Bai giang dinh gia dat 2020 (phan 1)

CHƯƠNG ĐẤT ĐAI VÀ GIÁ TRỊ ĐẤT ĐAI 1.1 Đất đai 1.1.1 Vai trò đất đai - Đất đai loại tài nguyên thiên nhiên Tài nguyên thiên nhiên tất cả nguồn lực tự nhiên, ngồi đất đai cịn có khơng khí, nước, lượng khống sản lịng đất… Con người khai thác sử dụng lợi ích tài nguyên thiên nhiên ban tặng để thảo mãn nhu cầu đa dạng Đất đai sử dụng hợp lý nhất mang lại giá trị lớn nhất Giá trị không giá trị kinh tế mà giá trị môi trường, giá trị xã hội,… Quản lý đất đai cho khoa học nhất quản lý theo giá trị - Theo mục đích sử dụng, đất đai hiểu tư liệu sản xuất đặc biệt, thành phần quan trọng môi trường sống, là địa bàn phân bố khu dân cư, xây dựng sở kinh tế, văn hoá, an ninh và quốc phịng - Đất đai tài sản Vì đất đai có đầy đủ thuộc tính tài sản như: đáp ứng nhu cầu nào người (có giá trị sử dụng); người có khả chiếm hữu sử dụng; là đối tượng trao đổi mua bán Đất đai coi tài sản quốc gia vô quý giá, chuyển tiếp qua hệ, và coi dạng tài sản phương thức tích luỹ cải vật chất xã hội Đồng thời, đất đai coi tài sản đặc biệt bản thân không lao động làm ra, mà lao động tác động vào đất đai để biến từ trạng thái hoang hố trở thành sử dụng vào đa mục đích Do tính tài sản đặc biệt tính hàng hóa đặc biệt nên nguyên nhân đòi hỏi phải định giá Các phương pháp định giá sử dụng đất đai tương tự với các phương pháp thẩm định giá tài sản - Xét phạm trù sinh thái, đất đai xem nhân tố sinh thái Do đó, để xác định giá trị đất cách đầy đủ cần phải xem xét mối quan hệ tổng hợp tất cả yếu tố tự nhiên, kinh tế - xã hội 1.1.2 Đặc trưng đất đai 1.1.2.1 Có vị trí cố định Chúng ta khơng thể di chuyển đất đai theo ý muốn, vị trí cố định quy định tính chất vật lý, hố học, sinh thái đất đai đồng thời chi phối rất lớn đến giá đất Các nhân tố cá biệt nham thạch, thổ nhưỡng, thực bì đất đai biến đổi, đất đai hoà hợp nhân tố tự nhiên, vị trí khơng gian cố định, -1Bài giảng Định giá đất - Phạm Sỹ Liêm, Khoa Địa lý, Trường ĐHKHTN khơng thể di dời Tính cố định vị trí đất đai, yêu cầu người sử dụng đất tại chỗ Vì mảnh đất có đặc điểm riêng vị trí, tính chất đất, khả sử dụng vào mục đích khác nhau, chúng có giá trị riêng 1.1.2.2 Có hạn diện tích Đất đai lịch sử tự nhiên hình thành, diện tích có tính bất biến Hoạt động loài người cải tạo tính chất đất, cải biến tình trạng đất đai, khơng thể tăng giảm diện tích đất đai theo ý muốn người Tính hữu hạn diện tích đất đai, yêu cầu phải tiết kiệm đất, sử dụng đất có hiệu quả Diện tích đất có hạn, quỹ đất đai dùng vào các mục đích khác ngày càng trở nên khan nhu cầu ngày cao đất đai việc thị hố, cơng nghiệp hố, đại hoá xây dựng nhà để đáp ứng với dân số ngày càng tăng Cũng cần phải thấy diện tích đất đai có hạn khơng có nghĩa là mức cung đất đai thị trường cố định, tăng hay giảm diện tích loại đất nào thị trường đất đai phụ thuộc vào rất nhiều yếu tố, đặc biệt định quyền định đoạt mục đích sử dụng đất Nhà nước với vai trò là đại diện chủ sở hữu đất đai 1.1.2.3 Tính lâu bền Đất đai có tính sử dụng vĩnh cửu Trong điều kiện sử dụng bảo vệ hợp lý, độ phì nhiêu đất nơng nghiệp nâng cao khơng ngừng, đất nơng nghiệp quay vịng sử dụng Tính lâu bền đất đai, đề yêu cầu khả khách quan sử dụng bảo vệ hợp lý đất đai 1.1.2.4 Chất lượng khác Điều kiện bản thân đất đai (địa chất, địa mạo, thổ nhưỡng, thực bì, nước ) điều kiện khí hậu tương ứng (chiếu sáng, nhiệt độ, lượng mưa ) tồn tại tính khác lớn tự nhiên Tính khác đất sử dụng cho nơng nghiệp, làm cho sản lượng phẩm chất nông sản khác nhau; đất dùng cho xây dựng thị, làm cho lực chịu tải đất khác Tính khác chất lượng đất đòi hỏi phải sử dụng đất hợp lý, để thu hiệu quả sử dụng cao nhất Như vậỵ trình khai thác sử dụng đất người biết cách sử dụng hợp lý, chất lượng đất nâng lên không ngừng 1.1.2.5 Khả sinh lợi Nếu biết sử dụng quy luật tự nhiên (đất, nước, khí hậu) cách hợp lý hợp pháp khả sinh lợi khơng khơng giảm mà ngày càng tăng Vì đầu tư vào đất là kênh đầu tư an toàn -2Bài giảng Định giá đất - Phạm Sỹ Liêm, Khoa Địa lý, Trường ĐHKHTN 1.2 Giá trị đất đai 1.2.1 Giá trị Theo phạm trù triết học, xã hội học giá trị (value) khái niệm tổng quát thể tính có ích (usefulness), lợi ích (profit/benefit) vật, tượng nào đáp ứng nhu cầu người Có thể phân loại giá trị theo nhiều cách khác nhau, có giá trị thiên nhiên mà người thường xuyên sử dụng và hưởng thụ (mơi trường sống, tài ngun, phong cảnh); có giá trị văn hoá lịch sử toàn giới hay số nước tạo (cơng trình kiến trúc, tác phẩm văn học nghệ thuật ); có giá trị vật chất (đối tượng lợi ích, nhu cầu); có giá trị tinh thần (lý tưởng, quan niệm, niềm tin, truyền thống ); có giá trị xã hội (tự do, cơng bằng, dân chủ ); có giá trị nhận thức (chân lý), giá trị đạo đức (điều thiện), giá trị thẩm mỹ (cái đẹp), Khái niệm giá trị tổng quát không nhất thiết biểu thị qua tiền bạc Ví dụ, khơng khí rất có giá trị (lợi ích), giá trị chưa bao giờ biểu thị đơn vị tiền tệ Tuy nhiên, lĩnh vực kinh tế, giá trị (value), hay giá trị kinh tế (economic value) thường biểu thị lợi ích, thể các đơn vị tiền tệ xuất các quá trình trao đổi 1.2.2 Giá trị đất đai 1.2.2.1 Khái niệm giá trị đất đai Giá trị đất đai mô tả là biểu khả đất liên quan đến việc sử dụng dụng Cụ thể, giá trị đất đai là dự kiến tính hữu dụng thơng qua khả sử dụng đất nhằm thỏa mãn nhu cầu khác người 1.2.2.2 Điều kiện xuất giá trị Giá trị thể thỏa mãn vấn đề sau: tính hữu ích, khan hiếm, có nhu cầu, chuyển giao Khái niệm giá trị liên quan đến hai điều kiện chính: phải liên quan đến ham muốn và phải có khó khăn nào để có Vì số lượng đất đai là hữu hạn, và áp lực dân số và nhu cầu đất ngày càng tăng, đất đai trở thành mặt hàng khan và mong muốn, giá trị dự đoán tăng tương lai -3Bài giảng Định giá đất - Phạm Sỹ Liêm, Khoa Địa lý, Trường ĐHKHTN 1.2.2.3 Các trường phái liên quan đến giá trị đất đai a) Quan điểm kinh tế học trị Mác xít Sản phẩm hàng hố có thuộc tính: giá trị sử dụng giá trị Giá trị sử dụng thuộc tính tự nhiên vật chất hàng hố, khả đáp ứng nhu cầu người Giá trị thuộc tính xã hội, là lao động khơng phân biệt kết tinh hàng hoá Như vậy, theo quan điểm này, đất đai khơng có giá trị đất đai không phải sản phẩm người làm ra, khơng có lao động kết tinh đất đai Sau số nhà kinh tế trường phái Mác xít cho đất đai có giá trị, đất đai khơng cịn trạng thái tự nhiên ban đầu nữa, mà có lao động xã hội (lao động sống và lao động vật hoá) kết tinh từ hoạt động đầu tư người Sự lúng túng lý giải giá trị đất đai theo quan điểm Mác xít bắt nguồn từ cụm từ “lao động kết tinh hàng hoá” là tảng lý luận giá trị Mác - giá trị sức lao động - phạm trù mà nhà kinh tế học nhanh chóng nhận “một cuộn dây chằng chịt không cách tháo gỡ b) Quan điểm kinh tế thị trường - Đất đai có giá trị sử dụng, tức tính hữu ích, trao đổi thị trường, nên có giá trị trao đổi - Theo quan điểm giá trị trao đổi hình thức biểu tiền giá trị sử dụng, giá trị sử dụng lớn giá trị trao đổi lớn và ngược lại - Quan điểm dễ dẫn đến nhầm lẫn giá trị hay giá trị trao đổi giá trị sử dụng tính theo đơn vị tiền tệ c) Quan điểm kinh tế học đại Giá trị trao đổi có hai thành phần: giá trị sử dụng giá trị Giá trị sử dụng giá trị hữu hình là sở khơng gian (diện tích bề mặt) có thuộc tính địa chất, địa hình, địa mạo sinh thái với q trình sinh lý hố tạo độ phì đất kết hợp với giá trị đầu tư tạo sản phẩm hàng hoá dịch vụ Giá trị là đại lượng vơ hình phụ thuộc vào quan hệ cung cầu, vào tâm lý, thị hiếu tiêu dùng thị trường Ví dụ: hai mặt hàng có giá trị sử dụng giống với giá thành có vị thương hiệu khác và chúng có giá trị trao đổi thị trường khác Khoản chênh lệch giá trị trao đổi sản phẩm hàng hóa -4Bài giảng Định giá đất - Phạm Sỹ Liêm, Khoa Địa lý, Trường ĐHKHTN nhau, khác vị thương hiệu hàng hoá mang lại, cấu thành giá trị thương hiệu 1.2.3 Phân loại giá trị đất đai 1.2.3.1 Giá trị thị trường Giá trị thị trường đề cập đến giá cả thu đạt được, các điều kiện thị trường cạnh tranh, nơi các bên tự giao dịch Giá thị trường đất đai xác định dựa sở yếu tố sau: - Sự thoả thuận, nhất trí người bán và người mua; - Mục đích người mua và bán đất; - Nhu cầu đất đai thị trường; - Tác động môi trường sống xã hội; - Một số yếu tố sử dụng đặc biệt Lưu ý điều tra giá trị thị trường đất đai trường hợp mua bán đặc biệt như: ép giá, mua bán gia đình 1.2.3.2 Giá trị sử dụng Đối với đất đai, thời điểm đất sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau, số mục đích đó, bao giờ phải xác định mục đích sử dụng - gọi mục đích sử dụng xác định Mục đích sử dụng là sở tạo giá trị sử dụng, xác định vào mục đích đầu tư người sử dụng đất Ở Việt Nam mục đích sử dụng mảnh đất xác định mục đích sử dụng đất xác định giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hay định giao đất quan Nhà nước có thẩm quyền Các mục đích sử dụng khác đất các yếu tố khách quan khác tạo ra, không phải là sở tạo giá trị sử dụng Trong lý thuyết kinh tế, nhà kinh tế thường gọi chúng giá trị tiềm 1.2.3.3 Giá trị trao đổi Trên thị trường mở cạnh tranh, giá trị trao đổi mảnh đất giá trị thị trường mảnh đất là Thông thường giá trị trao đổi xác định vào giá cho thuê đất chủ thể giá bán, giá cho thuê mảnh đất khác có các đặc điểm tiện ích tương tự đất chủ thể Ví dụ: Người ta xác định giá trị trao đổi đất A, biết giá trị đất B với điều kiện sau đây: - Thửa đất B có các đặc điểm tiện ích tương tự đất A; -5Bài giảng Định giá đất - Phạm Sỹ Liêm, Khoa Địa lý, Trường ĐHKHTN - Việc chuyển nhượng đất B diễn thoả mãn các điều kiện thị trường mở cạnh tranh, tức loại trừ mua bán không tuân theo nguyên tắc hình thành giá trị thị trường; - Thời gian đất B trao đổi gần với thời gian xác định giá trị trao đổi đất A 1.2.3.4 Giá trị tiềm Giá trị tiềm xác định dựa vào quy họach sử dụng đất UBND cấp có thẩm quyền phê duyệt vào mục đích đầu tư người sử dụng đất Ví dụ: Một lơ đất có vị trí mặt tiền tại phố trung tâm đô thị thuận lợi cho việc kinh doanh thương nghiệp, dịch vụ, người chủ lơ đất này trước xây dựng ngơi nhà với mục đích chủ yếu để (giá trị sử dụng chính), cấp giao vào mục đích sử dụng để Bên cạnh ta cịn thấy ngồi giá trị sử dụng là để ở, cịn giá trị khác vị trí địa lý tạo ra, giá trị sử dụng để kinh doanh thương mại, dịch vụ giá trị sử dụng để kinh doanh thương mại, dịch vụ lơ đất ngồi mục đích là để ở, gọi giá trị tiềm lô đất đó, quy hoạch sử dụng đất cấp có thẩm quyền phê duyệt đến năm nào đưa vào kinh doanh thương nghiệp, dịch vụ, 1.3 Giá đất đai (giá đất) 1.3.1 Khái niệm giá đất Giá trị đất đai biểu hình thức tiền tệ, là “giá cả đất đai”, hay gọi là giá đất Như vậy, giá cả thông số thể giá trị đất Định nghĩa giá đất Luật đất đai có ghi rõ: Giá đất giá trị quyền sử dụng đất tính đơn vị diện tích đất Song song đó, điều luật này quy định: “Giá trị quyền sử dụng đất giá trị tiền quyền sử dụng đất diện tích đất xác định thời hạn sử dụng đất xác định” Qua đó, cho thấy giá đất giá quyền sử dụng đất không phải giá trị quyền sở hữu đất Hầu hết nước có kinh tế thị trường, giá đất hiểu biểu mặt giá trị quyền sở hữu đất đai Xét phương diện tổng quát, giá đất giá bán quyền sở hữu đất mệnh giá quyền sở hữu mảnh đất khơng gian thời gian xác định Ở nước ta đất đai thuộc sở hữu toàn dân, giá cả đất đai là dựa chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tổng hòa giá trị hành địa tô nhiều -6Bài giảng Định giá đất - Phạm Sỹ Liêm, Khoa Địa lý, Trường ĐHKHTN năm chi trả lần, hình thức thực quyền sở hữu đất đai kinh tế Cho nên hàm ý giá cả đất đai nước ta khơng giống quốc gia thơng thường có chế độ tư hữu đất đai: thứ nhất, giá phải trả để có quyền sử dụng đất nhiều năm, mà không phải giá cả quyền sở hữu đất; thứ hai là, thời gian sử dụng đất tương đối dài, nói chung 20 năm, thời gian sử dụng có quyền chuyển nhượng, chuyển đổi, cho thuê, thừa kế, chấp, góp vốn tương tự quyền sở hữu 1.3.2 Các nguồn hình thành giá đất Nếu trước Nhà nước quy định loại giá đất áp dụng cho quan hệ đất đai, Luật Đất đai 2003 đề cập nhiều loại giá đất để xử lý nhóm quan hệ đất đai khác Giá đất nước ta hình thành các trường hợp sau (Điều 55 Luật đất đai 2003): - Do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định giá theo quy định tại khoản khoản Điều 56 Luật này; - Do đấu giá quyền sử dụng đất đấu thầu dự án có sử dụng đất; - Do người sử dụng đất thoả thuận giá đất với người có liên quan thực quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; góp vốn quyền sử dụng đất 1.3.2 Các loại giá đất 1.3.2.1 Giá thị trường Giá đất thị trường (giá thị trường) giá bán quyền sử dụng mảnh đất nào thực phù hợp với khả người bán và người mua quyền sử dụng đất thị trường có tác động quy luật giá trị, quy luật cung cầu, quy luật cạnh tranh; biểu tiền người chuyển nhượng (bán) và người nhận chuyển nhượng (mua) tự thoả thuận với tại thời điểm xác định Xét phương diện tổng quát, giá bán quyền sử dụng đất mệnh giá quyền sử dụng mảnh đất thực tế khơng gian thời gian xác định 1.3.2.2 Giá đất đấu giá quyền sử dụng đất Đấu giá bán hình thức người mua trả giá - Ai trả giá cao nhất Khi xác định giá đất để đấu giá phải đảm bảo lợi ích hai phía Nhà nước và người tham gia đấu giá, giá đất tính phải dựa vào giá thị trường khả sinh lợi đất -7Bài giảng Định giá đất - Phạm Sỹ Liêm, Khoa Địa lý, Trường ĐHKHTN a) Nguyên tắc xác định giá khởi điểm đấu giá - Giá khởi điểm đấu giá để giao đất có thu tiền sử dụng đất cho thuê đất xác định sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền thuê đất thực tế điều kiện bình thường tại thời điểm xác định giá khởi điểm theo mục đích sử dụng đất đấu giá Giá khởi điểm không thấp giá đất, giá thuê đất Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh ban hành theo quy định Chính phủ - Thẩm quyền định giá khởi điểm đấu giá để giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh định phân cấp việc định theo thẩm quyền Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh b) Bước giá để đấu giá Bước giá phần chênh lệch mức giá trả cao nhất vòng đấu trước trực tiếp với mức giá Hội đồng đấu giá tổ chức Nhà nước có chức đấu giá quyền sử dụng đất cơng bố cho vịng đấu Căn vào thực tế địa phương, Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định việc xác định bước giá không cần quy định việc xác định bước giá cho phù hợp (216/2005/QĐ-TTg) Giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất trúng đấu thầu dự án có sử dụng đất khơng thấp giá đất Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định (Luật Đất đai 2003) 1.3.2.3 Giá đất Nhà nước quy định Trong kinh tế thị trường, giá cả xem yếu tố điều tiết hoạt động kinh tế, hình thành tự phát thơng qua quan hệ cung - cầu hàng hóa thị trường Song, tác động quan hệ cung - cầu không phải lúc nào diễn cách thông suốt, mà chịu chi phối nhiều yếu tố hạn chế hay khuếch đại Vì vậy, Nhà nước phải có sách biện pháp can thiệp để tác động phạm vi nhất định đến chế hình thành giá cả cần thiết Giá cứng loại Nhà nước quy định nhằm điều tiết giá cả thị trường, phù hợp với lợi ích chung xã hội, góp phần ổn định thị trường Giá cứng quy định cao, thấp với giá thị trường Mọi giao dịch thừa nhận mức giá quy định này Nhà nước quy định mức giá tối đa (giá trần), mức giá tối thiểu (giá sàn) Khi giá lên cao Nhà nước phải sử dụng giá trần để nhằm kéo giá xuống giá xuống thấp Nhà nước phải đặt giá sàn cao giá cả thị trường để nâng giá lên “Trần giá” làm cho người bán, mặt pháp lý, khơng cho phép địi cao giá tối đa nhất định và thường đưa thiếu hàng hoá, để hạn chế không -8Bài giảng Định giá đất - Phạm Sỹ Liêm, Khoa Địa lý, Trường ĐHKHTN cho giá tăng lên mức đáng kể Ngược lại mục tiêu định trần giá làm cho giảm giá với người tiêu dùng, mục tiêu đặt giá sàn là làm tăng giá cho người sản xuất người cung ứng a) Khung giá đất - Khung giá đất là các quy định Chính phủ xác định giá đất từ tối thiểu đến tối đa cho loại đất cụ thể - Khung giá đất là sở để Ủy ban nhân dân tỉnh làm xây dựng công bố bảng giá đất địa phương áp dụng b) Bảng giá đất Bảng giá đất Bảng tập hợp mức giá đất cho loại đất Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương áp dụng năm, bắt đầu thực từ ngày 1/1 năm đầu kỳ, xây dựng sở quy định Chính phủ phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất c) Giá đất cụ thể Giá đất cụ thể xác định giá đất nhất định tại thời điểm nhất định theo yêu cầu quan Nhà nước tổ chức, cá nhân UBND tỉnh định 1.4 Vùng giá trị đất đai vùng giá đất 1.4.1 Các định nghĩa Theo định nghĩa Chương trình hợp tác với Thụy Điển CPLAR vùng giá trị đất đai khái niệm thuộc phạm trù định giá để khu vực địa lý mà tại đất đai (hoặc bất động sản) - đối tượng định giá, chịu ảnh hưởng tác động điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội pháp luật giống gần giống nhau, Tập hợp các vùng có ước tính giá trị quyền sử dụng đất giống đơn vị diện tích gọi vùng giá trị thị trường đất đai, hay gọi tắt vùng giá đất 1.4.2 Điểm giống khác vùng giá trị đất đai vùng giá đất - Một là, vùng giá đất vùng giá trị đất đai có chung điểm xuất phát dựa các tác động các điều kiện tự nhiên xã hội Chúng khác -9Bài giảng Định giá đất - Phạm Sỹ Liêm, Khoa Địa lý, Trường ĐHKHTN điểm vùng giá đất tiền tệ hóa cịn vùng giá trị đất đai đánh giá dạng tiềm - Hai là, vùng giá đất xác định (tiền tệ hoá) trở thành giá cả tại thời điểm cụ thể Trong vùng giá trị đất đai xác định (ở dạng tiềm - chưa trở thành giá cả) cho khoảng thời gian - Ba là, vùng giá trị tiền đề để tạo thành vùng giá đất và vùng giá đất lại tiền đề để tạo giá đất Giá đất khơng bị bóp méo tn theo quy luật thị trường tập hợp thống kê để xây dựng vùng giá Trong điều kiện vùng giá phản ánh vùng có giá trị sử dụng 1.4.3 Vai trò vùng giá trị đất đai Từ cách tiếp cận giá trị đất, khái niệm và định nghĩa vùng giá trị đất trên, rút các mục đích vùng giá trị đất đai bao gồm: - Lập quy hoạch (đảm bảo tính tối ưu sử dụng đất, hỗ trợ mua bán và bồi thường), định giá đất hàng loạt, tính thuế (người dân kiểm tra áp thuế theo vùng bản đồ giá trị), quản lý tài sản và định giá tài sản, xác định các khu vực có giá trị cao cho các mục đích đầu tư và phát triển, xác định các khu vực đất mức giá thấp để xác định tiềm năng, hiển thị thay đổi giá trị theo thời gian quy hoạch, tạo sở cho việc phân định tác động đến yêu cầu quản lý, trợ giúp công tác định giá đất - Vùng giá trị đất đai là tài liệu mang tính trực quan, bao quát giá trị khu vực, hỗ trợ các nhà đầu tư, nhà quản lý tìm kiếm thơng tin, trợ giúp các quan thẩm định giá, hỗ trợ các ngân hàng thẩm định tài sản chấp, các chủ sử dụng đất định giá sơ tài sản trước giao dịch, phản ánh trực quan chất lượng đất đai và quy luật phân bố không gian giá đất tại thời điểm định giá Khi định giá từ vùng giá trị đất đai đảm bảo dễ dàng cập nhật các thông tin biến động có ảnh hưởng đến giá đất cho kỳ định giá tiếp theo, hỗ trợ theo dõi biến động giá đất kịp thời và nhanh nhất - Vùng giá trị đất đai là cơng cụ minh họa vị trí địa lý các thứ bậc giá trị các đất theo không gian và thời gian, là tài liệu trực quan dạng số Bản đồ vùng giá trị đất lần sử dụng Anh, đề xuất bản đồ đường viền vùng - 10 Bài giảng Định giá đất - Phạm Sỹ Liêm, Khoa Địa lý, Trường ĐHKHTN luật biến động để giá đất tại mà dự tính giá đất cho tương lai Do ngun tắc biến động ngun tắc dự tính có quan hệ mật thiết với Trong việc định giá đất, khơng phải dự tính xác biến động giá đất tương lai, mà đồng thời phải theo nguyên tắc biến động để điều chỉnh tư liệu giá đất dùng mức tiêu chuẩn thời gian định giá xác định giá đất hợp lý, xác 3.3.4 Nguyên tắc thu lợi Đối với việc định giá, điều quan trọng không phải khứ mà là tương lai Ý nghĩa quan trọng việc thu lợi khứ chỗ cung cấp để suy đoán hướng biến động khả thu lợi tương lai Vì vậy, giá cả hàng hóa phản ánh tổng thu lợi tương lai hàng hóa định Đất đai vậy, giá cả bị giao động theo biến động nhân tố tạo thành thu lợi theo dự kiến Cho nên nhà đầu tư đất đai tiến hành đầu tư sau dự toán thu lợi hiệu quả mà đất đem lại tương lai Nghĩa là yêu cầu người định giá phải biết tình hình thu lợi khứ, đồng thời tiến hành phân tích kỹ trạng thị trường đất đai, xu phát triển tình hình kinh tế trị ảnh hưởng quy định sách thị trường đất đai, dự tính xác tổng lợi nhuận giá cả thu lợi mà đất mang lại cho người có quyền sử dụng đất tại và tương lai Tính tốn thu lợi dự kiến phải khách quan hợp lý Nó yêu cầu nhân viên định giá phải phân tích nhân tố hình thành giá cả, đồng thời dự tính cách khách quan hợp lý xu biến động tương lai, phải loại trừ dự tính sử dụng ly thực thu lợi đầu và sử dụng đất đai trái pháp luật Nguyên tắc thu lợi việc định giá đất đai cần điều tra phân tích định giá đất, tỷ lệ lãi rịng hồn vốn rất trọng yếu Định giá đất đai thực tiễn, cần xác định rõ các phương pháp Nguyên tắc thu lợi vô quan trọng phân tích khu vực định giá đất, kiểm tra giá cả mẫu giao dịch, xác định thu lợi rịng śt lợi tức hồn vốn Trong thực tiễn định giá đất, định giá theo phương pháp thặng dư và xác định thu lợi đất đai định giá theo phương pháp hoàn vốn ứng dụng cụ thể nguyên tắc thu lợi 3.3.5 Nguyên tắc thù lao tăng dần, giảm dần Nguyên tắc hiệu quả tới hạn giảm dần kinh tế học là gia tăng số lượng đơn vị đầu vào yếu tố sản xuất thu nhập ròng gia tăng theo, - 30 Bài giảng Định giá đất - Phạm Sỹ Liêm, Khoa Địa lý, Trường ĐHKHTN sau đạt đến số lượng nào đó, tiếp tục cho thêm đầu tư thu nhập rịng khơng cịn gia tăng theo tỷ lệ đầu tư thêm Đầu tư đất đai theo nguyên tắc Giả thiết khu đất nào xây nhà cao tầng, số tầng tăng lên thu nhập rịng tăng theo tương ứng, sau vượt số tầng nào thu nhập khó tăng theo tỷ lệ, số tầng đạt thu nhập cao nhất đó, kinh tế có lợi nhất Để xác định điểm này, cần phải tính tốn tổ hợp giá thành tất yếu kiến trúc có chiều cao khác nhau, dự tốn thu nhập, chi phí, kinh doanh để tìm điểm ngoặt tăng giảm tổng thu nhập Vận dụng nguyên tắc tìm điểm sử dụng tới hạn đất đai, tức là điểm thu lợi tối đa, gọi là điểm sử dụng hiệu quả nhất Cho nên nguyên tắc nguyên tắc sử dụng hiệu quả nhất có liên quan mật thiết với Trên thực tế, điều kiện xác định, đất đai, lao động, đồng vốn, trình độ quản lý tồn tại tổ hợp tối ưu nhất định, vượt qua hạn độ nhất định, tiếp tục gia tăng yếu tố không làm cho thu lợi tăng theo tỷ lệ tương ứng Nguyên tắc chứng minh rằng, gia tăng giá thành không nhất thiết khiến giá cả đất đai gia tăng theo 3.3.6 Nguyên tắc cạnh tranh Cơ hội lợi nhuận đầu tư dẫn đến cạnh tranh Lợi nhuận (profit) mức bất kỳ ngành nghề kinh doanh kích hoạt cạnh tranh mức cạnh tranh mức hủy hoại lợi nhuận Cạnh tranh hàng hóa thơng thường phát sinh hai bên cung cầu, giá cả kết quả cạnh tranh tại điểm cân mối quan hệ cung cầu Kết quả cạnh tranh hàng hóa hai bên cung cầu khơng thể kỳ vọng thu lợi nhuận siêu ngạch mức lợi nhuận hợp lý Đất đai có đặc điểm là: cố định vị trí, có hạn diện tích, tính cá biệt đất đặc biệt lượng cung cấp đất có cấp Nhà nước định, khó dẫn đến cạnh tranh Cạnh tranh thị trường đất đai phần lớn xảy bên có nhu cầu với Cạnh tranh người có nhu cầu lại phát sinh giá đất thấp cách rõ ràng so với khả thu lợi Đối với loại đất mà tính thay tương đối nhỏ, giá cả càng có xu hướng tăng lên Như đất dùng cho mục đích kinh doanh, lượng cung cấp ít, khả thay ít, tính cạnh tranh khốc liệt đất và đất khác, đẩy giá đất lên nhanh Cho nên nguyên tắc cạnh tranh nguyên tắc thay có quan hệ mật thiết với Đối với nguyên tắc sử dụng hiệu quả nhất nói trên, nguyên tắc cạnh tranh là nguyên tắc sở Vì sử dụng - 31 Bài giảng Định giá đất - Phạm Sỹ Liêm, Khoa Địa lý, Trường ĐHKHTN hiệu quả nhất nói phương thức sử dụng đất thời gian nhất định cho thu nhập tối đa, sử dụng hiệu quả nhất là vào số lượng lợi ích thu để xác định Cịn từ ngun tắc cạnh tranh nói rõ mức độ cạnh tranh bên ngoài đất đai là nào, mức độ thu lợi lớn hay nhỏ có ảnh hưởng rất quan trọng Nên trở thành nguyên tắc để phán đoán sử dụng hiệu quả nhất Nguyên tắc cạnh tranh là nguyên tắc sở phương pháp thu lợi hồn vốn Vì thu lợi rịng phương pháp này là dự tính sở phán đoán cách xác mối quan hệ cung cầu, mối quan hệ cạnh tranh thị trường đất đai tại thời kỳ nhất định tương lai 3.3.7 Nguyên tắc đóng góp Giá trị thành phần cụ thể đo lường theo đóng góp vào giá trị tồn tổng thể Theo nguyên tắc này, giá trị thành phần (một cải tiến) đo lường dựa đóng góp vào giá trị tồn tài sản, thay chi phí riêng lẻ Các cải tiến làm tăng thêm giá trị thị trường yếu tố cung cầu tại, khơng nhất thiết phải dựa sở chi phí thực tế Trong kinh tế học, đánh giá giá trị lớn nhỏ yếu tố sản xuất dựa vào đóng góp nhiều hay vào tổng lợi ích để định Đối với định giá đất, nguyên tắc này có nghĩa là tổng thu lợi bất động sản, kết quả chung từ tác động yếu tố cấu thành: đất đai và vật kiến trúc Trong thu lợi phận mang lại, tổng lợi ích mà nói mối quan hệ phận tổng thể Khi định giá, dùng phương pháp hoàn vốn để dự tính riêng giá đất, giá tài sản, tiến tới đánh giá toàn bất động sản; vào giá cả tồn bất động sản giá cả phận cấu thành, dùng phương pháp thặng dư để dự tính giá cả đất đai Như nguyên tắc đóng góp là ứng dụng nguyên tắc tăng dần giảm dần là sở định giá phương pháp thu nhập và phương pháp thặng dư Đồng thời, nguyên tắc cịn dùng vào việc đầu tư tiếp cho đất vật kiến trúc vào cải tạo, tu sửa phần bất động sản Nó vào khả đóng góp lớn hay nhỏ cho toàn giá bất động sản để phán đoán đầu tư thêm liệu có thích hợp; dùng nguyên tắc này để phán đoán mức tăng việc sử dụng hiệu quả nhất, nghĩa là so sánh việc sử dụng hiệu quả nhất tại với việc sử dụng hiệu quả nhất sau đầu tư với để xác định điểm thu lợi ròng lớn nhất - 32 Bài giảng Định giá đất - Phạm Sỹ Liêm, Khoa Địa lý, Trường ĐHKHTN 3.3.8 Nguyên tắc hịa hợp Một đất có nhiều khả đánh giá cao nhất giá trị với đất tương tự khác khu vực lân cận Giá trị đất tăng lên tồn tại đất tương tự vị trí tương tự, có chất lượng tốt Giá trị đất giảm tồn tại đất tương tự vị trí tương tự, có chất lượng thấp Đất đai vốn nằm môi trường tự nhiên xã hội nhất định phải hịa hợp với mơi trường xung quanh đất đai thích ứng với mơi trường xung quanh phát huy cao nhất hiệu quả sử dụng thu lợi, phân tích đất đai có hịa hợp với hồn cảnh khơng, phán đoán mảnh đất ấy sử dụng có hiệu quả nhất hay không Cho nên định giá đất, nhất thiết phải phân tích cẩn thận mối quan hệ đất đai với môi trường xung quanh phán đoán xem có hịa hợp hay khơng, điều trực tiếp liên quan đến khối lượng thu lợi giá cả đất Ví dụ, trung tâm thương nghiệp cấp thấp lại bố trí cửa hàng chuyên doanh hàng cao cấp khơng hịa hợp với mơi trường xung quanh, nên rất khó có thu lợi cao 3.3.9 Nguyên tắc ưu tiên cho đất đai Căn vào yêu cầu chung hoạt động kinh tế, xã hội, nhà kinh doanh phải có khoản vốn nhất định mua đất đai, chi trả tiền đất, xây dựng nhà xưởng mua sắm thiết bị bắt đầu sản xuất Đối với việc phát triển tài sản nhà đất phải trước hết chi trả tiền đất để có quyền sử dụng đất sau phát triển nhà thơng qua hoạt động kinh doanh tiêu thụ, cho thuê để thu hồi tiền đất vốn đầu tư Cho nên giá đất khoản chi trả ưu tiên trước bước vào hoạt động kinh doanh sản xuất Trong hoạt động kinh tế thực tiễn nước ta, đại phận người sử dụng đất không phải chi trả tiền đất mà có quyền sử dụng đất, giá đất tiền thuê đất thể lợi nhuận siêu ngạch người kinh doanh Do nước ta cịn chưa hình thành lợi nhuận bình qn xã hội số ngành nghề bị hao tổn theo sách, từ hoạt động kinh doanh số xí nghiệp sử dụng đất khơng thể giá đất, khơng phải đất khơng có giá, giá đất trở thành khoản bù đắp Nhà nước xí nghiệp; việc định giá đất giao dịch nhà đất phát triển đất đai, thường gặp phải trường hợp đương khai man giá giao dịch tổng hợp giá nhà cao nên dùng phương pháp thặng dư thu lợi hồn vốn để tính giá đất có tượng giá đất không số âm Đồng thời nước ta, chế độ sở hữu đất đô thị nhà - 33 Bài giảng Định giá đất - Phạm Sỹ Liêm, Khoa Địa lý, Trường ĐHKHTN không giống nhau, đất đai thuộc sở hữu nhà nước, cịn nhà thuộc sở hữu nhà nước, đơn vị cá nhân Do định giá đất cần kiên trì nguyên tắc ưu tiên cho đất đai, ngành nghề hao tổn ngành nghề phát triển kinh doanh tài sản nhà đất dùng phương pháp thặng dư và thu lợi hồn vốn để định giá, mà phải kiên trì sử dụng nhiều phương pháp phương pháp so sánh, phương pháp tiếp cận giá thành để định giá cách tổng hợp, để bảo đảm tính toán giá cả đất đai cách khách quan hợp lý Điều cần ý nguyên tắc này không đứng đơn lẻ, chúng có mối quan hệ trực tiếp gián tiếp với Do đó, định giá đất, việc cần phải hiểu biết đầy đủ nguyên tắc trên, phải nắm vững mối quan hệ chúng vận dụng cách tổng hợp, nắm giá cả đất đai xác - 34 Bài giảng Định giá đất - Phạm Sỹ Liêm, Khoa Địa lý, Trường ĐHKHTN CHƯƠNG CÁC PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ ĐẤT 4.1 Phương pháp so sánh 4.1.1 Khái quát phương pháp so sánh trực tiếp 4.1.1.1 Các khái niệm phương pháp so sánh trực tiếp Phương pháp so sánh trực tiếp, gọi tắt là phương pháp so sánh (hay phương pháp thị trường), phương pháp định giá đất quan trọng nhất, thường dùng nhất, và là phương pháp thông dụng sử dụng nhiều nước giới a) Định nghĩa Phương pháp so sánh trực tiếp định nghĩa là phương pháp xác định giá đất dựa sở phân tích mức giá đất tương tự với đất cần định giá giao dịch thành công mua, bán thị trường vào thời điểm định giá gần với thời điểm định giá để ước tính giá trị thị trường đất cần định giá (Nghị định 44/2014/NĐ-CP) b) Nguyên tắc Phương pháp so sánh trực tiếp là phương pháp xác định giá đất dựa nguyên tắc thay Giá đất cần xác định đối chiếu so sánh với giá đất tương tự giao dịch thị trường xảy thời gian gần Căn vào giá cả biết tình hình khác giao dịch đất đai thời gian, khu vực nhân tố khác để hiệu chỉnh giá đất cần xác định vào thời điểm định giá c) Nguyên lý phương pháp so sánh trực tiếp Theo lý luận kinh tế học hàng hố có cơng dụng thị trường phải có giá cả, nghĩa là có mối quan hệ thay tồn tại thị trường Cho nên định giá đất, đất chờ xác định giá đất giao dịch thời gian gần khác dùng để so sánh có tính tương quan tính thay Thửa đất chờ định giá bán thị trường, có phản ứng thị trường tương tự, từ mà tính giá cả đất đai chờ định giá 4.1.1.2 Đặc điểm phương pháp so sánh trực tiếp - Phương pháp so sánh trực tiếp có tính thực tế, nên dễ chấp nhận - 35 Bài giảng Định giá đất - Phạm Sỹ Liêm, Khoa Địa lý, Trường ĐHKHTN Phương pháp so sánh trực tiếp dùng mẫu giao dịch thực có khả thay đất chờ định giá làm tiêu chuẩn so sánh hiệu chỉnh để tính giá cả đất chờ định giá, nên phản ảnh tình hình thị trường gần thời điểm xác định giá đất, và làm cho giá cả tính có tính thực tế, dễ tiếp nhận - Phương pháp so sánh trực tiếp áp dụng nguyên tắc thay tính giá đất Phương pháp so sánh trực tiếp là vào giá cả mẫu giao dịch thực hiện, sử dụng nguyên tắc thay với đất đai chờ định giá so sánh để tính giá cả đất đai chờ định giá - Phương pháp so sánh trực tiếp thiếu sở lý luận, giá cả đất đai xác định vào giá cả thực tế, phương pháp này là phương pháp thực dụng, phát sinh từ thực tiễn, và sử dụng rộng rãi, lý luận phương pháp chưa hoàn thiện - Phương pháp so sánh trực tiếp yêu cầu nhân viên định giá phải có khả vận dụng thực tế Khi áp dụng phương pháp so sánh phải tiến hành hiệu chỉnh, so sánh hàng loạt khoản mục tình hình thị trường, ngày giao dịch, nhân tố khu vực nhân tố cá biệt nên yêu cầu nhân viên định giá phải có trang bị tri thức nhiều mặt kinh nghiệm, khơng khó có kết quả khách quan xác - Phương pháp so sánh trực tiếp lấy nguyên tắc thay làm sở, xác định cách xác giá trị sử dụng đất nhân tố ảnh hưởng là sở để nâng cao độ xác xác định giá đất đai 4.1.1.3 Điều kiện sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp Sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp, phải dựa điều kiện bản thị trường đất đai phát triển lành mạnh, nắm đầy đủ, phong phú thông tin mẫu giao dịch Do phương pháp so sánh phù hợp để sử dụng vùng có lượng lớn mẫu giao dịch, mẫu giao dịch phải có tính tương quan và có khả thay đất chờ định giá, vùng mà số lượng mẫu giao dịch khơng có mẫu giao dịch khơng thể sử dụng phương pháp này Những điều kiện để áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp sau: - Số lượng mẫu giao dịch thị trường đất đai phải đủ để phân tích, so sánh xác định giá đất Thơng thường số lượng mẫu giao dịch có từ 10 trở lên là điều kiện - 36 Bài giảng Định giá đất - Phạm Sỹ Liêm, Khoa Địa lý, Trường ĐHKHTN lý tưởng để so sánh, có mẫu là bản nhất (lý tưởng nhất), thoả mãn yêu cầu áp dụng phương pháp so sánh để xác định giá đất Nếu lượng mẫu giao dịch quá (ít 10), tạo tình trạng khơng khách quan quá trình so sánh xác định giá đất - Thông tin mẫu giao dịch có tính tương quan có khả thay với đất đai chờ định giá Sự đầy đủ tư liệu mẫu giao dịch thị trường đương nhiên là rất quan trọng, thơng tin cịn phải có tính tương quan với đất đai chờ định giá, mà mức độ tương quan càng lớn kết quả xác định giá đất so sánh tốt, số thơng tin 10 mẫu giao dịch phải có, thơng tin mẫu giao dịch bản phải có khả thay lớn nhất - Độ tin cậy tài liệu Độ tin cậy thông tin giao dịch đất đai phải bảo đảm cho việc nâng cao độ xác phương pháp so sánh xác định giá đất, thứ nhất phải bảo đảm độ tin cậy nguồn gốc tài liệu; thứ hai phải tiến hành hiệu chỉnh mẫu giao dịch tình hình giao dịch, nhân tố khu vực, nhân tố cá biệt thời gian giao dịch, từ bảo đảm độ tin cậy tính phù hợp tài liệu - Tính hợp pháp Khi dùng phương pháp so sánh để xác định giá đất giá đất, phải loại trừ thông tin giao dịch thị trường đất đai khơng hợp lý, mà cịn phải ý nghiên cứu quy định pháp luật có liên quan, quy hoạch thị mục đích sử dụng đất, tính hạn chế suất dung tích tất yếu dẫn đến biến động giá đất giao dịch, tạo chênh lệch rõ ràng giá đất Cho nên dùng phương pháp so sánh để tính giá phải lựa chọn thông tin mẫu giao dịch tương tự với quy định pháp luật đất đai chờ định giá để làm phân tích, so sánh 4.1.2 Trình tự định giá theo phương pháp so sánh trực tiếp Trình tự, nội dung xác định giá đất theo phương pháp so sánh trực tiếp thực theo quy định sau đây: 4.1.2.1 Khảo sát, thu thập thông tin - Khảo sát thực địa để thu thập thông tin đất cần định giá - Khảo sát, thu thập thông tin tối thiểu 03 đất có đặc điểm tương tự với đất cần định giá mục đích sử dụng đất, vị trí, khả sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng kỹ thuật hạ tầng xã hội, diện tích, kích thước, hình thể tình trạng pháp lý quyền sử dụng đất (sau gọi đất so sánh) chuyển - 37 Bài giảng Định giá đất - Phạm Sỹ Liêm, Khoa Địa lý, Trường ĐHKHTN nhượng thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất khoảng thời gian khơng quá 02 năm tính đến thời điểm định giá đất Nội dung thông tin thu thập bao gồm: + Giá đất; + Mục đích sử dụng đất, vị trí, diện tích, kích thước, hình thể, yếu tố hạ tầng kỹ thuật hạ tầng xã hội, tình trạng pháp lý quyền sử dụng đất, thời điểm chuyển nhượng, trúng đấu giá quyền sử dụng đất thơng tin khác có ảnh hưởng đến giá đất - Thông tin giá đất đất so sánh thu thập từ nguồn sau đây: + Giá đất trúng đấu giá quyền sử dụng đất; + Giá đất thị trường sở liệu đất đai; + Giá đất giao dịch thành công sàn giao dịch bất động sản; + Giá đất giao dịch thành công thị trường người chuyển nhượng người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất cung cấp thông qua vấn trực tiếp Giao dịch thành công giao dịch mà bên nhận chuyển nhượng toán cho bên chuyển nhượng theo thỏa thuận và nhận quyền sử dụng đất - Khi khảo sát, thu thập thông tin giá đất ưu tiên lựa chọn thông tin giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất, giá đất giao dịch thành công sàn giao dịch bất động sản, giá đất thị trường sở liệu đất đai, các thông tin phát sinh gần nhất với thời điểm định giá đất tại khu vực định giá đất Trường hợp tại khu vực định giá khơng đủ thơng tin giá đất thu thập thơng tin tại khu vực lân cận có điều kiện tương tự điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, kết cấu hạ tầng kỹ thuật hạ tầng xã hội với khu vực có đất cần định giá Trong q trình khảo sát, thu thập thơng tin, không điều tra đất chuyển mục đích sử dụng đất theo kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đất không đủ điều kiện chuyển nhượng theo quy định pháp luật đất đai 4.1.2.2 Phân tích, so sánh, điều chỉnh mức giá yếu tố khác biệt đất so sánh với đất cần định giá - Phân tích, so sánh để xác định yếu tố giống khác biệt đất so sánh với đất cần định giá - 38 Bài giảng Định giá đất - Phạm Sỹ Liêm, Khoa Địa lý, Trường ĐHKHTN - Điều chỉnh mức giá yếu tố khác biệt đất so sánh với đất cần định giá Căn vào yếu tố khác biệt đất so sánh với đất cần định giá để điều chỉnh mức giá đất so sánh theo giá trị tuyệt đối tỷ lệ phần trăm (%) Việc điều chỉnh mức giá đất so sánh thực theo nguyên tắc lấy đất cần định giá làm chuẩn; thực điều chỉnh theo giá trị tuyệt đối trước, điều chỉnh theo tỷ lệ phần trăm (%) sau; các yếu tố đất so sánh so với đất cần định giá điều chỉnh tăng (cộng) mức giá đất so sánh; yếu tố đất so sánh tốt so với đất cần định giá điều chỉnh giảm (trừ) mức giá đất so sánh 4.1.2.3 Ước tính giá đất đất cần định giá Giá đất ước tính đất cần định giá xác định cách điều chỉnh giá đất đất so sánh yếu tố khác biệt đất so sánh với đất cần định giá theo công thức sau: Giá đất ước tính đất cần định giá = theo đất so sánh Mức điều chỉnh giá Giá đất đất  so sánh yếu tố khác biệt đất so sánh với đất cần định giá Đối với trường hợp giá đất thị trường có biến động khoảng thời gian từ thời điểm chuyển nhượng, trúng đấu giá quyền sử dụng đất đất so sánh đến thời điểm xác định giá đất phải thực điều chỉnh mức giá đất đất so sánh thời điểm xác định giá đất theo số biến động giá đất thị trường Sở Tài nguyên và Môi trường công bố Trường hợp Sở Tài nguyên và Mơi trường chưa cơng bố số biến động giá đất thị trường loại đất tính tốn sở thơng tin giá đất phổ biến thị trường thu thập theo thời gian số liệu thống kê quan thống kê (nếu có) 4.1.2.4 Xác định giá đất đất cần định giá Xác định giá đất cần định giá cách lấy bình quân số học mức giá ước tính đất cần định giá xác định tại Khoản Điều này; giá đất đất cần định giá xác định phải bảo đảm chênh lệch với mức giá đất ước tính khơng q 10% - 39 Bài giảng Định giá đất - Phạm Sỹ Liêm, Khoa Địa lý, Trường ĐHKHTN CHƯƠNG CÁC PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ ĐẤT 4.2 Phương pháp chi phí 4.2.1 Khái quát phương pháp chi phí (chiết trừ) 4.2.1.1 Cơ sở lý luận Trong số bất động sản đa đạng, có số bất động sản thiết lập sử dụng cho mục đích riêng biệt để đáp ứng u cầu cụ thể Ví dụ điển là nhà thờ, bệnh viện, trường học, trạm cảnh sát hay bất động sản tương tự thực chức không sinh lời Trong hầu hết các trường hợp, bất động sản xây dựng nhà chức trách hay tổ chức có trách nhiệm cho việc sử dụng riêng biệt, và thường khơng có tổ chức thay khác cần đến bất động sản Do vậy, khơng xảy việc bán bất động sản thị trường, tức khơng có tài liệu bán làm sở cho so sánh người định giá Việc định giá giá trị bất động sản hình thành từ nguyên tắc thay thế, gọi là phương pháp chi phí, với giả định giá trị bất động sản có đo chi phí làm bất động sản tương tự là vật thay thế, nghĩa là giá trị khu đất thay cộng với chi phí xây dựng hành Cơ sở lập luận phương pháp này là cho người mua tiềm có đầy đủ thơng tin hợp lý không bao giờ trả giá cho bất động sản lớn so với chi phí bỏ để mua đất xây dựng công trình có lợi ích tương tự Giả thiết: Các cơng trình xây dựng miếng đất khai thác tới mức sử dụng cao nhất tốt nhất (gọi HBU) Giá thị trường bất động sản = RC * (1-d) + LVHBU Trong đó: RC = chi phí tái tạo chi phí thay d = Giảm giá tích luỹ để phản ánh giảm śt lao động cơng trình LVHBU: Giá trị miếng đất dựa giả thiết các cơng trình tồn tại khai thác địa điểm đạt tới mức sử dụng cao nhất tốt nhất - 40 Bài giảng Định giá đất - Phạm Sỹ Liêm, Khoa Địa lý, Trường ĐHKHTN Lý kinh tế việc sử dụng phương pháp: Nếu các cơng trình tồn tại miếng đất không khai thác địa điểm tới mức cao nhất tốt nhất, nghĩa là cơng trình khơng cịn ý nghĩa kinh tế nào khác ngoài ý nghĩa tận dụng giá trị cịn lại Ví dụ: Có thể xem xét với trường hợp ngơi nhà gỗ tầng xây dựng từ thời trước chiến tranh nằm khu vực cho phép xây dựng nhà cao 10 tầng Khi định giá nên tiến hành sở cho địa điểm thích hợp cho việc xây dựng phát triển lại Trong trường hợp định giá dựa sở sử dụng cơng trình tồn tại (EU) tiến hành có hướng dẫn cụ thể Khi cần ghi rõ báo cáo định giá là trường hợp EU không phải là trường hợp sử dụng cao nhất tốt nhất HBU Từ ví dụ người mua ngơi nhà gỗ tầng có khả lựa chọn là: Mua sản phẩm cuối từ thị trường để sử dụng; Mua lơ đất, tự lo chi phí xây dựng cơng trình địa điểm Khi này người định giá tiến hành định giá theo sử dụng cao nhất tốt nhất (HBU) và theo công trình tồn tại (EU) Quy tắc để lựa chọn định người mua nhà là: lựa chọn tái phát triển khu đất VHBU > VEU 4.2.1.2 Những hạn chế Phương pháp chi phí có các mặt hạn chế sau đây: - Do phương pháp chi phí phải dựa vào liệu thị trường, nên hạn chế phương pháp so sánh trực tiếp đề cập đến phần phương pháp so sánh trực tiếp phương pháp chi phí - Chi phí khơng với giá trị khơng tạo giá trị - Phương pháp chi phí phải sử dụng cách tiếp cận cộng tới, song tổng nhiều phận chưa đẵ với giá trị tồn - Việc ước tính giảm giá tích luỹ trở nên rất chủ quan khó thực có khác định nghĩa và thuật ngữ, khơng có phương pháp riêng biệt nào chấp nhận rộng rãi để ước tính giảm giá - Người định giá phải thơng thạo kỹ thuật xây dựng phải có đủ kinh nghiệm để áp dụng phương pháp này Đánh giá chung cho phương pháp này khơng có giá trị cao việc đưa các dự báo giá trị phù hợp Nó chấp nhận để cung cấp các định giá có giá trị hiệu lực - 41 Bài giảng Định giá đất - Phạm Sỹ Liêm, Khoa Địa lý, Trường ĐHKHTN 4.2.1.3 Phạm vi áp dụng yêu cầu Phương pháp chi phí thường áp dụng để định giá các trường hợp sau: - Định giá bất động sản cho mục đích sử dụng riêng biệt bệnh viện, trường học, nhà thờ, thư viện, nhà máy điện, nhà máy hoá chất, sở lọc dầu tài sản có chứng cớ so sánh thị trường; - Định giá cho mục đích bảo hiểm; - Kiểm tra các phương pháp định giá khác, hay kiểm tra đấu thầu 4.2.2 Trình tự tiến hành phương pháp chi phí Trình tự, nội dung xác định giá đất theo phương pháp chiết trừ thực theo quy định sau đây: 4.2.2.1 Khảo sát, thu thập thông tin - Khảo sát thực địa để thu thập thông tin đất có tài sản gắn liền với đất (sau gọi bất động sản) cần định giá - Khảo sát, thu thập thông tin tối thiểu 03 bất động sản có đặc điểm tương tự với đất cần định giá mục đích sử dụng đất, vị trí, khả sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng kỹ thuật hạ tầng xã hội, diện tích, kích thước, hình thể tình trạng pháp lý quyền sử dụng đất (sau gọi bất động sản so sánh) chuyển nhượng thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất khoảng thời gian khơng quá 02 năm tính đến thời điểm định giá đất Nội dung thông tin thu thập bao gồm: + Giá đất; + Mục đích sử dụng đất, vị trí, diện tích, kích thước, hình thể, yếu tố hạ tầng kỹ thuật hạ tầng xã hội, tình trạng pháp lý quyền sử dụng đất, thời điểm chuyển nhượng, trúng đấu giá quyền sử dụng đất thơng tin khác có ảnh hưởng đến giá đất; + Thông tin tài sản gắn liền với đất - Nguồn thông tin thu thập thực theo quy định tại Điểm c Khoản Điều Thông tư này - Trong trình khảo sát, thu thập giá đất thị trường, người điều tra thực theo quy định tại Điểm d Khoản Điều Thông tư này - 42 Bài giảng Định giá đất - Phạm Sỹ Liêm, Khoa Địa lý, Trường ĐHKHTN 4.2.2.2 Xác định giá trị tài sản gắn liền với đất bất động sản so sánh Giá trị tại tài sản gắn liền với đất bất động sản so sánh xác định theo công thức sau: Giá trị tại tài sản gắn liền với đất bất động sản so sánh = Giá trị xây dựng tại thời điểm định giá Giá - trị hao mịn đất Trong đó: - Giá trị xây dựng tại thời điểm định giá đất chi phí thay để đầu tư xây dựng tài sản có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương chi phí tái tạo tài sản gắn liền với đất Giá trị xây dựng bao gồm khoản chi phí trực tiếp, chi phí gián tiếp, lợi nhuận hợp lý cho người đầu tư xây dựng khoản thuế, phí phải nộp theo quy định pháp luật - Giá trị hao mòn tài sản gắn liền với đất bao gồm: hao mòn hữu hình hao mịn vơ hình (bao gồm hao mòn mặt vật lý hư hao dần q trình khai thác sử dụng; hao mịn lạc hậu chức năng; thay đổi quy hoạch, suy thoái kinh tế và tác động yếu tố bên ngồi) Phương pháp tính giá trị xây dựng giá trị hao mòn tài sản gắn liền với đất thực theo quy định pháp luật chuyên ngành Trường hợp chưa có quy định hướng dẫn phương pháp tính giá trị xây dựng giá trị hao mịn việc tính tốn thực vào thông tin, số liệu thực tế thu thập thị trường 4.2.2.3 Ước tính giá đất bất động sản so sánh Giá trị đất bất động sản so sánh thực theo công thức sau: Giá trị đất Giá trị bất Giá trị tại tài sản gắn bất động sản so = động sản so - liền với đất bất động sản so sánh sánh sánh Việc ước tính giá đất bất động sản so sánh thực theo công thức sau: Giá đất bất động sản so sánh Giá trị bất động sản so sánh = Diện tích đất bất động sản so sánh - 43 Bài giảng Định giá đất - Phạm Sỹ Liêm, Khoa Địa lý, Trường ĐHKHTN 4.2.2.4 Xác định giá đất bất động sản cần định giá Việc xác định giá đất bất động sản cần định giá thực theo quy định tại Khoản 2, và Điều Thông tư này - 44 Bài giảng Định giá đất - Phạm Sỹ Liêm, Khoa Địa lý, Trường ĐHKHTN ... đất định gia? ? sơ tài sản trước giao dịch, phản ánh trực quan chất lượng đất đai và quy luật phân bố không gian gia? ? đất tại thời điểm định gia? ? Khi định gia? ? từ vùng gia? ? trị đất... gia? ? đất giao dịch thành công sàn giao dịch bất động sản, gia? ? đất thị trường sở liệu đất đai, các thông tin phát sinh gần nhất với thời điểm định gia? ? đất tại khu vực định gia? ?... mức gia? ? ước tính đất cần định gia? ? xác định tại Khoản Điều này; gia? ? đất đất cần định gia? ? xác định phải bảo đảm chênh lệch với mức gia? ? đất ước tính khơng q 10% - 39 Bài gia? ?ng