Dự án xây dựng khu nhà trọ

Dự án xây dựng khu nhà trọ_DH25T07_Nhóm GV: Lê Hoài Ân MỤC LỤC LỜI MỞ ĐẦU ………………………………………………………………… …… GIỚI THIỆU TỔNG QUAN VỀ DỰ ÁN PHÂN TÍCH THỊ TRƯỜNG PHÂN TÍCH KỸ THUẬT CƠNG NGHỆ .17 PHÂN TÍCH NGUỒN NHÂN LỰC 24 PHÂN TÍCH RỦI RO 26 PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH 30 PHÂN TÍCH HIỆU QUẢ KINH TẾ XÃ HỘI 41 KẾT LUẬN 42 Dự án xây dựng khu nhà trọ_DH25T07_Nhóm GV: Lê Hồi Ân LỜI MỞ ĐẦU Hiện nhu cầu nhà cho người lao động thành phố Hồ Chí Minh lớn, có nhiều nhà lưu trú khả đáp ứng hạn chế Nhà vấn đề có tính thời sự, nhiều cấp, nhiều ngành, nhiều giới quan tâm Bởi giải điều giải pháp góp phần ổn định xã hội, làm tảng phát triển kinh tế – xã hội nói chung cải thiện, nâng cao đời sống vật chất, y tế, giáo dục, văn hoá tinh thần người lao động, sinh viên nói riêng Để giảm tải hạ tầng khu vực trung tâm thành phố, việc phải hạn chế gia tăng dân số học, Nhà nước thực việc tái cấu trúc tái bố trí dân cư cách hợp lý.Theo định hướng quy hoạch nhà nước việc giãn dân từ trung tâm Thành phố quận ngoại thành - có quận thật cần thiết Theo đó, nhóm chúng tơi định tiến hành dự án xây dựng khu nhà trọ Một mặt đáp ứng nhu cầu nhà tại, mặt nhằm đảm bảo an ninh lao động (các vấn đề ổn định sống, cung cấp phúc lợi xã hội, đình cơng tranh chấp lao động) sở hạ tầng phục vụ cho môi trường đầu tư Dự án xây dựng khu nhà trọ_DH25T07_Nhóm GV: Lê Hoài Ân GIỚI THIỆU TỔNG QUAN VỀ DỰ ÁN THÔNG TIN CHUNG Tên dự án: Dự án xây dựng khu nhà trọ cho người lao động hộ gia đình Chủ dự án: Nhóm – DH25T07 Địa điểm: 1009/9 Phạm Thế Hiển,phường 5,quận Quy mô dự án: Tổng diện tích: 182.4 m2, đó: Tổng diện tích xây dựng: 152 m2 Diện tích sàn xây dựng: 304 m2 Dự án dự kiến xây dựng 10 phịng trọ, phịng trung bình 15m 2, chia làm dãy, dãy phòng, khoảng cách dãy 1.6 m Tổng vốn đầu tư: Hơn 700 triệu VND Nguồn vốn: Vốn chủ sở hữu vốn vay ngân hàng, vốn chủ sỡ hữu 60% Vốn vay 40% Mục tiêu, nhiệm vụ chủ yếu đầu tư: Giải nhu cầu nhà cho người lao động khu vực Đem lại lợi nhuận từ mảnh đất trống bỏ không nhiều năm CĂN CỨ ĐỂ XÁC ĐỊNH ĐẦU TƯ 2.1 Điều kiện tự nhiên Với chu vi gần 32 km, Quận rộng gấp lần Quận 3, Quận 4, Quận 5, tương đương với Quận Gị Vấp, diện tích tự nhiên 1.880 Quận bị chia cắt nhiều sông rạch không giống quận nội thành Dịng Kênh Đơi chạy dọc Quận chia đơi Quận Các kênh Bến Nghé, kênh Tàu Hũ, rạch Ông Lớn, Ơng Nhỏ, Xóm Củi, Ơng Nhã, Ruột Ngựa, Rạch Cát, Bà Tàng, Lòng Đèn, Rạch Cùng, Lò Gốm, Kênh Ngang số 1, Kênh Ngang số 2, Kênh Ngang số lại chia nhỏ Quận thành phần nhỏ Khí hậu nhiệt đới gió mùa, nhiệt độ nóng ẩm nhìn chung thuận lợi cho định cư phát triển nông nghiệp Giao thông Quận thuận lợi đường thủy hệ thống 23 kênh rạch lớn nhỏ địa bàn Quận nối phường với với địa phương khác Thành phố Kênh Đôi rộng 50 mét, sâu 20 mét lưu thơng tàu bè loại lớn Các kênh rạch, sông khác vừa sâu vừa rộng vừa dài tạo huyết mạch giao thông mà không quận, huyện có được.Tuy nhiên hệ thống giao thơng đường Quận phát triển Đường Phạm Thế Hiển nối Quận với trung tâm Thành phố, đường hẻm khác xen làm thành hệ thống giao thông mạn nhện khắp Quận Đặc biệt hệ thống cầu Quận 8, với 44 cầu, tổng chiều dài lên tới 2.500 mét Những cầu cầu chữ Y, cầu Nhị Thiên Dự án xây dựng khu nhà trọ_DH25T07_Nhóm GV: Lê Hồi Ân Đường, cầu Chà Và, cầu Hiệp Ân với trọng tải lớn xây dựng từ lâu nâng cấp nhiều lần làm tăng tính trọng điểm lưu thơng Chỗ gặp gỡ giao thông thủy bến, cảng, mạnh khác giao thông kinh tế Quận Tồn Quận có 14 bến đị ngang, cảng Chánh Hưng, Dương Bá Trạc, Bình Đơng, Bình Lợi 2.2 Điều kiện kinh tế Tình hình phát triển kinh tế chung đất nước Kinh tế-xã hội nước ta chín tháng đầu năm 2012 tiếp tục đương đầu với nhiều khó khăn, thách thức.Kinh tế giới trầm lắng với khủng hoảng nợ công số nước Châu Âu tiếp tục gây bất ổn lớn Hoạt động đầu tư trì trệ với xuất giảm hầu hết kinh tế dẫn đến tăng trưởng giảm sút Ở nước, thị trường tiêu thụ hàng hóa bị thu hẹp dẫn đến hàng tồn kho mức cao Tổng sản phẩm nước (GDP) chín tháng năm 2012 ước tính tăng 4,73% so với kỳ năm trước thấp mức tăng 5,77% chín tháng năm 2011 Tốc độ tăng GDP quý I năm 4,00%; quý II tăng 4,66%; quý III tăng 5,35% Trong mức tăng chung toàn kinh tế chín tháng năm nay, khu vực nơng, lâm nghiệp thủy sản tăng 2,48%, đóng góp 0,4 điểm phần trăm vào mức tăng trưởng chung; khu vực công nghiệp xây dựng tăng 4,36%, đóng góp 1,82 điểm phần trăm; khu vực dịch vụ tăng 5,97%, đóng góp 2,51 điểm phần trăm Giá trị sản xuất xây dựng chín tháng năm 2012 theo giá hành ước tính đạt 488,7 nghìn tỷ đồng Giá trị sản xuất xây dựng chín tháng theo giá so sánh 1994 ước tính đạt 159,2 nghìn tỷ đồng, tăng 2,6% so với kỳ năm trước Cơ cấu kinh tế dịch chuyển theo hướng tích cực, nông – lâm – thủy sản tiếp tục giảm, tỷ trọng cơng nghiệp – xây dựng tăng Đó dấu hiệu tích cực, tạo mơi trường thuận lợi cho dự án Vấn đề làm phát Nếu so mốc tháng 12/2011 tháng, số CPI nước tăng 2,86%, thấp so mức mục tiêu đến cuối năm 2012, lạm phát mức khoảng 7-8% Tính lũy kế, tháng đầu năm 2012, CPI nước tăng 10,41% so kỳ năm 2011 Vấn đề lao động, việc làm Lực lượng lao động từ 15 tuổi trở lên năm 2012 nước ước tính 52,6 triệu người, tăng 1,2 triệu người so với lực lượng lao động thời điểm 1/7/2011, lao động nam chiếm 51,3%; lao động nữ chiếm 48,7% Lực lượng lao động độ tuổi lao động năm 2012 46,9 triệu người, tăng 0,4 triệu người, nam chiếm 53,3%; nữ chiếm 46,7% Lao động từ 15 tuổi trở lên làm việc kinh tế năm 2012 ước tính 51,7 triệu người, tăng 1,3 triệu người so với năm 2011, lao động khu vực nông, lâm nghiệp thủy sản 24,9 triệu người, chiếm 48,2% tổng lao động tăng 2,3% so với năm 2011; khu vực công nghiệp xây dựng 10,7 triệu người, chiếm 20,7% giảm 0,2%; khu vực dịch vụ 16,1 triệu người, chiếm 31,1% tăng 5,3% Phân bố lao động ngành nông, lâm nghiệp Dự án xây dựng khu nhà trọ_DH25T07_Nhóm GV: Lê Hồi Ân thủy sản giảm 0,2 điểm phần trăm so với năm 2011; ngành công nghiệp xây dựng giảm 0,6 điểm phần trăm; ngành dịch vụ tăng 0,8 điểm phần trăm Tỷ lệ thất nghiệp lao động độ tuổi chín tháng năm 2012 2,17%, khu vực thành thị 3,53%, khu vực nông thôn 1,55% Tỷ lệ thiếu việc làm lao động độ tuổi chín tháng năm 2012 2,98%, khu vực thành thị 1,83%, khu vực nơng thôn 3,49% Vấn đề lãi suất Theo thông báo NHNN, điều hành Chính phủ tình hình kinh tế vĩ mơ chuyển biến tích cực, nhiên hoạt động sản xuất kinh doanh cịn nhiều khó khăn, sức mua thị trường giảm, lãi suất giảm chi phí vốn cịn cao Trên sở thực tiễn diễn biến kinh tế vĩ mô, thị trường tiền tệ NHNN ban hành văn điều chỉnh lãi suất điều hành có hiệu lực từ ngày 28/05/2012 Chính thức hạ trần lãi suất huy động xuống 11%/năm Cụ thể: - Giảm lãi suất tái cấp vốn từ 13%/năm xuống 12%/năm, lãi suất cho vay toán điện tử liên ngân hàng từ 14%/năm xuống 13%/năm, lãi suất tái chiết khấu từ 11%/năm xuống 10%/năm - Lãi suất tiền gửi tối đa VND không kỳ hạn kỳ hạn tháng từ 4%/năm xuống 3%/năm, với kỳ hạn tháng từ 12%/năm xuống 11%/năm; riêng quỹ tín dụng Nhân dân sở ấn định mức lãi suất tối đa tiền gửi có kỳ hạn tháng trở lên giảm từ 12,5%/năm xuống 11,5%/năm - Lãi suất cho vay với lĩnh vực khuyến khích nơng nghiệp nơng thơn, xuất khẩu, cơng nghiệp hỗ trỡ, doanh nghiệp vừa nhỏ xuống 14%/năm từ mưc 15%/năm Tình hình phát triển kinh tế quận – TP.HCM Trên phương diện kinh tế, địa hình Quận với chế độ bán nhật triều làm cho sông nước Quận bị nhiễm phèn, mặn, khu vực phường 11, 12, 13 16 Song Quận khơng phải khơng có nhiều vùng phù sa sông bồi đắp, tạo nên diện tích nơng nghiệp Quận rộng gần ½ diện tích tổng thể Ở Quận có cánh đồng lúa xanh tốt (giáp huyện Bình chánh), đồng ruộng cói lớn, cánh đồng rau, vườn dừa trái quanh hồ ao nuôi cá mang sắc thái miền quê thành thị Trong phát triển kinh tế, quận gặp phải khơng khó khăn.Từ sau giải phóng đến nay, quận tiếng quận nội thành nghèo thành phố, với dãy nhà ổ chuột lụp xụp bên kênh rạch.Tuy nhiên, quan tâm thành phố, với nổ lực quyền nhân dân địa phương, ngày nay, mặt quận có nhiều thay đổi Đồng thời, vấn đề lãi suất áp dụng cụ thể dự án xây dựng phòng trọ, ngày 12/9/2012, Ủy ban nhân dân thành phố ban hành Quyết định số 41/2012/QĐ-UBND Quy chế cho vay hộ gia đình, cá nhân xây dựng sửa chữa nhà trọ cho công Dự án xây dựng khu nhà trọ_DH25T07_Nhóm GV: Lê Hồi Ân nhân thuê ban hành kèm theo Quyết định số 18/2011/QĐ-UBND ngày 28/3/2011 Ủy ban nhân dân thành phố Theo đó, Hội đồng quản lý Quỹ Phát triển nhà giao định khung lãi suất cho vay cụ thể thời kỳ theo nguyên tắc: “Mức lãi suất cho vay tính bình qn lãi suất huy động tiết kiệm kỳ hạn 12 tháng trả lãi sau (mức tối đa) ngân hàng thương mại địa bàn thành phố Ngân hàng Thương mại cổ phần Ngoại thương Việt Nam – Chi nhánh thành phố Hồ Chí Minh, Ngân hàng Thương mại cổ phần Công thương Việt Nam – Chi nhánh thành phố Hồ Chí Minh, Ngân hàng Nơng nghiệp Phát triển nơng thơn Việt Nam – Chi nhánh thành phố Hồ Chí Minh, Ngân hàng Đầu tư Phát triển Việt Nam – Chi nhánh TP.HCM, cộng phí quản lý 1,5%/năm” Với tình hình lãi suất nói trên, để thực dự án, định vay Ngân hàng TMCP Đầu tư Phát triển Việt Nam (BIDV) – Ngân hàng mà thời gian gần có thơng báo việc điều chỉnh giảm lãi suất cho vay, tháo gỡ khó khăn, tạo điều kiện cho doanh nghiệp vay vốn 2.3 Điều kiện văn hóa, xã hội Tuy quận nội thành Quận lại bán nông bán thị, kinh tế có nơng nghiệp, cơng nghiệp, tiểu thủ công, dịch vụ thương mại,… Kết cấu kinh tế độc đáo thích hợp với vị trí vùng đệm Quận trước hết sản phầm kết hợp lại tầng lớp dân cư hội tụ Những người lao động từ miền Bắc, miền Trung, miền Đông Nam Bộ đến bến cảng bán sức lao động cho chủ cảng, chủ hãng xay xát lúa gạo, bột mì, hãng bn Đó nguồn cư dân đơng từ cuối kỷ trước tụ Quận Sau người nơng dân lao động nghèo từ miền Tây, miền Đông, từ vùng địa phương khác Thành phố lại dồn vùng đệm Quận 8, đưa dân số Quận lên hàng chục vạn người Dân số: Cư dân Quận đông người Việt chiếm khoảng 85,4%, người Hoa có mặt Quận từ sớm với tỷ lệ khoảng 11%; ngồi cịn có người Chăm, Khơ-me chiếm khoảng 0,3% Các tầng lớp dân cư Quận phần lớn theo đạo Phật (35%) với 52 chùa xây dựng khắp nơi Một số tôn giáo khác khơng tín đồ như: đạo Thiên Chúa (11,5%) với 12 nhà thờ, Tin Lành (0,4%) có nhà thờ, Cao Đài (0,48%) có thánh thất, Đạo Hồi (0,52%) có thánh đường… Tóm lại, tầng lớp dân cư, tôn giáo Quận dù từ nhiều nguồn gốc, thành phần đa dạng khác nhau, chủ yếu người lao động, nông dân công nhân khuân vác, làm thuê, chung số phận tha hương tụ hội lại nên việc triển khai dự án nhóm xem thiết thực việc đáp ứng nhu cầu nhà cho người lao động Những người mà với thu nhập thấp ngắn hạn khó sở hữu ngơi nhà cho riêng 2.4 Căn pháp lý: Căn pháp lý để tiến hành việc xây dựng kinh doanh phòng trọ bao gồm:   Luật Nhà năm 2005 Luật sửa đổi, bổ sung Luật Nhà năm 2009 Dự án xây dựng khu nhà trọ_DH25T07_Nhóm GV: Lê Hoài Ân  Quyết định 2127/QĐ-TTg phê duyệt định hướng phát triển nhà quốc gia đến năm 2020 tầm nhìn đến năm 2030  Quyết định 17/2006/QĐ-BXD quy định điều kiện tối thiểu nhà cho người lao động thuê để  Thông tư 13/2009/TT-BXD hướng dẫn việc cho thuê, quản lý vận hành nhà sinh viên nhà công nhân khu công nghiệp  Thông tư 10/2009/TT-BXD hướng dẫn quản lý dự án đầu tư xây dựng nhà sinh viên, nhà công nhân khu công nghiệp nhà thu nhập thấp  Thông tư 15/2009/TT-BXD hướng dẫn phương pháp xác định giá cho thuê nhà sinh viên, nhà cơng nhân, nhà cho người có thu nhập thấp giá bán, giá thuê mua nhà cho người có thu nhập thấp thuộc dự án thành phần kinh tế tham gia đầu tư  Thông tư 36/2009/TT-BXD hướng dẫn việc bán, cho thuê, cho thuê mua quản lý sử dụng nhà cho người có thu nhập thấp khu vực thị Theo số quy định hành, Nhà nước khuyến khích thành phần kinh tế tham gia đầu tư xây dựng nhà để bán (trả tiền lần trả góp), cho thuê, cho thuê mua người có thu nhập thấp khu vực thị (sau gọi chung nhà thu nhập thấp) theo phương thức xã hội hóa Chủ đầu tư dự án nhà thu nhập thấp hưởng ưu đãi đất đai, thuế, tín dụng ưu đãi khác theo quy định như:  Được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phạm vi dự án  Được áp dụng thuế suất ưu đãi thuế giá trị gia tăng mức cao (thuế suất 0%);  Được miễn thuế thu nhập doanh nghiệp năm, kể từ có thu nhập chịu thuế giảm 50% thuế thu nhập doanh nghiệp năm áp dụng thuế suất thuế thu nhập doanh nghiệp 10% suốt thời gian hoạt động  Được hỗ trợ tín dụng đầu tư từ nguồn: - Vay vốn tín dụng ưu đãi bù lãi suất theo quy định - Vay từ Quỹ phát triển nhà địa phương nguồn vốn vay ưu đãi khác (nếu có) - Được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xem xét, hỗ trợ phần toàn lãi vay (tùy theo khả ngân sách địa phương)  Được cung cấp miễn phí thiết kế mẫu, thiết kế điển hình nhà tiến khoa học kỹ thuật thi công, xây lắp nhằm giảm giá thành xây dựng cơng trình; áp dụng hình thức tự thực có đủ lực theo quy định pháp luật định thầu hợp đồng tư vấn, thi công xây lắp mua sắm thiết bị  Được Nhà nước hỗ trợ đầu tư hạ tầng kỹ thuật hàng rào dự án (giao thơng, cấp điện, cấp nước) Dự án xây dựng khu nhà trọ_DH25T07_Nhóm GV: Lê Hoài Ân 2.5 Thị trường sản phẩm, dịch vụ dự án Theo đánh giá chung, có khoảng 15-20% hộ gia đình khu vực thị 70% công nhân lao động khu cơng nghiệp tập trung thực gặp khó khăn chỗ Tổng hợp kết điều tra cho thấy, có 32% số hộ gia đình cán bộ, cơng chức, viên chức có nhu cầu cải thiện chỗ Hiện nay, khu công nghiệp, khu chế xuất có khoảng 20% tổng số cơng nhân lao động có chỗ ổn định Bên cạnh đó, có nhiều trường đại học cao đẳng xung quanh khu vực dự án nên đối tượng sinh viên phân khúc đáng kể Hiện ký túc xá trường đại học phần lớn chưa đáp ứng hết nhu cầu chỗ cho sinh viên, đáp ứng khoảng10% Đứng trước nhu cầu lớn vậy, người dân địa phương nhanh chóng nắm bắtcơ hội: sửa sang lại nhà trống, ngăn phòng cho thuê, không nhiều người bỏ tiền xây Vì thế, có phịng nhỏ, chật hẹp, tối tăm có người th nhu cầu cấp thiết Nên tương lai, đối tượng sinh viên cần sản phẩm dịch vụ dự án Mới đây, UBND TP.HCM ban hành Chỉ thị 24/CT-UB chương trình xây dựng 30 ngàn nhà cho người có thu nhập thấp, với mức quy định lợi nhuận tối đa cho doanh nghiệp tham gia vào lĩnh vực không 6% giá trị cơng trình Với tỷ lệ lợi nhuận này, UBND thành phố không nhận ủng hộ doanh nghiệp, chẳng doanh nghiệp lại bỏ số vốn lớn để thu số lãi “q nhỏ”, chí khơng đủ lãi để trả lãi vay ngân hàng Vậy nên, nhà trọ cho thuê, biện pháp quan trọng để giải nhà cho người thu nhập thấp Dự án xây dựng khu nhà trọ_DH25T07_Nhóm GV: Lê Hồi Ân PHÂN TÍCH THỊ TRƯỜNG THỰC TRẠNG VỀ NHÀ Ở HIỆN TẠI Với tình hình kinh tế nay, với gia tăng lạm phát, khiến giá mặt hàng nói chung tăng, sống người lao động ngày gặp khó khăn Người dân buộc phải thắt chặt, cắt giảm chi tiêu cho nhu cầu không cần thiết chi cho nhu cầu thiết yếu hàng ngày.Trong bối cảnh kinh tế đó, thị trường bất động sản, nhà bị tác động không nhỏ Thực trạng số lượng nhà có diện tích nhà chật ngày tăng, cho thấy phận có điều kiện kinh tế sở hữu nhiều nhà với diện tích rộng Bên cạnh đó, tốc độ thị hoá nhanh cộng với việc gia tăng dân số học làm cho vấn đề nhà đô thị ngày xúc thu nhập người lao động Điều làm tăng chênh lệch điều kiện tầng lớp dân cư, kéo rộng khoảng cách giàu-nghèo, ảnh hưởng trực tiếp đến đời sống tầng lớp dân cư Ngoài ra, số lượng nhà chung cư cao tầng xây dựng giai đoạn trước năm 1980 đứng trước tình trạng xuống cấp nghiêm trọng Riêng TP.HCM có 80 ngơi nhà chung cư mức nguy hiểm cần phải sớm phá dỡ xây dựng lại để đảm bảo an toàn Vấn đề nhà vấn đề mà phần lớn sinh viên địa bàn TP.HCM quan tâm hàng đầu Đặc biệt mùa tựu trường, nỗi lo lắng đa phần tân sinh viên tỉnh xa học thành phố chỗ Trong hệ thống ký túc xá trường đại học, cao đẳng chưa thể đáp ứng nhu cầu th trọ ngồi gần lựa chọn nhất.Theo thống kê có 65 hệ thống ký túc xá TP.HCM đáp ứng chỗ khoảng 50 nghìn sinh viên, 90% sinh viên ngoài.Về nguồn cung cho sản phẩm nhà cho thuê, thấy thị trường có phân hóa thành hai loại: nhà sang trọng cho người có thu nhâp cao nhà bình dân cho người thu nhập trung bình Hiện nguồn cung sản phẩm nhà sang trọng (thường quận 1, 5) dồi dào, sử dụng khoảng 40%, lại trống Tuy nhiên nguồn cung sản phẩm nhà cho người có thu nhập trung bình lại thiếu hụt so với nhu cầu thực tế.về TIỀM NĂNG CỦA THỊ TRƯỜNG Như phân tích số điều kiện thực tế trên, thấy thị trường nhà cho thuê khu vực quận 7, quận 8hiện tương lai có tiềm khai thác lớn Nền kinh tế Việt Nam theo dự đoán chuyên gia phải cần thời gian dài để có bước chuyển Thêm vị trí thuận lợi cho việc di chuyển quận trung tâm, dù kinh tế phục hồi, khai thác thị trường khu vực có vị trí thuận lợi cho việc di chuyển quận trung tâm (quận 1, quận 5) – nơi tập trung nhiều trường đại học, cao đẳng tập trung nhiều lao động Phân khúc sinh viên đặc biệt quan trong, nhu cầu nhà trọ sinh viên ổn định Bên cạnh đó, việc xây dựng nhà trọ địa bàn dân cư cịn mang tính manh mún, tự phát Và thực tế cho thấy nhà trọ dân đa phần điều kiện không tốt lắm, chủ yếu Dự án xây dựng khu nhà trọ_DH25T07_Nhóm GV: Lê Hoài Ân nới tận dụng diện tích sẵn có, xây dựng tạm bợ đất yếu với vất liệu thô sơ không đảm bảo an tồn, vệ sinh, phịng cháy sức khoẻ cho sinh viên người lao động Giá nhà trọ thông thường cao, đặc biệt dành cho sinh viên, giá ngày leo thang nhu cầu sinh viên người lao động lớn Bên cạnh đó, để giảm chi phí chủ nhà hạn chế tối đa mức đầu tư Vì mà cơng tình nhà trọ thường xây dựng nhanh, chất lượng Cũng việc tận dụng tối đa nên dãy nhà trọ cơng trình phụ kết cấu bố cục nhà thường thiếu hợp lý, khoảng không gian chật hẹp Bên cạnh đó, nhiều trường đại học lớn có xu hướng xây dựng sở học tập địa bàn xa trung tâm (quận 1, quận 5…) Điều có nghĩa khoảng vài năm tới quận có nhu cầu lớn nhà trọ.Nhiều sinh viên chấp nhận việc học xa để có phịng trọ tốt, tiện nghi, giá hợp lý Trên khu vực địa bàn quận có nhiều Ngân hàng, khu cơng nghiệp, trường đại học… Đó yếu tố thuận lợi cho đầu dự án hoàn thành PHÂN ĐOẠN THỊ TRƯỜNG - XÁC ĐỊNH THỊ TRƯỜNG MỤC TIÊU Hiện nay, thị trường nhà cho thuê có nhiều phân khúc dành cho nhiều đối tượng khác nhau, cụ thể sau: Thị trường hộ: giải pháp dành cho người có thu nhập trung bình ổn định, khơng đủ tiền mua nhà có chỗ với giá phù hợp với khả tài Thị trường hộ cho thuê Việt Nam giai đoạn thăm dò, hứa hẹn tương lai có tiềm lớn, giải pháp nhà phù hợp với người có thu nhập trung bình với giá th khơng cao giá phịng trọ, hộ chung cư khoảng 20 năm xuống cấp, lúc chủ đầu tư tiếp tục xây lại Thêm vào đó, báo cáo phân tích thị trường rằng, phân khúc thị trường nhà cho thuê phân khúc thiếu Thống kê vòng năm năm qua cho thấy, độ lấp đầy phân khúc nhà cho thuê mức 80% với tòa nhà hộ dịch vụ cho thuê, nhu cầu thuê nhà nhiều thị trường Tuy nhiên, xét hiệu đầu tư, thị trường hộ cho thuê hiệu nhiều so với hộ thương mại, thời gian thu hồi vốn chậm Vì vậy, TPHCM, có số nhà đầu tư nhắm đến đối tượng dự án Bee Home C.T Group, 40 hộ dự án Twin Towers củaCông ty thương mại xây dựng Lê Thành Thị trường nhà trọ: chủ yếu dành cho đối tượng có nhu cầu tạm thời thời gian ngắn, thị trường nhà cho thuê phát triển Đối tượng nhắm đến phân khúc người có thu nhập thấp sinh viên, công nhân, người lao động nghèo người nhập cư Đây thị trường có nhu cầu lớn, năm gần đây, số lượng người gia nhập vào lĩnh vực kinh doanh nhà trọ nhiều Tuy nhiên, phần lớn dự án đáp ứng nhu cầu tối thiểu chưa thật quan tâm đến nhu cầu khác khách hàng thuê trọ Hơn nữa, giá cho thuê phòng nhiều bất cập, chủ nhà trọ thường tự ý nâng giá, 10 Dự án xây dựng khu nhà trọ_DH25T07_Nhóm Rủi ro khơng lấy Người th nhà khơng có khả lại vốn chi trả, cố tình chây ỳ khơng tốn tiền th Quy định pháp luật hành chưa có chế tài bảo vệ chủ cho thuê trường hợp GV: Lê Hồi Ân Ký kết hợp đồng thuê nhà trọ với điều kiện ràng buộc thời gian trảtiền thuê nhà yêu cầu đặt cọc tiền thuê nhà trước tháng, đồng thời phải báo cho chủ nhà trước nửa tháng trước chuyển nơi khác Khơng tìm kiếm khách Có kế hoạch marketing phù hợp để hàng thời gian đầu để thu thông tin nhà trọ đến với hồi vốn trả nợ ngân hàng đối tượng khách hàng mục tiêu Rủi ro thiếu kinh Chủ nhà khơng có kinh nghiệm nghiệm trong việc quản lý khu trọ để xảy quản lý tình trạng trộm cắp, gây trật tự khách trọ cố tình không trả tiền thuê nhà, gây hư hại sở vật chất Học hỏi kinh nghiệm lý người có kinh nghiệm Rủi ro bị thị Các nhà máy quanh khu vực phần khách hàng xây dựng nhà cho công nhân, trường học xây dựng thêm khu ký túc xá Thu thập, cập nhật thông tin từ quan chức địa bàn quận, mối quan hệ quen biết Liên kết với công an khu vực để giải tình trạng an ninh trật tự Nâng cao chất lượng phịng trọ tạo Chính sách nhà nước việc điểm khác biệt để tăng cạnh chuyển khu công nghiệp, nhà tranh, thu hút khách hàng máy trường đại học vùng ven thành phố Ủy ban thành phố có dự án xây dựng nhà cho người có thu nhập thấp Trong khu vực có nhiều phịng trọ xây dựng Rủi ro biến động Giá điện nước tăng cao làm tăng Có biện pháp tăng giá phù hợp, giá thuê phòng số tiền cho thuê hàng tháng, vượt để tăng khả thích ứng trọ khả cho trả người thuê người thuê thu nhập thấp 29 Dự án xây dựng khu nhà trọ_DH25T07_Nhóm GV: Lê Hồi Ân PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH Dự án xây dựng khu phịng trọ Giá trị Đơn vị tính Đầu tư Đất Chi phí xây dựng 2a Chi phí ngun vật liệu 2b Chi phí nhân cơng triệu đồng 453.971 triệu đồng 378.309 triệu đồng 75.662 triệu đồng 3.Giá mua máy móc, thiết bị 80.000 triệu đồng Chi phí vận chuyển, lắp đặt 7.566 triệu đồng Chi phí quản lý, tư vấn chi phí khác Chi phí dự phịng Thời gian xây dựng dự án Thời gian khấu hao nhà trọ Thời gian khấu hao máy móc, thiết bị 50.000 triệu đồng 132.408 triệu đồng tháng 20 năm năm Doanh thu Công suất thiết kế 100% Tỷ lệ khai thác Năm 94% /năm Năm đến năm 96% /năm Năm trở 98% /năm Đơn giá cho thuê 30 Dự án xây dựng khu nhà trọ_DH25T07_Nhóm GV: Lê Hồi Ân Phịng diện tích 12m2 2.000 triệu đồng/tháng Phịng diện tích 15m2 2.500 triệu đồng/tháng Chi phí Chi phí điện, nước 60.000 triệu đồng/năm Chi phí vệ sinh, bảo trì 5.000 triệu đồng/năm Chi phí quản lý, quảng cáo 2.000 triệu đồng/năm Tổng chi phí 67.000 triệu đồng/năm Thông tin chung Vay ngân hàng 289.578 triệu đồng Lãi suất vay 10.50% /năm Thời gian trả nợ Suất sinh lời vốn CSH Thời gian khai thác dự án Số dư tiền tối thiểu Năm 18% /năm 10 Năm 15% Doanh thu/năm Khoản phải thu 4% Doanh thu/năm Khoản phải trả 0% Doanh thu/năm Thuế suất thuế TNDN 0% /năm Đơn vị tính: triệu đồng Tổng vốn đầu tư cố định Chỉ tiêu Chi phí xây dựng nhà trọ Số tiền 453.971 31 Dự án xây dựng khu nhà trọ_DH25T07_Nhóm GV: Lê Hồi Ân Chi phí máy móc, thiết bị 80.000 Chi phí vận chuyển lắp đặt 7.566 Chi phí quản lý, tư vấn CP khác 50.000 Chi phí dự phịng 132.408 Tổng VĐT khơng kể lãi vay TGXD 723.945 Lãi vay TGXD 7.601 Tổng VĐT kể lãi vay TGXD 731.546 Nguồn tài trợ cho dự án Nguồn tài trợ cho dự án Giá trị Tỷ lệ Vay 289.578 40% Vốn riêng 441.968 60% Vốn chủ sở hữu góp ban đầu Lãi vay thời gian xây dựng WACC 434.367 7.601 15% Xác định nguyên giá tài sản cố định cần tính khấu hao Nguyên giá nhà trọ Chi phí xây dựng nhà trọ Phân bổ chi phí quản lý tư vấn chi phí khác Phân bổ chi phí dự phịng Phân bổ chi phí lãi vay thời gian xây dựng Nguyên giá nhà trọ cần tính khấu hao 453.971 41.915 110.998 6.372 613.256 32 Dự án xây dựng khu nhà trọ_DH25T07_Nhóm GV: Lê Hồi Ân Ngun giá máy móc thiết bị Chi phí máy móc thiết bị 80.000 Chi phí vận chuyển lắp đặt máy móc thiết bị 7.566 Phân bổ chi phí quản lý tư vấn chi phí khác 8.085 Phân bổ chi phí dự phịng Phân bổ chi phí lãi vay thời gian xây dựng Ngun giá máy móc thiết bị cần tính khấu hao 21.410 1.229 118.290 33 Dự án xây dựng khu nhà trọ_DH25T07_Nhóm GV: Lê Hồi Ân Khấu hao nhà trọ Năm GT đầu kỳ 0.000 KH kỳ 0.000 30.663 30.663 30.663 30.663 30.663 30.663 30.663 30.663 30.663 30.663 613.256 582.593 551.930 521.268 490.605 459.942 429.279 398.616 367.954 337.291 306.628 GT cuối kỳ 613.256 582.593 551.930 521.268 490.605 459.942 429.279 398.616 367.954 10 337.291 Khấu hao máy móc, thiết bị Năm 10 GT đầu kỳ 0.000 118.290 94.632 70.974 47.316 23.658 118.290 94.632 70.974 47.316 23.658 KH kỳ 0.000 23.658 23.658 23.658 23.658 23.658 23.658 23.658 23.658 23.658 23.658 GT cuối kỳ 118.29 94.632 70.974 47.316 23.658 118.290 94.632 70.974 47.316 23.658 0.000 10 Tổng hợp khấu hao Năm GT đầu kỳ 0.000 731.546 677.226 622.905 568.584 514.263 578.232 523.912 469.591 415.270 360.949 KH kỳ 0.000 54.321 54.321 54.321 54.321 54.321 54.321 54.321 54.321 54.321 54.321 731.546 677.226 622.905 568.584 514.263 578.232 523.912 469.591 415.270 360.949 306.628 GT cuối kỳ 34 Dự án xây dựng khu nhà trọ_DH25T07_Nhóm GV: Lê Hồi Ân Lịch vay trả nợ Năm 0.000 297.179 237.744 178.308 118.872 59.436 289.578 0.000 0.000 0.000 0.000 0.000 Trả lãi 7.601 31.204 24.963 18.722 12.482 6.241 Trả gốc 0.000 59.436 59.436 59.436 59.436 59.436 Trả gốc lãi 0.000 90.640 84.399 78.158 71.917 65.677 Nợ cuối năm 297.179 237.744 178.308 118.872 59.436 0.000 Nợ đầu năm Nợ Doanh thu Năm 10 Tỷ lệ khai thác 94% 96% 96% 96% 96% 98% 98% 98% 98% 98% Đơn giá 15m2 2.500 2.500 2.500 2.500 2.500 2.500 2.500 2.500 2.500 2.500 5.640 5.760 5.760 5.760 5.760 5.880 5.880 5.880 5.880 5.880 2.000 2.000 2.000 2.000 2.000 2.000 2.000 2.000 2.000 2.000 3.760 3.840 3.840 3.840 3.840 3.920 3.920 3.920 3.920 3.920 Số p.15m2/tháng Đơn giá 12m2 Số p.12m2/tháng 35 Dự án xây dựng khu nhà trọ_DH25T07_Nhóm Tổng doanh thu GV: Lê Hoài Ân 259.440 264.960 264.960 264.960 264.960 270.480 270.480 270.480 270.480 270.480 10 Chi phí hoạt động Năm CP v.sinh, bảo trì CP điện, nước CP quản lý Tổng CP 5 5 5 5 5 60 60 60 60 60 60 60 60 60 60 2 2 2 2 2 67 67 67 67 67 67 67 67 67 67 Kết kinh doanh Năm Doanh thu Giá vốn (chưa kể khấu hao) Chi phí quản lý LN trước KH Khấu hao EBIT 10 259.440 264.960 264.960 264.960 264.960 270.480 270.480 270.480 270.480 270.480 65.000 65.000 65.000 65.000 65.000 65.000 65.000 65.000 65.000 65.000 2.000 2.000 2.000 2.000 2.000 2.000 2.000 2.000 2.000 2.000 192.440 197.960 197.960 197.960 197.960 203.480 203.480 203.480 203.480 203.480 54.321 54.321 54.321 54.321 54.321 54.321 54.321 54.321 54.321 54.321 138.119 143.639 143.639 143.639 143.639 149.159 149.159 149.159 149.159 149.159 36 Dự án xây dựng khu nhà trọ_DH25T07_Nhóm Lãi vay EBT 31.204 24.963 GV: Lê Hoài Ân 18.722 12.482 6.241 0.000 0.000 0.000 0.000 0.000 106.915 118.676 124.917 131.158 137.398 149.159 149.159 149.159 149.159 149.159 Chuyển lỗ 0.000 0.000 0.000 0.000 0.000 0.000 0.000 0.000 0.000 0.000 Lỗ tích lũy 0.000 1.000 2.000 3.000 4.000 5.000 6.000 7.000 8.000 9.000 TN chịu thuế Thuế Lợi nhuận ròng 106.915 118.676 124.917 131.158 137.398 149.159 149.159 149.159 149.159 149.159 0.000 1.000 2.000 3.000 4.000 5.000 6.000 7.000 8.000 9.000 106.915 118.676 124.917 131.158 137.398 149.159 149.159 149.159 149.159 149.159 37 Dự án xây dựng khu nhà trọ_DH25T07_Nhóm GV: Lê Hồi Ân Dự trù vốn lưu động Năm 10 Tiền tối thiểu 38.916 39.744 39.744 39.744 39.744 40.572 40.572 40.572 40.572 40.572 Các khoản phải thu 10.378 10.598 10.598 10.598 10.598 10.819 10.819 10.819 10.819 10.819 Các khoản phải trả 0.000 0.000 0.000 0.000 0.000 0.000 0.000 0.000 0.000 0.000 Vốn lưu động 49.294 50.342 50.342 50.342 50.342 51.391 51.391 51.391 51.391 51.391 Thay đổi nhu cầu VLĐ 49.294 1.049 0.000 0.000 0.000 1.049 0.000 0.000 0.000 0.000 VLĐ ban đầu 49.294 1.049 0.000 0.000 0.000 1.049 0.000 0.000 0.000 0.000 Tăng/giảm nhu cầu VLĐ VLĐ cuối kỳ 51.391 38 Dự án xây dựng khu nhà trọ_DH25T07_Nhóm GV: Lê Hồi Ân Lưu chuyển tiền tệ quan điểm tổng đầu tư Năm 10 11 Lợi nhuận ròng 106.915 118.676 124.917 131.158 137.398 149.159 149.159 149.159 149.159 149.159 Khấu hao 54.321 54.321 54.321 54.321 54.321 54.321 54.321 54.321 54.321 54.321 Chi phí trả lãi 31.204 24.963 18.722 12.482 6.241 0.000 0.000 0.000 0.000 0.000 1.0488 0 1.0488 0 0 Tăng/giảm VLĐ Dòng tiền ròng 192.440 196.911 197.960 197.960 197.960 202.431 203.480 203.480 203.480 203.480 Dòng tiền từ ĐT Chi đầu tư TSCĐ -723.945 VLĐ ban đầu -49.294 Giá trị thu hồi GT lý TSCĐ 306.628 VLĐ thu cuối kì 51.391 GT đất thu hồi Dòng tiền ròng từ hoạt động ĐT -723.945 -49.294 0 0 0 0 358.019 39 Dự án xây dựng khu nhà trọ_DH25T07_Nhóm GV: Lê Hồi Ân L.chuyển tiền ròng -723.945 143.146 196.911 197.960 197.960 197.960 202.431 203.480 203.480 203.480 203.480 Suất chiết khấu NPV 358.019 15% $305.40 IRR 24% MIRR 19% Lưu chuyển tiền tệ theo quan điểm chủ sở hữu Năm 10 11 TIPV -723.945 143.146 196.911 197.960 197.960 197.960 202.431 203.480 203.480 203.480 203.480 358.019 Vay 289.578 0.000 0.000 0.000 0.000 0.000 0.000 0.000 0.000 0.000 0.000 0.000 0.000 90.640 84.399 78.158 71.917 65.677 0.000 0.000 0.000 0.000 0.000 0.000 Trả nợ vay EPV -434.367 Suất chiết khấu NPV 52.507 112.512 119.802 126.043 132.283 202.431 203.480 203.480 203.480 203.480 358.019 18% 203.160 IRR 27% MIRR 22% Kết luận tính khả thi dự án: Với số tài chính, nhận thấy dự án hoàn toàn hiệu đáng để đầu tư Và khả thi hay khơng hồn tồn dựa vào lực nhóm 40 Dự án xây dựng khu nhà trọ_DH25T07_Nhóm GV: Lê Hồi Ân PHÂN TÍCH HIỆU QUẢ KINH TẾ XÃ HỘI Dự án xây nhà trọ quận nói riêng TP.HCM nói chung giải phần nhu cầu nhà ở- nhu cầu người có thu nhập thấp, đặc biệt người dân nhập cư Với mức thu nhập khiêm tốn, việc có ngơi nhà thành phố đắt đỏ TP.HCM điều khó khăn người lao động Vì vậy, dự án xây dựng nhà trọ có ý nghĩa thiết thực việc ổn định đời sống nhân dân, góp phần giúp họ n tâm cơng tác, đóng góp vào phát triển kinh tế TP.HCM Để phân tích hiệu kinh tế- xã hội dự án, ta cần xét đến yếu tố sau:  Thỏa mãn nhu cầu người dân: Như biết, nhu cầu nhà nhu cầu vô thiết yếu người Vì vậy, việc xây dựng nhà trọ đáp ứng nhu cầu đó, giúp cho người dân có nơi tạm thời, góp phần ổn định sống,tạo điều kiện để thực nhu cầu khác  Góp phần phát triển địa phương Việc xây dựng nhà trọ góp phần giải thiếu hụt tạm thời chỗ địa phương, góp phần ổn định xã hội,tạo điều kiện để kinh tế địa phươngphát triển, qua làm cho kinh tế thành phố ngày phát triển, bước nâng cao đời sống nhân dân  Tạo điều kiện phát triển dịch vụ xung quanh khu dân cư Nhu cầu đời sống vật chất tinh thần thiếu người Khi dự án vào hoạt động, dịch vụ ăn uống hay giải trí có điều kiện phát triển, đáp ứng nhu cầu phận dân cư nơi  Ảnh hưởng dự án đến môi trường sinh thái Vì dự án xây dựng nên ảnh hưởng đến môi trường xung quanh điều tránh khỏi Trong thời gian xây dựng, dự án gây nhiễm nhiễm khơng khí, tiếng ồn… Trong thời gian khai thác, cần ý đến vấn đề hệ thống vệ sinh, hệ thống thoát nước đảm bảo điều kiện môi trường hay chưa, từ đưa biện pháp khắc phục kịp thời, tránh gây ảnh hưởng đến môi trường xung quanh 41 Dự án xây dựng khu nhà trọ_DH25T07_Nhóm GV: Lê Hồi Ân KẾT LUẬN Trong giai đoạn Việt Nam hội nhập ngày sâu rộng vào kinh tế giới, song song với trình đẩy mạnh phát triển ngành kinh tế mũi nhọn trình xây dựng sở hạ tầng đẩy mạnh công nghiệp hóa, đại hóa đất nước Q trình làm cho phận không nhỏ người lao động, học sinh từ tỉnh thành, nông thôn tập trung thành phố lớn, đặc biệt thành phố Hồ Chí Minh, thành phố động phát triển bật Việt Nam, để làm ăn sinh sống, học tập Vì vậy, việc giải vấn đề chỗ cho phân dân nhập cư vào thành phố Hồ Chí Minh vấn đề thiết Nhận thức nhu cầu xã hội đồng thời thị phần nhà trọ dành cho người có thu nhập thấp cịn bỏ ngõ dự án xây dựng nhà trọ dành cho người có thu nhập thấp địa bàn quận nhóm chúng tơi dự án có tính khả thi cao Như trình bày phân tích trên, dự án phù hợp với điều kiện kinh tế xã hội, với vốn đầu tư ban đầu không lớn, mang lại lợi nhuận cao cho chủ đầu tư lợi ích lớn cho xã hội Chúng tin tưởng thực dự án khả thi hiệu Chân thành cám ơn thầy đọc dự án nhóm 42 Dự án xây dựng khu nhà trọ_DH25T07_Nhóm GV: Lê Hồi Ân NHẬN XÉT CỦA GIÁO VIÊN 43 ... đầu tư Dự án xây dựng khu nhà trọ_ DH25T07_Nhóm GV: Lê Hồi Ân GIỚI THIỆU TỔNG QUAN VỀ DỰ ÁN THÔNG TIN CHUNG Tên dự án: Dự án xây dựng khu nhà trọ cho người lao động hộ gia đình Chủ dự án: Nhóm... thiết để hồn thành cơng đoạn xây dựng 93 ngày E A B C H D F J K G I 22 Dự án xây dựng khu nhà trọ_ DH25T07_Nhóm GV: Lê Hồi Ân Sơ đồ Gant 23 Dự án xây dựng khu nhà trọ_ DH25T07_Nhóm GV: Lê Hồi Ân... thuê thu nhập thấp 29 Dự án xây dựng khu nhà trọ_ DH25T07_Nhóm GV: Lê Hồi Ân PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH Dự án xây dựng khu phòng trọ Giá trị Đơn vị tính Đầu tư Đất Chi phí xây dựng 2a Chi phí nguyên