Định giá bất động sản là hoạt động chỉ mới xuất hiện tại Việt Nam trong khoảng thời gian gần đây. Tuy nhiên, lại có vai trò rất quan trọng đối với các bên liên quan trong giao dịch về bất động sản, bên cạnh đó định giá bất động sản còn ảnh hưởng rất lớn đến hình ảnh thị trường bất động sản Việt Nam nếu hệ thống quản lý không chặt chẽ. Đề tài “Pháp luật về định giá bất động sản” xuất phát từ yêu cầu cấp thiết này và dựa trên thực tại đang diễn ra như sau: Một là, định giá bất động sản đảm bảo quyền lợi của các bên liên quan: đối tượng được định giá chủ yếu là đất đai, nhà cửa và các công trình xây dựng nhằm mục đích mua bán, thế chấp, đầu tư, bảo hiểm và tính thuế,… Do tính phức tạp của đối tượng định giá, đa dạng của bất động sản và giá trị lớn của bất động sản nên khiến cho công tác định giá gặp nhiều khó khăn, đôi khi không phản ánh đúng giá trị tài sản, chưa đảm bảo được tính công bằng, minh bạch của thị trường . Cùng với các yêu cầu cấp thiết của nền kinh tế, nhu cầu định giá tài sản chủ yếu là bất động sản ngày trở thành một bộ phận không thể thiếu trong giao dịch bất động sản. Hoạt động định giá đúng theo pháp luật là cơ sở vững chắc nhằm đảm bảo tính công bằng xã hội, quyền lợi của các tổ chức doanh nghiệp và cá nhân khi tham gia vào thị trường nhiều lợi lắm rủi ro này.Hai là, định giá bất động sản còn nhiều yếu kém: trên thực tế, hoạt động định giá vẫn còn mang tính pháp chế, tinh thần tự nguyện chưa cao, đặc biệt là trong các trường hợp thế chấp hay thanh lý tài sản. Qua đó có thể thấy, ý thức của người dân về định giá bất động sản còn khá thấp, chất lượng định giá không cao, năng lực đội ngũ định giá vẫn còn yếu, chưa đáp ứng được nhu cầu thị trường cũng như xã hội đặt ra. Bên cạnh đó, hệ thống pháp luật có liên quan đến định giá bất động sản thay đổi nhanh chóng và phức tạp nên vẫn còn gặp phải nhiều khó khăn trong quá trình thi hành và áp dụng các điều lệ này.
ỦY BAN NHÂN DÂN TỈNH TRÀ VINH TRƯỜNG ĐẠI HỌC TRÀ VINH ISO 9001:2008 NGUYỄN VĂN AN PHÁP LUẬT VỀ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT KINH TẾ TRÀ VINH, NĂM 2018 ỦY BAN NHÂN DÂN TỈNH TRÀ VINH TRƯỜNG ĐẠI HỌC TRÀ VINH PHÁP LUẬT VỀ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN Ngành: LUẬT KINH TẾ Mã ngành: 60380107 LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT KINH TẾ Người hướng dẫn khoa học: TS ĐẶNG THANH HOA TRÀ VINH, NĂM 2018 LỜI CAM ĐOAN Tôi cam đoan cơng trình nghiên cứu tơi Các số liệu sử dụng phân tích luận văn hồn tồn trung thực có nguồn gốc rõ ràng, cơng bố theo quy định Kết nghiên cứu luận văn tơi tự tìm hiểu, phân tích cách trung thực, khách quan phù hợp với thực tiễn Việt Nam Trà Vinh, ngày … tháng … năm 2018 Học viên Nguyễn Văn An LỜI CẢM ƠN Thời gian học tập Trường Đại học Trà Vinh, quý thầy cô truyền đạt cho em kiến thức quý báu, tri thức hành trang vơ giá, mà em mơ ước, tất kiến thức giúp em hoàn thành tốt cơng việc sau Hơm nay, với nổ lực thân, em hoàn thành luận văn tốt nghiệp thạc sĩ Em xin cám ơn q thầy dành tốt cho em! Con xin cám ơn cha mẹ, tất người thân gia đình khơng ngừng ủng hộ đường học tập không ngừng tiến tới thành công! Em xin cảm ơn cô Đặng Thanh Hoa tận tâm bảo, hướng dẫn để em hồn thành đề tài Cơ khơng tạo điều kiện để em có kiến thức mà giúp em trở nên kiên nhẫn cơng việc q trình học tập Em cảm thấy thân may mắn cô hướng dẫn thực đề tài tốt nghiệp khố học thạc sĩ Cuối kính chúc người thật nhiều sức khỏe, hạnh phúc thành công sống! MỤC LỤC Lời cam đoan i Lời cảm ơn ii PHẦN MỞ ĐẦU 1 TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI TÌNH HÌNH NGHIÊN CỨU TÀI LIỆU LIÊN QUAN MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU .4 3.1 Mục tiêu chung .4 3.2 Mục tiêu cụ thể .4 ĐỐI TƯỢNG VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU 4.1 Đối tượng nghiên cứu .4 4.2 Phạm vi nghiên cứu PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU KẾT CẤU LUẬN VĂN CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN VÀ QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT 1.1 TỔNG QUAN VỀ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 1.1.1 Các khái niệm 1.1.1.1 Khái niệm đặc trưng bất động sản 1.1.1.2 Khái niệm định giá bất động sản 11 1.1.2 Vai trò định giá bất động sản .17 1.2 QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT TRONG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 18 1.2.1 Nguyên tắc định giá yêu cầu chuyên môn người định giá bất động sản .18 1.2.2 Các phương pháp định giá bất động sản 24 1.2.2.1 Phương pháp so sánh 25 1.2.2.2 Phương pháp thu nhập .26 1.2.2.3 Phương pháp lợi nhuận 32 1.2.2.4 Phương pháp thặng dư .33 1.2.3 Tiêu chuẩn tổ chức tư vấn xác định giá đất 37 CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG ÁP DỤNG PHÁP LUẬT VỀ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ HƯỚNG HOÀN THIỆN 41 2.1 THỰC TRẠNG ÁP DỤNG PHÁP LUẬT VỀ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 41 2.2 HẠN CHẾ TRONG ÁP DỤNG CÁC PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ, NGUYÊN NHÂN VÀ PHƯƠNG HƯỚNG KHẮC PHỤC 45 2.2.1 Hạn chế phương pháp định giá .46 2.2.2 Nguyên nhân hướng khắc phục hạn chế luật phương pháp định giá bất động sản 48 2.3 BẤT CẬP, HẠN CHẾ TRONG QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ TIÊU CHUẨN TỔ CHỨC TƯ VẤN ĐỊNH GIÁ VÀ HƯỚNG HOÀN THIỆN 53 2.3.1 Bất cập, hạn chế pháp luật tổ chức tư vấn định giá đất 53 2.3.2 Hướng hoàn thiện luật tư vấn xác định giá đất .56 2.4 BẤT CẬP, HẠN CHẾ TRONG QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ GIÁ CỦA BẤT ĐỘNG SẢN ĐƯỢC ĐỊNH GIÁ VÀ HƯỚNG HOÀN THIỆN 59 2.4.1 Bất cập, hạn chế quy định pháp luật giá bất động sản định giá 59 2.4.2 Hướng hoàn thiện quy định pháp luật giá bất động sản định giá 63 KẾT LUẬN 66 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 67 PHẦN MỞ ĐẦU TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI Định giá bất động sản hoạt động xuất Việt Nam khoảng thời gian gần Tuy nhiên, lại có vai trị quan trọng bên liên quan giao dịch bất động sản, bên cạnh định giá bất động sản ảnh hưởng lớn đến hình ảnh thị trường bất động sản Việt Nam hệ thống quản lý không chặt chẽ Đề tài “Pháp luật định giá bất động sản” xuất phát từ yêu cầu cấp thiết dựa thực diễn sau: Một là, định giá bất động sản đảm bảo quyền lợi bên liên quan: đối tượng định giá chủ yếu đất đai, nhà cửa cơng trình xây dựng nhằm mục đích mua bán, chấp, đầu tư, bảo hiểm tính thuế,… Do tính phức tạp đối tượng định giá, đa dạng bất động sản giá trị lớn bất động sản nên khiến cho công tác định giá gặp nhiều khó khăn, đơi khơng phản ánh giá trị tài sản, chưa đảm bảo tính cơng bằng, minh bạch thị trường Cùng với yêu cầu cấp thiết kinh tế, nhu cầu định giá tài sản chủ yếu bất động sản ngày trở thành phận thiếu giao dịch bất động sản Hoạt động định giá theo pháp luật sở vững nhằm đảm bảo tính cơng xã hội, quyền lợi tổ chức doanh nghiệp cá nhân tham gia vào thị trường nhiều lợi rủi ro Hai là, định giá bất động sản nhiều yếu kém: thực tế, hoạt động định giá cịn mang tính pháp chế, tinh thần tự nguyện chưa cao, đặc biệt trường hợp chấp hay lý tài sản Qua thấy, ý thức người dân định giá bất động sản cịn thấp, chất lượng định giá khơng cao, lực đội ngũ định giá yếu, chưa đáp ứng nhu cầu thị trường xã hội đặt Bên cạnh đó, hệ thống pháp luật có liên quan đến định giá bất động sản thay đổi nhanh chóng phức tạp nên cịn gặp phải nhiều khó khăn q trình thi hành áp dụng điều lệ TÌNH HÌNH NGHIÊN CỨU TÀI LIỆU LIÊN QUAN Phạm Thị Mộng Hoa (2011), thực báo cáo “Cơ chế nhà nước thu hồi đất chuyển dịch đất đai tự nguyện Việt Nam” Nghiên cứu nhằm trợ giúp cho Bộ Tài nguyên Môi trường, Tổng cục Quản lý đất đai trình xây dựng Luật Thẩm định tài sản VIV, “Thực trạng dịch vụ thẩm định giá bất động sản”, http://vivgroup.vn/thuc-trang-dichvu-tham-dinh-gia-bat-dong-san, ngày truy cập: 10/04/2017 Đất đai vào năm 2011 2012 để trình Quốc hội xem xét để thơng qua vào năm 2013 Phạm vi nghiên cứu Báo cáo hệ thống pháp luật Việt Nam chế định giá đất phục vụ tính tốn giá trị bồi thường, hỗ trợ, tái định cư cho người bị Nhà nước thu hồi đất, trình khảo sát thực tế xác định tập trung vào khu vực đô thị mà đất đai có giá trị cao khu vực có nhiều nhóm dân tộc thiểu số phát triển hạ tầng công cộng Nghiên cứu thực dựa ba phương pháp chủ yếu, có phương pháp “phân tích hệ thống pháp luật hành Việt Nam định giá đất” chủ yếu nhằm phục vụ cho việc tính tốn giá trị bồi thường, hỗ trợ, tái định cư cho người bị Nhà nước thu hồi đất, từ tìm khoảng trống pháp luật, khoảng chồng chéo, quy định không hợp lý Báo cáo cho thấy giá trị bồi thường, hỗ trợ, tái định cư xác định sở giá đất phù hợp thị trường việc cần phải làm, tạo hiệu cao kinh tế xã hội Để thực việc cần phải phát triển ngành định giá hoàn chỉnh quy định pháp luật hoạt động định giá đất Kết nghiên cứu đưa số đề xuất sau: Đổi quy định phương pháp xác định giá đất phù hợp thị trường Bổ sung quy định trình tự, thủ tục thực định giá đất, định giá đất phục vụ tính bồi thường, hỗ trợ, tái định cư Xây dựng nội dung văn pháp luật quy định trình tự, thủ tục thực giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, xác định giá đất, thực bồi thường, hỗ trợ, tái định cư2 Năm 2010, Lê Văn Bình có nghiên cứu luận án tiến sĩ “Giải pháp tài phát triển thị trường bất động sản Việt Nam”, nghiên cứu xoay quanh vấn đề bất động sản thị trường bất động sản, sách tài chủ yếu Việt Nam 1993 đến Xác lập sở lý luận thực tiễn đề giải pháp tài nhằm thúc đẩy thị trường bất động sản Việt Nam đến năm 2020 năm Từ năm 1993 đến 2003, giá đất địa phương ban hành vào khung giá đất Chính phủ, nhiên giá theo quy định thấp so với giá chuyển nhượng thị trường từ khoản thu vào ngân sách Nhà nước giảm sút Ngược lại, Nhà nước thu hồi đất chủ sở hữu lại khơng đồng ý với giá đền bù Khắc phục tình trạng Luật đất đai 2003 đưa nguyên tắc “một giá đất”, giá nhà nước quy định sát với giá đất chuyển nhượng thực tế thị trường công bố hàng năm Tuy nhiên, thiếu chế thực nên thực tế giá đất Nhà nước quy định Phạm Thị Mộng Hoa (2011), Cơ chế nhà nước thu hồi đất chuyển dịch đất đai tự nguyện Việt Nam, Hà Nội giá đất chuyển nhượng thị trường chênh lệch lớn tạo điều kiện cho hành vi tham nhũng3 Trong đề tài tác giả có đề cập đến vấn đề định giá bất động sản trình thực sách tài xác định nguyên nhân dẫn đến khó khăn như: đội ngũ làm cơng tác quản lý nhà nước, chuyên gia tư vấn, định giá thị trường bất động sản yếu số lượng lực chun mơn, sở để tác giả tham khảo ứng dụng đề tài riêng Nghiên cứu Ngơ Xn Thanh năm 2012, đề tài “Hồn thiện sách giá tính khoản thu từ bất động sản Việt Nam” Tác giả nêu bật lên khó khăn việc thực định giá đất Nhà nước sau: Theo điểm a, khoản 1, Điều 56 Luật Đất đai năm 2003, việc định giá đất Nhà nước phải đảm bảo nguyên tắc: “Sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế thị trường điều kiện bình thường; có chênh lệch lớn so với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế thị trường phải điều chỉnh cho phù hợp” Tiếp theo đó, Chính phủ ban hành Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 quy định phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất, Nghị định 123/2007/NĐ-CP (sửa đổi, bổ sung Nghị định số 188/2004/NĐ-CP) Tuy nhiên, với việc “sốt” giá vào cuối năm 2007 đầu năm 2008, quý đầu năm 2010, giá bất động sản tăng nhanh nhiều tốc độ tăng bảng giá đất hàng năm Điều gây thất thu cho ngân sách thực tính khoản thu liên quan đến bất động sản theo bảng giá đất địa phương quy định hàng năm Để khắc phục nhược điểm này, Chính phủ ban hành Nghị định 120/2010/NĐ-CP, Nghị định 121/2010/NĐ-CP, theo quy định: (i) Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất thơng qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất đấu thầu dự án có sử dụng đất, (ii) cho thuê đất Tuy nhiên, chế đấu giá định giá bất động sản chủ yếu theo chế hội đồng liên ngành chưa có hệ thống quản lý, theo dõi tình hình giá thị trường nên bị hạn chế việc đảm bảo nguyên tắc bám sát giá trị thị trường điều kiện bình thường Bên cạnh đó, giá đất tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất không thông qua đấu giá đấu thầu dự án thường chủ yếu thu theo giá thấp thị trường thu theo bảng giá đất địa phương hàng năm4 Lê Văn Bình (2010), Giải pháp tài phát triển thị trường bất động sản Việt Nam, Luận án tiến sĩ Kinh tế, Học viện Tài chính, Hà Nội, tr 02, 03 Lê Văn Bình (2010), Giải pháp tài phát triển thị trường bất động sản Việt Nam, Luận án tiến sĩ Kinh tế, Học viện Tài chính, Hà Nội, tr 02, 03 Năm 2014, tác giả Nguyễn Quang Hà có nghiên cứu “Xác định tỷ lệ chiết khấu định giá tài sản phân tích dự án đầu tư” Tác giả cho tỷ lệ lãi suất quy định tài liệu, văn hành định giá đất, phân tích chi phí - lợi nhuận quản lý dự án thiếu sở khoa học, khơng xác gây nhầm lẫn đáng kể kết định giá, phân tích, thời kỳ lạm phát cao (2009 - 2013 Việt Nam) Theo phân tích tác giả, tỷ lệ chiết khấu với chất tỷ lệ sinh lời mong đợi nhà đầu tư, trường hợp tổng quát bao gồm ba phận: tỷ lệ sinh lợi thực tế, tỷ lệ lạm phát, tỷ lệ bù đắp rủi ro Tuy nhiên, việc đưa phận phân nói tính tốn tỷ lệ chiết khấu tùy thuộc vào loại giá sử dụng (giá cố định - loại trừ yếu tố lạm phát hay giá hành – tính đến yếu tố lạm phát) Mặt khác độ lớn phận cần xác định dựa vào số liệu bình quân thời kỳ không dựa vào số liệu riêng năm định giá5 Tác giả cho cần sửa đổi bổ sung điểm nói quy phạm pháp luật có liên quan đến định giá tài sản cần thiết MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU 3.1 Mục tiêu chung Tác giả vào nghiên cứu quy định pháp luật có liên quan đến hoạt động định giá bất động sản mà đặc biệt Luật giá 2012 3.2 Mục tiêu cụ thể - Nghiên cứu sở lý luận nghiêng định giá bất động sản; - Phân tích điểm hệ thống pháp luật định giá bất động sản; - Đánh giá thực trạng áp dụng pháp luật bất cập trình định giá bất động sản quan định giá; - Xác định hạn chế, khó khăn quy định pháp luật định giá bất động sản, góp phần hồn thiện pháp luật ĐỐI TƯỢNG VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU 4.1 Đối tượng nghiên cứu Các quy định pháp luật có liên quan đến hoạt động định giá bất động sản 4.2 Phạm vi nghiên cứu Nội dung nghiên cứu: tác giả tập trung nghiên cứu nội dung pháp luật có liên quan đến hoạt động định giá bất động sản Việt Nam từ năm 2006 đến Nguyễn Quang Hà (2014), “Xác định tỷ lệ chiết khấu định giá tài sản phân tích dự án đầu tư”, Tạp chí khoa học cơng nghệ lâm nghiệp, số 1, tr 29-35 Không gian nghiên cứu: tác giả vào nghiên cứu quy định pháp luật Việt Nam hoạt động định giá bất động sản Thời gian nghiên cứu: Đề tài thực nghiên cứu kể từ Luật giá 2012 áp dụng PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU Đề tài hoàn thành với kết hợp nhiều phương pháp nghiên cứu khác để làm rõ vấn đề Các phương pháp áp dụng gồm: Phương pháp phân tích, tổng hợp: Tác giả thu thập thông tin từ nhiều kênh thông tin khác nghiên cứu khoa học, sách, báo, giáo trình, tạp chí,… kết hợp với phân tích để có đánh giá, kết luận, kiến nghị khoa học, hệ thống, phù hợp với lý luận thực tiễn pháp luật Việt Nam nói chung pháp luật hoạt động định giá bất động sản Việt Nam nói riêng Phương pháp so sánh: Người viết sử dụng phương pháp nhằm so sánh làm rõ vấn đề qua thời kỳ khác để ưu điểm nhược điểm điều khoản ban hành áp dụng vào thực tiễn nào, nhằm dự báo tình xảy tương lai đưa giải pháp khả thi nhằm nâng cao hiệu hoạt động kinh doanh dịch vụ định giá bất động sản hoàn thiện khung pháp lý hoạt động định giá bất động sản Việt Nam KẾT CẤU LUẬN VĂN Luận văn kết cấu gồm hai chương - Chương 1: Tổng quan quy định pháp luật - Chương 2: Thực trạng pháp luật định giá bất động sản hướng hoàn thiện CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN VÀ QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT 1.1 TỔNG QUAN VỀ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 1.1.1 Các khái niệm 1.1.1.1 Khái niệm đặc trưng bất động sản Khái niệm bất động sản trình bày Điều 107 Bộ Luật dân 2015, cụ thể bất động sản đất đai, nhà, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai, tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, cơng trình xây dựng tài sản khác theo quy định pháp luật Trong đó, Bộ luật này, Điều 105 có quy định tài sản vật, tiền, giấy tờ có giá quyền tài sản, tài sản bao gồm bất động sản có để sử dụng nội bộ, mà nguồn liệu thiếu tính tổng hợp thống Ngồi ra, định giá bất động sản lĩnh vực đòi hỏi tính chun nghiệp hóa cao Tiêu chuẩn đạo đức định giá viên độc lập, khơng chịu chi phối hay sức ép tài hay quyền lực ai, tổ chức Do vậy, nhiều nước phát triển, việc định giá tài sản hay bất động sản công ty tư vấn, tổ chức trung gian thực hiện, để đảm bảo tính trung thực, khách quan nguồn tin kết định giá Đây điều mà Việt Nam cần học hỏi Cần cho người sử dụng đất có quyền tham gia thảo luận giá đất tính tiền bồi thường Nếu khơng thỏa thuận giá người bị thu hồi đất có quyền yêu cầu quan thẩm định giá xác định Trường hợp bên không đồng ý với giá quan thẩm định giá đưa có quyền yêu cầu tổ chức khác thẩm định lại giá, giá quan tổ chức định giá đưa giá để tính bồi thường Để đảm bảo giá quan thẩm định đưa khách quan, độc lập Nhà nước cần nghiên cứu thành lập quan định giá chuyên nghiệp, độc lập với địa vị pháp lý rõ ràng chịu trách nhiệm trước pháp luật hoạt động định giá với bên có liên quan tạo chế nhiệm vụ gắn với trách nhiệm Trên thị trường đất đai xem loại hàng hóa đặc biệt thuộc đối tượng nhà nước quản lý giá theo quy định Luật Quản lý giá Do đó, tổ chức có chức tư vấn giá đất phải tổ chức nghề nghiệp có tính độc lập chuyên môn, nghiệp vụ, phù hợp với thông lệ quốc tế phù hợp chủ trương xã hội hóa cách tách khỏi quan quản lý nhà nước thực dịch vụ độc lập Trên sở kết định giá tổ chức có chức tư vấn giá đất độc lập quan quản lý nhà nước thẩm định trình cấp có thẩm quyền phê duyệt giá trị quyền sử dụng đất giá trị tài sản đất (nếu có) có đảm bảo tính cơng khách quan Đó định hướng lớn mà sách định giá cần phải hồn chỉnh, định giá viên “chiến sĩ xung kích” lĩnh vực này, phải có trách nhiệm góp sức với quan quản lý nhà nước để hoàn thiện, tạo mơi trường pháp lý hồn chỉnh hơn, có hiệu cho nghề nghiệp mới, nghề nghiệp thiếu kinh tế thị trường 2.4 BẤT CẬP, HẠN CHẾ TRONG QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ GIÁ CỦA BẤT ĐỘNG SẢN ĐƯỢC ĐỊNH GIÁ VÀ HƯỚNG HOÀN THIỆN 58 2.4.1 Bất cập, hạn chế quy định pháp luật giá bất động sản định giá Nhận thấy, Luật giá tất quản lí lĩnh vực giá thuộc quyền quản lý trực tiếp Chính phủ Cụ thể, Điều 22, Luật giá 2012 quy định thẩm quyền trách nhiệm định giá: Chính phủ quy định: Khung giá đất; Khung giá cho thuê mặt nước; Khung giá cho thuê, thuê mua nhà xã hội, nhà cơng vụ Bộ trưởng Bộ Tài chính, Bộ trưởng, Thủ trưởng quan ngang bộ, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh định giá hàng hóa, dịch vụ quy định Điều 19 Luật theo phân cơng, phân cấp Chính phủ Cơ quan, cá nhân định định giá hàng hóa, dịch vụ thuộc Danh mục hàng hóa, dịch vụ Nhà nước định giá chịu trách nhiệm định trước pháp luật Mặc dù, có trợ giúp quan Bộ Tài chính, Ủy ban cấp tỉnh kết phê duyệt thuộc thẩm quyền Chính phủ Thay thực chế độ tra kiểm thực thi sách pháp luật giá Chính phủ lại gánh nhiệm vụ quan cấp Chính thực trạng mà làm cho thị trường hàng hóa nói chung thị trường bất động sản nói riêng chưa thể hết tiềm kinh tế đầy biến động, thủ tục rườm rà tốn nhiều thời gian cho khâu xét duyệt Đồng thời, giao phó nhiều nhiệm vụ cho Chính phủ điều kiện cho tham nhũng xảy ra, tính minh bạch cơng khai thị trường ngày không thực hiện122 Giá đất điều chỉnh nhiều lần liên tục thời gian qua nhìn chung cịn nhiều bất cập Theo điều tra gần đây, khung giá đất mà Nhà nước ban hành khác xa với khung giá đất thị trường123 Và có giải tỏa, bồi thường đất tiến hành theo quy định Điều 74, Luật Đất đai 2013: Việc bồi thường thực việc giao đất có mục đích sử dụng với loại đất thu hồi, khơng có đất để bồi thường bồi thường tiền theo giá đất cụ thể loại đất thu hồi Ủy ban nhân dân cấp tỉnh định thời điểm định thu hồi đất.Việc bồi thường Nhà nước thu hồi đất phải bảo đảm dân chủ, khách quan, công bằng, công khai, kịp thời quy định pháp luật 122 Chứng khoán Bảo Việt, “Dự thảo Luật giá: “bóng” Nhà nước lớn”, http://www.bvsc.com.vn/News 2011113/195107/du-thao-luat-gia-bong-nha-nuoc-van-lon.aspx, ngày truy cập: 28/3/2018 123 Châu Hoàng Thân (2013), “Bấp cập liên quan đến giá đất tính tiền bồi thường nhà nước thu hồi đất”, Tạp chí Khoa học Trường Đại học Cần Thơ, số 26, tr 47-54 59 Đây quy định Khoản 3, Điều 74, Luật Đất đai 2013, nguyên tắc bồi thường đất Nhà nước thu hồi đất Hiện nay, đa phần đất bị thu hồi bồi thường hình thức tiền cho cá nhân bị thu hồi đất Song, mức bồi thường chưa thực với giá trị đất mà họ sử dụng 124 Do đó, nhận thấy Khoản Khoản 3, Điều 74, Luật Đất đai 2013 có mâu thuẫn lớn mặt cho việc bồi thường đảm bảo dân chủ, công mặt khác kết định giá đất lại khác xa với giá trị thực Vậy quan đứng tìm lại cơng cho người dân đây, quan xét duyệt kết định giá Chính phủ quan quản lí tra định giá Chính phủ Điều chẳng khác “vừa đá bóng vừa thỏi cịi” Một phần liên quan đến giá đất Chính phủ đưa khung giá đất giá đất cụ thể Ủy ban nhân dân cấp tỉnh chịu trách nhiệm quản lí điều chỉnh theo khung giá đất, quy định Điều 113 Khoản 3, Điều 114, Luật Đất đai 2013 Nhận thấy Ủy ban nhân dân quan trực tiếp quản lí giá đất cụ thể, áp dụng nhiều việc tính tiền bồi thường đất bị thu hồi cho mục đích sử dụng quốc phòng, an ninh,… việc điều chỉnh giá đất bị phụ thuộc vào khung giá đất Chính phủ đưa Hơn nữa, khung giá đất giá đất cụ thể ban hành 05 năm lần ứng với loại đất theo vùng miền khác Thị trường bất động sản biến động mạnh thay đổi nhanh chóng, quy định năm năm ban hành khung giá đất lần thiệt thịi cho người dân Mặt khác, Chính phủ điều chỉnh khung giá đất trường hợp có biến động giá thay đổi từ 20% trở lên, đất đai có giá trị lớn mà thay đổi đến 20% tiến hành điều chỉnh khung giá đất khơng thể kéo dài Nếu giá đất liên tục thay đổi phải điều chỉnh, không rút ngắn thời gian ban hành khung giá đất lại Đa phần, đất đô thị khu du lịch có nhiều biến động so với đất khu vực nông thôn, Chính phủ có phân chia loại đất khác để định kì ban hành khung giá đất giá đất phù hợp tổn thất người dân 05 năm ban hành lần, có cập nhật biến động làm cho khoảng cách giá bảng giá đất giá đất giao dịch thực tế thị trường chênh lệch nhiều 125 Một bảng giá đất 124 Báo Người lao động, “Sốc với giá đất quy định”, https://nld.com.vn/thoi-su-trong-nuoc/soc-voi-gia-dat-quydinh-20170731223 956094.htm, ngày truy cập: 29/03/2018 125 Báo Thanh niên, “Bất cập hai giá đất”, https://thanhnien.vn/kinh-doanh/bat-cap-dat-2-gia-864617.html, ngày truy cập: 29/03/2018 60 làm công phu, tốn nhiều thời gian tiền bạc áp dụng không hiệu thực tiễn cần phải xem xét lại Hơn nữa, chuẩn “sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế thị trường điều kiện bình thường”: quy định từ ngữ hợp lý “sát” vận dụng khơng thể làm được; văn hướng dẫn thi hành Luật Đất đai khơng có quy định xác định gọi sát Khi giá Nhà nước quy định 70%, 80% hay 90% giá chuyển nhượng thực tế thị trường cho sát; bảng giá đất Nhà nước quy định từ 30% – 60% giá thị trường Với quy định vậy, giá đem làm chuẩn so sánh khơng thật khơng bình thường, chuẩn “sát giá” khơng có hướng dẫn cụ thể thử hỏi ban hành đơn giá đất hợp lý, đảm bảo sát với thực tế Không quy định thời gian chi trả tiền bồi thường, hỗ trợ phần tác động đến giá đất bị trượt giá Theo quy định hành trình tự, thủ tục thu hồi đất khơng quy định thời gian tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường giải phóng mặt phải hoàn tất việc chi trả cho người dân Lợi dụng kẻ hở nhiều dự án sau kiểm kê, định giá vài tháng chí cịn lâu chi trả cho người dân việc chi trả chia thành nhiều đợt Chi trả gây nhiều khó khăn cho người dân việc tạo lập sống mới; làm giá số tiền người dân, cụ thể dự án địa bàn tỉnh Hậu Giang tháng từ ngày kiểm kê, định giá người dân chưa nhận tiền.126 Việc xác định giá đất tồn thiếu minh bạch nên việc xây dựng bảng giá đất chuẩn gần việc mơ hồ khó thực Đặc biệt nguyên tắc xác định giá đất phù hợp với giá thị trường chung chung khơng có tiêu chí để xác định giá thị trường Một nguyên tắc định giá phải “phù hợp với giá đất phổ biến thị trường” thực tế thực lại thoát ly khỏi giá thị trường Ngay từ thông qua Luật Đất đai năm 2013, Tổng cục Quản lý đất đai thuộc Bộ Tài nguyên Môi trường rằng, khung giá đất Nhà nước khoảng 20% khung giá đất thị trường Tương tự thế, khung giá đất cấp tỉnh từ 30 đến 60% giá đất thị trường địa phương.127 126 Báo Hậu Giang, “Mỹ An, chi trả bồi thường chậm – dân khổ, nhà đầu tư trục lợi”, http://www.baohaugiang.com.vn/newsdetails/2ECC9C1159/Chi_tra_boi_thuong_cham_Dan_kho_nha_dau_tu_tr uc_loi.aspx, truy cập 29/3/2018 61 Do có vùng giá đất “Ủy ban nhân dân cấp tỉnh định giá đất cụ thể” (Khoản 3, Điều 114), địa phương vận dụng cách khác nên khó thực quy định “trường hợp có chênh lệch lớn giá đất giáp ranh tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương báo cáo Chính phủ định” (Khoản 1, Điều 114) Báo cáo được, Chính phủ định trường hợp nước thật khó Đó chưa nói đến khó khăn thực nguyên tắc thứ việc định giá đất, “cùng thời điểm, đất liền kề có mục đích sử dụng, khả sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự có mức nhau” (Điểm c, Khoản 1, Điều 112) Trên thực tế nhiều địa phương, cách đường nhỏ, giá đất hai bên đường khác xa Cũng theo Tổng cục Quản lý đất đai (nguồn dẫn trên), nói riêng đất thị đặc biệt biên độ tối thiểu tối đa cách xa tới 50 - 60 lần (theo thời giá tối thiểu 1,5 triệu đồng 1m2, tối đa 81 triệu đồng 1m2) Khung giá đất chưa theo kịp diễn biến thực tế Khung phân thành vùng bản, đồng bằng, miền núi, trung du, nên biên độ giá tối đa tối thiểu có khoảng cách lớn Trong nước khác chia thành nhiều vùng, chẳng hạn 55 hạng khác Hàn Quốc.128 Tồn quy trình định giá đất quan hành nhà nước thực hiện, người bị thu hồi đất đứng ngồi quy trình; Điều 115 116 có nói đến tư vấn giá đất chưa có quy định bảo đảm cho tổ chức tư vấn giá đất thực có vị trí độc lập giá đất mang nặng tính “áp đặt” Có thể nói tất trường hợp (gần tuyệt đối) giá đất thấp xa so với giá thị trường thời điểm Bên cạnh chênh lệch giá, hạn chế đến nay, Nhà nước chưa có quan định giá đất chuyên nghiệp Công tác chủ yếu dựa theo chế hội đồng định giá liên ngành; chưa có hội đồng quản lý, theo dõi, cập nhật giá đất thị trường… 2.4.2 Hướng hoàn thiện quy định pháp luật giá bất động sản định giá Trước hết phải thấy rằng, trước dân ta nói, “tấc đất, tấc vàng” với ý nghĩa quan trọng đất sản xuất nông nghiệp, khơng lãng phí, hồn cảnh địa lý đất nước Ở thời điểm này, nhiều nơi giá đất đai lên hàng 127 Thư viện pháp luật, “Bất cập giá đất Luật Đất đai 2013”, https://thuvienphapluat.vn/tintuc/vn/ thoisu-phap-luat/nha-dat/18709/bat-cap-ve-gia-dat-trong-luat-dat-dai-2013, ngày truy cập: 29/03/2018 128 Vnexpress, “Khung giá đất 20% thị trường”, https://kinhdoanh.vnexpress.net/tin-tuc/bat-dongsan/khung-gia-dat-chi-bang-20-thi-truong-2861240.html, ngày truy cập: 20/03/2018 62 trăm triệu đồng/m2, có vị trí đắc địa trung tâm thị đặc biệt tỷ đồng/m2 rõ ràng đất cịn đắt giá vàng Từ mà động làm giàu từ đất theo cách, kiểu nơi phát triển nhanh đến chóng mặt.129 Giải pháp cho vấn đề định giá đất phải vừa sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai năm 2013, vừa sửa đổi, bổ sung nghị định ban hành, đồng thời xây dựng nghị định, thông tư cho việc chưa hướng dẫn thi hành Cụ thể: Khi định giá đất (cho đất bị thu hồi) phải có thỏa thuận bên có đất bị thu hồi, tức người có đất bị thu hồi phải bên quy trình định giá đất Trường hợp khơng thỏa thuận người bị thu hồi đất có quyền yêu cầu quan định giá độc lập thẩm định lại Về lâu dài phải xây dựng hệ thống thông tin liệu định giá đất; phải thường xuyên cập nhật biến động giá đất nước theo vùng, miền, địa phương để làm sở thực tiễn, làm khoa học cho xây dựng lại (điều chỉnh lại) khung giá đất, tránh tình trạng ước lệ, chừng Kiến nghị rút ngắn thời gian điều chỉnh khung giá đất, chia thời gian điều chỉnh khung giá đất loại đất khác vị trí khác để định giá giá trị đất sử dụng, giảm đến mức tối đa chênh lệch giá đất Nhà nước định giá giá thị trường Hoặc phương án Chính phủ khơng ban hành khung giá đất, mà giao toàn quyền cho cấp tỉnh chịu trách nhiệm định ban hành bảng giá đất, để đảm bảo thực nguyên tắc "giá đất phù hợp với giá đất phổ biến thị trường" theo Điều 112 Luật Đất đai Điều chỉnh tới mức chấp nhận giá đất đền bù dự án có nguồn kinh phí đền bù từ ngân sách nhà nước với dự án có nguồn kinh phí ngồi ngân sách nhà nước (sửa đổi Luật ban hành nghị định để điều chỉnh) Những từ ngữ quy định cần phải thể cách rõ ràng đo lường được, thực thi luật ban hành áp dụng Nhanh chóng khắc phục tình trạng mâu thuẫn Luật văn luật Các quan hữu trách cần rà soát nghị định, thông tư, đối chiếu với văn Luật để sửa đổi, bổ sung cho quán phù hợp với thực tiễn để việc thi hành Luật nghiêm túc, đắn Cần cân nhắc lại vị trí Chính phủ lĩnh vực giá, theo Luật hành, Luật giá Luật Đất đai dần nhận thấy “bóng” to lớn 129 “Bất cập giá đất Luật Đất đai 2013”, https://thuvienphapluat.vn/tintuc/vn/thoi-su-phap-luat/nhadat/18709/bat-cap-ve-gia-dat-trong-luat-dat-dai-2013, ngày truy cập 29/03/2018 63 Chính phủ Hơn nữa, thay tập trung nhiều nhiệm vụ vào Chính phủ nên chia bớt việc cho quan quyền quản lí, chẳng hạn giá đất tỉnh khác vị trí khác nên Ủy ban nhân dân tỉnh quan hiểu rõ tỉnh mình, họ định giá xác cho giá đất cụ thể Thay vào Chính phủ nên tập trung vào việc quản lí nghiên cứu thêm phương pháp định giá phù hợp để định giá giá trị tài sản Cần phải quy định rõ ràng làm rõ Nhà nước phép thu hồi loại đất thu hồi để làm gì, loại đất để làm khơng thu hồi, trưng thu, trưng mua có không cần phải làm rõ không Nhà nước khơng thu hồi, khơng trưng thu trưng mua giải nào? Nếu quy định chưa rõ, việc thu hồi đất phức tạp điều kiện để thành phần xấu trục lợi Cần thành lập quan định giá chuyên nghiệp phục vụ cho việc định giá đất bồi thường đất thu hồi sách liên quan đến giá đất Bởi quan tư vấn xác định giá hoạt động cần định giá, cần định giá viên cá nhân nào, đảm bảo tính cơng bằng, minh bạch hay khơng Thay việc thành lập giải tán sau định giá, kiến nghị quan tư vấn xác định giá hoạt động cách xuyên suốt có chế độ bồi dưỡng nghiệp vụ chỉnh chu, theo đào tạo nhân viên định giá, khơng có ưu trình độ chun môn định giá viên Nhà nước định giá viên sở tư vấn Các định giá viên Nhà nước cần tham khảo phát triển ngành định giá quốc gia khác góp phần xây dựng phương pháp định giá xác phù hợp với tình hình Việt Nam Tóm lại, tình hình có nhiều thay đổi thị trường bất động sản hoạt động định giá bất động sản có đóng góp tích cực Tuy nhiên, phương pháp sử dụng để định giá trình áp dụng bộc lộ điểm chưa hợp lý cần điểu chỉnh áp dụng linh hoạt kết hợp nhiều biện pháp để bổ trợ cho cần thiết đồng thời thẩm định viên cần phải đào tạo nâng cao lực cách chuyên nghiệp để thực nhiệm vụ Để cải thiện chất lượng hoạt động Nhà nước đóng vai trị quan trọng việc ban hành văn pháp luật phù hợp, rỏ ràng, không chồng chéo… để phục vụ tốt cơng tác định giá cho loại hàng hóa đặc biệt 64 KẾT LUẬN Định giá bất động sản ngành nghề nhạy cảm địi hỏi trình độ chun mơn cao, có kinh nghiệm đạo đức nghề nghiệp, tư tưởng trị rõ ràng, nói ngành nghề có yêu cầu cao Nhưng nhìn chung, bên cạnh mặt tích cực mà Việt Nam đạt công tác quản lý định giá bất động sản, song song tồn khơng hạn chế cần phải giải nhanh chóng lỗ hỏng pháp luật, chồng chéo quy định, thiếu thông tin sở dự liệu tin cậy, nguồn nhân lực chất lượng cao… Khi giải bất cập việc định giá đất Việt Nam có điều kiện phản ánh giá trị thật đất đai phù hợp với tình hình, bối cảnh kinh tế Việt Nam, bảo đảm nguyên tắc khách quan, công quán Tiêu chí quan trọng hàng đầu tạo nguồn nhân lực có chất lượng cao có trách nhiệm cộng đồng nhằm nâng cao chất lượng trở thành nguồn nhân lực đắc lực cho quyền nhà nước việc ban hành sách có liên quan đến giá trị bất động sản Hoạt động định giá bất động sản Việt Nam thực chưa phổ biến, số trường hợp bắt buộc cần vay vốn ngân hàng buộc phải thực thủ tục đó, cịn nhìn chung giao dịch bất động sản việc mua bán đất, phần lớn lệ thuộc vào giá thị trường nơi thời điểm Cần phải tạo lòng tin người tham gia vào giao dịch tài sản nói chung bất động sản nói riêng cần đơn giản hóa thủ tục giao dịch DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Văn pháp luật Bộ Luật Dân 2015 (Luật số 33/2015/QH11) ngày 14/06/2005 Luật đất đai 1993 (Luật số: không số) ngày 14/07/1993 (hết hiệu lực) Luật đất đai 2003 (Luật số 13/2003/QH11 ngày 26/11/2013 (hết hiệu lực) Luật giá 2012 (Luật số 11/2012/QH13) ngày 20/06/2012 Luật đất đai 2013 ((Luật số 45/2013/QH13) ngày 29/11/2013 Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 Chính phủ quy định phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất (hết hiệu lực) 65 Nghị định 123/2007/NĐ-CP ngày 27/07/2007 Chính phủ sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định số 188/2004/NĐ-CP phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất Nghị định số 69/2009/NĐ-CP Chính phủ quy định bổ sung quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ tái định cư Nghị định số 84/2011/NĐ-CP Chính phủ quy định xử phạt vi phạm hành lĩnh vực giá 10 Nghị định 177/2013/NĐ-CP Chính phủ quy định chi tiết hướng dẫn thi hành số điều Luật giá 11 Nghị định 43/2014/NĐ-CP Chính phủ quy định chi tiết số điều Luật đất đai 12 Nghị định 149/2016/NĐ-CP Chính phủ sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định số 177/2013 ngày 14/11/2013 Chính phủ quy định chi tiết hướng dẫn thi hành số điều Luật giá 13 Nghị đinh 01/2017/NĐ-CP Chính phủ sửa đổi, bổ sung số nghị định quy định chi tiết thi hành luật đất đai 14 Nghị định 97/2017/NĐ-CP Chính phủ việc sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định số 81/2013/NĐ-CP ngày 19/7/2013 Chính phủ quy định chi tiết số điều biện pháp thi hành luật xử lí vi phạm hành 15 Thơng tư số 126/2015/TT-BTC ngày 20/08/2015 Bộ Tài ban hành tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 08, 09 10 16 Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014 Bộ trưởng Bộ Tài nguyên Môi trường quy định chi tiết phương pháp định giá đất 17 Thông tư số 80/2017/TT-BTC ngày 02/08/2017 Bộ Tài việc hướng dẫn xác định giá trị quyền sử dụng đất, tính tiền thuê đất, tài sản gắn liền với đất hoàn trả nhà nước thu hồi đất quản lý, sử dụng số tiền bồi thường tài sản nhà nước giao quản lý sử dụng, số tiền hỗ trợ nhà nước thu hồi đất không bồi thường đất Tiếng Việt 18 Lê Văn Bình (2010), Giải pháp tài phát triển thị trường bất động sản Việt Nam, Luận án tiến sĩ Kinh tế, Học viện Tài chính, Hà Nội 66 19 Nguyễn Thùy Dương (2015), Pháp luật bán đấu giá bất động sản, Luận văn thạc sĩ Luật, Đại học Quốc gia Hà Nội 20 Phan Nguyễn Linh Đa (2013), Hoàn thiện công tác thẩm định giá bất động sản công ty TNHH thẩm định giá dịch vụ tài Đà Nẵng, Luận văn thạc sĩ quản trị kinh doanh, Đại học Đà Nẵng 21 Trần Hữu Hà (2017), “Xây dựng thành phố thông minh, giải pháp đề phát triển thị đại”, Tạp chí Xây dựng Đơ thị, (55) 22 Nguyễn Quang Hà (2014), “Xác định tỷ lệ chiết khấu định giá tài sản phân tích dự án đầu tư”, Tạp chí khoa học cơng nghệ lâm nghiệp, (1), tr 29-35 23 Phạm Thị Mộng Hoa (2011), Cơ chế nhà nước thu hồi đất chuyển dịch đất đai tự nguyện Việt Nam, Hà Nội 24 Trần Thị Bích Nhân (2016), “Định giá bất động sản chấp ngân hàng: Những tồn đề xuất”, Tạp chí Tài Chính, (8), tr 36-39 25 Trần Đức Quỳnh, Bùi Ngun Hạnh (2015), “Mơ hình Hedonic phần mềm cho toán xác định giá đất, yếu tố ảnh hưởng đến giá đất”, Tạp chí khoa học phát triển, (13), tr 989-998 26 Châu Hoàng Thân (2013), “Bấp cập liên quan đến giá đất tính tiền bồi thường nhà nước thu hồi đất”, Tạp chí Khoa học Trường Đại học Cần Thơ, (26), tr 47-54 27 Châu Hoàng Thân (2016), “Bất cập quy định pháp luật trình tự, thủ tục thu hồi đất mục đích quốc phịng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội lợi ích quốc gia, cộng đồng”, Tạp chí Khoa học Trường Đại học Cần Thơ, (44), tr 01-09 28 Ngô Xuân Thanh, “Hồn thiện sách giá tính khoản thu từ bất động sản Việt Nam”, Tạp chí tài chính, (10), tr 12-19 29 Nguyễn Phạm Quang Tú, Trần Ngọc Hiến (2007), “Một số phương pháp định giá bất động sản kinh tế thị trường”, Tạp chí Kinh tế xây dựng, (4), tr 19-25 30 Đoàn Văn Trường (1999), Báo cáo Phương pháp luận thẩm định giá bất động sản kinh tế thị trường, Đề tài nghiên cứu cấp Bộ, Ban Vật giá Chính phủ Viện Nghiên cứu khoa học thị trường giá cả, Hà Nội 31 Trường Đại học Lâm nghiệp Hà Nội (2011), Bài giảng định giá đất bất động sản, Phạm Thanh Quế, Nxb Trường Đại học Lâm nghiệp Hà Nội 67 Tiếng nước 32 Alonso W (1964), Location and Land Use, Harvard University Press, Cambridge, Massachusetts, tr 74-85 33 Bailey M J, Muth R F, and Nourse H O (1963), “A regression method for real estate price index construction”, Journal of the American Statistical Association, số 58, tr 933-942 34 Englund P (1998), “Improved price indexes for real estate: measuring the course of Swedish housing prices”, Journal of urban economics, số 44, tr 96 35 Gouriéroux, Laferrère (2009), “Managing Hedonic housing price indexes: The French experience”, Journal of housing economics, số18, tr 206-213 36 Lancaster K J (1966), “A new approach to consumer theory, Journal of Political Economy, số 74, tr 132-157 37 Rosen S (1974), “Hedonic prices and implicit markets: Product differentiation in pure competition”, Journal of political economy, số 82, tr 35-55 38 Zhou W X., Sornette D (2008), Analysis of the real estate market in Las Vegas: Bubble, seasonal patterns, and prediction of the CSW indices, physica A, tr 243-260 Tài liệu điện tử 39 Luật Minh Khuê, “Chuyên đề: quy trình phương pháp định giá bất động sản”, https://luatminh khue.vn/kien-thuc-luat-dat-dai/chuyen-de quy-trinh-va- phuong-phap-dinh-gia-bat-dong-san.aspx, ngày truy cập: 10/04/2017 40 Luật Minh Khuê, “Nguyên tắc định giá bất động sản”, https://luatminh khue.vn/kien-thuc-luat-dat-dai/nguyen-tac-dinh-gia-bat-dong-san.aspx, ngày truy cập: 10/04/2017 41 Luật Minh Khuê, “Quy trình phương pháp định giá bất động sản”, https://luatminhkhue.vn/ kien-thuc-luat-dat-dai/chuyen-de quy-trinh-va- phuong-phap-dinh-gia-bat-dong-san.aspx, ngày truy cập 10/04/2017 42 Thị trường bất động sản, “Quan niệm hàng hóa bất động sản”, http://thitruongbds.biz/quan-niem-ve-hang-hoa-bat-dong-san-2/, ngày truy cập: 12/04/2017 68 43 Thẩm định giá IVC, “Định giá thẩm định giá gì?”, http://ivc.com.vn/traodoi-hoc-thuat/3865-dinhgia-va-tham-dinh-gia-la-gi.html, ngày truy cập: 20/04/2017 44 Định giá tài sản, “Nguyên tắc định giá bất động sản – nguyên tắc khả sinh lời đất”, http://dinhgiataisan.org/?p=21, ngày truy cập: 25/04/2017 45 VOER, “Vài trò ý nghĩa sử dụng đất đai”, http://voer.edu.vn/m/vai-tro-vay-nghia-cua-su-dung-dat-dai-va-khai-niem-quy-hoach-su-dung-datdai/57f22a1b, ngày truy cập: 25/04/2018 46 Định giá tài sản, “Các nguyên tắc định giá bất động sản”, http://dinhgiataisan.org/?p=19, ngày truy cập: 25/04/2017 47 Định giá tài sản, “Mục tiêu định giá bất động sản”, http://dinhgiataisan.org/? p=15, ngày truy cập: 28/04/2017 48 Công thông tin điện tử ủy ban nhân dân tỉnh Phú Yên, “Ban hành Bảng hệ số điều chỉnh giá đất”, http://phuyen.gov.vn/wps/portal/ home/trangchu/chitiet/tin-tuc-su-kien/chi-daodieuhanh/ban+hanh+bang +he+so+dieu+chinh+gia+dat?_Page.number, ngày truy cập: 12/05/2017 49 Đàm Văn Tài, “Quy trình số phương pháp định giá bất động sản”, http://luanvan.net.vn/ download/25403/, ngày truy cập :15/05/2017 50 Công ty TNHH thẩm định giá giám định Việt Nam VAI, “Tiêu chuẩn TĐGVN 10 – Phương pháp thặng dư”, http://vai.pro.vn/tieu-chuan-tdgvn-10phuong-phap-thang-du.html, ngày truy cập: 16/05/2017 51 Định giá tài sản, “Ưu nhược điểm phương pháp thặng dư”, http://dinhgiataisan.org/?p=97, ngày truy cập: 16/05/2017 52 Cổng Thông tin Giao dịch bất động sản, “Định giá thẩm định giá”, http://www.diaoc.vietnammarcom.edu.vn/tabid/557/NewsID/792/CatID/8/ Default.aspx, ngày truy cập: 30/05/2017 53 Trần Nguyên Hải, “Dịch vụ định giá bất động sản sao”, http://www thesaigontimes.vn/128077/Tu-1-7-2015-dich-vu-dinh-gia-bat-dong-san-serasao.html, ngày truy cập: 25/06/2017 54 Lê Văn Cư, “Hoàn thiện phương pháp định giá bất động sản theo hướng tiếp cận với mơ hình tốn học”, http://kinhtexaydung gov.vn/nghiep-vu/hoan-thienphuong-phap-dinh-gia-bat-dong-san-theo-huong-tiep-can-voi-mo-hinhtoan-hoc.htm, ngày truy cập: 24/09/2017 69 55 Tạp chí Tài chính, “Phương pháp tự định giá nhà đất”, http://tap chitaichinh.vn/thi-truong-tai-chinh/bat-dong-san/5-phuong-phap-tu-dinhgia-nha-dat-91137.html, ngày truy cập: 02/10/2017 56 Báo Dân trí, “Minh bạch thị trường bất động sản định giá”, http://dantri.com.vn/ kinh-doanh/minh-bach-thi-truong-bat-dong-san-bangdinh-gia-20160723212829702.htm, ngày truy cập: 13/12/2017 57 Báo Tài nguyên Môi trường, “Đất đai đề xuất giải pháp khắc phục bất cập giá đất định giá đất”, http://www.baotainguyenmoitruong.vn/tai-nguyenva-cuoc-cuong/dat-dai/201611/de-xuat-giai-phap-khac-phuc-bat-cap-vegia-dat-va-dinh-gia-dat-2758760/index.htm, ngày truy cập: 13/12/2017 58 Tạp chí tài chính, “Làm để định giá bất động sản không bị thả nổi”, http://tapchitaichinh.vn/thi-truong-tai-chinh/bat-dong-san/lam-sao-de-dinhgia-bat-dong-san-khong-bi-tha-noi-52685.html, ngày truy cập: 13/12/2017 59 Nguyễn Mạnh Hùng (2016), “Thị trường bất động sản Việt Nam – Thực trạng giải pháp”, https://nctu.edu.vn/uploads/page/2016_01/bai-nghien-cuu-batdong-san-02-tien-sy-Hung.pdf, ngày truy cập 19/03/2018, tr 06, 07 60 “Khung giá đất 20% thị trường”, https://kinhdoanh.vnexpress.net/tintuc/bat-dong-san/khung-gia-dat-chi-bang-20-thi-truong-2861240.html, ngày truy cập: 20/03/2018 61 Lê Minh Thái, “Hoàn thiện quy định định giá tài sản trí tuệ điều kiện hội nhập kinh tế”, http://tapchitaichinh.vn/nghien-cuu-trao-doi/hoan-thien-quydinh-ve-dinh-gia-tai-san-tri-tue-trong-dieu-kien-hoi-nhap-kinh-te7697.html, ngày truy cập: 21/03/2018 62 Cổng thông tin Giao dịch bất động sản, “Giá trị giá bất động sản”, http://www.diaoc.vietnammarcom.edu.vn/tabid/ 557/NewsID/78/CatID/8/Default.aspx, ngày truy cập: 19/03/2018 63 Luật Minh Khuê, “Chuyên đề: Quy trình phương pháp định giá bất động sản”, https://luatminhkhue.vn/tu-van-luat-dat-dai/chuyen-de quy-trinh-vaphuong-phap-dinh-gia-bat-dong-san.aspx, ngày truy cập: 24/03/2018 64 Kinh tế sài gòn Online, “Mở cửa thị trường thẩm định giá: nhiều bất cập”, http://www.thesaigontimes.vn /54316/Mo-cua-thi-truong-tham-dinh-gia- con-nhieu-bat-cap.html, ngày truy cập: 27/03/2018 70 65 Chứng khoán Bảo Việt, “Dự thảo Luật giá: “bóng” Nhà nước lớn”, http://www.bvsc.com.vn/News/ 2011113/195107/du-thao-luat-gia-bong- nha-nuoc-van-lon.aspx, ngày truy cập: 28/3/2018 66 Thẩm định giá IVC, “Thẩm định giá, bất cập cần khắc phục”, http://ivc.com.vn/tin-tuc/3712 tham-dinh-gia -nhung-bat-cap-can-khacphuc.html, ngày truy cập: 28/03/2018 67 Thư viện pháp luật, “Bất cập giá đất Luật Đất đai 2013”, https://thuvienphapluat.vn/tintuc/vn/ thoi-su-phap-luat/nha-dat/18709/bat- cap-ve-gia-dat-trong-luat-dat-dai-2013, ngày truy cập: 29/03/2018 68 Báo Hậu Giang, “Mỹ An, chi trả bồi thường chậm – dân khổ, nhà đầu tư trục lợi”, http://www.baohaugiang.com.vn/newsdetails/2ECC9C1159/Chi_tra_boi_th uong_cham_Dan_kho_nha_dau_tu_truc_loi.aspx, truy cập 29/03/2018 69 Báo Thanh niên, “Bất cập hai giá đất”, https://thanhnien.vn/kinh-doanh/bat-capdat-2-gia-864617 html, ngày truy cập: 29/03/2018 70 Người Lao động, “Sốc với giá đất quy định”, https://nld.com.vn/thoi-su-trongnuoc/soc-voi-gia-dat-quy-dinh-20170731223956094.htm, ngày truy cập: 29/03/2018 71 Bất động sản, “Định giá bất động sản: Nhìn từ kinh nghiệm nước”, https://batdongsan.com.vn/tin-thi-truong/dinh-gia-bat-dong-san-nhin-tukinh-nghiem-cac-nuoc-ar62341, ngày truy cập: 15/04/2018 72 Thông tin pháp luật dân sự, “Khái niệm, đặc điểm, phân loại bất động sản”, https://thongtinphapluatdansu.edu.vn/2008/01/01/3521/, ngày truy cập: 20/04/2018 73 Luật Dương gia, “Các loại tài sản theo Bộ luật dân 2015”, https://luatduonggia.vn/cac-loai-tai-san-theo-bo-luat-dan-su-nam-2015/, ngày truy cập: 20/04/2018 74 Cơ sở liệu ngồn, “Quan niệm bất động sản hệ thống pháp luật số nước giới”, http://tailieu.ttbd.gov.vn:8080/index.php/tintuc/tin-tuc-ho-tro-boi-duong/item/164-quan-niem-ve-bat-dong-san-tronghe-thong-phap-luat-cua-mot-so-nuoc-tren-the-gioi, 21/04/2018 71 ngày truy cập: 75 Thẩm định giá VNVC, “Sự cần thiết việc định giá bất động sản”, http://vnvc.com.vn/Su-can-thiet-cua-viec-dinh-gia-bat-dong-san-616.html, ngày truy cập: 25/04/2018 76 Vietnamnet, “Để tránh rủi ro, lưu ý nên làm điều mua bất động sản”, http://vietnamnet.vn/vn/bat-dong-san/kinh-nghiem-tu-van/mua-bat-dongsan-phai-luu-y-nhung-dieu-nay-de-tranh-rui-ro-369708.html, ngày truy cập: 28/04/2018 77 Kiến thức bất động sản, “Khái niệm định giá bất động sản”, https://kienthucbds.com/khai-niem-ve-dinh-gia-bat-dong-san/, ngày truy cập: 25/05/2018 78 Thẩm định giá VNVC, “Phân biệt định giá thẩm định giá”, http://vnvc.com.vn/PHAN-BIE%CC%A3T-DI%CC%A3NH-GIA-VATHAM-DI%CC%A3NH-GIA-625.html, ngày truy cập: 26/05/2018 79 Bộ Tư pháp, “Quyền lực nhà nước thống nhất, có phân cơng, phối hợp, kiểm sốt quan nhà nước quyền thực quyền lập pháp, hành pháp tư pháp Hiến pháp nước cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam”, http://moj.gov.vn/qt/cacchuyenmuc/ctv/news/Pages/nghien-cuu-traodoi.aspx?ItemID=7, ngày truy cập: 20/06/2018 80 Cổng Thông tin Giao dịch bất động sản, “Giá trị giá bất động sản phần 2”, https://www.diaoc.vietnammarcom.edu.vn/tabid/557/NewsID / 78/CatID/8/Default.aspx, ngày truy cập: 20/06/2018 81 Bộ Tư pháp, “Một số quy định luật đất đai năm 2013 – kiến nghị hoàn thiện”, http://moj.gov.vn/UserControls/News/pFormPrint.aspx? UrlListProcess=/qt/tintuc/Lists/NghienCuuTraoDoi&ListId=75a8df79a725-4fd5-9592-517f443c27b6&SiteId=b11f9e79-d495-439f-98e64bd81e36adc9&ItemID=2097&SiteRootID=b71e67e4-9250-47a7-96d664e9cb69ccf3, ngày truy cập: 20/06/2018 72 ... BAN NHÂN DÂN TỈNH TRÀ VINH TRƯỜNG ĐẠI HỌC TRÀ VINH PHÁP LUẬT VỀ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN Ngành: LUẬT KINH TẾ Mã ngành: 60380107 LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT KINH TẾ Người hướng dẫn khoa học: TS ĐẶNG THANH... chức, sĩ quan, quân nhân chuyên nghiệp, công nhân quốc phòng quan, đơn vị thuộc Quân đội nhân dân, sĩ quan, hạ sĩ quan nghiệp vụ, sĩ quan, hạ sĩ quan chuyên môn kỹ thuật quan, đơn vị thuộc Cơng an. .. sản kinh tế thị trường”, Tạp chí Kinh tế xây dựng, (4), tr.19 16 Nguyễn Phạm Quang Tú, Trần Ngọc Hiến (2007), “Một số phương pháp định giá bất động sản kinh tế thị trường”, Tạp chí Kinh tế xây