Báo cáo công chứng đề tài hợp đồng mua bán tài sản, tình huống thực tế và bình luận về quy định tại điểm d khoản 1 điều 40 luật công chứng 2014 Nước ta đang trong quá trình hội nhập và phát triển, số lượng các hợp đồng, giao dịch ngày càng nhiều, tính chất của các hợp đồng, giao dịch ngày càng đa dạng, phong phú về chủng loại, phổ biến như hợp đồng về mua bán, tặng cho, thuê, trao đổi, mượn, vay tài sản. Công chứng hợp đồng nói chung và nói riêng cho từng loại hợp đồng cụ thể có cách thức, kỹ năng công chứng khác nhau yêu cầu công chứng viên phải nắm rõ, phân biệt từng loại để xứ lý cho đúng từ yêu cầu chung của quy trình công chứng do pháp luật công chứng quy định và quy định riêng cho từng loại hợp đồng cụ thể. Trong bất kì loại yêu cầu công chứng nào thì hồ sơ yêu cầu công chứng cũng có những thành phần: Phiếu yêu cầu công chứng; Dự thảo hợp đồng, giao dịch; Bản sao giấy tờ tùy thân của người yêu cầu công chứng; Bản sao giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng hoặc bản sao giấy tờ thay thế được pháp luật quy định đối với tài sản mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng trong trường hợp hợp đồng, giao dịch liên quan đến tài sản đó; Bản sao giấy tờ khác có liên quan đến hợp đồng, giao dịch mà pháp luật quy định phải có. Nghiên cứu thành phần hồ sơ yêu cầu trong hoạt động công chứng các hợp đồng thông dụng về tài sản giúp người học nắm vững kiến thức để yêu cầu người có yêu cầu công chứng cung cấp đúng, đủ hồ sơ. Qua đó giúp xử lý chính xác, nhanh chóng yêu cầu công chứng, tránh sai sót trong quá trình hành nghề và tránh gây phiền hà không cần thiết cho người yêu cầu công chứng.
Trang 1BÁO CÁO KẾT THÚC HỌC PHẦN CÔNG CHỨNG CÁC HỢP ĐỒNG MUA BÁN, TẶNG CHO, THUÊ, TRAO ĐỔI, MƯỢN, VAY TÀI SẢN
Đề tài: Hợp đồng mua bán tài sản, tình huống thực tế và bình luận về quy định tại
điểm d khoản 1 Điều 40 Luật Công chứng 2014
Họ và tên: TRẦN THANH DUY Sinh ngày: 28 tháng 11 năm 1986
Số báo danh: 09 Lớp: CC KHÓA 24 - HẬU GIANG
Trang 2Trong quá trình nghiên cứu và hoàn thành đề tài cùng với việc tự nghiên cứu, tìmhiểu của bản thân, áp dụng kiến thức đã học Người viết xin gửi lời cảm ơn đến quýthầy cô tại Học viện Tư Pháp đã cung cấp cho người viết những kiến thức sâu rộng, đểngười viết có nền tảng kiến thức cần thiết nghiên cứu đề tài.
Trong quá trình thực hiện báo cáo, cùng với sự cố gắng hoàn thiện đề tài thông quatham khảo tài liệu, tiếp thu kiến thức trong quá trình học tập nhưng cũng sẽ khôngtránh khỏi thiếu sót Vì thế, rất mong nhận sự góp ý, chỉ dẫn của quý thầy cô giáo đểbài báo cáo được hoàn thiện tốt hơn Xin chân thành cảm ơn
Hậu Giang, ngày 01 tháng 11 năm 2021
Học viên thực hiện
Trần Thanh Duy
Trang 3I LỜI MỞ ĐẦU 1
1 Lý do chọn đề tài 1
2 Bố cục bài báo cáo 1
II NỘI DUNG 3
1 Tổng quan về hợp đồng mua bán tài sản 3
1.1 Hợp đồng 3
1.2 Tài sản 4
1.3 Hợp đồng mua bán tài sản 5
1.3.1 Đặc điểm pháp lý của hợp đồng mua bán tài sản 5
1.3.2 Ý nghĩa của hợp đồng mua bán tài sản 5
1.3.3 Đối tượng của hợp đồng mua bán 6
1.3.4 Giá và phương thức thanh toán 6
1.3.5 Hình thức của hợp đồng mua bán tài sản 6
1.3.6 Thời hạn thực hiện hợp đồng mua bán 7
1.3.7 Địa điểm và phương thức giao tài sản 7
2 Kỹ năng công chứng hợp đồng mua bán tài sản 7
2.1 Những điều cần lưu ý khi công chứng hợp đồng mua bán tài sản 7
2.2 Kỹ năng công chứng hợp đồng mua bán tài sản 8
2.2.1 Tiếp nhận hồ sơ, xác định yêu cầu công chứng 8
2.2.2 Kỹ năng kiểm tra hồ sơ yêu cầu công chứng, năng lực hành vi của chủ thểv 9
2.2.3 Kỹ năng xử lý hợp đồng 10
2.2.4 Ký kết và công chứng hợp đồng 10
3 Quy định về cung cấp bản sao giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng hoặc bản sao giấy tờ thay thế của tài sản giao dịch mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng trong trường hợp hợp đồng, giao dịch liên quan đến tài sản đó trong pháp luật công chứng 11
3.1 Vai trò của giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng hoặc bản sao giấy tờ thay thế của tài sản giao dịch 11 3.2 Nhận định tình huống thực tế việc sử dụng giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng hoặc giấy tờ thay thế của tài sản giao dịch mà pháp luật quy định phải đăng ký trong các hoạt động liên quan đến giao dịch tài sản và quy trình công
Trang 43.3 Phân tích quy định về cung cấp bản sao giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền
sử dụng hoặc bản sao giấy tờ thay thế của tài sản giao dịch mà pháp luật quy định
phải đăng ký trong hồ sơ công chứng 14
3.4 Kiến nghị đề xuất 15
III KẾT LUẬN 16
IV TÀI LIỆU THAM KHẢO 17
Trang 5Công chứng hợp đồng nói chung và nói riêng cho từng loại hợp đồng cụ thể có cáchthức, kỹ năng công chứng khác nhau yêu cầu công chứng viên phải nắm rõ, phân biệttừng loại để xứ lý cho đúng từ yêu cầu chung của quy trình công chứng do pháp luậtcông chứng quy định và quy định riêng cho từng loại hợp đồng cụ thể.
Trong bất kì loại yêu cầu công chứng nào thì hồ sơ yêu cầu công chứng cũng cónhững thành phần: Phiếu yêu cầu công chứng; Dự thảo hợp đồng, giao dịch; Bản saogiấy tờ tùy thân của người yêu cầu công chứng; Bản sao giấy chứng nhận quyền sởhữu, quyền sử dụng hoặc bản sao giấy tờ thay thế được pháp luật quy định đối với tàisản mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng trong trườnghợp hợp đồng, giao dịch liên quan đến tài sản đó; Bản sao giấy tờ khác có liên quanđến hợp đồng, giao dịch mà pháp luật quy định phải có
Nghiên cứu thành phần hồ sơ yêu cầu trong hoạt động công chứng các hợp đồngthông dụng về tài sản giúp người học nắm vững kiến thức để yêu cầu người có yêu cầucông chứng cung cấp đúng, đủ hồ sơ Qua đó giúp xử lý chính xác, nhanh chóng yêucầu công chứng, tránh sai sót trong quá trình hành nghề và tránh gây phiền hà khôngcần thiết cho người yêu cầu công chứng
2 Bố cục bài báo cáo
Bài báo được chia thành 03 phần chính, cụ thể như sau:
- Phần 1: Tổng quan về hợp đồng mua bán tài sản
Trong phần này, người viết đề cập đến lý luận chung về hợp đồng mua bán tài sản,những quy định pháp luật liên quan đến hợp đồng mua bán tài sản
- Phần 2: Kỹ năng công chứng hợp đồng mua bán tài sản
Phân tích những yêu cầu về kỹ năng để công chứng loại hợp đồng mua bán tài sản
mà công chứng viên cần có để đảm bảo tính chính xác khi thực hiện công chứng
- Phần 3: Quy định về cung cấp bản sao giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sửdụng hoặc bản sao giấy tờ thay thế của tài sản giao dịch trong pháp luật công chứng
Từ việc phân tích quy định pháp luật, kỹ năng, người viết đề cập đến quy định cụ thể của pháp luật về việc cung cấp bản sao giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử
Trang 6dụng hoặc bản sao giấy tờ thay thế của tài sản giao dịch mà pháp luật quy định phảiđăng ký và mở rộng ra trường hợp tài sản mà pháp luật không bắt buộc phải đăng kýtrong khi thực hiện quy trình công chứng; phân tích tình huống thưc tế; đưa ra nhữngnhận định về quy định này và đề xuất những ý kiến liên quan đến quy định pháp luậtnày.
Trang 7– Hợp đồng song vụ là hợp đồng mà mỗi bên đều có nghĩa vụ đối với nhau.
– Hợp đồng đơn vụ là hợp đồng mà chỉ một bên có nghĩa vụ
– Hợp đồng chính là hợp đồng mà hiệu lực không phụ thuộc vào hợp đồng phụ.– Hợp đồng phụ là hợp đồng mà hiệu lực phụ thuộc vào hợp đồng chính
– Hợp đồng vì lợi ích của người thứ ba là hợp đồng mà các bên giao kết hợpđồng đều phải thực hiện nghĩa vụ và người thứ ba được hưởng lợi ích từ việc thực hiệnnghĩa vụ đó
– Hợp đồng có điều kiện là hợp đồng mà việc thực hiện phụ thuộc vào việc phátsinh, thay đổi hoặc chấm dứt một sự kiện nhất định
Hình thức của hợp đồng
Hình thức của hợp đồng là cách thức thể hiện sự thỏa thuận của các bên Hìnhthức của hợp đồng có thể được thể hiện bằng lời nói, bằng văn bản hoặc bằng hành vi
cụ thể
Nội dung của hợp đồng
– Các bên trong hợp đồng có quyền thỏa thuận về nội dung trong hợp đồng.– Hợp đồng có thể có các nội dung sau đây:
+ Đối tượng của hợp đồng;
+ Số lượng, chất lượng;
+ Giá, phương thức thanh toán;
+ Thời hạn, địa điểm, phương thức thực hiện hợp đồng;
+ Quyền, nghĩa vụ của các bên;
Trang 8Từ thời điểm hợp đồng có hiệu lực, các bên phải thực hiện quyền và nghĩa vụ đốivới nhau theo cam kết Hợp đồng chỉ có thể bị sửa đổi hoặc hủy bỏ theo thỏa thuận củacác bên hoặc theo quy định của pháp luật.
1.2 Tài sản
Theo quy định tại Điều 105 Bộ luật dân sự năm 2015, tài sản là vật, tiền, giấy tờ
có giá và quyền tài sản; tài sản bao gồm bất động sản và động sản Bất động sản vàđộng sản có thể là tài sản hiện có và tài sản hình thành trong tương lai
Vật với ý nghĩa phạm trù pháp lý, vật chỉ có ý nghĩa trở thành đối tượng củaquan hệ pháp luật, tức là nó được con người kiểm soát và đáp ứng được một nhu cầunào đó của con người Muốn trở thành vật trong dân sự phải thỏa mãn những điều kiệnsau: là bộ phận của thế giới vật chất; con người chiếm hữu được; mang lại lợi ích chochủ thể; có thể đang tồn tại hoặc sẽ hình thành trong tương lai
Tiền chỉ có loại tiền có giá trị đang được lưu hành trên thực tế, tức là được phápluật thừa nhận, mới được coi là tài sản Tiền là công cụ thanh toán đa năng, là công cụtích lũy tài sản và là thước đo giá trị
Giấy tờ có giá được hiểu là giấy tờ trị giá được bằng tiền và chuyển giao đượctrong giao lưu dân sự Giấy tờ có giá hiện nay tồn tại dưới nhiều dạng khác nhau nhưséc, cổ phiếu, tín phiếu, hồi phiếu, kỳ phiếu, công trái… Xét về mặt hình thức giấy tờ
có giá là một chứng chỉ được lập theo hình thức, trình tự luật định
Quyền tài sản theo định nghĩa tại Điều 115 Bộ luật Dân sự năm 2015 thì quyềntài sản là quyền trị giá được bằng tiền, bao gồm quyền tài sản đối với đối tượng quyền
sở hữu trí tuệ, quyền sử dụng đất và các quyền tài sản khác Quyền là một quyền năngdân sự chủ quan của chủ thể và được pháp luật ghi nhận và bảo vệ
Việc phân loại tài sản thành động sản và bất động sản là cách phân loại tài sảndựa vào đặc tính vật lý của tài sản là có thể di dời được hay không thể di dời được Bấtđộng sản do đặc tính tự nhiên, được hiểu là các tài sản không thể di, dời được do bảnchất tự nhiên cấu tạo nên tài sản đó
Tài sản hiện có là tài sản đã tồn tại vào thời điểm hiện tại và đã được xác lậpquyền sở hữu cho chủ sở hữu của tài sản đó (nhà đã được xây,…)
Tài sản hình thành trong tương lai được hiểu là tài sản chưa tồn tại hoặc chưahình thành đồng bộ vào thời điểm xem xét nhưng chắc chắn sẽ có hoặc được hìnhthành trong tương lai (nhà đang được xây dựng theo dự án, tiền lương sẽ được hưởng,
…) Ngoài ra, tài sản hình thành trong tương lai có thể bao gồm tài sản đã được hìnhthành tại thời điểm giao kết giao dịch nhưng sau thời điểm giao kết giao dịch tài sản đómới thuộc sở hữu của các bên (tài sản mua bán, thừa kế nhưng chưa hoàn thành thủ tụcchuyển giao cho chủ sở hữu)
Trang 91.3 Hợp đồng mua bán tài sản
Điều 430 Bộ Luật Dân sự 2015 quy định hợp đồng mua bán tài sản là sự thỏathuận giữa các bên, theo đó bên bán chuyển quyền sở hữu tài sản cho bên mua và bênmua trả tiền cho bên bán
Giá trị của mỗi hàng hoá được biểu hiện bằng một số tiền nhất định là giá cả.Quá trình trao đổi được thực hiện chủ yếu thông qua việc mua bán Mua bán là mộtquan hệ pháp luật mà người mua và người bán có những quyền và nghĩa vụ nhất định,thông qua việc mua bán làm phát sinh, chấm dứt quyền tài sản của người mua vàngười bán Việc mua bán làm chấm dứt quyền sở hữu của người bán đối với vật đembán đồng thời làm phát sinh quyền sở hữu của người mua đối với vật đó
1.3.1 Đặc điểm pháp lý của hợp đồng mua bán tài sản
- Hợp đồng mua bán tài sản là hợp đồng song vụ Bên bán và bên mua đều cóquyền và nghĩa vụ với nhau Trong hợp đồng này, bên bán có quyền yêu cầu bên muanhận vật và trả tiền mua; ngược lại, bên mua có quyền yêu cầu bên bán chuyển giaovật và nhận tiền bán
- Hợp đồng mua bán là hợp đồng có đền bù Khoản tiền mà bên mua tài sản phảitrả cho bên bán tài sản là khoản đền bù về việc mua bán tài sản Đặc điểm có đền bùtrong hợp đồng mua bán tài sản là yếu tố phân biệt giữa hợp đồng này với hợp đồngtặng cho tài sản là hợp đồng không có đền bù
- Mục đích chuyển giao quyền sở hữu Đây là căn cứ kế tục quyền sở hữu tàisản Đặc điểm này là yếu tố phân biệt giữa hợp đồng mua bán tài sản với hợp đồng chomượn tài sản, hợp đồng cho thuê tài sản
1.3.2 Ý nghĩa của hợp đồng mua bán tài sản
Thông thường, tài sản được thực hiện ngay sau khi các bên thỏa thuận xong vềđối tượng và giá cả Bên mua trả tiền thì bên bán chuyển giao vật cho bên mua Nhưngcũng có thể được các bên thỏa thuận khác như nhận tiền trước, giao vật sau hoặc giaovật trước, trả tiền sau Nếu đối tượng của hợp đồng mua bán là một số lượng lớn tàisản thì các bên có thể chuyển giao vật làm nhiều lần và mỗi lần theo một số lượng,khối lượng nhất định Sau khi các bên thực hiện xong hợp đồng, họ sẽ thỏa mãn cácnhu cầu tiêu dùng hoặc sản xuất, kinh doanh
Hợp đồng mua bán tài sản là phương tiện pháp lý tạo điều kiện cho công dân, tổchức trao đổi hàng hóa, thỏa mãn nhu cầu sinh hoạt tiêu dùng, sản xuất kinh doanh.Trong nền kinh tế nhiều thành phần, quan hệ mua bán phản ánh mối quan hệ kinh tế vềtrao đổi vật tư, sản phẩm giữa các đơn vị kinh tế thuộc các thành phần kinh tế khácnhau Từ đó tạo điều kiện cho các thành phần kinh tế cùng tồn tại và phát triển, gópphần nâng cao đời sống vật chất, văn hóa, tinh thần của nhân dân
Trang 101.3.3 Đối tượng của hợp đồng mua bán
Tài sản được quy định tại Bộ Luật Dân sự đều có thể là đối tượng của hợp đồngmua bán Đối tượng của hợp đồng mua bán cũng phải thỏa mãn những quy định củapháp luật về chế độ pháp lý của đối tượng trong giao dịch dân sự Đối tượng của hợpđồng mua bán phải được phép giao dịch Nếu đối tượng của hợp đồng mua bán là vậtthì vật phải được xác định rõ
Đối tượng của hợp đồng mua bán là quyền tài sản thì phải có những chứng từhoặc bằng chứng khác để chứng minh quyền đó thuộc sở hữu của bên bán Quyền tàisản là đối tượng của hợp đồng mua bán phổ biến là chuyển giao quyền đòi nợ, muabán quyền sử dụng đất đai, mua bán quyền sở hữu các đối tượng của quyền sở hữu trítuệ chuyển giao được Cho dù đối tượng của hợp đồng mua bán là vật cụ thể hay mộtquyền tài sản thì phải được xác định rõ
Đối tượng của hợp đồng mua bán có thể là vật hình thành trong tương lại.Trường hợp này người bán phải có căn cứ chứng minh là vật đó đang hoặc chuẩn bịđược hình thành Như mua bán nhà đang xây dựng,
Trường hợp theo quy định của luật, tài sản bị cấm hoặc bị hạn chế chuyểnnhượng thì tài sản là đối tượng của hợp đồng mua bán phải phù hợp với các quy địnhđó
1.3.4 Giá và phương thức thanh toán
Giá, phương thức thanh toán do các bên thỏa thuận hoặc do người thứ ba xácđịnh theo yêu cầu của các bên Trường hợp pháp luật quy định giá, phương thức thanhtoán phải theo quy định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì thỏa thuận của cácbên phải phù hợp với quy định đó
Trường hợp không có thỏa thuận hoặc thỏa thuận không rõ ràng về giá, phươngthức thanh toán thì giá được xác định theo giá thị trường, phương thức thanh toán đượcxác định theo tập quán tại địa điểm và thời điểm giao kết hợp đồng
1.3.5 Hình thức của hợp đồng mua bán tài sản
Hình thức của hợp đồng mua bán tài sản có thể bằng miệng hoặc bằng văn bản
do các bên thỏa thuận hoặc do pháp luật quy định Nếu đối tượng của hợp đồng muabán là tài sản phải đăng kí quyền sở hữu thì hình thức của hợp đồng mua bán phảibằng văn bản có công chứng hoặc chứng thực (mua bán nhà ở, xe cơ giới,…)
Hình thức của hợp đồng mua bán là căn cứ để xác định người bán và người mua
đã tham gia vào hợp đồng mua bán, từ đó xác định quyền và nghĩa vụ của các bêntrong hợp đồng; xác định trách nhiệm dân sự của bên vi phạm hợp đồng
Trang 111.3.6 Thời hạn thực hiện hợp đồng mua bán
Thời hạn thực hiện hợp đồng mua bán do các bên thỏa thuận Bên bán phải giaotài sản cho bên mua đúng thời hạn đã thỏa thuận; bên bán chỉ được giao tài sản trướchoặc sau thời hạn nếu được bên mua đồng ý
Khi các bên không thỏa thuận thời hạn giao tài sản thì bên mua có quyền yêu cầubên bán giao tài sản và bên bán cũng có quyền yêu cầu bên mua nhận tài sản bất cứ lúcnào, nhưng phải báo trước cho nhau một thời gian hợp lý
Bên mua thanh toán tiền mua theo thời gian thỏa thuận Nếu không xác địnhhoặc xác định không rõ ràng thời gian thanh toán thì bên mua phải thanh toán ngay tạithời điểm nhận tài sản mua hoặc nhận giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu tài sản
1.3.7 Địa điểm và phương thức giao tài sản
Địa điểm giao tài sản do các bên thỏa thuận; nếu không có thỏa thuận thì đượcxác định theo địa điểm thực hiện nghĩa vụ như sau:
– Nơi có bất động sản, nếu đối tượng của nghĩa vụ là bất động sản;
– Nơi cư trú hoặc trụ sở của bên có quyền, nếu đối tượng của nghĩa vụ không phải làbất động sản
Tài sản được giao theo phương thức do các bên thỏa thuận; nếu không có thỏathuận thì tài sản do bên bán giao một lần và trực tiếp cho bên mua
Trường hợp theo thỏa thuận, bên bán giao tài sản cho bên mua thành nhiều lần màbên bán thực hiện không đúng nghĩa vụ ở một lần nhất định thì bên mua có thể hủy bỏphần hợp đồng liên quan đến lần vi phạm đó và yêu cầu bồi thường thiệt hại
2 Kỹ năng công chứng hợp đồng mua bán tài sản
Hợp đồng mua bán tài sản là loại hợp đồng thông dụng trong đồi sống xã hội,chính vì vậy đây cũng là loại hợp đồng hay gặp trong hoạt động công chứng và manglại thu nhập cho tổ chức công chứng
Đối tượng trong hợp đồng cũng phong phú, đa dạng từ đất đai, nhà cửa đến xe
cộ, tư trang…Từ tài sản có đăng ký đến tài sản không cần đăng ký quyền sở hữu theopháp luật Từ tài sản khi giao dịch bắt bược phải công chứng và những tài sản mà giaodịch được công chứng theo yêu cầu của các bên
2.1 Những điều cần lưu ý khi công chứng hợp đồng mua bán tài sản
Hợp đồng mua bán tài sản dựa trên tinh thần sự tự nguyện thỏa thuận giữa cácbên và chịu chi phối bởi pháp luật dân sự
Các chủ thể ký kết hợp đồng phải có đầy đủ năng lực hành vi dân sự và phải hoàntoàn tự nguyện tức là xuất phát từ ý chí thực, từ sự tự do ý chí của các bên trong cácthỏa thuận hợp đồng đó