Bảo đảm tiền vay của các tổ chức tín dụng bằng thế chấp bất động sản theo quy định của pháp luật hiện hành

TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI KHOA PHÁP LUẬT DÂN SỰ ĐỀ TÀI NGHIÊN CỨU KHOA HỌC CẤP CƠ SỞ BẢO ĐẢM TIỀN VAY CỦA CÁC TỔ CHỨC TÍN DỤNG BẰNG THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN THEO QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT HIỆN HÀNH Mã số: LH-2016-22/ĐHL-HN Chủ nhiệm đề tài: TS Vũ Thị Hồng Yến Thư ký đề tài: ThS Trần Ngọc Hiệp Hà Nội, 2017 DANH SÁCH CÁC CỘNG TÁC VIÊN ST CỘNG TÁC VIÊN ĐƠN VỊ CÔNG TÁC CHUN ĐỀ T ThS Bùi Ngun Cơng Phịng Pháp chế, Ngân Hoạt động cấp tín dụng có hàng Vietinbank chấp bất động sản tổ chức tín dụng rủi ro TS Vũ Thị Hồng Yến Phụ trách môn Luật Một số vấn đề lý luận dân sự, Khoa pháp luật bất động sản chấp dân sự, trường Đại học ThS Nguyễn Quang Luật Hà Nội Hương Trà Phó phịng nghiệp vụ, Cục đăng ký giao dịch bảo đảm, Bộ Tư Pháp ThS Nguyễn Quang Phó phịng nghiệp vụ, Một số vấn đề chấp Hương Trà Cục đăng ký giao dịch bất động sản có để bảo đảm, Bộ Tư Pháp bảo đảm tiền vay tổ chức tín dụng TS Vũ Thị Hồng Yến Phụ trách môn Luật Một số vấn đề chấp dân sự, Khoa pháp luật bất động sản hình thành dân sự, trường Đại học tương lai để bảo Luật Hà Nội đảm tiền vay tổ chức tín dụng Luật sư Trần Quang Vinh Cơng ty Luật TNHH Thực tiễn xử lý bất động & Luật sư Bùi Đức Giang, TINDONA sản chấp để bảo đảm TS Đại học Paris 2, Pháp cấp tín dụng Việt Nam MỤC LỤC NỘI DUNG BÁO CÁO TỔNG THUẬT I Tổng quan tình hình nghiên cứu thuộc lĩnh vực đề tài II Tính cấp thiết đề tài III Mục tiêu đề tài IV Cách tiếp cận phương pháp nghiên cứu V Đối tượng phạm vi nghiên cứu VI Nội dung nghiên cứu tiến độ thực VII Sản phẩm đề tài VIII Dự kiến chuyên đề nghiên cứu IX Phương thức chuyển giao, địa ứng dụng, tác động lợi ích mang lại kết nghiên cứu Chương KHÁI QUÁT CHUNG VỀ BẢO ĐẢM TIỀN VAY BẰNG THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÁC TỔ CHỨC TÍN DỤNG 1.2 Khái quát chấp bất động sản 1.2.1 Bản chất chấp 1.2.2 Khái niệm, phân loại điều kiện bất động sản chấp 12 1.2 Thế chấp bất động sản hoạt động cho vay tổ chức tín dụng 32 1.2.1 Vai trò, ý nghĩa chấp bất động sản hoạt động cho vay tổ chức tín dụng 32 1.2.3 Hợp đồng chấp bất động sản 37 1.2.4 Xử lý bất động sản chấp 40 Chương XÁC LẬP HIỆU LỰC HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP, QUẢN LÝ VÀ XỬ LÝ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP BẢO ĐẢM CHO NGHĨA VỤ TRẢ TIỀN TRONG CÁC HỢP ĐỒNG TÍN DỤNG THEO QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT HIỆN HÀNH 50 2.1 Xác lập hiệu lực hợp đồng chấp, quản lý xử lý bất động sản có để bảo đảm tiền vay tổ chức tín dụng 50 2.1.1 Xác lập hiệu lực hợp đồng chấp bất động sản có 50 2.1.2 Quản lý bất động sản chấp có 55 2.1.3 Xử lý bất động sản chấp có 57 2.2 Xác lập hiệu lực hợp đồng chấp , quản lý xử lý bất động sản chấp hình thành tương lai để bảo đảm tiền vay tổ chức tín dụng 63 2.2.1 Đối với bất động sản chấp dự án đầu tư xây dựng nhà 63 2.2.2 Đối với bất động sản chấp nhà hình thành tương lai 70 2.2.3 Đối với bất động sản chấp cơng trình xây dựng, cơng trình xây dựng khác HTTTL rừng sản xuất rừng trồng, lâu năm HTTTL 78 Chương NHỮNG BẤT CẬP VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VÀ THỰC TIỄN ÁP DỤNG PHÁP LUẬT VỀ THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN BẢO ĐẢM TIỀN VAY CỦA CÁC TỔ CHỨC TÍN DỤNG 80 3.1 Những bất cập giải pháp hoàn thiện pháp luật chấp bất động sản để bảo đảm tiền vay tổ chức tín dụng 81 3.1.1 Bất cập giải pháp hoàn thiện pháp luật chấp bất động sản bảo đảm cho nghĩa vụ hình thành tương lai 81 3.1.2 Bất cập giải pháp hoàn thiện pháp luật hình thức đăng ký hợp đồng chấp bất động sản 83 3.1.3 Bất cập giải pháp hoàn thiện pháp luật xử lý bất động sản chấp 86 3.2 Những bất cập giải pháp áp dụng pháp luật chấp bất động sản để bảo đảm tiền vay tổ chức tín dụng 96 3.2.1 Bất cập giải pháp áp dụng pháp luật bất động sản chấp 96 3.2.2 Bất cập giải pháp áp dụng pháp luật chủ thể chấp bất động sản 101 PHẦN CÁC CHUYÊN ĐỀ THUỘC ĐỀ TÀI 104 CHUN ĐỀ HOẠT ĐỘNG CẤP TÍN DỤNG CĨ THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN CỦA CÁC TỔ CHỨC TÍN DỤNG VÀ NHỮNG RỦI RO 105 CHUYÊN ĐỀ MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP 126 CHUYÊN ĐỀ MỘT SỐ VẤN ĐỀ VỀ THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN HIỆN CÓ ĐỂ BẢO ĐẢM TIỀN VAY CỦA CÁC TỔ CHỨC TÍN DỤNG 153 CHUYÊN ĐỀ MỘT SỐ VẤN ĐỀ VỀ THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI ĐỂ BẢO ĐẢM TIỀN VAY CỦA CÁC TỔ CHỨC TÍN DỤNG 174 CHUYÊN ĐỀ THỰC TIỄN XỬ LÝ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP ĐỂ BẢO ĐẢM CẤP TÍN DỤNG TẠI VIỆT NAM 211 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 233 BẢNG CHỮ CÁI VIẾT TẮT BLDS Bộ luật Dân HTTTL Hình thành tương lai TCTD Tổ chức tín dụng TSBĐ Tài sản bảo đảm NỘI DUNG BÁO CÁO TỔNG THUẬT “BẢO ĐẢM TIỀN VAY CỦA CÁC TỔ CHỨC TÍN DỤNG BẰNG THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN THEO QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT HIỆN HÀNH” I Tổng quan tình hình nghiên cứu thuộc lĩnh vực đề tài Tính đến thời điểm nay, có nhiều cơng trình nghiên cứu chấp bất động sản nói chung với hướng tiếp cận khác Có thể kể đến cơng trình như: + Luận án tiến sĩ Nguyễn Văn Hoạt (2004), Bảo đảm thực hợp đồng tín dụng ngân hàng chấp bất động sản, Viện Nhà nước pháp luật, Hà Nội Luận án làm rõ vấn đề lý luận đảm bảo tiền vay pháp luật bảo đảm tiền vay; phát đưa luận chứng có sở khoa học biện pháp chấp, yếu tố chi phối nội dung pháp luật chấp bất động sản để đảm bảo thực hợp đồng tín dụng Trên sở đánh giá toàn diện thực trạng pháp luật Việt Nam chấp bất động sản, nguyên nhân thực trạng đó, luận án đưa giải pháp giải pháp hoàn thiện pháp luật đảm bảo thực hợp đồng tín dụng biện pháp chấp nước ta + Luận án tiến sĩ Nguyễn Thị Nga (2008), Pháp luật chấp quyền sử dụng đất Việt Nam, Viện Nhà nước pháp luật, Hà Nội Luận án xây dựng sở lý luận để làm sáng tỏ chất đặc điểm biện pháp chấp bất động sản quyền sử dụng đất sở so sánh với hình thức chấp khác Trên sở phân tích quy định pháp luật hành chấp quyền sử dụng đất rõ tồn tại, bất cập hệ thống pháp luật, luận án đề xuất giải pháp quy định thống chấp quyền sử dụng đất lĩnh vực pháp luật dân sự, pháp luật đất đai pháp luật ngân hàng + Luận văn thạc sĩ Hoàng Anh Tuấn (2006), Pháp luật bảo đảm thực nghĩa vụ trả nợ hoạt động cho vay ngân hàng thương mại Việt Nam - vấn đề lý luận thực tiễn, Đại học quốc gia Hà Nội Cơng trình khoa học đạt thành cơng việc phân tích bảo đảm thực nghĩa vụ trả nợ hoạt động ngân hàng thương mại Đặc biệt, tác giả phát bất cập pháp luật hành quy định bất động sản bảo đảm xử lý bất động sản bảo đảm với kinh nghiệm lĩnh vực pháp chế Ngân hàng quốc tế (VIB) + Sách chuyên khảo tập thể tác giả Tiến sỹ Lê Thị Thu Thủy làm chủ biên (2006), Các biện pháp bảo đảm tiền vay bất động sản tổ chức tín dụng, NXB Tư pháp, Hà Nội Đây thực cơng trình nghiên cứu có tính chất hệ thống chuyên sâu bảo đảm tiền vay biện pháp bảo đảm tiền vay bất động sản tổ chức tín dụng Những vấn đề lý luận chung thực trạng pháp luật biện pháp bảo đảm cầm cố, chấp, bảo lãnh phân tích bình luận theo chương riêng Các vấn đề pháp luật giao dịch bảo đảm bảo đảm tiền vay bất động sản hình thành từ vốn vay, đăng ký giao dịch bảo đảm xử lý bất động sản bảo đảm tiền vay tác giả lý giải đánh giá đầy đủ toàn diện Trên sở nội dung trên, cơng trình khoa học đề xuất phương hướng giải pháp hoàn thiện pháp luật bảo đảm tiền vay bất động sản tổ chức tín dụng Việt Nam giai đoạn + Sách chuyên khảo Tiến sĩ Nguyễn Ngọc Điện (1999), Một số suy nghĩ bảo đảm thực nghĩa vụ dân luật dân Việt Nam, NXB Trẻ Thành phố Hồ Chí Minh Có thể nói cơng trình nghiên cứu khoa học tổng thể vấn đề pháp luật bảo đảm thực nghĩa vụ dân sự, bao gồm hình thức bảo đảm đối vật bảo đảm đối nhân Tác giả trình bày kiến thức pháp lý bình luận chuyên sâu nội dung biện pháp chấp thành lập hợp đồng chấp, đăng ký chấp, hiệu lực hợp đồng chấp, chấm dứt hợp đồng chấp chấp giá trị quyền sử dụng đất + Sách chuyên khảo PGS.TS Đỗ Văn Đại (2012), Luật nghĩa vụ bảo đảm thực nghĩa vụ -Bản án bình luận án, Tập 1&2, NXB Chính trị quốc gia Đây sách chuyên khảo lĩnh vực nghĩa vụ dân bảo đảm thực nghĩa vụ dân với kết hợp kiến thức pháp lý từ "cổ luật" Việt Nam, đến luật thực định Việt Nam có so sánh với quy định Pháp nước có pháp luật đại diện, tiêu biểu cho hệ thống pháp luật Châu âu Trên sở tuyển chọn trích dẫn án, định Tòa án cấp, tác giả nghiên cứu, bình luận vấn đề pháp lý pháp luật Việt Nam biện pháp bảo đảm thực nghĩa vụ dân sự, có biện pháp chấp bất động sản Các vấn đề pháp lý trọng yếu giao dịch chấp bất động sản chấp việc xử lý bất động sản chấp tác giả khai thác góc nhìn nhà nghiên cứu điểm tích cực hạn chế từ án tiêu biểu xét xử cấp Tòa án Trên sở nhiều giải pháp có giá trị tác giả đề xuất góp phần hồn thiện quy định Bộ luật Dân năm 2005 + Đề tài khoa học, 2010, Lý luận thực tiễn biện pháp chấp để bảo đảm thực nghĩa vụ trả tiền vay hợp đồng tín dụng Trường Đại học Luật Hà Nội, Thạc sĩ Vũ Thị Hồng Yến làm chủ nhiệm đề tài Đề tài phân tích vấn đề lý luận thực trạng pháp luật biện pháp chấp để đảm bảo nghĩa vụ trả tiền vay hợp đồng tín dụng Vấn đề bất động sản chấp xử lý bất động sản chấp đề cập mức độ khái quát, giới thiệu vấn đề + Đề tài khoa học, 2011, Pháp luật đăng ký bất động sản Trường Đại học Luật Hà Nội, Tiến sĩ Nguyễn Minh Tuấn làm chủ nhiệm đề tài đề cập đến việc hoàn thiện pháp luật liên quan đến đăng ký bất động sản, có đăng ký chấp bất động sản + Đề tài khoa học, 2012, Hoàn thiện chế đinh pháp luật giao dịch bảo đảm Trường Đại học Luật Hà Nội, TS Phạm Văn Tuyết làm chủ nhiệm đề tài đề cập tới vấn đề lý luận thực tiễn pháp luật giao dịch bảo đảm nói chung đề xuất giải pháp để hoàn thiện chế định Dự thảo BLDS sửa đổi Tuy nhiên, tính đến thời điểm nay, chưa có đề tài nghiên cứu khoa học thực để nghiên cứu cách toàn diện bảo đảm tiền vay bất động sản theo quy định pháp luật ... GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VÀ THỰC TIỄN ÁP DỤNG PHÁP LUẬT VỀ THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN BẢO ĐẢM TIỀN VAY CỦA CÁC TỔ CHỨC TÍN DỤNG 80 3.1 Những bất cập giải pháp hoàn thiện pháp luật chấp bất động. .. luật chấp bất động sản để bảo đảm tiền vay tổ chức tín dụng 96 3.2.1 Bất cập giải pháp áp dụng pháp luật bất động sản chấp 96 3.2.2 Bất cập giải pháp áp dụng pháp luật chủ thể chấp bất động. .. Bộ luật Dân HTTTL Hình thành tương lai TCTD Tổ chức tín dụng TSBĐ Tài sản bảo đảm NỘI DUNG BÁO CÁO TỔNG THUẬT “BẢO ĐẢM TIỀN VAY CỦA CÁC TỔ CHỨC TÍN DỤNG BẰNG THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN THEO QUY ĐỊNH