Bảo đảm tiền vay của các tổ chức tín dụng bằng thế chấp bất động sản theo quy định của pháp luật hiện hành

TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI KHOA PHÁP LUẬT DÂN SỰ ĐỀ TÀI NGHIÊN CỨU KHOA HỌC CẤP CƠ SỞ BẢO ĐẢM TIỀN VAY CỦA CÁC TỔ CHỨC TÍN DỤNG BẰNG THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN THEO QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT HIỆN HÀNH Mã số: LH-2016-22/ĐHL-HN Chủ nhiệm đề tài: TS Vũ Thị Hồng Yến Thư ký đề tài: ThS Trần Ngọc Hiệp Hà Nội, 2017 DANH SÁCH CÁC CỘNG TÁC VIÊN ST CỘNG TÁC VIÊN ĐƠN VỊ CÔNG TÁC CHUN ĐỀ T ThS Bùi Ngun Cơng Phịng Pháp chế, Ngân Hoạt động cấp tín dụng có hàng Vietinbank chấp bất động sản tổ chức tín dụng rủi ro TS Vũ Thị Hồng Yến Phụ trách môn Luật Một số vấn đề lý luận dân sự, Khoa pháp luật bất động sản chấp dân sự, trường Đại học ThS Nguyễn Quang Luật Hà Nội Hương Trà Phó phịng nghiệp vụ, Cục đăng ký giao dịch bảo đảm, Bộ Tư Pháp ThS Nguyễn Quang Phó phịng nghiệp vụ, Một số vấn đề chấp Hương Trà Cục đăng ký giao dịch bất động sản có để bảo đảm, Bộ Tư Pháp bảo đảm tiền vay tổ chức tín dụng TS Vũ Thị Hồng Yến Phụ trách môn Luật Một số vấn đề chấp dân sự, Khoa pháp luật bất động sản hình thành dân sự, trường Đại học tương lai để bảo Luật Hà Nội đảm tiền vay tổ chức tín dụng Luật sư Trần Quang Vinh Cơng ty Luật TNHH Thực tiễn xử lý bất động & Luật sư Bùi Đức Giang, TINDONA sản chấp để bảo đảm TS Đại học Paris 2, Pháp cấp tín dụng Việt Nam MỤC LỤC NỘI DUNG BÁO CÁO TỔNG THUẬT I Tổng quan tình hình nghiên cứu thuộc lĩnh vực đề tài II Tính cấp thiết đề tài III Mục tiêu đề tài IV Cách tiếp cận phương pháp nghiên cứu V Đối tượng phạm vi nghiên cứu VI Nội dung nghiên cứu tiến độ thực VII Sản phẩm đề tài VIII Dự kiến chuyên đề nghiên cứu IX Phương thức chuyển giao, địa ứng dụng, tác động lợi ích mang lại kết nghiên cứu Chương KHÁI QUÁT CHUNG VỀ BẢO ĐẢM TIỀN VAY BẰNG THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÁC TỔ CHỨC TÍN DỤNG 1.2 Khái quát chấp bất động sản 1.2.1 Bản chất chấp 1.2.2 Khái niệm, phân loại điều kiện bất động sản chấp 12 1.2 Thế chấp bất động sản hoạt động cho vay tổ chức tín dụng 32 1.2.1 Vai trò, ý nghĩa chấp bất động sản hoạt động cho vay tổ chức tín dụng 32 1.2.3 Hợp đồng chấp bất động sản 37 1.2.4 Xử lý bất động sản chấp 40 Chương XÁC LẬP HIỆU LỰC HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP, QUẢN LÝ VÀ XỬ LÝ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP BẢO ĐẢM CHO NGHĨA VỤ TRẢ TIỀN TRONG CÁC HỢP ĐỒNG TÍN DỤNG THEO QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT HIỆN HÀNH 50 2.1 Xác lập hiệu lực hợp đồng chấp, quản lý xử lý bất động sản có để bảo đảm tiền vay tổ chức tín dụng 50 2.1.1 Xác lập hiệu lực hợp đồng chấp bất động sản có 50 2.1.2 Quản lý bất động sản chấp có 55 2.1.3 Xử lý bất động sản chấp có 57 2.2 Xác lập hiệu lực hợp đồng chấp , quản lý xử lý bất động sản chấp hình thành tương lai để bảo đảm tiền vay tổ chức tín dụng 63 2.2.1 Đối với bất động sản chấp dự án đầu tư xây dựng nhà 63 2.2.2 Đối với bất động sản chấp nhà hình thành tương lai 70 2.2.3 Đối với bất động sản chấp cơng trình xây dựng, cơng trình xây dựng khác HTTTL rừng sản xuất rừng trồng, lâu năm HTTTL 78 Chương NHỮNG BẤT CẬP VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VÀ THỰC TIỄN ÁP DỤNG PHÁP LUẬT VỀ THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN BẢO ĐẢM TIỀN VAY CỦA CÁC TỔ CHỨC TÍN DỤNG 80 3.1 Những bất cập giải pháp hoàn thiện pháp luật chấp bất động sản để bảo đảm tiền vay tổ chức tín dụng 81 3.1.1 Bất cập giải pháp hoàn thiện pháp luật chấp bất động sản bảo đảm cho nghĩa vụ hình thành tương lai 81 3.1.2 Bất cập giải pháp hoàn thiện pháp luật hình thức đăng ký hợp đồng chấp bất động sản 83 3.1.3 Bất cập giải pháp hoàn thiện pháp luật xử lý bất động sản chấp 86 3.2 Những bất cập giải pháp áp dụng pháp luật chấp bất động sản để bảo đảm tiền vay tổ chức tín dụng 96 3.2.1 Bất cập giải pháp áp dụng pháp luật bất động sản chấp 96 3.2.2 Bất cập giải pháp áp dụng pháp luật chủ thể chấp bất động sản 101 PHẦN CÁC CHUYÊN ĐỀ THUỘC ĐỀ TÀI 104 CHUN ĐỀ HOẠT ĐỘNG CẤP TÍN DỤNG CĨ THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN CỦA CÁC TỔ CHỨC TÍN DỤNG VÀ NHỮNG RỦI RO 105 CHUYÊN ĐỀ MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP 126 CHUYÊN ĐỀ MỘT SỐ VẤN ĐỀ VỀ THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN HIỆN CÓ ĐỂ BẢO ĐẢM TIỀN VAY CỦA CÁC TỔ CHỨC TÍN DỤNG 153 CHUYÊN ĐỀ MỘT SỐ VẤN ĐỀ VỀ THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI ĐỂ BẢO ĐẢM TIỀN VAY CỦA CÁC TỔ CHỨC TÍN DỤNG 174 CHUYÊN ĐỀ THỰC TIỄN XỬ LÝ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP ĐỂ BẢO ĐẢM CẤP TÍN DỤNG TẠI VIỆT NAM 211 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 233 BẢNG CHỮ CÁI VIẾT TẮT BLDS Bộ luật Dân HTTTL Hình thành tương lai TCTD Tổ chức tín dụng TSBĐ Tài sản bảo đảm NỘI DUNG BÁO CÁO TỔNG THUẬT “BẢO ĐẢM TIỀN VAY CỦA CÁC TỔ CHỨC TÍN DỤNG BẰNG THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN THEO QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT HIỆN HÀNH” I Tổng quan tình hình nghiên cứu thuộc lĩnh vực đề tài Tính đến thời điểm nay, có nhiều cơng trình nghiên cứu chấp bất động sản nói chung với hướng tiếp cận khác Có thể kể đến cơng trình như: + Luận án tiến sĩ Nguyễn Văn Hoạt (2004), Bảo đảm thực hợp đồng tín dụng ngân hàng chấp bất động sản, Viện Nhà nước pháp luật, Hà Nội Luận án làm rõ vấn đề lý luận đảm bảo tiền vay pháp luật bảo đảm tiền vay; phát đưa luận chứng có sở khoa học biện pháp chấp, yếu tố chi phối nội dung pháp luật chấp bất động sản để đảm bảo thực hợp đồng tín dụng Trên sở đánh giá toàn diện thực trạng pháp luật Việt Nam chấp bất động sản, nguyên nhân thực trạng đó, luận án đưa giải pháp giải pháp hoàn thiện pháp luật đảm bảo thực hợp đồng tín dụng biện pháp chấp nước ta + Luận án tiến sĩ Nguyễn Thị Nga (2008), Pháp luật chấp quyền sử dụng đất Việt Nam, Viện Nhà nước pháp luật, Hà Nội Luận án xây dựng sở lý luận để làm sáng tỏ chất đặc điểm biện pháp chấp bất động sản quyền sử dụng đất sở so sánh với hình thức chấp khác Trên sở phân tích quy định pháp luật hành chấp quyền sử dụng đất rõ tồn tại, bất cập hệ thống pháp luật, luận án đề xuất giải pháp quy định thống chấp quyền sử dụng đất lĩnh vực pháp luật dân sự, pháp luật đất đai pháp luật ngân hàng + Luận văn thạc sĩ Hoàng Anh Tuấn (2006), Pháp luật bảo đảm thực nghĩa vụ trả nợ hoạt động cho vay ngân hàng thương mại Việt Nam - vấn đề lý luận thực tiễn, Đại học quốc gia Hà Nội Cơng trình khoa học đạt thành cơng việc phân tích bảo đảm thực nghĩa vụ trả nợ hoạt động ngân hàng thương mại Đặc biệt, tác giả phát bất cập pháp luật hành quy định bất động sản bảo đảm xử lý bất động sản bảo đảm với kinh nghiệm lĩnh vực pháp chế Ngân hàng quốc tế (VIB) + Sách chuyên khảo tập thể tác giả Tiến sỹ Lê Thị Thu Thủy làm chủ biên (2006), Các biện pháp bảo đảm tiền vay bất động sản tổ chức tín dụng, NXB Tư pháp, Hà Nội Đây thực cơng trình nghiên cứu có tính chất hệ thống chuyên sâu bảo đảm tiền vay biện pháp bảo đảm tiền vay bất động sản tổ chức tín dụng Những vấn đề lý luận chung thực trạng pháp luật biện pháp bảo đảm cầm cố, chấp, bảo lãnh phân tích bình luận theo chương riêng Các vấn đề pháp luật giao dịch bảo đảm bảo đảm tiền vay bất động sản hình thành từ vốn vay, đăng ký giao dịch bảo đảm xử lý bất động sản bảo đảm tiền vay tác giả lý giải đánh giá đầy đủ toàn diện Trên sở nội dung trên, cơng trình khoa học đề xuất phương hướng giải pháp hoàn thiện pháp luật bảo đảm tiền vay bất động sản tổ chức tín dụng Việt Nam giai đoạn + Sách chuyên khảo Tiến sĩ Nguyễn Ngọc Điện (1999), Một số suy nghĩ bảo đảm thực nghĩa vụ dân luật dân Việt Nam, NXB Trẻ Thành phố Hồ Chí Minh Có thể nói cơng trình nghiên cứu khoa học tổng thể vấn đề pháp luật bảo đảm thực nghĩa vụ dân sự, bao gồm hình thức bảo đảm đối vật bảo đảm đối nhân Tác giả trình bày kiến thức pháp lý bình luận chuyên sâu nội dung biện pháp chấp thành lập hợp đồng chấp, đăng ký chấp, hiệu lực hợp đồng chấp, chấm dứt hợp đồng chấp chấp giá trị quyền sử dụng đất + Sách chuyên khảo PGS.TS Đỗ Văn Đại (2012), Luật nghĩa vụ bảo đảm thực nghĩa vụ -Bản án bình luận án, Tập 1&2, NXB Chính trị quốc gia Đây sách chuyên khảo lĩnh vực nghĩa vụ dân bảo đảm thực nghĩa vụ dân với kết hợp kiến thức pháp lý từ "cổ luật" Việt Nam, đến luật thực định Việt Nam có so sánh với quy định Pháp nước có pháp luật đại diện, tiêu biểu cho hệ thống pháp luật Châu âu Trên sở tuyển chọn trích dẫn án, định Tòa án cấp, tác giả nghiên cứu, bình luận vấn đề pháp lý pháp luật Việt Nam biện pháp bảo đảm thực nghĩa vụ dân sự, có biện pháp chấp bất động sản Các vấn đề pháp lý trọng yếu giao dịch chấp bất động sản chấp việc xử lý bất động sản chấp tác giả khai thác góc nhìn nhà nghiên cứu điểm tích cực hạn chế từ án tiêu biểu xét xử cấp Tòa án Trên sở nhiều giải pháp có giá trị tác giả đề xuất góp phần hồn thiện quy định Bộ luật Dân năm 2005 + Đề tài khoa học, 2010, Lý luận thực tiễn biện pháp chấp để bảo đảm thực nghĩa vụ trả tiền vay hợp đồng tín dụng Trường Đại học Luật Hà Nội, Thạc sĩ Vũ Thị Hồng Yến làm chủ nhiệm đề tài Đề tài phân tích vấn đề lý luận thực trạng pháp luật biện pháp chấp để đảm bảo nghĩa vụ trả tiền vay hợp đồng tín dụng Vấn đề bất động sản chấp xử lý bất động sản chấp đề cập mức độ khái quát, giới thiệu vấn đề + Đề tài khoa học, 2011, Pháp luật đăng ký bất động sản Trường Đại học Luật Hà Nội, Tiến sĩ Nguyễn Minh Tuấn làm chủ nhiệm đề tài đề cập đến việc hoàn thiện pháp luật liên quan đến đăng ký bất động sản, có đăng ký chấp bất động sản + Đề tài khoa học, 2012, Hoàn thiện chế đinh pháp luật giao dịch bảo đảm Trường Đại học Luật Hà Nội, TS Phạm Văn Tuyết làm chủ nhiệm đề tài đề cập tới vấn đề lý luận thực tiễn pháp luật giao dịch bảo đảm nói chung đề xuất giải pháp để hoàn thiện chế định Dự thảo BLDS sửa đổi Tuy nhiên, tính đến thời điểm nay, chưa có đề tài nghiên cứu khoa học thực để nghiên cứu cách toàn diện bảo đảm tiền vay bất động sản theo quy định pháp luật triệu tập đầy đủ người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan đến tham gia tố tụng Thêm vào đó, thời hiệu khởi kiện để u cầu Tịa án giải tranh chấp hợp đồng nâng từ năm theo Bộ luật dân 2005 lên thành năm, kể từ ngày người có quyền yêu cầu biết phải biết quyền lợi ích hợp pháp bị xâm phạm (điều 429, Bộ luật dân 2015) Cần lưu ý điều 184, Bộ luật tố tụng dân 2015 nêu rõ thời hiệu khởi kiện thực theo quy định Bộ luật dân 2015126 Trong thực tế, để khởi kiện xử lý chấp bất động sản, TCTD thường khởi kiện theo hợp đồng tín dụng để u cầu Tịa án buộc bên vay phải hồn trả khoản tín dụng cấp tốn lãi phí phát sinh; trường hợp bên vay không tự nguyện trả hay không trả đầy đủ khoản tiền này, TCTD quyền yêu cầu quan thi hành án dân kê biên, phát mại tài sản chấp để thu hồi nợ Áp dụng quy định thời hiệu BLDS 2015, thời hiệu để TCTD khởi kiện năm điều thực bất lợi cho TCTD127 Một khó khăn phổ biến khởi kiện thu hồi nợ bảo đảm bất động sản liên quan đến vụ kiện có tài sản bảo đảm tịa nhà văn phịng thương mại hay hộ có nhiều người liên quan Theo quy định khoản 4, điều 68, Bộ luật tố tụng dân 2015,Tòa án phải triệu tập hết hộ gia đình hay cơng ty cư trú hay thuê văn phòng để tham gia tố tụng với tư cách người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan Tuy nhiên, số lượng người liên quan nhiều thường xuyên thay đổi dẫn đến Tòa án mời đầy đủ họ để tham gia tố tụng dẫn đến vụ án thực tế gần giải nhiều trường hợp Cần có quy định theo hướng khơng buộc Tịa án phải đưa tổ chức/cá nhân thuê, mượn, nhờ tài sản bảo đảm vào tham gia tố tụng số pháp 126 Bộ luật tố tụng dân 2015 nêu lại số nguyên tắc chung thời hiệu quy định Bộ luật dân 2015 127 Về điểm xem thêm, Bùi Đức Giang, “Quy định thời hiệu khởi kiện nguy gia tăng nợ xấu”, Tạp chí Ngân hàng số 16 tháng 8/2016, trang 26-27 221 luật chuyên ngành có quy định bảo vệ bên Chẳng hạn, theo quy định khoản 2, điều 133, Luật nhà số 65/2014/QH13 ngày 25 tháng 11 năm 2014, “trường hợp chủ sở hữu nhà chuyển quyền sở hữu nhà cho thuê cho người khác mà thời hạn thuê nhà bên thuê nhà tiếp tục thuê đến hết hạn hợp đồng; chủ sở hữu nhà có trách nhiệm tiếp tục thực hợp đồng thuê nhà ký kết trước đó, trừ trường hợp bên có thỏa thuận khác” Ngồi khoản 5, điều 28, Luật kinh doanh bất động sản số 66/2014/QH13 ngày 25 tháng 11 năm 2014 quy định bên th nhà ở, cơng trình xây dựng “được tiếp tục thuê theo điều kiện thỏa thuận với bên cho thuê trường hợp thay đổi chủ sở hữu” Như vậy, trường hợp thay đổi chủ sở hữu tài sản (do tài sản bị kê biên, phát mại bên cho thuê chuyển nhượng tài sản cho bên thứ ba …) chủ sở hữu tài sản phải tiếp tục thực quyền nghĩa vụ với bên thuê theo hợp đồng thuê (nếu hợp đồng thuê hiệu lực) Do vậy, trường hợp quyền bên thuê bảo đảm TCTD nhận tài sản bảo đảm nhà đất (có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất TCTD thực xác lập hiệu lực hợp đồng chấp đăng ký giao dịch bảo đảm theo quy định pháp luật) Tại thời điểm chấp khơng có phát sinh tranh chấp với bên thứ ba Tuy nhiên thời gian sau bất ngờ xuất bên thứ ba khởi kiện bên bảo đảm có yêu cầu độc lập Tòa án tranh chấp quyền sở hữu tài sản bảo đảm làm cho quyền lợi TCTD không bảo đảm với số lý phổ biến sau:  Bên thứ ba tổ chức hay cá nhân nước trước gửi tiền Việt Nam nhờ bên bảo đảm mua đứng tên thay tài sản bảo đảm Vì Tòa án tuyên hủy Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất bên bảo đảm kéo theo hợp đồng chấp TCTD bên bảo đảm bị vô hiệu Khoản vay 222 TCTD từ chỗ có tài sản bảo đảm trở thành khoản vay khơng có tài sản bảo đảm TCTD bên tình khơng thể biết pháp luật khơng buộc TCTD có nghĩa vụ phải biết giao dịch giả tạo bên bảo đảm bên thứ ba trước  Bên thứ ba khởi kiện tranh chấp tài sản bảo đảm với lý việc kê khai di sản thừa kế trước bỏ sót người thuộc hàng thừa kế (đa số người cư trú nước hay sinh sống xa) nên đề nghị Tòa án tuyên hủy Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất Tòa án thường chấp nhận nội dung yêu cầu bên thứ ba tuyên hợp đồng chấp ký với TCTD vô hiệu  Hợp đồng chấp TCTD bị vô hiệu bên thứ ba khởi kiện yêu cầu Tòa án tuyên hợp đồng tặng cho vơ hiệu giao dịch giả tạo Trường hợp thường xảy trước chủ tài sản ký hợp đồng tặng cho tài sản cho chủ tài sản thứ hai; sau cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất chủ tài sản thứ hai bán lại cho chủ tài sản thứ ba chủ tài sản thứ ba đem chấp tài sản cho TCTD để vay vốn Sau thời gian chủ tài sản thứ chủ tài sản thứ hai phát sinh tranh chấp Tịa án, chủ tài sản thứ đưa hợp đồng mua bán viết tay đồng thời yêu cầu Tòa án hủy hợp đồng tặng cho cho giao dịch giả tạo nhằm làm giảm nghĩa vụ nộp thuế Sau thụ lý vụ án, Tòa án cấp sơ thẩm phúc thẩm thường tuyên hợp đồng tặng cho hợp đồng chấp TCTD vô hiệu dẫn đến hậu bất lợi cho TCTD khoản vay khơng cịn tài sản bảo đảm khả TCTD vốn cao  Bên thứ ba vợ chồng bên đảm có đơn u cầu độc lập u cầu Tịa án tun vơ hiệu 50% phần tài sản chấp cho TCTD, người vợ/chồng xuất trình chứng chứng minh 223 văn xác nhận tài sản riêng bên bảo đảm (ngay chứng thực quyền địa phương) giả tạo Tịa án sau chuyển hồ sơ cho quan điều tra để xem xét khởi tố vụ án hình Tuy nhiên sau xác minh quan điều tra thường cho người làm giả bên vay, bên vay chết quan điều tra trả hồ sơ cho Tòa án để tiếp tục giải tranh chấp dân Trong trường hợp TCTD gặp rủi ro cao Tịa tuyên vô hiệu 50% giá trị tài sản bảo đảm dẫn đến phần vốn gốc TCTD khơng có tài sản bảo đảm khả vốn cao Thiết nghĩ, trường hợp nêu để bảo đảm quyền lợi ích hợp pháp TCTD bên thứ ba tình, nên quy định theo hướng Tịa án khơng tun hợp đồng chấp TCTD bị vô hiệu mà hướng dẫn bên có tranh chấp khởi kiện yêu cầu bồi thường thiệt hại theo quy định chung pháp luật dân Một khó khăn khác liên quan đến thủ tục xử lý chấp tài sản gắn liền với đất khu công nghiệp128 Theo quy định điểm c, khoản 1, điều 175, Luật đất đai số 45/2013/QH13 ngày 29 tháng 11 năm 2013, trường hợp doanh nghiệp Nhà nước cho thuê đất hàng năm bán tài sản gắn liền với đất “người mua tài sản Nhà nước tiếp tục cho thuê đất theo mục đích xác định” Tuy nhiên văn quy định pháp luật giao dịch bảo đảm chưa đề cập đến quyền lợi người mua tài sản gắn liền với đất khu công nghiệp chấp hay TCTD nhận tài sản để thay cho việc thực nghĩa vụ xử lý chấp Việc bán tài sản chấp tài sản gắn liền với đất xử lý chấp chất việc doanh nghiệp 128 Doanh nghiệp sản xuất, kinh doanh khu công nghiệp thuê lại đất từ nhà đầu tư theo hình thức thuê đất trả tiền hàng năm bị hạn chế nhiều mặt quyền người sử dụng đất so với hình thức thuê đất trả tiền lần cho thời gian thuê Thực theo khoản 3, điều 149, Luật đất đai, trường hợp doanh nghiệp thuê lại đất khơng chuyển nhượng, góp vốn hay chấp quyền sử dụng đất thuê lại Doanh nghiệp thực quyền tài sản mà đầu tư xây dựng đất mà thơi 224 thuê lại đất có kết cấu hạ tầng khu cơng nghiệp bán tài sản gắn liền với đất Do tính chất đặc thù việc thuê đất khu công nghiệp nằm chỗ doanh nghiệp thuê lại đất từ nhà đầu tư (là doanh nghiệp đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp), trực tiếp từ Nhà nước, nên hiểu áp dụng quy định bên mua tài sản hay TCTD nhận tài sản để thay cho việc thực nghĩa vụ nhà đầu tư tiếp tục cho thuê đất theo mục đích xác định hợp đồng thuê lại đất ban đầu nhà đầu tư bên chấp Nói cách khác, bên mua tài sản gắn liền với đất xử lý chấp trở thành bên thuê hợp đồng với nhà đầu tư Tuy nhiên tiếc cịn chưa có quan điểm thống từ phía Tòa án trường hợp Một số khó khăn vướng mắc khác thực tiễn xử lý bất động sản chấp 2.1 Bàn giao thu giữ bất động sản để xử lý Điều 63, Nghị định số 163 trao cho bên nhận bảo đảm quyền nhận thu giữ tài sản bảo đảm để chủ động thực việc xử lý tài sản bảo đảm (bán nhận tài sản bảo đảm để thay nghĩa vụ trả nợ) Tuy nhiên, điều 301, Bộ luật dân 2015 quy định “người giữ tài sản bảo đảm có nghĩa vụ giao tài sản bảo đảm cho bên nhận bảo đảm để xử lý [ ] Trường hợp người giữ tài sản không giao tài sản bên nhận bảo đảm có quyền u cầu Tòa án giải quyết, trừ trường hợp luật liên quan có quy định khác” Có thể thấy khơng thiết phải quy định quyền yêu cầu Tòa án can thiệp điều luật quyền hiển nhiên pháp luật thừa nhận : chủ thể quyền định ln yêu cầu Tòa án can thiệp để thực quyền Thêm vào đó, điều luật khoản điều 323 (áp dụng trường hợp chấp) nêu quyền bên nhận bảo đảm yêu cầu bên bảo đảm người thứ ba giữ tài sản bảo đảm giao tài sản cho để xử lý, chưa đề cập đến quyền thu giữ tài sản bảo đảm để xử lý Các yếu tố khiến 225 số người lo ngại việc nhà làm luật chủ định bỏ quyền thu giữ tài sản bảo đảm để xử lý TCTD Về điểm cần lưu ý, điều 307 có nhắc đến “chi phí thu giữ” Liệu hiểu điều luật gián tiếp công nhận quyền thu giữ tài sản bảo đảm để xử lý bên nhận bảo đảm? Thông thường, bên thứ ba mua tài sản bảo đảm thường yên tâm mua tài sản (ngay tài sản bảo đảm bán đấu giá) ngân hàng quản lý hay nắm giữ tài sản bảo đảm Tương tự, quyền thu giữ phát huy tác dụng bên bảo đảm bỏ trốn hay khơng hợp tác, ngân hàng lập biên thu giữ có xác nhận quan cơng quyền sau tiến hành bán đấu giá tài sản129 Trong tình trạng quy định Bộ luật dân 2015, nhiều khả TCTD thuyết phục, yêu cầu bên bảo đảm giao tài sản cho để xử lý mà bên bảo đảm khơng giao tài sản TCTD cịn phương án khởi kiện vụ án Tịa án Sau có án, TCTD nộp đơn yêu cầu quan thi hành án dân thực biện pháp cưỡng chế xử lý tài sản thu nợ Về vấn đề thực tế phát sinh số bất cập sau:  Bên bảo đảm hay bên thứ ba không tự nguyện bàn giao tài sản tiếp tục cư trú hay chiếm giữ tài sản bảo đảm dẫn đến TCTD chủ động xử lý tài sản  Bên bảo đảm ký biên bàn giao mặt pháp lý cho TCTD toàn quyền xử lý tài sản để thu hồi nợ cam kết có người mua bàn giao tài sản thực tế cho người mua TCTD bán tài sản cho người mua bên bảo đảm lại khơng đồng ý giao tài sản thực tế TCTD gặp khó khăn việc bàn giao tài sản cho người mua rủi ro cao cho TCTD phải bồi thường thiệt hại cho người mua tài sản TCTD không giao tài sản thực tế 129 Xem thêm, Bùi Đức Giang, “Xử lý tài sản bảo đảm theo Bộ luật Dân 2015", Tạp chí Ngân hàng số 1+2, tháng 1/2017 226 cho người mua theo thời hạn cam kết hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng mua bán tài sản đấu giá  Bên bảo đảm ký biên bàn giao bàn giao tài sản nhà hay đất trống thực tế cho TCTD toàn quyền xử lý trình TCTD xử lý bên bảo đảm lại chiếm giữ lại tài sản  Tài sản bảo đảm bị bên thứ ba (chủ nợ khác bên bảo đảm – đối tượng thường đối tượng cho vay nặng lãi bên ngoài) chiếm giữ khai thác tài sản Mặc dù bên bảo đảm đồng ý giao tài sản cho TCTD xử lý trường hợp bên thứ ba không giao tài sản TCTD khơng thể chiếm giữ tài sản Thiết nghĩ, cần có quy định chế đủ mạnh để buộc bên bảo đảm, bên thứ ba chiếm giữ (hợp pháp bất hợp pháp) tài sản bảo đảm phải giao tài sản bảo đảm cho TCTD để xử lý TCTD có yêu cầu giao tài sản 2.2 Bán nợ có bảo đảm bất động sản cho VAMC Đối với tài sản bảo đảm mà khoản nợ bán cho Công ty quản lý tài sản tổ chức tín dụng Việt Nam (VAMC) theo quy định khoản khoản 4, điều 4, Thông tư số 18/2014/TT-BTP ngày tháng năm 2014 Bộ Tư pháp hướng dẫn việc bán đấu giá tài sản quy định Nghị định số 53/2013/NĐ-CP ngày 18 tháng năm 2013 thành lập, tổ chức hoạt động VAMC, trường hợp VAMC tổ chức bán đấu giá tài sản bảo đảm khoản nợ xấu thỏa thuận với chủ sở hữu tài sản bảo đảm giá khởi điểm tài sản để bán đấu giá; trường hợp bán đấu giá quyền sử dụng đất VAMC thỏa thuận với bên chấp quyền sử dụng đất giá khởi điểm thời hạn ngày làm việc, kể từ ngày có định bán đấu giá tài sản mà bên khơng thỏa thuận giá khởi điểm, VAMC thuê tổ chức có chức thẩm định giá tự xác định giá khởi điểm để bán đấu giá Tuy nhiên, thực tế bên bảo đảm thường không hợp tác khơng có mặt nơi thường trú dẫn đến việc VAMC làm việc với bên bảo đảm để thỏa thuận giá khởi điểm nên VAMC vận dụng quy định để bán đấu giá tài sản bảo đảm 227 Thiết nghĩ, cần có hướng dẫn bổ sung theo hướng “trong trường hợp VAMC liên hệ với bên bảo đảm để thỏa thuận giá bán khởi điểm VAMC quyền thuê tổ chức thẩm định giá để xác định giá khởi điểm bán đấu giá” Tương tự, khoản 1b, Điều 30 Nghị định số 53/2013/NĐ-CP ngày 18 tháng năm 2013 thành lập, tổ chức hoạt động VAMC, bổ sung, sửa đổi năm 2015 2016 quy định có đề nghị VAMC, “Ủy ban nhân dân cấp phạm vi quản lý có trách nhiệm phối hợp, hô trợ VAMC thực việc thu giữ, thu hồi, xử lý tài sản bảo đảm”, thực tế VAMC TCTD có thơng báo đề nghị phối hợp thu giữ tài sản số UBND xã/phường từ chối phối hợp việc thu giữ tài sản bảo đảm với nhiều lý lãnh đạo công tác, trao đổi lại với lãnh đạo, hay chưa tập huấn nghiệp vụ dẫn đến việc thu giữ tài sản bảo đảm thực Về vấn đề nêu cần có hướng dẫn quy định cụ thể trách nhiệm bên bảo đảm, bên thứ ba chiếm giữ tài sản bảo đảm phải giao tài sản bảo đảm bên nhận bảo đảm có u cầu; trường hợp chậm trễ phải bồi thường thiệt hại Bên cạnh pháp luật cần nêu rõ trách nhiệm quan công quyền trường hợp không phối hợp với VAMC để thu giữ tài sản bảo đảm để xử lý 2.3 Thi hành án dân liên quan đến xử lý chấp bất động sản Ngay có án tun theo hướng có lợi cho mình, TCTD gặp khơng khó khăn việc thi hành án dân Liên quan việc ủy thác thi hành án, theo quy định khoản 1, điều 16, Nghị định số 62/2015/NĐ-CP ngày 18 tháng 07 năm 2015 quy định chi tiết hướng dẫn thi hành số điều Luật thi hành án dân sự, bổ sung, sửa đổi năm 2016, “thủ trưởng quan thi hành án dân phải ủy thác thi hành án cho quan thi hành án dân nơi người phải thi hành án có tài sản bất động sản” Trong thực tế, khoản nợ có nhiều tài sản bảo đảm nằm nhiều quận hay huyện khác việc ủy thác thi hành án chi cục thi hành án 228 dân thực theo phương án chi cục thi hành án dân xử lý xong tài sản địa bàn quận hay huyện sau ủy thác cho chi cục thi hành án dân quận hay huyện thứ chi cục thi hành án dân quận hay huyện thứ xử lý xong tài sản ủy thác cho chi cục thi hành án dân quận hay huyện thứ 3… Quy trình làm cho việc xử lý tài sản bị nhiều thời gian Thiết nghĩ, cần có quy định theo hướng quan thi hành án dân thực ủy thác lúc cho quan thi hành án dân quận hay huyện khác nơi có tài sản để quan thi hành án dân đồng thời tiến hành xử lý tài sản Như việc xử lý bảo đảm diễn nhanh hiệu Bên cạnh đó, số trường hợp, nội dung án tuyên không rõ ràng dẫn đến quan thi hành án dân thi hành quan thi hành án dân có văn gửi Tịa án u cầu giải thích Tịa án kéo dài thời gian trả lời Hiện chưa có quy định pháp luật cụ thể thời hạn Tịa án phải trả lời hay giải thích án Chính cần có quy định cụ thể thời hạn Tịa án phải giải thích án trường hợp án có nội dung khơng rõ ràng có yêu cầu quan thi hành án đương Ngoài ra, việc kê biên bất động sản kéo dài, gặp khó khăn đo vẽ thực tế phát diện tích tài sản bảo đảm quyền sử dụng đất bị thiếu so với diện tích cơng nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, bên bảo đảm không chấp nhận kết đo đạc diện tích đất thực tế Cơ quan thi hành án dân có đề nghị Ủy ban nhân dân nơi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trước giải thích có phương án giải nhiều trường hợp không nhận phản hồi dẫn đến tiến độ xử lý tài sản bị gián đoạn Do đó, cần có quy định trách nhiệm Ủy ban nhân dân việc phối hợp với quan thi hành án dân để xác định lại diện tích xác tài sản nhằm phục vụ cho việc xử lý tài sản Trên thực tế, TCTD đề nghị quan thi hành án dân không cần chờ phản hồi từ Ủy ban nhân dân mà phải tiến hành thuê 229 quan có chức đo vẽ thuê trung tâm đo đạc đồ thuộc Sở tài nguyên môi trường để đo vẽ, xác định ranh mốc lại gửi xác định nội nghiệp (đóng dấu xác nhận) quan quản lý đất đai (Văn phòng đăng ký đất đai thuộc Phòng Sở tài nguyên môi trường) Trên sở này, quan thi hành án dân toàn quyền kê biên, phát mại tài sản theo trạng đo vẽ lại Một khó khăn khác liên quan đến việc xử lý tài sản bảo đảm cơng trình xây dựng (điển hình khách sạn) đất thuê mà khách hàng ký hợp đồng thuê đất với Ủy ban nhân dân TCTD khởi kiện có án có hiệu lực Tịa án cho phép TCTD yêu cầu quan thi hành án dân kê biên, xử lý tài sản bảo đảm để thu hồi nợ Tuy nhiên, quan thi hành án dân xử lý tài sản thời hạn th đất hết khách hàng khơng có đề nghị gia hạn thêm thời hạn thuê đất nên Ủy ban nhân dân giao toàn khu đất cho đối tác khác khai thác Thiết nghĩ, cần quy định trường hợp Ủy ban nhân dân ưu tiên giao đất hay cho thuê đất người mua tài sản Bên cạnh đó, có trường hợp bất động sản chấp quan thi hành án dân tổ chức bán đấu giá có khách hàng đăng ký mua tài sản sau biết thơng tin chủ tài sản tạo tranh chấp giả (thường chủ tài sản bên thứ ba có hợp đồng mua bán viết tay tài sản chấp bên thứ ba nộp đơn khởi kiện Tòa án đòi tài sản chấp) dẫn đến việc quan thi hành án dân phải định hoãn thi hành án để chờ kết giải Tòa án theo quy định điểm d, khoản 1, điều 48 Luật thi hành án dân số 26/2008/QH12 ngày 14 tháng 11 năm 2008, bổ sung, sửa đổi năm 2014 Vì thế, việc thi hành án TCTD kéo dài thêm vài năm phải chờ kết giải vụ án tranh chấp quyền sở hữu, sử dụng tài sản chấp bên thứ ba Ngoài ra, nhiều trường hợp, bên thứ ba không để vụ án giải có án mà Tòa án giải thời gian, với tư cách nguyên đơn, bên thứ ba tự nguyện rút đơn kiện để Tịa án đình giải vụ án Sau nhận lại tiền tạm ứng án phí nộp (khoản 3, 230 điều 218, Bộ luật tố tụng dân 2015) bên thứ ba lại “điệp khúc” nộp đơn khởi kiện lại Tòa án phải thụ lý, giải vụ việc lại từ đầu theo thủ tục tố tụng130 Bên thứ ba “nộp” “rút” vịng tuần hồn vụ án và/hoặc việc thi hành án dân TCTD giải Về điểm này, cần sớm có quy định theo hướng trường hợp vụ kiện TCTD có án có hiệu lực giai đoạn thi hành án quan thi hành án dân tiếp tục tiến hành thủ tục xử lý tài sản bảo đảm thu nợ cho TCTD sở vận dụng quy định thứ tự ưu tiên toán nêu pháp luật chung giao dịch bảo đảm sau toán cho TCTD cịn dư khoản tiền quan thi hành án dân giữ lại131 có kết giải vụ án bên thứ ba quan thi hành án dân chuyển cho bên thi hành án theo quy định trường hợp bên thứ ba rút đơn kiện quan thi hành án chuyển trả số tiền lãi phát sinh (nếu có) cho bên bảo đảm TCTD gặp khó khăn phần tài sản bảo đảm không chứng nhận sở hữu hay quyền sử dụng Chẳng hạn, tài sản bảo đảm nhà gồm phần, phần mặt tiền nhà xây dựng không phép (thuộc lộ giới) nên không chứng nhận sở hữu phần nhà phía sau công nhận giấy chứng nhận sở hữu nhà Bản án tuyên phát mại tài sản theo thông tin ghi giấy chứng nhận sở hữu nhà Trên sở án, quan thi hành án dân kê biên phát mại phần nửa sau nhà Điều dẫn đến hệ tài sản bán người mua khơng có lối vào nhà phải qua phần trước nhà Trong trường hợp này, TCTD thường phải thương lượng ưu tiên bán lại phần tài sản bảo đảm cho chủ tài sản với giá rẻ Thiết nghĩ, quy định pháp luật cần theo hướng quan thi hành án dân quyền định giá phần tài sản đất phần trước nhà này, tiến hành kê biên, phát mại giao tài sản 130 Theo quy định khoản 1, điều 218 điểm c, khoản 1, điều 217, Bộ luật tố tụng dân 2015 người khởi kiện rút đơn khởi kiện quyền khởi kiện lại mà không bị hạn chế quy định vụ kiện sau không khác vụ kiện trước người bị kiện hay quan hệ pháp luật có tranh chấp 131 Cơ quan thi hành án dân gửi khoản tiền TCTD khác theo lãi suất tiền gửi không kỳ hạn lĩnh lãi cuối kỳ 231 cho người mua đồng thời toán giá trị cơng trình đất phần trước nhà cho chủ tài sản Từ phân tích thấy việc xử lý chấp bất động sản trình phức tạp đặt cho TCTD khơng khó khăn thực tế Tuy quy định có liên quan đề cập khía cạnh pháp lý việc xử lý chấp bất động sản song cịn khơng khoảng trống hay quy định chưa thực chưa hợp lý cần hoàn thiện Đối với tài trợ ngân hàng, biện pháp bảo đảm phải giúp tăng cường lòng tin chủ nợ có bảo đảm rộng để phục vụ lợi ích chung, lợi ích hệ thống kinh tế, thương mại theo nghĩa rộng thông qua hiệu ứng đòn bẩy mà chúng tạo Việc xử lý cách hiệu biện pháp bảo đảm nói chung đặc biệt chấp bất động sản giúp TCTD yên tâm cấp tín dụng, qua góp phần đáng kể khơi thơng tín dụng ***** 232 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Quốc hội (2015) Bộ luật Dân Quốc hội (2015) Bộ luật Tố tụng dân Quốc hội (2014) Luật Nhà Quốc hội (2014) Luật Thi hành án Quốc hội (2014) Luật Nhà Quốc hội (2014) Luật Kinh doanh Bất động sản Quốc hội (2013) Luật đất đai Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 05 năm 2014 quy định chi tiết thi hành số điều Luật đất đai Nghị định số 11/2012/NĐ-CP ngày 22/2/2012 Chính phủ sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 Chính phủ giao dịch bảo đảm 10.Nghị định số 69/2008/NĐ-CP ngày 30 tháng năm 2008 Chính phủ sách khuyến khích xã hội hóa hoạt động lĩnh vực giáo dục, dạy nghề, y tế, văn hóa, thể thao 11.Nghị định Số: 62/2015/NĐ-CP quy định chi tiết hướng dẫn thi hành số điều Luật Thi hành án dân 12.Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06 tháng 01 năm 2017 Chính phủ sửa đổi, bổ sung số Nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai 13.Nghị định số 209/2013/NĐ-CP ngày 18 tháng 12 năm 2013 quy định chi tiết hướng dẫn thi hành số điều Luật thuế giá trị gia tăng, bổ sung, sửa đổi năm 2014, 2015 2016 14.Thông tư số 78/2014/TT-BTC ngày 18/6/2014 hướng dẫn thi hành Nghị định số 218/2013/NĐ-CP ngày 26/12/2013 Chính phủ quy định 233 hướng dẫn thi hành Luật thuế thu nhập doanh nghiệp, bổ sung, sửa đổi năm 2014, 2015 2016 (Thông tư 78) 15.Thông tư số 111/2013/TT-BTC ngày 15 tháng năm 2013 Bộ Tài hướng dẫn thực Luật Thuế thu nhập cá nhân, Luật sửa đổi, bổ sung số điều Luật Thuế thu nhập cá nhân Nghị định số 65/2013/NĐ-CP Chính phủ quy định chi tiết số điều Luật Thuế thu nhập cá nhân Luật sửa đổi, bổ sung số điều Luật Thuế thu nhập cá nhân, bổ sung, sửa đổi năm 2014 2015 (Thông tư 111) 16.Thông tư số 05/2011/TT-BTP ngày 16 tháng năm 2011 đăng ký giao dịch bảo đảm Trung tâm đăng ký giao dịch, bất động sản, bổ sung, sửa đổi năm 2014 17.Thông tư 01/2014/TTLT-NHNN-BXD-BTP-BTNMT ngày 25/4/2014 Hướng dẫn thủ tục chấp nhà hình thành tương lai theo quy định tạo Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 Chính phủ quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật Nhà 18.Thông tư liên tịch số 16/2014/TTLT-BTP-BTNMT-NHNN Bộ tư pháp, Bộ tài nguyên môi trường Ngân hàng Nhà nước ngày tháng năm 2014 hướng dẫn số vấn đề xử lý bất động sản bảo đảm 19.Thông tư số 26/2015/TT-NHNN hướng dẫn trình tự, thủ tục chấp giải chấp tài sản dự án đầu tư xây dựng nhà ở, nhà HTTTL 20.Thông tư số 09/2016/TT-BTNMT hướng dẫn đăng ký chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất 21.Thông tư số 18/2014/TT-BTP ngày tháng năm 2014 Bộ Tư pháp hướng dẫn việc bán đấu giá tài sản quy định Nghị định số 53/2013/NĐ-CP ngày 18 tháng năm 2013 thành lập, tổ chức hoạt động VAMC 234 22.Nguyễn Thị Nga (2008), Pháp luật chấp quyền sử dụng đất Việt Nam, Luận án tiến sĩ Luật học, Viện Nhà nước Pháp luật, Hà Nội, tr 23.European Bank for Reconstruction and Development (EBRD) publications, 2008, "Mortgages in transition economies, The legal framework for mortgages and mortgage securities", http://www.ebrd.com/pages 24.Nguyễn Văn Hoạt (2003), Đảm bảo thực hợp đồng tín dụng ngân hàng chấp tài sản, Luận án tiến sĩ luật học, Viện Nhà nước Pháp luật, Hà Nội 25.Nguyễn Ngọc Điện (1999), Một số suy nghĩ bảo đảm thực nghĩa vụ dân luật dân Việt Nam, NXB Trẻ Thành phố Hồ Chí Minh 26.Hoàng Anh Tuấn (2006), Pháp luật bảo đảm thực nghĩa vụ trả nợ hoạt động cho vay ngân hàng thương mại Việt Nam - vấn đề lý luận thực tiễn, Đại học quốc gia Hà Nội 27.PGS.TS Đỗ Văn Đại (2012), Luật nghĩa vụ bảo đảm thực nghĩa vụ -Bản án bình luận án, Tập 1&2, NXB Chính trị quốc gia 28.TS Lê Thị Thu Thủy làm chủ biên (2006), Các biện pháp bảo đảm tiền vay bất động sản tổ chức tín dụng, NXB Tư pháp, Hà Nội 29.Đề tài khoa học, Vũ Thị Hồng Yến, 2010, Lý luận thực tiễn biện pháp chấp để bảo đảm thực nghĩa vụ trả tiền vay hợp đồng tín dụng Trường Đại học Luật Hà Nội 30.Đề tài khoa học, Nguyễn Minh Tuấn, 2011, Pháp luật đăng ký bất động sản Trường Đại học Luật Hà Nội 31.Đề tài khoa học, Phạm Văn Tuyết, 2012, Hoàn thiện chế đinh pháp luật giao dịch bảo đảm Trường Đại học Luật Hà Nội 32.Bùi Đức Giang, “Xử lý tài sản bảo đảm theo Bộ luật Dân 2015", Tạp chí Ngân hàng số 1+2, tháng 1/2017 235 ... GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VÀ THỰC TIỄN ÁP DỤNG PHÁP LUẬT VỀ THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN BẢO ĐẢM TIỀN VAY CỦA CÁC TỔ CHỨC TÍN DỤNG 80 3.1 Những bất cập giải pháp hoàn thiện pháp luật chấp bất động. .. luật chấp bất động sản để bảo đảm tiền vay tổ chức tín dụng 96 3.2.1 Bất cập giải pháp áp dụng pháp luật bất động sản chấp 96 3.2.2 Bất cập giải pháp áp dụng pháp luật chủ thể chấp bất động. .. Bộ luật Dân HTTTL Hình thành tương lai TCTD Tổ chức tín dụng TSBĐ Tài sản bảo đảm NỘI DUNG BÁO CÁO TỔNG THUẬT “BẢO ĐẢM TIỀN VAY CỦA CÁC TỔ CHỨC TÍN DỤNG BẰNG THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN THEO QUY ĐỊNH