Đổi mới chính sách thu hồi, chuyển đổi mục đích sử dụng đất trong điều kiện CNH, ĐTH ở Việt Nam thời kỳ 2006-2010 (qua tình hình của thành phố Hà Nội)

PHẦN MỞ ĐẦU 1. Sự cần thiết phải nghiên cứu đề tài Thu hồi và chuyển đổi mục đích sử dụng đất đai là một tất yếu khách quan trong quá trình thực hiện công nghiệp hoá, đô thị hoá. Trong bộ

PHẦN MỞ ĐẦU

1 Sự cần thiết phải nghiên cứu đề tài

Thu hồi và chuyển đổi mục đích sử dụng đất đai là một tất yếu kháchquan trong quá trình thực hiện công nghiệp hoá, đô thị hoá.

Trong bộ Tư bản khi nghiên cứu quá trình tích luỹ nguyên thuỷ và sự rađời của chủ nghĩa tư bản C.Mác đã nghiên cứu rất sâu về tính tất yếu kháchquan (bí mật của sự tích luỹ gọi là tích luỹ nguyên thuỷ); các thủ đoạn thu hồi,tước đoạt và chuyển đổi mục đích sử dụng đất đai của giai cấp bóc lột từ cuốithế kỷ XV, đến cuối thế kỷ XIX.

Đất đai là một tư liệu sản xuất đặc biệt; làm một yếu tố đầu vào quantrọng của bất kỳ một ngành sản xuất, dịch vụ nào Trong quá trình côngnghiệp hoá, nước ta từ một nền kinh tế nông nghiệp lạc hậu chuyển thành mộtnước có công nghiệp hiện đại, nông nghiệp hiện đại, dịch vụ văn minh Cơcấu các ngành sản xuất, dịch vụ thay đổi rất cơ bản; trong bản thân ngànhnông nghiệp cũng có những thay đổi quan trọng: Cơ cấu các chuyên ngànhcũng chuyển hướng gắn bó chặt chẽ với hướng phát triển của công nghiệphiện đại, dịch vụ văn minh; của sự phát triển của các trung tâm đô thị lớn.

Do đó, cơ cấu nhu cầu đất đai thay đổi: đất đai, trước đây, dùng đểtrồng trọt cây lương thực, hoa màu, thì nay, phải chuyển sang thành đấtchuyên dùng xây dựng cơ sở hạ tầng, xây dựng các khu công nghiệp tậptrung, xây dựng các đô thị… hình thành các vùng nguyên liệu cho côngnghiệp, các bãi chăn thả gia súc có quy mô vừa và lớn.

Trước đòi hỏi của CNH, ĐTH việc thu hồi đất đai và chuyển đổi mụcđích sử dụng theo hướng có hiệu quả ngày càng cao là một tất yếu ở nước ta.

Trong thời gian qua việc thu hồi và chuyển đổi mục đích sử dụng đấtđai có quy mô ngày càng lớn Tốc độ thu hồi và chuyển đổi chậm chạp ảnhhưởng đến tiến độ xây dựng; việc thu hồi và giải quyết đền bù, cũng như bảo

đảm chất lượng tái định cư của nhân dân bị thu hồi đất còn nhiều vấn đề nảysinh ảnh hưởng tới an sinh xã hội.

Đảng và Nhà nước ta đã có nhiều chính sách tháo gỡ các vướng mắc kểtrên Tuy nhiên, các chính sách còn chưa đầy đủ, cơ sở lý luận chưa vữngvàng; thực thi còn chưa đồng bộ, tổ chức triển khai còn nhiều bất cập, thậmchí tồn tại không ít tiêu cực.

Vì vậy, tác giả chọn vấn đề: Đổi mới chính sách thu hồi, chuyển đổimục đích sử dụng đất trong điều kiện CNH, ĐTH ở Việt Nam thời kỳ 2006-2010 (qua tình hình của thành phố Hà Nội) làm đề tài của luận văn thạc sĩ

kinh tế nhằm góp phần của mình trên hướng nghiên cứu này.

2 Tổng quan về vấn đề đang nghiên cứu:

Nghiên cứu vấn đề: "Chính sách thu hồi và chuyển đổi mục đích sửdụng đất đai trong điều kiện CNH, ĐTH" sẽ gặp phải nhiều vấn đề lý luận;những vấn đề pháp lý rất cơ bản; cũng như các công tác tổ chức chỉ đạo thựchiện cụ thể, phức tạp và rất nhạy cảm.

Về lý luận sẽ phải đề cập đến vấn đề hàng hoá đất đai; thị trường hànghoá đất đai, liên quan đến các quan niệm về sở hữu; thị trường quyền sử dụngđất đai, giá cả, phạm vi đền bù, nội dung của tái định cư, an sinh xã hội…

Về pháp lý, liên quan đến hàng loạt văn bản luật đất đai, các nghị định,văn bản hướng dẫn… của Chính phủ, các Bộ và Thành phố.

Về chỉ đạo thực tiễn, các vấn đề tổ chức bộ máy, quy chế chỉ đạo v.v Đây là một vấn đề có nội dung rộng, chưa có một tác phẩm nào nghiêncứu trực diện và đầy đủ.

Có nhiều bài báo, nhiều luận văn, luận án đề cập đến vấn đề "giải phóngmặt bằng" (một cách nói dân dã, thường dùng của việc thu hồi, chuyển đổimục đích sử dụng đất đai) như một nhân tố ảnh hưởng đến việc đẩy nhanhtiến độ xây dựng các khu công nghiệp, khu đô thị, các tuyến đường; hoặc làmột vấn đề bức xúc của công tác quản lý XDCB, đặc biệt là quản lý tài chínhXDCB.

Về mặt lý luận đáng quan tâm có cuốn: "Sự hình thành và phát triển thịtrường bất động sản trong công cuộc đổi mới ở Việt Nam" của TS Lê XuânBá chủ biên Do NXB khoa học - kỹ thuật xuất bản năm 2003, Kỷ yếu hộithảo nhà đất của Hà Nội - Viện Phát triển kinh tế - xã hội chủ trì và Kỷ yếuhội thảo phát triển thị trường bất động sản do Viện nghiên cứu QLKTTW chủtrì.

Tuy nhiên, sau khi luật đất đai 2003 được ban hành, nhiều câu hỏi đặt ravề tình trạng đóng băng của thị trường đất đai, nhưng chưa có tác phẩm nàođề cập đến tình hình này.

3 Mục đích nghiên cứu của Luận văn: Đây là luận văn thuộc chuyên

ngành Kinh tế chính trị học nên:

Mục đích của luận văn là nghiên cứu các cơ sở lí luận và thực tiễn đểkiến nghị hướng hoàn thiện chính sách thu hồi và chuyển đổi mục đích sửdụng Luận văn có nghiên cứu và kiến nghị một số vấn đề thực tiễn; nhưng đókhông phải là trọng tâm của luận văn.

4 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

Đối tượng nghiên cứu là các vấn đề chính sách thu hồi và chuyển đổimục đích sử dụng đất đai trong điều kiện CNH và ĐTH Giác độ nghiên cứucủa chuyên ngành kinh tế chính trị Phạm vi nghiên cứu là các chính sách vàcơ sở khoa học thực tiễn làm căn cứ cho việc xây dựng và đổi mới các chínhsách đó từ 1988 đến nay và cho thời kỳ 2006-2010 Các thí dụ về tình hìnhchủ yếu là ở thành phố Hà Nội, có bổ xung thêm thí dụ điển hình ở các địaphương khác để chứng minh tính phổ biến của tình hình và tính khái quát củacác nhận xét.

5 Phương pháp nghiên cứu của luận văn: Luận văn sẽ sử dụng tổng

hợp các phương pháp duy vật biện chứng, duy vật lịch sử, khảo sát thực tế,phân tích, so sánh, khái quát hoá…

6 Các đóng góp khoa học của đề tài:

Luận văn có các đóng góp sau:

- Hệ thống hoá, chuẩn xác hoá các quan niệm về hàng hoá đất đai, thịtrường đất đai, thị trường quyền sử dụng đất; sự cần thiết khách quan phải thuhồi và chuyển đổi mục đích sử dụng đất đai…, một số biện pháp để thi hànhcó hiệu quả các kiến nghị đã nêu.

- Nêu lên những bài học về phát triển thị trường đất đai và cơ sở xâydựng chính sách trên cơ sở quan điểm thị trường thông qua việc khảo sát phápluật và tình hình mua bán đất đai ở một số nước.

- Kiến nghị một số quan điểm tiếp cận và hướng đổi mới chính sách thuhồi và chuyển đổi mục đích sử dụng đất đai.

7 Nội dung và kết cấu của luận văn

Luận văn, ngoài phần Mở đầu, Kết luận, Danh mục tài liệu tham khảo,được bố trí thành 2 chương:

Chương 1: Cơ sở lý luận về thực tiễn của việc đổi mới chính sách thuhồi, chuyển đổi mục đích sử dụng đất trong điều kiệnCNH, ĐTH ở Việt Nam.

Chương 2: Thực trạng chính sách về chuyển đổi mục đích sử dụngđất trên địa bàn thành phố Hà Nội.

Chương 3: Phương hướng và các giải pháp đổi mới chính sách vềchuyển đổi mục đích sử dụng đất trong điều kiện CNH,ĐTH ở Việt Nam.

Chương 1

CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN CỦA VIỆC ĐỔI MỚI CHÍNH SÁCH THU HỒI VÀ CHUYỂN ĐỔI MỤC ĐÍCH SỬ DỤNG

ĐẤT TRONG ĐIỀU KIỆN CNH, ĐTH Ở VIỆT NAM

1.1 Thực chất, và sự cần thiết khách quan phải chuyển đổi mục đích sửdụng đất trong điều kiện CNH, ĐTH ở Việt Nam

1.1.1 Thực chất của chuyển đổi mục đích sử dụng đất

Chuyển đổi mục đích sử dụng đất đai là một tất yếu khách quan trongquá trình thực hiện công nghiệp hoá, đô thị hoá.

Khi nghiên cứu quy luật chung tích luỹ tư bản chủ nghĩa, đặc biệtnghiên cứu về bí mật của tích luỹ nguyên thuỷ; về sự tước đoạt nông dân; đạoquân trù bị công nghiệp ngày càng sản sinh nhiều hơn; giai cấp vô sản nôngnghiệp Anh… C Mác đã chỉ ra tính tất yếu phải thu hồi và chuyển đổi mụcđích sử dụng đất đai trong quá trình công nghiệp hoá, và hình thành các đôthị, khai sinh ra chủ nghĩa tư bản (CNTB).

Ở Việt Nam trong vài chục năm lại đây (cuối thế kỷ 20, đầu thế kỷ 21)việc thu hồi và chuyển đổi mục đích sử dụng đất đai diễn ra và có quy môngày càng rộng lớn Trong các văn bản, sách báo thường sử dụng một cụm từ"dân dã" để mô tả quá trình này, đó là cụm từ: "Giải phóng mặt bằng" Cụmtừ này nhằm mô tả quá trình tạo mặt bằng để xây dựng các công trình kinh tế,xã hội, quân sự… Nó chưa thể hiện đúng thực chất của việc chuyển đổi mụcđích sử dụng đất.

Nếu tiếp cận từ nội dung công việc thì chuyển đổi mục đích sử dụng đấtbao gồm các bước công việc: Thu hồi đất đai phục vụ các dự án đã đượcduyệt (theo quy hoạch); Bồi thường cho các đối tượng bị thu hồi đất; giải toảcác công trình đã có trên mặt đất; di chuyển dân cư bị thu hồi đất, tái tạo chỗở, việc làm, thu nhập, ổn định cuộc sống; giao đất cho các chủ dự án để họ sửdụng cho các nhiệm vụ theo mục đích đã được duyệt.

Nếu tiếp cận từ tiêu chí mục đích thì quá trình thu hồi và chuyển đổimục đích sử dụng đất đai nhằm tạo những điều kiện cần thiết cho phát triển.Ở buổi khai sinh của CNTB quá trình thu hồi chuyển đổi mục đích sử dụngđất đai đã tạo nên những vùng nguyên liệu những đồng cỏ chăn cừu rộng lớn,cơ sở để phát triển ngành công nghiệp dệt, những công trường thủ công quymô lớn và các đô thị ở nước Anh; đặc biệt nó là cơ sở để hình thành lực lượnglao động tự do, và bị tước đoạt hết tư liệu sản xuất, sẵn sàng bán sức lao độngcủa mình: Chính nhờ có đội ngũ này tiền tệ mới thành tư bản

Ở nước ta hiện nay việc thu hồi và chuyển đổi mục đích sử dụng đất đailà nhằm phát triển công nghiệp, chuyển đổi cơ cấu kinh tế theo hướng hiệuquả hơn Xây dựng hệ thống đô thị là xây dựng những trung tâm kinh tế củamột địa phương, một vùng, hay cả nước; chuyển lao động nông nghiệp năngsuất, hiệu quả thấp sang những ngành nghề mới có năng suất và hiệu quả kinhtế cao.

Mục đích của quá trình này có tầm kinh tế quốc dân như vậy, trong lúckhái niệm giải phóng mặt bằng chỉ bao hàm một ý nghĩa nhỏ hẹp là tạo mặtbằng cho việc thi công một công trình nào đó.

Nếu tiếp cận từ tiêu chí "tính chất" thì quá trình thu hồi và chuyển đổimục đích sử dụng đất đai không chỉ đơn thuần là quá trình có tính chất kỹthuật: tạo mặt bằng cho việc triển khai xây dựng một công trình… mà đây làmột quá trình có tính chất kinh tế xã hội thậm chí cả chính trị rộng lớn Có thểnói quá trình thu hồi và chuyển đổi mục đích sử dụng ruộng đất là tổng hoàcủa các quá trình sau:

Một là, quá trình vận động quần chúng kiên trì, gắn liền với thực thi

pháp luật công minh.

Hai là, quá trình giải quyết hài hoà quan hệ lợi ích giữa người bị thu

hồi; người được giao đất, giữa dân cư quanh vùng với những người mới đến,giữa dân cư với chính quyền….

Ba là, quá trình tái định cư, chăm lo việc làm thu nhập, ổn định đời

sống dân cư bị chuyển cư (bao gồm đời sống vật chất và tinh thần; kinh tế xãhội, cho người lớn và cho trẻ em… cho hiện tại và tương lai).

Bốn là, quá trình thu hồi chuyển đổi mục đích sử dụng đất đai phải

được tiến hành đồng bộ với quá trình xoá đói giảm nghèo; xoá bỏ tệ nạn vềviệc xây dựng, chỉnh trang hay xây dựng mới trong các đô thị.

Năm là, quá trình thu hồi và chuyển đổi mục đích sử dụng đất gắn liền

với quá trình đổi mới cơ cấu kinh tế, phân công lại lao động theo hướng hiệuquả kinh tế cao và văn minh xã hội.

Vậy, nhìn tổng quát chuyển đổi mục đích sử dụng đất là quá trình từviệc Nhà nước ra quyết định hành chính để thu lại quyền sử dụng đất hoặc thulại đất đã giao, đến việc giao đất cho các chủ dự án để sử dụng theo các mụcđích mới và giải quyết có hiệu quả các vấn đề phát sinh trong quá trình đó,bằng các hình thức, phương pháp thích hợp (bao gồm việc bồi thường đất, bồithường và giải toả các tài sản hiện diện trên đất, tái định cư, hỗ trợ đào tạo,giải quyết việc làm mới, hỗ trợ ổn định thu nhập, đời sống của người bị thuhồi đất) nhằm mục tiêu thực hiện tốt quy hoạch, kế hoạch phát triển kinh tế xãhội (đã được duyệt), ổn định và nâng cao đời sống nhân dân, bảo đảm côngbằng, và an toàn xã hội*.

* Những cụm từ cụ thể dùng trong khái niệm này được hiểu theo cáchhiểu của Luật đất đai năm 2003 như sau:

 Thu hồi đất là việc Nhà nước ra quyết định hành chính để thu lạiquyền sử dụng đất hoặc thu lại đất đã giao cho tổ chức, UBND xã, phường,thị trấn quản lý theo quy định của luật này.

 Nhà nước giao đất là việc Nhà nước trao quyền sử dụng đất bằngquyết định hành chính cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất.

 Nhà nước cho thuê đất là việc Nhà nước trao quyền sử dụng đất bằnghợp đồng cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất.

 Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất đối với người đang sử dụngđất ổn định là việc Nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầucho người đó.

 Nhận chuyển quyền sử dụng đất là việc xác lập quyền sử dụng đất dongười khác chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật thông quacác hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụngđất hoặc góp vốn bằng quyền sử dụng đất mà hình thành pháp nhân mới

 Giá quyền sử dụng đất (sau này gọi là giá đất) là số tiền tính trên 1đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy định hoặc được hình thành trong giaodịch về quyền sử dụng đất.

 Giá trị quyền sử dụng đất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đấtđối với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định.

 Tiền sử dụng đất là số tiền mà người sử dụng đất phải trả trong trườnghợp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất đối với một diện tích đấtxác định.

 Bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước trả lại giá trịquyền sử dụng đất đối với diện tích bị thu hồi cho người bị thu hồi đất.

 Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước giúp đỡ người bịthu hồi đất thông qua đào tạo nghề mới; bố trí việc làm mới; cấp kinh phí đểdời đến địa điểm mới.

 Sở hữu đất đai:

 Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu.

 Nhà nước thực hiện quyền định đoạt đối với đất đai như sau:

 Quyết định mục đích sử dụng đất thông qua việc quyết định, xétduyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.

Quy định về hạn mức giao đất và thời hạn sử dụng đất.

 Quyết định giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, cho phép chuyểnmục đích sử dụng đất.

Thu thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất.

 Điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất mà không do đầu tư củangười sử dụng đất mang lại.

 Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất thông quahình thức giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất đối với ngườiđang sử dụng đất ổn định; quy định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất.

1.1.2 Sự cần thiết khách quan phải chuyển đổi mục đích sử dụngđất trong điều kiện Việt Nam

1.1.2.1 Nghiên cứu của C.Mác về chuyển đổi mục đích và các thủđoạn thu hồi chuyển đổi mục đích sử dụng đất đai trong thời kỳ tích lũynguyên thủy tư bản chủ nghĩa

Trước khi trình bày sự cần thiết phải chuyển đổi mục đích sử dụng đấtđai phục vụ nhiệm vụ CNH, ĐTH ở Việt Nam hiện nay, luận văn hệ thống lạinhững nghiên cứu của C.Mác về việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất đai ởnước Anh, và Aisơlen trong thời kỳ CNH - TBCN.

Phục vụ cho quá trình tích lũy nguyên thủy tư bản chủ nghĩa và sau đólà sự phát triển của các công trường thủ công, hình thành các đô thị côngnghiệp nhiều diện tích đất trồng trọt cây lương thực như: tiểu mạch, yếnmạch, khoai tây….được chuyển đổi mục đích sử dụng.

C.Mác trong Tư bản quyển 1 tập 3 đã có các số liệu sau:

Năm Diện tích ngũcốc (giảm) Diện tích hoamàu (giảm) Diện tích đồngcỏ (tăng) Diện tích trồnglanh (tăng)

1863 144.714 arc 19.358 arc 7724 arc 63.922 arc1864 122.437 arc 2.317 arc 47486 arc 87.761 arc

428.041 arc 108.193 arc 82.834 arc 122.850 arc1865

Ở thí dụ này Mác chỉ ra diện tích trồng ngũ cốc qua 4 năm giảm428.041arc; diện tích hoa màu giảm 108.193arc trong khi đó diện tích đồngcỏ tăng 82.834arc diện tích trồng cây nguyên liệu cho dệt (lanh) tăng122.850arc diện tích còn lại phục vụ cho các mục đích khác gắn liền và đô thịhóa, và công nghiệp hóa.

Sự chuyển đổi mục đích trên theo Mác có nguyên nhân khách quan, tất yếu:- Trước hết, C.Mác cho rằng: "bản chất của chế độ tư bản chủ nghĩa cósự tách rời căn bản giữa người sản xuất với những tư liệu sản xuất… Nếukhông có sự tách rời đó thì chế độ tư bản chủ nghĩa cũng không thể xác lậpđược Vậy muốn cho chế độ TBCN xuất hiện hệ thì phải bị thẳng tay tướcđoạt tư liệu sản xuất của những người sản xuất, là những người đã dùngnhững tư liệu ấy để thực hiện lao động của bản thân mình… sự chuyển biếnlịch sử làm cho lao động tách rời các điều kiện bên ngoài của lao động, đó làcái bí mật của sự tích lũy gọi là tích lũy nguyên thủy… Còn về phần ngườilao động, tức là người trực tiếp sản xuất muốn có thể làm chủ được bản thânmình thì trước hết phải không bị trói buộc vào ruộng đất nữa… trở thànhngười tự do bán lao động của mình".

Như vậy, việc biến nông dân thành những người tự do đòi hỏi thu hồivà chuyển đổi mục đích sử dụng của đất đai, chuyển hóa nó thành tư bản.

Tiếp theo, cùng với sự phát triển của lực lượng sản xuất cơ cấu ngànhkinh tế thay đổi Tỷ trọng ngành công nghiệp tăng lên, tỷ trọng ngành nôngnghiệp giảm xuống Nhiều công trường thủ công sản xuất công nghiệp quymô lớn ra đời Trong lúc đó nhờ những tiến bộ trong kỹ thuật canh tác, năngsuất cây trồng tăng lên Để cung cấp một số lượng ngũ cốc, hoa màu như cũchỉ cần một diện tích ruộng đất gieo trồng ít hơn.

Cuối cùng, là vấn đề hiệu quả sử dụng đất Đất đai trồng trọt ngũ cốchoa màu hiệu quả thấp hơn là chuyển sang trồng cây nguyên liệu, trồng cỏ vàthành bãi chăn thả phát triển các đàn cừu lấy lông cừu phát triển ngành dệt và

len Việc chuyển đổi mục đích trên cùng đòi hỏi phải khắc phục tình trạngmỗi gia đình sở hữu một miếng đất rộng ít nhất là 4 acôrơ (với những căn nhànhỏ) để hình thành những trang trại quy mô lớn Mác dẫn ra bài viết của Mụcsư Átlingtơn phản ánh:"Trong nhiều giáo khu ở Hécphoócse 24 ấp, mỗi cáitrung bình từ 50 - 150 arc đã bị hợp lại thành 3 ấp lớn".

Về các thủ đoạn tước đoạt đất ruộng của nông dân chuyển thành đồngcỏ phát triển đàn cừu nhằm cung cấp lông cừu cho các công trường thủ côngnghề dệt C.Mác đã nêu lên các hình thức chủ yếu sau:

Một là, "Chiếm đoạt những đất đai công cộng của nông dân, và đuổi họ

ra khỏi mảnh đất mà họ cũng có quyền sở hữu phong kiến ngang với ngườichủ của họ Những hành động bạo lực đó ở Anh phát sinh do các công trườngthủ công sản xuất lên ở Fơ lan đơ rơ phát đạt lên và do sự tăng giá len mà sựphát đạt kia đưa tới Cuộc chiến tranh hai đóa hoa hồng lâu dài đã tiêu diệt lớpquý tộc cũ, nên lớp quý tộc mới, con đẻ của thời đại của nó, coi tiền bạc làquyền lực mạnh hơn tất cả các quyền lực khác Biến đồng ruộng thành đồngcỏ đó là khẩu hiệu chiến đấu của lũ quý tộc mới… Từ năm 1801 đến 1831nhân dân nông thôn đã bị tước đoạt 3.511.770 acôrơ… thử hỏi có bao giờdân cư nông thôn lĩnh được một đồng tiền bồi thường nào chăng" (Tư bản,quyển 1, tập 3 trang 225).

Hai là, cải cách chế độ sở hữu của giáo hội "chế độ sở hữu của giáo hội

là cái thành lũy thiêng liêng đối với chế độ sở hữu ruộng đất Cái trước kia bịhạ rồi thì cái sau cũng không thể đứng vững được nữa" (trang 231).

Ở thế kỷ XVI, giáo hội Thiên chúa giáo là kẻ chiếm hữu phong kiếncủa phần lớn đất đai nước Anh Việc phế bỏ những nhà tu kín… làm chonhững người ở trong đó rơi vào đội ngũ vô sản Ngay cả tài sản của tăng lữcũng rơi vào tay những sủng thần, hoặc bị bán với giá rẻ mạt cho nhữngngười dân thành thị, những Fermier đầu cơ, bọn này bắt đầu đuổi hàng loạtnhững tá điền cũ, cha truyền con nối Quyền người nghèo được hưởng mộtphần trong thuế thập phân của Giáo hội bị xóa bỏ một cách lặng lẽ.

Thứ ba, chiếm đoạt đất công (Luật Rào đất công) dưới triều Sta- át cho

phép các địa chủ được dùng những thủ đoạn hợp pháp để tước đoạt… Họ xóabỏ chế độ ruộng đất phong kiến… đòi hỏi những tài sản có danh nghĩa phongkiến, nay được xác định là thuộc quyền sở hữu tư nhân Đất đai của Nhà nướcmà, trước kia, người ta chỉ dám cướp bóc một cách dè dặt trong vòng hợpthức, thì bây giờ, người ta dùng bạo lực… bất chấp thủ tục đem sát nhậpthẳng vào những tài sản tư mà không phải bồi thường cho ai cả.

Thứ tư, gạt bỏ nông dân lẫn nhà cửa của họ ra khỏi các vùng đất được

"quy hoạch" chuyển sang "chế độ trồng trọt đại quy mô" hay "thành đồng cỏchăn nuôi" Ở Airơlen người ta "sàn phẳng luôn một lúc nhiều làng mạc… ởEcôsơ thì san phẳng những diện tích rộng bằng hơn một hầu quốc trong nướcĐức Làng mạc của họ bị thiêu hủy, đồng ruộng của họ biến thành đồng cỏchăn nuôi đó là thủ đoạn mà người lúc đó gọi là "Làm cho rừng cây thưa ra".

1.2.2 Sự cần thiết phải thu hồi và chuyển đổi mục đích sử dụng đấtđai phục vụ sự nghiệp công nghiệp hóa đô thị hóa ở Việt Nam hiện nay

Ở nước ta, sau Hiến pháp năm 1980 đất đai thuộc quyền sở hữu toàndân, do Nhà nước đã giao quyền sử dụng từng lô đất cho các đối tượng cụ thểđể khai thác Việc thu hồi và chuyển đổi mục đích sử dụng đất đai ở từng lôđất cụ thể có những lí do khách quan chung xuất phát từ: cơ cấu nhu cầu đấtđai thay đổi; do yêu cầu phải sử dụng đất có hiệu quả hơn; do sự đổi mới phâncông lao động xã hội và tốc độ đô thị hóa nhanh trong quá trình công nghiệphóa…

- Đất đai là yếu tố cầu cho nhiều loại nhu cầu: xây dựng cơ sở hạ tầngphát triển các ngành sản xuất, dịch vụ nhu cầu đời sống xã hội… phù hợp vớitrình độ phát triển kinh tế - xã hội ở từng thời kỳ nhu cầu sử dụng đất có cơcấu khác nhau Trong điều kiện đất đai có hạn, khi cơ cấu nhu cầu đất đaithay đổi, muốn thỏa mãn các nhu cầu mới thì việc thu hồi và chuyển đổi mụcđích sử dụng đất đai là tất yếu, không thể khác được.

Với chủ trương đẩy mạnh công nghiệp hóa nhu cầu đất xây dựng giaothông, thủy lợi, đất xây dựng nhà ở, trường học, các công trình văn hóa đặcbiệt đất xây dựng các Nhà máy cửa hàng, công sở,… tăng nhanh Do phảichuyển đất trồng trọt phục vụ cho yêu cầu mới.

- Việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất đai còn do yêu cầu phải sửdụng đất có hiệu quả hơn thúc bách Trong phạm vi đất nông nghiệp đang cóphong trào xây dựng cánh đồng có thu nhập 50 triệu VNĐ một ha, muốn vậyphải đổi mới cơ cấu cây trồng, mùa vụ để hiệu quả trên một đơn vị diện tíchtăng lên Việc chuyển đất nông nghiệp thành đất đô thị làm cho giá trị mộtđơn vị diện tích đất tăng lên rõ rệt thí dụ đất nông nghiệp có giá 50.00đ/1m2

nhưng đất đô thị giá có thể là 5.000.000đ/1m2, tăng 100 lần (có nhiều ví dụgiá đất cao hơn mức kể trên).

- Trong quá trình công nghiệp hóa, đô thị hóa phân công lao động xãhội có những chuyển biến theo hướng lao động nông nghiệp giảm dần, laođộng công nghiệp, dịch vụ tăng lên nhanh, lao động và dân cư nông thôngiảm, lao động và dân cư đô thị tăng lên nhanh chóng.

Sự phát triển của khoa học, kỹ thuật canh tác làm cho năng suất laođộng trong nông nghiệp tăng nhanh, tạo điều kiện cho phép giảm số lao độngnông nghiệp Số lao động dôi ra này sẽ bổ xung vào đội quân phục vụ chophát triển công nghiệp, dịch vụ Họ ra thành thị và có nghề nghiệp, và vị trícông việc mới Không có lực lượng lao động này không thể nói đến côngnghiệp hóa Đội quân công nghiệp, dịch vụ tăng đòi hỏi phải có nhà ở, đườngxá, trường học, các công trình phúc lợi khác… đi theo yêu cầu mở rộng diệntích, các đô thị là cấp bách, tất yếu (tốc độ đô thị nhanh, trog khi khả năngquy hoạch, xây dựng có hạn, dẫn tới tình trạng nhiều làng xóm cũ ở ngoạithành nay chuyển vào nội thành mà vẫn mang dáng vẻ nông thôn, chen lấn,đan xen với phố xá) ở nông thôn do năng suất cây trồng tăng lên, nên có khảnăng giảm diện tích nông nghiệp xuống, để chuyển sang phục vụ côngnghiệp, dịch vụ và đô thị hóa.

1.2 Cơ sở lý luận của chính sách về chuyển đổi mục đích sử dụng đấttrong điều kiện CNH, ĐTH ở Việt Nam

1.2.1 Lý luận chung về chính sách

Trong nền kinh tế thị trường Nhà nước thực hiện các nhiệm vụ quản lýcác hoạt động kinh tế xã hội nhằm phát huy những ưu thế và khắc phục cáckhuyết tật của kinh tế thị trường Nhà nước với tư cách là chủ thể quản lý sửdụng các công cụ quản lý truyền dẫn các tác động quản lý lên các đối tượngvà khách thể quản lý Các công cụ quản lý bao gồm: công cụ kế hoạch; phápluật; các chính sách kinh tế, xã hội; bộ máy Nhà nước, cán bộ công chức; cáctài sản nhà nước (như: ngân sách; đất đai; tài nguyên; công khố; kết cấu hạtầng kinh tế xã hội); các doanh nghiệp Nhà nước; hệ thống thông tin Nhànước; văn hoá dân tộc Trong đó, chính sách kinh tế xã hội là một công cụ hếtsức quan trọng Chính sách kinh tế xã hội là một tổng thể các quan điểm, tưtưởng, các giải pháp và công cụ mà Nhà nước sử dụng để tác động lên cácchủ thể kinh tế xã hội nhằm giải quyết các vấn đề (đặt ra cho chính sách)nhằm thực hiện các mục tiêu nhất định theo định hướng mục tiêu tổng thể củađất nước.

Cấu trúc của một chính sách gồm có: Mục tiêu của chính sách; cácnguyên tắc thực hiện mục tiêu của chính sách; các phân hệ của chính sách;các giải pháp và các công cụ của chính sách.

Là một công cụ quan trọng nhất, các chính sách có các chức năng: chứcnăng định hướng; chức năng điều tiết; chức năng tạo tiền đề cho phát triển;chức năng khuyến khích sự phát triển.

Để thực hiện các chức năng trên, các chính sách phải bảo đảm các yêucầu sau đây:

 Tính khách quan: nghĩa là phải tuân thủ các yêu cầu của quy luậtkhách quan; cũng có ý nghĩa nội dung chính sách phải dựa trên cơ sở khoahọc, cơ sở thực tiễn vững vàng Điều đó đòi hỏi phải khắc phục tính chủ quan,

giản đơn, duy ý chí Cán bộ hoạch định chính sách phải là những người cónăng lực và hết lòng vì dân, vì nước.

 Tính chính trị đòi hỏi chính sách phải quán triệt đường lối chủ trươngcủa Đảng và Nhà nước, và thực hiện mục tiêu chính trị của Đảng.

 Tính đồng bộ và hệ thống: Các vấn đề kinh tế xã hội không tồn tại độclập mà luôn có sự liên hệ, tác động qua lại lẫn nhau Cho nên các chính sách cầnđược xem xét tất cả các khía cạnh, giải quyết phải đồng bộ mới có hiệu lực.

 Tính thực tiễn: Mọi chính sách kinh tế xã hội đều phải được hoạchđịnh trên cơ sở quy luật khách quan và ý chí nguyện vọng của nhân dân.Chính sách chỉ có giá trị khi nó đi vào cuộc sống, được cuộc sống chấp nhận.Cán bộ hoạch định chính sách phải gần dân, lắng nghe ý kiến của dân, rungđộng trước nguyện vọng, khó khăn của dân để hoàn thiện đổi mới chính sách.

 Tính hiệu quả kinh tế, xã hội: Yêu cầu này đòi hỏi phải xem xét, tiếpcận các vấn đề chính sách một cách toàn diện, tiếp cận các vấn đề chính sáchmột cách toàn diện, hệ thống, chú trọng các vấn đề kinh tế, các vấn đề xã hộitrong một thể thống nhất.

 Chính sách cần được liên tục, xem xét, phân tích để đổi mới hoặchoàn thiện cho phù hợp với các điều kiện môi trường luôn luôn biến động

Ở trên chúng ta đã nói đến tính thực tiễn của chính sách: Một khi thựctiễn đã biến đổi thì chính sách phải đổi mới Vấn đề là cần liên tục nghiên cứuxem xét để từng bước hoàn thiện và chọn đúng thời điểm đổi mới chính sách.Chính sách bản thân nó cũng có đời sống của mình Vòng đời của mỗi chínhsách thường có 4 giai đoạn: giai đoạn 1: Đưa chính sách vào thực hiện; giaiđoạn 2: Chính sách phát huy được với hiệu quả, hiệu lực cao Đỉnh cao củagiai đoạn này là điểm ngưỡng hiệu lực của chính sách Qua điểm ngưỡng nàychính sách bước vào giai đoạn 3: Với hiệu quả, hiệu lực của chính sách giảmdần cần có những điều chỉnh, bổ xung cho phù hợp với sự biến động của môitrường Cuối cùng chính sách bước vào giai đoạn 4: Giai đoạn chính sách trở

nên lạc hậu, cần đổi mới, nếu không nó sẽ thành trở lực của phát triển kinh tế,xã hội.

1.2.2 Lý luận về đất đai trong nền kinh tế thị trường và cơ sở để hìnhthành chính sách đất đai ở Việt Nam hiện nay

Phần này đề cập đến những vấn đề cơ bản nhất về cơ sở lý luận củachính sách đất đai trong đó có chính sách chuyển đổi mục đích sử dụng đất.Đó là các học thuyết về đất đai, hàng hoá đất đai, thị trường đất đai, các cơ sởhình thành chính sách đất đai ở Việt Nam hiện nay.

1.2.2.1 Vai trò của đất đai và các học thuyết liên quan đến đất đai

Đất đai là một tư liệu sản xuất đặc biệt: ruộng đất là cơ sở phát triểntrồng trọt; bãi chăn thả không thể thiếu với chăn nuôi (nhất là gia súc lớn); đấtđai là bộ phận trung tâm của kết cấu hạ tầng giao thông, đô thị, của các bấtđộng sản… Hơn thế nữa như thông báo của hội nghị Ban chấp hành Trungương VII (lần 2) ngày 22/1/2003 còn khẳng định "Đất đai là hàng hoá đặcbiệt, là nguồn nội lực và nguồn vốn to lớn, rất quý giá của đất nước, có ýnghĩa kinh tế, chính trị, xã hội sâu sắc".

Từ xưa, trong luật cổ La Mã, đất đai đã được coi là bộ phận quan trọngnhất, trung tâm của bất động sản.

Pháp luật nhiều nước hiện nay cũng coi đất đai và những tài sản gắnliền với đất đai là bất động sản Đất đai ở đây được hiểu là từng mảnh đất(chứ không phải là đất đai nói chung).

Chú ý: đất đai nói chung để chỉ các bộ phận của lãnh thổ quốc gia - Bềmặt trái đất không thể là đối tượng giao dịch dân sự.

Dưới chế độ phong kiến, giai cấp địa chủ chiếm hữu đất đai Số lượngđất đai của mỗi một địa chủ là thước đo sự giàu có của họ.

Ngay từ khi chế độ tư bản mới nảy sinh và phát triển trong lòng chế độphong kiến, các nhà kinh tế cổ điển quan tâm đến vấn đề đất đai, giá cả ruộngđất, địa tô, WPetty (1623 - 1687) Nhà kinh tế học cổ điển Anh đã xây dựnghọc thuyết về địa tô Ông coi địa tô là giá trị nông sản sản phẩm sau khi đã trừ

đi các chi phí sản xuất Về thực chất địa tô là phần giá trị dôi ra ngoài tiềnlương, tức là sản phẩm của lao động thặng dư Ông nghiên cứu chi tiết địa tôchênh lệch và chỉ ra các mảnh đất xa gần khác nhau (vị trí địa lý khác nhau)mang lại thu nhập khác nhau Gắn với địa tô là lợi tức, theo Petty người cótiền có hai cách để có thu nhập Cách thứ nhất là dùng tiền mua đất đai để thuđịa tô, cách thứ hai là đem gửi vào ngân hàng để thu lợi tức Như vậy, căn cứvào mức độ địa tô để xác định mức lợi tức, hay nói khác đi mức lợi tức phụthuộc vào điều kiện sản xuất nông nghiệp Petty cho rằng bán ruộng đất chẳngqua là bán quyền nhận địa tô Do đó, giá cả ruộng đất do địa tô quyết định.Tuy nhiên, Petty chưa nghiên cứu đến địa tô tuyệt đối Sau này A.Smit vàD.Ricácđô không công nhận địa tô tuyệt đối.

Chỉ có đến C Mác bản chất của địa tô mới được làm rõ Trên cơ sở phêphán sai lầm của ASmit và D.Ricácđô, C.Mác đã xây dựng hai khái niệm độcquyền kinh doanh và độc quyền chiếm hữu ruộng đất, xây dựng học thuyếtgiá cả sản xuất và quy luật cấu tạo hữu cơ tăng lên () trong đó trong nôngnghiệp thấp hơn trong công nghiệp Từ đó, C.Mác tìm ra địa tô tuyệt đối, vàhình thành một hệ thống địa tô hoàn chỉnh gồm địa tô tuyệt đối, địa tô chênhlệch I và II C.Mác cũng đưa ra khái niệm giá cả ruộng đất là địa tô tư bản hoá.

1.2.2.2 Hàng hoá đất đai

Các nhà kinh tế nhắc tới ở phần trên khi nghiên cứu đất đai đều coi đấtđai từng mảnh đất cụ thể là hàng hoá có giá trị và giá trị sử dụng Tuy nhiên,đất đai là hàng hoá đặc biệt nên ở các nước khác nhau việc mua bán đất đaiđược pháp luật quy định khác nhau Ở các nước kinh tế thị trường phát triểnđất đai được mua bán trao đổi nhưng có những đặc điểm riêng so với các loạihàng hoá khác Ở Pháp, mua bán đất đai diễn ra công khai nhưng tại toà thịchính địa phương giữa người mua và người bán có sự tham gia của Hội quyhoạch đất đai (Hội này tham gia ý kiến nên để "ai" mua cho phù hợp với quyhoạch phát triển của địa phương, và không để cho đất tập trung quá một quymô nào cấp trong tay một chủ).

Ở Úc việc mua bán được thực hiện trên thị trường nhưng phải qua cácthủ tục: người bán đăng ký tại cơ quan quản lý, cơ quan này công bố côngkhai các thông tin trên phương tiện thông tin đại chúng ở địa phương Ngườimua trực tiếp hay qua tổ chức tư vấn tiếp cận với cơ quan quản lý để xem xétthực địa, hồ sơ giá cả và các vấn đề khác nếu có Bên bán, bên mua thoả thuậnđược thì ký hợp đồng cụ thể tại cơ quan quản lý và thanh toán tài chính vớinhau (có thể trực tiếp hoặc qua ngân hàng)

Ở các nước XHCN Đông Âu cũng đang trong quá trình chuyển đổi từnền kinh tế kế hoạch hoá tập trung sang nền kinh tế thị trường việc mua bánđất đai vẫn còn nhiều khó khăn chưa giải quyết ngay được Ở Liên Bang Nga,trước đây cũng như ở các nước XHCN khác, đất đai bị cấm mua bán, mãi đếntháng 9/2001 Đu ma quốc gia Nga thông qua được Luật đất đai mới Luật nàyhuỷ bỏ việc cấm mua bán đất đai, thừa nhận có nhiều hình thức sơ hữu đấtđai, Người nước ngoài có quyền mua đất trong những vùng quy định Tuynhiên việc bán đất mới được tiến hành trong phạm vi 2% diện tích đất liênbang.

Ở Ba Lan tình hình có cởi mở hơn Từ đầu năm 1990 Ba Lan trao trảđất ở, đất ruộng cho chủ cũ (chủ cũ chạy ra nước ngoài sau chiến tranh thếgiới lần thứ 2) Như vậy, qua hành động này Nhà nước Ba Lan thừa nhậnquyền sở hữu tư nhân về đất đai và quyền tự do mua bán đất đai cũng đượcmở rộng dần.

Ở Anbani, đất nông nghiệp được coi là sở hữu của các gia đình nôngdân, nhưng cho đến nay vẫn chưa có thủ tục hợp pháp nào cho việc mua bánđất nông nghiệp Ở Ukraina tư nhân sở hữu 10% đất nông nghiệp, nhưngquyền sở hữu ở đây chỉ là quyền hưởng hoa lợi chứ không phải là quyền muabán.

Ở nhiều nước khác nhau đất đai thuộc quyền sở hữu của Nhà nước.Tính chất đặc biệt của hàng hoá đất đai còn ở chỗ:

- Đất đai là nguồn vốn để đầu tư

- Đất đai là tài sản thế chấp tiện lợi

- Giá cả đất đai không chỉ phản ánh hao phí lao động khai phá, đầu tưnâng cao độ phì nhiêu của đất đai… mà còn phản ánh lợi thế về vị trí, địahình, địa mạo, khả năng kinh doanh trên mảnh đất cụ thể:

- Đất đai thuộc chủ quyền quốc gia, là điều kiện sống của dân cư… vấnđề đất đai rất nhạy cảm về mặt chính trị xã hội…

- Đất đai không sản sinh ra thêm mà ngày càng bị thu hẹp bởi các điềukiện tự nhiên, kinh tế, xã hội (hiểu theo nghĩa tương đối và nhiều trường hợpcó ý tuyệt đối).

1.2.2.3 Thị trường đất đai

Nghiên cứu thị trường đất đai là cần thiết Ở các nước có nền kinh tế thịtrường phát triển, dù theo mô hình nào, cũng đều hình thành một hệ thống cácthị trường hoàn chỉnh, trong đó, thị trường đất đai có vị trí rất quan trọng Bởilẽ thị trường đất đai, lưu thông một loại hàng hoá là đầu vào của bất kỳ ngànhnghề kinh doanh nào Thị trường đất đai tác động mạnh mẽ đến việc tăng,giảm tổng tích luỹ của nền kinh tế quốc dân Động thái phát triển mà thịtrường đất đai tác động mạnh mẽ đến thị trường lao động, thị trường tài chính,các thị trường khác.

Khi nghiên cứu thị trường đất đai phải quan tâm đến các vấn đề chủ yếusau đây:

- Cung đất đai: Lượng cung đất đai có giới hạn, do sự tổng cung đất đai

không đổi, trong lúc lượng cầu về đất ngày càng tăng, đặc biệt yếu tố đầu cơluôn phát sinh khi có cơ hội Do đó, tình trạng khan hiếm đất đai là một đặcđiểm của thị trường đất đai.

Đường tổng cung thẳng đứng song song với trục tung (biểu thị giá thuêđất) Cung đất đai, do đó, là không co giãn.

Giá thuê đất

'S

- Cầu đất đai: Cầu đất đai được xác định từ hai hướng: Cầu sở hữu và

cầu sử dụng đất đai trong xã hội.

Cầu sở hữu có thể xuất phát từ nhu cầu sử dụng, cũng có thể xuất pháttừ mục tiêu kinh doanh đất đai Mua đất để xây dựng biệt thự cho gia đình ở,khác với mua đất để rồi khi được giá thì bán kiếm lời.

Cầu sử dụng xuất phát từ mục đích sử dụng đất đai để trồng trọt, xâydựng các công trình công nghiệp, giao dịch… ở đây, người có nhu cầu sửdụng không nhất thiết đồng thời là chủ sở hữu.

Trên thực tế, để đáp ứng nhu cầu sử dụng, người sử dụng (các nhà tưbản kinh doanh…) thực hiện việc thuê đất đai từ những người chủ sở hữu (cácnhà chủ đất); cũng có trường hợp thuê lại của người đi thuê trước.

Sự phân tích ở trên cho thấy việc xác định nhu cầu đất đai là rất phứctạp Lại càng phức tạp hơn nếu phải xác định cụ thể nhu cầu đất đai theo từngmục đích sử dụng, sở hữu hay kinh doanh (bởi đất đai là một đối tượng kinhdoanh rất đặc biệt…)

Trên đồ thị đường cầu được hiển thị là đường DD dốc xuống (tỷ lệnghịch với giá thuê đất) Đường DD có thể dịch chuyển lên xuống thí dụ: đếnvị trí D'D'.

- Quan hệ cung cầu đất đai có những vấn đề đáng quan tâm sau:

 Cầu đất đai ngày càng tăng về số lượng, đa dạng về chủng loại, tronglúc cung có hạn và ngày càng khan hiếm Do đó, quan hệ này ngày càng căngthẳng, đòi hỏi phải có sự lựa chọn khách quan, hướng vào những mục tiêu sửdụng có hiệu quả nhất Đồng thời cần có sự quản lý của Nhà nước với các

biện pháp, chính sách thích hợp để khắc phục các hiện tượng "Đầu cơ" khônglành mạnh.

 Điều tiết quan hệ cung cầu có điểm khác với cầu của các hàng hoákhác (hàng hoá tiêu dùng và cả các tư liệu sản xuất thông thường) Các hànghoá khác có thể để thị trường điều tiết, nhưng đất đai không thể thiếu được sựcan thiệp của Nhà nước thí dụ, trong các khâu quy hoạch, kế hoạch phát triểncông nghiệp, nông nghiệp, đô thị… trong các thủ tục mua bán, xác lập quyềnsở hữu…

 Thủ tục giao dịch phức tạp hơn.

 Quan hệ cung cầu đất đai có thể nóng lên, hoặc đóng băng theo nhịpphát triển hay suy giảm Nói khác đi sự biến động về kinh tế, chính trị, xã hộiảnh hưởng đến tâm lí dân cư và qua đó, tác động đến quan hệ cung cầu đấtđai…

- Giá cả đất đai:

Đất đai có thể được sử dụng vào các mục đích khác nhau: trồng trọt,chăn nuôi, làm nhà xưởng, đường xá… giá đất đai và tiền thuê đất đai sẽ chiphối việc phân bổ tổng mức cung cố định của đất đai cho các mục đích sửdụng khác nhau.

Trên đó thị trường cầu DD dịch đến D'D' được lý giải như sau: giá cảsản phẩm nông nghiệp tăng lên (giả định đất đai đang được sử dụng để trồngtrọt) làm cho việc gieo trồng có lợi Nhiều nhà kinh doanh muốn có đất đểtrồng cấy, nhu cầu đất đai tăng làm cho giá phải trả cho việc sử dụng đất tănglên (và ngược lại) Giá cả trả cho việc sử dụng đất đó được gọi là địa tô.

Lượng cung đất đai trong dài hạn là không đổi Đất đai có thể sử dụngvào các mục đích khác nhau chủ đất không muốn đất bỏ hoang (không đượckhoản thu nhập nào từ đất bỏ hoang) mà muốn bán quyền sử dụng theo giá thịtrường Lượng cung không đổi nên đường cung đất (S) đứng thẳng, không codãn Chỗ giao nhau giữa đường cung S và đường cầu D là E (N, R) xác địnhkhối lượng cân bằng N và giá cân bằng tương ứng R.

Đất đai là tài sản do thiên nhiên ban tặng, do đó chi phí ban đầu coi nhưbằng không Bởi vậy mà giá (địa tô) của mỗi đơn vị đất là thặng dư đối vớichủ đất Chủ đất cung ứng đất với giá tuỳ vị trí của điểm cân bằng E (N, R) Elên trên giá lên (do đường cầu D dịch lên trên); E xuống dưới thì giá xuống.Diện tích hình chữ nhật RENO chính là địa tô.

Thặng dư trên chính là tô kinh tế Thặng dư là khoản lợi mà ngườicung ứng đất nhận được với giá cao hơn giá mà mình sẵn sàng bán Nói cáchkhác đó là khoản chênh lệch giữa giá cân bằng với chi phí tối thiểu cần thiếtcủa mảnh đất đai đó.

Giá trị của đất đai được bắt nguồn từ giá trị của sản phẩm được tạo ratrên mảnh đất đó.

Giá thuê đất cao hay thấp là do mảnh đất đó được sử dụng vào mục đíchgì và giá trị mang lại từ việc sử dụng đất tạo ra sản phẩm cao hay thấp.

Như vậy, việc phân bổ đất đai cho các mục đích sử dụng khác nhaunhiều hay ít phụ thuộc vào giá thuê đất của mỗi loại mục đích sử dụng

Thí dụ: đất nông nghiệp ngoại thành trồng cây lương thực, rau quả, khichuyển thành đất đô thị sử dụng cho xây dựng công xưởng, nhà hàng, rạphát… thì đường cầu đất đai dịch lên cao, tạo ra điểm cân bằng mới, với mứcgiá R cao hơn nhiều cũng có thể nói ngược lại chính mức giá R cao nên đấtđai đã được phân bố lại, đất nông nghiệp sử dụng có hiệu quả thấp đã chuyểnmột phần quan trọng sang đất công nghiệp, đô thị…

Cơ cấu phân bố đất đai giữa các ngành không cố định mà biến động docơ cấu nhu cầu đất đai biến động, do đó, giá thuê đất biến động

Ngoài quan hệ cung cầu, giá đất còn chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tốkhác như tình trạng đầu cơ tạo nên các nhu cầu giả tạo, tình trạng độc quyền,

Số lượng đất đai

cạnh tranh không lành mạnh, sự can thiệp của Nhà nước thông qua các chínhsách, qua việc điều chỉnh các qui hoạch, kế hoạch.

- Các doanh nghiệp kinh doanh gắn với đất đai:

Trong nền kinh tế kế hoạch hoá tập trung do không có thị trường đất đai(cũng như thị trường bất động sản) nên không có doanh nghiệp kinh doanhđất đai (và bất động sản) Tất cả là do Nhà nước chi phối, hoặc do dân cư tựlo liệu nên hiệu quả sử dụng đất đai thấp Trong nền kinh tế thị trường cácdoanh nghiệp kinh doanh đất đai và liên quan đến đất đai phát triển và có vaitrò quan trọng nhằm nâng cao hiệu quả kinh tế - xã hội trong sử dụng đất đai.Không phải chỉ là các doanh nghiệp san tạo mặt bằng mà các doanh nghiệpphát triển kết cấu hạ tầng cấp, thoát nước, điện, đường… làm tăng thêm giá trịvà giá trị sử dụng của đất đai cũng được hình thành Hơn thế nữa các cơ quanquy hoạch, các tổ chức ngân hàng, tài chính cũng tổ chức dưới dạng doanhnghiệp hướng về mặt hàng đất đai để kinh doanh.

Các doanh nghiệp cạnh tranh và hợp tác với nhau phát triển trên cơ sởnâng cao chất lượng, hiệu quả kinh doanh và phục vụ xã hội.

- Các tổ chức trung gian trong thị trường đất đai

Hoạt động trong thị trường đất đai thường xuất hiện 3 nhân vật: ngườibán, người mua và các nhân vật trung gian làm cầu nối giữa người bán và ngườimua Ở nhiều loại hàng hoá khác cũng có các nhân vật trung gian, nhưng do đặcđiểm của hàng hoá đất đai và giao dịch bán - mua đất đai nên vai trò trung gianlà rất quan trọng Các nhân vật trung gian có thể chia thành các loại:

 Các tổ chức cung cấp thông tin về hàng hoá và giá cả… Các tổ chức tư vấn về pháp lý, giao dịch.

 Các tổ chức môi giới, các tổ chức này trực tiếp giúp đỡ bên ngườibán, hoặc bên người mua thực hiện các nội dung giao dịch, chuẩn bị luận cứcho người mua, người bán có cơ sở đi đến quyết định

 Các tổ chức định giá, thống kê, dự báo giá cả Những thông tin nàykhông có giá trị bắt buộc, nhưng là căn cứ quan trọng của các phi vụ giao dịch.

- Quản lý Nhà nước thể hiện ở hai nhiệm vụ:

Một là, tạo điều kiện cho thị trường thực hiện sự phân bố hợp lý và sử

dụng có hiệu quả đất đai với giá cả phù hợp và chi phối giao dịch thấp.

Hai là, bảo đảm công bằng xã hội, thông qua các chức năng cụ thể sau:

 Tạo khung pháp lý thích ứng với nguyên tắc thị trường bao gồm: Việctạo khung pháp lý như: cấu trúc sở hữu; quyền hạn nghĩa vụ của các bên thamgia thị trường; quy trình mua bán, thanh toán; cơ chế giải quyết tranh chấp…và việc làm cho khung pháp lý đó thích ứng với cơ chế thị trường, thí dụ; sựbình đẳng trong việc gia nhập hoặc rút lui khỏi thị trường, cơ chế cạnh tranh;cơ chế bảo đảm sự công khai minh bạch; cơ chế giải quyết và cơ quan giảiquyết tranh chấp.

 Xây dựng hệ thống quản lý có hiệu quả và đáng tin cậy Trong đó,phải xác định rõ ai được hưởng quyền; những quyền được phép; Ranh giớicủa đất đai; có năng lực cung cấp những chứng cứ chính xác, có giá trị pháplí, không tốn kém, dễ tiếp cận cho các chủ sở hữu; hình thành các cơ quanđăng ký lưu giữ hồ sơ của chủ sở hữu; cơ quan địa chính xây dựng một hệthống thông tin đất đai nhiệm vụ của hệ thống quản lý là: Bảo đảm an toàn, vàtăng cường nhịp độ giao dịch trên thị trường; tăng cường khả năng tiếp cậnvới thông tin; bảo đảm an toàn của việc thế chấp; bảo vệ quỹ đất; giảm tranhchấp; góp phần nâng cao chất lượng quy hoạch… Hình thành hệ thống thôngtin minh bạch, công khai, dễ tiếp cận cho các đối tượng bao gồm: Thông tinquy hoạch, thông tin địa chính, địa bạ và đăng ký địa bạ; thông tin giá cả.

 Tạo điều kiện để giá cả được hình thành trên cơ sở quan hệ cung cầu,chống độc quyền.

 Nhà nước có trách nhiệm thúc đẩy sự hình thành thị trường đất đai,đồng bộ với toàn bộ hệ thống thị trường.

 Hình thành đội ngũ chuyên gia về pháp lí, giao dịch chuyển nhượng,giá cả, các nhà môi giới…

 Thực hiện sự điều tiết thị trường.

1.2.2.4 Cơ sở hình thành chính sách đất đai trong nền kinh tế Việt Namhiện nay

Ở Việt Nam, từ Hiến pháp năm 1946 đến nay, do những biến độngnhiều mặt, về quan điểm nhận thức, kinh tế, xã hội, nên những vấn đề liênquan đến đất đai như: quyền sở hữu, quyền sử dụng, thị trường quyền sử dụngđất đai, vai trò của Nhà nước, các tổ chức trung gian, các tổ chức kinhdoanh… cũng có biến động cần được nghiên cứu thấu đáo.

a) Quyền sở hữu và quyền sử dụng đất đai trong nền kinh tế Việt Namhiện nay

Ở các phần trên, chúng ta thấy trong nền kinh tế thị trường phát triểnđất đai có nhiều loại chủ sở hữu, đất đai có thể mua, bán như một loại hànghoá đặt biệt; thị trường đất đai là một thị trường quan trọng trong hệ thống thịtrường hoàn chỉnh.

Ở Việt Nam những quy định về quyền sở hữu có nhiều biến động Bâygiờ chúng ta thường nói "đất đai thuộc sở hữu toàn dân" như một quy địnhcủa Nhà nước Việt Nam từ sau khi ra đời Nhưng không phải vậy Hiến phápnăm 1946 không quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân; Hiến pháp năm1959 chỉ coi đất hoang hóa là thuộc sở hữu toàn dân, còn các đất đai khác ởnông thôn thuộc sở hữu của nông dân Khi công cuộc hợp tác hóa hoàn thành(ở miền Bắc) thì sở hữu của nông dân chuyển thành sở hữu tập thể về ruộngđất của hợp tác xã.

Đất thổ cư, các loại đất khác ở đô thị và cả ở nông thôn thì quyền sởhữu được quy định rộng hơn: sở hữu người thừa kế, sở hữu Nhà nước.

Ở miền Nam, từ năm 1975 đến 1980 đất đai có nhiều chủ sở hữu: Nhànước sở hữu đất công, đất của các chủ cũ đã chạy đi nước ngoài; nông dân sởhữu đất cha ông để lại, đất được chia sau giải phóng; sở hữu tập thể phần đấtđai của các hợp tác xã;

Đối với đất ở, đất vườn chủ yếu là sở hữu tư nhân Có thể nói cho đếnnăm 1979 ở Việt Nam đất đai có nhiều chủ sở hữu với quyền sở hữu; quyềnquản lý; quyền phân phối, quyền sử dụng.

Chỉ đến Hiến pháp năm 1980 thì mới có quy định toàn bộ quỹ đất trênlãnh thổ Việt Nam thuộc sở hữu toàn dân Điều đó có nghĩa là các loại sở hữukhác về đất đai mặc nhiên bị xóa bỏ.

Năm 1981, ngày 13/11 Ban Bí thư Trung ương Đảng Cộng sản ViệtNam đã có chỉ thị 100 và sau đó là NQ 10/5/1988 của Bộ chính trị có thể nóikhoán trong nông nghiệp được công nhận và gắn với nó là việc thực hiện giaođất cho hộ nông dân sử dụng lâu dài Từ đó, vấn đề quyền sử dụng đất đượchình thành Tuy nhiên mãi đến năm 1998 trong luật sửa đổi, bổ xung luật đấtđai năm 1993 "quyền sử dụng đất" mới được quy định cụ thể, rõ ràng.

Cơ sở lý luận của chủ trương này là lý thuyết địa tô và giá cả của Mác:Trong nông nghiệp tư bản chủ nghĩa có các chủ đất và có các nhà kinh doanhnông nghiệp nhưng không có đất đai, họ phải thuê đất của địa chủ Họ kinhdoanh trên mảnh đất thuê đó họ phải có được lợi nhuận bình quân và phần dôira ngoài lợi nhuận bình quân để trả cho chủ cho thuê đất đó chính là địa tô tưbản chủ nghĩa (bao gồm địa tô chênh lệch 1, 2 và địa tô tuyệt đối) Như vậy,kinh doanh Tư bản chủ nghĩa trong nông nghiệp đã tách quyền sở hữu ruộngđất và quyền sử dụng ruộng đất.

Trong điều kiện ở Việt Nam đất đai thuộc sở hữu toàn dân - lý luận nàyđược vận dụng: Nhà nước chủ sở hữu đất đai có quyền giao đất và thu hồi đấtđai đã giao theo luật đất đai năm 1987 Người sử dụng đất có 2 quyền chủ yếulà: Một là, thực hiện quyền kinh doanh trên diện tích đất được giao và hưởngthụ các lợi ích có được từ các hoạt động đó; Hai là, được bán và chuyểnnhượng tài sản trên mặt đất.

Theo luật đất đai năm 2003, Nhà nước có quyền giao đất, thu hồi đất đãgiao và có quyền cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất với người đangsử dụng ổn định, quy định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất.

Người sử dụng đất không chỉ là những người được giao đất mà cảnhững người được thuê đất (bao gồm cả cá nhân lẫn các tổ chức) có điều cầnlưu ý là các tổ chức cá nhân thuê đất chủ yếu là ở các đô thị Luật năm 1993

quy định người sử dụng đất có thêm một quyền thứ 3 là: được phép chuyểnquyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật

Cho đến nay Điều 105- chương IV, Luật Đất đai 2003, quyền lợi vànghĩa vụ của người sử dụng đất được quy định như sau:

* Được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

- Hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất được giao;- Được chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật;

- Hưởng các lợi ích do công trình công cộng và bảo vệ, cải tạo và bồi bổđất;

- Được Nhà nước hướng dẫn và giúp đỡ trong việc cải tạo và bồi bổ đất;- Được Nhà nước bảo vệ khi người khác xâm phạm đến quyền sử dụngđất hợp pháp của mình; được bồi thường thiệt hại khi đất bị thu hồi;

- Được quyền góp đất để hợp tác sản xuất, kinh doanh theo quy địnhcủa pháp luật phù hợp với mục đích giao đất;

- Được quyền khiếu nại, tố cáo về những hành vi vi phạm quyền sửdụng đất hợp pháp của mình và những hành vi khác vi phạm pháp luật về đấtđai.

* Đồng thời phải thực hiện các nghĩa vụ sau:

- Sử dụng đất đúng mục đích, đúng ranh giới và các yêu cầu khác đãđược quy định khi giao đất;

- Thực hiện các biện pháp để bảo vệ và làm tăng khả năng sinh lợi củađất.

Tuân theo những quy định về bảo vệ môi trường, không làm tổn hại đếnlợi ích chính đáng của người sử dụng đất xung quanh;

- Nộp thuế sử dụng đất; thuế chuyển quyền sử dụng đất; lệ phí địa chínhtheo quy định của pháp luật;

- Nộp tiền sử dụng đất khi được giao đất theo quy định của pháp luật?.Đền bù cho người có đất bị thu hồi để giao cho mình;

- Giao lại đất khi Nhà nước có quyết định thu hồi đất.

Như vậy, theo các quy định hiện hành thì quan niệm về quyền sử dụngđất có các khía cạnh sau cần được quan tâm:

- Quyền sử dụng đất là một bộ phận cấu thành quyền sở hữu đất đai Ởnước ta quyền sở hữu đất đai thuộc về toàn dân mà đại diện là Nhà nước Nhànước có quyền giao đất, thu hồi đất và cho thuê đất Người được giao đất,thuê đất được quyền sử dụng, kinh doanh trên mảnh đất đó và thực hiện cónghĩa vụ nhất định tùy theo loại đất, hình thức giao, thuê đất và người và tổchức sử dụng đất.

- Quyền lợi của người sử dụng đất Nông, Lâm, Ngư nghiệp khác vớiquyền lợi của nguồn sử dụng đất ở, đất chuyên dùng.

- Người có hoàn cảnh neo đơn, khó khăn,… có sự ưu tiên.

- Người được giao đất có thu tiền sử dụng đất có quyền lợi khác vớingười được giao đất không thu tiền.

- Người trả tiền thuê đất một lần có quyền lợi khác với người thuê đấttrả tiền dần theo định kỳ.

b) Thị trường quyền sử dụng đất trong nền kinh tế Việt Nam hiện nayQuan niệm về thị trường quyền sử dụng đất hiện nay

Do những quy định của pháp luật Việt Nam, quyền sở hữu đất đai làthuộc về toàn dân do Nhà nước đại diện (từ đây trở đi thống nhất dùng cụmtừ: Nhà nước là chủ sở hữu về đất đai) Do đó, không có thị trường đất đainhưng lại hình thành thị trường quyền sử dụng đất đai Từ khi Nhà nước cóchủ trương giao đất có thu tiền và cho thuê đất thì những giao dịch về đất bắtđầu chuyển sang hình thức giá trị (thay cho hình thức hiện vật) mang tính chấtthị trường Thị trường quyền sử dụng đất đai có 2 cấp: Sơ cấp và thứ cấp.

Ở thị trường sơ cấp bên có đất là Nhà nước, bên cần đất để kinh doanh(và các nhu cầu khác) là đông đảo các cá nhân và tổ chức cần đất đai để kinhdoanh, xây dựng nhà xưởng, khách sạn, cơ quan và để ở… Các tổ chức, cánhân này sau khi được thuê, giao đất họ có quyền sử dụng đất.

Ở thị trường thứ cấp thị trường giao dịch chuyển nhượng giữa nhữngngười được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất (không còn có Nhà nước ởđây).

Ở Việt Nam từ năm 1980 (Hiến pháp năm 1980 Nhà nước thực hiện chếđộ giao đất) thị trường thứ cấp này và hình thành, nhưng là thị trường"ngầm".

Từ năm 1992 (với Hiến pháp năm 1992) Nhà nước thực hiện cho thuêđất thì thị trường ngầm phát triển mạnh đặt ra hai câu hỏi: Cần hay không cầnđưa các giao dịch ngầm ra công khai? Nếu đưa ra công khai thì phải sửa đổiluật đất đai năm 1987; Nếu không công nhận về mặt pháp lý thì có cách nàokhắc phục hậu quả tiêu cực của thị trường giao dịch ngầm về chuyển nhượngquyền sử dụng đất.

Luật đất đai năm 1993 đã trả lời là: cho phép người sử dụng đất đượcphép chuyển nhượng quyền sử dụng đất Tuy nhiên mới là các quy định sơ bộvà chỉ trong phạm vi đất Nhà nước giao, đất nông lâm nghiệp và đất ở.

Từ năm 1998 (luật đất đai 1998) cho đến Luật Đất đai năm 2003 nộidung về chuyển nhượng quyền sử dụng đất mới được xác định đầy đủ gồm:

- Chuyển đổi quyền sử dụng đất.- Chuyển nhượng quyền sử dụng đất.- Thừa kế quyền sử dụng đất.

- Góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất.- Thế chấp bằng quyền sử dụng đất

- Cho thuê lại quyền sử dụng đất

- Quyền được bồi thường khi bị thu hồi đất.

Như vậy, thị trường chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã được phápluật công nhận, được hoạt động công khai Được cụ thể hoá, pháp lý hoá trêncác vấn đề:

 Các loại đất được tham gia thị trường gồm:

- Đất sản xuất nông nghiệp, đất rừng sản xuất không phải là rừng tựnhiên được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cánhân.

- Đất nông nghiệp hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng ổn định vào mụcđích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối đãđược Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất.

- Đất nông nghiệp được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất đối vớitổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài.

- Đất nông nghiệp được Nhà nước cho thuê trả tiền thuê đất một lần chocả thời gian thuê đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nướcngoài, cá nhân nước ngoài.

- Đất ở được Nhà nước giao cho hộ gia đình, cá nhân để làm nhà ở; đấtở được Nhà nước giao cho tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nướcngoài để đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở; đất ở được Nhà nước cho thuê trảtiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê đối với người Việt Nam định cư ởnước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài để đầu tư xây dựng kinhdoanh nhà ở.

- Đất ở do hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng vào mục đích làm nhà ởđã được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất.

- Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp, đất sử dụng vào mục đíchcông cộng có mục đích kinh doanh được Nhà nước giao có thu tiền sử dụngđất đối với tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ởnước ngoài.

- Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp, đất sử dụng vào mục đíchcông cộng có mục đích kinh doanh được Nhà nước cho thuê trả tiền thuê đấtmột lần cho cả thời gian thuê đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài,tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài.

- Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp, đất sử dụng vào mục đíchcông cộng có mục đích kinh doanh do hộ gia đình, cá nhân, tổ chức kinh tếđang sử dụng đã được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất.

- Đất trồng cây lâu năm có vườn cây, đất rừng sản xuất có rừng, đất làmmuối và đất nuôi trồng thuỷ sản đã đầu tư hạ tầng.

- Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp, đất sử dụng vào mục đíchcông cộng có mục đích kinh doanh mà đã đầu tư hạ tầng hoặc có công trìnhgắn liền với đất.

- Người nhận tài sản gắn liền với đất được Nhà nước tiếp tục cho thuêđất trong thời hạn còn lại của hợp đồng thuê đất đã ký kết.

- Khi hết thời gian sử dụng đất, người được Nhà nước giao đất, cho thuêđất, công nhận quyền sử dụng đất; người nhận quyền sử dụng đất; người nhậntài sản gắn liền với đất thuê của Nhà nước từ người khác nếu có nhu cầu giahạn sử dụng đất thì đều được xem xét gia hạn.

 Nội dung hoạt động của thị trường quyền sử dụng đất được xác địnhgồm:

- Nhà nước giao đất nông nghiệp không thu tiền sử dụng đất cho hộ giađình, cá nhân.

- Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thông qua đấugiá hoặc theo giá do Nhà nước quy định.

- Hộ gia đình, cá nhân chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuêlại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằngquyền sử dụng đất.

- Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài chuyểnnhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốnbằng quyền sử dụng đất.

- Tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài cho thuê, cho thuê lại quyềnsử dụng đất; thế chấp; bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất.

- Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nướcngoài, cá nhân nước ngoài đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở, cơ sở sản xuấtkinh doanh, kết cấu hạ tầng.

- Hộ gia đình, cá nhân, tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nướcngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài bán, cho thuê, tặng cho tài sảngắn liền với đất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất; cánhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, cá nhân nước ngoài để thừa kếtài sản gắn liền với đất.

- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài quy định tại khoản 1 Điều 121của Luật đất đai mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở; được tặng cho,nhận thừa kế quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất.

- Tổ chức sự nghiệp, tổ chức kinh tế được phép hoạt động các dịch vụhỗ trợ thị trường bất động sản về đăng ký quyền sử dụng đất, đăng ký giaodịch bảo đảm, đo đạc lập bản đồ địa chính; cung cấp thông tin đất đai, giớithiệu địa điểm đầu tư; định giá và thẩm định giá đất, bất động sản; nhận thếchấp; bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, bất động sản; tổ chức sàn giao dịchvề quyền sử dụng đất, bất động sản; đấu giá quyền sử dụng đất, bất động sản,đấu thầu dự án có sử dụng đất; chứng khoán bất động sản.

 Về các trường hợp đấu giá và không đấu giá quyền sử dụng đất quiđịnh tại Điều 60 - khoản 2 Luật Đất đai 2003.

Đấu giá quyền sử dụng đất được áp dụng khi Nhà nước giao đất có thutiền sử dụng đất, cho thuê đất hoặc khi thi hành án, thu hồi nợ có liên quanđến quyền sử dụng đất Không đấu giá quyền sử dụng đất được áp dụng khiNhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất hoặc khi thi hành án,thu hồi nợ có liên quan đến quyền sử dụng đất trong các trường hợp sau:

- Các trường hợp sử dụng đất quy định tại khoản 1 Điều 60 của LuậtĐất đai;

- Trường hợp tổ chức kinh tế chuyển quyền từ thuê đất sang giao đất cóthu tiền sử dụng đất;

- Trường hợp người sử dụng đất được cơ quan Nhà nước có thẩm quyềncho phép chuyển mục đích sử dụng đất;

- Trường hợp đất đưa ra đấu giá mà không có người tham gia hoặc đấugiá không thành.

 Về việc đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất đốivới quỹ đất được sử dụng để tạo vốn cho đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng.

- Việc sử dụng qũy đất để tạo vốn đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng đượcthực hiện theo một trong hai hình thức sau:

+ Đấu giá quyền sử dụng đất tạo nguồn vốn bằng tiền để sử dụng trựctiếp cho đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng;

+ Đấu thầu xây dựng công trình và đấu giá quyền sử dụng đất để tạovốn xây dựng công trình đó trong cùng một gói thầu.

- Trường hợp sử dụng hình thức đấu giá quyền sử dụng đất tạo nguồnvốn bằng tiền để sử dụng trực tiếp cho đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng thìđược thực hiện theo nguyên tắc sau:

+ Việc đấu giá quyền sử dụng đất và đấu thầu xây dựng công trình đượctiến hành độc lập;

+ Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương phải xác địnhrõ mục đích và cơ cấu sử dụng đất đối với đất đưa ra đấu giá.

- Trường hợp sử dụng hình thức đấu thầu xây dựng công trình và đấugiá quyền sử dụng đất để tạo vốn xây dựng công trình đó trong cùng một góithầu thì được thực hiện theo nguyên tắc sau:

+ Thang điểm để chấm thầu xây dựng công trình và thang điểm đểchấm đấu giá quyền sử dụng đất được xây dựng riêng;

+ Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương phải xác địnhrõ mục đích và cơ cấu sử dụng đất đối với đất đưa ra đấu giá;

+ Khi sử dụng đất trúng đấu giá, người trúng đấu giá phải lập dự án vàdự án phải được Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương xétduyệt.

- Trình tự, thủ tục đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu công trình có sửdụng đất được thực hiện theo quy chế do Thủ tướng Chính phủ ban hành.

- Hàng năm, Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ươnglập và trình Hội đồng nhân dân cùng cấp thông qua danh mục các dự án đầutư xây dựng kết cấu hạ tầng được sử dụng qũy đất để tạo vốn và diện tích khuđất được sử dụng để tạo vốn thực hiện các dự án đó.

 Khi cổ phần hoá giá trị quyền sử dụng đất được tính vào giá trị tài sảndoanh nghiệp sát giá thị trường.

 Các giao dịch bảo đảm quyền sử dụng đất được chấp nhận như: thếchấp, bảo lãnh… cơ quan thực hiện đăng ký giao dịch bảo đảm về quyền sửdụng đất là văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất.

 Sàn giao dịch về quyền sử dụng đất là nơi thực hiện các hoạt động:giới thiệu người có nhu cầu chuyển quyền hoặc nhận chuyển quyền sử dụngđất, hoặc có nhu cầu thuê đất; giới thiệu các địa điểm đầu tư, cung cấp thôngtin quy hoạch tình trạng pháp luật; tổ chức phiên giao dịch, đấu giá quyền sửdụng đất; các doanh nghiệp đang kinh doanh bất động sản, tư vấn giao dịch… Về quản lý dịch vụ cung cấp thông tin đất đai: Văn phòng đăng kýquyền sử dụng đất là cơ quan duy nhất được cung cấp thông tin có giá trịpháp lý về thửa đất và người sử dụng đất, thông tin đất đai bao gồm các thôngtin về thửa đất, quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất… được cung cấpcông khai cho người có yêu cầu.

1.3 Nghiên cứu kinh nghiệm của một số nước trên thế giới về hình thànhvà phát triển thị trường đất đai với việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất

Đất đai là nguồn lực có giới hạn và ngày càng khan hiếm Ở thời điểmhiện tại đất đai Việt Nam thuộc quyền sở hữu của Nhà nước, nhưng đã đượcphân giao cho các đối tượng cụ thể sử dụng theo những mục đích nhất định.Chuyển đổi mục đích sử dụng, không đơn giản, bởi lẽ nó gắn liền với quá

trình thu hồi, phân giao lại cho các đối tượng cụ thể sử dụng với mục đíchkhác trước.

Đảng Nhà nước ta nhận thức rằng: "Đất đai là hàng hoá đặc biệt…"(Thông báo của Hội nghị Ban chấp hành Trung Ương VII lần 2 ngày22/1/2003 v/v quan điểm chỉ đạo tiếp tục đổi mới chính sách, pháp luật về đấtđai) và thấy rõ sự cần thiết phải tạo lập đồng bộ thị trường các yếu tố sảnxuất, trong đó có thị trường đất đai (thị trường quyền sử dụng đất đai).

Tuy nhiên, do nhiều vướng mắc về nhận thức và tổ chức nên cho đếnnay thị trường vẫn chưa hình thành đầy đủ theo đúng ý nghĩa của nó.

Trong điều kiện như vậy, giải quyết vấn đề thu hồi và chuyển đổi mụcđích sử dụng đất đai như thế nào? giải quyết theo kiểu "hành chính, mệnhlệnh" rõ ràng là đã lỗi thời, nhưng giải quyết theo kiểu thị trường (như cácnước đã có nền kinh tế thị trường phát triển) thì ở Việt Nam chưa có đầy đủđiều kiện gắn liền với vấn đề chuyển đổi mục đích sử dụng đất đai.

Nghiên cứu quá trình phát triển thị trường đất đai ở các nước có nềnkinh tế thị trường phát triển như ở Pháp, Úc Đặc biệt, ở các nước đang trongquá trình chuyển đổi nền kinh tế kế hoạch hóa tập trung sang nền kinh tế thịtrường như Anbani, Rumani, Ukraina, Ba Lan, Liên bang Nga, Cộng hoà Sécvà Cộng hoà Liên bang Đức, xin nêu lên một số nhận xét tổng quát sau:

Một là, việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất đai gắn liền với quá trình

thu hồi đất đai của đối tượng này, để giao cho đối tượng khác sử dụng vớimục đích mới Quá trình này đang gây trở ngại cho quá trình xây dựng cơbản ở Việt Nam Vấn đề đặt ra là lựa chọn hình thức nào thuận lợi hơn? Quansát tình hình ở nhiều nước thấy rằng: hình thức MUA - BÁN là hợp lý nhất.Tất nhiên mua bán đất đai không thể đơn giản như hàng hoá thông thường.Việc mua bán thường diễn ra công khai ở trụ sở chính quyền hoặc cơ quanquản lý địa chính địa phương, 2 bên ký kết hợp đồng và thông qua các tổ chứctín dụng để thanh toán tài chính Trước đó, bên bán phải công khai ý định củamình với cơ quan quản lý địa chính và các phương tiện thông tin đại chúng;

bên mua có thể tìn hiểu, thu thập thông tin ở các cơ quan địa chính có đầy đủhồ sơ về từng mảnh đất; các tổ chức tư vấn và xem xét trên thực địa.

Để thực hiện mua bán, cần phải thực hiện đa dạng hóa sở hữu đất đai.Trong đó, có thể sở hữu Nhà nước chiếm phần quan trọng Việc trao đổi, muabán giữa Nhà nước và các chủ sở hữu theo cả 2 chiều xuôi, ngược đều có thểthực hiện thuận lợi và bình đẳng giá cả hợp lý các điều kiện tái định cư đượcbảo đảm việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất đai thể hiện thông qua quyhoạch đã được Nhà nước công bố công khai cũng được người dân tôn trọng.

Việc bán, mua chỉ thuận lợi khi thị trường đất đai quyền sử dụng đất đaiphát triển đầy đủ Quá trình hình thành thị trường này thường trải qua haibước Trước hết, phải bãi bỏ những quan niệm, chính sách cải tổ việc hìnhthành thị trường, hoặc cải tổ thị trường phát huy tác dụng trên lĩnh vực hànghoá đất đai và quyền sử dụng đất đai

Thứ đến, phải xây dựng một khung khổ pháp lý, thể chế hoàn chỉnh, cùngvới việc hình thành một đội ngũ công chức có năng lực thể chế, kỹ thuật, pháp lí,phát triển các tổ chức trung gian thị trường thông tin địa chính, địa bạ, các tổchức định giá, các tổ chức môi giới, tư vấn hoàn thiện các qui định giao dịch….

Hai là, cùng với việc xây dựng phát triển thị trường, Nhà nước phải

tăng cường vai trò quản lý thông qua nhiều hình thức Trước hết, phải nhấnmạnh chủ quyền quốc gia về đất đai.

Ở các nước, cùng với chế độ đa dạng hóa sở hữu, pháp luật công nhậnvà bảo hộ sở hữu đất đai, nhưng pháp luật cũng giành quyền, chi phối nhằmbảo đảm chủ quyền của Nhà nước trong đó có những khuôn khổ pháp lí cácchủ sở hữu phải tuân thủ về bảo vệ môi trường, về khai thác khoáng sản tronglòng đất, việc bảo đảm không phá hủy đất đai, phục vụ an ninh, quốc phòngbảo vệ rừng, cũng như bảo đảm sử dụng có hiệu quả nguồn lực đất đai cảicách thể chế và pháp luật về đất đai là việc ở nước nào cũng được quan tâm.Thường có một hệ thống thông tin minh bạch, chuẩn xác, có tính pháp lý vàcó thể được tìm hiểu dễ dàng thuận tiện Có một cơ quan chuyên trách, đủ tưcách pháp lý để thu thập, lưu trữ hồ sơ và cung cấp thông tin, có cơ chế và bộ

máy với cán bộ có năng lực để giải quyết tranh chấp địa giới các vụ khiếukiện; vấn đề đánh giá, định giá cũng cần có các tổ chức và quy định thích hợp.Thủ tục đăng ký sở hữu và giao dịch được quy định cụ thể, đơn giản Đặc biệtlà việc tăng cường vai trò, năng lực của chính quyền địa phương được coi trọngnhất là trong việc nâng cao chất lượng, tính ổn định của quy hoạch lãnh thổ, đâychính là cơ sở để bảo đảm sử dụng đất đai có hiệu quả kinh tế xã hội cao.

Ba là, vấn đề đào tạo cán bộ địa chính nước nào cũng chú trọng Trước

hết, phải thấy vấn đề đất đai liên quan đến tất cả các ngành kinh tế quốc dân.Do đó, cơ cấu đội ngũ cán bộ, khối lượng kiến thức và kinh nghiệm công táclà rất đa dạng Nước nào cũng có tổ chức đào tạo chuyên nghiệp với nhiềunghiệp vụ với hệ thống giáo trình có chất lượng cao.

Chương hai

THỰC TRẠNG CHÍNH SÁCH VỀ CHUYỂN ĐỔI MỤC ĐÍCH SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ NỘI

2.1 TÌNH HÌNH THỰC HIỆN CHÍNH SÁCH CHUYỂN ĐỔI MỤC ĐÍCH SỬDỤNG ĐẤT Ở THÀNH PHỐ HÀ NỘI

2.1.1 Thành phố Hà Nội và những đặc điểm liên quan đến việc cụthể chính sách chuyển đổi mục đích sử dụng đất đai

2.1.1.1 Hà Nội là thành phố có điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hộithuận lợi cho phát triển Hà Nội đã, đang phát triển và sẽ phát triển trongtương lai

Thành Đại La đã hình thành từ thời Bắc Thuộc Từ khi Lý Thái Tổ chọnlà Thủ đô, đặt tên là Thăng Long, trải qua các thời kỳ Thăng long - Đông Đô -Hà Nội đã có lịch sử phát triển gần 1000 năm.

Hà Nội ngày nay có địa giới hành chính giáp với 6 tỉnh:

Phía Bắc giáp tỉnh Thái Nguyên và Bắc Giang; phía Đông giáp tỉnh BắcNinh và Hưng Yên; Phía Nam giáp Tỉnh Hà Tây; phía Tây giáp tỉnh VĩnhPhúc và Hà Tây.

Hà Nội nằm trong vùng đồng bằng Bắc bộ, đất đai chủ yếu hình thànhtừ phù sa sông Hồng và sông Thái Bình; độ cao trung bình từ 5m đến 20 m sovới mực nước biển Hà Nội có địa hình thấp dần từ Bắc xuống Nam; từ Tâysang Đông; có khí hậu nhiệt đới gió mùa (gió mùa Đông Nam và gió mùaĐông Bắc); có nhiệt độ trung bình/năm là 23,90C, trung bình một năm có1640 giờ nắng; có lượng mưa trung bình/năm là 1600mm - 1700mm Khí hậunhiệt đới gió mùa, lại có mùa đông khá lạnh, có độ ẩm không khí cao ảnhhưởng đến việc khai thác sử dụng đất (trong nông nghiệp và trong các ngànhkhác).

Hà Nội có hệ thống sông ngòi khá dày đặc (0,5km/km2) Có các sôngngòi lớn như sông Hồng, sông Đuống, Sông Cầu, sông Cà Lồ…; có nhiều hồ,đầm tự nhiên với tổng diện tích khoảng 3600 ha là nguồn cấp nước cho sảnxuất; là hệ thống thoát nước quan trọng và góp phần điều hoà khí hậu và đặcbiệt là tạo cảnh quan môi trường cho Hà Nội Hệ thống sông, hồ của Hà Nộicó vai trò quan trọng trong giao thông thuỷ và du lịch.

Trong những năm qua tình hình chính trị xã hội của thủ đô luôn ổnđịnh, kinh tế tăng trưởng liên tục với nhịp độ cao Cơ cấu kinh tế có chuyểnbiến rõ rệt theo hướng dịch vụ, công nghiệp và nông nghiệp đô thị Tổng sảnphẩm xã hội tăng bình quân hàng năm 11,2% Đời sống dân cư được nâng lênrõ rệt Văn hoá giáo dục nhiều mặt kết quả tốt.

Các điều kiện trên tác động đến nhu cầu về sử dụng đất đai theo 3hướng sau:

 Quy mô yêu cầu đất đaingày càng lớn do quy mô của từng công trình,số lượng các công trình tăng lên, do yêu cầu mở rộng thủ đô.

 Cơ cấu nhu cầu đất đang thay đổi với tốc độ nhanh, do số lượng cácnhu cầu mới tăng nhanh, cũng như sự gia tăng của các nhu cầu sử dụng đất cótốc độ rất khác nhau.

 Tính chất các nhu cầu sử dụng đất cũng khác đi theo thời gian và nhịpđộ phát triển kinh tế, xã hội của thủ đô Thí dụ: quy mô đòi hỏi to lớn hơn,hiện đại hơn, văn minh hơn; cùng với sự phát triển, nhu cầu giảm dân cư,