Nguyên tắc thay thế

a) Nội dung

Giá trị của một tài sản có xu hướng được thiết lập theo chi phí để có được hoặc tạo ra tài sản thay thế. Giá trị thị trường tiềm năng lớn nhất của thửa đất bị giới hạn bởi giá trị thị trường của các thửa đất tương đồng khác. Giá trị tài sản tương đương với giá trị tài sản khác có đặc điểm tương tự thay thế giá trị tài sản cũ.

b) Giải thích

Căn cứ vào quy luật vận động thị trường, trong cùng một thị trường hàng hóa, khi hàng hóa hoặc hiệu quả cung cấp dịch vụ giống nhau hoặc tương tự như nhau thì hàng hóa có giá thấp nhất sẽ thu hút nhu cầu cao nhất. Khi có hai loại hàng hóa trở lên có tính thay thế hoặc dịch vụ cùng tồn tại thì giá cả hàng hóa hoặc dịch vụ phải chờ sau khi so sánh và phân tích ảnh hưởng lẫn nhau mới quyết định. Giá đất cũng tuân thủ quy luật thay thế. Giá cả của một thửa đất nào đó chịu sự ràng buộc với giá cả thửa đất có giá trị sử dụng tương đồng cùng loại hình có khả năng thay thế nó. Nói cách khác giữa những thửa đất tương đồng về giá trị sử dụng, có khả năng thay thế nhau sẽ ảnh hưởng lẫn nhau và cạnh tranh làm cho giá ràng buộc lẫn nhau theo hướng dần tới đồng nhất. Như vậy nguyên tắc thay thế trong định giá đất có thể khái quát như sau:

(1) Mức giá cả đất đai được quyết định bởi giá cả của đất đai có tính thay thế với tính chất tương đồng;

(2) Mức giá cả đất đai là do những người mua bán hiểu biết nhất về tình hình thị trường quyết định sau khi so sánh theo các giao dịch thực tế trên thị trường;

(3) Giá cả đất đai có thể thông qua việc so sánh theo các điều kiện của thửa đất và giá trị sử dụng để xác định.

Căn cứ vào các nguyên tắc nói trên, khi xác định giá đất là có thể thông qua các điều kiện đất đai, có nghĩa là so sánh giá trị sử dụng đất đai để định giá cả đất đai. Như trong vòng cung cầu của cùng một thị trường, có thể thông qua điều tra những giao dịch mới phát sinh cùng với giá đất của những thửa có khả năng thay thế cho thửa đất đang chờ định giá, rồi thông qua so sánh với nó để xác định giá cả cho thửa đất đang chờ định giá, nghĩa là phương pháp so sánh thường dùng trong định giá đất là lấy nguyên tắc thay thế làm cơ sở. Điều cần chú ý là, do đặc điểm về tính không di động, tính cá biệt và số lượng giao dịch ít của đất đai, khi định giá đất rất khó tìm được vật thay thế có điều kiện chất lượng hoàn toàn giống nhau như các hàng hóa thông thường, vì vậy thường phải sau khi tiến hành hiệu chỉnh thời gian và điều kiện đất đai mới có thể sử dụng phương pháp so sánh thị trường để xác định giá cả cho các thửa đất chờ định giá theo nguyên tắc thay thế.

c) Áp dụng

Có thể thấy rằng nguyên tắc thay thế là một trong những nguyên tắc cơ bản trong định giá. Phạm vi thích nghi của nguyên tắc này rộng, là một trong những nội dung trung tâm của nguyên tắc định giá. Nguyên tắc thay thế là nguyên tắc đánh giá cơ bản nhất vì nó được sử dụng trong cả ba cách tiếp cận giá trị (Economic Principles in Appraisal).