Pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng dự án đầu tư

Bài viết này phân tích bản chất pháp lý của hoạt động đầu tư, dự án đầu tư, chuyển nhượng dự án đầu tư; phân tích những bất cập trong các quy định của pháp luật hiện hành về hợp đồng chuyển nhượng dự án đầu tư, từ đó đề xuất một số kiến nghị, giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng dự án đầu tư.

HỌC VIỆN TƯ PHÁP PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG DỰ ÁN ĐẦU TƯ Trương Thế Cơn1 Tóm tắt: Trong hoạt động kinh doanh doanh nghiệp, đầu tư dự án theo hai chiều hướng Một là, doanh nghiệp đầu tư dự án để phục vụ hoạt động sản xuất kinh doanh doanh nghiệp Hai là, doanh nghiệp đầu tư dự án để kinh doanh chuyển nhượng dự án việc chuyển nhượng đem lại lợi ích sử dụng dự án Tuy nhiên, tồn số quan điểm khác hoạt động chuyển nhượng dự án đầu tư Bài viết phân tích chất pháp lý hoạt động đầu tư, dự án đầu tư, chuyển nhượng dự án đầu tư; phân tích bất cập quy định pháp luật hành hợp đồng chuyển nhượng dự án đầu tư, từ đề xuất số kiến nghị, giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật hợp đồng chuyển nhượng dự án đầu tư Từ khóa: đầu tư, dự án đầu tư, chuyển nhượng dự án đầu tư, hợp đồng chuyển nhượng dự án đầu tư, pháp luật hợp đồng chuyển nhượng dự án đầu tư Nhận bài: 05/02/2018; hoàn thành biên tập: 12/03/2018; Duyệt đăng: 02/04/2018 Abstract: In each enterprise’s business activity, project investment can be in ways: Enterprise invests in project for its business production activity or interprise invests in project to transfer project if transferring project brings more profits than using it However, now there have been different viewpoints on the activity of transferring investment project This article analyzes legal nature of investment, investment project, transferring investment project; analyzing inadequacies in the existing legal regulations on contract of transferring investment project to make some recommendations, solutions to finalize law on contract of transferring investment project Keywords: investment, investment projects, transfer of investment projects, contracts of investment transference, laws on contracts of investment project transference Date of receipt: 05/02/2018; Date of revision: 12/03/2018; Date of approval: 02/04/2018 Luật đầu tư năm 2014 cho phép nhà đầu tư quyền chuyển nhượng phần toàn dự án đầu tư Trường hợp chuyển nhượng dự án thuộc diện cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư, nhà đầu tư nộp hồ sơ theo quy định khoản Điều 33 Luật đầu tư năm 2014 kèm theo hợp đồng chuyển nhượng dự án đầu tư để điều chỉnh nhà đầu tư thực dự án2 Đồng thời, điểm a khoản Điều 37 Nghị định 118/2015/NĐ-CP quy định hồ sơ thay đổi nhà đầu tư trường hợp chuyển nhượng dự án đầu phải nộp hợp đồng chuyển nhượng dự án đầu tư tài liệu khác có giá trị tương đương để thay đổi Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư Như vậy, Luật đầu tư năm 2014 cho phép nhà đầu tư chuyển nhượng phần toàn dự án đầu tư Tuy nhiên, Luật đầu tư văn hướng dẫn thi hành điều khoản quy định hợp đồng chuyển nhượng dự án đầu tư quyền, nghĩa vụ, trách nhiệm bên tham gia giao dịch chuyển nhượng dự án đầu tư Mặc dù, Bộ luật dân năm 2015 có quy định giao dịch, hợp đồng dân số văn quy phạm pháp luật chuyên ngành có quy định hợp đồng chuyển nhượng dự án đầu tư chưa thực phù hợp gây khó khăn cho việc áp dụng giải tranh chấp phát sinh thực tế Để hoàn thiện quy định pháp luật hợp đồng chuyển nhượng dự án đầu tư, trước tiên cần phải hiểu rõ chất pháp lý hoạt động đầu tư, dự án đầu tư việc chuyển nhượng dự án đầu tư Thạc sỹ, Giám đốc Trung tâm bồi dưỡng cán bộ, Học viện Tư pháp Xem Điều 45 Luật đầu tư năm 2014 36 Số 2/2018 - Năm thứ Mười Ba Bản chất dự án đầu tư hợp đồng chuyển nhượng dự án đầu tư 1.1 Bản chất dự án đầu tư Luật đầu tư năm 2014 định nghĩa dự án đầu tư tập hợp đề xuất bỏ vốn trung hạn dài hạn để tiến hành hoạt động đầu tư kinh doanh địa bàn cụ thể, khoảng thời gian xác định3 Đồng thời, Luật đầu tư xác định đầu tư kinh kinh doanh việc nhà đầu tư bỏ vốn đầu tư để thực hoạt động kinh doanh thông qua việc thành lập tổ chức kinh tế; đầu tư góp vốn, mua cổ phần, phần vốn góp tổ chức kinh tế; đầu tư theo hình thức hợp đồng thực dự án đầu tư4; vốn đầu tư tiền tài sản khác để thực hoạt động đầu tư kinh doanh5 Bộ luật dân năm 2015 định nghĩa tài sản vật, tiền, giấy tờ có giá quyền tài sản, tài sản bao gồm bất động sản động sản Bất động sản động sản tài sản có tài sản hình thành tương lai6 Bất động sản bao gồm: (i) Đất đai; (ii) Nhà, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai; (iii) Tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng; (iv) Tài sản khác theo quy định pháp luật Động sản tài sản bất động sản7 Quyền tài sản quyền trị giá tiền, bao gồm quyền tài sản đối tượng quyền sở hữu trí tuệ, quyền sử dụng đất quyền tài sản khác8 Như vậy, theo quy định pháp luật hiểu vốn đầu tư có giá trị, định giá thành tiền Quy định pháp luật Việt Nam phù hợp với nhiều quan điểm khoa học pháp lý hiệp định đầu tư quốc tế tài sản vốn đầu tư Theo PGS.TS Phạm Duy Nghĩa tài sản hiểu thứ có giá trị, khái niệm rộng khơng giới hạn, bồi đắp thêm giá trị mà người nhận thức ra9; quyền tài sản hiểu tập hợp nhiều quyền lợi ích, có quyền quyền kiểm soát việc sử dụng tài sản, quyền thụ hưởng, lợi nhuận thu từ việc sử dụng tài sản, quyền chuyển nhượng, chấp tài sản10 Theo hiệp định quốc tế đầu tư nội hàm khái niệm đầu tư, tài sản đầu tư rộng, chúng tiền, tài sản, quyền tài sản hay quyền chủ đầu tư có q trình thực hoạt động đầu tư Một cách hiểu rộng, điển hình đầu tư định nghĩa sử dụng điều (3) Hiệp định ASEAN khuyến khích bảo hộ đầu tư Định nghĩa rõ độ rộng thuật ngữ “đầu tư” sử dụng nhiều văn bản, với việc quy định rằng, trước hết, đầu tư bao gồm “bất kỳ loại tài sản nào”, cho thuật ngữ bao gồm có giá trị kinh tế, gần khơng có giới hạn11 Tuy nhiên, bên cạnh việc bỏ vốn đầu tư tiền, tài sản thực tế nhà đầu tư cịn phải bỏ cơng sức, trí tuệ, nhân lực… để thực hoạt động đầu tư nhằm đạt mục tiêu mà nhà đầu tư đặt Vì vậy, mặt chất pháp lý đầu tư hiểu việc nhà đầu tư bỏ vốn, cơng sức, trí tuệ, nhân lực, … theo hình thức, cách thức pháp luật quy định để thực hoạt động đầu tư nhằm đạt mục tiêu đầu tư đặt Dự án đầu tư cơng cụ để nhà đầu tư tiến hành hoạt động đầu tư, nên dự án Khoản Điều Luật đầu tư năm 2014 Xem khoản Điều Luật đầu tư năm 2014 Xem khoản 18 Điều Luật đầu tư năm 2014 Xem Điều 105 Bộ luật dân năm 2015 Xem Điều 107 Bộ luật dân năm 2015 Xem Điều 115 Bộ luật dân năm 2015 TS Phạm Duy Nghĩa, Khoa Luật, Đại học Quốc gia Hà Nội, Chuyên khảo Luật Kinh tế (Chương trình sau đại học), Nxb Địa học Quốc gia, 2004 Tr.145 10 TS Phạm Duy Nghĩa, Khoa Luật, Đại học Quốc gia Hà Nội, Chuyên khảo Luật Kinh tế (Chương trình sau đại học), Nxb Đại học Quốc gia, 2004 Tr.147 11 Vụ Pháp chế, Bộ Kế hoạch Đầu tư, Một số nội dung hiệp định đầu tư quốc tế, Nxb Lao động, Hà Nội, 2003 tr 52, 53 37 HỌC VIỆN TƯ PHÁP đầu tư phải chứa đựng bên yếu tố bản, phản ánh nhân tố cấu thành hoạt động đầu tư Trước hết, dự án đầu tư phải thể rõ mục tiêu đầu tư Mục tiêu đầu tư mà nhà đầu tư mong muốn đạt tương lai thông qua hoạt động đầu tư Mục tiêu đầu tư một tập hợp mục tiêu; mục tiêu ngắn hạn, dài hạn trung hạn; mục tiêu chiến lược trước mắt Mục tiêu trước mắt biểu thông qua chi tiêu kinh tế cụ thể lực, quy mô sản xuất hay hiệu kinh tế; cịn mục tiêu dài hạn lợi ích kinh tế lâu dài mà dự án mang lại cho xã hội Hai là, nguồn lực thực cách thức để đạt mục tiêu Dự án đầu tư bao gồm điều kiện biện pháp vật chất để thực nguồn lực tài chính, nguồn nhân lực, khoa học kỹ thuật, công nghệ, cách thức tổ chức thực Ba là, lâu mục tiêu đạt cuối phân công, tổ chức thực Tức thực hoạt động đầu tư kết dự án đo nào12 Vì vậy, hiểu theo nghĩa rộng dự án tập hợp hoạt động khác có liên quan với theo lơ gíc, trật tự xác định nhằm vào mục tiêu xác định, thực nguồn lực định khoảng thời gian xác định Điều có nghĩa dự án bao gồm chuỗi hoạt động nhiệm vụ xếp cách lơ gíc, có liên hệ hữu với Mặc dù Luật đầu tư cho dự án đầu tư tập hợp đề xuất, ý tưởng việc bỏ vốn để tiến hành hoạt động đầu tư ý tưởng nhà đầu tư thể bên ngoài, tập hợp thành tài liệu, dự án, đề án rõ ràng cụ thể, quan nhà nước có thẩm quyền thẩm tra, thẩm định, chấp thuận, đồng ý cho phép nhà đầu tư thực hiện, triển khai có nghĩa nhà đầu tư 12 phải nhiều thời gian, chi phí tài chính, cơng sức, trí tuệ để lập, thực dự án đầu tư Trong nhiều trường hợp, dự án, đề án đầu tư cịn thể trí tuệ, sắc riêng, quyền tác giả, quyền sở hữu trí tuệ nhà đầu tư Khi nhà đầu tư bỏ vốn, cơng sức, trí tuệ để lập, thực hiện, triển khai dự án đầu tư nhà đầu tư phải có quyền sở hữu, thực hiện, triển khai, khai thác, kinh doanh dự án đầu tư để đạt mục tiêu mà nhà đầu tư đặt Vì vậy, dự án đầu tư hiểu tổng thể hoạt động chi phí cần thiết nhà đầu tư khoảng thời gian xác định, địa bàn cụ thể để tạo mới, mở rộng cải tạo sở vật chất định nhằm đạt mục tiêu định tương lai Dự án đầu tư tài sản thuộc quyền sở hữu nhà đầu tư bao gồm tài sản hữu hình (như nhà máy, nhà xưởng, dây chuyền sản xuất, cơng trình xây dựng…) tài sản vơ hình (quyền sở hữu trí tuệ, quyền sử dụng đất, quyền tài sản khác) phải pháp luật ghi nhận bảo vệ Như vậy, chất pháp lý dự án đầu tư tài sản thuộc quyền sở hữu nhà đầu tư nên nhà đầu tư toàn quyền sở hữu dự án đầu tư Trước tiên, nhà đầu tư với tư cách chủ sở hữu dự án đầu tư có đầy đủ quyền sở hữu theo quy định pháp luật tài sản thuộc quyền sở hữu Quyền sở hữu nhà đầu tư dự án đầu tư phải pháp luật ghi nhận bảo vệ 1.2 Bản chất chuyển nhượng dự án đầu tư Theo Từ điển Black’s Law: “Chuyển nhượng hiểu di chuyển loại bỏ vật từ nơi sang nơi khác, từ người sang người khác; chuyển bàn giao từ người sang người khác, đặc biệt thay đổi quyền sở hữu quyền kiểm sốt vật Ngồi ra, chuyển nhượng cịn có nghĩa bán cho đi”13 Chuyển nhượng có GS.TS Lê Hồng Hạnh, Viện khoa học pháp lý, Bộ Tư pháp, Đề tài xây dựng hoàn thiện pháp luật đảm bảo lồng ghép yêu cầu phát triển bền vững dự án đầu tư, 2012 tr15 13 TS Phan Thông Anh, Công ty Luật hợp danh Việt Nam Nguyễn Ngọc Biện Thùy Hương, Đại học Bình Dương, Vai trị pháp luật chuyển nhượng dự án bất động sản, đăng http://tcdcpl.moj.gov.vn/qt/tintuc/Pages/ dien-dan-cong-tac-tu-phap.aspx?ItemID=135 38 Số 2/2018 - Năm thứ Mười Ba thể hiểu theo nghĩa thông thường chuyển, nhượng lại thuộc quyền sở hữu quyền lợi hưởng cho người khác, bù lại người chuyển nhượng nhận tiền lợi ích vật chất khác từ người nhận chuyển nhượng Vì dự án đầu tư tài sản nhà đầu tư nên hiểu chuyển nhượng dự án đầu tư việc nhà đầu tư tự nguyện chuyển giao, chuyển nhượng dự án đầu tư thuộc quyền sở hữu cho người nhận chuyển nhượng bên nhận chuyển nhượng dự án đầu tư phải trả cho bên chuyển nhượng dự án đầu tư khoản tiền tương ứng với giá trị dự án đầu tư theo thỏa thuận bên Thực chất, chuyển nhượng dự án đầu tư mua bán dự án đầu tư nên hợp đồng chuyển nhượng dự án đầu tư hợp đồng mua bán dự án đầu tư Về mặt lý luận, chất hợp đồng thỏa thuận thống ý chí chủ thể nhằm xác lập, thay đổi hay chấm dứt quyền nghĩa vụ sở tự do, tự nguyện bình đẳng Một nguyên tắc bản, quan trọng hợp đồng tự ý chí Quyền tự hợp đồng có ý nghĩa đặc biệt quan trọng kinh tế thị trường, thể “thuận mua, vừa bán” bên tham gia giao dịch mà khơng có ép buộc, can thiệp từ bên ngồi Thơng qua việc thiết lập thực hợp đồng, chủ thể kinh doanh tiến hành hoạt động kinh doanh cách chủ động, sáng tạo, đạt chất lượng, hiệu cao, đáp ứng nhu cầu hoạt động, sản xuất kinh doanh Vì vậy, quyền tự hợp đồng coi phận cấu thành quan trọng, biểu sinh động quyền tự kinh doanh Việc ghi nhận bảo đảm quyền tự hợp đồng pháp luật, có tác động to lớn tới quyền tự kinh doanh chủ thể kinh doanh Quyền tự hợp đồng thể nội dung sau: - Thứ nhất, quyền tự giao kết hợp đồng; - Thứ hai, quyền lựa chọn đối tác; - Thứ ba, quyền tự thỏa thuận nội dung hợp đồng; - Thứ tư, quyền tự thỏa thuận để thay đổi, đình hay hủy bỏ hợp đồng trình thực hiện14 Vì vậy, kinh tế thị trường pháp luật điều chỉnh hợp đồng chuyển nhượng dự án đầu tư phải hướng tới việc tôn trọng tối đa quyền tự thỏa thuận bên tham gia giao dịch để tạo điều kiện thúc đẩy giao dịch thực nhanh nhất, hiệu theo thỏa thuận ý chí bên Pháp luật cần phải cho phép bên tham gia giao dịch quyền tự thỏa thuận giá chuyển nhượng; quyền, nghĩa vụ, trách nhiệm bên; thời điểm chuyển giao quyền sở hữu, chuyển giao quyền nghĩa vụ, chuyển giao rủi ro; thời điểm có hiệu lực hợp đồng…miễn không vi phạm điều cấm pháp luật Quy định pháp luật hành điều chỉnh hợp đồng chuyển nhượng dự án đầu tư Do Luật đầu tư năm 2014 văn hướng dẫn thi hành khơng có điều khoản quy định hợp đồng chuyển nhượng dự án đầu tư nên nguyên tắc áp dụng Bộ luật dân năm 2015 với tư cách luật gốc quy định pháp luật chuyên ngành để điều chỉnh quan hệ hợp đồng giao dịch chuyển nhượng dự án đầu tư15 Bộ luật dân năm 2015 định nghĩa hợp đồng thỏa thuận bên việc xác lập, thay đổi chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự16 Để hợp đồng chuyển nhượng dự án đầu tư có hiệu lực pháp luật hợp đồng chuyển nhượng dự án đầu tư phải đảm bảo, đáp ứng đầy đủ điều kiện có hiệu lực giao dịch, quy định hợp đồng, chuyển nhượng 14 Tiến sỹ, Bùi Ngọc Cường (2004), Một số vấn đề quyền tự kinh doanh pháp luật kinh tế hành Việt Nam, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội 2004, Tr109,110 15 Xem Điều Điều Bộ luật dân năm 2015 16 Điều 385 Bộ luật dân năm 2015 39 HỌC VIỆN TƯ PHÁP quyền sở hữu… quy định Bộ luật dân năm 2015 quy định văn quy phạm pháp luật ngành, nghề, lĩnh vực cụ thể Trước tiên, hợp đồng chuyển nhượng dự án đầu tư phải thỏa mãn đầy đủ điều kiện có hiệu lực giao dịch quy định Điều 117 Bộ luật dân năm 2015 như: (i) Chủ thể ký kết hợp đồng chuyển nhượng dự án phải chủ sở hữu dự án đầu tư người đại diện hợp pháp chủ sở hữu dự án; phải có lực pháp luật dân sự, lực hành vi dân sự; (ii) Chủ thể tham gia giao dịch chuyển nhượng dự án đầu tư phải hồn tồn tự nguyện; (iii) Mục đích nội dung giao dịch chuyển nhượng dự án đầu tư không vi phạm điều cấm luật, không trái đạo đức xã hội Về hình thức, Luật đầu tư năm 2014 không quy định rõ ràng, cụ thể hợp đồng chuyển nhượng dự án đầu tư phải văn Luật đầu tư quy định trường hợp chuyển nhượng dự án đầu tư thuộc diện cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư nộp hồ sơ thay đổi kèm theo hợp đồng chuyển nhượng dự án đầu tư để điều chỉnh nhà đầu tư thực dự án đầu tư17 Với quy định trường hợp chuyển nhượng dự án đầu tư mà dự án cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư hợp đồng chuyển nhượng dự án đầu tư bắt buộc phải văn Đối với trường hợp chuyển nhượng dự án đầu tư mà dự án cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư hợp đồng chuyển nhượng dự án đầu tư có bắt buộc phải văn hay không? Luật đất đai, Luật kinh doanh bất động sản, Luật khoáng sản quy định hình thức hợp đồng chuyển nhượng dự án đầu tư, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hợp đồng chuyển nhượng quyền thăm dị khống sản, quyền khai thác khống sản phải văn Vì vậy, với tính chất phức tạp giao dịch chuyển nhượng, quy định hồ sơ thay đổi nhà đầu tư phải có hợp đồng chuyển nhượng dự án đầu tư tài liệu khác có giá trị tương đương 17 18 Xem khoản Điều 45 Luật đầu tư năm 2014 Xem Điều 398 Bộ luật dân năm 2015 40 để đảm bảo an toàn cho bên tham gia giao dịch chuyển nhượng hiểu hình thức hợp đồng chuyển nhượng dự án đầu tư phải văn Về nội dung điều khoản hợp đồng: Luật đầu tư năm 2015 văn hướng dẫn thi hành không quy định nội dung điều khoản hợp đồng chuyển nhượng dự án đầu tư nên bên tham gia giao dịch chuyển nhượng dự án đầu tư phải áp dụng quy định Bộ luật dân năm 2015 giao dịch dân sự, hợp đồng quy định khác pháp luật hợp đồng ngành, nghề, lĩnh vực kinh doanh cụ thể Bộ luật dân năm 2015 quy định nội dung có hợp đồng gồm: đối tượng hợp đồng; số lượng, chất lượng; giá, phương thức toán; thời hạn, địa điểm, phương thức thực hợp đồng; quyền, nghĩa vụ bên; trách nhiệm vi phạm hợp đồng; phương thức giải tranh chấp18 Do dự án đầu tư tài sản phức tạp gồm nhiều loại tài sản, quyền tài sản khác nhau, tác động, ảnh hưởng đến nhiều bên có liên quan nên quy định Bộ luật dân năm 2015 hợp đồng chắn chưa đầy đủ, chưa đảm bảo chặt chẽ, an toàn cho bên tham gia giao dịch chuyển nhượng dự án đầu tư Vì vậy, để hợp đồng chuyển nhượng dự án đầu tư chặt chẽ, đảm bảo cho bên tham gia giao dịch, phịng ngừa tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng dự án đầu tư cần phải có thêm nội dung như: chủ thể ký kết hợp đồng; dự án chuyển nhượng, tài sản, quyền tài sản, quyền sở hữu trí tuệ dự án chuyển nhượng liên quan đến dự án chuyển nhượng; quyền, nghĩa vụ trách nhiệm bên triển khai công việc; việc chuyển giao quyền, nghĩa vụ; thời điểm chuyển rủi ro; tiến độ toán; thời điểm điều kiện có hiệu lực hợp đồng… Pháp luật số ngành, nghề, lĩnh vực, quy định hợp đồng chuyển nhượng dự án đầu tư sau: Số 2/2018 - Năm thứ Mười Ba - Về chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản quyền nghĩa vụ bên tham gia giao dịch chuyển nhượng phải thực theo quy định Điều 52 Luật kinh doanh bất động sản Đồng thời, Luật kinh doanh bất động sản quy định nội dung mẫu hợp đồng chuyển nhượng dự án đầu tư bất động sản19 Hợp đồng chuyển nhượng dự án đầu tư bất động sản phải có nội dụng sau: Tên, địa bên; Thông tin dự án phê duyệt; Thông tin chi tiết toàn dự án phần dự án chuyển nhượng; Giá chuyển nhượng; Phương thức thời hạn toán; Thời hạn bàn giao toàn phần dự án hồ sơ kèm theo; Quyền nghĩa vụ bên; Trách nhiệm bên việc thực thủ tục hành liên quan đến quyền sử dụng đất; Trách nhiệm vi phạm hợp đồng; Phạt vi phạm hợp đồng; Giải tranh chấp; Các trường hợp chấm dứt thực hợp đồng biện pháp xử lý; Thời điểm có hiệu lực hợp đồng20 - Về chuyển nhượng quyền thăm dò khoáng sản, quyền khai thác khoáng sản: chất việc chuyển nhượng quyền thăm dị khống sản, quyền khai thác khoáng sản chuyển nhượng nhượng dự án đầu tư lĩnh vực khoáng sản Luật khoáng sản năm 2010 Nghị định 158/2016/NĐ-CP quy định việc chuyển nhượng sau: + Đối với chuyển nhượng quyền thăm dò khống sản: việc chuyển nhượng quyền thăm dị khống sản thực hợp đồng bên chuyển nhượng bên nhận chuyển nhượng với nội dung như: số lượng, khối lượng hạng mục công việc, chi phí thăm dị thực tính đến thời điểm chuyển nhượng; giá trị chuyển nhượng trách nhiệm bên thực công việc nghĩa vụ sau chuyển nhượng21 + Đối với chuyển nhượng quyền khai thác khoáng sản: việc chuyển nhượng quyền khai thác khoáng sản thể hợp đồng bên chuyển nhượng bên nhận chuyển nhượng với nội dung như: (i) Hiện trạng số lượng, khối lượng, giá trị cơng trình khai thác, hạ tầng kỹ thuật đầu tư, xây dựng; giá trị chuyển nhượng; tình hình thực nghĩa vụ tài tổ chức, cá nhân chuyển nhượng tính đến thời điểm ký kết hợp đồng chuyển nhượng; (ii) Trách nhiệm tổ chức, cá nhân nhận chuyển nhượng việc tiếp tục thực công việc, nghĩa vụ chưa hoàn thành tổ chức, cá nhân chuyển nhượng tính đến thời điểm chuyển nhượng; (iii) Quyền nghĩa vụ khác có liên quan tổ chức, cá nhân chuyển nhượng tổ chức, cá nhân nhận chuyển nhượng theo quy định22 (khoản Điều 37) Như vậy, Luật đầu tư văn hướng dẫn thi hành không quy định cụ thể hợp đồng chuyển nhượng dự án đầu tư, Bộ luật dân năm 2015 pháp luật số ngành, nghề, lĩnh vực có điều khoản cụ thể quy định hình thức hợp đồng, nội dung hợp đồng chuyển nhượng dự án đầu tư Một số bất cập quy định pháp luật hợp đồng chuyển nhượng dự án đầu tư Thứ nhất, Luật đầu tư văn hướng dẫn thi hành khơng có điều khoản quy định hợp đồng chuyển nhượng dự án đầu tư; quyền, nghĩa vụ, trách nhiệm bên tham gia giao dịch chuyển nhượng dự án đầu tư Dự án đầu tư tài sản có nhiều đặc thù, phức tạp, gồm nhiều loại tài sản, quyền tài sản khác nhau, khác với tài sản giao dịch dân thông thường, ảnh hưởng, tác động đến phát triển kinh tế, xã hội đất nước nên việc áp dụng quy định Bộ luật dân 19 Khoản Điều Nghị định 76/2015/NĐ-CP Điều 53 Luật kinh doanh bất động sản năm 2014 21 Khoản Điều 27 Nghị định 158/2016/NĐ-CP 22 Khoản Điều 37 Nghị định 158/2016/NĐ-CP 20 41 HỌC VIỆN TƯ PHÁP năm 2015 để điều chỉnh giao dịch chuyển nhượng dự án đầu tư chưa thật phù hợp với đối tượng, mục đích quan hệ xã hội phát sinh chuyển nhượng dự án đầu tư Trong số văn quy phạm pháp luật chuyên ngành Luật kinh doanh bất động sản, Luật khoáng sản… có quy định hợp đồng chuyển nhượng dự án đầu tư phù hợp áp dụng giao dịch chuyển nhượng dự án đầu tư lĩnh vực mà khơng thể áp dụng để điều chỉnh cho việc chuyển nhượng dự án đầu tư ngành, nghề, lĩnh vực khác Thứ hai, điểm quan trọng chuyển nhượng dự án đầu tư việc chuyển giao dự án đầu tư; quyền, nghĩa vụ, trách nhiệm bên tham gia giao dịch; việc chuyển giao quyền nghĩa vụ có liên quan đến dự án đầu tư; thời điểm có hiệu lực hợp đồng, thời điểm chuyển giao quyền sở hữu… Tuy nhiên, Luật đầu tư văn hướng dẫn thi hành chưa có điều khoản quy định vấn đề Bộ luật dân năm 2015 số văn quy phạm pháp luật chun ngành có quy định khơng phù hợp với giao dịch chuyển nhượng dự án đầu tư phù hợp với giao dịch chuyển nhượng dư án đầu tư ngành, nghề, lĩnh vực mà không áp dụng cho ngành, nghề, lĩnh vực khác Thứ ba, Bộ luật dân năm 2015 số luật chuyên ngành quy định thời điểm có hiệu lực hợp đồng, thời điểm chuyển giao quyền sở hữu, chuyển giao rủi ro nhiều bất cập, không phù hợp với thực tiễn giao dịch chuyển nhượng dự án đầu tư Bộ luật dân năm 2014 quy định thời điểm có hiệu lực hợp đồng sau: (i) Hợp đồng giao kết hợp pháp có hiệu lực từ thời điểm giao kết, trừ trường hợp có thỏa thuận khác luật liên quan có quy định khác; (ii) Từ thời điểm hợp đồng có hiệu lực, bên phải thực quyền nghĩa vụ đối 23 với theo cam kết Hợp đồng bị sửa đổi hủy bỏ theo thỏa thuận bên theo quy định pháp luật23 Nếu theo quy định Bộ luật dân năm 2015 Hợp đồng chuyển nhượng dự án đầu tư có hiệu lực kể từ thời điểm bên hoàn thành việc ký kết vào văn hợp đồng thời điểm bên nhận ý kiến văn việc chấp thuận, đồng ý hợp đồng thời điểm mà bên thỏa thuận hợp đồng có hiệu lực pháp luật từ ngày cụ thể hay phát sinh kiện cụ thể xác định chẳng hạn bên chuyển nhượng nhận tiền đặt cọc từ bên nhận chuyển nhượng, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác Luật kinh doanh bất động sản quy định thời điểm có hiệu lực hợp đồng bên thỏa thuận ghi hợp đồng; trường hợp hợp đồng có cơng chứng, chứng thực thời điểm có hiệu lực hợp đồng thời điểm công chứng, chứng thực; trường hợp bên khơng có thỏa thuận, khơng có cơng chứng, chứng thực thời điểm có hiệu lực hợp đồng thời điểm bên ký kết hợp đồng24 Tuy nhiên, pháp luật đất đai quy định việc chuyển quyền sử dụng đất phải đăng ký quan đăng ký đất đai có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính25 Điều có nghĩa thời điểm hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực với thời điểm hồn thành việc chuyển giao quyền sử dụng đất, thời điểm bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoàn thành việc đăng ký quyền sử dụng đất vào sổ địa Với quy định pháp luật đất đai thời điểm có hiệu lực hợp đồng chuyển nhượng dự án đầu tư mà có sử dụng đất thời điểm hoàn thành việc chuyển quyền sử dụng đất, thời điểm quyền sử dụng đất bên nhận chuyển nhượng đăng ký vào sổ địa Pháp luật đất đai quy định thời điểm có hiệu lực hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất Điều 401 Bộ luật dân năm 2015 Xem khoản Điều 17 Luật kinh doanh bất động sản năm 2014 25 Điều 503 Bộ luật dân năm 2015 khoản Điều 188 Luật đất đai năm 2013 24 42 Số 2/2018 - Năm thứ Mười Ba thời điểm đăng ký vào sổ địa khơng phù hợp, không với chất giao dịch thực tế sau hợp đồng có hiệu lực ràng buộc bên tham gia giao dịch thực quyền, nghĩa vụ cam kết với Tức bên nhận chuyển nhượng toán tiền cho bên chuyển nhượng bên chuyển nhượng chuyển giao quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất giấy tờ, tài sản cho bên nhận chuyển nhượng Việc bên đăng ký chuyển quyền sử dụng đất quan đăng ký đất đai thủ tục hành để Nhà nước theo dõi, quản lý biến động người sử dụng đất Đặc biệt, việc đăng ký biến động người sử dụng đất vào sổ địa trách nhiệm quan quản lý nhà nước sau bên tham gia giao dịch thực thành công giao dịch, nộp đầy đủ hồ sơ theo quy định pháp luật Như vậy, quy định pháp luật thời điểm có hiệu lực hợp đồng, thời điểm chuyển giao quyền sở hữu tài sản, chuyển giao quyền sử dụng đất có khơng thống Về mặt lý luận thực tế, giao dịch mua bán, chuyển nhượng tài sản, quyền sở hữu tài sản nói chung, quyền sử dụng đất nói riêng thời điểm hợp đồng mua bán, chuyển nhượng có hiệu lực thời điểm chuyển giao tài sản, quyền sở hữu tài sản, chuyển giao rủi ro không diễn thời điểm Khi hợp đồng có hiệu lực ràng buộc bên với bên thực quyền nghĩa vụ với Tức bên có nghĩa vụ chuyển giao tài sản, quyền tài sản thực việc chuyển giao tài sản, quyền sở hữu tài sản cho bên nhận chuyển giao Thứ tư, pháp luật quy định không thống thời điểm ký kết hợp đồng chuyển nhượng dự án đầu tư Theo Luật kinh doanh bất động sản chủ thể chuyển nhượng chủ thể nhận chuyển nhượng ký hợp đồng chuyển nhượng dự án đầu tư sau quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận đồng ý văn Vì vậy, bên tham gia giao dịch chuyển nhượng có quyền định, lựa chọn thời điểm chuyển giao dự án đầu tư, chuyển giao rủi ro, chuyển giao quyền, nghĩa vụ việc chuyển nhượng dự án đầu tư quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận văn Tuy nhiên, theo Luật đầu tư, Luật khoáng sản, Luật đất đai năm 2013 bên ký hợp đồng sau tiến hành thủ tục thay đổi nhà đầu tư, người sử dụng đất Trong trường hợp này, bên tham gia giao dịch chuyển nhượng dự án đầu tư ký hợp đồng, thống thời điểm chuyển giao dự án đầu tư việc chuyển nhượng không quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận thời điểm chuyển nhượng phải khác với thời điểm bên thỏa thuận thống hợp đồng Thứ năm, hợp đồng chuyển nhượng dự án đầu tư cịn liên quan đến nhiều vấn đề khác chuyển giao hợp đồng, chuyển giao quyền sở hữu trí tuệ … (chẳng hạn như: hợp đồng thi công, hợp đồng thiết kế, hợp đồng lao động, hợp đồng chuyển giao công nghệ…) Tuy nhiên, pháp luật chuyển nhượng dự án đầu tư nói chung pháp luật chuyên ngành lĩnh vực chưa có quy định tương ứng, cụ thể, chi tiết để điều chỉnh vấn đề Pháp luật lao động chưa có điều khoản quy định việc chuyển nhượng, chuyển giao hợp đồng lao động Đề xuất hoàn thiện pháp luật hợp đồng chuyển nhượng dự án đầu tư Thứ nhất, để giao dịch chuyển nhượng dự án đầu tư thực an tồn, bảo đảm quyền, lợi ích hợp pháp cho bên tham gia giao dịch bên có liên quan, pháp luật cần phải rà sốt, chỉnh sửa cách tổng thể Pháp luật cần phải có quy định cụ thể, rõ ràng, thống nhất, đồng hợp đồng chuyển nhượng dự án đầu tư từ Bộ luật dân sự, Luật đầu tư luật ngành, nghề lĩnh vực cụ thể Có vậy, pháp luật bảo đảm thúc đẩy giao dịch chuyển nhượng dự án đầu tư thực hiện, qua thu hút nguồn lực vào đầu tư, phát triển kinh tế, xã hội, tạo mơi trường bình đẳng thủ thể hoạt động đầu tư, kinh doanh 43 HOÏC VIỆN TƯ PHÁP Thứ hai, Luật đầu tư cần quy định việc chuyển nhượng dự án đầu tư; hình thức, nội dung hợp đồng chuyển nhượng dự án đầu tư; quyền, nghĩa vụ, trách nhiệm bên tham gia giao dịch chuyển nhượng dự án để áp dụng cho giao dịch chuyển nhượng dự án đầu tư Các luật chuyên ngành đất đai, kinh doanh bất động sản, khoáng sản … quy định nội dung hợp đồng mang tính đặc thù riêng biệt ngành, nghề, lĩnh vực cụ thể Đặc biệt, pháp luật cần quy định cho phép bên tự thỏa thuận nội dung hợp đồng, thời điểm có hiệu lực hợp đồng, thời điểm chuyển giao quyền sở hữu, chuyển giao quyền, nghĩa vụ, chuyển giao rủi ro Thứ ba, Bộ luật dân năm 2015 Luật đất đai năm 2013 cần phải sửa đổi để quy định thời điểm có hiệu lực hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất độc lập với thời điểm chuyển quyền sử dụng đất Thời điểm có hiệu lực hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất thời điểm hợp đồng ký kết bên thỏa thuận, thống Trường hợp pháp luật yêu cầu phải cơng chứng, chứng thực thời điểm hợp đồng có hiệu lực thời điểm hợp đồng công chứng, chứng thực; quyền sử dụng đất chuyển giao kể từ thời điểm đăng ký vào sổ đăng ký địa Thứ tư, Bộ luật dân năm 2015, Luật đầu tư năm 2014 số văn quy phạm pháp luật chuyên ngành cần có điều khoản quy định cho phép chuyển giao hợp đồng chuyển nhượng dự án đầu tư phải chuyển giao hợp đồng có liên quan đến dự án Thứ năm, Luật đầu tư cần có điều khoản quy định hợp đồng chuyển nhượng dự án đầu tư thay hợp đồng chuyển nhượng tài sản, quyền tài sản lĩnh vực khác Trong trường hợp nhà đầu tư cần phải ký hợp đồng chuyển nhượng dự án đầu tư mà không cần phải ký hợp đồng chuyển nhượng tài sản, quyền tài sản riêng biệt dự án đầu tư./ ĐIỀU KIỆN ÁP DỤNG THỦ TỤC RÚT GỌN TRONG TỐ TỤNG DÂN SỰ VÀ NHỮNG VƯỚNG MẮC TRONG THỰC TIỄN THI HÀNH (Tiếp theo trang 27) Hiện nay, ngành Tồ án phải chịu áp lực khơng nhỏ từ tình trạng gia tăng vụ án tồn đọng cịn nhiều Để khắc phục tình trạng này, việc áp dụng thủ tục tố tụng dân rút gọn để giải nhanh chóng, pháp luật vụ án có nội dung đơn giản, rõ ràng, có giá ngạch thấp điều cần thiết hợp lý Việc áp dụng thủ tục rút gọn tố tụng dân bước chuyển biến mang tính cải cách quan trọng trình đổi thủ tục tố tụng dân nước ta, thành công công tác lập pháp Tuy nhiên, quy định thủ tục tố tụng rút gọn đưa vào Bộ luật tố tụng dân năm 2015 áp dụng từ ngày có hiệu lực (ngày 01/7/2016), quy định hướng dẫn để áp dụng thủ tục cịn ít, việc giải 44 vụ án xảy thực tế lúc “dễ dàng” để áp dụng thủ tục Hơn nữa, thủ tục rút gọn quy định Pháp luật tố tụng dân sự, nên áp dụng vào thực tiễn giải vụ án chắn gặp nhiều khó khăn, lẽ đó, tâm lý chung khơng thẩm phán dường “e dè” việc áp dụng Do vậy, để mục đích tốt đẹp quy định giải vụ án theo thủ tục rút gọn không bị triệt tiêu thực tiễn áp dụng, tác giả đề xuất thời gian tới, cần tiếp tục có hướng dẫn Tịa án nhân dân tối cao hướng dẫn chi tiết hơn, đặc biệt quy định điều kiện áp dụng để thủ tục rút gọn thực phát huy vai trò, hiệu thực tế giải vụ án dân sự./  ... bên chuyển nhượng dự án đầu tư khoản tiền tư? ?ng ứng với giá trị dự án đầu tư theo thỏa thuận bên Thực chất, chuyển nhượng dự án đầu tư mua bán dự án đầu tư nên hợp đồng chuyển nhượng dự án đầu tư. .. theo hợp đồng chuyển nhượng dự án đầu tư để điều chỉnh nhà đầu tư thực dự án đầu tư1 7 Với quy định trường hợp chuyển nhượng dự án đầu tư mà dự án cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư hợp đồng chuyển. .. hợp đồng chuyển nhượng dự án đầu tư phải chuyển giao hợp đồng có liên quan đến dự án Thứ năm, Luật đầu tư cần có điều khoản quy định hợp đồng chuyển nhượng dự án đầu tư thay hợp đồng chuyển nhượng