Giao dịch dân sự theo nghĩa rộng bao gồm cả giao dịch kinh doanh, thương mại,… là những hoạt động tất yếu và phổ biến trong đời sống kinh tế, xã hội. Đồng hành với nó là sự rủi ro, vi phạm, bội ước và tranh chấp. Giao dịch bảo đảm nhằm mục đích phòng ngừa và khắc phục những hạn chế đó. Tuy nhiên, pháp luật về giao dịch bảo đảm theo quy định của Bộ luật Dân sự và các văn bản liên quan đã không phát huy được vai trò cần thiết vì những điều rắc rối và bất cập.
hế chấp theo quy định Luật Đất đai Luật Nhà ở; Thứ hai: Phải đăng ký chấp với Văn 12 Số 24(161) NGHIÊN CỨU LẬP PHÁP I I 2009 31 BÀN VỀ DỰ ÁN LUẬT phòng đăng ký quyền sử dụng đất theo quy định Luật Đất đai; Thứ ba: Phải thông báo việc chấp cho quan quản lý nhà theo quy định Nghị định số 90/2006/NĐ-CP ngày 06/9/2006 Chính phủ quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở; Thứ tư: Phải giữ Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định Luật Nhà Bộ luật Dân Đặc biệt, thủ tục công chứng đăng ký chấp hai thứ bắt buộc liên quan đến giá trị pháp lý hiệu lực giao dịch chấp Khoản 3, Điều 323 Bộ luật Dân Đăng ký giao dịch bảo đảm quy định: “Trường hợp giao dịch bảo đảm đăng ký theo quy định pháp luật giao dịch bảo đảm có giá trị pháp lý người thứ ba, kể từ thời điểm đăng ký” Tuy nhiên, thực tế từ trước đến nay, quy định hoàn toàn bị hiểu đăng ký giao dịch bảo đảm bắt buộc để có giá trị pháp lý hai bên bên bảo đảm bên nhận bảo đảm Luật quy định chưa đủ rõ, chưa cụ thể để tạo cách hiểu thống nhất, xác Trên thực tế, thủ tục cơng chứng đăng ký giao dịch chấp bất động sản Toà án phán điều kiện bắt buộc có hiệu lực giao dịch chấp Cơ chế đăng ký giao dịch bảo đảm nhằm tới việc bảo vệ quyền lợi cho người nhận chấp trường hợp có nhiều người nhận chấp có chủ thể khác có quyền tài sản chấp Như vậy, trường hợp tài sản khơng có tranh chấp quyền sở hữu, không dùng để bảo đảm cho nghĩa vụ khác, đương nhiên bên nhận chấp người có quyền Tuy nhiên, thực tế họ bị Tồ án “xổ toẹt” quyền chủ nợ có bảo đảm Như vậy, giao dịch dân sự, pháp luật lại coi trọng quy định, thủ tục hành rắc rối, vơ lý tự do, tự nguyện ý chí bên Pháp luật đất đai thừa nhận “hợp đồng chấp có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký 32 INGHIÊN CỨU LẬP PHÁPI Số 24(161) 12 2009 Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất” Như vậy, pháp luật công nhận hiệu lực giao dịch chấp đăng ký chấp, đồng thời thừa nhận quyền ưu tiên toán theo thứ tự đăng ký chấp Như thừa nhận hiệu lực “hành chính” không mảy may thừa nhận hiệu lực “dân sự” Những thoả thuận hồn tồn tự nguyện, đáng hợp pháp bên trở thành vô nghĩa Pháp luật lại bảo vệ người đăng ký chấp trước, bất chấp giao dịch rõ ràng bội ước, gian dối, lừa đảo Chẳng hạn, hai bên công chứng hợp đồng chấp bất động sản, lý mà bất động sản lại mang chấp cho người khác ngồi ý chí bên nhận chấp ban đầu, người nhận chấp khơng đăng ký “chậm chân” đăng ký chấp sau hồn tồn khơng bảo vệ Nếu vậy, việc đồng thời bắt buộc phải thực thủ tục công chứng thủ tục đăng ký chấp bất động sản đòi hỏi phi lý, “hành dân”, tiếp tay cho gian lận, lật lọng, trốn tránh nghĩa vụ phát sinh trước Nếu pháp luật bắt buộc làm hai thủ tục công chứng đăng ký chấp, cần phải có quy định việc ưu tiên toán cho người nhận chấp trường hợp đăng ký chấp trước công chứng giao dịch chấp trước với ý chí, nguyện vọng hợp lý bên liên quan Không thế, trường hợp công chứng đăng ký giao dịch chấp theo quy định bắt buộc, giao dịch chấp cần phải có giá trị pháp lý thực tiễn cao Giao dịch chấp chuyển cho quan thi hành án để thi hành cam kết, mà không buộc phải khởi kiện Toà án để xem xét công nhận hay không công nhận giao dịch chấp vụ án thơng thường khác Ngồi ra, pháp luật cần có quy định cụ thể nhằm bảo vệ tốt cho người nhận bảo đảm số trường hợp tài sản đưa vào chấp, lại bị đem chia tài sản theo thừa kế, ly hôn hay theo thoả thuận bên ... pháp lý hiệu lực giao dịch chấp Khoản 3, Điều 323 Bộ luật Dân Đăng ký giao dịch bảo đảm quy định: “Trường hợp giao dịch bảo đảm đăng ký theo quy định pháp luật giao dịch bảo đảm có giá trị pháp... tế, thủ tục công chứng đăng ký giao dịch chấp bất động sản Toà án phán điều kiện bắt buộc có hiệu lực giao dịch chấp Cơ chế đăng ký giao dịch bảo đảm nhằm tới việc bảo vệ quyền lợi cho người nhận... quy định hoàn toàn bị hiểu đăng ký giao dịch bảo đảm bắt buộc để có giá trị pháp lý hai bên bên bảo đảm bên nhận bảo đảm Luật quy định chưa đủ rõ, chưa cụ thể để tạo cách hiểu thống nhất, xác