Pháp luật về môi giới thương mại trong lĩnh vực bất động sản thực tiễn thi hành và giải pháp hoàn thiện

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ TƢ PHÁP TRƢỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI QUÁCH THỊ MAI PHÁP LUẬT VỀ MÔI GIỚI THƢƠNG MẠI TRONG LĨNH VỰC BẤT ĐỘNG SẢN- THỰC TIỄN THI HÀNH VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC Hà Nội, 2018 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ TƢ PHÁP TRƢỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI QUÁCH THỊ MAI PHÁP LUẬT VỀ MÔI GIỚI THƢƠNG MẠI TRONG LĨNH VỰC BẤT ĐỘNG SẢN- THỰC TIỄN THI HÀNH VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC Chuyên ngành: Luật Kinh tế Mã số: 8380107 Ngƣời hƣớng dẫn khoa học:Tiến sĩ Nguyễn Thị Dung Hà Nội, 2018 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan Luận văn Thạc sĩ với đề tài: “ Pháp luật môi giới thƣơng mại lĩnh vực bất động sản- thực tiễn thi hành giải pháp hồn thiện” cơng trình nghiên cứu riêng tơi Tất tham khảo kế thừa đƣợc trích dẫn tham chiếu đầy đủ Xác nhận giáo viên hƣớng dẫn Học viên Quách Thị Mai DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT MGTM: Môi giới thƣơng mại KDBĐS: Kinh doanh bất động sản BĐS: Bất động sản MGBĐS: Môi giới bất động sản MỤC LỤC LỜI MỞ ĐẦU 1 Tính cấp thiết đề tài Tình hình nghiên cứu đề tài Mục đích nhiệm vụ nghiên cứu Đối tƣợng phạm vi nghiên cứu Phƣơng pháp nghiên cứu Ý nghĩa khoa học thực tiễn đề tài Kết cấu luận văn CHƢƠNG NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNG VỀ MÔI GIỚI THƢƠNG MẠI VÀ PHÁP LUẬT VỀ MÔI GIỚI THƢƠNG MẠI TRONG LĨNH VỰC BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 Những vấn đề chung hoạt động môi giới thương mại môi giới thương mại lĩnh vực bất động sản 1.1.1 Khái niệm đặc điểm hoạt động môi giới thương mại 1.1.2 Khái niệm đặc điểm hoạt động môi giới thương mại lĩnh vực bất động sản 10 1.1.3 Vai trò hoạt động môi giới thương mại hoạt động môi giới thương mại lĩnh vực bất động sản 15 1.2 Tổng quan pháp luật môi giới thương mại lĩnh vực bất động sản 21 1.2.1 Sự cần thiết pháp luật môi giới thương mại lĩnh vực bất động sản 21 1.2.2 Cấu trúc pháp luật môi giới thương mại lĩnh vực bất động sản 24 1.2.3 Nội dung pháp luật môi giới thương mại lĩnh vực bất động sản 28 CHƢƠNG 33 THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VÀ THỰC TIỄN THI HÀNH PHÁP LUẬT VỀ MÔI GIỚI THƢƠNG MẠI TRONG LĨNH VỰC BẤT ĐỘNG SẢN 33 2.1 Thực trạng pháp luật môi giới thương mại lĩnh vực bất động sản 33 2.1.1 Chủ thể môi giới thương mại lĩnh vực bất động sản 33 2.1.2 Hợp đồng môi giới thương mại lĩnh vực bất động sản 39 2.1.3 Quyền nghĩa vụ bên quan hệ môi giới bất động sản43 2.2 Thực tiễn thi hành pháp luật môi giới thương mại lĩnh vực bất động sản 50 2.2.1 Thực tiễn thi hành pháp luật môi giới bất động sản Việt Nam 50 2.2.2 Một số đánh giá thực tiễn thi hành pháp luật môi giới thương mại lĩnh vực bất động sản 54 CHƢƠNG 62 GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ THI HÀNH VỀ PHÁP LUẬT MÔI GIỚI THƢƠNG MẠI TRONG LĨNH VỰC BẤT ĐỘNG SẢN 62 3.1 Định hướng hoàn thiện pháp luật môi giới thương mại lĩnh vực bất động sản 62 3.2 Các giải pháp nâng cao hiệu thi hành pháp luật môi giới thương mại lĩnh vực bất động sản 65 3.2.1 Ban hành Quy tắc ứng xử đạo đức nhà môi giới bất động sản 65 3.2.2 Hoàn thiện quy định đào tạo, bồi dưỡng cấp chứng hành nghề môi giới BĐS 66 3.2.3 Quy định chế tài hành vi vi phạm hành cá nhân, tổ chức mơi giới bất động sản 68 3.2.4 Xây dựng hoàn thiện thể chế hỗ trợ hoạt động môi giới bất động sản 69 3.2.5 Phát triển tạo lập bất động sản cho thị trường 70 3.2.6 Phát triển hoạt động kinh doanh dịch vụ bất động sản khác để hỗ trợ cho hoạt động môi giới bất động sản 71 PHẦN KẾT LUẬN 75 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 1 LỜI MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Nền kinh tế ngày phát triển, với phát triển hoạt động thƣơng mại hầu hết ngành nghề, lĩnh vực Các giao dịch thƣơng mại đƣợc mở rộng, trở nên phức tạp - giao dịch thƣơng mại liên quan đến nhiều lĩnh vực Khi đó, ngƣời bán muốn tiết kiệm thời gian, cơng sức tìm kiếm đối tác giao dịch thƣờng nhờ đến ngƣời môi giới thƣơng mại ngƣời mơi giới thƣơng mại có vai trị thúc đẩy hoạt động thƣơng mại diễn nhanh chóng Nhận thức đƣợc vai trị ngƣời mơi giới phát triển thƣơng mại, Luật thƣơng mại năm 2005 đƣa hoạt động môi giới vào đối tƣợng điều chỉnh Luật Các luật chuyên ngành khác nhƣ Luật chứng khoán năm 2010, Luật kinh doanh bất động sản năm 2014, Luật hàng hải năm 2015… quy định hoạt động môi giới lĩnh vực cụ thể Tuy nhiên, từ Luật thƣơng mại 2005 đời đến nay, hoạt động môi giới thƣơng mại phát triển ngày đa dạng, phức tạp, phát sinh nhiều vấn đề cần có xem xét để điều chỉnh Để tìm hiểu sâu hoạt động môi giới thƣơng mại đƣợc quy định Luật thƣơng mại 2005 nhƣ thực tiễn thi hành pháp luật môi giới thƣơng mại lĩnh vực cụ thể, chọn đề tài: “ Pháp luật môi giới thƣơng mại lĩnh vực bất động sản- thực tiễn thi hành giải pháp hoàn thiện” làm đề tài luận văn Tình hình nghiên cứu đề tài Pháp luật môi giới thƣơng mại lĩnh vực bất động sản có vai trị quan trọng việc thực hoạt động môi giới lĩnh vực bất động sản xử lý vấn đề phát sinh hoạt động mơi giới Đã có nhiều cơng trình nghiên cứu cách tổng thể, chuyên sâu toàn diện hoạt động môi giới thƣơng mại hoạt động môi giới bất động sản Các cơng trình tiêu biểu là: - Giáo trình Luật thƣơng mại Trƣờng Đại học Luật Hà Nội– Nhà xuất công an nhân dân, 2009 - Luận án tiến sĩ “ Pháp luật điều chỉnh hoạt động trung gian thƣơng mại Việt Nam” tác giả Nguyễn Thị Vân Anh - Dự án VIE/97/016 Đề án phát triển thị trƣờng bất động sản Viện nghiên cứu Quản lý kinh tế Trung ƣơng thực dƣới bảo trợ Chƣơng trình phát triển Liên Hợp quốc - Sách chuyên khảo “ Pháp luật tạo dựng đẳng cấp thƣơng hiệu môi giới bất động sản Việt Nam” tiến sỹ Doãn Hồng Nhung Nhà xuất lao động-xã hội phát hành năm 2010 - Luận văn Thạc sĩ “ Pháp luật hoạt động mơi giới chứng khốn cơng ty chứng khốnViệt Nam- thực trạng phƣơng hƣớng hoàn thiện” tác giả Đào Thị Cẩm - Luận văn Thạc sĩ “ Pháp luật môi giới bất động sản Việt Nam” tác giả Phùng Thị Thu Hà – Đại học Quốc gia hà Nội, 2013 - Bài viết “ Tổng quan dịch vụ môi giới bất động sản” Công ty Luật Minh Khuê_năm 2018_ đăng tải trang web: “ https://luatminhkhue.vn/tu-van-luat-dat-dai/chuyen-de tong-quan-ve-dichvu-moi-gioi-bat-dong-san.aspx” - Bài viết “ Chất lƣợng môi giới bất động sản Việt Nam thấp” báo Hải quan online năm 2016_ đăng tải trang web: https://baomoi.com/chat-luong-moi-gioi-bat-dong-san-viet-nam-conthap/c/20090901.epi Các công trình nghiên cứu đƣợc số nội dung nhƣ: lý luận môi giới thƣơng mại ( khái niệm, đặc điểm, vai trò); quy định pháp luật môi giới thƣơng mại; quy định pháp luật môi giới bất động sản…Tuy nhiên, công trình nghiên cứu dừng lại việc đƣa số vấn đề lý luận, quy định pháp luật thực trạng quy định pháp luật mà chƣa nghiên cứu thực tiễn thi hành quy định pháp luật môi giới thƣơng mại lĩnh vực BĐS để từ nhận thấy đƣợc hạn chế việc thực thi pháp luật nhằm đƣa biện pháp hoàn thiện pháp luật Trong luận văn này, tác giả tiếp tục nghiên cứu sâu thực tiễn thi hành pháp luật môi giới thƣơng mại lĩnh vực BĐS để có tính so với cơng trình đƣợc nghiên cứu Mục đích nhiệm vụ nghiên cứu 3.1 Mục đích nghiên cứu Trên sở tìm hiểu quy định pháp luật môi giới thƣơng mại lĩnh vực bất động sản, đồng thời phân tích việc áp dụng Luật thực tế bất cập quy định nhƣ vấn đề phát sinh thực tiễn áp dụng; đề xuất giải pháp kiến nghị việc sửa đổi, bổ sung để quy định pháp luật môi giới thƣơng mại lĩnh vực bất động sản Luật thƣơng mại Luật chun ngành liên quan hồn thiện hơn, mang tính khả thi cao hơn, phù hợp với thực trạng hoạt động thƣơng mại Việt Nam 3.2 Nhiệm vụ nghiên cứu Để đạt đƣợc mục đích nêu trên, luận văn thực nhiệm vụ sau: - Làm rõ vấn đề hoạt động môi giới thƣơng mại nhƣ khái niệm, đặc điểm, vai trị… mơi giới thƣơng mại hoạt động thƣơng mại; - Phân tích quy định Luật thƣơng mại năm 2005 môi giới thƣơng mại, tập trung bất cập quy định Luật; 74 sàn giao dịch không mang lại hiệu cho thị trƣờng bất động sản phát triển ổn định minh bạch đặc biệt khơng mang lại hiệu cho cơng tác quản lí nhà nƣớc Bởi sàn giao dịch khơng thể hoạt động độc lập tự chủ đƣợc khơng có chuyện thơng tin sàn cơng khai minh bạch Nhƣng thực cấu quản lý nhƣ cục diện sàn giao dịch BĐS thị trƣờng BĐS thay đổi quy định pháp luật môi giới thƣơng mại lĩnh vực BĐS lẽ thực tế thi hành nhiều bất cập Tổng kết chƣơng 3: Chƣơng tác giả đƣa định hƣớng giải pháp nâng cao hiệu thi hành pháp luật môi giới thƣơng mại lĩnh vực bất động sản thực tế thi hành nhiều bất cập 75 PHẦN KẾT LUẬN MGBĐS hoạt động tất yếu thị trƣờng bất động sản thực chức góp phần lành mạnh hóa thị trƣờng bất động sản phát triển ổn định bền vững, thực chức đƣa ngƣời mua ngƣời bán đến với hỗ trợ cho việc giao dịch Việc cho phép môi giới bất động sản hoạt động với mơ hình phù hợp, chiến lựơc phát triển hợp lý làm sôi động thị trƣờng, có tác dụng kích cầu, mở rộng nhiều kênh phân phối Qua tạo điều kiện thuận lợi giúp nhà đầu tƣ bất động sản rút ngắn thời gian thu hồi vốn, tái đầu tƣ, bảo đảm hiệu kinh tế, ngƣời tiêu dùng có hội đƣợc phục vụ tốt Luật KDBĐS năm 2014 tạo hành lang pháp lý cho hoạt động môi giới đƣợc rõ ràng, quyền nghĩa vụ tổ chức cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản đƣợc pháp luật bảo hộ Đồng thời Luật kinh doanh bất động sản khắc phục đƣợc yếu hoạt động môi giới, định hƣớng cho môi giới bất động sản phát triển lành mạnh, bình đẳng, minh bạch cho chủ thể tham gia hoạt động môi giới Pháp luật hoạt động MGBĐS có bƣớc tiến song bên cạnh cịn hạn chế bất cập đòi hỏi Nhà nƣớc phải có phƣơng hƣớng hồn thiện pháp luật DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Bộ luật Dân năm 2015 Gail Lyons, The U.S brokerage system and its operations, Tài liệu Hội thảo phát triển thị trƣờng bất động sản Bộ Xây dựng tổ chức Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 Luật Thƣơng mại năm 2005 Luật Nhà năm 2014 Luật xây dựng năm 2014 Luật Doanh nghiệp năm 2014 Luật Đầu tƣ năm 2014 Nghị định số 99/2015/NĐ- CP ngày 20/10/2015 Chính phủ quy định chi tiết hƣớng dẫn thi hành số diều Luật Nhà 10.Thông tƣ số 11/2015/TT-BXD, Thông tƣ quy định việc cấp chứng hành nghề môi giới bất động sản, hƣớng dẫn việc đào tạo, bồi dƣỡng kiến thức hành nghề môi giới bất động sản điều hành sàn giao dịch bất động sản, thành lập tổ chức hoạt động sàn giao dịch bất động sản 11.Nguyễn Nhƣ Ý (1999), Đại từ điển Tiếng Việt, tr1134, Nhà xuất Văn hóa Thông tin, Hà Nội 12.Nguyễn Thanh Thủy (2009), Những quy định Luật thương mại Việt Nam năm 2005 hoạt động trung gian thương mại, thực tiễn áp dụng vấn đề phát sinh., tr8-9, Đại học Ngoại thƣơng Hà Nội 13.Nguyễn Thanh Thủy (2009), Những quy định Luật thương mại Việt Nam năm 2005 hoạt động trung gian thương mại, thực tiễn áp dụng vấn đề phát sinh, tr43, Đại học Ngoại thƣơng Hà Nội 14.Nguyễn Thị Xuân ( 2014), Pháp luật hợp đồng kinh doanh bất động sản Việt Nam, Tóm tắt Luận văn thạc sỹ Luật học, Khoa Luật, Đại học Quốc gia Hà Nội 15 PGS.TS Phan Thị Cúc, PGS.TS Nguyễn Văn Xa (2009), Đầu tư kinh doanh bất động sản, Nhà xuất đại học quốc gia TP Hồ Chí Minh, TP Hồ Chí Minh 16.Thái Bá Cẩn, Ths Trần Nguyên Nam (2003), Thị trường bất động sản vấn đề lý luận thực tiễn Việt Nam, NXB Tài Chính, Hà Nội 17.Nguyễn Thị Vân Anh ( 2010), Luận án tiến sỹ “ Pháp luật điều chỉnh hoạt động trung gian thương mại Việt Nam”, Đại học Luật Hà Nội 18.Dự án VIE/97/016 Đề án phát triển thị trƣờng bất động sản Viện nghiên cứu Quản lý kinh tế Trung ƣơng thực dƣới bảo trợ Chƣơng trình phát triển Liên Hợp quốc 19.Doãn Hồng Nhung ( 2010), Sách chuyên khảo “ Pháp luật tạo dựng đẳng cấp thương hiệu môi giới bất động sản Việt Nam”, nhà xuất Lao động – xã hội 20.Đào Thị Cẩm ( 2012), Luận văn thạc sỹ “ Pháp luật hoạt động mơi giới chứng khốn cơng ty chứng khoán Việt Nam- thực trạng phương hướng hoàn thiện” Webside: 21.Từ điển Tiếng Việt, http://dictionary.bachkhoatoanthu.gov.vn, ngày truy cập 08/06/2018 22.“Tổng quan hoạt động môi giới thƣơng mại”, https://sgpro.vn/linhvuc-hoat-dong/materials-technology/, ngày truy cập 11/06/2018 23.47,000 commercial agents in Europe, North and South America Who are they?, http://www.iucab.nl/nl/page3.asp (website Liên minh quốc tế ngƣời đại lý môi giới thƣơng mại), ngày truy cập 13/06/2018 24.http://www.saga.vn/Cohoigiaothuong/Thitruong1/ttbds/9285.saga, ngày truy cập 15/06/2018 25.http://www.chineselawyer.biz/vi/china-laws/30 contract-law-of-thepeoples-republic-of-china.html 26.https://baomoi.com/chat-luong-moi-gioi-bat-dong-san-viet-nam-conthap/c/20090901.epi, ngày truy cập 10/08/2018 27.http://www.landtoday.net/vn/doanhnghiep/18158/index.aspx, ngày truy cập 15/06/2018 28.http://www.landtoday.net/vn/tintuc/16807/index.aspx,ngày truy cập 15/06/2018 29.http://dantri.com.vn/kinh-doanh/de-chung-voi-cac-cong-ty-moi-gioibat-dong-san-bat-luong-20180620124557312.htm, ngày truy 12/08/2108 30.https://news.zing.vn/moi-gioi-nha-dat-giang-bay-post799034.html, ngày truy cập 12/08/2018 cập ... HÀNH PHÁP LUẬT VỀ MÔI GIỚI THƢƠNG MẠI TRONG LĨNH VỰC BẤT ĐỘNG SẢN 2.1 Thực trạng pháp luật môi giới thương mại lĩnh vực bất động sản 2.1.1 Chủ thể môi giới thương mại lĩnh vực bất động sản Chủ... chung môi giới thƣơng mại pháp luật môi giới thƣơng mại lĩnh vực bất động sản Chƣơng 2: Thực trạng pháp luật thực tiễn thi hành pháp luật môi giới thƣơng mại lĩnh vực bất động sản Chƣơng 3: Giải pháp. .. cao hiệu thi hành pháp luật môi giới thƣơng mại lĩnh vực bất động sản 6 CHƢƠNG NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNG VỀ MÔI GIỚI THƢƠNG MẠI VÀ PHÁP LUẬT VỀ MÔI GIỚI THƢƠNG MẠI TRONG LĨNH VỰC BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 Những