doanh nghiệp có ROE cao SZL (66%) D11 (138%) HQC (70%) HĐG (25%) Nguồn: cophieu68.com Doanh nghiệp có ROE thấp D11 (-351%) NDN (0%) PVL (-1%) NVT (-135%) T.T.P Lan / Tạp chí Khoa học ĐHQGHN, Kinh tế Kinh doanh, Tập 29, Số (2013) 68-74 73 g ROE tiêu quan trọng, đánh giá khả sinh lời vốn chủ sở hữu Chỉ tiêu đồng vốn cổ đơng bỏ tích lũy tạo đồng lợi nhuận sau thuế [1] Việc nghiên cứu ROE mối quan hệ với thay đổi cấu trúc vốn có ý nghĩa kinh tế quan trọng nhà quản lý doanh nghiệp định sử dụng nguồn tài trợ để thực phương án kinh doanh nhằm đạt lợi nhuận tối đa [4] ROE cao phản ánh trình độ sử dụng vốn chủ sở hữu cao Để tối đa hóa ROE, doanh nghiệp cần xác định cấu trúc vốn hợp lý Hệ số khả toán doanh nghiệp bất động sản Bảng thể khả toán doanh nghiệp bất động sản Giá trị tài sản lưu động bao gồm tiền, chứng khoán ngắn hạn, khoản phải thu hàng tồn kho Giá trị nợ ngắn hạn bao gồm khoản phải trả cho người bán, nợ ngắn hạn ngân hàng, nợ dài hạn đến hạn trả, thuế khoản trả ngắn hạn khác Bảng 8: Hệ số khả toán doanh nghiệp bất động sản Mã chứng khoán HAG VIC ITA KBC IJC PDR QCG SJS CII DIG Hệ số toán nhanh = (Tài sản lưu động - Hàng tồn kho)/ Các khoản nợ ngắn 2010 2011 0,72 1,29 2,1 0,49 1,12 0,93 1,48 0,76 0,65 1,00 0,17 0,47 0,63 0,68 0,34 0,37 1,39 0,85 1,51 1,34 Hệ số toán thời = Tài sản lưu động/Nợ ngắn hạn 2010 1,61 2,53 2,40 2,75 1,19 3,83 1,95 0,42 1,62 2,38 2011 1,93 0,87 2,03 2,98 3,40 6,22 3,31 0,55 1,85 2,50 Nguồn: Tác giả tổng hợp Bảng cho thấy khả toán thời doanh nghiệp bất động sản thấp Chỉ có doanh nghiệp HAG, VIC, PJC có hệ số tốn khả quan năm trước Một phần nguyên nhân hàng tồn kho khoản phải thu lớn Trong đó, đáng lưu ý doanh nghiệp IJC QCG có hệ số tốn thời cao hệ số toán nhanh lại giảm đáng kể Khả toán lãi vay doanh nghiệp xây dựng bất động sản Bảng 9: Khả toán lãi vay số doanh nghiệp xây dựng - bất động sản năm 2011 Tên công ty Khả toán lãi vay = EBIT/CF lãi vay HAG 3,69 VIC 1,63 ITA 0,67 KBC 0,39 IJC 15,1 PDR QCG SJS 0,26 -0,28 -53,01 Nguồn: Tác giả tổng hợp CII 0,83 DIG 3,89 T.T.P Lan / Tạp chí Khoa học ĐHQGHN, Kinh tế Kinh doanh, Tập 29, Số (2013) 68-74 74 D Khả toán lãi vay tốt DIG (3,89), HAG (3,69) Nghĩa đồng chi phí vay DIG có 3,89 đồng HAG có đến 3,69 đồng lợi nhuận trước thuế sử dụng để trả lãi vay Các doanh nghiệp lại chịu gánh nặng từ lãi vay, SJS QCG có EBIT âm nên khả tốn lãi vay Tóm lại, địn bẩy tài cơng cụ “lợi hại” giúp doanh nghiệp phát triển nhanh Tuy nhiên, bối cảnh thị trường bất động sản nay, việc dùng địn bẩy tài q mức khơng kiểm soát rủi ro trở thành gánh nặng thật doanh nghiệp Chi phí lãi vay, áp lực trả nợ với việc thiếu tiền giải ngân cho dự án khiến nhiều doanh nghiệp đứng bên bờ vực phá sản Tài liệu tham khảo [1] Huỳnh Thế Du, “Tài cơng ty”, Chương trình giảng dạy Kinh tế Fulbright [2] “Nghiên cứu cấu vốn khả toán doanh nghiệp nhà nước niêm yết thị trường chứng khoán”, Báo cáo chun đề số 5/2011, Phịng Phân tích Dự báo Thị trường, Trung tâm Nghiên cứu Khoa học Đầu tư Chứng khoán, Ủy ban Chứng khoán Nhà nước [3] http://tinnhanhchungkhoan.vn?GL?N?DJBJFF/doanhnghiep-bat-dong-san-dsong-nho-ngành-kinh-doanhkhác.html [4] Đàm Văn Huệ, “Bàn điều kiện xác lập cấu vốn doanh nghiệp Việt Nam nay”, Tạp chí Kinh tế Phát triển số tháng 10/2005 Construction - Estate Enterprises Financial Leverage Risks Trịnh Thị Phan Lan VNU University of Economics and Business, 144 Xuân Thủy Str., Cầu Giấy Dist., Hanoi, Vietnam Abstract: The paper discusses the capital structure and its impacts on the profit of the construction-real estate enterprises listed on Vietnamese stock market The research result shows that the construction-real estate enterprises use high financial leverage; debt structure is not reasonable; short-term debt accounts for over fifty percent of total capital and more than a hundred percent over the long-term debt This capital structure has seriously affected the enterprises’ performance: ninety percent of the enterprises have declined ROA and ROE and have been incapable of paying interests on bank loans Keywords: Capital structure, construction, estate, debts, financial leverage  ... kinh doanh doanh nghiệp niêm yết Doanh thu lợi nhuận doanh nghiệp xây dựng - bất động sản Do hàng loạt tác động từ môi trường kinh tế vĩ mô từ nội thị trường, năm 2011 ghi nhận nhiều doanh nghiệp. .. cao Để tối đa hóa ROE, doanh nghiệp cần xác định cấu trúc vốn hợp lý Hệ số khả toán doanh nghiệp bất động sản Bảng thể khả toán doanh nghiệp bất động sản Giá trị tài sản lưu động bao gồm tiền,... thị Khu công nghiệp Sông Đà (SJS) Bảng 6: ROA, ROE doanh nghiệp xây dựng bất động sản năm 2008-2011 Năm ROA ROE 2008 9% 20% 2009 9% 23% 2010 10% 25% Nguồn: cophieu68.com ROA doanh nghiệp cao năm