Báo cáo tốt nghiệp đề tài thực hiện hợp đồng đặt cọc theo pháp luật việt nam hiện hành và thục tiễn áp dụng tại công ty CP bđs GM holdings

TRƯỜNG ĐẠI HỌC MỞ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH KHOA LUẬT CHUYÊN ĐỀ THỰC TẬP TỐT NGHIỆP NGÀNH LUẬT THỰC HIỆN HỢP ĐỒNG ĐẶT CỌC THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM HIỆN HÀNH VÀ THỰC TIỄN ÁP DỤNG TẠI CÔNG TY CP BĐS GM HOLDINGS HỌ TÊN SV: PHẠM CÔNG HOAN MSSV: 1654070096 HỌ TÊN GVHD: NGUYỄN THỊ CÁT TƯỜNG Thành phố Hồ Chí Minh – Năm 2019-2020 SVTH: Phạm Công Hoan SVTH: Phạm Công Hoan TRƯỜNG ĐẠI HỌC MỞ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH KHOA LUẬT PHẠM CÔNG HOAN MSSV: 1654070096 THỰC HIỆN HỢP ĐỒNG ĐẶT CỌC THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM HIỆN HÀNH VÀ THỰC TIỄN ÁP DỤNG TẠI CÔNG TY CP BĐS GM HOLDINGS CHUYÊN ĐỀ THỰC TẬP TỐT NGHIỆP NGÀNH LUẬT NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC NGUYỄN THỊ CÁT TƯỜNG Thành phố Hồ Chí Minh - Năm 2019- 2020 SVTH: Phạm Công Hoan LỜI CẢM ƠN Lời đầu tiên, em xin chân thành cảm ơn thầy Cô trường Đại học Mở truyền đạt cho em nhiều kiến thức quý báu Đặc biệt em cảm ơn thầy cô người hướng dẫn góp ý để em hồn thành báo cáo thực tập Đồng thời em xin chân thành cảm ơn Ban giám đốc tồn thể cán cơng nhân viên công ty giúp đỡ tạo điều kiện thuận lợi giúp em hoàn thành tốt báo cáo Đặc biệt, em xin chân thành cảm ơn anh chị phòng pháp lý tận tình dạy giúp em tìm hiểu thực tế công tác hỗ trợ pháp lý công ty hoàn thành tốt nhiệm vụ giao Qua thời gian học tập trường với thời gian tìm hiểu thực tế cơng ty em bước trang bị kiến thức học hỏi kinh nghiệm cho thân để làm việc vững vàng chun mơn nghề nghiệp sau Cuối cùng, với lịng quý trọng biết ơn sâu sắc em xin kính chúc thầy (cô) dồi sức khỏe thành đạt nghiệp, chúc quý công ty ngày phát triển lớn mạnh lĩnh vực kinh doanh Thành phố Hồ Chí Minh, ngày tháng năm 2020 Sinh viên Phạm Công Hoan SVTH: Phạm Công Hoan MỤC LỤC MỤC LỤC DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT PHẦN MỞ ĐẦU Lý chọn đề tài Mục tiêu nghiên cứu Phạm vi nghiên cứu Phương pháp nghiên cứu Kết cấu chuyên đề CHƯƠNG CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ HỢP ĐỒNG ĐẶT CỌC VÀ PHÁP LUẬT VIỆT NAM VỀ HỢP ĐỒNG ĐẶT CỌC 10 1.1 Cơ sở lý luận hợp đồng đặt cọc 10 1.11 Khái niệm 10 1.12 Đặc điểm 11 1.2 Vai trò hợp đồng đặt cọc Error! Bookmark not defined 1.3 Quy định pháp luật Việt Nam hợp đồng đặt cọc 13 1.3.1 Nguyên tắc giao kết hợp đồng đặt cọc 13 1.3.2 Điều kiện giao kết hợp đồng đặt cọc Error! Bookmark not defined 1.3.3 Quyền nghĩa vụ bên hợp đồng đặt cọc Error! Bookmark not defined 1.3.4 Chấm dứt hợp đồng Error! Bookmark not defined Tiểu kết chương .Error! Bookmark not defined CHƯƠNG THỰC TIỄN ÁP DỤNG HỢP ĐỒNG ĐẶT CỌC TẠI CƠNG TY CỔ PHẦN GM HOLDINGS VÀ KIẾN NGHỊ HỒN THIỆN Error! Bookmark not defined 2.1 Lịch sửa phát triển công ty Error! Bookmark not defined 2.2 Tổ chức hoạt động công ty Error! Bookmark not defined 2.3 Quy trình tư vấn pháp lý liên quan đến hợp đồng đặt cọc Error! Bookmark not defined *Chuẩn bị hồ sơ Error! Bookmark not defined * Thực thủ tục Error! Bookmark not defined 2.4 Thực tiễn áp dụng hợp đồng đặt cọc công ty cổ phần bất động sản GM Holding Error! Bookmark not defined 2.4.1 Kết đạt .Error! Bookmark not defined SVTH: Phạm Công Hoan Hạn chế Error! Bookmark not defined 2.5 Một số kiến nghị góp phần nâng cao hiệu áp dụng hợp đồng đặt cọc thực tiễn Error! Bookmark not defined 2.5.1 Kiến nghị pháp luật Error! Bookmark not defined 3.5.1 Kiến nghị công ty GM HOLDINGS Error! Bookmark not defined KẾT LUẬN .Error! Bookmark not defined DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO .Error! Bookmark not defined SVTH: Phạm Công Hoan DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT STT TỪ VIẾT TẮT Ý NGHĨA HĐĐC Hợp đồng đặt cọc CP Cổ phần BĐS Bất động sản BLDS Bộ luật dân NXB Nhà xuất SVTH: Phạm Công Hoan PHẦN MỞ ĐẦU Lý chọn đề tài Trong năm gần đây, địa bàn nước nói chung số lượng án tranh chấp HĐĐC có xu hướng gia tăng, lĩnh vực tranh chấp phức tạp tranh chấp đất đai Do đó, để nhận diện xác định tính chất, dạng tranh chấp nhằm giải có cứ, pháp luật thấu tình đạt lý vụ án tranh chấp HĐĐC cần thiết phải nghiên cứu tìm hiểu rõ tính chất, đặc điểm, pháp lý HĐĐC, chế, trình tự, nội dung HĐĐC thực tế Sự nhận thức đầy đủ, đắn chất quy định pháp luật HĐĐC cấp thiết có ý nghĩa quan trọng thực tiễn hoạt động xét xử quan tiến hành tố tụng q trình áp dụng Cơng ty cổ phần bất động sản gmholdings Trên sở đó, đánh giá kết đạt được, đồng thời hạn chế, bất cập quy định pháp luật hành HĐĐC; khó khăn, vướng mắc thực tiễn tổ chức thực pháp luật HĐĐC công ty GM Holdings; đề xuất ý kiến nhằm hoàn thiện pháp luật áp dụngHĐĐCtại cơng ty nói riêng Chính vậy, việc nghiên cứu đề tài “Thực hợp đồng đặt cọc theo pháp luật Việt Nam hành thục tiễn áp dụng công ty CP BĐS GM Holdings” quan trọng cần thiết Mục tiêu nghiên cứu Mục tiêu nghiên cứu Chuyên đề tốt nghiệp làm rõ quy định pháp luật dân hợp đồng đặt cọc theo quy định pháp luật hành thực tiễn áp dụng công ty BĐS GM Holdings Trên sở áp dụng thực tiễn rõ khó khăn, vướng mắc trình thực thi đề xuất giải pháp nhằm tăng cường áp dụng có hiệu thực tiễn nước ta Phạm vi nghiên cứu SVTH: Phạm Công Hoan Phạm vi nội dung:Chuyên đề tốt nghiệp tập trung vào việc nghiên cứu hợp đồng đặt cọc theo quy định BLDS 2015 Phạm vi không gian: công ty cổ phần BĐS GM Holdings Phạm vi thời gian: Từ 2015-2019 Phương pháp nghiên cứu Phương pháp sử dụng cho toàn nội dung chuyên đề tốt nghiệp phương pháp luận chủ nghĩa vật biện chứng chủ nghĩa vật lịch sử Mác – Lênin kết hợp với tư tưởng Hồ Chí Minh Phương pháp nghiên cứu cụ thể bao gồm: - Kết hợp phân tích với tổng hợp, diễn dịch với quy nạp - So sánh, đối chiếu, thống kê, phân tích số liệu, kết tổng kết quan điểm khác để rút kết luận, tìm hiểu nguyên nhân vấn đề giải pháp hữu hiệu khắc phục hạn chế Kết cấu chun đề Ngồi lời nói đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo, nội dung chuyên đề tốt nghiệp gồm chương: Chương 1: Cơ sở lý luận hợp đồng đặt cọc pháp luật Việt Nam hợp đồng đặt cọc Chương 2: Thực tiễn áp dụnghợp đồng đặt cọccông ty cổ phần GM Holdings số kiến nghị SVTH: Phạm Công Hoan CHƯƠNG QUY ĐỊNH PHÁP LUẬTVỀ HỢP ĐỒNG ĐẶT CỌC 1.1 Cơ sở lý luận hợp đồng đặt cọc 1.1.1 Khái niệm Theo Điều 116 Bộ luật dân năm 2015 : "Giao dịch dân hợp đồng hành vi pháp lí đơn phương làm phát sinh, thay đổi chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự."1 Từ quy định ta thấy giao dịch dân xác định kết việc làm phát sinh, thay đổi chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân chủ thể quan hệ pháp luật dân Giao dịch dân sự kiện pháp lí (hành vi pháp lí đơn phương đa phương - bên nhiều bên) làm phát sinh hậu pháp lí Tuỳ giao dịch cụ thể mà làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quan hệ pháp luật dân Giao dịch hành vi có ý thức chủ thể nhằm đạt mục đích định, giao dịch dân hành vi mang tính ý chí chủ thể tham gia giao dịch, với mục đích động định Theo Điều 385 Bộ luật dân năm 2015 thì: " Hợp đồng thỏa thuận bên việc xác lập, thay đổi chấm dứt quyền nghĩa vụ dân sự.”2 Như vậy, với quy định hiểu rằng, đặt cọc loại hợp đồng, mà hợp đồng loại giao dịch dân sự, vậy, đặt cọc vừa coi giao dịch dân sự, vừa coi hợp đồng mà khơng có mâu thuẫn với Mặt khác, theo khoản 1, điều 328 thì: " Đặt cọc việc bên (sau gọi bên đặt cọc) giao cho bên (sau gọi bên nhận đặt cọc) Xem Xem điều 116 BLDS 2015 Điều 385 BLDS 2015 10 SVTH: Phạm Cơng Hoan khoản tiền kim khí q, đá q vật có giá trị khác (sau gọi chung tài sản đặt cọc) thời hạn để bảo đảm giao kết thực hợp đồng." Như vậy, đặt cọc gắn liền với hợp đồng dân khác chủ thể.3 Tuy nhiên, đặt cọc có xem phần hợp đồng hay khơng phụ thuộc vào mục đích giao kết hợp đồng đặt cọc Nếu hợp đồng đặt cọc giao kết nhằm mục đích ký kết hợp đồng khác hợp đồng đặt cọc khơng coi hợp đồng phụ, phát sinh hiệu lực (nếu đáp ứng đủ điều kiện có hiệu lực giao dịch dân sự) hợp đồng mà bên dự định ký kết không ký kết thực tế Còn trường việc đặt cọc thiết lập nhằm đảm bảo việc thực hợp đồng dân ký kết chủ thể coi hợp đồng phụ, phát sinh hiệu lực hợp đồng có hiệu lực Hiện nay, chưa có khái niệm HĐĐC thực tế Trên sở nghiên cứu đưa khái niệm HĐĐC sau: Hợp đồng đặt cọc quan hệ dân phát sinh từ hợp đồng thỏa thuận bên quyền nghĩa vụ bên điều khoản hợp đồng xác lập, thay đổi chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân 1.1.2 Đặc điểm Hợp đồng đặt cọc pháp luật dân quy định chi tiết Điều luật cụ thể hóa Thơng qua quy định tạo tảng điều chỉnh hoạt động HĐĐC nước ta HĐĐC theo quy định pháp luật dân có đặc điểm sau: Là biện pháp bảo đảm thực nghĩa vụ dân sự, quan hệ đặt cọc có đặc điểm chung giao dịch bảo đảm như: mang tính chất bổ Xem khoản Điều 328 BLDS 2015 11 SVTH: Phạm Cơng Hoan sung cho quan hệ nghĩa vụ chính; pháp luật qui định cụ thể trình tự, thử tục, cách thức, nội dụng đối tượng quan hệ ( NĐ 163/2006 NĐ – CP NĐ 11/2012 NĐ – CP); nhằm nâng cao trách nhiệm bên có nghĩa vụ; có đối tượng phổ biến tài sản; thực biện pháp xử lí lợi ích vật chất có vi phạm nghĩa vụ quan hệ chính; giao kết sở thỏa thuận bên Nhưng bên cạnh đó, hợp đồng đặt cọc cịn có đặc điểm pháp lí mang tính đặc trưng giúp cho chủ thể tối ưu hóa đặc điểm để tham gia giao dịch như: – Đặt cọc thực hai chức bảo đảm: bảo đảm cho việc giao kết hợp đồng; bảo đảm cho việc thực hợp đồng Tránh bội tín giao kết hợp đồng biện pháp đặt cọc hữu hiệu mà biện pháp đảm bảo khác khơng có (chúng chủ yếu bảo đảm cho việc thực hợp đồng) – Chủ thể hợp đồng đặt cọc gồm hai bên: bên đặt cọc bên nhận đặt cọc Tùy vào thỏa thuận bên mà bên bên đặt cọc bên nhận đặt cọc Nhưng thơng thường bên nắm giữ phần tài sản có sẵn bên có nhà để bán, cho thuê hay bên phải đầu tư công sức, tiền bạc để thực công việc định trở thành bên nhận đặt cọc – Đặt cọc hợp đồng thực tế Hay nói cách khác, hợp đồng đặt cọc phát sinh hiệu lực bên chuyển giao cho tài sản đặt cọc – Đối tượng đặt cọc: Tài sản đặt cọc mang tính tốn cao Nếu tài sản cầm cố, chấp tài sản đáp ứng yêu cầu luật định tài sản đặt cọc giới hạn phạm vi hẹp gồm: tiền, kim khí quý, đá quý tài sản có giá trị khác Như vậy, tài sản quyền tài sản, bất động sản không trở thành đối tượng đặt cọc – Việc đặt cọc phải lập thành văn Do vậy, cần có phân biệt tiền đặt cọc tiền trả trước: trường hợp bên hợp đồng giao cho bên khoản tiền mà bên không xác định rõ tiền đặt cọc hay tiền trả trước số tiền coi tiền trả trước ‘ 12 SVTH: Phạm Công Hoan Hậu pháp lý HĐĐC chấm dứt hồn tồn quyền bên nhận đặt cọc mảnh đất chuyển nhượng bên nhận chuyển nhượng trở thành chủ sở hữu kể từ hợp đồng hợp đồng đặt cọc có hiệu lực 1.2 Quy định pháp luật Việt Nam hợp đồng đặt cọc 1.2.1 Nguyên tắc giao kết hợp đồng đặt cọc Hợp đồng kết trình giao kết chủ thể với nhau, đó, việc giao kết hợp đồng dân phải tuân theo nguyên tắc định HĐĐC có đặc điểm hợp đồng dân nói chung nên mang nguyên tắc chung hợp đồng dân Trang chủ Tư vấn Pháp luật Tư vấn luật dân Nếu nguyên tắc Bộ luật Dân năm 2005 quy định chương với 12 điều (Chương II, từ điều đến điều 12); đến Bộ luật Dân năm 2015, nguyên tắc đưa vào thành điều luật (Điều 3) với khoản luật ngắn gọn, súc tích, rõ ràng Đây thành công việc sửa đổi, bổ sung Bộ luật Dân 2005 (nay Bộ luật Dân 2015) Cụ thể là: Nguyên tắc 1: Nguyên tắc bình đẳng (quy định khoản 1, điều 3) Nội dung nguyên tắc: Mọi cá nhân, pháp nhân bình đẳng, khơng lấy lý để phân biệt đối xử; pháp luật bảo hộ quyền nhân thân tài sản Với nguyên tắc trên, Bộ luật Dân 2015 thay cụm từ bên “mọi cá nhân, pháp nhân”, xác định rõ hơn, cụ thể so với Bộ luật Dân 2005 Cụm từ “bất kỳ lý nào” bao hàm tất lý có, bao gồm: dân tộc, giới tính, thành phần xã hội, hồn cảnh kinh tế, tín ngưỡng, tơn giáo, trình độ văn hố, nghề nghiệp Ngun tắc tự do, tự nguyện cam kết, thoả thuận: (quy định khoản 2, điều 3), bao hàm nội dung: Cá nhân, pháp nhân xác lập, thực hiện, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sở tự do, tự nguyện cam kết, thỏa thuận Mọi cam kết, thỏa thuận không vi phạm điều cấm luật, khơng trái đạo đức xã hội có hiệu lực thực bên phải chủ thể khác tôn trọng Trong Bộ luật Dân 13 SVTH: Phạm Công Hoan 2005 quy định: cam kết, thỏa thuận có hiệu lực bắt buộc thực bên Đến Bộ luật Dân 2015, nguyên tắc thể rõ ràng, rành mạch dễ hiểu Đồng thời, nội dung nguyên tắc bao hàm ý nghĩa nguyên tắc tôn trọng pháp luật trước Bộ luật Dân 2005 Nguyên tắc thiện chí, trung thực (quy định khoản 3, điều 3) với nội dung: Cá nhân, pháp nhân phải xác lập, thực hiện, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân cách thiện chí, trung thực Nhằm mục đích đảm bảo quyền lợi chủ thể tham gia quan hệ pháp luật dân sự; đồng thời phải thể rõ ý chí làm sở thực thỏa thuận, cam kết mối quan hệ Nguyên tắc tôn trọng lợi ích Nhà nước, lợi ích cơng cộng, quyền, lợi ích hợp pháp người khác (quy định khoản 4, điều 3): Việc xác lập, thực hiện, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân không xâm phạm đến lợi ích quốc gia, dân tộc, lợi ích cơng cộng, quyền lợi ích hợp pháp người khác Nguyên tắc chịu trách nhiệm dân (quy định khoản 5, điều 3): Cá nhân, pháp nhân phải tự chịu trách nhiệm việc không thực thực không nghĩa vụ dân Đây quy định bắt buộc làm sở để giải tranh chấp có, đồng thời biện pháp buộc bên phải thực nghiêm túc thỏa thuận, cam kết mối quan hệ dân để bảo vệ quyền lợi ích đáng chủ thể pháp luật dân Bộ luật Dân 2015 bãi bỏ quy định “Nếu khơng tự nguyện thực nghĩa vụ dân bị cưỡng chế thực theo quy định pháp luật” Đồng thời, 02 nguyên tắc tôn trọng đạo đức, truyền thống tốt đẹp: Việc xác lập, thực hiện, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân phải bảo đảm giữ gìn sắc dân tộc, tơn trọng phát huy phong tục, tập quán, truyền thống tốt đẹp, tình đồn kết, tương thân, tương ái, người cộng đồng, cộng đồng người giá trị đạo đức cao đẹp dân tộc sinh sống đất nước Việt Nam Nguyên tắc hòa giải: Trong quan hệ dân sự, việc hoà giải bên phù hợp với quy định pháp luật 14 SVTH: Phạm Công Hoan DOWNLOAD ĐỂ XEM ĐẦY ĐỦ NỘI DUNG MÃ TÀI LIỆU: 54184 DOWNLOAD: + Link tải: tailieumau.vn Hoặc : + ZALO: 0932091562 15 SVTH: Phạm Công Hoan ... đặt cọc pháp luật Việt Nam hợp đồng đặt cọc Chương 2: Thực tiễn áp dụnghợp đồng đặt cọccông ty cổ phần GM Holdings số kiến nghị SVTH: Phạm Công Hoan CHƯƠNG QUY ĐỊNH PHÁP LUẬTVỀ HỢP ĐỒNG ĐẶT CỌC... định pháp luật dân hợp đồng đặt cọc theo quy định pháp luật hành thực tiễn áp dụng công ty BĐS GM Holdings Trên sở áp dụng thực tiễn rõ khó khăn, vướng mắc q trình thực thi đề xuất giải pháp nhằm... nghiên cứu đề tài ? ?Thực hợp đồng đặt cọc theo pháp luật Việt Nam hành thục tiễn áp dụng công ty CP BĐS GM Holdings? ?? quan trọng cần thiết Mục tiêu nghiên cứu Mục tiêu nghiên cứu Chuyên đề tốt nghiệp