Đang tải... (xem toàn văn)
Quá trình hội nhập và phát triển, cùng với tốc độ đô thị hóa cao dẫn đến sự gia tăng nhanh chóng số lượng dân cư đô thị. Nhu cầu về nhà ở cho số đông người dân sống ở các đô thị luôn là mối quan tâm hàng đầu của các cấp chính quyền. Khi xã hội ngày càng phát triển, sự phân biệt giàu nghèo cùng với sự gia tăng về giá cả, trong khi quỹ đất đô thị hạn hẹp thì nhà ở thực sự cấp thiết đối với những người có thu nhập thấp tại các đô thị trong cả nước.
Một số kinh nghiệm phát triển nhà thu nhập thấp giới học cho Việt Nam Several experiences for development of low-income housing in the world and lessons for Vietnam Hồng Thị Hằng Nga Tóm tắt Quá trình hội nhập phát triển, với tốc độ thị hóa cao dẫn đến gia tăng nhanh chóng số lượng dân cư thị Nhu cầu nhà cho số đông người dân sống đô thị mối quan tâm hàng đầu cấp quyền Khi xã hội ngày phát triển, phân biệt giàu nghèo với gia tăng giá cả, quỹ đất đô thị hạn hẹp nhà thực cấp thiết người có thu nhập thấp thị nước Từ khóa: nhà thu nhập thấp, sách phát triển nhà thu nhập thấp Abstract The process of integration and development, coupled with the high urbanization rate, has led to a rapid increase in the number of urban populations The demand for housing for the majority of people living in urban areas is always a top concern of the authorities As society grows, the distinction between rich and poor with rising prices, while limited urban land, is a real need for low-income people in urban areas country Key words: low-income housing, low-income housing development policy ThS Hồng Thị Hằng Nga Bộ mơn Kinh tế xây dựng Khoa Quản lý đô thị ĐT: 0916.084.787 Email: nga92.xd@gmail.com Ngày nhận bài: 18/4/2018 Ngày sửa bài: 16/5/2018 Ngày duyệt đăng: 05/5/2020 Đặt vấn đề Nhà nhu cầu thiết yếu đối tượng xã hội, tùy vào đối tượng có mức thu nhập khác có nhu cầu nhà khác (nhu cầu nhà thu nhập thấp, nhà thương mại, nhà cao cấp,…) Việc giải nhu cầu nhà xã hội khu vực đô thị khu công nghiệp, giải chỗ cho người lao động thu nhập thấp góp phần ổn định xã hội, phát triển kinh tế - xã hội đất nước Tuy nhiên, việc thực chủ trương, sách hỗ trợ nhà cho đối tượng thu nhập thấp nhiều hạn chế Thời gian gần thị trường nhà thu nhập thấp (TNT) có xu hướng chững lại, kéo theo tình trạng sở hạ tầng xuống cấp dự án đưa vào sử dụng Bài báo đặt vấn đề tìm hiểu kinh nghiệm số nước giới rút học cho Việt Nam sách phát triển nhà TNT cần thiết Tình hình phát triển nhà thu nhập thấp nước Theo số liệu Bộ Xây Dựng, tính đến nay, nước hoàn thành 184 dự án nhà xã hội có 84 dự án cho người có TNT (khoảng 33.400 hộ) Các địa phương nước tiếp tục triển khai 207 dự án cho người lao động khu đô thị khu cơng nghiệp, có 135 dự án cho người có TNT (khoảng 81.000 hộ) Tuy nhiên, nguồn cung không đủ đáp ứng lượng cầu, số lượng người nhập cư thành phố lớn ngày tăng, chưa kể đội ngũ cán bộ, công chức, viên chức nhà nước Thành phố chưa có nhà - Về quỹ đất: theo quy định Nghị định 100/2015/NĐ-CP Phát triển quản lý nhà xã hội, chủ đầu tư dự án nhà ở, khu đô thị từ 10ha trở lên phải dành 20% quỹ đất để xây dựng nhà xã hội khơng phải đóng tiền sử dụng đất cho quỹ đất Tuy nhiên, nhiều nhà đầu tư trốn tránh trách nhiệm xây dựng nhà xã hội sử dụng quỹ đất để xây dựng nhà xã hội phần lớn khơng mục đích (có dự án chuyển đổi sang xây dựng nhà tái định cư, nhà thương mại đấu giá quyền sử dụng đất) - Về thủ tục hành chính: Tại Hội thảo “Phát triển nhà xã hội, nhà giá rẻ” ngày 27/2/2017 TP.Hồ Chí Minh, doanh nghiệp phản ánh việc dự án bị ngâm lâu, làm ảnh hưởng tới công việc, kinh tế vướng khâu thủ tục hành Có dự án doanh nghiệp đề xuất đến năm chấp nhận Việc tiếp cận vốn vay nhà đầu tư cịn khó khăn, thủ tục rườm rà, thời gian thẩm định kéo dài, nguồn vốn ưu đãi không ổn định Về phía người mua nhà, sách ưu đãi từ dự án nhà TNT khó tiếp cận đối tượng có nhu cầu; thủ tục chứng minh đối tượng, thực trạng nhà ở, điều kiện cư trú, thu nhập để hưởng sách theo quy định nhiều hạn chế - Về ưu đãi: Theo Nghị định 100/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 Chính phủ doanh nghiệp đầu tư xây dựng nhà xã hội, người mua, thuê mua, thuê hỗ trợ mức lãi suất 5% theo gói 30.000 tỷ đồng Nhưng nay, gói hỗ trợ hết hiệu lực doanh nghiệp xây dựng dang dở phải vay ngân hàng theo lãi suất thương mại (khoảng 6,9% năm đầu tiên, sau khoảng 9-10%) Với mức lãi suất chủ đầu tư xây dựng bán nhà với mức giá nhà xã hội, người dân mua nhà Mặc dù, Quốc hội thơng qua gói 2.000 tỷ đồng, dành 840 tỷ đồng để hỗ trợ xây dựng nhà cho người có cơng với cách mạng, cịn 1.160 tỷ đồng dành cho đối tượng có thu nhập thấp Như vậy, phân khúc nhà TNT nhiều người quan tâm gặp nhiều khó khăn, nhà đầu tư Bên cạnh đó, quy định xác định giá bán, cho thuê nhà TNT, khoản Nhà nước ưu đãi, nhà đầu tư khơng tính vào giá kinh doanh Những ưu đãi giúp Nhà nước đạt mục tiêu giảm giá thành bất động sản, đem lại lợi ích cho người mua nhà, chủ đầu tư lại không hưởng lợi khiến nhiều doanh nghiệp không muốn đầu tư vào phân khúc nhà TNT S¬ 38 - 2020 87 KHOA HC & CôNG NGHê Kinh nghim phỏt trin nhà thu nhập thấp số nước Trên giới, chương trình nhà dành cho người có thu nhập thấp thực từ lâu Từ kinh nghiệm nước có kinh tế phát triển cao Châu Âu đến kinh tế phát triển Châu Á, đời mơ hình nhà TNT vừa thể quan tâm Chính phủ quốc gia với đối tượng có mức thu nhập thấp xã hội, vừa giải nhu cầu nhà với số lượng lớn nhóm đối tượng Tại Trung Quốc Kinh nghiệm Trung Quốc thiết lập quy định quản lý nhà cho thuê với giá thấp vào năm 2001 thức áp dụng tồn quốc từ 01/03/2004 Chính sách nhà minh bạch phân phối tiền bao cấp cho gia đình có thu nhập thấp với kiểm soát nhà nước [1] - Những năm cải cách, vấn đề nhà cải cách theo hướng thương mại hóa việc xây dựng, phân phối sử dụng Các công ty tham gia xây dựng nhà thu nhập thấp Chính phủ miễn số loại thuế Chính phủ cho vay vốn Có phương thức tạo quỹ đất cho xây dựng nhà thu nhập thấp, dành từ 2-5% diện tích đất dự án nhà thương mại để xây dựng xây dựng dự án nhà thu nhập thấp riêng Nhà thu nhập thấp có loại nhà cho thuê nhà để bán Việc bán cho thuê nhà thực theo phương thức: Cơng ty trực tiếp bán, cho th Chính phủ bỏ tiền mua lại sau giao cho Cơng ty ký hợp đồng bán, cho thuê Giá bán, giá cho thuê thấp khoảng 30%-50% giá thị trường - Chính sách quốc gia tiết kiệm bắt buộc phát triển nhà ở: Chính sách yêu cầu tất cư dân thị có việc làm phải tiết kiệm phần lương thông qua đơn vị công tác để hình thành quỹ tiết kiệm dài hạn phát triển nhà Người chủ tuyển dụng phải đóng góp tỷ lệ tương ứng vào tài khoản người lao động hàng tháng Tiền tiết kiệm ngân hàng đại diện cho chủ tài khoản (tức người làm công) nắm giữ quản lý thông qua người chủ tuyển dụng lao động, ngân hàng cho vay để phát triển nhà Chủ tài khoản rút tiền từ ngân hàng để chi tiêu cho nhà sau người tuyển dụng phê duyệt, bao gồm mua nhà sửa chữa lớn thời gian làm người lao động (Cụ thể: Khi Quỹ tiết kiệm nhà thành lập, người lao động phải nộp 1% mức thu nhập, Công ty sử dụng lao động phải nộp từ 1-2%, tăng lên 7% Lãi suất gửi vào quỹ thấp lãi suất gửi ngân hàng thương mại Những người khơng có nhu cầu mua th nhà, hưu nhận lại toàn khoản tiền nộp cộng với lãi suất; người có nhu cầu mua nhà xem xét, đối tượng có khả trả nợ vay tiền mua nhà Đối tượng mua thuê nhà phải có đủ điều kiện: thuộc diện thu nhập thấp so với thu nhập bình quân địa phương, có diện tích nhà bình qn 7m2/người có tài khoản ngân hàng khoảng 90.000 tệ trở xuống (khoảng 300 triệu đồng) Nhà nước thiết lập quy định quản lý nhà cho thê với giá thấp Minh bạch phân phối nhà cho hộ thu nhập thấp kết hợp với chiến lược bao cấp tiền thuê nhà cách linh hoạt, tốn so với chiến lược xây dựng trực tiếp nhà cho thuê với giá thấp Tại Philippines Để giải vấn đề nhà cho người có thu nhập thấp, khởi đầu phải tạo việc làm hướng dẫn cách làm việc cho họ, sau có phối hợp Nhà nước nhân dân Các 88 chương trình tổ chức nhà cho người có thu nhập thấp Philipines đa dạng với tham gia phối hợp cộng đồng, tổ chức phi phủ quan nhà nước Nhà nước tham gia vào chương trình phát triển nhà cách bỏ vốn cho quan Chính phủ vay với lãi suất thích hợp Luật pháp Philippin quy định tất tổ chức tư nhân phải đóng góp vào quỹ phát triển nhà cho người nghèo khoản trích từ lợi nhuận Các tổ chức phi phủ phải tự triển khai công việc lo nhà cho người nghèo [1] Tại Singapore Singapore nước thực chiến lược nhà cho người có thu nhập thấp thành cơng Đến Singgapore có 90% người dân Singapore sở hữu nhà, có tới 83% số người sở hữu nhà giá thấp; trở thành quốc đảo có biệt danh “Sư tử” với đường phố, khu nhà khang trang, cảnh quan môi trường đô thị văn minh, đại Về tổ chức máy chuyên trách, quan Nhà Phát triển (Housing & Developmen Board – HDB) có trách nhiệm quyền hạn từ cơng tác quy hoạch, thiết kế thu hồi đất xây dựng, phân phối, quản lý, bảo trì nhiệm vụ liên quan đến nhà tổng thể chung Nhờ có quyền hạn đầy đủ trách nhiệm rõ ràng, cụ thể khâu điều hành, quản lý, nên hoạt động phát triển nhà mang lại hiệu cao Các tổ chức tư nhân tham gia xây dựng nhà cho người thu nhập thấp nhận hỗ trợ Nhà nước, thủ tục hành rõ ràng thực nhanh chóng Về nguồn lực tài chính, Singapore “thành lập Quỹ tiết kiệm trung ương (CPF) để quản lý hệ thống quỹ tiền tiết kiệm bắt buộc, người lao động phải đóng góp tiết kiệm tiền lương tháng cho CPF (người sử dụng lao động đóng 14%/tháng người lao động, cơng chức thu nhập thấp phải đóng góp 20% thu nhập/tháng) Ngồi ra, để người dân mua nhà, Chính phủ cung cấp khoản vay cho tháng người dân phải trích 20% thu nhập để trả tiền mua nhà Quỹ CPF sử dụng cho mục đích là: chăm sóc y tế, trả lương hưu cho vay mua nhà xã hội Quỹ CPF cho vay đến 90% giá trị nhà với lãi suất thấp trả góp 25-30 năm Cơ quan quản lý quỹ tổ chức xây dựng nhà cho nhân dân tổ chức việc bán nhà trả góp cho người dân Người có thu nhập thấp ưu tiên mua trước thông qua hình thức bốc thăm Tại Thái Lan Về tổ chức máy, giống Singapore, Chính phủ Thái Lan thành lập quan Cộng đồng nhà (UCDO) trực thuộc Bộ Nhà UCDO có vai trị liên kết tổ chức khác nhằm huy động tài để phát triển nhà ở; hoạch định sách, quy hoạch, thiết kế nhà Về sách tài chính, Chính phủ Thái Lan cho phép UCDO thành lập ngân hàng riêng với mục đích cung cấp tín dụng nhà ở; cung cấp khoản vay cho người thu nhập thấp với lãi suất ưu đãi, để họ mua nhà trả góp Chính phủ thành lập Tổ chức nghiên cứu thị trường nhà ở, khuyến khích nguồn vốn đầu tư tư nhân nước vào lĩnh vực nhà Ngồi cịn chủ trương trích 20% khoản thuế thu nhập đánh vào nhóm người giàu để bổ sung vào Quỹ phát triển nhà Chính phủ trọng giải yêu cầu cải thiện môi trường, bảo đảm dành quỹ đất cho công trình cơng cộng, dịch vụ xã hội, sân vườn, xanh khu nhà người nghèo Bảo đảm mức giá thuê nhà hợp lý người thu nhập thấp, xây dựng sách thuê nhà T„P CHŠ KHOA HC KIƯN TRC - XY DẳNG Ti M Chớnh quyền tham gia xây dựng nhà năm 1930 (sau khủng hoảng kinh tế 1929 – 1933), số đơng người thất nghiệp khơng có khả trả tiền thuê hay mua nhà Sự can thiệp quyền liên bang thể việc tổ chức lại toàn hệ thống đầu tư xây dựng nhà tư nhân, luật bảo hiểm cho quan tín dụng cấp quỹ tín dụng để hoạt động hiệu Tại Mỹ thành lập Bộ phát triển nhà thành thị kiên bang (HUD) với chức lập dự toán phát triển, trợ cấp nhà tài trợ xây dựng nhà cho gia đình có thu nhập thấp Điều giúp cho người dân với nguồn tài có hạn mua, th nơi Từ 1937 áp dụng chương trình xây dựng nhà cho người thu nhập thấp vô gia cư theo cách: Mua đất, thuê thiết kế xây dựng sở đấu thầu; Mua nhà xây dựng mới, bán hay cho người nghèo thuê; Thuê loại hộ chung cư hỗ trợ cho người nghèo thuê lại Chương trình nhà quốc gia trọng đáp ứng nhu cầu nhà gia đình có thu nhập thấp với chương trình: Hỗ trợ nhà ở; Khuyến khích quyền địa phương nâng cao chất lượng nhà khu dân cư ngoại thành; Chính sách giảm giá thuê hộ Bốn biện pháp cụ thể là: Hỗ trợ tài thơng qua phát hành tín phiếu; Hỗ trợ bù lỗ cho đơn vị kinh doanh nhà phần chênh lệch giá cho thuê thực tế, giá thị trường giá ưu đãi, cho gia đình nghèo trả tiền thuê nhà không lớn 30% thu nhập; Hỗ trợ sửa chữa, cải tạo nhà; Lựa chọn gia đình đủ điều kiện nhà thu nhập thấp thuộc sở hữu Nhà nước Khảo sát mơ hình tiết kiệm Đức Đầu tư tài cho lĩnh vực xây dựng nhà Đức thực chủ yếu thông qua hệ thống ngân hàng chấp bất động sản ngân hàng tiết kiệm xây dựng Hệ thống ngân hàng hoạt động có hiệu Đức, có đến 60% nhà giao dịch thông qua hệ thống Khác với ngân hàng thương mại, ngân hàng chấp bất động sản phép hoạt động giới hạn số nghiệp vụ tín dụng định Giao dịch thương mại ngân hàng cấp tín dụng dài hạn cho người dân mua nhà, đảm bảo trả nợ tài sản chấp đất đai, nhà Chức năng, nguyên tắc làm việc ngân hàng quy định chặt chẽ “Luật ngân hàng chấp bất động sản” “Luật nghiệp vụ tín dụng” Đức “Luật ngân hàng chấp bất động sản” soạn thảo sở nhà nước đặc biệt trọng xây dựng biện pháp đồng bảo vệ quyền lợi cổ đông Các ngân hàng phép thực hạn chế số giao dịch với mức độ mạo hiểm thấp nhất, tài sản để đảm bảo trả nợ đất đai, nhà cửa Một hình thức tín dụng tích lũy tài khác nhân dân để giải vấn đề nhà trợ giúp nhà nước thưc có hiệu Đức hệ thống “ngân hàng tiết kiệm xây dựng” Hiện nay, hệ thống dẫn đầu chiếm 35,3% thị trường cấp tín dụng chấp bất động sản tài trợ cho lĩnh vực nhà Điểm đặc trưng hệ thống “ngân hàng tiết kiệm xây dựng” Đức việc tài trợ tín dụng thực theo chu trình kín, bao gồm giai đoạn: giai đoạn tích lũy giai đoạn vay tín dụng Trước tiên người gửi tiền (thành viên quỹ) ký hợp đồng với quỹ (ngân hàng tiết kiệm), quy định người gửi tiền có trách nhiệm khoảng thời gian định (tối thiểu 1,5 đến năm) phải gửi tiền vào quỹ hưởng lợi nhuận theo lãi suất thỏa thuận thấp thị trường Số tiền hàng tháng phải gửi vào quỹ thời hạn tích lũy người gửi tiền tự định theo khả tài Ngân hàng tiết kiệm có trách nhiệm cấp tín dụng cho người gửi tiền (thành viên quỹ) theo lãi suất thấp (được thỏa thuận từ trước không phụ thuộc vào biến động thị trường) giai đọan tích lũy kết thúc Giai đọan vay tín dụng bắt đầu người gửi tiền (thành viên quỹ) tích lũy số tiền đủ lớn (khoảng 40%, 50% số tiền cần vay phụ thuộc vào lãi suất vay) Sau người gửi tiền - thành viên quỹ nhận lại số tiền gửi ký hợp đồng vay số tiền thiếu để mua nhà, tài sản cầm cố nhà mua [2] Bảng Thống kê hệ thống Ngân hàng tiết kiệm xây dựng số nước Tên nước Định chế tiết kiệm – cầm cố Pháp Caisse d’epargne logement Đức Bausparkasse Anh Building societies Mỹ Savings and loan associations/ Mutual saving bank Ở Đức tồn hình thức trợ giúp Nhà nước cho hệ thống “Ngân hàng tiết kiệm xây dựng”, là: - Trợ giúp mua nhà sở hữu cá nhân; - Trợ giá trực tiếp tiền thuê nhà, tiền điện, nước, ga v.v Một số học Việt Nam sách phát triển nhà thu nhập thấp Sau tìm hiểu nghiên cứu sách phát triển nhà thu nhập thấp số nước giới rút nhận xét sau: (i) Ở quốc gia, mức độ tác động sách phát triển nhà TNT khác nhau, sách phải nằm khuôn khổ pháp lý quản lý chặt chẽ (ii) Nhà nước thành lập quan quản lý riêng phát triển nhà cho người có TNT Cơ quan có trách nhiệm quyền hạn rõ ràng từ công tác quy hoạch, thiết kế thu hồi đất xây dựng, phân phối, quản lý bảo trì nhà thể thống mang lại hiệu cao (iii) Các Doanh nghiệp tham gia xây dựng nhà cho người có TNT hưởng sách ưu đãi, hỗ trợ từ Nhà nước thủ tục hành rõ ràng, thực nhanh chóng, thu hút nhà đầu tư (iv) Thành lập ngân hàng tiết kiệm hoạt động nhằm mục đích tích lũy cho người mua nhà TNT có hỗ trợ từ Nhà nước Một số học rút cho Việt Nam sách phát triển nhà thu nhập thấp: (1) Vai trò Nhà nước quan trọng việc xây dựng thực sách xây dựng nhà cho người có thu nhập thấp Nhà nước cần thành lập quan chuyên trách với tham gia chuyên gia quản lý, hỗ trợ, phân phối phát triển nhà thu nhập thấp (2) Quản lý thị trường nhà tốt hơn, cần có quy định chặt chẽ giá mua, thuê nhà Những quy định giá điều kiện tối thiểu cần thiết cho hộ thu nhập thấp mua hay thuê nhà ổn định lâu dài Giá Bất động sản biến đổi theo thị trường, giá bán nhà TNT vậy, nhiên đối tượng mua người TNT nên nhà nước cần quản lý công ty bán mức giá thấp thị trường (xem tiếp trang 93) S¬ 38 - 2020 89 ... Kinh nghim phỏt trin nhà thu nhập thấp số nước Trên giới, chương trình nhà dành cho người có thu nhập thấp thực từ lâu Từ kinh nghiệm nước có kinh tế phát triển cao Châu Âu đến kinh tế phát triển. .. cho xây dựng nhà thu nhập thấp, dành từ 2-5% diện tích đất dự án nhà thương mại để xây dựng xây dựng dự án nhà thu nhập thấp riêng Nhà thu nhập thấp có loại nhà cho thu? ? nhà để bán Việc bán cho. .. lũy cho người mua nhà TNT có hỗ trợ từ Nhà nước Một số học rút cho Việt Nam sách phát triển nhà thu nhập thấp: (1) Vai trò Nhà nước quan trọng việc xây dựng thực sách xây dựng nhà cho người có thu