Thuế đối với hoạt động kinh doanh bất động sản theo pháp luật việt nam

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI KHOA LUẬT DƢƠNG THỊ SU Thuế hoạt động kinh doanh bất động sản theo pháp luật Việt Nam LUN VN THC S LUẬT HỌC HÀ NỘI - 2018 ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI KHOA LUẬT DƢƠNG THỊ SÁU Th ®èi víi hoạt động kinh doanh bất động sản theo pháp luật ViÖt Nam Chuyên ngành: Luật Kinh tế Mã số: 8380101.05 LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC Ngƣời hƣớng dẫn khoa học: TS NGUYỄN VĂN TUYẾN HÀ NỘI - 2018 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan Luận văn công trình nghiên cứu riêng tơi Các kết nêu Luận văn chưa công bố cơng trình khác Các số liệu, ví dụ trích dẫn Luận văn đảm bảo tính xác, tin cậy trung thực Tơi hồn thành tất mơn học tốn tất nghĩa vụ tài theo quy định Khoa Luật Đại học Quốc gia Hà Nội Vậy viết Lời cam đoan đề nghị Khoa Luật xem xét để tơi bảo vệ Luận văn Tơi xin chân thành cảm ơn! NGƯỜI CAM ĐOAN Dƣơng Thị Sáu MỤC LỤC Trang Trang phụ bìa Lời cam đoan Mục lục Danh mục từ viết tắt MỞ ĐẦU Chƣơng 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ THUẾ ĐỐI VỚI HOẠT ĐỘNG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN VÀ PHÁP LUẬT THUẾ ĐỐI VỚI HOẠT ĐỘNG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 Những vấn đề lý luận thuế hoạt động kinh doanh bất động sản 1.1.1 Khái niệm, đặc điểm bất động sản hoạt động kinh doanh bất động sản 1.1.2 Các hình thức kinh doanh bất động sản 10 1.1.3 Thuế hoạt động kinh doanh bất động sản 14 1.2 Những vấn đề lý luận pháp luật thuế hoạt động kinh doanh bất động sản 19 1.2.1 Khái niệm, đặc điểm nội dung pháp luật thuế hoạt động kinh doanh bất động sản 19 1.2.2 Các yếu tố tác động đến pháp luật thuế hoạt động kinh doanh bất động sản 24 Kết luận chƣơng 27 Chƣơng 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT THUẾ ĐỐI VỚI HOẠT ĐỘNG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN VÀ THỰC TIỄN THỰC HIỆN Ở VIỆT NAM HIỆN NAY 28 2.1 Thực trạng pháp luật thuế hoạt động kinh doanh bất động sản Việt Nam 28 2.1.1 Thực trạng quy định quản lý thuế hoạt động kinh doanh bất động sản 28 2.1.2 Thực trạng quy định nội dung loại thuế hoạt động kinh doanh bất động sản 37 2.2 Thực tiễn thực pháp luật thuế hoạt động kinh doanh bất động sản Việt Nam 59 2.2.1 Những kết đạt 59 2.2.2 Các khó khăn, vướng mắc thực tiễn thực pháp luật thuế hoạt động kinh doanh bất động sản 62 Kết luận chƣơng 69 Chƣơng 3: CÁC YÊU CẦU VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ THUẾ ĐỐI VỚI HOẠT ĐỘNG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN 70 3.1 Những yêu cầu việc hoàn thiện pháp luật thuế hoạt động kinh doanh bất động sản 70 3.2 Kinh nghiệm số quốc gia giới việc quản lý thuế BĐS học cho Việt Nam 73 3.2.1 Kinh nghiệm số quốc gia giới việc quản lý thuế BĐS 73 3.2.2 Bài học cho Việt Nam việc quản lý thuế hoạt động kinh doanh BĐS 78 3.3 Các giải pháp hoàn thiện pháp luật thuế hoạt động kinh doanh bất động sản Việt Nam 80 Kết luận chƣơng 87 KẾT LUẬN 88 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 89 DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT BĐS: Bất động sản GCNQSDĐ: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất GTGT: Giá trị gia tăng NSNN: Ngân sách Nhà nước QSDĐ: Quyền sử dụng đất SDĐ: Sử dụng đất TNDN: Thu nhập doanh nghiệp UBND: Ủy ban nhân dân MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài nghiên cứu Thuế khoản nộp bắt buộc mà thể nhân pháp nhân có nghĩa vụ phải thực Nhà nước, phát sinh sở văn pháp luật Nhà nước ban hành, khơng mang tính chất đối giá hoàn trả trực tiếp cho đối tượng nộp thuế Lý luận thực tiến thuế đời tồn khách quan, điều kiện vật chất quan trọng để Nhà nước tồn phát triển Nói cách khác, thuế “một hình thức phân phối thu nhập tài nhà nước để thực chức mình, dựa vào quyền lực trị, tiến hành phân phối sản phẩm thặng dư xã hội cách cưỡng chế khơng hồn lại” [21, tr 10] Ngồi ra, thuế cịn cơng cụ hiệu để Nhà nước điều tiết kinh tế thị trường phát triển theo định hướng xã hội chủ nghĩa, tạo điều kiện thuận lợi cho sản xuất kinh doanh phát triển, giải nhiều vấn đề kinh tế xã hội đất nước, để điều tiết phần tổng sản phẩm xã hội thu nhập quốc dân vào ngân sách nhà nước nhằm đảm bảo nhu cầu chi tiêu chung nhà nước xã hội, góp phần bảo đảm cơng xã hội hội nhập quốc tế [32] Thuế tác động đến hầu hết lĩnh vực kinh tế xã hội, đặc biệt lĩnh vực kinh doanh bất động sản, thời gian qua nhiều sách thuế liên quan đến việc kinh doanh bất động sản ban hành sửa đổi cho cho phù hợp với phát triển kinh tế, góp phần cao hiệu quản lý tăng thu cho ngân sách Nhà nước Tuy nhiên, hoạt động kinh doanh bất động sản chủ thể chấp hành nghiêm chỉnh sách pháp luật Nhà nước mà lĩnh vực đặc thù, tác động đến hầu hết lĩnh vực kinh tế đem lại lợi nhuận lớn có nhiều chủ thể dù lớn hay nhỏ bày đủ chiêu trò để lách luật, chốn thuế với số tiền khủng khiến cho ngân sách Nhà nước bị thất thu Do đó, cần hệ thống pháp luật hồn thiện, chế quản lý thích hợp để góp phần cải thiện tình trạng Xuất phát từ lý trên, học viên lựa chọn đề tài “Thuế hoạt động kinh doanh bất động sản theo pháp luật Việt Nam” làm đề tài cho luận văn thạc sỹ Tình hình nghiên cứu đề tài Chính sách thuế BĐS nước ta theo chế thị trường thực có bước phát triển từ đầu năm 1990 đến Xét góc độ quản lý nhà nước, kể từ năm 1993 Luật đất đai bắt đầu quy định chi tiết việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất sách thuế áp dụng hoạt động kinh doanh bất động sản đến Luật thuế thu nhập doanh nghiệp 2003 ban hành bắt đầu có quy định đầy đủ thuế hoạt động kinh doanh bất động sản Cũng kể từ thời điểm đó, nghiên cứu thuế hoạt động kinh doanh bất động sản bắt đầu ý số cơng trình nghiên cứu đời Một cách khái quát, kể đến số cơng trình nghiên cứu tiêu biểu sau có liên quan đến sách thuế hoạt động kinh doanh bất động sản: - Luận văn “Hoàn thuế thu nhập cá nhân Việt Nam” Ths Hà Thị Hương Giang, Trường Đại học kinh tế Quốc dân năm 2006; - Giáo trình “Thị trường Bất động sản” trường Đại học kinh tế Quốc dân PGS.TS Hoàng Văn Cường, NXB Đại học Kinh tế Quốc dân năm 2017; - Bài tạp chí: “Kinh nghiệm chống gian lận thuế kinh doanh BĐS số nước”, Tạp chí tài số năm 2015 Lê Minh Thắng; Nhìn chung, chưa thật đầy đủ tồn diện cơng trình nghiên cứu bước đầu đặt móng cho việc tiếp cận tìm hiểu sách thuế nói chung sách thuế hoạt động kinh doanh bất động sản nói riêng Việt Nam, vấn đề nước ngồi, đặc biệt nước phát triển số lượng cơng trình nghiên cứu liên quan đến chủ đề có bước phát triển vượt bậc Đây nguồn tài liệu quý giá để tác giả tiếp cận sử dụng việc triển khai nghiên cứu đề tài luận văn Mục đích nhiệm vụ nghiên cứu đề tài Mục đích nghiên cứu luận văn làm sáng tỏ vấn đề lý luận thuế hoạt động kinh doanh bất động sản đánh giá khung pháp luật thuế hoạt động kinh doanh bất động sản Việt Nam để từ đề xuất giải pháp nhằm hoàn thiện khung pháp lý vấn đề Để đạt mục đích nêu trên, tác giả xác định luận văn có nhiệm vụ: - Nghiên cứu vấn đề lý thuyết thuế hoạt động kinh doanh bất động sản chế điều chỉnh pháp luật thuế áp dụng cho hoạt động kinh doanh bất động sản; - Nghiên cứu thực trạng pháp luật hành thuế hoạt động kinh doanh bất động sản thực tiễn áp dụng Việt Nam; - Nghiên cứu giải pháp nhằm hoàn thiện khung pháp luật thuế hoạt động kinh doanh bất động sản Việt Nam giai đoạn Đối tƣợng phạm vi nghiên cứu đề tài Trên sở mục đích nhiệm vụ nghiên cứu đề ra, luận văn xác định đối tượng nghiên cứu luận văn gồm: quan điểm, lý thuyết thuế hoạt động kinh doanh bất động sản; quy định pháp luật thuế hoạt động kinh doanh bất động sản; tình hình thực tiễn thực pháp luật thuế hoạt động kinh doanh bất động sản; định hướng giải pháp hoàn thiện pháp luật thuế hoạt động kinh doanh bất động sản Việt Nam Để đảm bảo phù hợp với yêu cầu đề tài, tác giả xác định phạm vi nghiên cứu luận văn bao gồm vấn đề sau đây: - Các vấn đề lý thuyết thuế hoạt động kinh doanh bất động sản pháp luật thuế hoạt động kinh doanh bất động sản - Thực trạng pháp luật thuế hoạt động kinh doanh bất động sản thực tiễn thực Việt Nam - Giải pháp hoàn thiện pháp luật thuế hoạt động kinh doanh bất động sản Việt Nam Do lĩnh vực rộng lớn phức tạp nên luận văn tập trung nghiên cứu hoạt động kinh doanh BDS tác động sách thuế hoạt động kinh doanh BĐS Việt Nam Các liệu dùng để phân tích mơi trường, sách, thực trạng, tác động thuế với hoạt động kinh doanh BĐS chủ yếu lấy từ địa bàn Hà Nội, phần nhỏ từ TPHCM thành phố lớn mà hoạt động kinh doanh BĐS có mức độ phát triển cao nhất, từ suy rộng cho hoạt động kinh doanh phạm vi nước Thời gian nghiên cứu giới hạn từ năm 1993 trở lại đây, giai đoạn trước đề cập sơ khai trước nhà nước không cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất nên nói thị trường kinh doanh BĐS chưa tồn cách thức theo chế thị trường Kể từ Luật đất đai 1993 đời đến hoạt động kinh doanh BĐS thức thừa nhận phát triển Phƣơng pháp nghiên cứu Nền tảng nghiên cứu đề tài dựa phép biện chứng vật vật lịch sử Các số liệu nghiên cứu thu thập, tham khảo từ thông tin công bố quan nhà nước liên quan đến lĩnh vực BĐS thuế; quy định Uỷ ban Tài Tổ chức Hợp tác Phát triển kinh tế (OECD), quan thuế nhà nước tập trung vào việc xác định đối tượng chịu thuế, giá trị giao dịch để xác định giá trị số thuế phải đóng cho NSNN Để chọn lọc website người không tuân thủ nộp thuế, quan thuế số nước EU thực đối chiếu thơng tin có nguồn từ Internet với thông tin khai thác từ sở liệu nội gồm thông tin tờ khai thuế GTGT, thuế TNDN thuế xuất, nhập để từ lập hồ sơ phân tích rủi ro người nộp thuế Tại Đức sử dụng công cụ Xpider để phát webiste tổ chức, cá nhân Đức có hoạt động kinh doanh TMĐT, nhận diện hoạt động TMĐT chưa thuộc phạm vi điều chỉnh pháp luật thuế, thu thập lưu trữ thông tin để phục vụ cho công tác tra, kiểm tra thuế Pháp sử dụng công cụ Copernic Agent, Metacrwaler, web srcap để tìm kiếm, thu thập thông tin từ website, sở liệu quan thuế để phục vụ tra máy tính Cơng cụ tìm kiếm tự động phân loại thơng tin theo mục ngôn ngữ, đơn vị tiền tệ, mục tiêu kinh doanh, địa văn phòng, địa liên lạc, kết nối viễn thông, liệu nhà cung cấp, banner quảng cáo Quá trình tìm kiếm tự động hóa, đồng với địa liên kết mạng trang web với liệu kinh doanh đăng ký thuế Cơ quan Thuế Hàn Quốc có Phịng quản lý thuế TMĐT, phận có nhiệm vụ phân tích xu hướng ngành nghề liên quan đến TMĐT nghi vấn trốn thuế, thu thập thông tin từ nguồn khác từ Tổng cục thống kê Hàn Quốc, báo cáo Hiệp hội quản lý gian hàng trực tuyến Hàn Quốc từ hoạt động thành viên Hiệp hội thông tin thu thập trực tiếp từ trang web bán hàng doanh nghiệp… Cơ quan Thuế Hàn Quốc phát nhiều doanh nghiệp TMĐT kê khai sai doanh thu khai tờ khai thuế cách kiểm tra số tài 77 khoản công bố trang web thực đơn đặt hàng giả, sau tiến hành xác minh giao dịch tài chính.[28] 3.2.2 Bài học cho Việt Nam việc quản lý thuế hoạt động kinh doanh BĐS Bài học cho Việt Nam việc quản lý thuế hoạt động kinh doanh BĐS là: - Nghiên cứu điều chỉnh, bổ sung số loại thuế lệ phí nhà đất: theo hướng khuyến khích sử dụng có hiệu bất động sản, đồng thời phát triển mạnh giao dịch thức thị trường bất động sản Thơng qua thuế, phí lệ phí, Nhà nước điều tiết thị trường bất động sản, đặc biệt địa tô chênh lệch trường hợp Nhà nước đầu tư kết cấu hạ tầng tạo ra, khuyến khích sử dụng có hiệu tài nguyên đất đai, hạn chế đầu cơ, giảm thuế phí giao dịch thị trường bất động sản mức hợp lý nhằm khuyến khích giao dịch thức; khắc phục tình trạng giao dịch ngầm, hành vi trốn tránh nghĩa vụ, tài gây thất thu cho ngân sách Nhà nước [30] - Có chế bắt buộc doanh nghiệp kinh doanh BĐS phải công khai chịu trách nhiệm giá chào bán BĐS thuộc dự án đăng tải trang thơng tin Bộ Xây dựng Sở Xây dựng tỉnh, thành phố thực chức kiểm tra, xử lý vi phạm (nếu có); Đồng thời, bổ sung chế tài đủ sức răn đe ngăn ngừa hành vi vi phạm quy định văn hướng dẫn Luật Kinh doanh bất động sản [28] - Bộ Tài chính, cần có hướng dẫn cụ thể mức phạt theo số thuế trốn hành vi gian lận chuyển nhượng BĐS, chế tài vừa mang tính ngăn ngừa vi phạm, đồng thời hướng đến hạn chế hình hóa vụ trốn thuế giao dịch BĐS Nếu người nộp thuế tự giác khai báo, lập hồ sơ kê khai điều chỉnh, bổ sung trước quan chức ban hành 78 định kiểm tra tra, ngồi việc nộp đủ số thuế cịn thiếu, áp dụng hình thức phạt nộp chậm tiền thuế theo Nghị định 129/2013/NĐ-CP ngày 16/10/2013 Chính phủ quy định xử phạt vi phạm hành lĩnh vực thuế Bộ Tài cần nghiên cứu, đề xuất bổ sung chế khen thưởng tổ chức, cá nhân phát tố cáo hành vi gian lận thuế [28] - Việc sửa đổi bổ sung luật thuế cần hướng đến mục tiêu giảm thuế thu nhập cá nhân thu nhập từ chuyển nhượng BĐS từ 2% xuống 1%, nghiên cứu xây dựng theo hướng áp dụng biểu thuế suất lũy tiến phần Việc giảm thuế suất có tác động làm giảm động dẫn đến hành vi trốn thuế, quan trọng đưa giá giao dịch BĐS tuân theo quy luật kinh tế thị trường, phản ánh giá trị thật BĐS [28] - Nên tiến hành việc đánh thuế tài sản người sở hữu từ nhà thứ trở lên,với thuế suất tài sản phụ trội tùy theo số lượng giá trị tài sản Sắc thuế giúp cho thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, minh bạch, bền vững, phòng chống đầu cơ, tăng nguồn cung cho thị trường, tạo thêm hội cho người có nhu cầu thật tiếp cận nhà ở, tăng thêm nguồn thu cho ngân sách Nhà nước hướng nhà đầu tư thứ cấp vào lựa chọn thành lập doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thay kinh doanh cá thể [31] - Không đánh thuế đối với: Nhà xã hội, nhà tái định cư, nhà thương mại có giá trị tỉ đồng, nhà cấp trở xuống; Không thu thuế hộ gia đình dù có nhà chật, mua thêm nhà thứ 2, thứ tổng diện tích hộ nhỏ 200m2 Bên cạnh đó, cần hồn thành nhanh việc cấp "sổ đỏ" cho bất động sản nhà ở, xây dựng, hoàn thiện hệ thống thông tin liệu quốc gia, có sở liệu nhà quốc gia, liên thông ngành, tỉnh cập nhật theo 79 thời gian thực, phải hoàn thành cấp thẻ cước công dân, xác định mã số định danh cá nhân, để biết rõ người sở hữu nhà [31] - Hoàn thiện cấu tổ chức máy quan quản lý thuế (nhất TMĐT) đảm bảo phân bổ nguồn lực tối ưu để nâng cao hiệu quản lý quan thuế lĩnh vực TMĐT, nghiên cứu, phát triển cơng cụ tìm kiếm để thu thập thơng tin cần thiết để xử lý nhóm rủi ro khác nhau.Đối với thông tin xu hướng giao dịch TMĐT, quan thuế thu thập từ cơng ty chun cung cấp liệu, phủ tổ chức thương mại, tổ chức thống kê quốc gia, đăng ký trực tuyến vào trang tin TMĐT [28] - Tăng cường phối hợp với bộ, ngành liên quan công tác quản lý thuế hoạt động TMĐT: phối hợp với Ngân hàng Nhà nước cung cấp bảng kê tài khoản tổ chức, cá nhân hoạt động TMĐT mở ngân hàng thương mại Việt Nam, tổ chức ngân hàng Ngân hàng Nhà nước cấp phép hoạt động cung ứng dịch vụ trung gian tốn; Phối hợp với cơng ty chuyển phát, cơng ty bưu chính, viễn thơng cung cấp dịch vụ vận chuyển hàng hóa cho tổ chức, cá nhân có hoạt động kinh doanh TMĐT cung cấp số lượng hàng hóa vận chuyển tổ chức, cá nhân có hoạt động TMĐT, đồng thời, cần kết hợp với hệ thống ngân hàng thương mại để tra, kiểm tra doanh nghiệp có dấu hiệu trốn thuế, thơng qua việc kiểm sốt dịng tiền DN [28] 3.3 Các giải pháp hoàn thiện pháp luật thuế hoạt động kinh doanh bất động sản Việt Nam Từ kết đánh giá thực trạng pháp luật thực tiễn thực pháp luật thuế hoạt động kinh doanh bất động sản, tác giả luận văn cho việc hoàn thiện pháp luật thuế hoạt động kinh doanh bất động sản cần tập trung vào số giải pháp cụ thể sau đây: 80 Thứ nhất, cần sửa đổi, bổ sung sách, pháp luật thuế thu nhập cá nhân hoạt động kinh doanh bất động sản nói chung, có việc chuyển quyền sử dụng đất nói riêng, theo hướng quy định tính thuế thu nhập phải dựa “thu nhập từ kinh doanh bất động sản” người nộp thuế dựa “doanh thu từ kinh doanh bất động sản” người nộp thuế Mặt khác, đối tượng chịu thuế thu nhập, đối tượng chịu thuế thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản nay, cần quy định thêm đối tượng chịu thuế khoản thu nhập từ cho thuê quyền sử dụng đất chuyển nhượng quyền sử dụng đất thuê, góp vốn giá trị QSDĐ, nhận tiền bồi thường Nhà nước thu hồi đất, thu nhập từ cho, tặng, thừa kế QSDĐ, trừ trường hợp hiến, tặng bất động sản cho Nhà nước tổ chức xã hội từ thiện Cụ thể hơn, cần sửa đổi, bổ sung quy định thuế thu nhập theo hướng sau: - Đối tượng nộp thuế thu nhập cá nhân người chuyển QSDĐ trường hợp chuyển nhượng có bồi thường: chuyển đổi, chuyển nhượng QSDĐ; góp vốn, góp cổ phần giá trị QSDĐ; nhận tiền bồi thường đất Nhà nước thu hồi; người nhận chuyển QSDĐ trường hợp chuyển nhượng không bồi thường: thừa kế, cho, tặng QSDĐ - Căn tính thuế thu nhập cá nhân thu nhập phát sinh chuyển nhượng QSDĐ thuế suất, đó: (i) Thu nhập chịu thuế xác định giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất trừ chi phí để có QSDĐ (giá vốn) Giá chuyển nhượng QSDĐ hai bên thoả thuận hợp đồng dân sự, không thấp cao 20% so với giá Nhà nước công bố áp dụng cho năm phát sinh hành vi chuyển QSDĐ Giá chuyển nhượng QSDĐ ghi GCNQSDĐ để làm sở cho việc xác định thu nhập chịu thuế lần chuyển nhượng Chi phí để có QSDĐ bao gồm giá trị đất Nhà nước giao 81 (nếu đất Nhà nước giao đất sử dụng hợp thức hoá cấp GCNQSDĐ), giá chuyển nhượng QSDĐ lần cuối (nếu đất nhận chuyển nhượng từ người khác) chi phí chủ sử dụng đất bỏ để cải thiện đất; (ii) Thuế suất cần áp dụng theo số năm đầu tư bất động sản, tính từ lúc mua bất động sản đến lúc bán bất động sản Việc tính thuế vừa đảm bảo nguồn thu từ bất động sản cho NSNN, vừa hạn chế đầu bất động sản Trong ngắn hạn, tạm thời chưa áp dụng thuế thu nhập từ việc chuyển nhượng QSDĐ trường hợp bồi thường Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phịng an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng phát triển kinh tế để đẩy nhanh tiến độ giải phóng mặt bằng, thực dự án đầu tư cải thiện đời sống cho người bị thu hồi đất Cho ghi nợ thuế thu nhập trường hợp nhận thừa kế QSDĐ, người nhận thừa kế chuyển QSDĐ thu khoản thuế Thứ hai, cần sửa đổi, bổ sung quy định thuế TNDN hoạt động kinh doanh bất động sản theo hướng đưa số giá vào để điều chỉnh giá vốn bất động sản tính thuế thu nhập doanh nghiệp hoạt động kinh doanh bất động sản Quy định góp phần đảm bảo cho hoạt động kinh doanh BĐS diễn cách công đảm bảo quyền, lợi ích hợp pháp doanh nghiệp thực nghĩa vụ nộp thuế thu nhập doanh nghiệp Theo hướng này, thu nhập chịu thuế thu nhập doanh nghiệp cần xác định sau: Thu nhập chịu thuế = Giá BĐS thực tế chuyển nhượng trừ (–) Giá vốn BĐS nhân (x) số giá trừ (-) Chi phí đầu tư, cải tạo khoản thuế, phí, lệ phí nộp Trong cơng thức trên, số giá đưa vào điều chỉnh giá vốn BĐS số giá tiêu dùng nhà nước công bố hàng năm Đối với trường hợp giá 82 mua BĐS vàng, USD quy thành tiền VND theo giá thống kê bình quân hàng tháng thời điểm mua, sau điều chỉnh giá vốn theo số giá Trường hợp không xác định giá vốn BĐS ấn định giá UBND cấp tỉnh ban hành thời điểm mua Đối với BĐS có nguồn gốc trước Luật Đất đai năm 1993 có hiệu lực (trước ngày 15/10/1993), khơng thực xác định giá vốn, lúc thị trường BĐS chưa thức thừa nhận Để tháo gỡ khó khăn khuyến khích doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, Nhà nước cần có quy định trường hợp hưởng ưu đãi thuế thu nhập doanh nghiệp, không thuê trực tiếp đất Nhà nước Bên cạnh đó, trước ban hành bảng giá quan liên ngành cần phải khảo sát xây dựng để bảng giá ban hành sát với giá thị trường trành tình trạng gian lận thuế Đồng thời, nên xây dựng bảng giá đất làm chuẩn cịn loại đất khác tính phần trăm theo giá đất Thứ ba, cần sửa đổi, bổ sung quy định thuế sử dụng đất phi nông nghiệp theo hướng khuyến khích, đẩy mạnh việc tin học hóa cơng tác quản lý tiến hành thu thuế sử dụng đất phi nông nghiệp Điều giúp việc quản lý đất đai địa phương chặt chẽ Việc quản lý, thu thuế sử dụng đất phi nông nghiệp nước thực cách thủ cơng, gây lãng phí lớn thời gian tiền bạc cho người dân quyền địa phương trình thu nộp thuế Thực tế cho thấy, thay đổi sai sót vị trí đất, diện tích hay tên người sở hữu chuyển nhượng đất nhiều công sức đối chiếu, điều chỉnh cho người nộp thuế quan thuế, hạn chế khắc phục qua chương trình điện tử hóa quản lý, thu thuế sử dụng đất phi nông nghiệp được áp dụng Theo đó, thơng tin kết nối hệ thống ứng dụng quản lý tập trung quan thuế tồn ngành thuế tra cứu, truy cập liệu Mặt khác, hệ thống giúp việc quản lý đất 83 đai địa phương chặt chẽ sai sót điều chỉnh máy tính phường mà khơng phải mang hồ sơ giấy đến Chi cục thuế Cần đơn giản hóa thủ tục cấp CNQSDĐ trường hợp: giấy CNQSDĐ đứng tên bố, mẹ bố mẹ sử dụng, thực tế chia cho con, (bố, mẹ chết) chưa làm thủ tục thừa kế, sang tên cho trường hợp giấy CNQSDĐ chấp ngân hàng để vay vốn nên khơng có gốc để phơ tơ kèm theo tờ khai thực tế có nhiều hộ gia đình chấp giấy CNQSDĐ ngân hàng để vay vốn, nên khơng có chụp giấy CNQSDĐ theo quy định để nộp hồ sơ khai thuế Thứ tư, cần sửa đổi, bổ sung thêm quy định việc xác lập giao dịch cá nhân với việc chuyển nhượng hợp đồng giai đoạn ký hợp đồng góp vốn hay văn thỏa thuận việc góp vốn, theo bên tham gia hợp đồng chuyển nhượng Chủ đầu tư phải chịu trách nhiệm giá giao dịch ghi hợp đồng chuyển nhượng bên có thu nhập phải chịu thuế thu nhập phát sinh Thực tế cá nhân trước ký hợp đồng mua bán với Chủ đầu tư phải ký Hợp đồng tên gọi Hợp đồng góp vốn hay Văn thỏa thuận, giai đoạn chuyển nhượng hợp đồng cho cá nhân khác cần xác nhận Chủ đầu tư mà chịu khoản thuế Thứ năm, hướng đến thực việc quản lý thuế thương mại điện tử (TMĐT): Cần triển khai thực thống việc cấp mã số thuế với mã số Bảo hiểm xã hội, bảo hiểm y tế cho cá nhân, tiến tới xây dựng kho liệu điện tử người nộp thuế, đồng thời xây dựng triển khai việc nộp thuế, hồn thuế thơng qua tài khoản chuyên thu quan thuế mở ngân hàng Nhà nước, thực việc đăng ký thuế, nộp thuế, kê khai tốn thuế 84 thơng qua TMĐT đảm bảo đơn giản hóa thủ tục thuế mà đạt mục tiêu quản lý Nhà nước Thứ sáu, cần sửa đổi, bổ sung quy định doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi, quỹ đầu tư nước chi nhánh ngân hàng nước hoạt động Việt Nam; cá nhân nước phép nhập cảnh vào Việt Nam mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế sở hữu khơng q 30% số lượng hộ tịa nhà chung cư, nhà riêng lẻ bao gồm nhà biệt thự, nhà liền kề khu vực có số dân tương đương đơn vị hành cấp phường mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế sở hữu không 250 nhà theo hướng thay đổi tỉ lệ Nhà nước có quản lý chặt chẽ trinh thẩm định dự án cấp phép đầu tư Thứ bảy, bổ sung thêm quy định Luật Thuế TNDN văn hướng dẫn thi hành hoạt động chuyển nhượng BĐS hưởng ưu đãi thuế, cho dự án nhà cho sinh viên, cho công nhân lao động khu công nghiệp, cho người thu nhập thấp khu vực đô thị, khu công nghiệp gặp nhiều khó khăn dự án xây dựng nhà cho cơng nhân doanh nghiệp khu công nghiệp thuê lại đất công ty kinh doanh kết cấu hạ tầng thuê trực tiếp đất Nhà nước Thứ tám, thực quản lý, kê khai thông tin chủ thể nộp thuế kịp thời tăng cường phối hợp quan thuế với quan chức khác Thanh tra, kiểm toán, quản lý thị trường, công an điều tra, Viện kiểm sát trình kiểm tra, điều tra thực nghĩa vụ thuế tổ chức, cá nhần xử lý kịp thời vi phạm thuế; Bên cạnh đó, nghành thuế cần đưa giải pháp đồng đôn đốc thu nợ cưỡng chế thu nợ nhằm hạn chế nợ phát sinh, xử lý dứt điểm nợ cũ tồn Kiện 85 toàn máy nghành thuế đảm bảo tăng cường lực thực thi, triển khai nhiệm vụ, tinh gọn đầu mối phù hợp với yêu cầu từ tình hình thực tế Thứ chín, sửa đổi, bổ sung để có thống việc áp dụng sách hồn thuế GTGT dự án đầu tư mở rộng theo hướng làm rõ doanh nghiệp kinh doanh BĐS có hồn thuế GTGT hay khơng thực đầu tư mở rộng dự án, thực tế có mâu điểm a khoản điều Thông tư 130/2016/TT-BTC ngày 12/08/2016 công văn số 4238/TCT-CS ngày 16 tháng năm 2016 Tổng cục thuế điều kiện hoàn thuế GTGT 86 Kết luận chƣơng Trên sở lý luận thuế pháp luật thuế hoạt động kinh doanh BĐS nêu chương đến đến nội dung quy định thực tế thực tiễn thực chương làm sở cho tác giả luận văn đưa chương Nội dung chương đề cập đến yêu cầu giải pháp hoàn thiện pháp luật thuế hoạt động kinh doanh bất động sản Việt Nam kinh nghiệm số quốc gia giới việc quản lý thuế lĩnh vực Trong đó, nêu nên cần thiết yêu cầu để hồn sách thuế từ đưa sách, giải pháp phù hợp khía cạnh nhằm hồn thiện sách thuế hoạt động kinh doanh BĐS Việc đưa số biện pháp quản lý thuế hoạt động kinh doanh BĐS góp phần nhằm lành mạnh hóa hoạt động kinh tế thị trường sở phát triển bền vững mà đảm bảo quản lý vĩ mô Nhà nước tăng nguồn thu cho NSNN 87 KẾT LUẬN Thuế có vai trị vơ quan trọng quốc gia, kinh tế BĐS ngành kinh tế ảnh hưởng to lớn đến tất ngành khác kinh tế Với mục đích làm sáng tỏ vấn đề lý luận thuế pháp luật thuế hoạt động kinh doanh bất động sản đặc điểm BĐS với hình thức kinh doanh bất động sản theo quy định pháp luật hành nội dung quy định pháp luật thuế kinh doanh BĐS, nội dung loại thuế liên quan liên quan đến lĩnh vực như: Thuế GTGT, thuế TNDN, thuế TNCN, thuế sử dụng đất phi nơng nghiệp Bên cạnh đó, luận văn yếu tố tác động đến quan hệ pháp luật thuế, bao gồm yếu tố sở hạ tầng kiến trúc thượng tầng, số kết đạt khó khăn, vướng mắc q trình thực quy định pháp luật thuế hoạt động kinh doanh BĐS Từ đó, luận văn nêu lên kinh nghiệm tham khảo số quốc gia việc quản lý thuế lĩnh vực này, đồng thời đưa giải pháp nhằm hoàn thiện khung pháp luật thuế hoạt động kinh doanh bất động sản Việt Nam Trên sở vấn đề lý luận thuế pháp luật thuế hoạt động kinh doanh BĐS chương với quy định thực trạng thực tế thực chương yêu cầu đặt và số giải pháp khắc phục đưa chương từ yêu cầu đạt Việt Nam tham khảo kinh nghiệm nước giới nhằm hoàn thiện sách thuế hoạt động kinh doanh BĐS, luận văn hi vọng góp phần hồn thiện sách thuế hoạt động kinh doanh BĐS Việt Nam 88 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Bộ Tài (2011), Thơng tư số 153/2011/TT-BTC ngày 11/11/2011 Bộ Tài hướng dẫn thuế sử dung đất phi nơng nghiệp, Hà Nội Bộ Tài (2013), Thông tư số 156/2013/TT-BTC ngày 06 tháng 11 năm 2013 hướng dẫn thi hành số điều Luật quản lý thuế; luật sửa đổi, bổ sung số điều Luật quản lý thuế Nghị định số 83/2013/NĐ-CP ngày 22/7/2013 phủ, Hà Nội Bộ Tài (2013), Thơng tư số 219/2013/TT-BTC ngày 31/12/2013 Hướng dẫn thi hành Luật Thuế giá trị gia tăng Nghị định số 209/2013/NĐ-CP ngày 18/12/2013 Chính phủ quy định chi tiết hướng dẫn thi hành số điều Luật Thuế giá trị gia tăng, Hà Nội Bộ Tài (2014), Thơng tư số 200/2014/TT-BTC ngày 22/12/2014 hướng dẫn chế độ kế toán doanh nghiệp, Hà Nội Bộ Tài (2015), Thơng tư số 26/TT-BTC ngày 27/02/2015 hướng dẫn thuế giá trị gia tăng quản lý thuế Nghị định số 12/2015/NĐCP ngày 12/2/2015 Chính phủ quy định chi tiết thi hành Luật sửa đổi, bổ sung số điều Luật thuế sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định thuế sửa đổi, bổ sung số điều Thông tư số 39/2014/TT-BTC ngày 31/3/2014 Bộ Tài vè hóa đơn bán hàng hóa cung ứng dịch vụ, Hà Nội Bộ Tài (2016), Thơng tư số 130/2016/TT-BTC ngày 12/08/2016 hướng dẫn nghị định số 100/2016/NĐ-CP ngày 01/07/2016 phu quy định chi tiết thi hành luật sửa đổi, bổ sung số điều luật thuế giá trị gia tăng, luật thuế tiêu thụ đặc biệt luật quản lý thuế sửa đổi số điều thông tư thuế, Hà Nội 89 Bộ Tài Chính (2016), Thơng tư số 95/2016/TT-BTC ngày 28/6/2016 hướng dẫn đăng ký thuế, Hà Nội Bộ Tài (2017), Văn hợp số 10/VBHN-BTC ngày 15/05/2017 hướng dẫn thuế sử dụng đất Phi nông nghiệp, Hà Nội Hồng văn Cương (chủ biên) (2017), Giáo trình Thị trường Bất động sản, trường ĐH Kinh tế Quốc dân, Nxb ĐH Kinh tế Quốc dân 10 Quốc hội (1993), Luật đất đai số 24-L/CTN ngày 14 tháng năm 1993, Hà Nội 11 Quốc hội (2008), Luật thuế giá trị gia tăng số 13/2008/QH12 ngày 03 tháng năm 2008 Quốc hội khóa 12 thơng qua (có hiệu lực kể từ ngày 01 tháng 01 năm 2009), Hà Nội 12 Quốc hội (2008), Luật số 14/2008/QH12 ngày 03 tháng 06 năm 2008 Luật thuế thu nhập doanh, Hà Nội 13 Quốc hội (2010), Luật số 48/2010/QH12 ngày 17 tháng năm 2010 thuế sử dụng đất phi nông nghiệp, Hà Nội 14 Quốc hội (2013), Luật số 31/2013/QH13 ngày 19 tháng năm 2013 sửa đổi, bổ sung số điều luật thuế HTHT, Hà Nội 15 Quốc hội (2013), Luật số 32/2013/QH13 ngày 19 tháng năm 2013 sửa đổi, bổ sung số điều luật thuế thu nhập doanh nghiệp, Hà Nội 16 Quốc hội (2014), Luật kinh doanh bất động sản, Hà Nội 17 Quốc hội (2014), Luật số 71/2014/QH13 ngày 26 tháng 11 năm 2014 sửa đổi, bổ sung số điều Luật thuế, Hà Nội 18 Quốc hội (2016), Luật số 03 /2016/QH14 việc sửa đổi, bổ sung Điều Phụ lục Danh mục ngành, nghề đầu tư kinh doanh có điều kiện Luật đầu tư số 67/2014/QH13, Hà Nội 19 Quốc hội (2016), Luật số 106/2016/QH13 ngày 06 tháng năm 2016 Quốc hội sửa đổi, bổ sung số điều luật thuế giá tri gia tăng, luật thuế tiêu thụ đặc biệt luật quản lý thuế, Hà Nội 90 20 Quốc hội (2015), Bộ luật dân số 91/2015/QH13 Quốc Hội nước CHXHCN Việt Nam thông qua ngày 24/11/2015, Hà Nội 21 Trường Đại học Luật Hà Nội (2013), Giáo trình luật thuế Việt Nam (tái lần thư có sửa đổi), Nxb cơng an nhân dân, Hà Nội Tài liệu Website 22 http://www.batdongsan.vn/ 23 http://cafebiz.vn/ 24 http://cafef.vn/ 25 http://thoibaotaichinhvietnam.vn/ 26 http://luanvan.co 27 https://nctu.edu.vn 28 http://tapchitaichinh.vn/ 29 https://thuvienphapluat.vn/ 30 http://tapchinguoixaydung.vn 31 https://motthegioi.vn 32 https://123doc.org 33 http://vneconomy.vn/ 91 ... thuyết thuế hoạt động kinh doanh bất động sản pháp luật thuế hoạt động kinh doanh bất động sản - Thực trạng pháp luật thuế hoạt động kinh doanh bất động sản thực tiễn thực Việt Nam - Giải pháp. .. Giải pháp hoàn thiện pháp luật thuế hoạt động kinh doanh bất động sản Việt Nam Chƣơng NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ THUẾ ĐỐI VỚI HOẠT ĐỘNG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN VÀ PHÁP LUẬT THUẾ ĐỐI VỚI HOẠT ĐỘNG KINH. .. lý luận thuế hoạt động kinh doanh bất động sản pháp luật thuế hoạt động kinh doanh bất động sản Chương 2: Thực trạng pháp luật thuế hoạt động kinh doanh bất động sản thực tiễn thực Việt Nam Chương