4.2.1.1. Cơ sở lý luận
Trong số các bất động sản đa đạng, có một số bất động sản được thiết lập và sử dụng cho một mục đích riêng biệt để đáp ứng các yêu cầu cụ thể. Ví dụ điển hình như là nhà thờ, bệnh viện, trường học, các trạm cảnh sát... hay các bất động sản tương tự thực hiện các chức năng không sinh lời. Trong hầu hết các trường hợp, những bất động sản đó được xây dựng bởi các nhà chức trách hay tổ chức có trách nhiệm cho việc sử dụng riêng biệt, và thường là không có các tổ chức thay thế khác cần đến các bất động sản đó.
Do vậy, không xảy ra việc bán những bất động sản đó ở trên thị trường, tức là không có những tài liệu bán làm cơ sở cho sự so sánh của người định giá. Việc định giá giá trị đối với những bất động sản như vậy được hình thành từ nguyên tắc thay thế, gọi là phương pháp chi phí, với giả định rằng giá trị của bất động sản hiện có có thể được đo bằng chi phí làm ra một bất động sản tương tự như là một vật thay thế, nghĩa là bằng giá trị của khu đất thay thế cộng với chi phí xây dựng hiện hành.
Cơ sở lập luận của phương pháp này là cho rằng một người mua tiềm năng có đầy đủ thông tin hợp lý sẽ không bao giờ trả giá cho một bất động sản lớn hơn so với chi phí bỏ ra để mua đất và xây dựng một công trình có cùng một lợi ích tương tự.
Giả thiết: Các công trình xây dựng ở trên miếng đất đã khai thác tới mức sử dụng cao nhất và tốt nhất (gọi là HBU).
Giá thị trường của bất động sản = RC * (1-d) + LVHBU Trong đó:
RC = chi phí tái tạo hoặc chi phí thay thế
d = Giảm giá tích luỹ để phản ánh sự giảm năng suất lao động của công trình.
LVHBU: Giá trị của miếng đất dựa trên giả thiết rằng các công trình đang tồn tại khai thác địa điểm đạt tới mức sử dụng cao nhất và tốt nhất.
Lý do kinh tế của việc sử dụng phương pháp: Nếu các công trình đang tồn tại trên miếng đất không được khai thác địa điểm tới mức cao nhất và tốt nhất, nghĩa là công trình không còn ý nghĩa kinh tế nào khác ngoài ý nghĩa tận dụng giá trị còn lại.
Ví dụ: Có thể xem xét với trường hợp ngôi nhà gỗ 1 tầng được xây dựng từ thời trước chiến tranh nằm trên một khu vực cho phép xây dựng nhà cao 10 tầng. Khi đó định giá nên tiến hành trên cơ sở cho rằng địa điểm là thích hợp cho việc xây dựng và phát triển lại.
Trong trường hợp đó định giá dựa trên cơ sở sử dụng công trình đang tồn tại (EU) có thể vẫn được tiến hành nếu có sự hướng dẫn cụ thể. Khi đó cần ghi rõ trong báo cáo định giá rằng đây là trường hợp EU chứ không phải là trường hợp sử dụng cao nhất và tốt nhất HBU.
Từ ví dụ đối với người mua ngôi nhà gỗ 1 tầng trên có 2 khả năng lựa chọn là: Mua sản phẩm cuối cùng từ thị trường để sử dụng; Mua 1 lô đất, tự lo chi phí xây dựng công trình mới trên địa điểm đó.
Khi này người định giá tiến hành 2 định giá theo sử dụng cao nhất và tốt nhất (HBU) và theo công trình đang tồn tại (EU). Quy tắc để lựa chọn quyết định đối với người mua ngôi nhà là: lựa chọn tái phát triển khu đất nếu VHBU > VEU.
4.2.1.2. Những hạn chế
Phương pháp chi phí có các mặt hạn chế sau đây:
- Do phương pháp chi phí phải dựa vào các dữ liệu thị trường, nên những hạn chế của phương pháp so sánh trực tiếp đã đề cập đến ở phần phương pháp so sánh trực tiếp cũng đúng đối với phương pháp chi phí.
- Chi phí không bằng với giá trị và không tạo ra giá trị.
- Phương pháp chi phí phải sử dụng cách tiếp cận cộng tới, song tổng của nhiều bộ phận chưa chắc đẵ bằng với giá trị toàn bộ.
- Việc ước tính giảm giá tích luỹ có thể trở nên rất chủ quan và khó thực hiện do có những sự khác nhau trong định nghĩa và thuật ngữ, cũng như không có một phương pháp riêng biệt nào được chấp nhận rộng rãi để ước tính giảm giá.
- Người định giá phải thông thạo kỹ thuật xây dựng và phải có đủ kinh nghiệm để có thể áp dụng được phương pháp này.
Đánh giá chung cho rằng phương pháp này không có giá trị cao trong việc đưa ra các dự báo giá trị phù hợp. Nó ít khi được chấp nhận để cung cấp các định giá có giá trị hiệu lực.
4.2.1.3. Phạm vi áp dụng và yêu cầu
Phương pháp chi phí thường được áp dụng để định giá trong các trường hợp sau: - Định giá bất động sản cho mục đích sử dụng riêng biệt như bệnh viện, trường học, nhà thờ, thư viện, nhà máy điện, nhà máy hoá chất, cơ sở lọc dầu... là các tài sản ít có những chứng cớ so sánh thị trường;
- Định giá cho các mục đích bảo hiểm;
- Kiểm tra đối với các phương pháp định giá khác, hay kiểm tra đấu thầu.