THỰC TRẠNG QUẢN LÝ VÀ CÁCH GIẢI QUYẾT CỦA CHỦ ĐẦU TƯ TẠI CÁC KHU CHUNG CƯ Ở HÀ NỘI HIÊN NAY

THỰC TRẠNG QUẢN LÝ VÀ CÁCH GIẢI QUYẾT CỦA CHỦ ĐẦU TƯ TẠI CÁC KHU CHUNG CƯ Ở HÀ NỘI HIÊN NAY ۩ ۩ ۩ Các khu chung cư đã xuất hiện tại Hà Nội từ nhiều năm nay nhưng cơ chế quản lý mấy trăm tòa nhà với cả trăm ngàn hộ dân đang sinh sống vẫn còn nhiều vấn đề gây bức xúc. Bởi vậy, tranh chấp dân sự tại các tòa nhà liên tục nổ ra và phần thua thiệt cuối cùng thường thuộc về khách hàng. I.Về mặt quy hoạch Với nhu cầu phát triển xã hội ngày càng cao, chung cư trong đô thị hiện đại không chỉ thoả mãn nhu cầu ở thuần tuý mà còn phải đáp ứng đồng thời nhiều nhu cầu khác nhằm nâng cao không ngừng chất lượng môi trường cư chú, như quản trị, an ninh của cộng đồng dân cư trong một chung cư, nhu cầu sinh hoạt, văn hoá, giao tiếp cộng đồng, về không gian giao thông (kể cả giao thông tĩnh ),kho tàng và tiện nghi kỹ thuật khác. Đó chính là không gian công cộng trong chung cư. Việc tổ chức các không gian có chức năng công cộng như vậy đòi hỏi phải có những nghiên cứu nhất định sao cho vừa đảm bảo tính khoa học vừa đảm bảo các tiêu chuẩn quy phạm, quy chuẩn xây dựng, cũng như vừa phù hợp với xu thế phát triển chung, vừa phù hợp với tập quán dân tộc và các yếu tố tự nhiên khác có tính chất đặc thù của Việt Nam. Theo Điều 70 của Luật Nhà ở 2005:Một toà nhà chung cư cao tầng hiện đại, về mặt lý thuyết phải đảm bảo không gian khép kín không chỉ trong từng căn hộ độc lập mà còn đòi hỏi sự hoàn chỉnh của toàn bộ toà nhà. Cuộc sống của cư dân trong toà nhà ngoài thời gian hoạt động xã hội, gần như gắn liền với căn hộ và các không gian có chức năng công cộng như: giao thông tĩnh, kho tàng, hệ thống cửa hàng, công trình thể thao, văn hoá, giải trí công cộng… Bởi vậy,quy hoạch chung cư là vấn đề đầu tiên chúng tôi muốn đề cập đến trong phần thực trạng của các khu chung cư hiện nay.Ngày càng có thêm nhiều các khu chung cư thương mại mới được xây dựng lên ở các khu vực xa trung tâm thành phố.Việc này góp phần tạo điều kiên cho nhiều người dân sở hữu được một căn hộ cho riêng mình ,không phải chịu cảnh thuê nhà ở ,và ở trong những căn nhà “siêu mỏng” chật chội.Tuy nhiên,khi các chủ đầu tư và các kiến trúc sư quy hoạch diện tích đất để xây chung cư thì họ đã không tính đến hạ tầng cơ sở.Cụm từ “hạ tầng cơ sở” nghe có vẻ gì đó rất xa vời và có thể khiến người ta dễ xem thường. Thật ra, theo các kiến trúc sư, thực tế nó rất gần gũi và ảnh hưởng đến cuộc sống của mỗi người hàng ngày, hàng giờ. Đó là điện, nước, đường sá giao thông . hay xa hơn là chợ,siêu thị ,trường học, bệnh viện, thậm chí là nơi mai táng.Trong khi ở các khu vực gần trung tâm thành phố thì luôn xảy ra hiện tượng quá tải trường học hay bệnh viện,tắc nghẽn giao thông vào giờ cao điểm thì tại một số khu chung cư mới được xây dựng xa trung tâm dường như lại trái ngược với điều đó.Điển hình như KĐTM Mễ Trì Hạ (Từ Liêm), (Xí nghiệp Dịch vụ quản lý nhà chung cư và KĐT-đơn vị quản lý khu Mễ Trì Hạ) được đưa vào sử dụng từ tháng 5-2006 nhưng đến nay Các hạ tầng xã hội khác như chợ, trường học, cơ sở y tế . chưa thấy động tĩnh gì.Điều này ảnh hưởng không nhỏ đến việc sinh hoạt của những người dân sống tại các khu chung cư đó. Vì thế nhà nước đã có những luật về quy hoạch như:luật quy hoạch đô thị của quốc hội khoá XII,kì họp thứ 5 số 30/2009/QH12 ngày 17/6/2009 :”….Quy hoạch đô thị là việc tổ chức không gian, kiến trúc, cảnh quan đô thị, hệ thống công trình hạ tầng kỹ thuật, công trình hạ tầng xã hội và nhà ở để tạo lập môi trường sống thích hợp cho người dân sống trong đô thị, được thể hiện thông qua đồ án quy hoạch đô thị …”Theo các nhà quy hoạch, không phải tự nhiên, trong các dự án khu đô thị hiện đại, những quy định về điều kiện hạ tầng cơ sở đều rất khắt khe. Đã làm quy hoạch phải tính lâu dài. Điều kiện sống của người dân không đơn thuần chỉ là nơi ở, mà còn là không gian, sân chơi cho trẻ em, người già.Nếu các chủ đầu tư không kịp thời giải quyết vấn đề này thì sẽ gây ra hiện tượng chung cư xây lên mà không có người mua,trong khi khu vực trung tâm đã quá tải những căn nhà chật chội nay lại càng quá tải hơn,người dân không được đảm bảo về điều kiện sống,các tệ nạn xã hội tăng nhanh,rồi hậu quả sẽ như thế nào? II.Về mặt hạ tầng kĩ thuật 1.Thực trạng về hạ tầng kĩ thuật tại các khu chung cư cũ tại nội thành Hiện nay ở khu vực nội thành Hà Nội còn tồn tại những khu chung cư cũ cao 4-5 tầng xây dựng xem kẽ tại các khu phố gây ảnh hưởng khá lớn tới mĩ quan đô thị.Tổng quỹ nhà ở hiện nay của Hà Nội ước trên 17 triệu m2, lớn thứ hai trong cả nước, sau TPHCM. Tuy nhiên, trong số này có tới 460 chung cư cũ đang là nơi cư ngụ của 86.000 nhân khẩu, trong đó có 23 khu (4-5 tầng) và hơn 10 khu (1-2 tầng) với khoảng 1 triệu m2 sàn bị xuống cấp nặng nề.Các khu chung cư cũ này được xây dựng bằng vốn ngân sách Nhà nước từ những năm 60-70-80 thế kỷ trước, đến nay đều đã xuống cấp, một số đang trong tình trạng nguy hiểm và đặc biệt nguy hiểm. Vào khoảng cuối năm 2008,Hà Nội phải trải qua một “trận lụt lịch sử”.Trận mưa lớn nhất trong vòng 35 năm đổ xuống ngày 31/10/2008 biến Hà Nội thành biển nước,các khu chung cư cũ bị thấm dột,lún nứt nặng do bị ngâm nước nhiều ngày.Trần nhà bong tróc nhiều chỗ,những mảng tường vốn đã tróc sẵn nay chỉ cần đẩy nhẹ là rụng…Tiêu biểu phải kể đến các khu chung cư giảng võ,thành công,láng hạ,văn chương,kim liên…Trước trận lụt các khu chung cư cũ này đã xuống cấp rất nhiều rồi chứ không đợi đến lúc trận lụt xảy ra. Mặt sau của nhà B1 khu tập thể Văn Chương là nơi giúp người ta dễ hình dung được diện mạo ban đầu của những chung cư loại lắp ghép 6X, 7X, bởi các khu nhà khác (và ngay cả mặt trước của chính khu nhà B1) đều đã biến dạng do cơi nới, sửa sang chắp vá. Bức tường gạch cũ kỹ mọc đầy những cụm dương xỉ, cửa sổ bằng gỗ tạp xệ hẳn xuống, cống thoát nước thải to thô lố lộ thiên…, những hành lang hun hút luôn thiếu ánh sáng đã “tố cáo” tuổi tác của các ngôi nhà. Khỏi phải nói cũng có thể hiểu được sự bất tiện mà cư dân các khu nhà này phải chịu đựng! Tuy “trẻ tuổi” hơn, nhưng cư dân của các chung cư như Kim Liên, Trung Tự, Thành Công, Giảng Võ… cũng đều phải “nếm trải” vô số chuyện bực mình. Chị Nhung, chủ của một căn hộ chung cư tầng 2 tại Thành Công tâm sự: “Cứ mỗi khi trời mưa, đặc biệt là những đợt mưa dầm, gió bấc đầu mùa đông hoặc giông bão mùa hè, nước chảy theo tấm ghép panel, ngấm dần xuống các tầng thấp tạo nên những mảng ngấm loang lổ, thậm chí nhỏ thành giọt”.Quả là trần và tường nhà chị, nhất là toilet, cứ loang lổ bờn bợt, thậm chí còn mọc rêu xanh. Nhưng “méo mó có hơn không”, gia đình chị cũng còn có được hệ thống công trình phụ riêng biệt chứ hàng ngàn người dân ở chung cư Nguyễn Công Trứ lại chưa được hưởng “hạnh phúc” này! Tại khu chung cư C4 Giảng Võ, vốn chỉ được phân cho các cán bộ trung cao cấp vào những năm 80, hiện vẫn còn những chuyện rất trớ trêu. Số là thiết kế của các căn hộ tại đây giống nhau, lối đi và hành lang quá hẹp, không thể vận chuyển được những vật cồng kềnh. Đã có người khi cha già, mẹ héo buộc lòng phải phá cửa để chuyển quan tài ra ngoài, rồi sau đó cũng không thể di quan theo lối cầu thang thông thường, đành cắn răng buộc dây hạ áo quan xuống theo đường “hàng không” . Để giải quyết thực trạng này, bộ xây dựng đã có quyết định số: 08/2008/Q Đ –BXD về việc ban hành quy chế quản lí sử dụng nhà chung cư trong đó có : Điều 7.Cải tạo và phá dỡ nhà chung cư Việc cải tạo ,phá dỡ nhà chung cư được thực hiện theo quy định tại điều 81, 83, 84, 85, 86, 87, 88 và điều 89 của Luật nhà ở ; Điều 55, điều 56 của Nghị định 90/2006/NĐ-CP ngày 06/9/2006 của Chính phủ về “quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật nhà ở (sau đây gọi tắt là Nghị định số 90/2006/NĐ-CP) và Nghị quyết số 34/2007/NQ-CP ngày 03/07/2007 về “một số giải pháp để thực hiện việc cải tạo ,xây dựng lại các chung cư cũ bị hư hỏng ,xuống cấp “. Quyết định 48/2008/QĐ-UBND của UBND thành phố Hà Nội. Theo đó, dự án cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ được thực hiện trên nguyên tắc đồng thuận, đảm bảo 2/3 tổng số chủ sử dụng và sở hữu nhà ở hợp pháp trong phạm vi dự án đồng tình với phương án di chuyển, tạm ứng, tái định cư được Hội đồng bồi thường, hỗ trợ, tái định quận, huyện phê duyệt thông qua văn bản có chữ ký của các hộ gia đình, được UBND phường, xã, thị trấn xác nhận. Các hộ gia đình, cá nhân được nhận bố trí tại các căn hộ mới có diện tích căn hộ không nhỏ hơn 30 m2 sàn; không phải trả tiền cho chủ đầu tư phần diện tích tái định cư bằng 1,3 lần diện tích ở hợp pháp cũ được UBND quận, huyện phê duyệt. Đối với phần diện tích căn hộ được tăng thêm (ngoài diện tích bằng 1,3 lần diện tích ở hợp pháp cũ) thì các hộ gia đình, cá nhân phải trả tiền theo suất đầu tư m2 sàn của dự án được duyệt. Các hộ thuộc diện nghèo và chính sách, phần diện tích phải trả tiền sẽ được UBND thành phố xem xét cho phép trả góp trong 20 năm . Khi HĐND thành phố ra nghị quyết khẳng định, cải tạo chung cư cũ là một trong những nhiệm vụ trọng tâm của thành phố đến năm 2010, trên cơ sở nguyên tắc then chốt ,nhiều người dân đã khấp khởi mừng thầm .Tuy nhiên, để thực hiên được công việc này xem ra còn nhiều chuyên phải bàn tới. 2.Thực trạng về hạ tầng kĩ thuật tại khu nhà tái định cư Ngay từ nhiều năm trước,khi các khu chung cư cao tầng mới được mọc lên thì một vấn đề nhức nhối đã nảy sinh và là vấn đề lớn nhất còn tồn đọng đến tận ngày nay mà nhà nước vẫn không kiểm soát được:chất lượng của nhà chung cư.Đây là vấn đề được báo chí và truyền hình từng đề cập đến rất nhiều.Và gần như nó cũng đã gắn luôn vào tiềm thức của rất nhiều người dân đang sinh sống tại thủ đô:chung cư tiền tỷ tiền tấn hay chung cư “bậc trung” còn bao nhiêu là chuyên nữa là:thà mua đất xây nhà,bé tý cũng được ,an tâm hơn bao nhiêu…Về vấn đề này,đầu tiên ta phải kể đến chất lượng của các khu nhà tái định cư.Khi làm thủ tục nhận bàn giao các căn hộ chung cư, nhất là dạng nhà tái định cư, người mua chỉ được nhận biên bản bàn giao nhà với các thông tin "vẻn vẹn" về diện tích, thiết bị nội thất . mà không có bất cứ một loại giấy tờ nào liên quan đến chất lượng công trình. Thậm chí, tại nhiều khu tái định cư, khi dân đến ở vẫn còn thiếu cả hệ thống điện, nước, phòng cháy chữa cháy . Bộ xây dựng có quyết định Số: 09 /2008/ QĐ-BXD Về việc ban hành Quy chuẩn xây dựng Việt nam “Nhà ở và công trình công cộng- An toàn sinh mạng và sức khoẻ” (gồm các vấn đề chống nước , hơi ẩm và chất độc hại;bảo vệ khỏi ngã ,xô và va đập;an toàn sử dụng kính chiếu sáng ;thông gió và chống ồn) ; và thông tư số: 1/2009/TT-BXD “quy định một số nội dung về cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và hướng dẫn mẫu hợp đồng mua bán căn hộ nhà chung cư trong dự án đầu tư xây dựng của tổ chức kinh doanh nhà ở ”cho biết một số quy định trong bàn giao quyền sở hữu đó là: Điều 2. ghi diện tích căn hộ nhà chung cư trên giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở.Diện tích căn hộ nhà chung cư đ ược ghi theo diện tích sàn căn hộ ,bao gồm cả diện tích ban công ,lôgia của căn hộ Điều 3 .Hợp đồng mua bán căn hộ nhà chung cư :phải có I.Về phần sở hữu chung ,phần sở hữu riêng Về sở hữu chung phải tuân theo quy định tại khoản 3 đi ều 70 của luật nhà ở như hành lang,lối đi chung ,cầu thang,thang máy ,nơi để xe và các phần khác thuộc sở hữu chung Trong trường hợp chung cư có những công trình,diện tích thuộc sở hữu riêng của chủ đầu tư hay chủ sở hữu khác thì phải nêu rõ trong hợp đồng 1.về Bản nội quy quản lí sử dụng nh à chung cư phải đảm bảo các nội dung chính đã quy định tại điều 9 quy chế quản lí sử dụng nhà chung cư ban hành kèm quyết định số 08/2008/QD-BXD ngày 28/5/2008 của bộ trưởng bộ xây dựng 2.Về diện tích căn hộ chung cư:phải nêu rõ cách tính diện tích 3.Về kinh phí bảo trì vận hành nhà chung cư: ghi rõ giá bán bao gồm cả kinh phí bảo trì phần sỏ hữu chung của nhà chung cư theo quy định tại điểm a khoản 1 Điều 54 của Nghị định 90/2006/ NĐ-CP ngày 6/9/2006 của Chính phủ II.Và Nguyên tắc điều chỉnh mức phí đóng góp 1.Mẫu hợp đồng mua bán căn hộ nhà chung cư thực hiện theo phụ lục ban hành kèm theo Thông tư Tuy nhiên trên thực tế: Khu tái định cư Bình Yên (thôn Thạch Hoà, xã Bình Yên, huyện Thạch Thất) với gần 200 hộ dân, nhưng đến nay vẫn còn thưa thớt các hộ không đến nhận nhà, vì đơn giản nước và điện ở đây không đảm bảo. Hệ thống nước phải sử dụng là nước giếng khoan, trong khi đó khu tái định cư này lại nằm kẹt giữa 2 khu nghĩa địa nên người dân nghi ngờ nguồn nước sử dụng không đảm bảo.Theo bà Đỗ Lợi - một trong những người chuyển về đây đầu tiên: "Diện tích nhà ở đây từ 150 - 300m2, quá lớn với những hộ dân ít nhân khẩu, người sinh sống chưa nhiều nên rất vắng vẻ". KTĐC NƠ 14B cũng nằm trong diện phải sử dụng nước giếng khoan, ông Đỗ Viết Doanh - Tổ trưởng tổ dân phố 27C - cho biết: "Toàn bộ 121 hộ dân khu nhà này phải sử dụng nước giếng khoan với giá bằng công ty kinh doanh nước sạch. Dù người dân có cẩn thận như thế nào, lọc, đun sôi, lọc lại, nhưng chỉ sau một vài ngày đều chuyển thành màu xanh nước biển. Từ khi chúng tôi về đây, chưa từng thấy khu tái định cư này được cải tạo, nâng cấp, vì vậy nó xuống cấp rất nhanh, đặc biệt sau trận lụt lịch sử". Toàn bộ Khu tái định cư Định Công (quận Hoàng Mai, Hà Nội)gồm 3 toà nhà, nhưng người dân đều phải đi bằng cửa phụ vì cửa chính bị sụt, lún, nứt. Riêng nhà NƠ 14A, một cầu thang máy đã hỏng 1 năm, nhưng gọi mãi đơn vị quản lý nhà không sửa. Những cư dân ở nhà tái định cư tại khu đô thị mới Đền Lừ 2 (phường Hoàng Văn Thụ,quận Hoàng Mai, Hà Nội)còn khổ hơn thế, nếu mất điện nguồn thì người dân ở tầng 11, 13 toà nhà A1, A2, A3, A4, A5 phải tự đi bằng cầu thang bộ vì không có máy phát điện. Chỉ cần một trận mưa nhỏ, toàn bộ tầng trên cùng của các toà nhà từ A1 - A5 đều ngập hoặc thấm nước, nhà bị nặng nhất là ngập 3cm nước như căn hộ 1513, 1514, 1505, 1506 của nhà A2.Khổ hơn nữa, nhà bác Quách Đức Trí - Tổ trưởng tổ dân phố 87, nếu buổi tối không khoá van nước trước cửa nhà thì hôm sau nước tự dâng lên ngập toàn bộ khu bếp. Hiện tượng gạch lát nền bong, tượng vôi rơi, hệ thống thoát nước từ tầng cao xuống tầng thấp hỏng là khá phổ biến ở những toà nhà này. Điển hình hộp kỹ thuật ở KTĐC NƠ 14B hỏng, nước từ hội trường dâng lên, kêu gọi Xí nghiệp quản lý khai thác dịch vụ KĐT Hà Nội mãi không được, 4 hộ dân ở P408, 308, 309, 409 tự bỏ tiền ra sửa. Cũng do đơn vị này quản lý và khai thác, nhưng những cư dân ở nhà A4 Đền Lừ bị hỏng hệ thống cabin rác, làm đơn mãi không thấy được sửa, người dân tự đóng tiền để thuê sửa. Một thực tế nữa ở các khu tái định cư là người dân thậm chí còn không biết đâu là chủ đầu tư đích thực. Thực ra họ chính là Ban quản lý của một dự án hoặc của quận, huyện nào đó. Thuyết phục được dân bàn giao mặt bằng, đưa dân đến nhận nhà tái định cư rồi bàn giao cho Công ty quản lý và phát triển nhà Hà Nội phụ trách là coi như xong trách nhiệm. Vì thế, có vị quản lý nhà tái định cư còn ca thán: Có những khu nhà chưa hoàn thiện xong, các ông Ban quản lý dự án đã đòi bàn giao đưa dân đến ở để nhanh chóng giải phóng mặt bằng. Lại có những khu nhà bỏ không đến 2 - 3 năm, hết cả thời gian bảo hành mới đưa dân vào ở thì nhiều hạng mục đã bị xuống cấp. Dân phàn nàn về chất lượng, đơn vị quản lý không có kinh phí mà sửa chữa, trong khi chủ đầu tư đã "lặn" sang làm dự án khác. Vì vậy, nhà tái định cư cứ mãi mang tiếng xấu! Trên đây là một số hiện trạng thực tế đang xảy ra tại một số khu nhà tái định cư trong rất nhiều khu nhà tái định cư tại thành phố hiện nay.Đến bao giờ các khu nhà tái định cư mói hết được tiếng xấu??? 3.Thực trạng về hạ tầng kĩ thuật tại các khu chung cư “bậc trung” Theo quy định của nhà nước, các công trình xây dựng có liên quan đến cộng đồng (bao gồm cả nhà cao tầng) phải có chứng nhận phù hợp về chất lượng cũng như sự an toàn.Tuy nhiên, trên thực tế, rất ít chủ đầu tư chung cư thực hiện quy định này. Người mua nhà thì đang ở thế bất lợi (cung nhỏ hơn cầu) nên không đòi hỏi chủ đầu tư đáp ứng thủ tục này. Vì thế, không chỉ có nhà tái định cư chịu tiếng chất lượng kém mà ngay cả những chung cư được gọi là "bậc trung" cũng phải đối mặt với hiện tượng này.Duới đây là một chung cư đại diện tiêu biểu trong vấn đề về chất lượng công trình. Những người dân đang sống tại 3 toà nhà chung cư B3 - B4 - B5, thuộc tổ 10 thị trấn Cầu Diễn, huyện Từ Liêm cho biết: "Dù về đây ở được 1 năm và khu nhà có Ban quản lý hẳn hoi nhưng hơn 100 hộ trong diện tái định cư đang sống trong 3 toà nhà này hàng ngày vẫn phải thực hiện phương án "6 tự túc": Tự thay bóng đèn chiếu sáng trong các toà nhà; Tự mang rác đi đổ; Tự sửa chữa nhà khi có hỏng hóc; Tự quét dọn trong các toà nhà; Tự trông giữ bồn hoa xung quanh; Tự lọc lại nước để dùng tạm Chủ căn hộ số 205, B3 nói: "Chỉ có những người sống ở nhà B5 mới có thang máy để đi, còn những hộ sống ở B3 - B4 thì phải đi cầu thang bộ. Điều đáng nói hơn cả là hệ thống điện ở cả B3 và B4 đều là điện trần, không ít hộp điện nguồn của các tầng được đặt ở vị trí thấp, lại có nhiều đầu dây hở gần tầm với của trẻ con nên rất nguy hiểm. Không chỉ có vậy, toàn bộ hệ thống chuông cửa đều bị cắt nên mỗi khi nhà ai có khách đến đều phải gọi ông ổng từ ngoài hành lang, vừa bất tiện cho khách, vừa gây phiền cho hàng xóm".Ngoài ra,cho dù mới được xây dựng nhưng 2 toà nhà B3 - B4 đều không có đường điện thoại hay cáp truyền hình nên hầu hết các hộ dân đều phải tự túc lắp ăng-ten, đục tường để kéo dây điện thoại từ một cột điện phía trước nhà B3 tới từng nhà.Anh Tuấn - một người dân trong khu vực bực bội nói: "Mang tiếng là có ban quản lý nhưng có bao giờ thấy họ chủ động khắc phục, sửa chữa hay quan tâm đến cuộc sống của người dân chúng tôi đâu. Mọi việc từ thay bóng đèn chiếu sáng, quét dọn hàng lang và khắc phục sự xuống cấp của từng căn hộ đều tự người dân chúng tôi phải tự làm nên đôi khi có cảm giác rằng 3 toà nhà này đang bị cơ quan chủ quản bỏ rơi".Theo tìm hiểu, 3 toà nhà B3 - B4 - B5 Cầu Diễn hiện thuộc quyền quản lý của Xí nghiệp Quản lý dịch vụ và Khai thác khu đô thị, trực thuộc Công ty Quản lý và Phát triển nhà Hà Nội. Không chỉ có vấn đề trong chất lượng của công trình, mà hiện nay các toà nhà chung cư còn phát sinh thêm một vấn đề mới khi các toà nhà chung cư ngày càng mọc lên nhiều hơn: sử dụng nhà chung cư làm văn phòng. Bất cứ một người dân nào khi bước chân vào tòa nhà chung cư M3 - M4 phố Nguyễn Chí Thanh đều không khỏi ngỡ ngàng bởi chi chít những tấm biển đề tên văn phòng của các doanh nghiệp gắn ngay trước cửa mỗi căn hộ. Theo thiết kế, tòa nhà có 200 căn hộ nhưng có tới hơn 100 căn đã được chuyển đổi công năng làm văn phòng hoặc cửa hàng buôn bán quần áo, mỹ phẩm. Trước ngày 19-11-2009 (ngày Bộ Xây dựng có Công văn số 2544/BXD-QLN), số văn phòng trong tòa nhà chung cư này chỉ xấp xỉ một trăm, vậy mà sau gần 5 tháng [...]... hành Đối với nhà chung cư không do doanh nghiệp quản lý vận hành thì chi phí dịch vụ nhà chung cư không bao gồm chi phí quản lý chung của doanh nghiệp quản lý vận hành được quy định tại khoản 3.1.2 điều 3 của Thông tư này CHƯƠNG III QUẢN LÝ GIÁ DỊCH VỤ NHÀ CHUNG CƯ Điều 6 Chủ đầu tư, doanh nghiệp quản lý vận hành, Ban quản trị nhà chung cư có trách nhiệm 1 Chủ đầu tư dự án nhà chung cư căn cứ mức thu... hoặc ở nhà chung cư Một vấn đề không mới nữa về việc đảm bảo an toàn tại các khu chung cư đó là công tác quản lý cư trú tại các khu chung cư. Hiện nay, trong các khu chung cư cao tầng, công tác quản lý cư trú còn buông lỏng Tình trạng lộn xộn về số nhân khẩu,hộ khẩu trong các khu nhà cũng hết sức phức tạp Đặc biệt, trong những năm qua, khi bố trí tái định cư cho người dân đến định cư tại các khu chung cư, ... với doanh nghiệp quản lý vận hành; và không tính vào giá dịch vụ nhà chung cư CHƯƠNG II PHƯƠNG PHÁP XÁC ĐỊNH GIÁ DỊCH VỤ NHÀ CHUNG CƯ Điều 3 Nội dung các chi phí cấu thành giá dịch vụ nhà chung cư 1 Nội dung dịch vụ nhà chung cư gồm các hoạt động cung cấp các dịch vụ như: điều khiển và duy trì hoạt động của hệ thống trang thiết bị thuộc phần sở hữu chung hoặc sử dụng chung nhà chung cư, bảo vệ, vệ sinh,... chung cư làm cơ sở thông qua Ban quản trị nhà chung cư hoặc các hộ dân cư đang sống tại nhà chung cư 3 Ban quản trị nhà chung cư có trách nhiệm theo dõi, giám sát việc quản lý vận hành theo nội dung hợp đồng đã ký kết; nghiệm thu, thanh toán và thanh lý hợp đồng với doanh nghiệp quản lý vận hành; trực tiếp thu hoặc uỷ quyền cho doanh nghiệp quản lý vận hành thu giá dịch vụ nhà chung cư Điều 7 Căn cứ... căn hộ chung cư làm cơ sở sản xuất kinh doanh văn phòng ;quy chế quản lí nhà chung cư (Ban hành kèm theo Quyết định số 08 /2008/QĐ-BXD ngày 28 tháng 5 năm 2008 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng)có Điều 21 Quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu trong sử dụng nhà chung cư Điều 22 Quyền và nghĩa vụ của người sử dụng không phải là chủ sở hữu nhà chung cư Điều 23 Những hành vi bị nghiêm cấm trong sử dụng nhà chung cư Điều... nhất là trong bối cảnh nhiều khu chung cư thương mại mới, ở các khu vực xa trung tâm đang chậm trễ trong việc xây dựng cơ sở hạ tầng: trường học, chợ, bệnh viện Tuy nhiên,việc quản lý nhà chung cư tư nhân hiện nay mỗi nơi một kiểu, thường do chủ đầu tư quản lý, có trường hợp bố trí bảo vệ, quản lý chung, có trường hợp không có bảo vệ, quản lý Các hộ dân mua căn hộ và đến ở chỉ khai báo tạm trú, chưa... trùng và các dịch vụ khác đảm bảo cho nhà chung cư hoạt động bình thường 2 Giá dịch vụ nhà chung cư, bao gồm: 2.1 Chi phí dịch vụ nhà chung cư (gồm chi phí trực tiếp, chi phí quản lý chung của doanh nghiệp quản lý vận hành, chi phí cho Ban quản trị (nếu có)); 2.2 Lợi nhuận định mức hợp lý; 2.3 Thuế giá trị gia tăng 3 Nội dung các chi phí cấu thành giá dịch vụ nhà chung cư : 3.1 Chi phí dịch vụ nhà chung. .. ra các sảnh, hành lang, cầu thang, các tầng nhà gây ngạt, làm khó khăn trong việc thoát nạn của cư dân.Từ phía chủ đầu tư của toà nhà sẽ đưa ra giải pháp như thế nào?ông Nguyễn Trường Tiến, Phó tổng giám đốc Tổng công ty Xây dựng Hà Nội, với tư cách là công ty mẹ của Công ty Cổ phần Xây dựng nhà số 34 - đơn vị trực tiếp quản lý toàn nhà chung cư JSC 34 cao 18 tầng tại ngã tư đường Lê Văn Lương - Khu t... dân IV.Phí chung cư Thành phố Hà Nội hiện có hàng trăm chung cư, vói xu hướng đô thị hoá,con số này sẽ không ngừng tăng lên.Tuy nhiên, cách tính phí dịch vụ ở các khu chung cư lại rất khác nhau Tại một số chung cư, mức thu phí cao đến bất hợp lý Điều đáng nói là, không phải lúc nào, mức phí cũng tỷ lệ thuận với chất lượng dịch vụ .Ở một số chung cư hiện nay trong quá trình phục vụ, chủ đầu tư với thái... vụ nhà chung cư sau khi được tính đúng, tính đủ theo quy định ở Điều 2 cao hơn mức giá hoặc khung giá dịch vụ nhà chung cư do UBND cấp tỉnh ban hành mà được trên 50% hộ dân cư đang sống tại nhà chung cư hoặc được trên 50% thành viên trong Ban quản trị nhà chung cư nhất trí thông qua thì thực hiện theo mức giá và chất lượng dịch vụ như thoả thuận giữa doanh nghiệp quản lý vận hành và các hộ dân cư; . THỰC TRẠNG QUẢN LÝ VÀ CÁCH GIẢI QUYẾT CỦA CHỦ ĐẦU TƯ TẠI CÁC KHU CHUNG CƯ Ở HÀ NỘI HIÊN NAY ۩ ۩ ۩ Các khu chung cư đã xuất hiện tại Hà Nội từ nhiều. toàn tại các khu chung cư đó là công tác quản lý cư trú tại các khu chung cư. Hiện nay, trong các khu chung cư cao tầng, công tác quản lý cư trú còn buông