Quyền mở lối đi qua bất động sản liền kề quy định tại điều 275 BLDS 2005

Đất nhà C Đất nhà D Đất nhà A Đất hoang Đất nhà B Đất nhà E Đường giao thông Tình sơ đồ làm để gia đình A sử dụng mảnh đất để sản xuất, phục vụ nhu cầu gia đình mà B, C, D, E không cho A mở đường qua đất nhà mình? A Lời mở đầu Tình tình đơn giản nhiều trường hợp phức tạp diễn thực tế mà chưa quan chức giải Bộ luật dân 2005 quy định rõ: Quyền sở hữu cá nhân, pháp nhân chủ thể khác pháp luật công nhận bảo vệ; chủ thể sở hữu thực hành vi theo ý chí tài sản thuộc quyền sở hữu; đồng thời phải bảo đảm nguyên tắc không gây thiệt hại làm ảnh hưởng đến lợi ích Nhà nước, lợi ích cơng cộng, quyền, lợi ích hợp pháp người khác Tuy nhiên xã hội ln có ràng buộc tác động qua lại với khơng phải lúc chủ sở hữu tồn quyền độc lập tuyệt chủ thể khác Trong số trường hợp chủ sở hữu có số quyền định với tài sản người khác, đồng thời phải chịu ràng buộc, trường hợp quy định điều 273 BLDS 2005 quyền sử dụng hạn chế BĐS liền kề để phục vụ số nhu cầu định “quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề Chủ sở hữu nhà, người sử dụng đất có quyền sử dụng bất động sản liền kề thuộc sở hữu người khác để đảm bảo nhu cầu lối đi, cấp, nước, cấp khí ga, đường dây tải điện, thông tin liên lạc nhu cầu cần thiết khác cách hợp lý, phải đền bù, khơng có thỏa thuận khác” (điều 273 BLDS 2005) Một số quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề quan trọng thường xảy thực tế là: Quyền mở lối qua bất động sản liền kề quy định điều 275 BLDS 2005 Việc ghi nhận quyền góp phần bảo vệ quyền lợi ích chủ thể Tuy nhiên, thực tế việc áp dụng quyền có nhiều điều cịn khó khăn, vướng mắc Với tiểu luận này, chúng tơi mong tìm hiểu làm rõ lý luận việc thực quyền thực tế Bằng việc tiếp cận vấn đề thông qua số vụ việc cụ thể thực tế giúp ta có nhìn cụ thể xác việc áp dụng quy định B Nội dung I Khái quát chung Bất động sản, bất động sản liền kề, a Bất động sản Theo khoản điều 174 (BLDS) 2005 BĐS tài sản bao gồm: Bất động sản tài sản bao gồm: -Đất đai; -Nhà, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể tài sản gắn liền với nhà, cơng trình xây dựng đó; -Các tài sản khác gắn liền với đất đai; -Các tài sản khác pháp luật quy định b Bất động sản liền kề Bất động sản liền kề hiểu bất động sản có tiếp giáp ranh giới bất động sản Do vị trí tự nhiên hay điều kiện điều kiện kinh tế xã hội, phong tục tập quán nên bất động sản q trình tồn có tiếp giáp với bất động sản xung quanh ( liền: kề nhau, sát không cách ; kề: vào làm cho vào vị trí gần coi khơng cịn khoảng cách) Tuy nhiên, hai bất động sản coi liền kề với nghĩa pháp lý để thiết lập quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề chúng thuộc chủ sở hữu ( chủ sử dụng ) khác chúng có ranh giới chung Như vậy, bất động sản coi liền kề với bất động sản khác phải chịu hạn chế quyền bất động sản ( chịu dịch quyền) chúng thuộc bất động sản chất tính chất không di dời loại chúng tồn ranh giới địa lý pháp lý Theo quy định BLDS bất động sản liền kề áp dụng đất đai số cơng trình xây dựng, đặc biệt chúng có mối liên hệ hữu vật lý pháp lý pháp luật ghi nhận Trên sở xác định bất động sản coi liền kề chúng tồn ranh giới xác định bất động sản phải chịu “ hạn chế” nhằm phục vụ cho bất động sản Bởi hạn chế quyền chủ sở hữu tài sản nói chung, bất động sản nói riêng cản trở chủ sở hữu tài sản việc thực quyền quyền sở hữu, nhiều giá trị tài sản bị giảm đáng kể phải chịu hạn chế Ranh giới bất động sản liền kề a Cắm mốc giới: Cắm mốc giới hiểu việc xác định đường ranh giới hai bất động sản dấu hiệu vật chất gọi cọc mốc Khái niệm mốc giới luật thực định Việt Nam rộng hơn, bao gồm mốc giới theo nghĩa nêu tường rào Tuy nhiên, mặt khoa học luật, khái niệm tường rào xây dựng khuôn khổ thực quyền sở hữu bất động sản mà mốc giới xác định; thân tường rào công cụ phân ranh sơ cấp.Việc cắm mốc thực theo thoả thuận Thế nhưng, trường hợp khơng có thoả thuận, luật Việt Nam lại có quy tắc đặc thù hệ thống pháp luật bất động sản dựa chế độ công hữu đất đai -Cắm mốc theo thoả thuận; Theo BLDS Điều 266 khoản 1, người sử dụng phần đất liền kề thoả thuận với việc dựng cột mốc, hàng rào, xây tường ngăn Luật khơng có quy định đặc biệt điều kiện xác lập thoả thuận Vậy có nghĩa thoả thuận xác lập theo luật chung hợp đồng -Cắm mốc trường hợp khơng có thoả thuận: Cắm mốc theo sáng kiến cá nhân: Theo BLDS, Điều 266, Khoản 1, chủ sở hữu bất động sản liền kề dựng cột mốc, hàng rào, xây tường ngăn phần đất thuộc quyền sử dụng Tất nhiên, người làm việc phạm vi phần đất thuộc quyền sử dụng mà không ảnh hưởng đến quyền lợi người sử dụng đất lân cận, khơng cần phải hỏi ý kiến thảo luận với người Cắm mốc theo định quan nhà nước có thẩm quyền: Về mặt lý thuyết, bên có tranh chấp ranh giới, việc cắm mốc giới theo sáng kiến cá nhân thực được, cá nhân đâu giới hạn bên phần đất Muốn cắm mốc giới trường hợp này, bên phải tiến hành tranh chấp ranh giới trước quan có thẩm quyền Ở nước thừa nhận quyền tư hữu đất đai, quan giải tranh chấp ranh giới đất đai tư nhân án Tranh chấp ranh giới đất loại tranh chấp nội dung quyền, tranh chấp quyền sở hữu: người tranh chấp ranh giới mặt, thừa nhận quyền sở hữu bên đất họ, nhưng, mặt khác, kiên đòi làm rõ ranh giới phần đất thuộc quyền sở hữu mình.Ở Việt Nam, luật không phân biệt tranh chấp ranh giới đất tranh chấp nội dung quyền sử dụng đất Được gọi chung tranh chấp đất đai, đôi co, diễn khu vực tư, giải tuỳ theo bên tranh chấp hay chưa cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: bên có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, việc tranh chấp giao cho án giải quyết; trường hợp ngược lại, việc giải thuộc thẩm quyền UBND địa phương khơng phải tồ án b Dựng hàng rào Dựng hàng rào việc chủ sở hữu thiết lập hệ thống che chắn vật chất ranh giới bất động sản mình, để ngăn chặn xâm nhập tuỳ tiện từ bên ngồi tị mị, soi mói người thứ ba sống riêng tư chủ sở hữu bất động sản diễn bên phần đất chủ sở hữu Trong luật thực định Việt Nam, dựng hàng rào quyền, nghĩa vụ, chủ sở hữu bất động sản Việc dựng hàng rào chịu chi phối quy định chung xây dựng Thực ra, có trường hợp việc rào giậu bất động sản tỏ cần thiết, khơng để bảo vệ quyền lợi ích chủ sở hữu mà để bảo đảm an toàn cho bất động sản lân cận trật tự cơng cộng Tóm lại,Bất động sản liền kề bất động sản có chung ranh giới,khơng phải tất bất động sản liền kề ,cạnh đề coi bất động sản liền kề mà chúng phải tồn ranh giới thực tế pháp lý.Quy chế pháp lý ranh giới bất động sản liền kề pháp luật tập quán ghi nhận Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề Trong BLDS 2005, Điều 273 với chế định “ quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề” quy định quyền chủ sở hữu xác định việc sử dụng bất động sản chủ chủ liền kề để thỏa mãn số nhu cầu định: “ Chủ sở hữu nhà, người sử dụng đất có quyền sử dụng bất động sản liền kề thuộc sở hữu người khác để bảo đảm nhu cầu lối đi, cấp, nước, cấp khí ga, đường dây tải điện, thơng tin liên lạc nhu cầu cần thiết khác cách hợp lý, phải đền bù, khơng có thoả thuận khác.” Căn vào quy định thấy quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề quy định BLDS 2005 chế định dẫn xuất, phát sinh từ chế định quyền sở hữu nói chung quyền sở hữu bất động sản nói riêng; đồng thời quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề quyền dân đặc biệt vừa mang tính quan hệ vật quyền vừa mang tính chất quan hệ trái quyền Như vậy, quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề xác lập cho: “ chủ sở hữu nhà, người sử dụng đất” trường hợp bất động sản bị vây bọc bất động sản khác mà khơng có phía tiếp giáp với cơng trình hạ tầng sở kỹ thuật Đây yêu cầu khách quan xuất phát từ thực tiễn nhà đất đai Muốn khai thác, sử dụng bất động sản bất động sản phải tiếp cận với sở hạ tầng kỹ thuật Về chất, bất động sản bị vây bọc bất động sản thuộc chủ sở hữu ( người sử dụng) mảnh đất nằm mảnh đất người khác quyền sử dụng hạn chế bất động sản thiết lập vào bất động sản chủ sở hữu Trong nhiều trường hợp bất động sản bị vây bọc phương diện không bị vây bọc phương diện khác có lối khơng có đường cấp, nước ngược lại Tùy theo tình trạng bị vây bọc bất động sản mà BLDS 2005 quy định nội dung quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề cụ thể Căn phát sinh, chấm dứt quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề a phát sinh quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề Theo quy định điều 274 xác lập quyền sử dụng hạn chế BĐS liền kề “Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề xác lập theo thỏa thuận theo quy định pháp luật Trong trường hợp quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề xác lập cho chủ sở hữu nhà,người sử dụng đất người chuyển giao nhà,quyền sử dụng đất hưởng quyền đó” Căn vào quy định nhận thấy quyền sử dụng hạn chế BĐS liền kề không tồn mà phải dựa sở định với điều kiện định - Quyền sử dụng hạn chế bất đông sản liền kề xác định theo thỏa thuận Tự do,tự nguyện cam kết,thỏa thuận nguyên tắc mang chất quan hệ dân sự,nó cho phếp chủ thể dựa theo ý chí,nguyện vộng để tạo lập quyền nghĩa vụ dân nhiên việc thỏa thuận phải tuân thủ nguyên tác chung giao dịch dân điều kiện có hiệu lực giao dịch dân ,các bên tự ,tự nguyện cam kết ,thỏa thuận không trái pháp luật đạo đức xã hội.Trường hợp bên không thỏa thuân sử dụng hạn chế BĐS liền kề chủ sở hữu nhà,người có quyền sử dụng đất yêu cầu quan nhà nước có thẩm quyền giải - Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề xác lập theo quy định pháp luật + Chuyển giao BĐS xác lập quyền sử dụng hạn chế BĐS liền kề : Theo khoản điều 274 “Trong trường hợp quyền sử dụng hạn chế bất đọng sản liền kề xác lập cho chủ sở hữu nhà,người sử dụng đất người chuyển giao nhà,quyền sử dụng đất hưởng quyền đó” theo việc chuyển giao nhà,quyền sử dụng đất đương nhiên chuyển giao với quyền sử dụng hạn chế BĐS liền kề mà không cần có thỏa thuận đặc biệt biệt nào,người chuyển giao không cần phải thỏa thuận với chủ sở hữu BĐS liền kề,chủ sở hữu BĐS liền kề khơng có quyền ngăn cản chủ sở hữu nhà ,người có quyền sử dụng đất chuyển nhượng thực quyền sử dụng hạn chế BĐS liền kề thuộc quyền sở hữu họ,người chuyển giao hưởng quyền đồng thời phải ghánh chịu nghĩa vụ chủ sở hữu BĐS sản chuyển giao + Xác lập quyền sử dụng hạn chế BĐS liền kề theo thời hiệu : Theo người chiếm hữu khơng có pháp luật tình ,liên tục,cơng khai thời hạn 30 năm BĐS trở thành chủ sở hữu BĐS họ đương nhiên chủ sở hữu quyền sử dụng hạn chế BĐS liền kề + Xác lập quyền sử dụng hạn chế BĐS phân chia BĐS: Theo khoản điều 275 quy định “Trong trường hợp bất động sản chia thành nhiều phần cho chủ sở hữu, chủ sử dụng khác chia phải dành lối cần thiết cho người phía theo quy định khoản điều mà khơng có đền bù” việc tạo lập lối phải thiết lập BĐS bị phân chia mà thông qua việc yêu cầu chủ sở hữu BĐS liền kề tạo lối BĐS họ b Căn chấm dứt quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề Theo Điều 279 Chấm dứt quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề Thì quyền sử dụng hạn chế BĐS liền kề chấm dứt trường hợp sau đây: “Bất động sản liền kề với bất động sản chủ sở hữu thực quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề nhập làm một; Chủ sở hữu nhà, người sử dụng đất không nhu cầu sử dụng hạn chế bất động sản liền kề.” -BĐS liền kề với BĐS chủ sở hữu thực quyện hạn chế BĐS liện kề nhập lại làm một,khi hai BĐS nhập lại làm khơng cịn ranh giới nhu cầu sử dụng hạn chế BĐS liền kề nữa,tuy nhiên BĐS bị sát nhập bị phân chia khơng thể khẳng định nố lại phục hồi quyền sử dụng hạn chế ban đầu - Chủ sở hữu nhà,người sử dụng đất khơng cịn nhu cầu sử dụng hạn chế bất động sản liền kề: Việc hiều chủ sở hữu nhà,người sử dụng đất dang sử dụng quyền hạn chế BĐS liền kề đến thời điểm định không cần thiết không tiếp tục sử dụng BĐS liền kề để phục vụ cho việc khai thác,sử dụng BĐS mình,nó phải thể thông quan hành vi pháp lý đơn phương việc từ bỏ quyền đó(bày tỏ ý chí khơng tiếp tục sử dụng quyền hạn chế BĐS liền kề) hành vi nhằm loại bỏ công dụng BĐS liền kề (xây tương ngăn chắn lối đi,lấp đường thoát nước,gỡ bỏ đường tải điện ) - Thỏa thuận chấm dứt việc sử dụng hạn chế BĐS liền kề: Là việc chủ sở hữu quyền sử dụng hạn chế BĐS liền kề thỏa thuận với chủ sở hữu BĐS liền kề việc chấm dứt sử dụng quyền Nội dung quyền lối qua bất động sản liền kề Theo điều 275 BLDS 2005 : “Chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc bất động sản chủ sở hữu khác mà khơng có lối ra, có quyền yêu cầu chủ sở hữu bất động sản liền kề dành cho lối đến đường cơng cộng; người u cầu có nghĩa vụ đáp ứng yêu cầu Người dành lối phải đền bù cho chủ sở hữu bất động sản liền kề, khơng có thoả thuận khác Lối mở bất động sản liền kề mà coi thuận tiện hợp lý nhất, có tính đến đặc điểm cụ thể địa điểm, lợi ích bất động sản bị vây bọc thiệt hại gây cho bất động sản có mở lối Vị trí, giới hạn chiều dài, chiều rộng, chiều cao lối bên thoả thuận, bảo đảm thuận tiện cho việc lại gây phiền hà cho bên; có tranh chấp lối có quyền u cầu quan nhà nước có thẩm quyền xác định.” Theo quy định người quyền yêu cầu lối chủ sở hữu BĐS bị vây bọc,đối tượng yêu cầu lối với tiêu chí thuận tiện hợp lý để đường công cộng,tính thuận tiện hợp lý thể chỗ phải đảm bảo cho chủ sở hữu BĐS bị vây bọc khai thác, sử dụng BĐS cách hiệu nhất,việc quy định quyền sử dụng lối “thuận tiện cho việc lại gây phiền hà cho bên”, việc sử dụng hạn chế BĐS liền kề lối khơng giống quyền khác gây phiền hà ảnh hưởng nhiều phương diện: Thứ nhất,Lối chiếm nhiều diện tích mặt đất,gây tổn hại lớn mở lối qua BĐS chủ sở hữu BĐS liền kề Thứ hai,Việc sử dụng lối qua BĐS chủ sở hữu BĐS liền kề ảnh hưởng đến sinh hoạt,sản xuất ,kinh doanh chủ sở hữu BĐS liền kề,liên quan đến an ninh,tập quán sinh hoạt chủ sở hữu BĐS liền kề Khi chủ sở hữu BĐS phải tạo lôi di thuận tiện hợp lý cho chủ sở hữu BĐS bị vây bọc dẫn đến hậu khác chủ sở hữu BĐS liền kề khác,các chủ sở hữu BĐS liền kề chịu hạn chế lối BĐS họ,chủ sở hữu BĐS bị vây bọc thể tự xác định số nhũng BĐS liền kề người phải có nghĩa vụ đáp ứng yêu cầu lối qua BĐS họ,trong trường hợp chủ sở hữu BĐS liền kề tìm chứng chứng minh chủ sở hữu BĐS liền kề khác người phải đáp ứng nhiệm vụ đó,điều dẫn đến kéo dài tranh chấp tạo nên bất lợi chủ sở hữu BĐS bị vây bọc,vì yêu cầu chủ sở hữu BĐS liền kề dành cho lối chủ sở hữu BĐS bị vây bọc phải chứng minh yêu cầu chủ sở hữu BĐS liền kề định mà chủ sở hữu BĐS khác, nhiên chủ sở hữu BĐS bị vây bọc nại chứng để tự tạo lập lối BĐS liền kề để tạo quyền thực tế người có quyền phải đạt thỏa thuận với chủ sở hữu BĐS liền kề theo định tòa án, việc sử dụng hạn chế BĐS liền kề chủ sở hữu BĐS bị vây bọc quyền pháp luật thừa nhận việc thừa nhận khơng phải người có quyền (chủ sở hữu BĐS bị vây bọc) mà cịn xuất phát từ lợi ích chủ sở hữu BĐS liền kề xã hội việc khai thác lợi ích BĐS mang lại 10 Khi lối xác lập cho chủ sở hữu BĐS bị vây bọc BĐS liền kề quyền lối trở thành dạng vật quyền (quyền chủ sở hữu loại tài sản lối đi) loại quyền BĐS thuộc quyền sở hữu người khác.Tuy nhiên lối khái niệm động thay đổi tùy thuộc vào phát triển kinh tế mục đích việc sử dụng BĐS bị vây bọc ,việc thay đổi thể theo hướng : Một là, Thay đổi vị tri lối so với vị trí lối dạng ban đầu:Quy định chu phép chủ sở hữu BĐS liền kề mà tạo lập lối có quyền thay đổi lối khác với lối ban đầu cho chủ sở hữu BĐS bị vây bọc với điều kiện việc tạo lập lối phí khơng làm xấu tình trạng, gây khó khăn việc khai thác cơng đụng BĐS bị vây bọc Hai là, Thay đổi mục đích sử dụng BĐS bị vây bọc: Khi chủ sở hữu BĐS bị vây bọc thay đổi mục đích sử dụng BĐS bị vây bọc thuộc sở hữu dẫn tới việc cần thiết phải thay đổi lối theo hướng mở rộng lối để đáp ứng yêu cầu việc sử dụng BĐS bị vây bọc, thay đổi phát triển xã hội mà phương tiện liên thông qua lối bị thay đổi ,cần phải có lối rộng hơn,tuy nhiên việc khó khăn phức tạp ,việc mở rộng lối ảnh hưởng đến quyền lợi ích chủ sở hữu BĐS liền kề nhiêu thực nhiều nguyên nhân (không có chỗ để mở rộng, mở rộng xâm phạm đến cơng trình xây dựng chủ sở hữu BĐS liền kề…)tuy nhiên chủ sở hữu BĐS bị vây bọc đền bù hợp lý với chấp thuận chủ sở hữu BĐS liền kề vấn đề giải Ba là,Thay đổi tổng thể lối bao gồm thay đổi vị trí mở rộng lối đi: Hình thức coi tổng thể hai hình thức để tạo lối thuận tiện điều khó để đạt dược ,do nhu cầu phát triển điều kiện kinh tế-xã hội khu vực, khu dân cư, với phát triển xã hội, khoa học kỹ thuật, phương tiện vận tải yêu cầu cấp thiết khác lối 11 thay đổi mở rộng,đây yêu cầu khách quan chủ sở hữu BĐS bị vây bọc phải đảm bảo quyền lợi chủ sở hữu BĐS liền kề Có thể nói việc quy định lối thuận tiện khái niệm động luật pháp tập quán không xác định rõ ràng phụ thuộc vào ý chí chủ quan thỏa thuận chủ sở hữu BĐS liền kề chừng mực định có can thiệp quan nhà nước có thẩm quyền.Tuy nhiên việc quy định quyền lối điều 275 BLDS 2005 quy định cách chung chung, khái quát “có lối đến đường cơng cộng”,việc quy định hiểu lối dành cho người mà không bao gồm phương tiện phục vụ cho việc khai thác BĐS bị vây bọc cách có hiệu phương tiện giao thơng vận tải, gia xúc, công cụ phục vụ cho hoạt động sinh hoạt, sản xuất, kinh doanh chủ sở hữu BĐS bị vây bọc, điều khơng đáp ứng nhu cầu phát triển kinh tế nước ta, nên kinh tế tương đối động,đang ngày hội nhập kinh tế quốc tế cách sâu rộng, hệ thống sở hạ tầng phục vụ cho nhu cầu sản xuất kinh doanh ngày cành phát triển cần có quy định rõ ràng ,chi tiết quyền hạn chế BĐS liền kề lối Nó dạng quyền BĐS người khác áp dụng cho BĐS liền kề với chất không di dời ,đấy dạng trái quyền quyền chủ sở hữu BĐS bị vây bọc chủ sở hữu BĐS liền kề, có lối chủ thể có quyền lối thực quyền theo ý chí khn khổ quyền Tóm lại, quyền lối qua BĐS liền kề dạng quyền BĐS người khác áp dụng cho BĐS liền kề với chất không di dời Quyền yêu cầu lối dạng trái quyền, quyền chủ sở hữu BĐS bị vây bọc ( quyền pháp luật thừa nhận) chủ sở hữu BĐS liền kề làm phát sinh nghĩa vụ pháp luật quy định Trên thực tế, tranh 12 chấp quyền mở lối qua BĐS liền kề loại tranh chấp phổ biến phức tạp tranh chấp quyền sử dụng hạn chế BĐS liền kề Vì vậy, đưa vụ việc xảy thực tế để làm rõ việc thực quyền tranh chấp xảy thực tế Quyền lối qua BĐS liền kề dạng quyền BĐS người khác áp dụng cho BĐS liền kề với chất không di dời Quyền yêu cầu lối dạng trái quyền, quyền chủ sở hữu BĐS bị vây bọc ( quyền pháp luật thừa nhận) chủ sở hữu BĐS liền kề làm phát sinh nghĩa vụ pháp luật quy định Trên thực tế, tranh chấp quyền mở lối qua BĐS liền kề loại tranh chấp phổ biến phức tạp tranh chấp quyền sử dụng hạn chế BĐS liền kề Vì vậy, đưa vụ việc xảy thực tế để làm rõ việc thực quyền tranh chấp xảy thực tế II Thực tiễn áp dụng Thực tiễn áp dụng quy định quyền lối qua bất động sản liền kề, bên cạnh quy định rõ ràng nhiều vụ việc chưa giải ổn thỏa, dứt khoát làm cho việc học tập, sinh hoạt cá gia đình cịn gặp nhiều khó khăn Sau vài ví dụ điển hình việc giúp ta hiểu rõ thục tiễn áp dụng quy định luật vào sống a Tình Vụ việc thứ Mô tả vụ việc: Bà Nết ông Trùm quận Bình Tân ( TP.HCM ) anh em ruột Hai mươi năm trước, họ cha mẹ chia cho hai lô đất kề nhau, ông Trùm phía ngồi, bà Nết phía Trong tờ chia đất, người cha viết hai lơ đất có “ đường xe ” ( x 15 m, nằm phía mảnh đất ) để người phía sử dụng đường công cộng 13 Sau đó, ơng Trùm cấp “ giấy đỏ” phần đất chia, bao gồm “ đường xe ” Đất bà Nết phân lơ bán cho nhiều hộ khác Ban đầu, người qua lại “ đường xe “ sẵn có từ năm 2002, ông Trùm rào kín lại Bà Nết yêu cầu anh mở lại lối ơng Trùm bảo phải trả 50 triệu đồng ông mở cho lối x 15 m Muốn đi, phải đền bù Khơng chịu ai, hai bên nhờ tịa phân xử Đầu năm 2004, giải vụ án, TAND quận Bình Tân cho quan chức khẳng định việc cấp “ giấy đỏ “ cho ông Trùm Trong “ giấy đỏ “ ông Trùm, bà Nết khơng thể có “ đường xe “ Tuy nhiên, khu đất bà Nết khơng có lối nên việc địi lối bà đáng, phía ơng Trùm có nghĩa vụ chấp hành yêu cầu Theo quy định, người dành lối phải đền bù cho chủ sở hữu bất động sản liền kề Vị trí giới hạn chiều dài, chiều rộng, chiều cao lối hai bên tự thỏa thuận… Trước “ gợi ý “ tịa, bà Nết khơng chịu cho cha mẹ để lại đất ghi rõ dành “ đường xe “ khơng lý bắt bà trả tiền Do bà khăng khăng không đổi ý nên TAND quận Bình Tân đưa xét xử bác bỏ yêu cầu bà Sau bà Nết kháng cáo, cuối năm 2004, TAND TP xử phúc thẩm, nhận định đất bà Nết khơng có lối vào nên việc tòa sơ thẩm bác bỏ yêu cầu địi dành lối bà sai Vì hai bên đương khơng thống kích thước, chiều dài, chiều rộng, vị trí lối nên cần phải yêu cầu quan chức địa phương vào tình hình quy định thị khảo sát Số tiền đền bù phải đưa theo đơn giá địa phương theo quy định TP Những vấn đề trên, tòa sơ thẩm chưa điều tra trưng cầu quan địa địa phương nên tịa hủy án, giao hồ sơ cho tòa sơ thẩm xét xử lại Khỏi trả, khơng? 14 Tại lần hịa giải TAND quận Bình Tân, bà Nết khăng khăng không chịu đền bù dành lối Bà lập luận: Luật quy định trường hợp bất động sản chia thành nhiều phần cho chủ sở hữu, chủ sử dụng khác chia phải dành lối cần thiết cho người phía mà khơng có đền bù Hai phần đất bà ông Trùm vốn nguồn gốc, cha mẹ cắt chia từ miếng đất lớn Khi chia, cha mẹ họ chừa lối cho người phía Như bắt bà đền bù giá trị lối khơng Trong tình ta rút vài nhận xét sau - bất động sản khơng có lối đường cơng cộng phải tạo lối hợp lý Lối tao lập trường hợp phân chia bất động sản phải xác định bất động sản bị phân chia Trong vụ việc trên, theo giấy chia đất người cha viết hai lơ đất có “ đường xe” ( 4x 15 m nằm phía mảnh đất ) để người phía sử dụng đường cơng cộng Nhưng năm 2002, ơng Trùm lại rào kín lại làm cho bà Nết khơng cịn lối đường công cộng Theo khoản điều 637 BLDS 2005 việc thực nghĩa vụ tài sản người chết để lại: “…trong trường hợp di sản chia người thừa kế thực nghĩa vụ tài sản người chết để lại tương ứng khơng vượt q phần tài sản mà nhận trừ trường hợp có thỏa thuận khác” Trong tờ giấy chia đất, cha mẹ chia cho anh em ông Trùm bà Nết lô đất liền kề nhau, ơng Trùm phía ngồi, bà Nết phía dành “ đường xe” lơ đất lầm lối chung Vì việc địi lối bà Nết hồn tồn đáng Việc TAND quận Bình Tân xử sơ thẩm bác bỏ yêu cầu bà Nết hoàn toàn sai - Mặc dù pháp luật chưa có hướng dẫn người phía khơng phải đền bù cho người phía ngồi chia đất hay sau bên cấp “giấy đỏ” thực tiễn quy định hiểu đền bù sau bên cấp giấy đỏ Ở đây, cha mẹ bên chia 15 đất cho thể rõ ý chí việc để lại “đương xe”, thực tế bà Nết sử dụng “đường xe” làm lối lâu dài bị ông Trùm bịt kín lại nên lập luận bà khơng phải khơng có sở Hơn nữa, khoản điều 257 BLDS 2005 có quy định: “…trong trường hợp bất động sản chia thành nhiều phần cho chủ sở hữu, chủ sử dụng khác chia phải dành lối cần thiết cho người phía theo quy định khoản diều mà khơng có đền bù” Hai phần đất bà Nết ông Trùm vốn nguồn gốc, cha mẹ cắt chia từ khu đất lớn nên việc ông Trùm yêu cầu phải trả 50 triệu đồng để mở lối x 15 m không Ông Trùm bà Nết hai anh em nên hai người hịa giải với tốt nhất, giữ hịa khí gia đình Vụ việc thứ hai: Mơ tả vụ việc: Vụ việc tranh chấp quyền mở lối qua bất động sản liền kề bà Đặng Thị Ích bà Nguyễn Thị Trường - Địa chỉ: 64 Đường Cầu Giấy, Phường Quan Hoa, Quận Cầu Giấy, HN - Nguyên đơn: bà Đặng Thị Ích, trú 64 Đường Cầu Giấy, Phường Quan Hoa, Quận Cầu Giấy, HN - Bị đơn: bà Nguyễn Thị Trường, trú 66 Đường Cầu Giấy, Phường Quan Hoa, Quận Cầu Giấy, HN - Nội dung vụ việc: Theo bà Đặng Thị Ích trình bày trước bà gửi đơn kiện lên Tòa án, nhà bà Trường gửi đơn lên UBND cấp song việc hịa giải khơng thành cơng, , ngày 23/9/1998 bà Đặng Thị Ích khởi kiện lên TAND Quận Cầu giấy Nội dung vụ việc sau: Lâu gia đình bà Trường sử dụng lối có diện tích 28m qua nhà bà Ích để đường Cầu giấy Bà Ích cho nhà bà Trường có lối khác mở hướng bắc để đường Quan Hoa Chính bà u cầu gia đình bà 16 Trường không sử dụng lối qua nhà bà Tuy nhiên gia đình bà Trường khơng đồng ý Bà Trường gửi đơn khiếu nại lên UBND Quận Cầu giấy song việc hịa gỉai khơng thành cơng Chính ngày 23/9/1998, bà Ích khởi kiện lên TAND Quận Cầu Giấy yêu cầu bà Trường chấn dứt việc sử dụng lối Đại diện cho bà Trường, chị Kiều Thị Phương - gái bà Trường trình bày Gia đình chị hồn tồn cơng nhận lối thuộc sở hữu bà Ích, vào điều 280 BLDS 1995 bà Ích có nghĩa vụ dành lối cho nhà bà Trường vì: Thứ nhất, đất nhà bà Trường bị vây bọc, lối nhà bà Ích lối mà nhà bà Trường đường cơng cộng Ngồi lối này, gia đình bà Trường khơng cịn lối khác Thứ hai, lối mang tính lịch sử gia đình bà Trường sử dụng công khai, liên tục từ năm 1975 đến Tại án số 2/ DSST, ngày 17/3/1999, TAND Quận Cầu giấy chấp nhận yêu cầu bà Ích Buộc bà Trường phải chấm dứt việc sử dụng lối qua nhà bà Ích Bản án bị bà Trường kháng cáo Tại án phúc thẩm số 117/PTDS ngày 18/6/1999, TAND TP HN nhận định: Gia đình bà Trường giáp ngõ phía Bắc đường Quan Hoa, sau có tang bịt cổng lại trước bà Trường thường xuyên nhờ qua đất nhà bà Ích cho thuận tiện, cổng nhà bà Trường xây đàng hoàng từ năm 1996 năm 1996, anh Hưng anh Cảnh (con bà Trường) tự thỏa thuận bịt cổng hướng Bắc nhà bà Trường nên lối qua nhà bà Ích Hiện bà Trường vừa sử dụng diện tích đất làm lối đi, vừa dùng để bán hoa Qua xác minh thực tế, TA nhận định , bà Trường vẫ có lối đường Quan Hoa, nên gia đình bà TrưỜNG phải chấm dứt việc qua đất nhà bà Ích Bà Trường phải tự trổ cửa hướng Bắc Nhận xét: Quyết định TAND TP.Hà Nội hồn tồn xác Bởi theo khoản điều 275 BLDS 2005 (Đ280 BLDS năm 1995) quy định rõ: “chủ sở hữu 17 bất động sản bị vây bọc bất động sản chủ sở hữu khác mà khơng có lối ra, có quyền yêu cầu chủ sở hữu bất động sản liền kề dành cho lối đến đường cơng cộng…” Như theo khoản nêu chủ sở hữu có bất động sản bị vây bọc có quyền yêu cầu chủ sở hữu bất động sản liền kề đáp ứng yêu cầu mở lối bị vây bọc hoàn toàn, lối qua bất động sản liền kề lối để đường công cộng Nếu trường hợp, chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc mở lối khác đường cơng cộng khơng có quyền yêu cầu chủ sở hữu bất động sản liền kề thực nghĩa vụ mở lối Quyền mở lối qua bất động sản liền kể quyền đáng pháp luật bảo vệ song pháp luật cơng nhận bảo vệ quyền đáp ứng đủ điều kiện quy định pháp luật Các trường hợp khác quy định pháp luật khơng cơng nhận mà phụ thuộc vào ý chí thỏa thuận chủ thể Trong trường hợp nêu gia đình bà Trường muốn sử dụng lối qua nhà bà Ích cũ thực cách thỏa thuận theo ý chí hai bên Nếu gia đình bà Ích đồng ý gia đình bà Trường sử dụng cũ, ngược lại, bà Ích khơng đồng ý theo pháp luật, bà Trường phải chấm dứt việc sử dụng lối qua nhà bà Ích nói b Nhận xét: Thực tế tranh chấp xảy nhiều hình thức khác nhau, chủ yếu tập trung vào tranh chấp quyền có lối phân chia bất động sản mà bất động sản phân chia không thỏa mãn quyền có lối như: việc phân chia bất động sản không rõ ràng di sản thừa kế Tranh chấp phức tạp chủ sở hữu bất động sản chuyển giao phần quyền sở hữu bất động sản họ cho người thứ ba Đồng thời vụ việc không dược giải kịp thời phù hợp với pháp luật phong tục tập qn dẫn 18 đến hậu nghiêm trọng mặt xã hội.” Theo Điều 275 BLDS ( nội dung điều luật nêu ) trường hợp BĐS bị phân chia thành nhiều BĐS mà có BĐS bị vây bọc quyền có lối qua BDS liền kề giới hạn phạm vi BDS liền kề nguồn gốc hay BDS liền kề khác vấn đề chưa thống Về mặt lý luận, luật pháp quy định BĐS chia thành nhiều phần cho chủ sở hữu, chủ sở hữu khác chia phải dành lối cần thiết cho người phía mà khơng đền bù ( khoản Điều 275 BLDS 2005), nhiên, giả thiết đặt BĐS bị phân chia khơng có đủ chỗ để xác lập lối cho BĐS sau chia, chủ BĐS bị vây bọc sau chia có quyền yêu cầu chủ sở hữu BĐS liền kề sau chia khác tạo cho lối cần thiết quy định Điều 275 BLDS 2005 hay không ? Như vậy, phân chia BĐS mặt phải quan tâm thích đáng tới đặc điểm tài sản, mặt khác phải xác định BĐS thuộc loại tài sản nào? Điều có liên quan mật thiết việc phân chia BĐS nhà đất đai phân chia nhà ở, đất đai cho chủ sở hữu người sử dụng khác chủ sở hữu, người sử dụng BĐS phải có lối Tuy nhiên khơng tể thỏa mãn yêu cầu lối yêu cầu chủ sở hữu BĐS liền kề tạo cho họ lối thích hợp trường hợp Trong trường hợp chủ sở hữu chung theo phần, bán phần tài sản cần áp dụng triệt để quyền ưu tiên mua chủ sở hữu chung, tránh tình trạng tranh chấp anh, em ruột thịt hưởng di sản thừa kế Do phát triển kinh tế - xã hội, kinh tế hiều thành phần với nhiều hình thức sở hữu việc quy định quyền có lối cho sở kinh doanh ( mà chủ sở hữu BĐS bị vây bọc sản xuất kinh doanh BĐS ) điều cần thiết để đáp ứng nhu cầu sản xuất kinh doanh Do vậy, cần phải có quy định quyền có lối với nội dung tương ứng 19 Thực tế, số tranh chấp xảy xuất phát từ mâu thuẫn gai đình có mối quan hệ láng giềng mà không xuất pháp từ việc yêu cầu mở lối chung Trong quan hệ dân đề cao tính thỏa thuận tự nguyện, vậy, ý chí chủ tham gia quan hệ dân tôn trọng 2005 C KẾT LUẬN Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề chế định dẫn xuất chế định quyền sở hữu quyền mở lối quyền quan trọng quyền sử dụng hạn chế BDS liền kề quy định Điều 275 BLDS 2005 Quyền lối loại quyền tài sản người khác áp dụng BĐS liền kề với chất không di, dời Quyền yêu cầu lối dạng trái quyền, chủ sở hữu BĐS bị bọc yêu cầu chủ sở hữu BĐS liền kề dành cho lối cần thiết, chủ sở hữu có nghĩa vụ đáp ứng yêu cầu Để quyền thực có hiệu thực tế cần có quy định cụ thể hoàn thiện hệ thống pháp luật Trong trình giải tranh chấp cần đề cao thỏa thuận bên tham gia, trường hợp khơng thể thỏa thuận việc giải quan có thẩm quyền cần nhanh chóng để đảm bảo quyền lợi chủ thể có quyền, lợi ích nghĩa vụ liên quan 20 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 1.Bộ luật dân năm 2005 2.Luật đất đai năm 2003 3.Trường Đại Học luật Hà Nội,Giáo trình luật dân Việt Nam,Tập I II,Nxb,CADN,Hà nội ,2007 4.Lê Đình Nghị(chủ biên),Giáo trình luật dân Việt Nam,tập 1,Nxb Giáo dục ,Hà Nội,2009 5.Phạm Công Lạc,Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề,Chương 1,2 Nxb tư pháp,Hà Nội,2006 6.Phạm công Lạc “Quy chế pháp lý ranh giới bất động sản liền kề”,Tạp chí Nhà nước Pháp luật ,số 11 ,2001,tr 16-23 7.Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề : Luận án tiến sĩ luật học / Phạm Công Lạc - H : Trường Đại học Luật Hà Nội, 2002 21 ... hạn chế bất động sản liền kề chế định dẫn xuất chế định quy? ??n sở hữu quy? ??n mở lối quy? ??n quan trọng quy? ??n sử dụng hạn chế BDS liền kề quy định Đi? ??u 275 BLDS 2005 Quy? ??n lối loại quy? ??n tài sản người... khác” (đi? ??u 273 BLDS 2005) Một số quy? ??n sử dụng hạn chế bất động sản liền kề quan trọng thường xảy thực tế là: Quy? ??n mở lối qua bất động sản liền kề quy định đi? ??u 275 BLDS 2005 Việc ghi nhận quy? ??n. .. động sản liền kề quy định BLDS 2005 chế định dẫn xuất, phát sinh từ chế định quy? ??n sở hữu nói chung quy? ??n sở hữu bất động sản nói riêng; đồng thời quy? ??n sử dụng hạn chế bất động sản liền kề quy? ??n