Bài viết này sẽ phân tích các tiêu chí, yêu cầu và cách phân hạng nhà chung cư theo quy định của pháp luật hiện hành. Đưa ra đánh giá về mục tiêu, ý nghĩa của quy định phân hạng chung cư. Trên cơ sở đó tác giả chỉ ra những bất cập trong các quy định về phân hạng nhà chung cư, từ đó đưa ra kiến nghị hoàn thiện.
TRƢỜNG ĐẠ Ậ Ộ Ọ ẬT, ĐẠ Ề Ố Ấ Ọ Ế ẠNG NHÀ CHUNG CƢ ẬP VÀ HƢỚ Ệ Ạ Ị ậ ả ệ Ngày đăng bài: ắ ệ ự ể ễ ắ ặ ữ ắn mác chung cư cao cấp, chung cư ạng sang, chung cư siêu sang Việ ắ ọi cho chung cư nhà đầu tư tự ết đị ạng chung cư đượ ậ định Điều gây khó khăn ất đị ự ế ễ ụ ậ ẽ ầ ạng nhà chung cư theo quy đị ủ ậ đánh giá ện hành Đưa ục tiêu, ý nghĩa quy đị ạng chung cư Trên sở ỉ ữ ấ ả ập quy đị ề ạng nhà chung cư, từ đưa kiế ị ệ ậ ở, nhà chung cư, phân hạ nhà chung cư, hoạt độ cư, công nhậ * ạng nhà chung cư ật Thương mại, Trường Đạ ọ ậ ố Ạ Ậ ục đích, ý nghĩa củ ạt độ Ự Ễ Ố ạng nhà chung cƣ ố ệt Nam năm 2019 ướ ứ ỗi ngày tăng 2.500 ngườ ời điể ố ố nướ ảng 97 triệ ố ệ ấ ủ ợ ố ỹ đấ ị ẹ chung cư đượ ộ ững xu hướng đượ ều ngườ ự ọ ầ ọ ệ ả ế ầ ỗ cho ngườ ếu trước đây, nhà ề ố ắ ề ới đất đượ ự ọn hàng đầ ngườ ệ nhà chung cư lạ ế ưu tiên lự ọn hàng đầu, đặ ệ đô thị ố ắ đượ ầ ế ế ngườ ự án chung cư đượ đầu tư, xây dự ều xu hướ ấ ếu Đồ thúc đẩ ị trườ ất độ ả ề nhà chung cư ngày sôi độ ằ ột môi trườ doanh nhà chung cư minh bạ ệ ựng quy đị ủ ậ ải ngày đượ ậ ệ ạo chế ể ặ ẽ ất lượ ằm đả ả ề ợi cho người mua chung cư Nhà chung cư nhà ều hộ ộ ữ ủ ề ủ ể ệ ố ầ ụ ộ gia đình, cá nhân, tổ ứ Đây nơi sinh số ệ ủ ề ổ ức, cá nhân Do đó, chất lượ nhà chung cư mộ ữ ộ ả ọng hàng đầ ậ ệ hành đưa quy đị ặ ẽ liên quan đế ạt độ ự ả ụ nhà chung cư Trướ ự ệ ựng nhà chung cư phải đượ ậ ự ẩm đị ệ ể ự ện theo quy đị ủ ậ ủ đầu tư ự ệ ự ải đáp ứ ững điề ệ ật đị ề tư cách chủ ể, lự ả chun mơn Sau hồn thành việ ựng đưa nhà chung cư vào ụ ạng nhà chung cư đượ ạt động đánh giá ổ ể ất lượ ủ ừng tòa chung cư “ ằ ấp sở ạt độ ả ậ ụ chung cư củ ủ ể đượ ố ất mục đích, đả ả ợ ủ trườ ợ ụ ể” ạt độ ạng nhà chung cư đượ ự ệ ừng tịa nhà chung cư sau hồn thành việ ựng bàn giao đưa vào sử ụ ựng nơi có nhà chung cư thự ện theo quy đị ủ ậ ự ầ ề ế ề ệ ố ế ị ỹ ậ ề ị ụ ầ ội ất lượ ả ận hành để phân chia chung cư thành nhữ ạng khác Trướ ậ ản Điề ễ ậ ậ ậ năm 2014, Nxb Lao độ TRƢỜNG ĐẠ Ọ ẬT, ĐẠ đây, Thông tư ố BXD quy đị ồm: Nhà chung cư hạ ấ ạ ất lượ ụ ạ ất lượ ụng trung bình Đế ng tư ố BXD thay đổ ề ụ ể ạng A chung cư đạ ục đích củ ạt độ thự ệ ả ại ý nghĩa pháp lý đị ứ ứ chung cư ế ứ đả ệ ả ẩ ề lý nướ ả ả ệ Ế ạng nhà chung cư thành loạ ất lượ ụ ấ ất lượ ụ ối năm 2016, Bộ ự ạng nhà chung cư ấ ế ạ ạng nhà chung cư để xác đị ị ủ ặ ự ệ ị ị trường, thơng qua ấ ụ ụ ạch thị nướ ắm đượ qua bảo đả ậ ự ộ Ọ ộ ấ Cơ quan Nhà nước lĩnh vự ể ạt độ ậ ạng nhà chung cư, Nhà ất lượ ố lượng chung cư đị ả ống cho cư dân khu chung cư nói riêng cho ế ệ nhà đầu tư việ ựng, đả ả ụ ứ ị ụ ả ựng nhà chung cư, ữ ứ tư, ả ệ ề ợ ủ ể ị trường nhà chung cư Đầ ả ể đế ững người có nhu cầu tìm mua nhà chung cư Đây đố tượ ặ ị trường nhà chung cư để ế ặ ự ự ầ ế Đứng trước tình hình người mua đối tượ ế ế việ ế ậ ự ị ề nhà chung cư Đặ ệ ệ ự án nhà chung cư ngày nhiề ữ ảng cáo hoa mĩ từ đầu tư dẫn đế ế ận không đượ ự ặ ộ ộ ận người mua nhà chung cư không đủ ế ức chuyên môn để ự đánh giá ệ ề ị nhà Nên việ ự ọ ột chung cư tiệ ất lượ ố ả ợ ộ ấn đề khó khăn với người mua nhà Do đó, phân hạ chung cư ỗ ợ người mua chung cư có ận, đánh giá ị ất lượ chung cư mà dự đị ự ọ ứ năm, nhà đầu tư có để xác đị ị nhà chung cư Thông qua hoạ độ ạng nhà chung cư, nhà đầu tư có đánh giá nhìn nhậ ề ị ất lượ ủ ự ừa đả ả ệ ựng chung cư đạ ất lượ ừa độ ực thúc nhà đầu tư hướ ững chung cư ngày đầy đủ ệ Ạ đạ ế Ậ ẩ nhà đầu tư ứ ể cư thự đả ả ấ ệ ự ả ộ ả ổn định đờ ố ảo q trình thị Ố ị trường uy tín, danh ất lượng sở ầ ề ữ ạng nhà chung cư không ằm xác đị ặ ị ị trường quy đị ị trườ ằ ầ ị ủ ủ ậ ạng nhà chung cƣ ừng tòa nhà chung cư đượ ặ ộ ả đáp ứ ữ đó, quy đị ề ạng nhà chung cư ụ ự năm 1994 Có nghĩa chung cư đượ đượ ững tiêu chí phân tích sau Đố Ễ ần đả ực, đả ệ Ự ữ ầ Đây nhữ ầ ắ ộ ậ ộ ầu, tiêu chí đặ ững tòa chung cư đượ ự sau năm 1994 khơng ọi tịa chung cư phải đáp ứ ể ộ ứ ấ , có đề ị ạng nhà chung cư Chủ ể ầ chung cư quy đị ại Điề Thông tư ố ệc xác đị ủ ể đề ị ạng chia thành trườ ợp Trườ ợp 1, đố ới tòa chung cư ề ủ ữ ộc trườ ợ ả ập thành lậ ả ị chung cư ả ị ẽ đề ị ậ ạng nhà chung cư Nế ả ị chưa đượ ậ ủ đầu tư thự ện Đố ới trườ ợp tòa chung cư thuộ ề ủ ữ ộ ệ ả ậ ả ị nhà chung cư để ạng nhà chung cư phải có văn bả ố ấ ủ ổ ố ủ ữ chung cư Tuy nhiên, trườ ợ ộ ệ ả ậ ả ị cư có phần chưa rõ ràng Bởi theo quy đị ại Điề ậ 2014, đố chung cư có nhiề ủ ữu có 20 hộ ủ ữu, ngườ ụ chung cư thố ấ ết đị ệ ậ ặ ậ ả ị chung cư Như vậy, trườ ợ ộ ệ ắ ộ ả ậ ả ị ngườ ụng nhà chung cư thố ấ ết đị ệ ậ ả ị đơn đề ị ạng nhà chung cư ả ị hay 50% tổ ố ủ ữu nhà chung cư thự ện? Theo quan điể ủ ả, trườ ợ ộ ệ ả ậ ả ị thành lậ ả ị ủ ể TRƢỜNG ĐẠ ỉ ệm đề ị ộ ủ ữ Ọ ẬT, ĐẠ Ọ ạng nhà chung cư Trườ ợp 2, đố ủ ữ ẽ ệm đề ị Ế ững tòa chung cư ạng nhà chung cư ứ nhà chung cư đượ ự ợ ế ựng quan có thẩ ề ệt; theo Giấ ựng đượ ấp đố trườ ợ ầ ả ấ ựng theo quy đị ủ ậ ề ự ế ự ọ ắ ề ộ ự ất đị ể ệ ề ầ ỹ ậ ầ ộ ổ ứ ế ầ ế ế ế ế ủ ừng lô đất, đánh giá mơi trường… Do đó, quy hoạ ế ựng để xác đị ệ ự chung cư đượ ự ợ ố ầ ỹ ậ ự ấ ặ ấ ựng văn pháp lý quan nhà nướ ẩ ề ấ ủ đầu tư để ự ữ ả ả ọi trườ ợp nhà đầ tư đề ả ấ ự ụ ể ản Điề ậ ựng 2014 đưa ững trườ ợp đượ ễ ấ ự ững trườ ợp nêu, tấ ả cơng trình đề ải đượ ấ ấ ựng trướ ế ấ ựng xem ứ ự quan có ẩ ề đầ ể ự ững trườ ợp quy đị ầ ấ ự không tuân thủ trườ ợ ự ị ạt theo quy đị ủ ậ ứ nhà chung cư phải đả ả ủ ẩ ỹ ậ ố ề chung cư quy chuẩ ỹ ậ ố ầ ỹ ậ ộ ụ ự ới nhà chung cư nhằm đả ả ất lượ ẩ ỹ ậ ề nhà chung cư quy đị ẩ ỹ ậ ố ề ộ ộ ố ầu đả ị ự ổ ọ ựng, đả ả ự ực có nguy đị ấ ở, trượt đấ ũ ậ ụ ặc đả ả ề ố ổ, quy định đả ả ứ ỏ ngườ ẩ ỹ ật đưa nhữ ầ ề ế ấ ủ ầ ề ệ ố ấ nước, thơng gió điề ậ ặ ải,… ắ ệ ả ế ứ tư, nhà chung cư hoàn thành việc đầu tư xây dựng theo quy đị ủ ậ ề ậ ề ự ật có liên quan, bàn giao đưa ụ ạm quy đị ủ ậ ời điể ộ sơ đề ị ản 17 Điề ậ ự Ạ Ậ Ự Ễ Ố ậ ạng Như vậ ạng nhà chung cư ến hành đố ữ cư đưa vào sử ụng Đố ữ ự án chưa hồn thành việ khơng đượ ạng nhà chung cư ự ẽ ứ năm, nhà chung cư phả ộ ệ ị ỡ ộ ực có ết đị ồi đấ quan nhà nướ ẩ ề ững chung cư thuộ trườ ợ ế ục đưa vào sử ụng tương lai nên không cầ ế ạng chung cư ại, điề ệ ết để nêu Đây nhữ ầ ậ ạng nhà chung cư Đố ạng nhà chung cư đáp ứng năm yêu cầ ọi nhà chung cư đề ải đả ảo để đượ chung cƣ Nhà chung cư đượ ự ế ệ ố ế ị ỹ ậ ị ụ ầ ộ ất lượ ả ậ ố tiêu chí đượ ụ ể hóa Thơng tư ố ỏ ụ ể đố ề ế ỏ ị ủ cư có hệ ố ậ ệ ễ ế ậ ới phương tiệ ộ ật độ ự ảnh chung cư; hành lang; diện tích ộ ệ ỗ để ững tiêu chí định lượ ợ cư, phân hạng cao tiêu chí đặ khe Đố ệ ố ế ị ỹ ậ ải đáp ứ ầ ấp điệ ấp nướ ữa cháy cho tòa nhà Đố ị ụ ầ ộ ải đả ả ệ ụ ụ cho đờ ống cư dân tịa chung cư có trung tâm thương mạ ị ệ ụ ụ ề ầ ể thao phòng tập, sân chơi mộ ố ể ệ ệ ế, trườ ọ ầ ực chung cư tọ ạc Đố ề ất lượ ả ậ ằm đả ả ế ị ụ ẫn đạ ất lượ ụ ậ ốt; đội ngũ ận hành nhà chung cư chuyên nghiệ ệ ố ả ệ Như đề ập, nhà chung cư đả ả ầu chung đượ ộ ự ức độ đả ả tiêu chí đặt Trong đó, chung cư ải đạ ố ể ổ ố 20 tiêu chí theo hướ ẫ ụ ụ ố hành kèm theo Thông tư ố BXD; chung cư hạ ải đạ ố ể ổ ố 20 tiêu chí theo hướ ẫ ụ ụ ố 02 ban hành kèm theo Thông tư ố ng cư hạng C chung cư đáp ứng đượ ầu chung để đượ ạng nhà chung cư khơng đạt đủ tiêu chí để ận chung cư hạ TRƢỜNG ĐẠ Ọ ẬT, ĐẠ Ọ Ế Như vậ ựa vào 20 tiêu chí quy đị ụ ụ Thông tư để ng cư Tuy nhiên, cần lưu ý 20 tiêu chí đặt ra, đa số định lượ ố ụ ể chung cư hạ ải đạ ệ ố ậ ệ ể ế ận phương tiệ ộng đô thị ến đỗ us, tàu điệ ầm, tàu điệ ạm vi dướ chung cư hạ ả tiế ậ ộ hành lang hộ ả ộ ố ể 8m đố ới chung cư hạ ộ ố ể đố chung cư hạng B Tuy nhiên, có nhữ ỉ mang tính định tính, đặ ệ ất lượ ả ận hành chung cư Ví dụ đánh giá cơng trình đượ ệ ốp, lát, trát, sơn…) đạ ất lượ ặc có đơn vị ả ậ ệ ẽ ụ ộ ầ ớn vào đánh giá chủ ngườ ộ ố ấ ệ ậ Thông tư ố Thông tư ố ẫ ộ ộ ề ủ ậ ệ ề ạng nhà chung cƣ kiế BXD ban hành khắ ự ế, chưa phù hợ ự ễ ể ệ ứ ị ụ ề ế ủ ạng nhà chung cư ững điể ấ , khơng có quy đị ể ệ ạng nhà chung cư hoạt độ ắ ộ ựa vào quy đị Thông tư ố ể ấ ạng nhà chung cư đượ ự ện có đơn đề ị ủ ổ ứ ề ặ ạng nhà chung cư không đề ậ ộ ế ạng nhà chung cư Do đó, ậ ệ ạng nhà chung cư đượ ự ệ ự ệ ngườ ền đề ị ạ ẫ ới nhà đầu tư không thự ệ ạng nhà chung cư mà tự cho chung cư củ ằ ữ ọ ắ ầ ẫn cho người mua chung cư Tuy nhiên, có quan điể ằ ạt độ ạng nhà chung cư bắ ộ quan điể đạ ệ ụ ả ị trườ ất độ ả ệ ại chung cư theo Thông tư 31 bắ ộ ởi điều quy đị ậ nhiên, theo quan điể ủ ả ế ữ ại Điề ậ ể ệ ế ố ắ ộ ủ ạt độ ạng nhà chung cư Do đó, tác giả ế ị rõ quy đị ệ ạng nhà chung cư mộ ủ ụ ắ ộc sau đưa nhà chung cư vào sử ụ ằm đả ảo tăng cườ ệ ủ đầu tư chủ ữ ệc đả ả ất lượng nhà chung cư “Quy đị ạng nhà chung cư” ậ Ạ Ậ Ự Ễ Ố ứ đố ới trườ ợ ủ ể ẩ ền đề ị ạng nhà chung cư văn bả ả ủ ự ậ ạng không đáp ứ ầu tiêu chí hướ lý ệ Thông tư ố chưa đề ập đến hướ ế ạng nhà chung cư hoạt độ ắ ộ ững chung cư không đạ ầ ả ững điề ỉnh, thay đổ để đáp ứ ầu đặ ố ểu đạt chung cư hạ ậ ếu không đưa cách hướ ạt độ ạng nhà chung cư ỉ đượ ự ệ ộ ức nhà đầu tư khơng có độ ực để ủ ữ nhà chung cư ứ ậ nhà chung cư có thờ ạn năm Khi quyế đị ậ ạng nhà chung cư hế ự ả văn bả ết đị ậ ạng đăng tả thông tin điệ ủ văn bả ủ ữ ả ị ủ đầu tư (nế nhà chung cư ế ế ầ ả ộ sơ để ế ể ậ ạng nhà chung cư Quy đị ẽ đả ảo đượ ất lượng nhà chung cư phù hợ ạng đượ ận, tránh trườ ợ cư xuố ấ ộ ụng đượ ắ ế ết đị ậ ạng nhà chung cư hế ổ ứ ầu đề ị ại nhà chung cư hướ lý ả ằ ổ sung quy đị ắ ộ ự ệ ủ ụ ậ ại nhà chung cư Qua đả ả ệ ể quan nhà nướ ẩ ề ả chung cư địa bàn Quy định để ầ ệ ủ ả ả ị đơn vị ả ận hành, nhà chung cư việc đả ả ấ lượng công trình dị ụ mà cư dân hưởng Đố ững chung cư ểm tra mà không đáp ứng đủ điề ệ ả ệ ắ ụ ệ sơ vòng từ đế ầ ổ sung quy đị ề ạm hành đố ủ ể ố ự ệ ậ ạ ung cư ế Điề ngườ ết đị ứ tư, đố ạng nhà chung cư bao gồ ự ự án đượ ắn mác chung cư cao cấp, chung cư hạng sang, chung cư siêu ự án chung cư vớ ọi nước Luxury, Hi ẫn đế ự ế quy đị ạng nhà chung cư dường không đa số ế ọ ế ế chung cư hạ ạ ỉ ộ ới mác nhà đầu tư ự án chung cư củ ậ ản Điều Thông tư ố TRƢỜNG ĐẠ Ọ ẬT, ĐẠ Ọ Ế ọi chung cư hạ ấ … nhà đầu tư tự ự chung cư mà không thông qua mộ ẩ ủ ậ ặt khác, khơng có sở để xác đị ạm nhà đầu tư tự ắ ự án chung cư củ đị Thông tư ố ự thay đổ ới Thông tư ố ức thay đổ chung cư hạ ạ ạng A, B, C Nhưng nế ả ấ ự ễn, quy định chưa thậ ự ệ ả ể ạng nhà chung cư củ ộ ữ ố ể ệ ống chung cư cao tầ ấ ự hâu Á, chung cư đượ ủ ế ạng thơng thườ ấp) Đây đượ ộ ả ạng nhà chung cư đơn giả ệ ả Đố ọ ạng chung cư tạ ệ ả ằng nên thay đổi cách đặ chung cư cho gắ ề ự ễ ụ chung cư cao cấ chung cư trung cấ chung cư bình dân thay cho hạng A, B, C Thêm vào đó, phân hạng chung cư đượ ự ệ ững chung cư hoàn thành việ ựng đưa vào sử ụ ữ ự án chung cư hình thành tương lai khơng đượ ự ế ngườ ấ ễ ị ầ ẫ ững “mác” nhà đầu tư tự phong Đặ ệ đố ững người mua chung cư dướ ản hình thành tương lai, ngườ mua rơi vào tình trạ ấ ợi khơng có chế để xác đị ất lượng nhà chung cư Do đó, cầ ế tài để ể ự ạng chung cư củ ủ đầu tư ứ năm ạng chung cư cịn có chưa phù hợp Điều mà ngườ mua chung cư thậ ự ải chung cư có hạ ấ lượ ị ụ ụ ụ ợ cư dân Một chung cư có phân ải đả ảo chung cư đượ ự ất lượ ố ả ận hành chung cư chuyên nghiệ ị ụ ợi cư dân hưở chung cư bình thường khác Do đó, tiêu chí phân hạng chung cư phải đượ ựng đả ả ữ ục đích Tuy nhiên, tiêu chí mà Thông tư 31/2016/TT BXD quy định chưa thự ện đượ ọ ẹ ầ ả ận hành chung cư 20 tiêu chí để đánh giá phân hạng chung cư, ầ “có đơn vị ả ậ ệp” quy đị ỉ tính đị ếu chung cư hạng A chung cư đượ ấ ắ ắ ất lượ ựng ận hành chung cư phả ứ ốt ữ ạng chung cư khác Nhưng tiêu chí ụ ụ ẫn chưa làm nổ ậ ộ ặ ụ ụ ất lượng quy đị “cơng trình đượ ệ ố lát, trát, sơn ) đạ ất lượng cao” xác định ặt khác, đố ới đơn vị ấ ế ị ậ ệ ựng khơng có sở xác định rõ đâu sả ẩ ất lượ ốt, độ ề ỗ để xe quy đị ỗ Ạ Ậ Ự Ễ Ố để ố ểu không đề ập đế ện tích bãi đỗ phương tiệ ể người dân Do đó, việ ữ ạng nhà chung cư vẫ ộ ộ ần đượ ệ ọ ữ ế ố ất lượ ợ cư dân ế ứ ị ẫ ệ ện đặ ụ ụ ụ ậ ạng nhà chung cư đóng góp mộ ầ ể ế ạt độ ả ận hành nhà chung cư Mặ ế đị ạng nhà chung cư đượ Nhà nướ ọ ệ ệ ả ạt độ nhà chung cư chưa cao, nhiều vướ ắ ội dung chưa làm rõ Đặ ệ nghĩa bả ệ ề ợ ủ ững ngườ mua nhà chung cư chưa đả ả ự ễ ậ ệ ện quy đị ậ ự ễ ụ ậ ạt độ ạng nhà chung cư điề ọ ấ ế Ụ ậ ậ đị ẫ Ệ ậ ố ự ậ ố Thông tư ố ệ ậ ủ ộ ựng ngày 30/12/2016 Thông tư quy ạng nhà chung cư Thông tư ố ề ạng nhà chung cư ẩ Ả ỹ ậ ố ủ ề ộ ựng ngày 02/6/2008 Thông tư hướ ộ ậ ậ ễ Thành Luân, “Quy đị ậ năm 2014, Nxb Lao độ ạng nhà chung cư”, ậ ... người mua nhà Do đó, phân hạ chung cư ỗ ợ người mua chung cư có ận, đánh giá ị ất lượ chung cư mà dự đị ự ọ ứ năm, nhà đầu tư có để xác đị ị nhà chung cư Thông qua hoạ độ ạng nhà chung cư, nhà đầu... ể ệ ạng nhà chung cư hoạt độ ắ ộ ựa vào quy đị Thông tư ố ể ấ ạng nhà chung cư đượ ự ện có đơn đề ị ủ ổ ứ ề ặ ạng nhà chung cư không đề ậ ộ ế ạng nhà chung cư Do đó, ậ ệ ạng nhà chung cư đượ ự... cư ế Điề ngườ ết đị ứ tư, đố ạng nhà chung cư bao gồ ự ự án đượ ắn mác chung cư cao cấp, chung cư hạng sang, chung cư siêu ự án chung cư vớ ọi nước Luxury, Hi ẫn đế ự ế quy đị ạng nhà chung cư