Cân bằng cung cầu – Giá trị và giá cả bất động sản

ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN KHOA BẤT ĐỘNG SẢN VÀ KINH TẾ TÀI NGUYÊN BỘ MÔN KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN Thị trường bất động sản Chương 4: Cân cung cầu – Giá trị giá bất động sản Trần Kim Chung, 2011 ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN KHOA BẤT ĐỘNG SẢN VÀ KINH TẾ TÀI NGUYÊN BỘ MÔN KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN KẾT LUẬN CỦA BỘ CHÍNH TRỊ tình hình kinh tế - xã hội năm 2011 • • 3- Về thị trường bất động sản • Cần có giải pháp đồng chấn chỉnh thị trường bất động sản, không để trở thành nhân tố tác động gây lạm phát cao kinh tế bong bóng Việc kiểm sốt, hạn chế dòng vốn đầu tư vào thị trường bất động sản cần có lộ trình, bước giải pháp phù hợp; chống đầu tránh gây sốc, làm đóng băng thị trường bất động sản, gây tác động xấu lan truyền đến hệ thống tổ chức tín dụng đời sống xã hội Chương 4: Cân cung cầu, Giá trị Giá bất động sản Quan hệ cung cầu bất động sản Khi cung nhỏ cầu có nghĩa khối lượng hàng hố cung ứng thị trường khơng đáp ứng nhu cầu dẫn đến giá thị trường hàng hoá tăng lên Khi cung cầu có nghĩa khối lượng hàng hoá đáp ứng đủ nhu cầu dẫn đến giá cân không thay đổi Khi cung lớn cầu tức khối lượng hàng hoá cung ứng vượt cầu làm giá thị trường giảm xuống Chương 4: Cân cung cầu, Giá trị Giá bất động sản • • • • • Trong thị trường cạnh tranh, giá điều tiết lượng cung cầu Giá thị trường hàng hố tăng lên kích thích cung làm cho khối lượng cung tăng lên, đồng thời hạn chế càu làm cho cầu giảm xuống Ngược lại, trường hợp giá thị trường giảm xuống kích thích cầu, hạn chế cung ( cầu tăng, cung giảm ) Do đó, thơng qua giá thị trường nhận biết quan hệ cung cầu tác động trở lại cung cầu, hình thành cung cầu phù hợp với sản xuất tiêu dùng xã hội Giới hạn thấp giá thị trường chi phí sản xuất, giới hạn cao chấp nhận người tiêu dùng Quan hệ cung cầu mặt hàng hoá dịch vụ quan hệ mang tính chất quy luật, để nhận biết vận động cung cầu thị trường yêu cầu phải xem xét đầy đủ đặc tính nhân tố tác động đến lượng cung cầu bất động sản Cung cầu bất động sản chịu ảnh hưởng nhiều nhân tố Sự thay đổi yếu tố có ảnh hưởng đến lượng cung lượng cầu, làm cung cầu chuyển dịch giá cân thị trường bất động sản thay đổi Chương 4: Phân tích Cung - Cầu bất động sản • Mặc dù tổng cung tổng cầu bất động sản cố định Tuy vậy, cung đất cho mục đích sử dụng cụ thể thay đổi Việc xây dựng nhà thường nhiều thời gian, cung nhà đất khơng thể phản ứng nhanh chóng thay đổi cầu Chương 4: Phân tích Cung - Cầu bất động sản • Trong ngắn hạn: cung loại nhà đất cụ thể hồn tồn khơng co giãn • Ví dụ: Nhà cho th • Nhà cho thuê thành phố với số lượng định Nhưng thời hạn ngắn , cầu thuê nhà tăng lên làm cho giá thuê nhà tăng lên Chương 4: Cân cung cầu, Giá trị Giá bất động sản • Đồ thị đường cung dài hạn Chương 4: Cân cung cầu, Giá trị Giá bất động sản • Như vậy, cung ngắn hạn co giãn cung dài hạn thay đổi lượng cầu làm cho giá nhà đất ngắn hạn thay đổi mạnh dài hạn • Trong dài hạn: Tiền thuê nhà cao khuyến khích người ta sửa sang xây thêm nhà cho thuê, nên lượng cung tăng dẫn đến giá thuê nhà giảm xuống Chương 4: Cân cung cầu, Giá trị Giá bất động sản • Trong ngắn hạn cầu tăng, cung nhà đất co giãn nên giá tăng mạnh Trong dài hạn, cung dài hạn co giãn nhiều cung ngắn hạn nên giá tăng sơ với ngắn hạn Chương 4: Cân cung cầu, Giá trị Giá bất động sản • Với phân tích cho thấy, việc dịch chuyển đường cung sang phải sang trái chịu tác động nhiều nhân tố Những nhân tố chủ yếu: sách nhà đất phủ (chính sách giao đất quyền sử dụng đất ở, sách cho thuê đất, thuê nhà đất quy định thủ tục xây dựng, quy hoạch đất đai phát triển đô thị ) kết cấu hạ tầng, đầu tư xây dựng phát triển kinh doanh nhà • Mặc dù cung nhà đất có xu hướng làm dịch chuyển đường cung bên phải, bối cảnh đường cầu luôn tăng lên chí tăng cịn nhanh hơn, thường xun so với gia tăng tính thời điểm • Do vậy, đường cung có xu hướng dịch chuyển sang phải song giảm giá nhà đất tạm thời, thị trường nhanh lấy lại cân cung cầu giá nhà đất tăng lên xu hướng bền vững Chương 4: Cân cung cầu, Giá trị Giá bất động sản VI.1 Giá trị yếu tố cấu thành giá trị VI.1.1 Yếu tố - Vị trí - Vị trí - Vị trí - Những yếu tố khác 11 Chương 4: Cân cung cầu, Giá trị Giá bất động sản VI.1 Giá trị yếu tố cấu thành giá trị VI.1.2 Phân biệt giá cả, giá trị chi phí Giá trị: Khái niệm, phạm trù tiềm tàng thân bất động sản, quy định Vị trí, Vị trí, Vị trí yếu tố khác Giá cả: Giá bán trao đổi; kèm giao dịch Thể số lượng cụ thể mà người mua cụ thể đồng ý trả người bán cụ thể đồng ý chấp nhận hồn cảnh xung quanh giao dịch họ Chi phí thể việc sản xuất bất động sản Chi phí xây dựng giá đấu thầu xây dựng; Chi phí phát triển để tạo bất động sản 12 Chương 4: Cân cung cầu, Giá trị Giá bất động sản VI.2 Giá thành bất động sản VI.2.1 Giá thành • Giá thành bất động sản bao gồm chi phí từ lúc mua quyền sử dụng đất, xây dựng cơng trình lúc tiêu thụ xong • Giá thành bao gồm chi phí đất đai, chi phí chuẩn bị xây dựng, chi phí xây dựng, chi phí quản lý doanh nghiệp, chi phí tiêu thụ, thuế phí chi phí dự phịng • Giá thành sở quan trọng để nhà đâu tư xác định giá bán hợp lý, dự tính lợi nhuận, hồn thiện hạch toán nội bộ, tăng cường khả cạnh tranh v.v • Giá cá bất động sản thường biến động chịu ảnh hướng nhân tố hành - trị, kinh tế, xã hội, thiên nhiên số nhân tố khác (chất lượng thiết kế, xây dựng, trang thiết bị, phong thuỷ ) 13 Chương 4: Cân cung cầu, Giá trị Giá bất động sản VI.3 Giá thị trường bất động sản VI.3.1 Thế giá thị trường Giá có khả vào ngày cụ thể đơn vị tiền tệ đơn vị tương đương tiền tệ đơn vị chuyển đổi quý quyền bất động sản cụ thể bán sau quảng cáo cách hợp lý thị trường cạnh tranh tất điều kiện đòi hỏi bán công bằng, với người mua người bán hành động cách thận trọng, hiểu biết lợi ích bán, giả định hai bên không bị cưỡng ép 14 Chương 4: Cân cung cầu, Giá trị Giá bất động sản VI.3 Giá thị trường bất động sản VI.3.1 Thế giá thị trường Định nghĩa sử dụng tổ chức quản lý tài liên bang Mỹ: Giá bất động sản đưa vào thị trường cạnh tranh mở tất điều kiện đòi hỏi để việc bán công bằng, người bán người mua bên hành động cẩn thận hiểu biết, giả định giá khơng bị ảnh hưởng kích thích mức 15 Chương 4: Cân cung cầu, Giá trị Giá bất động sản VI.3 Giá thị trường bất động sản VI.3.1 Thế giá thị trường Các điều kiện để có giá thật: - Người mua người bán có động điển hình - Cả hai bên có thơng tin tốt tư vấn tốt hành động theo cách họ cho có lợi cho - Thời gian quảng cáo với thị trường mở - Việc toán thực tiền mặt xếp tốn so sánh - Giá thể việc xem xét bình thường tài sản bán khơng bị ảnh hưởng việc tốn đặc biệt kích thích nhương bán bảo trợ người liên quan đến việc bán 16 Chương 4: Cân cung cầu, Giá trị Giá bất động sản VI.3 Giá thị trường bất động sản VI.3.1 Các loại giá trị phi thị trường - Giá trị sử dụng - Giá trị đầu tư - Giá trị hoạt động - Giá trị lợi ích cơng cộng - Giá trị bảo hiểm - Giá trị ước lượng 17 Chương 4: Cân cung cầu, Giá trị Giá bất động sản VI.4 Đặc trưng chủ yếu giá bất động sản Cơ sở để hình thành giá bất động sản mức độ lợi ích sử dụng, mức thiếu tương đối mức cầu người mua So sánh với giá hàng hoá khác, giá bất động sản có đặc trưng sau: • Tính song trùng, tức bao gồm giá đất cơng trình; • Tính khu vực, chủ yếu phản ánh địa tơ cấp sai; • Hai cách thể hiện: giá mua bán hợp giá cho thuê; • Giao dịch bất động sản thực chất giao dịch quyền lợi mà bất động sản đem lại, quyền lợi khơng giống giá khác nhau; • Được hình thành giao dịch riêng lẻ, việc chịu ảnh hưởng tính bất động tính dị biệt bất động sản, cịn phụ thuộc vào tố chất tính cách biệt người mua người bán; • Nhìn từ góc độ dài hạn, giá bất động sản ln ln có khuynh hướng tăng lên tài nguyên đất đai có hạn 18 Chương 4: Cân cung cầu, Giá trị Giá bất động sản VI.5 Giá bất động sản VI.5.1 Các loại hình giá bât động sản Giá bất động sản nhiều cách phân loại khác nhau, có cách phân loại thơng dụng san đây: • Giá mua bán giá thuê; • Giá đất, giá cơng trình giá bất động sản • Giá tổng (giá tồn nhà) giá đơn vị (giá m2 sàn) • Giá thị trường, giá lý thuyết giá ước tính, giá thị trường hình thành thực tế qua gian dịch biến động theo thời gian gồm giá thị trường công không công bằng, giá lý thuyết giá bất động sản gẩ thiết hình thành cách hợp lý thị trường công khai 19 Chương 4: Cân cung cầu, Giá trị Giá bất động sản VI.5 Các loại hình giá bât động sản VI.5.2 Các yếu tố cấu thành giá bất động sản - Sự thoả dụng - Sự khan - Sự mong muốn - Sức mua hiệu - Cung cầu 20 Chương 4: Cân cung cầu, Giá trị Giá bất động sản VI.5 Giá VI.5.3 Các loại hình giá bât động sản Căn vào cơng dụng loại giá sau đây: • Giá thị trường, dùng giao dịch mua bán (market Value); • Giá thuê, dùng giao dịch cho thuê (Rental Value); • Giá chấp, dùng để chấp vay tiền (Montgage Value); • Giá đền bù, dùng giải phóng mặt (Compensation Value); • Giá khởi điểm đấu giá (Value for Auction Reserve); • Giá cho chủ nhà tự dùng (Value for Owner Occupation); • Giá dùng cho mục đích đâu tư (Value for Investment Purpose); • Giá sử dụng thời ( Curent use Value); • Giá phát triển (Development Value) dùng nâng cấp, tạo • Giá dùng để bảo hiểm (Value for Insurance); • Giá tính thuế (Value for Taxation); • Giá trưng mua Chính phủ cần huy động bất động sản (Value for Compulsory Purchase) 21